27.05.2026
AEDAS HOMES, S.A.
Cuentas Anuales correspondientes al
ejercicio anual terminado el 31 de marzo
de 2026 e Informe de Gestión
2
AEDAS HOMES, S.A.
BALANCE AL 31 DE MARZO DE 2026 Y 31 DE MARZO DE 2025
(Miles de Euros)
ACTIVO
Notas
31/03/2026
31/03/2025 (*)
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
Notas
31/03/2026
31/03/2025 (*)
ACTIVO NO CORRIENTE:
PATRIMONIO NETO:
Inmovilizado intangible
5
2.708
4.721
Capital
10
43.700
43.700
Inmovilizado material
6
5.203
5.507
Prima de emisión
10
309.981
334.709
Inversiones en emp. del Grupo y asociadas a largo plazo
444.511
405.408
Reservas
10
31.262
(282.005)
Instrumentos de patrimonio
7
399.223
351.091
Acciones propias
10
-
(8.480)
Créditos a empresas
8 y 16
45.288
54.317
Aportaciones de accionistas (propietarios)
10
431.604
740.071
Inversiones financieras a largo plazo
8
28
28
Resultado del ejercicio - beneficio
20
(2.600)
113.182
Otros activos financieros a largo plazo
28
28
Otros instrumentos de patrimonio neto - LTIP
10.9 y 15
-
12.465
Activos por impuesto diferido
13
3.855
3.561
Total patrimonio neto
813.947
953.642
Total activo no corriente
456.305
419.225
PASIVO NO CORRIENTE:
Deudas a largo plazo
12
193.890
27.428
Deudas con emp. del Grupo y asociadas a largo plazo
12 y 16
15.029
1.100
ACTIVO CORRIENTE:
Pasivos por impuesto diferido
13
-
267
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
67.139
105.827
Total pasivo no corriente
208.919
28.795
Clientes por ventas y prestaciones de servicios
8
324
887
Clientes, empresas del Grupo y asociadas
8 y 16
63.466
103.541
PASIVO CORRIENTE:
Deudores varios
8
70
4
Deudas a corto plazo
12
86.913
45.985
Personal
8
32
-
Obligaciones y otros valores negociables
86.889
45.975
Activos por impuesto corriente
13
1.011
1.388
Otros pasivos financieros
24
10
Administraciones Públicas deudoras
13
2.236
7
Deudas con emp. del Grupo y asociadas a corto plazo
12 y 16
17.664
14.239
Inversiones en emp. del Grupo y asociadas a corto plazo
8 y 16
466.966
492.267
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
12
38.892
65.164
Créditos a empresas del Grupo y asociadas a corto plazo
199.269
245.486
Proveedores
12
403
38
Otros activos financieros
267.697
246.781
Proveedores, empresas del Grupo y asociadas
12 y 16
7.814
-
Inversiones financieras a corto plazo
8
76
76
Acreedores varios
12
6.748
8.370
Periodificaciones a corto plazo
708
554
Remuneraciones pendientes de pago
12
14.964
3.973
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
9
175.141
89.876
Pasivos por impuesto corriente
13
-
14.714
Tesorería
175.141
88.061
Administraciones Públicas acreedoras
13
8.963
37.497
Otros activos líquidos equivalentes
-
1.815
Otros pasivos corrientes
-
572
Total activo corriente
710.030
688.600
Total pasivo corriente
143.469
125.388
TOTAL ACTIVO
1.166.335
1.107.825
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO
1.166.335
1.107.825
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
Las notas 1 a 21 descritas en la memoria adjunta forma parte integrante del balance de situación al 31 de marzo de 2026
3
AEDAS HOMES, S.A.
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO ANUAL
TERMINADO
EL 31 DE MARZO DE 2026 Y AL TERMINADO EL 31 DE MARZO DE 2025
(Miles de Euros)
Notas
Ejercicio anual
terminado el 31
de marzo de
2026
Ejercicio anual
terminado el 31
de marzo de
2025 (*)
Importe neto de la cifra de negocios
14.1
71.744
178.595
Prestaciones de servicios
70.621
81.951
Dividendos recibidos
7
1.123
96.644
Otros ingresos de explotación
403
544
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
403
544
Gastos de personal
14.3
(38.607)
(30.799)
Sueldos, salarios y asimilados
(33.053)
(25.199)
Cargas sociales
(5.554)
(5.600)
Otros gastos de explotación
14.2
(18.620)
(18.638)
Servicios exteriores
(18.540)
(18.586)
Tributos
(78)
(30)
Otros gastos de gestión corriente
(2)
(22)
Amortización del inmovilizado
5 y 6
(3.563)
(2.936)
Resultados no recurrentes y otros resultados
14.2
(6.467)
(2.296)
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
4.890
124.470
Ingresos financieros
875
1.782
De valores negociables y otros instrumentos financieros, de terceros
875
271
De participaciones en instrumentos de patrimonio
-
1.511
Gastos financieros
15
(5.659)
(3.338)
Por deudas con empresas del Grupo y asociadas
16
(1.000)
(163)
Por deudas con terceros
(4.659)
(3.175)
Variación de valor razonable en instrumentos financieros
12.4
-
5
Cartera de negociación y otros
-
5
Diferencias de cambio
5
(1)
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
7
(1.036)
(1.897)
Deterioros y pérdidas
(1.483)
(1.897)
Resultados por enajenaciones y otras
447
-
RESULTADO FINANCIERO
(5.815)
(3.449)
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
(925)
121.021
Impuesto sobre sociedades
13
(1.675)
(7.839)
RESULTADO DEL EJERCICIO
3
(2.600)
113.182
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
Las notas 1 a 21 descritas en la memoria adjunta forma parte integrante de la cuenta de pérdidas y
ganancias en el ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026.
4
AEDAS HOMES, S.A.
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTE
AL EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE MARZO DE 2026 Y AL TERMINADO EL 31 DE MARZO DE 2025
A) ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS
(Miles de Euros)
Notas
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2026
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2025 (*)
RESULTADO DE LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (I)
3
(2.600)
113.182
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto
-
-
TOTAL INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO (II)
-
-
TOTAL TRANSFERENCIAS A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (III)
-
-
TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (I+II+III)
(2.600)
113.182
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
Las Notas 1 a 21 descritas en la memoria adjunta forma parte integrante del estado de ingresos y gastos reconocidos correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026
5
AEDAS HOMES, S.A.
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CORRESPONDIENTE
AL EJERCICIO ANUAL TERMINADO EL 31 DE MARZO DE 2026 Y AL TERMINADO EL 31 DE MARZO DE 2025
B) ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
(Miles de Euros)
Capital
(Nota 10.1)
Prima de
emisión
(Nota 10.2)
Reservas
(Notas
10.3, 10.4 y
10.5)
Acciones
propias
(Nota 10.6)
Aportaciones
de
accionistas
(Nota 10.7)
Resultado
del
ejercicio
(Nota 3)
Dividendo
a cuenta
(Nota 10.8)
Otros
instrumentos
de
patrimonio
(Nota 10.9)
TOTAL
SALDO FINAL AL 31 DE MARZO DE 2024 (*)
43.700
421.569
(282.651)
(9.887)
740.071
107.462
(97.045)
12.767
935.986
Total ingresos y gastos reconocidos
-
-
-
-
-
113.182
-
-
113.182
Distribución del resultado del ejercicio anterior
-
-
-
-
-
(107.462)
97.045
-
(10.417)
Operaciones con accionistas
-
(86.860)
646
1.407
-
-
-
-
(84.807)
Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
-
-
646
1.407
-
-
-
-
2.053
Reducciones de capital
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Distribución de dividendos
-
(86.860)
-
-
-
-
-
-
(86.860)
Otras variaciones del patrimonio neto
-
-
-
-
-
-
-
(302)
(302)
SALDO FINAL AL 31 DE MARZO DE 2025 (*)
43.700
334.709
(282.005)
(8.480)
740.071
113.182
-
12.465
953.642
Total ingresos y gastos reconocidos
-
-
-
-
-
(2.600)
-
-
(2.600)
Distribución del resultado del ejercicio anterior
-
-
1.254
-
-
(113.182)
111.928
-
-
Operaciones con accionistas
-
(24.728)
3.574
8.480
-
-
(111.928)
(7.668)
(132.270)
Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
-
-
3.574
8.480
-
-
-
(7.668)
4.386
Distribución de dividendos
-
(24.728)
-
-
-
-
(111.928)
-
(136.656)
Otras variaciones del patrimonio neto
-
-
308.439
-
(308.467)
-
-
(4.797)
(4.825)
SALDO FINAL AL 31 DE MARZO DE 2026
43.700
309.981
31.262
-
431.604
(2.600)
-
-
813.947
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos. Las Notas 1 a 21 descritas en la memoria adjunta forma parte integrante del estado total de cambios en el patrimonio neto
correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026.
6
AEDAS HOMES, S.A.
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CORRESPONDIENTE AL EJERCICIO ANUAL TERMINADO
EL 31 DE MARZO DE 2026 Y AL TERMINADO EL 31 DE MARZO DE 2025
(Miles de Euros)
Notas
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2026
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2025 (*)
1. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
Resultado antes de impuestos
(925)
121.021
Ajustes al resultado:
9.830
(118.501)
Dotación a la amortización
5 y 6
3.563
2.936
Correcciones valorativas por deterioro en inversiones financieras
7
1.483
1.897
Variación de provisiones
-
(29)
Ingresos financieros
14.1
(875)
(126.643)
Gastos financieros
14.4
5.659
3.338
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación
(25.935)
96.915
Cobros de dividendos
7 y 14
1.123
96.644
Cobros de intereses
875
271
Pago de intereses
(2.839)
-
Pagos por impuesto sobre sociedades
13
(25.094)
-
Cambios en el capital corriente:
23.969
(132.341)
Aumento/(Disminución) de cuentas por cobrar
62.659
(99.016)
Disminución/(Aumento) de cuentas por pagar
(38.536)
(33.190)
Aumento/(Disminución) neta de otros activos y pasivos corrientes
(154)
(135)
Total flujos de efectivo netos de las actividades de explotación (1)
6.939
(32.906)
2. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
Pagos por inversiones
(69.270)
(571.340)
Empresas del Grupo y asociadas
(67.284)
(566.610)
Activos intangibles
5
(905)
(76)
Activos materiales
6
(1.081)
(4.654)
Cobros por desinversiones
51.999
755.236
Empresas del Grupo y asociadas
51.999
755.234
Otros activos financieros
-
2
Total flujos de efectivo netos de las actividades de inversión (2)
(17.271)
183.896
3. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio
4.386
2.008
Operaciones con acciones propias y otras transacciones de patrimonio neto
10
4.386
2.008
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero
227.867
(10.218)
Emisión de obligaciones y otros valores negociables
12
4.762
170.857
Emisión de deudas con empresas del Grupo y asociadas
12 y 16
274.592
137
Devolución de obligaciones y otros valores negociables
12
(51.487)
(157.000)
Devolución de deudas con empresas del Grupo y asociadas
12 y 16
-
(24.212)
Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio
10
(136.656)
(95.261)
Dividendos
(136.656)
(95.261)
Total flujos de efectivo netos de las actividades de financiación (3)
95.597
(103.471)
4. Efecto de las variaciones de los tipos de cambio en el efectivo o equivalentes (4)
-
-
5. AUMENTO/ DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES (1+2+3+4)
85.265
47.519
Efectivo o equivalentes al comienzo del periodo
89.876
42.357
Efectivo o equivalentes al final del periodo
9
175.141
89.876
(*) Presentado exclusivamente a efectos comparativos.
Las Notas 1 a 21 descritas en la memoria adjunta forma parte íntegramente del estado de flujos de efectivo
correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026.
7
Aedas Homes, S.A.
Memoria individual correspondiente
al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026
1. Objeto Social
Aedas Homes, S.A. (en adelante, la “Sociedad”) se constituyó de forma indefinida el 9 de junio de
2016 ante el Notario de Madrid Don Carlos Entrena Palomero, con el número 955 de su protocolo,
bajo la denominación de SPV Spain 19, S.L.U., carácter unipersonal. Su domicilio social se
encuentra en Madrid, Paseo de la Castellana 130, 28046 (Madrid), inscrita en el Registro Mercantil
de Madrid, España. La Sociedad se constituyó como resultado de la suscripción y desembolso por
parte de la mercantil Structured Finance Management (Spain), S.L. de 3.000 participaciones
sociales, acumulables e indivisibles, de 1 euro de valor nominal cada una, mediante aportación
dineraria. En el ejercicio 2016 se produjo el acuerdo de intenciones entre el que fuera Socio Único y
la sociedad de nacionalidad luxemburguesa denominada Hipoteca 43 Lux, S.À.R.L. para la
compraventa del 100% de las participaciones sociales que la primera ostentaba en la entidad SPV
Spain 19, S.L. La transmisión de dichas participaciones quedó perfeccionada con fecha 5 de julio
de 2016.
Con fecha 18 de julio de 2016 se modificó la denominación social por la de Aedas Homes Group,
S.L.U. ante el Notario Don Carlos Entrena Palomero, con el número 1228 de su protocolo.
Adquiriendo la denominación actual una vez completada la operación de restructuración societaria.
Con fecha 12 de septiembre de 2017, se produjo la modificación mercantil por la cual la Sociedad
pasó a ser una Sociedad Anónima, siendo su denominación Aedas Homes, S.A.
Las acciones de Aedas Homes, S.A. comenzaron a cotizar en las Bolsas de Madrid, Barcelona,
Bilbao y Valencia el 20 de octubre de 2017, a un precio de salida de 31,65 euros por acción, tras
obtener las autorizaciones pertinentes del regulador bursátil (“Comisión Nacional del Mercado de
Valores” o “CNMV”). La Sociedad tiene por objeto social la adquisición, promoción, gestión,
comercialización y desarrollo de cualesquiera bienes inmuebles para la tenencia, disfrute,
administración, enajenación y arrendamiento de los mismos.
Estas actividades podrán ser desarrolladas por la Sociedad total o parcialmente y de modo indirecto
mediante la participación en otras sociedades con objeto análogo. A estos efectos, la Sociedad
podrá adquirir, gestionar y transmitir valores de todo tipo, por ejemplo, pero sin carácter limitativo,
acciones, obligaciones convertibles, participaciones sociales, cuotas de cualquier tipo u otros. Así,
a 31 de marzo de 2026 y 31 de marzo de 2025, la Sociedad es Dominante de un Grupo de sociedades.
El detalle de las Sociedades Dependientes de la Entidad ha sido incluido en el Anexo I de estas
Cuentas Anuales. Aedas Homes, S.A. y las Sociedades Dependientes detalladas en el Anexo I han
formulado Cuentas Anuales Consolidadas con fecha 27 de mayo de 2026, aplicando las Normas
Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (“NIIF-UE”), al tratarse
de una Entidad de Interés Público, cotizada en el mercado de valores Español.
Con fecha 30 de marzo de 2020, la Junta de Accionistas de la Sociedad, a propuesta del Consejo de
Administración, aprobó el cambio del ejercicio económico de la Sociedad al periodo de doce meses
iniciado desde el 1 de abril hasta el 31 de marzo del año siguiente, salvo el primer ejercicio
económico, que comprendía desde el 1 de enero de 2020 hasta el 31 de marzo de 2020.
Oferta Pública de Adquisición por parte de Neinor DMP Bidco, S.A.U.
A lo largo de 2025, Aedas Homes, S.A. ha experimentado un cambio significativo en su estructura
accionarial, culminando con la adquisición de una participación de control por parte
de Neinor DMP Bidco, S.A.U., cuya sociedad dominante es Neinor Homes, S.A. Esta operación
estratégica ha buscado consolidar a ambas compañías, creando un líder en el sector de la
8
promoción residencial en España con una mayor escala y capacidad de respuesta a la demanda del
mercado.
Oferta Pública de Adquisición Voluntaria (OPA inicial)
El 16 de junio de 2025, el Grupo Neinor, a través de su sociedad dependiente Neinor DMP Bidco,
S.A.U., anunció una Oferta Pública de Adquisición (OPA) voluntaria sobre el 100% del capital social
de Aedas Homes, S.A. La oferta inicial se fijó en 24,485 euros por acción, equivalente a 1.070
millones de euros. Tras el reparto de dividendos aprobado por la Junta General de Accionistas de
Aedas Homes, S.A. el 9 de julio de 2025, el precio de la oferta se ajustó a 21,335 euros por acción,
lo que implicó un desembolso máximo aproximado de 932 millones de euros por parte del
Grupo Neinor. La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) admitió a trámite la solicitud
de la OPA el 21 de julio de 2025.
El 26 de noviembre de 2025, la CNMV autorizó la OPA inicial, estableciendo un periodo de
aceptación del 27 de noviembre al 11 de diciembre de 2025. La oferta voluntaria inicial fue aceptada
por el 79,20% del capital, incluyendo la participación de Castlelake, hasta entonces accionista
mayoritario del Grupo Aedas Homes. El 22 de diciembre de 2025, Neinor DMP Bidco, S.A.U. ha
liquidado la Oferta Pública voluntaria, adquiriendo 34.610.761 acciones de Aedas Homes, S.A., lo
que representa el 79,20% del capital social. A partir de esa fecha, Neinor DMP Bidco, S.A.U. pasa a
ostentar una participación de control efectiva sobre Aedas Homes, S.A.
Oferta Pública de Adquisición obligatoria posterior
Dado que la OPA inicial no alcanzó un 50% de aceptación entre los accionistas minoritarios y el
precio no había sido considerado "equitativo" según la normativa aplicable, la
adquirente, Neinor DMP Bidco, S.A.U., estaba obligada a formular una oferta pública de adquisición
posterior y obligatoria dirigida al resto de los accionistas. Esta OPA obligatoria se lanzó a un precio
de 24 euros por acción, abarcando un máximo de 9.089.239 acciones. La CNMV admitió a trámite
esta solicitud el 23 de diciembre de 2025 y la aprobó el 28 de enero de 2026. El plazo de aceptación
para los accionistas minoritarios fue del 30 de enero al 27 de febrero de 2026. El 2 de febrero de
2026, el Consejo de Administración de Aedas Homes, S.A. emitió una opinión favorable sobre esta
Oferta Pública de Adquisición obligatoria.
El 5 de marzo de 2026, la CNMV comunicó el resultado de la segunda oferta pública de adquisición
obligatoria formulada por Neinor DMP Bidco, S.A.U. sobre Aedas Homes, S.A.
Esta operación culminó con la adquisición de una participación adicional en el capital de la
Sociedad Dominante, permitiendo a Neinor DMP Bidco, S.A.U. elevar su participación total hasta
el 96,83% del capital social de Aedas Homes, S.A., tras la aceptación del 17,63% de las acciones a
las que se dirigió esta segunda oferta.
Modificación del ejercicio social y del Órgano de Administración
La Junta General Extraordinaria de Accionistas celebrada el 14 de abril de 2026 ha aprobado el
nombramiento de nuevos consejeros, dando lugar a una modificación en la composición del
Consejo de Administración, cuya configuración a 31 de marzo de 2026 se detalla en la Nota 21. En
la misma sesión, la Junta ha aprobado la modificación del ejercicio social con el objetivo de hacerlo
coincidir con el año natural y alinearlo con el del Grupo Neinor Homes. En virtud de dicho acuerdo,
se establece que, en adelante el ejercicio social comenzará el 1 de enero y finalizará el 31 de
diciembre de cada año. Asimismo, se ha aprobado una disposición transitoria conforme a la cual el
ejercicio iniciado el 1 de abril de 2026 tendrá carácter irregular, finalizando el 31 de diciembre de
2026.
9
2. Marco Normativo de Información Financiera aplicable a la Sociedad
Estas Cuentas Anuales del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 han sido formuladas
por los Consejo de Administración de acuerdo con el Marco Normativo de Información Financiera
aplicable a la Sociedad, que es el establecido en:
- Código de Comercio y la restante legislación mercantil.
- Plan General de Contabilidad (“PGC”) aprobado por el Real Decreto 1514/2007, modificado
por el Real Decreto 1159/2010, de 17 de septiembre, por el Real Decreto 602/2016, de 2 de
diciembre, y por el Real Decreto 1/2021, de 12 de enero, y por la Ley 7/2024, de 20 de
diciembre; y, en particular, la Adaptación Sectorial del Plan General de Contabilidad
publicada en la Orden Ministerial de 28 de diciembre de 1994, por la que se aprueban las
normas de adaptación del Plan General de Contabilidad para las empresas inmobiliarias.
De acuerdo a la Disposición Transitoria Quinta del Real Decreto 1514/2007 por el que se
aprueba el Plan General de Contabilidad, con carácter general, las adaptaciones
sectoriales y otras disposiciones de desarrollo en materia contable en vigor a la fecha de
publicación de dicho Real Decreto seguirán aplicándose en todo aquello que no se oponga
a lo dispuesto en el Código de Comercio, Ley de Sociedades de Capital, aprobada por Real
Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, disposiciones específicas y en el Plan General de
Contabilidad.
- Las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el Instituto de Contabilidad y
Auditoría de Cuentas (“ICAC”) en desarrollo del Plan General de Contabilidad y sus normas
complementarias.
- El resto de la normativa contable española, de carácter vinculante para la Sociedad, que
resulte de aplicación.
2.1 Imagen fiel
Las Cuentas Anuales se han preparado a partir de los registros auxiliares de contabilidad de la
Sociedad, habiéndose aplicado las disposiciones legales vigentes en materia contable con la
finalidad de mostrar la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de
la Sociedad. El estado de flujos de efectivo se ha preparado con el fin de informar verazmente sobre
el origen y la utilización de los activos monetarios representativos de efectivo y otros activos líquidos
equivalentes de la Sociedad.
2.2 Moneda funcional y moneda de presentación
Las Cuentas Anuales del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 se presentan en euros,
que es la moneda funcional y de presentación de la Sociedad. En particular, las cifras de estas
Cuentas Anuales de muestran en miles de euros salvo en algunos datos en particular de la memoria,
que por razones prácticas de simplificación y/o aclaración se muestran en “millones de euros” o
bien en “unidades de euro”. Las Cuentas Anuales del ejercicio anterior se formularon y presentaron
en unidades de euro.
2.3 Principios contables no obligatorios aplicados
No se han aplicado principios contables no obligatorios. Adicionalmente, los Consejo de
Administración han formulado estas Cuentas Anuales del ejercicio anual terminado el 31 de marzo
de 2026 teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas contables de aplicación
obligatoria que tienen un efecto significativo en dichas Cuentas Anuales. No existe ningún principio
contable que, siendo obligatorio y significativo, haya dejado de aplicarse.
2.4 Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
En la preparación de las Cuentas Anuales de la Sociedad, el Consejo de Administración ha realizado
estimaciones para determinar el “valor razonable” de algunos de los activos, pasivos, ingresos y
gastos y sobre los desgloses de los pasivos contingentes. Estas estimaciones se han realizado sobre
10
la base de la mejor información disponible al cierre del ejercicio. Sin embargo, dada la
incertidumbre inherente a las mismas podrían surgir acontecimientos futuros que obliguen a
modificarlas en los próximos ejercicios, lo cual se realizaría, en su caso, de forma prospectiva.
Básicamente estas estimaciones se refieren a:
- La evaluación de posibles pérdidas por deterioro de las “Inversiones financieras en empresas
del Grupo, asociadas y otras partes relacionadas” y de las “cuentas por cobrar con empresas
del Grupo, asociadas y otras partes relacionadas” (véase Nota 16).
- La determinación de la probabilidad y cuantificación del importe de los activos contingentes,
provisiones y contingencias en general, asociada a asuntos legales litigiosos y/o fiscales a favor
y/o en contra de la Sociedad (véase Nota 11).
- La valoración de las obligaciones por planes de incentivo con el personal (véase Nota 15).
- El cumplimiento del clausulado y en particular de los covenants asociados a determinada
financiación recibida (véase Nota 12).
- La probabilidad de obtención de beneficios fiscales futuros a la hora de registrar “activos por
impuestos diferidos” (véase Nota 13).
- El gasto por Impuesto sobre Sociedades, considerando asimismo que a partir del 1 de enero de
2026 y tras la Oferta Pública de Adquisición por parte de Neinor DMP Bidco, S.A.U. descrita en
la Nota 1, se ha producido la ruptura del grupo de consolidación fiscal de Aedas Homes, S.A.,
incorporándose al grupo de consolidación fiscal estatal número 5/20, encabezado por Neinor
Península, S.L.U., las sociedades Neinor DMP Bidco, S.A.U., Neinor DMP Holdco, S.A.U., Aedas
Homes, S.A. y sus sociedades dependientes Aedas Homes Opco, S.L.U., Aedas Homes Living,
S.L.U., Aedas Homes Canarias, S.L.U., Aedas Homes Rental, S.L.U., Aedas Homes Servicios
Inmobiliarios, S.L.U. Global Disosto, S.L.U., Espacio Aurea, S.L., Espacio Proyectos SPV II, S.L,
Global Socoro, S.L.U. y Global Prizda, S.L.U., estas dos últimas adquiridas por Aedas Homes,
S.A. en 2025, además de otras sociedades del Grupo Neinor Homes que forman parte del citado
grupo fiscal (véase Nota 13).
Los supuestos clave acerca del futuro, así como otros datos relevantes sobre la estimación de la
incertidumbre en la fecha de cierre del ejercicio, que llevan asociados un riesgo importante de
suponer cambios significativos en el valor de los activos o pasivos en el próximo ejercicio son los
siguientes:
Deterioro del valor de las “Inversiones en empresas del Grupo, asociadas y otras partes vinculadas”
La valoración de las “Inversiones en empresas del Grupo y asociadas” requiere la realización de
estimaciones con el fin de determinar su “valor recuperable”, a los efectos de evaluar un posible
deterioro. Para determinar este “valor recuperable”, salvo mejor evidencia del importe recuperable,
se toma en consideración el “Patrimonio Neto” de la entidad participada, corregido por las
plusvalías tácitas netas de efecto impositivo existentes en la fecha de la valoración, puestas de
manifiesto en la valoración de los activos inmobiliarios pertenecientes a las sociedades
participadas (véase Nota 4.5).
El “valor recuperable” de los activos inmobiliarios que ostentan las empresas del Grupo se estima
en base a valoraciones realizadas por expertos independientes no vinculados al Grupo. El Grupo ha
evaluado al cierre del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026, el “valor realizable” de las
“existencias inmobiliarias”, entendido como, la estimación del precio de venta menos todos los
costes estimados para la finalización de la promoción inmobiliaria. El “valor de mercado” ha sido
determinado tomando como base las valoraciones realizadas por expertos independientes a 31 de
diciembre de 2025 —efectuadas por Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, S.A.U.—,
que han sido posteriormente actualizadas internamente mediante un procedimiento de rollforward,
incorporando la evolución de los activos desde dicha fecha de valoración, incluyendo, entre otros,
las ventas, los costes capitalizados, el grado de avance de las promociones.
11
Las valoraciones de dichos activos inmobiliarios han sido realizadas bajo la hipótesis “valor de
mercado”, siendo esta valoración realizada de acuerdo con las Declaraciones del Método de
Tasación-Valoración de Bienes y Guía de Observaciones publicado por la Royal Institution of
Chartered Surveyors de Gran Bretaña (RICS) (véase Nota 7).
A pesar de que estas estimaciones se han realizado en función de la mejor información disponible
al 31 de marzo de 2026 sobre los hechos analizados, es posible que acontecimientos que puedan
tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o a la baja) en próximos ejercicios, lo que se
haría de forma prospectiva reconociendo los efectos del cambio de estimación en la
correspondiente cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios afectados. Dado el carácter
incierto de cualquier estimación basada en expectativas en el actual entorno económico, se podrían
poner de manifiesto diferencias entre los resultados proyectados y los reales. La importancia de
dichas estimaciones debe considerarse en la interpretación de las presentes Cuentas Anuales.
2.5 Comparación de la información
De acuerdo con la legislación mercantil, el Consejo de Administración presenta, a efectos
comparativos, con cada una de las partidas del Balance, de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias, del
Estado de Cambios en el Patrimonio Neto y del Estado de Flujos de Efectivo, además de las cifras
del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026, las correspondientes al ejercicio anterior. Las
partidas de ambos ejercicios son comparables y homogéneas. Las principales políticas contables y
normas de valoración adoptadas se presentan en la Nota 4 de esta Memoria.
2.6 Agrupación de partidas
Determinadas partidas del Balance, de la Cuenta de Pérdidas y Ganancias, del Estado de Cambios
en el Patrimonio Neto y del Estado de Flujos de Efectivo se presentan de forma agrupada para
facilitar su comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información
desagregada en esta Memoria.
2.7 Cambios en criterios contables
Durante el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 no se han producido cambios de
criterios contables significativos respecto a los criterios aplicados en el ejercicio anual terminado
el 31 de marzo de 2025.
3. Aplicación de resultados
La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 será
aprobada por el Consejo de Administración de la Sociedad en la misma fecha de formulación de las
presentes cuentas anuales:
Miles de Euros
31.03.2026
31.03.2025
Bases de reparto:
Resultado del ejercicio – Ganancia/(Pérdida)
(2.600)
113.182
Aplicación:
A Remanente
-
1.254
A distribución de dividendos
-
111.928
A resultados negativos de ejercicios anteriores
(2.600)
-
(2.600)
113.182
12
4. Normas de registro y valoración
Las principales Normas de Registro y Valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de
estas Cuentas Anuales, de acuerdo con las establecidas por el Plan General de Contabilidad, son
las siguientes:
4.1 Inmovilizado intangible
El “inmovilizado intangible” se valora inicialmente por su coste, ya sea éste el “precio de
adquisición” o el “coste de producción”. El coste del “inmovilizado intangible” adquirido mediante
combinaciones de negocios es su “valor razonable” en la fecha de adquisición.
Después del reconocimiento inicial, el “inmovilizado intangible” se valora por su coste, menos la
amortización acumulada y, en su caso, el importe acumulado de las correcciones por deterioro
registradas.
Los “activos intangibles” se amortizan sistemáticamente de forma lineal en función de la vida útil
estimada de los bienes y de su valor residual. Los métodos y periodos de amortización aplicados
son revisados en cada cierre de ejercicio y, si procede, ajustados de forma prospectiva. Al menos al
cierre del ejercicio, se evalúa la existencia de indicios de deterioro, en cuyo caso se estiman los
importes recuperables, efectuándose las correcciones valorativas que procedan, en su caso.
Aplicaciones informáticas
Esta partida incluye los costes incurridos en relación con las “aplicaciones informáticas”
desarrolladas por terceros. Su amortización se realiza de forma lineal a largo de su vida útil estimada
de 3 años.
Las “reparaciones” que no representan una ampliación de la vida útil y los “costes de
mantenimiento” son cargados en la cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio en que se
producen y/o incurren.
4.2 Inmovilizado material
El inmovilizado material se valora inicialmente por su coste, ya sea éste el “precio de adquisición”
o el “coste de producción”. El coste del “inmovilizado material” adquirido mediante combinaciones
de negocios es su “valor razonable” en la fecha de adquisición.
Después del reconocimiento inicial, el “inmovilizado material” se valora por su coste, menos la
amortización acumulada y, en su caso, el importe acumulado de las correcciones por deterioro
registradas.
Las “reparaciones” que no representan una ampliación de la vida útil y los “costes de
mantenimiento” son cargados en la cuenta de pérdidas y ganancias en el ejercicio en que se
producen. Los costes de renovación, ampliación o mejora que dan lugar a un aumento de la
capacidad productiva o a un alargamiento de la vida útil de los bienes, son incorporados al activo
como mayor valor del mismo, dándose de baja, en su caso, el “valor en libros” de los elementos
sustituidos.
La amortización de los elementos del “inmovilizado material” se realiza, desde el momento en el
que están disponibles para su puesta en funcionamiento, de forma lineal durante su vida útil
estimada.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de los activos materiales se realizan con
contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias en función de los años de la vida útil estimada,
como promedio, de los diferentes elementos que lo integran, tal y como se indica a continuación:
13
Porcentaje de
amortización anual
Sistema de amortización lineal-
Construcciones
14%
Otras instalaciones
20%
Mobiliario
10%
Equipos para proceso de información
25%
Otro inmovilizado material
20%
4.3 Deterioro del valor de los activos intangibles y materiales
Al menos al cierre del ejercicio, la Sociedad evalúa si existen indicios de que algún activo no
corriente o, en su caso, alguna “unidad generadora de efectivo” (“UGE”) pueda estar deteriorado y,
si existen indicios, se estiman sus importes recuperables.
El “valor recuperable” es el mayor entre el “valor razonable” menos los costes de venta y el “valor
en uso”. Cuando el “valor en libros” es mayor que el valor recuperable, se produce una pérdida por
deterioro. El “valor en uso” es el valor actual de los flujos de efectivo futuros esperados, utilizando
tipos de interés de mercado sin riesgo, ajustados por los riesgos específicos asociados al activo.
Para aquellos activos que no generan flujos de efectivo, en buena medida, independientes de los
derivados de otros activos o grupos de activos, el importe recuperable se determina para las
“unidades generadoras de efectivo” a las que pertenecen dichos activos, entendiendo por dichas
“unidades generadoras de efectivo” el grupo mínimo de elementos que generan flujos de efectivo,
en buena medida, independientes de los derivados de otros activos o grupos de activos.
Las correcciones valorativas por deterioro y su reversión se contabilizan en la cuenta de pérdidas y
ganancias. Las correcciones valorativas por deterioro se revierten cuando las circunstancias que
las motivaron dejan de existir, excepto las correspondientes a los “fondos de comercio”, en su caso.
La reversión del deterioro tiene como límite el “valor en libros” del activo que figuraría si no se
hubiera reconocido previamente el correspondiente deterioro del valor.
4.4 Arrendamientos
Los contratos se califican como “arrendamientos financieros” cuando de sus condiciones
económicas se deduce que se transfieren al arrendatario sustancialmente todos los riesgos y
beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. En caso contrario, los contratos
se clasifican como “arrendamientos operativos”.
Los pagos por “arrendamientos operativos” se registran como gastos en la cuenta de pérdidas y
ganancias cuando se devengan. El Marco Normativo de Información Financiera Español a la fecha
de formulación de estas cuentas anuales no ha adoptado las premisas que se contemplan en la NIIF
16 Arrendamientos, que si serán consideradas en las cuentas anuales consolidadas al Grupo que
se formularán bajo Normas Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión
Europea (“NIIF-UE”).
4.5 Instrumentos financieros
Activos financieros
Los “activos financieros” que posee la Sociedad se clasifican en las siguientes categorías:
a) Activos financieros a coste amortizado: incluye activos financieros, incluso los admitidos a
negociación en un mercado organizado, para los que la Sociedad mantiene la inversión con el
objetivo de percibir los flujos de efectivo derivados de la ejecución del contrato, y las
condiciones contractuales del activo dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo
que son únicamente cobros de principal e intereses sobre el importe del principal pendiente.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría:
14
i. Créditos por operaciones comerciales: originados en la venta de bienes o en la prestación
de servicios por operaciones de tráfico con cobro aplazado; y.
ii. Créditos por operaciones no comerciales: proceden de operaciones de préstamo o crédito
concedidos por la Sociedad cuyos cobros son de cuantía determinada o determinable.
b) Activos financieros a coste: se incluyen en esta categoría, si existen, las siguientes inversiones:
iii. Instrumentos de patrimonio de empresas del Grupo, multigrupo y asociadas;
iv. Instrumentos de patrimonio cuyo “valor razonable” no pueda determinarse con fiabilidad,
y los derivados que tengan como subyacente a estas inversiones;
v. activos financieros híbridos cuyo “valor razonable” no pueda estimarse de manera fiable,
salvo que se cumplan los requisitos para su contabilización a coste amortizado;
vi. aportaciones realizadas en contratos de cuentas en participación y similares;
vii. préstamos participativos con intereses de carácter contingente;
viii. activos financieros que deberían clasificarse en la siguiente categoría, pero su “valor
razonable” no puede estimarse de forma fiable.
En este sentido, se consideran “empresas del Grupo” aquellas vinculadas con la Sociedad por una
relación de control; y, “empresas asociadas” aquellas sobre las que la Sociedad ejerce una
influencia significativa. Adicionalmente, dentro de la categoría de multigrupo se incluye, en su caso,
a aquellas sociedades sobre las que, en virtud de un acuerdo, se ejerce un control conjunto con uno
o más socios.
Los “activos financieros” se registran, en términos generales, inicialmente al “valor razonable” de
la contraprestación entregada más los costes de la transacción que sean directamente atribuibles.
No obstante, se reconocerán en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio los costes de
transacción directamente atribuibles a los activos registrados a “valor razonable” con cambios en
la cuenta de pérdidas y ganancias.
Asimismo, en el caso de “inversiones en el patrimonio de empresas del Grupo” que otorgan control
sobre la Sociedad Dependiente, los honorarios abonados a asesores legales u otros profesionales
relacionados con la adquisición de la inversión se imputan directamente a la cuenta de pérdidas y
ganancias del ejercicio.
Los “activos financieros a coste amortizado” se registran aplicando dicho criterio de valoración
imputando a la cuenta de pérdidas y ganancias los intereses devengados aplicando el “método del
tipo de interés efectivo”.
Las “Inversiones en empresas del Grupo, asociadas y multigrupo y otras partes relacionadas” se
valoran por su coste, minorado, en su caso, por el importe acumulado de las correcciones
valorativas por deterioro. Dichas correcciones se calculan como la diferencia entre su valor en libros
y el importe recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su “valor razonable” menos
los costes de venta y el valor actual de los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión. Salvo
mejor evidencia del importe recuperable de las “inversiones en instrumentos de patrimonio”, se
toma en consideración el “patrimonio neto” de la entidad participada, corregido por las plusvalías
tácitas existentes en la fecha de la valoración, netas del efecto impositivo (véase Nota 7).
El “valor recuperable” de los activos inmobiliarios que ostentan las empresas del Grupo se estima
en base a valoraciones realizadas por expertos independientes no vinculados al Grupo. Dichas
valoraciones calculan el “valor razonable” principalmente por el método de descuento de flujos de
caja o residual dinámico para los activos inmobiliarios propiedad de sus participadas, de acuerdo
con los Estándares de Valoración y Tasación publicados por la Royal Institute of Chartered
Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los Estándares Internacionales de Valoración
(IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).
15
La Sociedad participa mayoritariamente en el capital social de ciertas sociedades. Las Cuentas
Anuales, por ser las individuales de la Sociedad, no se presentan en bases consolidadas con las de
aquellas empresas del Grupo en las que se posee participación mayoritaria.
Al menos al cierre del ejercicio la Sociedad realiza un test de deterioro para las “inversiones
financieras en empresas del Grupo”. Se considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el
“valor recuperable” del activo financiero es inferior a su valor en libros, momento en el que se
produce el registro del deterioro en la cuenta de pérdidas y ganancias, en su caso.
Respecto a las correcciones valorativas relativas a los activos financieros a “coste amortizado”, el
criterio utilizado por la Sociedad para calcular las correspondientes correcciones valorativas, si las
hubiera, se realiza a partir de un análisis específico para cada deudor en función de la solvencia del
mismo. A cierre de los ejercicios terminados el 31 de marzo de 2026 y el 31 de marzo de 2025, no
existen saldos deudores, de importancia significativa, con riesgo de incobrabilidad no deteriorados.
La Sociedad da de baja un activo financiero, o parte del mismo, cuando expiran o se han cedido los
derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero y se han transferido de
manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad, en circunstancias que se
evalúan comparando la exposición de la Sociedad, antes y después de la cesión, a la variación en
los importes y en el calendario de los flujos de efectivo netos del activo transferido. Se entiende que
se han cedido de manera sustancial los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo
financiero cuando su exposición a tal variación deja de ser significativa en relación con la variación
total del valor actual de los flujos de efectivo futuros netos asociados con el activo financiero.
Cuando el activo financiero se da de baja, la diferencia entre la contraprestación recibida neta de
los costes de transacción atribuibles, considerando cualquier nuevo activo obtenido menos
cualquier pasivo asumido, y el valor en libros del activo financiero, determina la ganancia o la
pérdida surgida al dar de baja dicho activo y forma parte del resultado del ejercicio en que ésta se
produce.
Pasivos financieros
Los “pasivos financieros” asumidos o incurridos por la Sociedad se corresponden,
fundamentalmente, a “pasivos financieros a coste amortizado”: son aquellos débitos y partidas a
pagar que tiene la Entidad y que se han originado en la compra de bienes y servicios por operaciones
de tráfico de la Entidad, o aquellos que, sin tener un origen comercial, no siendo instrumentos
derivados, proceden de operaciones de préstamo o crédito recibidos por la Sociedad. Estos pasivos
se valoran inicialmente al “valor razonable” de la contraprestación recibida, ajustada por los costes
de la transacción directamente atribuibles. Con posterioridad, dichos pasivos se valoran de
acuerdo con su “coste amortizado”.
Los activos y pasivos se presentan separadamente en el balance y únicamente se presentan por su
importe neto cuando la sociedad tiene el derecho exigible a compensar los importes reconocidos y,
además, tienen la intención de liquidar las cantidades por el neto o de realizar el activo y cancelar
el pasivo simultáneamente
De acuerdo al Marco Normativo de Información Financiera aplicable, se registrarán como “pasivos
corrientes”, además de aquellas obligaciones cuyo vencimiento o extinción se produzca en el corto
plazo, aquellas obligaciones vinculadas al ciclo normal de explotación, que la entidad espera
liquidar en el transcurso del mismo independientemente de su vencimiento, entendiendo como
“ciclo normal de explotación” (en inglés “business as usual” o “BAU”) el período que transcurre
entre la adquisición de los activos que se incorporan a la actividad y la realización de los mismos en
efectivo o equivalentes. En el caso concreto de la actividad del Grupo – que es, fundamentalmente,
la promoción de vivienda nueva residencial -, se entiende, por tanto, en la medida en que dichos
pasivos estén vinculados al ciclo normal de explotación y se espere su liquidación en el transcurso
de este, se clasifican como pasivos corrientes, con independencia de su vencimiento contractual.
La Sociedad da de baja los “pasivos financieros” cuando se extinguen las obligaciones que los han
generado. Los préstamos recibidos de partes vinculadas se registran como “pasivos financieros a
16
coste amortizado”, siempre que a la vista de las condiciones contractuales puedan realizarse
estimaciones fiables de los flujos de efectivo del instrumento financiero, calculando para ello el
“valor razonable” en el momento de la concesión aplicando un tipo de interés de mercado para un
préstamo de similares características, registrando a partir de ese momento el devengo de “gastos
financieros” de acuerdo al “método de interés efectivo”.
Acciones propias
Las “acciones propias” que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de la
contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del “patrimonio neto”. Los
resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de
“patrimonio neto”, se reconocen directamente en “patrimonio neto”, sin que en ningún caso se
registre resultado alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias.
4.6 Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
La Sociedad registra en el epígrafe “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes” del balance el
efectivo en caja, depósitos a la vista y otras inversiones a corto plazo de alta liquidez que son
realizables en caja en un plazo inferior a tres meses desde su adquisición y que no tienen riesgo de
cambio en su valor y forman parte de la política de gestión normal de tesorería de la Sociedad.
A efectos del estado de flujos de efectivo se incluyen como menor importe de efectivo y otros activos
líquidos equivalentes los descubiertos ocasionales, en su caso, que forman parte de la gestión de
efectivo de la Sociedad.
4.7 Provisiones y contingencias
El Consejo de Administración de la Sociedad en la formulación de las Cuentas Anuales diferencian
entre:
- Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos
pasados, cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que
resultan indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación.
- Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos
pasados, cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más
eventos futuros independientes de la voluntad de la Sociedad.
Las Cuentas Anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la
probabilidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos
contingentes no se reconocen en las Cuentas Anuales, sino que se informa sobre los mismos en la
Memoria, en la medida en que no sean considerados como remotos.
Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario
para cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el
suceso y sus consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas
provisiones como un gasto financiero conforme se va devengando.
La compensación a recibir de un tercero en el momento de liquidar la obligación, siempre que no
existan dudas de que dicho reembolso será percibido, se registra como activo, excepto en el caso
de que exista un vínculo legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo, y en virtud del cual la
Sociedad no esté obligada a responder; en esta situación, la compensación se tendrá en cuenta
para estimar el importe por el que, en su caso, figurará la correspondiente provisión.
4.8 Impuestos sobre beneficios
El “gasto o ingreso por impuesto sobre beneficios” comprende la parte relativa al gasto o ingreso
por el “impuesto corriente” y la parte correspondiente al gasto o ingreso por “impuesto diferido”.
El “impuesto corriente” es la cantidad que la Sociedad satisface como consecuencia de las
liquidaciones fiscales del impuesto sobre el beneficio relativas a un ejercicio. Las deducciones y
17
otras ventajas fiscales en la cuota del impuesto, excluidas las retenciones y pagos a cuenta, así
como las pérdidas fiscales compensables de ejercicios anteriores y aplicadas efectivamente en
éste, dan lugar a un menor importe del impuesto corriente.
El “gasto o ingreso por impuesto diferido” se corresponden con el reconocimiento y la cancelación
de los “activos y pasivos por impuestos diferidos”. Estos incluyen las diferencias temporarias que
se identifican como aquellos importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las
diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos y su valor fiscal, así como las bases
imponibles negativas pendientes de compensación y los créditos por deducciones fiscales no
aplicadas fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito
que corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos.
Se reconocen “pasivos por impuestos diferidos” para todas las diferencias temporarias imponibles,
excepto aquellas derivadas del reconocimiento inicial de “fondos de comercio” o de otros activos y
pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable y no es una
“combinación de negocios”.
Por su parte, los “activos por impuestos diferidos” sólo se reconocen en la medida en que se
considere probable que la Sociedad vaya a disponer de ganancias fiscales futuras contra las que
poder hacerlos efectivos en un futuro previsible, independientemente del plazo establecido por la
norma fiscal para su empleo, que puede ser superior.
Los “activos y pasivos por impuestos diferidos”, originados por operaciones con cargos o abonos
directos en cuentas de “patrimonio neto·, se contabilizan también con contrapartida en “patrimonio
neto”.
En cada cierre contable se reconsideran los “activos por impuestos diferidos” registrados,
efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su
recuperación futura.
Asimismo, en cada cierre se evalúan los “activos por impuestos diferidos” no registrados en balance
y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con
beneficios fiscales futuros.
Por último, señalar que en ejercicios anteriores el Consejo de Administración de la Sociedad aprobó
acogerse al régimen de consolidación fiscal (artículo 55 y siguientes de la Ley 27/2014, de 27 de
noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (“LIS”)) para el ejercicio 2018 y siguientes.
Posteriormente, la entidad Hipoteca Finco Lux, S.à.r.l., entidad no residente en territorio español y
domiciliada en Luxemburgo, al haber adquirido la condición de entidad Dominante del grupo fiscal,
por haber superado el grado de participación indirecta del 70%, nombró y designó a Aedas Homes,
S.A., como sociedad representante del grupo fiscal que está formado por la Sociedad Dominante
(Hipoteca Finco Lux, S.à.r.l.) y la Sociedad Dependiente: Aedas Homes, S.A. y, a su vez, las
Sociedades Dependientes de ésta última: Aedas Homes Opco, S.L.U, Aedas Homes Living, S.L.U,
Aedas Homes Canarias S.L.U, Aedas Homes Rental, S.L.U, Aedas Homes Servicios Inmobiliarios,
S.L.U. y Live Virtual Tours, S.L.U.
Con fecha 1 de enero de 2026 y tras la Oferta Pública de Adquisición por parte de Neinor DMP Bidco,
S.A.U. descrita en la Nota 1, se ha producido la ruptura del grupo de consolidación fiscal de Aedas
Homes, S.A., incorporándose al grupo de consolidación fiscal estatal número 5/20, encabezado por
Neinor Península,S.L.U., las sociedades Neinor DMP Bidco, S.A.U., Neinor DMP Holdco, S.A.U.,
Aedas Homes, S.A. y sus sociedades dependientes Aedas Homes Opco, S.L.U., Aedas Homes
Living, S.L.U., Aedas Homes Canarias, S.L.U., Aedas Homes Rental, S.L.U., Aedas Homes Servicios
Inmobiliarios, S.L.U. Global Disosto, S.L.U., Espacio Aurea, S.L., Espacio Proyectos SPV II, S.L,
Global Socoro, S.L.U. y Global Prizda, S.L.U., estas dos últimas adquiridas por Aedas Homes, S.A.
en 2025, además de otras sociedades del Grupo Neinor Homes que forman parte del citado grupo
fiscal (véase Nota 13).
18
4.9 Partidas corrientes y no corrientes
Se consideran “activos corrientes” aquellos vinculados al ciclo normal de explotación que con
carácter general se considera de un año, también aquellos otros activos cuyo vencimiento,
enajenación o realización se espera que se produzca en el corto plazo desde la fecha de cierre del
ejercicio, los “activos financieros mantenidos para negociar”, con la excepción de los “derivados
financieros” cuyo plazo de liquidación sea superior al año y el efectivo y otros activos líquidos
equivalentes. Los activos que no cumplen estos requisitos se califican como no corrientes.
Del mismo modo, son “pasivos corrientes” los vinculados al ciclo normal de explotación, los
pasivos financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los derivados financieros cuyo
plazo de liquidación sea superior al año y en general todas las obligaciones cuyo vencimiento o
extinción se producirá en el corto plazo. En caso contrario, se clasifican como no corrientes.
4.10 Ingresos y gastos
Ingresos y gastos ordinarios y/o corrientes
Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir, cuando se produce la
corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento
en que se produzca la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. Dichos ingresos se valoran
por el valor razonable de la contraprestación recibida, deducidos descuentos e impuestos.
El reconocimiento de los “ingresos por ventas” se produce en el momento en que se han transferido
al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del bien vendido, no
manteniendo la gestión corriente sobre dicho bien, ni reteniendo el control efectivo sobre el mismo,
que generalmente para las “existencias inmobiliarias” se produce a la firma de la escritura pública
de compraventa.
En cuanto a los “ingresos por prestación de servicios”, éstos se reconocen considerando el grado
de realización de la prestación a la fecha de balance, siempre y cuando el resultado de la
transacción pueda ser estimado con fiabilidad.
Por regla general, las comisiones de los agentes externos no imputables específicamente a las
promociones, aunque inequívocamente relacionados con las mismas, incurridos desde el inicio de
las promociones hasta el momento del registro contable de las ventas, se contabilizan en el epígrafe
“Periodificaciones a corto plazo” del activo del balance para su imputación a gastos en el momento
del registro contable de las ventas, siempre que al cierre de cada ejercicio el margen derivado de los
contratos de venta suscritos pendiente de contabilizar supere el importe de los gastos. En caso de
que la promoción no cuente con margen positivo, dichos gastos se imputan a la cuenta de pérdidas
y ganancias del ejercicio.
Los gastos comerciales, excepto las comisiones de venta que se encuentren condicionadas al
perfeccionamiento de la misma se cargan a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que
se incurren.
Los “costes por intereses” directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de
activos cualificados, que son activos que necesariamente precisan un período de tiempo sustancial
para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos activos, hasta el
momento en que los activos estén sustancialmente preparados para su uso o venta previstos o bien
se produzca una interrupción en el proceso de desarrollo de los mismos. Los ingresos procedentes
de inversiones obtenidos en la inversión temporal de préstamos específicos que aún no se han
invertido en activos cualificados se deducen de los “costes por intereses” aptos para la
capitalización y/o activación.
En la medida en que los fondos proceden, en su caso, de préstamos genéricos, el importe de los
“costes por intereses” susceptibles de ser capitalizados se determina aplicando una tasa de
capitalización a la inversión efectuada en dicho activo. Dicha tasa de capitalización es la media
ponderada de los “costes por intereses” aplicables a los préstamos recibidos por las sociedades,
19
que han estado vigentes en el periodo, y que son diferentes de los específicamente formalizados
para financiar algunos activos. El importe de los “costes por intereses”, capitalizados durante el
periodo, no podrá exceder del total de “costes por intereses” en que se ha incurrido durante ese
mismo periodo.
Ingresos en sociedades holding
Los ingresos obtenidos por la Sociedad en concepto de dividendos de empresas del Grupo,
multigrupo o asociadas, así como los intereses devengados de préstamos y créditos concedidos a
dichas entidades, se reconocen de acuerdo con el “principio de devengo”, conforme al Plan General
de Contabilidad y, en particular, a la Norma de Registro y Valoración 9ª del PGC.
Cuando estos ingresos derivan de la actividad ordinaria o corriente de la Sociedad —como ocurre
en sociedades holding cuya función principal es gestionar participaciones y financiar filiales— se
presentan dentro del Importe Neto de la Cifra de Negocios (“INCN”), en aplicación de lo establecido
en el Marco Normativo de Información Financiera aplicable en España.
Para incluirse en el INCN, deben cumplirse simultáneamente las siguientes condiciones:
1. Que deriven de operaciones habituales u ordinarias.
2. Que procedan de la actividad típica de la Sociedad.
3. Que representen una porción significativa de sus fuentes de ingresos.
En caso contrario, dichos ingresos se registrarán como “ingresos financieros”, impactando
únicamente en el resultado financiero del ejercicio en que se devengan y obtienen.
4.11 Transacciones en moneda extranjera
La moneda funcional utilizada por la Sociedad es el euro. Consecuentemente, las operaciones en
otras divisas distintas del euro se consideran denominadas en moneda extranjera y se registran
según los tipos de cambio vigentes en las fechas de las operaciones.
Al cierre del ejercicio, los activos y pasivos monetarios denominados en moneda extranjera, en su
caso, se convierten aplicando el tipo de cambio en la fecha del balance. Los beneficios o pérdidas
puestos de manifiesto se imputan directamente a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en
que se producen. Al cierre del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 no hay saldos en
moneda extranjera, ni se han producido en dicho periodo transacciones en moneda extranjera (ni
en el ejercicio anterior), que sean significativos.
4.12 Combinaciones de negocios
Las empresas deben contabilizar las combinaciones de negocios en las que participen, entendidas
como aquellas operaciones en las que una empresa adquiere el control de uno o varios negocios.
En combinaciones de negocios referidas bien a una fusión o escisión de varias empresas, así como
a la adquisición de todos los elementos patrimoniales de una empresa o de una parte que
constituya uno o más negocios, deberá aplicarse el método de adquisición descrito en el punto 2
de la Norma de Registro y Valoración 19ª del Plan General de Contabilidad, la cual establece que la
entidad adquiriente contabilizará, en la fecha de adquisición, los activos adquiridos y los pasivos
asumidos en una combinación de negocios a su “valor razonable”, así como en su caso, la
diferencia entre el valor de dichos activos y pasivos y el coste de la combinación de negocios, que
vendrá determinado por la suma de i) los “valores razonables”, en la fecha de adquisición, de los
activos entregados, de los pasivos incurridos o asumidos y de los instrumentos de patrimonio
emitidos a cambio de los negocios adquiridos; y, ii) el “valor razonable” de cualquier
contraprestación adicional que dependa de eventos futuros o del cumplimiento de ciertas
condiciones, siempre que tal contraprestación se considere probable y su “valor razonable” pueda
ser estimado de forma fiable.
20
Por su parte, las operaciones de fusión, escisión y aportación no dineraria de un negocio, entre
empresas del Grupo en los términos señalados en la norma relativa a operaciones entre empresas
del Grupo, se registrarán conforme a lo establecido en esta. Así, en las operaciones entre empresas
del Grupo en las que intervenga la empresa Dominante, directa o indirectamente, los elementos
constitutivos del negocio adquirido se valorarán por el importe que correspondería a los mismos,
una vez realizada la operación, en las cuentas anuales consolidadas del Grupo según las Normas
de Formulación de las Cuentas Anuales Consolidadas (“NOFCAC”), que desarrolla el Código de
Comercio Español. En el caso de operaciones entre otras empresas del Grupo, los elementos
patrimoniales del negocio se valorarán según los valores contables existentes antes de la operación
en las cuentas anuales individuales. La diferencia que pudiera ponerse de manifiesto en el registro
contable por la aplicación de los criterios anteriores se registrará en una partida de reservas en el
“Patrimonio Neto” de la Sociedad.
En combinaciones de negocios referidas a la adquisición de las acciones o participaciones en el
capital de una empresa, incluyendo las recibidas en virtud de una aportación no dineraria en la
constitución de una sociedad o posterior a una ampliación de capital, u otras operaciones o
sucesos cuyo resultado es que una empresa, que posee o no previamente participación en el capital
de una sociedad, adquiere el control sobre esta última sin realizar una inversión, la entidad
inversora, en sus cuentas anuales individuales, valorará la inversión en el patrimonio de otras
empresas del Grupo conforme a lo previsto para dichas empresas en el apartado 2.4 de la Norma
relativa a instrumentos financieros del Plan General de Contabilidad.
Impacto de la “combinación de negocios” del Grupo Priesa
En agosto de 2024, Aedas Homes, S.A. adquirió el 100% de Promociones y Propiedades Inmobiliaria
Espacio, S.L.U. ("Priesa"), cabecera del Grupo Priesa, compuesto por 23 entidades. Con fecha 21
de noviembre de 2024, y efectos contables desde el 1 de septiembre de 2024, la Sociedad, que ha
sido la entidad que adquirió legalmente el Grupo Priesa, acordó realizar una “combinación de
negocios gemelar bajo control no conjunto” entre las participadas Aedas Homes Opco, S.L.U.
(“sociedad absorbente”) y las sociedades del Grupo Priesa, en las cuales el Grupo participaba al
100% desde la adquisición del “Grupo Priesa”: Espacio Abstract, S.L.U, Espacio Alicante, S.L.U.,
Espacio Mallaeta, S.L.U., Espacio Cosmo, S.L.U., Espacio Proyect Management. S.L.U., Espacio
Valdebebas 175, S.L., Espacio Singulart Almería, S.L.U., Heco Homes Gredos, S.L.U., Espacio
Promoción X, S.L.U., Espacio Desarrollos Urbanos, S.L.U., Espacio Ciresa, S.L.U., Espacio Insigne,
S.L.U. y Espacio Promoción XI, S.L. (100%).
El coste total de la adquisición bruto, es decir, antes de ajustes, ascendió a 35.572 miles de euros,
distribuido en:
• Pago en efectivo: 20.759 miles de euros.
• Precio diferido (largo plazo): 14.813 miles de euros.
De acuerdo con el análisis realizado por la Dirección de la Sociedad, y considerando las cláusulas
de “ajuste de precio” previstas en el contrato de compraventa, se detectaron ajustes negativos al
precio por un importe conjunto de 525 miles de euros en el ejercicio terminado el 31 de marzo de
2025. El pasivo correspondiente al precio diferido se mantiene registrado en el epígrafe “Deudas a
largo plazo” del pasivo no corriente del balance, ascendiendo a 1.427 miles de euros a 31 de marzo
de 2026 (véase Nota 12), y no se liberará hasta el cumplimiento de determinadas circunstancias
previstas contractualmente y, en todo caso, dentro del plazo establecido en dicho contrato.
A estos efectos señalar que, de acuerdo con el Marco Normativo de Información Financiera
aplicable a la Sociedad, y con el criterio adoptado por la Dirección de ésta, se ha registrado esta
transacción a efectos de estas cuentas anuales de la Sociedad como un mayor valor o adición de la
participación que mantiene la Sociedad en Aedas Homes Opco, S.L.U. por un importe de 35.047
miles de euros, es decir a su valor de coste, sin considerar el “valor razonable”, que en este caso es
superior al coste de la contraprestación, de los activos netos adquiridos del Grupo Priesa, dado que
de este modo se considera que se muestra de forma más fiel y clara la operación y su valor en libros.
21
4.13 Remuneración de la Alta Dirección
La remuneración al personal directivo (“Alta Dirección”) de la Sociedad Dominante (véase Nota17)
se imputa en función de su devengo, registrándose al cierre del ejercicio la correspondiente
provisión en caso de que el importe no hubiera sido objeto de liquidación.
En el caso de transacciones que se liquiden con “instrumentos de patrimonio (LTIP)”, tanto los
servicios prestados como el incremento en el “patrimonio neto” se valoran por el “valor razonable”
de los instrumentos de patrimonio cedidos, referido a la fecha del acuerdo de concesión. Si por el
contrario se liquidan en efectivo, los bienes y servicios recibidos y el correspondiente pasivo se
reconocen al “valor razonable” de este último, referido a la fecha en la que se cumplen los requisitos
para su reconocimiento.
4.14 Transacciones con partes vinculadas
La Sociedad realiza todas sus operaciones con vinculadas (financieras, comerciales o de cualquier
otra índole) fijando precios de transferencia que se enmarcan dentro de las prescripciones de la
OCDE para regular transacciones con empresas del Grupo y asociadas. Las obligaciones en materia
de documentación de estos precios de transferencia se encuentran cumplimentadas, por lo que los
Consejo de Administración de la Sociedad consideran que no existen riesgos significativos por este
aspecto de los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro. En todo caso, las
presentes Cuentas Anuales correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026
deben interpretarse en el contexto del Grupo al que la Sociedad pertenece (véase Nota 1).
En caso de que se pusiesen de manifiesto diferencias significativas entre el precio establecido y el
“valor razonable” de una transacción realizada entre empresas vinculadas, esta diferencia tendría
la consideración de distribución de resultados o aportación de fondos entre la Sociedad y la
mencionada sociedad vinculada y como tal sería registrada con cargo o abono a una cuenta de
“reservas”. No obstante, durante los ejercicios terminados el 31 de marzo de 2026 y 2025 no se han
producido operaciones de estas características.
Las transacciones con partes vinculadas se rigen por la Norma de Elaboración de Cuentas Anuales
(“NECA”) 13ª del Plan General de Contabilidad. En este sentido:
- Se entenderá que una empresa forma parte del Grupo cuando ambas estén vinculadas por
una relación de control, directa o indirecta, análoga a la prevista en el artículo 42 del Código
de Comercio, o cuando las empresas estén controladas por cualquier medio por una o
varias personas jurídicas que actúen conjuntamente o se hallen bajo Dirección Única por
acuerdos o cláusulas estatutarias.
- Se entenderá que una empresa es asociada cuando, sin que se trate de una empresa del
Grupo en el sentido señalado, la empresa o las personas físicas dominantes, ejerzan sobre
esa empresa asociada una influencia significativa.
- Una parte se considera vinculada a otra cuando una de ellas ejerce o tiene la posibilidad de
ejercer directa o indirectamente o en virtud de pactos o acuerdos entre accionistas o
partícipes, el control sobre otra o una influencia significativa en la toma de decisiones
financieras y de explotación de la otra.
Se consideran “partes vinculadas” al Grupo, adicionalmente a las entidades Dependientes,
asociadas y multigrupo, los accionistas, el “personal clave” de la Dirección de la Sociedad
(miembros de su Consejo de Administración y los Directores, junto a sus familiares cercanos), así
como las entidades sobre las que el personal clave de la Dirección pueda ejercer una influencia
significativa o tener su control o ser influido por ellas. En concreto, se entiende por situaciones de
vinculación las operaciones realizadas con agentes externos al Grupo, pero con los que existe una
relación según las definiciones y criterios que se derivan de las disposiciones del Ministerio de
Economía y Hacienda y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (“CNMV”).
22
La Sociedad realiza todas sus operaciones con vinculadas a “valores de mercado”.
4.15 Indemnizaciones por despido
De acuerdo con la legislación laboral vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones
a aquellos empleados con los que, en determinadas condiciones, rescinda sus relaciones
laborales. Las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran,
en su caso, como gasto del ejercicio en el que existe una expectativa válida, creada por la Sociedad
frente a los terceros afectados.
4.16 Pagos basados en acciones
La Sociedad reconoce, por un lado, los bienes y servicios recibidos como un activo o como un gasto,
atendiendo a su naturaleza, en el momento de su obtención y, por otro, el correspondiente
incremento en el “patrimonio neto”, si la transacción se liquida con instrumentos de patrimonio, o
el correspondiente pasivo si la transacción se liquida con un importe que esté basado en el valor de
los instrumentos de patrimonio.
En el caso de transacciones que se liquiden con instrumentos de patrimonio, tanto los servicios
prestados como el incremento en el “patrimonio neto” se valoran por el “valor razonable” de los
instrumentos de patrimonio cedidos, referido a la fecha del acuerdo de concesión. Si por el
contrario se liquidan en efectivo, los bienes y servicios recibidos y el correspondiente pasivo se
reconocen al “valor razonable” de este último, referido a la fecha en la que se cumplen los requisitos
para su reconocimiento.
23
5. Inmovilizado intangible
El detalle y los movimientos correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026
de las distintas partidas que componen el “inmovilizado intangible” son los siguientes:
Miles de Euros
Aplicaciones
Otro
inmovilizado
inmaterial
Anticipos
inmovilizados
intangibles
Total
Informáticas
Coste:
Saldos al 1 de abril de 2025
11.300
-
700
12.000
Adiciones
1.089
701
-
1.790
Bajas
(185)
-
(700)
(885)
12.204
701
-
12.905
Amortización acumulada:
Saldos al 1 de abril de 2025
(7.279)
-
-
(7.279)
Dotaciones
(2.217)
(701)
-
(2.918)
(9.496)
(701)
-
(10.197)
Valor en libros a 31 de marzo de 2026
2.708
-
-
2.708
El detalle y los movimientos correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2025
de las distintas partidas que componen el “inmovilizado intangible” son los siguientes:
Miles de Euros
Aplicaciones
Otro
inmovilizado
inmaterial
Anticipos
inmovilizados
intangibles
Total
Informáticas
Coste:
Saldos al 1 de abril de 2024
9.030
-
700
9.730
Adiciones
2.297
-
-
2.297
Bajas
(27)
-
-
(27)
11.300
-
700
12.000
Amortización acumulada:
Saldos al 1 de abril de 2024
(5.144)
-
-
(5.144)
Dotaciones
(2.135)
-
-
(2.135)
(7.279)
-
-
(7.279)
Valor en libros a 31 de marzo de 2025
4.021
-
700
4.721
Las principales adiciones de los ejercicios anuales terminados el 31 de marzo de 2026 y el 31 de
marzo de 2025 se corresponden con el desarrollo externo de ciertas aplicaciones informáticas
(“software”) para agilizar e incrementar la eficacia y mejora de procesos administrativos y de
negocio.
A 31 de marzo de 2026 y 31 de marzo de 2025 no existían elementos de “inmovilizado intangible”
entregados en garantía frente a ninguna obligación.
A 31 de marzo de 2026 existen elementos de “inmovilizado intangible” totalmente amortizados y en
uso por importe de 6.560 miles de euros (2.808 miles de euros al 31 de marzo de 2025).
24
6. Inmovilizado material
El detalle y los movimientos correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026
de las distintas partidas que componen el “inmovilizado material” son los siguientes:
Miles de Euros
Construccio
nes
Otras
Instalaciones
Mobiliario
Equipos para
procesos de
información
Otro
inmovilizado
material
Anticipos e
inmovilizado
material en curso
Total
Coste:
Saldos al 1 de abril de 2025
4.849
258
657
913
120
1.910
8.707
Adiciones
56
-
8
258
-
757
1.079
Bajas
-
(44)
(18)
-
(3)
(673)
(738)
Traspasos
1.576
-
-
-
-
(1.576)
-
6.481
214
647
1.173
117
418
9.048
Amortización acumulada:
Saldos al 1 de abril de 2025
(1.943)
(82)
(297)
(762)
(116)
-
(3.200)
Dotaciones
(434)
(32)
(67)
(105)
(7)
-
(645)
(2.377)
(114)
(366)
(867)
(123)
-
(3.845)
Valor en libros a 31 de marzo
de 2026
4.104
100
281
306
(6)
418
5.203
El detalle y los movimientos correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2025
de las distintas partidas que componen el inmovilizado material son los siguientes:
Miles de Euros
Construc
ciones
Otras
Instalaciones
Mobiliario
Equipos para
procesos de
información
Otro
inmovilizado
material
Anticipos e
inmovilizado
material en
curso
Total
Coste:
Saldos al 1 de abril de 2024
4.308
73
616
856
120
350
6.323
Adiciones
174
185
41
58
31
1.927
2.416
Bajas
-
-
-
(1)
(31)
-
(32)
Traspasos
367
-
-
-
-
(367)
-
4.849
258
657
913
120
1.910
8.707
Amortización acumulada:
Saldos al 1 de abril de 2024
(1.305)
(59)
(236)
(693)
(105)
-
(2.398)
Dotaciones
(638)
(23)
(61)
(69)
(11)
-
(802)
(1.943)
(82)
(297)
(762)
(116)
-
(3.200)
Valor en libros a 31 de
marzo de 2025
2.906
176
361
151
4
1.910
5.507
Las altas producidas en los ejercicios anuales terminados el 31 de marzo de 2026 y el 31 de marzo
de 2025 corresponden principalmente a la adquisición de elementos informáticos (“hardware”) e
inversiones realizadas en nuevas oficinas.
A 31 de marzo de 2026 existen elementos de “inmovilizado material” totalmente amortizados y en
uso por importe de 2.008 miles de euros (1.285 miles de euros al 31 de marzo de 2025).
Es política de la Sociedad contratar todas las pólizas de seguros que se estiman necesarias para dar
cobertura a los riesgos que pudieran afectar a los elementos del “inmovilizado material”.
Al 31 de marzo de 2026 y a 31 de marzo de 2025 no existían elementos de “inmovilizados materiales”
entregados en garantía de ningún préstamo ni obligaciones frente a terceros.
25
Al 31 de marzo de 2026 y a 31 de marzo de 2025 la Sociedad no mantenía compromisos significativos
de compra de elementos de inmovilizado material. Con fecha 31 de marzo de 2026 y a 31 de marzo
de 2025 el total de “inmovilizado material” se encontraba en territorio de España.
Arrendamientos operativos
Los pagos futuros mínimos de contratos de arrendamiento de oficinas y automóviles de empresa no
cancelables al cierre de cada ejercicio son los siguientes:
Miles de Euros
31.03.2026
31.03.2025
Hasta un año
1.493
1.212
Entre uno y cinco años
1.261
901
Más de cinco años
-
-
2.754
2.113
7. Inversiones en el patrimonio de empresas del Grupo, multigrupo y asociadas
El saldo y movimiento de las “Inversiones en empresas del Grupo y asociadas a largo plazo” durante
el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 y el 31 de marzo de 2025 es el siguiente:
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026
Miles de Euros
31.03.2025
Adiciones
Retiros
(Deterioros) /
Reversiones
Otros
movimientos
31.03.2026
Aedas Homes Opco, S.L.U.
235.335
-
-
-
-
235.335
Aedas Homes Servicios Inmobiliarios, S.L.U.
2.677
-
-
(1.480)
-
1.197
Live Virtual Tours, S.L.U.
469
100
(569)
-
-
-
Deterioro de participación - Live Virtual
Tours, S.L.U.
(469)
-
-
469
-
-
Java Investments Holdings, S.à.r.l.
21.400
-
(1.481)
-
-
19.919
BTS Servicios Inmobiliarios JV1, S.L.
4.655
-
(4.652)
-
-
3
Altacus Investments, S.A.
1.650
3.135
(2.756)
-
-
2.029
Cirilla Investments, S.A.
2.025
1.661
(1.193)
-
-
2.493
Lysistrata Investments, S.A.
1.500
2.370
(2.013)
-
-
1.857
Global Disosto, S.L.U.
65.844
54.254
-
-
-
120.098
Global Quitina, S.L.U.
4
3.840
-
-
(3.844)
-
Global Encono, S.L.U.
4
-
(4)
-
-
-
Servicios Inmobiliarios Residencial en Venta
JV2, S.L.
826
168
-
-
-
994
Flexliving Valdemarín, S.L.U.
1.314
105
-
-
-
1.419
Aedas Homes LC – Promoção Imobiliária,
LDA
-
3
-
(3)
-
-
Aedas Homes ASC S.L.U
-
3
-
-
-
3
Global Socorro, S.L.
-
4
-
-
-
4
Global Prizda, S.L.
-
4
-
-
-
4
Aedas Active I, S.L
-
-
-
-
3.844
3.844
Fiji Investments Holding, S.à.r.l.
13.857
1.168
(5.001)
-
-
10.024
Total
351.091
66.815
(17.669)
(1.014)
-
399.223
26
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2025
Miles de Euros
31.03.2024
Adiciones
Retiros
(Deterioros) /
Reversiones
Otros
movimientos
31.03.2025
Aedas Homes Opco, S.L.U.
200.288
35.047
-
-
-
235.335
Aedas Homes Servicios Inmobiliarios, S.L.U.
4.574
-
-
(1.897)
-
2.677
Java Investments Holdings, S.à.r.l.
29.257
-
(7.857)
-
-
21.400
BTS Servicios Inmobiliarios JV1, S.L.
4.900
-
(245)
-
-
4.655
Altacus Investments S.A.
-
2.200
(550)
-
-
1.650
Cirilla Investments S.A.
-
2.700
(675)
-
-
2.025
Lysistrata Investments S.A.
-
2.000
(500)
-
-
1.500
Global Disosto, S.L.U.
-
65.844
-
-
-
65.844
Global Quitina, S.L.U.
-
4
-
-
-
4
Global Encono, S.L.U.
-
4
-
-
-
4
Servicios Inmobiliarios Residencial en venta
JV2 S.L.
-
9.204
(8.380)
-
-
826
Flexliving Valdemarín, S.L.U.
-
1.317
(3)
-
-
1.314
Fiji Investments Holding, S.à.r.l.
-
13.857
-
-
-
13.857
Total
239.020
132.177
(18.210)
(1.897)
-
351.091
Los principales movimientos habidos durante el ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026 es la
siguiente:
Retiros de BTS Servicios Inmobiliarios JV1, S.L
Durante el ejercicio 2025 se han producido devoluciones de aportaciones de socios por un importe
total de 4.652 miles de euros, correspondientes a la inversión en BTS servicios inmobiliarios JV1,
S.L. Estas operaciones reflejan la recuperación parcial de los fondos previamente aportados.
Adquisición de Aedas Homes ASC, S.L.U. - vehículo promotor local (Residencial Siscaró,
Andorra)
Durante el primer semestre de 2025, la Sociedad constituyó el vehículo local Aedas Homes ASC,
S.L.U., con domicilio en Andorra La Vella, destinado al desarrollo del “proyecto Residencial
Siscaró”. En este sentido, al 31 de marzo de 2026 este vehículo se encuentra en fase de
constitución/puesta en marcha y no existen transacciones ni operaciones significativas.
Adquisición de AHLC – Promoção Imobiliária, LDA. — promotora local (Ribamar, Portimão,
Portugal)
La Sociedad ha constituido la sociedad AHLC – Promoção Imobiliária, Lda. (sociedade por quotas),
con capital suscrito y no desembolsado de 10 miles de euros, como vehículo para el desarrollo del
proyecto Ribamar en Portimão (Praia da Rocha). La iniciativa se desarrolla en alianza estratégica
con LandCo (Grupo Santander), y en la cual Aedas Homes S.A participa en un 65% y LandCo en el
porcentaje restante como “interés minoritario”. A estos efectos, la entidad promotora se encuentra
en evaluación de la viabilidad y puesta en marcha del proyecto.
Pérdida de control sobre Global Quitina, S.L.U. (ahora Aedas Active 1, S.L.) Proyecto MAUI
Con fecha efectiva 29 de abril de 2025, la Sociedad perdió el control de la sociedad participada
Global Quitina, S.L.U., vinculada al proyecto “MAUI”, como consecuencia de una ampliación de
capital por importe inscrito de 38 miles de euros, suscrita por la Sociedad y terceros externos en el
marco de un acuerdo de accionistas (“SHA” en su acrónimo en inglés) en abril de 2025. Como
27
resultado de dicha operación, la participación de la Sociedad se redujo del 100% al 19,15%,
manteniendo influencia significativa en la gestión de la sociedad. En esa misma fecha, los nuevos
socios realizaron una aportación patrimonial adicional por un importe de 10 millones de euros
destinada a financiar la adquisición de suelos, una opción de compra sobre un tercero y las
necesidades de capital previstas en el Plan de Negocio.
Pérdida de control sobre Global Encono, S.L.U.
Con fecha efectiva 1 de abril de 2025, el Grupo perdió el control de su sociedad dependiente Global
Encono, S.L.U., como consecuencia de su venta a un tercero ajeno al Grupo el 20 de junio de 2025.
Aportaciones de Global Disosto, S.L.U
Con fecha efectiva 26 de noviembre de 2025, la Sociedad ha realizado una aportación por importe
de 54.254 miles de euros a favor de Global Disosto, S.L.U., con el objetivo de reforzar su situación
patrimonial. Dicha aportación se ha efectuado sin contraprestación y sin implicar un aumento de
capital en la sociedad participada, teniendo la naturaleza de aportación de socios a fondos propios.
Aportaciones de sociedades para desarrollo del Plan Vive – Comunidad de Madrid
Con fecha efectiva 13 de mayo de 2025, la Sociedad ha realizado aportaciones a sociedades
dependientes por importe total de 7.166 miles de euros, correspondientes a Cirilla Investments,
S.A. (1.661 miles de euros), Lysistrata Investments, S.A. (2.370 miles de euros) y Altacus
Investments, S.A. (3.135 miles de euros), esta última desglosada en dos aportaciones de 2.700
miles de euros y 435 miles de euros, efectuadas con fechas 14 de abril y 13 de mayo de 2025,
respectivamente. Las citadas aportaciones se han efectuado sin contraprestación y sin implicar un
aumento de capital en las sociedades participadas, teniendo la naturaleza de aportaciones de
socios a fondos propios, con el objetivo de reforzar su situación patrimonial y permitir el desarrollo
de su actividad.
Aportaciones de FIJI Investment Holding, S.A.R.L
Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha realizado aportaciones a FIJI Investment Holding, S.A.R.L.
por importe de 1.168 miles de euros. En el ejercicio 2026, se ha producido la recuperación parcial
de aportaciones por importe de 5.001 miles de euros. Como resultado de estos movimientos, la
participación la Sociedad en FIJI Investment Holding, S.A.R.L asociada se sitúa en el 28% a 31 de
marzo de 2026.
Aportaciones de Java Investment Holding S.A.R.L
En agosto de 2025, la Sociedad ha recuperado parcialmente las aportaciones dinerarias realizadas
por importe de 1.481 miles de euros de la sociedad participada Java Investment Holdings,
S.A.R.L. Como resultado de estas operaciones, el porcentaje de participación de la Sociedad en
Java Investment Holding S.A.R.L se sitúa a 31 de marzo de 2026 en 31,97%.
28
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2025
A lo largo del ejercicio 2025, tuvieron lugar los siguientes movimientos en las participaciones:
Adquisición de sociedades para desarrollo del Plan Vive – Comunidad de Madrid
Con fecha 12 de junio de 2024, Aedas Homes, S.A. adquirió la totalidad del capital social de las
sociedades Altacus Investments, S.A.U., Cirilla Investments, S.A.U. y Lysistrata Investments,
S.A.U., con el objetivo de ejecutar contratos de cesión de dominio público de la Comunidad de
Madrid en el marco del programa Plan Vive. Posteriormente, con fecha 22 de octubre de 2024, la
Sociedad enajenó el 25% de su participación a Constructora San José, S.A.
Constitución de Joint Ventures para proyecto “Flexliving” con Banco Santander
Los días 22 y 23 de julio de 2024, Aedas Homes, S.A. firmó sendos acuerdos vinculantes con un
vehículo de inversión gestionado por Banco Santander para el desarrollo y explotación de complejos
de viviendas compartidas (Flexliving) en Madrid y Valencia, a través de la constitución de dos Joint
Ventures, en las que Aedas Homes, S.A. ostenta una participación minoritaria. Las sociedades
constituidas en el marco de esta alianza son:
- Servicios Inmobiliarios Residencial en Venta JV2, S.L.
- Flexliving Valdemarín, S.L.
Adquisición de Promoción y Propiedades Inmobiliarias Espacio, S.L.U. (“Priesa”)
En el mes de agosto de 2024, Aedas Homes, S.A. adquirió el 100% del capital social de la sociedad
Promoción y Propiedades Inmobiliarias Espacio, S.L.U. y del Grupo de sus Sociedades
Dependientes a Grupo Villar Mir, S.A. (véase Nota 4.12).
Adquisición de participaciones en Co-inversión con King Street (“Proyecto FIJI”)
Con fecha 13 de marzo de 2025, Aedas Homes, S.A. adquirió el 45% del capital social de la entidad
luxemburguesa Fiji Investments Holdings, S.à.r.l. por un importe de 13.867 miles de euros. En esa
misma fecha, Fiji Investments Holdings, S.à.r.l. adquirió el 100% del capital social de las
sociedades, previamente adquiridas por el Grupo Aedas Homes las cuales no habían desarrollado
actividad alguna a dicha fecha, actualmente denominadas: Aedas KS Atalanta, S.L.U., Aedas KS el
Verger, S.L.U., Aedas KS Finley, S.L.U., Aedas KS Llunare, S.L.U., Aedas KS Rocabella, S.L.U., Aedas
KS Silgar, S.L.U., Aedas KS Volanta, S.L.U. Como consecuencia, Aedas Homes, S.A. ha pasado a
tener una participación indirecta minoritaria en dichas sociedades.
29
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026
Miles de euros
Valor en libros
Denominación
% de
participación
Capital
Social
Prima de
emisión y
reservas
Resultado del
período
Resultados
negativos de
ejercicios
anteriores
Aportaciones de
accionistas/
socios
(propietarios)
Dividendo a
cuenta
Patrimonio
Neto
Coste
Deterioro
Neto
Aedas Homes Opco, S.L.U. (c)
100%
44.807
216.147
71.861
-
-
-
332.815
235.335
-
235.335
Aedas Homes Servicios
Inmobiliarios, S.L.U.
100%
3
(1.214)
(235)
-
4.191
(1.971)
774
4.754
(3.377)
1.197
Java Investments Holdings,
S.À.R.L. (a) y (b)
31,97%
5.236
58.311
(221)
-
-
-
63.326
19.919
-
19.919
BTS Servicios Inmobiliarios JV1,
S.L. (a) (c)
24,50%
12
214
1.108
-
-
(683)
651
3
-
3
Altacus Investments S.A. (a) (c)
75%
2.200
509
-
(1)
(17)
-
2.691
2.029
-
2.029
Cirilla Investments S.A. (a) (c)
75%
2.000
476
-
(4)
15
-
2.487
2.493
-
2.493
Lysistrata Investments S.A. (a) (c)
75%
2.700
625
-
(2)
66
-
3.389
1.857
-
1.857
Global Disosto S.L. (a)
100%
4
-
5.183
(3.202)
120.096
-
122.081
120.098
-
120.098
Servicios Inmobiliarios
Residencial en venta JV2 S.L. (a) y
(b)
10%
3
-
(32)
(110)
9.793
-
9.654
994
-
994
Flexliving Valdemarín, S.L. (a)
10%
3
-
(8)
(59)
14.336
-
14.272
1.419
-
1.419
Aedas Homes LC – Promoção
Imobiliária, LDA (a)
65%
10
-
(27)
-
-
-
(17)
3
(3)
-
Aedas Homes ASC S.L.U. (a)
100%
4
-
-
-
-
-
4
3
-
3
Global Socorro, S.L (a)
100%
4
-
-
-
-
-
4
4
-
4
Global Prizda, S.L (a)
100%
4
-
-
-
-
-
4
4
-
4
Aedas Active I, S.L.
19,15%
42
200
(810)
-
20.025
-
19.457
3.844
-
3.844
Fiji Investments Holding S.À.R.L.
(a) y (b)
28%
2.374
30.628
55
(424)
-
-
32.633
10.024
-
10.024
402.783
(3.380)
399.223
(a) Datos no auditados. Cifras a 31 de marzo de 2026. El ejercicio fiscal de estas sociedades es a 31 de diciembre de cada año.
(b) Aportación no dineraria o en especie (“non-cash contribution”), el resto de las aportaciones han sido dinerarias.
(c) Sociedades auditadas por EY auditores, S.L.
30
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2025
Miles de euros
Valor en libros
Denominación
% de
participación
Capital
Social
Prima de
emisión y
reservas
Resultado del
período
Resultados
negativos de
ejercicios
anteriores
Aportaciones de
accionistas/
socios
(propietarios)
Dividendo a
cuenta
Patrimonio
Neto
Coste
Deterioro
Neto
Aedas Homes Opco, S.L.U. (c)
100%
44.807
231.086
72.219
-
-
(88.250)
262.862
235.334
-
235.334
Aedas Homes Servicios
Inmobiliarios, S.L.U.
100%
3
(1.214)
(236)
-
4.191
-
2.744
4.574
(1.897)
2.677
Live Virtual Tours, S.L.U.
100%
3
-
(96)
(472)
-
-
(565)
469
(469)
-
Java Investments Holdings,
S.A.R.L (a) y (b)
39,24%
5.236
58.312
(221)
-
-
-
63.327
21.401
-
21.401
BTS Servicios Inmobiliarios JV1,
S.L (a)
24,50%
12
-
(729)
-
18.988
-
18.271
4.655
-
4.655
Altacus Investments S.A (a) (c)
75%
2.200
-
(43)
-
-
-
2.157
1.650
-
1.650
Cirilla Investments S.A. (a) (c)
75%
2.000
-
(53)
-
-
-
1.947
2.025
-
2.025
Lysistrata Investments S.A. (a) (c)
75%
2.700
-
(53)
-
-
-
2.647
1.500
-
1.500
Global Disosto S.L. (a)
100%
4
-
138
-
65.841
-
65.982
65.844
-
65.844
Global Quitina S.L. (a)
100%
4
-
3
-
-
-
7
4
-
4
Global Encono S.L (a)
100%
4
-
3
-
-
-
7
4
-
4
Servicios Inmobiliarios
Residencial en venta JV2 S.L.
(a) y (b)
10%
3
-
(84)
-
8.263
-
8.182
826
-
826
Flexliving Valdemarín, S.L. (a)
10%
3
-
-
-
12.863
-
12.866
1.314
-
1.314
Fiji Investments Holding S.À.R.L.
(a) y (b)
45%
3.079
-
(309)
-
27.713
-
30.483
13.857
-
13.857
353.457
(2.366)
351.091
(a) Datos no auditados. Cifras a 31 de marzo de 2025. El ejercicio fiscal de estas sociedades es a 31 de diciembre de cada año.
(b) Aportación no dineraria o en especie (“non-cash contribution”), el resto de las aportaciones han sido dinerarias.
(c) Sociedades auditadas por EY auditores, S.L.
31
El objeto y el domicilio social de las entidades participadas se indica en el Anexo I.
Dichas sociedades no cotizan en Bolsa a 31 de marzo de 2026 ni a 31 de marzo de 2025.
Correcciones valorativas por deterioro de las inversiones
A 31 de marzo de 2026 y 2025, el Grupo ha realizado el correspondiente análisis del valor
recuperable de sus participaciones en sociedades dedicadas a la promoción inmobiliaria, no
habiéndose identificado deterioros adicionales a los ya registrados. En dichos análisis, cuando ha
resultado necesario, se han considerado las plusvalías tácitas existentes, netas de su efecto fiscal,
derivadas, entre otros, de las valoraciones independientes de activos inmobiliarios efectuadas por
Savills Valoraciones y Tasaciones, S.A.U. de los activos inmobiliarios de cada sociedad participada.
Como consecuencia de lo anterior, se han registrado un deterioro neto por importe de 1.483 miles
de euros en el ejercicio, por lo que el deterioro acumulado a 31 de marzo de 2026 asciende a 3.380
miles de euros (2.366 miles de euros a 31 de marzo de 2025).
Distribución de dividendos
La sociedad participada BTS Servicios Inmobiliarios JV1, S.L. ha acordado y distribuido a favor de la
Sociedad dividendos con cargo a resultados generados en ejercicios anteriores: en fecha 10 de
febrero de 2026, un importe de 955 miles de euros, y en fecha 24 de febrero de 2026, un dividendo
complementario por importe de 168 miles de euros. Dichos importes han sido registrados por la
Sociedad en el epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” de la cuenta de pérdidas y ganancias
a 31 de marzo de 2026 (véase Notas 14 y 16), estando íntegramente cobrados a dicha fecha.
La sociedad participada Aedas Homes Opco, S.L.U. distribuyó a favor de la Sociedad, en el ejercicio
anterior, un dividendo complementario con cargo a resultados retenidos de ejercicios anteriores por
importe de 7.737 miles de euros, con fecha 13 de septiembre de 2024, así como sendos dividendos
a cuenta del resultado del ejercicio en curso, acordados con fechas 20 y 28 de marzo de 2025, por
importes de 53.250 y 35.000 miles de euros, respectivamente. Asimismo, la participada Aedas
Homes Servicios Inmobiliarios, S.L.U. distribuyó, con fecha 30 de septiembre de 2024, un dividendo
a favor de la Sociedad con cargo a resultados retenidos de ejercicios anteriores por importe de 657
miles de euros. Los mencionados importes fueron registrados por la Sociedad en el epígrafe
“Importe neto de la cifra de negocios” de la cuenta de pérdidas y ganancias a 31 de marzo de 2025,
estando íntegramente cobrados a dicha fecha.
Efecto de la consolidación del Grupo
Estas cuentas anuales del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026, por ser las individuales
de Aedas Homes, S.A., no recogen los efectos de la consolidación del Grupo. En este sentido, la
Sociedad ha formulado separadamente sus cuentas anuales consolidadas elaboradas, conforme a
la legislación vigente y, por tanto, de acuerdo con las Normas Internacionales de Información
Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF-UE), al tratarse de una entidad cotizada en España
siguiendo las directrices de la Unión Europea transpuestas al ordenamiento jurídico-mercantil
Español.
32
8. Activos Financieros
La composición de los activos financieros, excepto las inversiones en el patrimonio de empresas
del Grupo, multigrupo y asociadas sobre las que se informa en la Nota 7, al cierre del ejercicio a 31
de marzo de 2026 y 2025 es la siguiente:
Miles de euros
31.03.2026
31.03.2025
Activos financieros no corrientes (a coste amortizado)
Créditos a empresas del Grupo y asociadas (Nota 16)
45.288
54.317
Inversiones financieras a largo plazo
28
28
Total, activos financieros no corrientes
45.316
54.345
Activos financieros corrientes (a coste amortizado)
Clientes por ventas y prestaciones de servicios
324
887
Clientes, empresas del grupo y asociadas (Nota 16)
63.466
103.541
Deudores varios
70
4
Personal
32
-
Créditos a empresas del Grupo y asociadas (Nota 16)
199.269
245.486
Otros activos financieros, empresas del Grupo y asociadas (Nota 16)
267.697
246.781
Inversiones financieras a corto plazo
76
76
Total, activos financieros corrientes
530.934
596.775
Tal y como se expone en la tabla anterior los principales activos financieros de la Sociedad se
corresponden con saldos mantenidos con partes relacionadas, y que se detallan en la Nota 16 de
esta memoria.
La Sociedad analiza de forma periódica el riesgo de insolvencia de sus cuentas por cobrar
actualizando la provisión por deterioro correspondiente. El Consejo de Administración de la
Sociedad consideran que el importe de las cuentas de deudores comerciales y otras cuentas a
cobrar se aproxima a su “valor razonable”. Al 31 de marzo de 2026 y al 31 de marzo de 2025 no se
han registrado deterioro en las cuentas por cobrar.
9. Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
El epígrafe “Efectivo y otros activos líquidos equivalentes” incluye la tesorería de la Sociedad en
cuentas corrientes a la vista y activos equivalentes al efectivo que cumplan los siguientes
requisitos:
- Que sea un activo a corto plazo con un vencimiento inferior a 3 meses desde la fecha de
adquisición.
- Que sea de gran liquidez y fácilmente convertible en efectivo, es decir, que no tenga
restricciones o penalizaciones para su conversión en efectivo.
- Que esté sujeto a un riesgo no significativo de cambios en su valor.
- Que se mantengan para cumplir obligaciones a corto plazo o compromisos de pago a corto
plazo, formando parte de la política de gestión normal de la tesorería de la Sociedad.
El importe en libros de estos activos se aproxima a su valor razonable.
33
El detalle de este epígrafe del balance a 31 de marzo de 2026 y 2025, respectivamente, es el
siguiente:
Miles de Euros
31.03.2026
31.03.2025
Cuentas corrientes a la vista
175.141
88.061
Otros activos líquidos equivalentes
-
1.815
Total
175.141
89.876
El importe pignorado a 31 de marzo de 2026 para garantizar seguros de caución entregados a
terceros asciende a 1.499 miles de euros (1.499 miles de euros a cierre del ejercicio anterior). No
existen restricciones a la disponibilidad de estos saldos salvo lo indicado anteriormente.
La Sociedad mantiene su saldo de “efectivo y activos líquidos equivalentes” en entidades
financieras de alto nivel crediticio y estos devengan un tipo de interés de mercado.
10. Patrimonio Neto - Fondos Propios
10.1 Capital Social
Al 31 de marzo de 2026 y 2025, el capital de la Sociedad estaba compuesto por 43.700.000 acciones
de 1 euro de valor nominal cada una (43.700.000 acciones de 1 euro de valor nominal cada una al
31 de marzo de 2025). Las acciones estaban totalmente suscritas y desembolsadas.
A 31 de marzo de 2026, las acciones de la Sociedad Dominante propiedad de Neinor DMP Bidco,
S.A.U. se encontraban pignoradas en garantía del cumplimiento de determinadas obligaciones
derivadas de acuerdos de financiación asociados a la emisión de la Serie B (véase Nota 12).
Las acciones de Aedas Homes S.A. cotizan en el mercado continuo de Madrid, Barcelona, Bilbao y
Valencia desde el 20 de octubre de 2017.
A 31 de marzo de 2026, Neinor Homes, S.A., a través de su sociedad dependiente Neinor DMP Bidco,
S.A.U., ostenta una participación del 96,83% del capital social de Aedas Homes, S.A.,
representativa de un total de 42.314.508 acciones. Esta participación es consecuencia del proceso
de oferta pública de adquisición voluntaria y posterior formuladas durante el ejercicio terminado el
31 de marzo de 2026, que han supuesto la toma de control por parte del Grupo Neinor, sustituyendo
al accionista de referencia existente al cierre del ejercicio anterior (véase Nota 1).
Al cierre del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026, el detalle de los Accionistas de la
Sociedad con participaciones significativas (igual o superior al 3% del capital) de acuerdo a las
comunicaciones realizadas por los mismos a la CNMV es el siguiente:
% derechos de voto
atribuidos a las
acciones
% derechos de
voto a través de
instrumentos
financieros
% Total
Directo
Indirecto
Neinor DMP Bidco, S.A.U.
96,83
96,83
-
-
Neinor Homes, S.A.
96,83
-
96,83
-
34
Al cierre del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2025, el detalle de los Accionistas de la
Sociedad con participaciones significativas (igual o superior al 3% del capital) de acuerdo a las
comunicaciones realizadas por los mismos a la CNMV era el siguiente:
% derechos de voto
atribuidos a las
acciones
% derechos de
voto a través de
instrumentos
financieros
% Total
Directo
Indirecto
Hipoteca 43 lux, S.A.R.L.
79,02
79,02
-
-
O'Neill, Rory Joseph
79,02
-
79,02
-
10.2 Prima de emisión
Al 31 de marzo de 2026 el importe de la “prima de emisión” es de 309.981 miles de euros (334.709
miles de euros al 31 de marzo de 2025). La “prima de emisión” es de libre distribución.
En el ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026 se ha desembolsado un dividendo con cargo a la
“Prima de emisión” de la Sociedad por un importe de 24.728 miles de euros (86.860 miles de euros
a 31 de marzo de 2025) (véase Nota 10.8).
10.3 Reserva legal
De acuerdo con el artículo 274 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital (TRLSC),
debe destinarse una cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a constituir la reserva legal hasta
que ésta alcance, al menos, el 20% del capital social. La “reserva legal” podrá utilizarse para
aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital ya aumentado.
Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social,
esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas, siempre que no existan otras
reservas disponibles suficientes para este fin.
A 31 de marzo de 2026 y 31 de marzo de 2025, el epígrafe “Reservas” del balance adjunto incluye
una reserva legal por importe de 9.593 miles de euros, encontrándose la misma íntegramente
dotada de conformidad con la normativa mercantil aplicable. Asimismo, dicho epígrafe incluye
remanentes de ejercicios anteriores por importe de 18.123 miles de euros.
10.4 Reserva voluntaria
El saldo inicial se originó en el ejercicio 2017 como consecuencia de la aportación del negocio de
promoción inmobiliaria realizada por el que había sido accionista mayoritario, por la diferencia entre
el “valor razonable” de la aportación y el valor en libros del negocio en la contabilidad de la entidad
aportante.
Las reservas voluntarias a 31 de marzo de 2026 ascienden a 2.507 miles de euros (309.506 miles de
euros con saldo deudor a 31 de marzo de 2025). Durante el ejercicio anual terminado el 31 de marzo
de 2026, el movimiento registrado se corresponde principalmente con:
- Aplicación por importe de 308.467 miles de euros, desde la partida “Aportaciones de
accionistas (propietarios)” a la partida “Reservas” que se ha aprobado por el Consejo de
Administración y ratificada por la Junta General de Accionistas el 3 de julio de 2025 en el
período por un importe de 308.467 miles de euros (véase Nota 10.7).
- Resultado de la venta de “acciones propias” por importe de 2.204 miles de euros (aumento
de reservas) (véase Nota 10.6).
- El aumento de las reservas derivado de la entrega de acciones a empleados en virtud de los
35
planes de incentivos (véase Nota 10.9), por importe de 1.370 miles de euros.
Durante el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2025, el movimiento registrado se
correspondía principalmente con:
- Aplicación del resultado del ejercicio anterior.
- El resultado neto de la compraventa de acciones propias (véase Nota 10.6), por importe de
202 miles de euros (saldo deudor).
- El impacto en reservas derivado de la entrega de acciones a empleados en virtud de los
planes de incentivos (véase Nota 10.9), por importe de 602 miles de euros (saldo acreedor).
10.5 Reservas de capitalización
De acuerdo con el artículo 25 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre
Sociedades, las entidades podrán reducir en su base imponible el 10% del importe del incremento
de sus fondos propios, siempre que dicho incremento se mantenga durante un plazo de tres años
desde el cierre del periodo impositivo al que corresponda la reducción, salvo por la existencia de
pérdidas contables en la entidad. Asimismo, deberá dotarse una reserva por el importe de la
reducción, que deberá figurar en el balance con absoluta separación y título apropiado y será
indisponible durante el citado plazo de tres años.
A 31 de marzo de 2026, la Sociedad tenía dotadas “reservas de capitalización” por importe de 894
miles de euros (894 miles de euros a 31 de marzo de 2025).
En este sentido, a 31 de marzo de 2026, no se ha producido un incremento de los “fondos propios”
respecto al inicio del ejercicio (ie: el 1 de abril de 2025), calculado conforme a lo dispuesto en el
artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS). No obstante, con la cifra de “fondos
propios” determinada a 31 de marzo de 2026, se mantienen los incrementos registrados en los tres
ejercicios anteriores, cerrados el 31 de marzo de 2025, 2024 y 2023, cumpliéndose así el requisito
establecido en el artículo 25.1 de la citada Ley.
10.6 Acciones propias
El Consejo de Administración de la Sociedad acordó en su reunión del 25 de julio de 2019 iniciar
operaciones de autocartera mediante un Programa de Gestión Discrecional. Posteriormente, el 25
de septiembre de 2019, aprobó un Programa de Recompra de “acciones propias” por un importe
máximo de 50 millones de euros y hasta un máximo de 2.500.000 acciones en autocartera, con una
vigencia de 36 meses y JB Capital Markets, S.V., S.A.U. como gestor principal.
El 25 de febrero de 2020, el Consejo de Administración aprobó ampliar el límite máximo del
programa de recompra a 150 millones de euros, manteniéndose el resto de las condiciones.
Posteriormente, el 12 de julio de 2023, la Sociedad renovó el programa de recompra con un nuevo
límite de 50 millones de euros, aplicable a las adquisiciones realizadas desde el 27 de septiembre
de 2023, fecha en la que finalizó el programa anterior.
Desde el inicio del programa (8 de agosto de 2019) hasta el 31 de marzo de 2025, se han adquirido
un total de 4.582.705 acciones propias, representativas del 9,79 % del capital social, por un importe
agregado de 89.004 miles de euros, con el siguiente desglose:
- Gestión Discrecional: 148.724 acciones (0,32 % del capital), por 3.020 miles de euros
(precio medio: 20,31 euros/acción).
- Programa de Recompra: 2.107.506 acciones (4,50 % del capital), por 41.293 miles de
euros (precio medio: 19,59 euros/acción).
36
- Mercado de bloques: 2.326.475 acciones (4,97 % del capital), por 44.690 miles de euros
(precio medio: 19,21 euros/acción).
En septiembre de 2025 expiró el mencionado programa de recompra de acciones, sin que haya sido
aprobado un nuevo programa.
Entregas de acciones propias a empleados
- Junio de 2021: Entrega de 30.090 acciones a empleados en el marco del Primer Ciclo del
Primer Plan de Incentivos a Largo Plazo, por un importe total de 593 miles de euros.
- Junio de 2022: Entrega de 86.933 acciones a empleados en el marco del Segundo Ciclo
del Primer Plan y el Nuevo Incentivo, por un importe total de 1.786 miles de euros.
- Julio y agosto de 2023: Entrega de 52.631 acciones a empleados en el marco del Tercer
Ciclo del Primer Plan y el Nuevo Incentivo, por un importe total de 1.006 miles de euros.
- Julio y agosto 2024: Entrega de 106.273 acciones a empleados en el marco del Primer
Ciclo del Segundo Plan de Incentivos, por un importe de 2.450 miles de euros.
- Julio 2025: Entrega de 179.986 acciones a empleados en el marco del Segundo Ciclo del
Segundo Plan de Incentivos, por un importe de 3.069 miles de euros.
Reducciones de capital mediante amortización de “acciones propias”
- 27 de julio de 2021: amortización de 1.160.050 acciones de 1 euro de valor nominal cada
una, adquiridas por 22.702 miles de euros.
- 25 de septiembre de 2023: amortización de 3.106.537 acciones de 1 euro de valor nominal
cada una, adquiridas por 60.072 miles de euros.
Compra y venta de acciones propias
- Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2024: salida de caja/adquisición por importe de
7.077 miles de euros.
- Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2025: salida de caja/adquisición por importe de 802
miles de euros.
- Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026: entrada de caja/venta por importe de 7.589
miles de euros de la totalidad de las acciones propias. El diferencial entre el precio de
venta y el valor contable de las acciones propias ha ascendido a 2.204 miles de euros que
ha sido registro con abono al epígrafe “Reservas” del balance a 31 de marzo de 2026
(véase Nota 14.4).
Saldo de acciones propias
- A 31 de marzo de 2025: 497.279 acciones representativas del 1,14% del capital social, con
un valor nominal unitario de 1 euro, lo que supone un valor nominal total de 8.480 miles
de euros, a un precio medio de 17,05 euros/acción.
- A 31 de marzo de 2026: No hay acciones propias.
37
10.7 Aportaciones de accionistas (propietarios)
Durante los ejercicios terminados el 31 de marzo de 2026 y 31 de marzo de 2025 no se han registrado
aportaciones adicionales de propietarios (“accionistas”).
Con fecha 28 de mayo de 2025, el Consejo de Administración de la Sociedad ha aprobado la
aplicación, por importe de 308.468 miles de euros, desde el epígrafe “Aportaciones de accionistas
(propietarios)” al epígrafe “Reservas”, con el objeto de adecuar la clasificación dentro del
patrimonio neto y reflejar de forma más fiel y precisa la naturaleza y composición del Patrimonio
Neto, no alterándose su importe total (véase Nota 10.4). Dicha aplicación ha sido ratificada por la
Junta General de Accionistas celebrada el 3 de julio de 2025. A 31 de marzo de 2026 el saldo de esta
partida asciende a 431.604 miles de euros (740.071 miles de euros a 31 de marzo de 2025).
10.8 Distribución de dividendos
El Consejo de Administración de la Sociedad, en su reunión del 21 de julio de 2021, aprobó la política
de remuneración al accionista, según la cual:
- El Consejo de Administración de la Compañía propondrá anualmente una distribución de
dividendos ordinarios equivalentes al 50% del beneficio neto hasta el ejercicio 2025/26,
inclusive.
- Los dividendos ordinarios podrán ser complementados con dividendos extraordinarios que
podrán ser aprobados en función de la caja generada.
- La distribución del dividendo extraordinario queda supeditado a no superar el límite de
endeudamiento del 20% del ratio deuda neta entre valor bruto de los activos (Net Loan-to-
value (LTV)).
No obstante, y de conformidad con lo previsto en la Oferta Pública de Adquisición obligatoria
formulada por Neinor DMP BidCo, S.A.U. sobre la totalidad del capital social de la Sociedad (véase
Nota 1), el Consejo de Administración de la Sociedad ha acordado al 9 de febrero de 2026 la
supresión de la política de dividendos vigente hasta la fecha. En adelante, las eventuales
distribuciones a los accionistas se determinarán en función de las circunstancias y factores
considerados en cada momento.
No obstante, al 31 de marzo de 2025 y 31 de marzo de 2024, no existen limitaciones a las
distribuciones de dividendos.
Dividendos repartidos durante el ejercicio
Con fecha 28 de mayo de 2025, el Consejo de Administración de la Sociedad ha aprobado la
propuesta de distribución del resultado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de marzo
de 2025, coincidiendo con la formulación de las cuentas anuales de dicho ejercicio, siendo este
dividendo aprobado por la Junta General de Accionistas celebrada el 3 de julio de 2025. En este
sentido:
• El importe total a distribuir a los accionistas ha ascendido a 136.656 miles de euros,
teniendo en cuenta el número de acciones en circulación a la fecha de la distribución del
dividendo, excluyendo las acciones en autocartera a la fecha de la distribución del
dividendo (317.293 acciones); y, habiendo sido el resultado del ejercicio 2024-2025 de la
Sociedad (beneficio) por importe de 113.182 miles de euros.
• En este sentido, se ha destinado a dividendo, con cargo a los resultados del ejercicio anual
terminado el 31 de marzo de 2025, un importe equivalente a 2,58 euros por acción, que
supone un total de 111.928 miles de euros, teniendo en cuenta el número de acciones en
circulación a la fecha de la distribución del dividendo, excluyendo las acciones en
38
autocartera a la fecha de la distribución de dividendo (317.293 acciones). El importe
resultante entre el dividendo liquidado por dicho concepto y el resultado de la Sociedad,
que equivale a un importe de 1.254 miles de euros, se ha destinado a la cuenta “remanente”
de la Sociedad.
Adicionalmente, el 28 de mayo de 2025 se ha propuesto distribuir un dividendo mediante
una distribución de 0,57 euros por acción con cargo a la partida “prima de emisión” de la
Sociedad, por un importe total de 24.728 miles de euros, teniendo en cuenta el número de
acciones en circulación a la fecha de distribución del dividendo, excluyendo las acciones
en autocartera a fecha de distribución del dividendo (317.293 acciones). El abono ha tenido
lugar el 11 de julio de 2025.
10.9 Otros instrumentos de patrimonio
La Sociedad ha contado con distintos planes de incentivos a largo plazo (“LTIP”) dirigidos al
Consejero Delegado, personal directivo y empleados clave, instrumentados mediante la entrega de
acciones y vinculados al cumplimiento de determinadas métricas financieras y de creación de valor
para el accionista.
En particular, el primer plan, aprobado el 26 de septiembre de 2017 por parte del que fue accionista
mayoritario (Hipoteca 43 lux, S.A.R.L.), se estructuraba en tres ciclos trienales solapados, de los
cuales el último abarcaba el periodo comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el 31 de marzo de
2023, habiendo sido liquidado en junio de 2021 y 2022 los dos primeros ciclos. Las métricas del
tercer ciclo incluían EBITDA, margen promotor neto y rentabilidad del accionista, ponderadas a
partes iguales, con establecimiento de umbrales mínimos de cumplimiento y posibilidad de
sobrecumplimiento. El coste total máximo del plan ascendió a 6.107 miles de euros, inferior al
inicialmente previsto. Asimismo, se aprobaron incentivos extraordinarios en 2020 y 2022,
igualmente liquidables en acciones, alineados con las métricas de los ciclos del plan original y
sujetos a cláusulas de reintegro.
El 23 de noviembre de 2021, el Consejo de Administración aprobó el Segundo Plan de Incentivos a
Largo Plazo (“LTIP”), dirigido al Consejero Delegado, personal directivo y empleados clave, y
liquidable íntegramente en acciones. El plan se estructura en tres ciclos trienales solapados entre
abril de 2021 y marzo de 2026, estando el primero de ellos vinculado al cumplimiento de métricas
como EBITDA (30%), margen promotor neto (30%), rentabilidad absoluta del accionista (20%),
rentabilidad relativa (10%) e indicadores de sostenibilidad (10%). El número de acciones a entregar
depende del grado de consecución de los objetivos y del precio medio de cotización previo al inicio
de cada ciclo. Las acciones asignadas están sujetas a periodos de indisponibilidad de dos años —
en su totalidad para el Consejero Delegado y la alta dirección, y parcialmente para el resto de los
beneficiarios— e incluyen cláusulas de reintegro. El plan contaba con un importe máximo agregado
de 30 millones de euros y, en ejecución del primer ciclo, en julio de 2024 se entregaron 106.273
acciones propias por un importe de 2.450 miles de euros.
En relación con el Segundo Plan de Incentivos a Largo Plazo descrito anteriormente, y de
conformidad con lo previsto en su reglamento, la liquidación de la Oferta Pública de Adquisición por
parte de Neinor DMP Bidco, S.A.U. sobre el Grupo Aedas Homes, S.A. (véase Nota 1), ha supuesto
un cambio de control en el accionariado de la Sociedad y, por tanto, la liquidación anticipada del
último ciclo vigente del plan. Como consecuencia de ello, los incentivos devengados se harán
efectivos en metálico durante el ejercicio 2026, por el importe que resulte exigible en función de las
condiciones establecidas en el propio plan. A 31 de marzo de 2026, la Sociedad ha registrado una
estimación del importe a liquidar que asciende a 6.587 miles de euros, clasificada en el epígrafe de
“Personal (remuneraciones pendientes de pago)” del balance (véase Nota 12).
39
11. Provisiones y contingencias
La Sociedad no tenía provisiones ni contingencias a fecha 31 de marzo de 2026 ni a 31 de marzo de
2025.
12. Pasivos financieros
La composición de los pasivos financieros al cierre de cada ejercicio a 31 de marzo de 2026 y 2025
es la siguiente:
Miles de Euros
31.03.2026
31.03.2025
Pasivos financieros no corrientes-
Pagarés
-
19.539
Bonos garantizados (Apollo Capital Solutions, B.V.)
192.463
-
Deudas con empresas del grupo y asociadas a largo plazo (Nota 16)
15.029
1.100
Otros pasivos financieros (Nota 4.12)
1.427
7.889
208.919
28.528
Pasivos financieros corrientes-
Deudas a corto plazo
104.577
60.224
Pagarés
20.475
45.975
Bonos garantizados (Apollo Capital Solutions, B.V.)
66.414
-
Otros pasivos financieros
24
10
Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo (Nota 16)
17.664
14.239
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar (*)
29.929
12.381
Proveedores
403
38
Proveedores empresas del Grupo y asociadas (Nota 16)
7.814
-
Acreedores varios
6.748
8.370
Personal (remuneraciones pendientes de pago)
14.964
3.973
134.506
72.605
Total
343.425
101.133
(*) No se incluyen los saldos acreedores con Administraciones Públicas de este epígrafe.
Bonos garantizados (Apollo Capital Solutions, B.V.)
El 16 de julio de 2025, Neinor DMP BidCo, S.A.U., sociedad dependiente de Neinor Homes, S.A., y
Apollo Capital Solutions, B.V., entidad colocadora e intermediaria con el resto de los agentes,
suscribieron un contrato de compromiso de emisión y compra de bonos. Dicho compromiso ha sido
novado el 11 de noviembre de 2025 y el 17 de diciembre de 2025, respectivamente. El importe
nominal máximo de la emisión asciende a 765 millones de euros, con un tipo de interés variable
equivalente al Euribor a tres meses, con un floor del 2%, más un margen del 5,25%, dividido en dos
tramos, serie A y B. El mencionado Contrato de Emisión comprende dos series de emisiones de
bonos:
- “Serie A”, por importe nominal máximo de 503 millones de euros, cuya emisión ha sido
realizada parcialmente por Neinor DMP BidCo, S.A.U. el 19 de diciembre de 2025 y que se
ha destinado a financiar el pago de la contraprestación de la oferta pública de adquisición
sobre Aedas Homes, S.A. y los gastos relacionados con esta, y
- “Serie B”, por importe nominal máximo de 262 millones de euros y que se ha destinado al
repago del bono verde correspondiente a la sociedad del grupo Aedas Homes Opco, S.L.U.
40
Con fecha 3 de febrero de 2026, la Sociedad ha llevado a cabo la emisión de bonos
correspondientes a la Serie B del contrato suscrito con Apollo Capital Solutions, B.V., por un importe
nominal de 262 millones de euros. En el marco de esta operación, el banco agente ha coordinado
de forma simultánea la emisión del nuevo bono y la amortización íntegra del Bono Verde
previamente suscrito por Aedas Opco, S.A., incluyendo principal e intereses devengados hasta la
fecha, por importe conjunto de 257.238 miles de euros, así como la cancelación de la línea de
crédito revolving asociada. Como consecuencia, los fondos se han destinado a la cancelación de la
deuda existente en Aedas Opco, S.A., originándose el correspondiente saldo intercompany entre
dicha sociedad y Aedas Homes, S.A. La operación ha permitido extender el vencimiento de la deuda
financiera corporativa sin incurrir en costes de cancelación y ha generado un flujo neto positivo de
efectivo de 4.762 miles de euros en la Sociedad, como resultado de que el importe de la emisión,
una vez deducidas las comisiones asociadas, excede al de la deuda cancelada.
Las comisiones asociadas a la emisión de la Serie B ascienden a 6.444 miles de euros,
aproximadamente, que son las habituales para este tipo de operaciones, incluyendo, entre otras,
comisiones por disponibilidad y estructuración, así como honorarios de los agentes intervinientes,
las cuales se han contabilizado de acuerdo al método del tipo de interés efectivo.
La amortización del principal, tanto de la Serie A como se la Serie B, se ha establecido de forma
escalonada, mediante pagos del 25% del nominal en cada uno de los ejercicios comprendidos entre
2026 y 2029, con vencimiento en las fechas de 31 de diciembre de cada año.
Las garantías vinculadas a esta emisión se encuentran limitadas exclusivamente al perímetro
formado por Neinor DMP Bidco, S.A.U. y sus sociedades dependientes, que incluyen asimismo al
Grupo Aedas Homes, S.A., y no otorgan recurso alguno frente a Neinor Homes, S.A. ni frente a
ninguna otra sociedad del Grupo distinta de las comprendidas en dicho perímetro. Dichas garantías
vinculadas a la emisión incluyen: (i) una prenda de derecho luxemburgués sobre la cuenta de
valores en la que se depositen las acciones de Neinor DMP BidCo, S.A.U.; (ii) prendas de derecho
luxemburgués y español sobre los derechos de crédito titularidad de Neinor DMP HoldCo, S.A.U. y
de Aedas Homes, S.A.; (iii) una prenda de derecho español sobre las cuentas bancarias de Neinor
DMP BidCo, S.A.U. y de Aedas Homes, S.A.; (iv) una prenda de derecho español sobre los derechos
de crédito de los que sea titular cualquiera de las citadas sociedades; y (v) prenda de derecho
español sobre las acciones de Aedas Homes, S.A. titularidad de Neinor DMP BidCo, S.A.U., con
previsión expresa de extensión a cualesquiera otras acciones de Aedas Homes, S.A. que pasen a
ser titularidad de Neinor DMP BidCo, S.A:U. como consecuencia de la liquidación de la oferta
pública obligatoria de adquisición formulada en fecha 14 de enero de 2026. Asimismo, tras la
liquidación de la referida oferta pública de adquisición (véase Nota 1), Aedas Homes, S.A. y
determinadas sociedades de su grupo constituyeron, con fecha 3 de febrero de 2026, diversas
prendas sobre cuentas y contratos, así como una prenda sobre las acciones de Aedas Homes, S.A.
titularidad de Neinor DMP Bidco, S.A.U., formalizada el 15 de enero de 2026 y posteriormente
extendida con fecha 9 de marzo de 2026. Dichas garantías han sido otorgadas exclusivamente con
el fin de asegurar el cumplimiento de las obligaciones de pago derivadas de la emisión de la Serie B.
Adicionalmente, existen diversas cláusulas de vencimiento anticipado (“covenants”) asociadas a
esta financiación. Los supuestos de incumplimiento son aplicables tanto a Neinor DMP BidCo,
S.A.U. como a Aedas Homes, S.A. y a sus filiales, e incluye, entre otros: (i) el impago de cualquier
importe debido en virtud de los documentos de la emisión; (ii) el incumplimiento de covenant
financieros; (iii) incorreciones, inexactitudes o información engañosa en cualquier manifestación o
garantía realizada en virtud de los documentos de la emisión, etc. cuyo incumplimiento podría
derivar en una amortización anticipada. En cuanto a los covenants financieros, su cumplimiento
debe verificarse de forma simultánea y en base consolidada, incluyendo a Neinor DMP BidCo,
S.A.U., Aedas Homes, S.A. y sus filiales, y excluyendo al resto de sociedades del Grupo Neinor
Homes. En caso de incumplimiento de los covenants, ciertas operaciones fuera del tráfico ordinario
41
del grupo quedarían condicionadas. El cálculo de dichos ratios se efectuará dos veces al año, con
fechas de referencia el 30 de junio y el 31 de diciembre de cada ejercicio, desde el 30 de junio de
2026:
- Liquidez mínima: mantener, en cada fecha de cálculo (30 de junio y 31 de diciembre), unos
saldos mínimos de 50 millones de euros en los ejercicios 2026 y 2027, 40 millones de euros
en 2028, y 30 millones de euros en 2029, respectivamente.
- NLTV (Net Loan-to-Value): no podrá superar el 60% en los ejercicios 2026, el 55% en 2027,
y el 40% en 2026 y 2029, respectivamente, debiendo cumplirse en cada fecha de cálculo
(30 de junio y 31 de diciembre). A la fecha de cierre no procedía la verificación de los ratios
financieros al iniciarse su cómputo el 30 de junio de 2026.
Asimismo, se han establecido diversos supuestos de cambio de control que, en caso de producirse,
podrían dar lugar a la amortización anticipada de los importes pendientes y a la cancelación de los
no dispuestos, una vez aplicados los periodos de gracia y subsanación. Estos supuestos incluyen la
pérdida del control del Grupo Aedas Homes, S.A. por parte de Neinor Homes, S.A, la adquisición de
una participación significativa por terceros, la pérdida por Neinor DMP HoldCo, S.A.U. de la
titularidad total de Neinor DMP BidCo, S.A.U, y la reducción de la participación de Neinor DMP
BidCo, S.A.U en Aedas Homes, S.A. por debajo del umbral mínimo establecido.
Pagarés MARF
Con fecha 9 de julio de 2024, la Sociedad renovó su programa de emisión de pagarés, “AEDAS
HOMES 2024 Commercial Paper Notes Program”, en el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF)
con un saldo vivo máximo de 150.000 miles de euros y con plazos de vencimiento de hasta 24
meses, para posibilitar la diversificación de sus vías de financiación, que sustituye al programa de
pagarés emitido el 27 de junio de 2023. Este programa venció el 9 de julio de 2025 al no renovarse a
su vencimiento.
Durante el periodo anual terminado el 31 de marzo de 2026, la Sociedad ha cerrado varias emisiones
de pagarés con cargo a dicho programa por importe nominal total de 13.300 miles de euros y se han
amortizado pagarés por importe de 45.975 miles de euros a su vencimiento, quedando vivo un
importe nominal de 20.475 miles de euros que vencen en varios tramos, hasta enero de 2027.
A 31 de marzo de 2026, el valor de los pagarés registrado en el pasivo del Grupo según el criterio de
valoración de coste amortizado es de 20.475 miles de euros (65.514 miles de euros a 31 de marzo
de 2025).
Deudas con empresas del Grupo
Refleja la obligación de pago de impuestos (IVA e impuesto sobre sociedades) a las sociedades del
Grupo, como consecuencia del régimen de consolidación fiscal aplicable con efectos desde el 1 de
enero de 2018, y el Régimen Especial de Grupo de Entidades del IVA, así como, al 31 de marzo de
2026 y al 31 de marzo de 2025, la deuda correspondiente al principal de los créditos concedidos a
la Sociedad a las respectivas fechas por empresas del Grupo, e intereses devengados y pendientes
de pago por dicho créditos, sobre los que se informa en la Nota 16 de esta Memoria.
Personal (remuneraciones pendientes de pago)
Este epígrafe recoge las obligaciones de pago mantenidas por la Sociedad con sus empleados
derivadas de las relaciones laborales vigentes, incluyendo, entre otros conceptos, pagas
extraordinarias devengadas, nómina corriente, bonus devengados, indemnizaciones y otros costes
salariales.
A 31 de marzo de 2026 y 31 de marzo de 2025, las remuneraciones pendientes de pago ascendían a
14.964 miles de euros y 3.973 miles de euros, respectivamente. El incremento registrado en el
ejercicio 2026 se debe, principalmente, a la liquidación de los costes salariales asociados al
programa LTIP, cuyas condiciones se describen en la Nota 10.9 de la presente memoria.
42
13. Administraciones Públicas y situación fiscal
13.1 Normativa aplicable y ejercicios sujetos a inspección fiscal
Aedas Homes, S.A. era hasta el cierre del 31 de marzo de 2025 la sociedad representante del grupo
fiscal del cual era sociedad cabecera y, a su vez, las sociedades dependientes de ésta última: Aedas
Homes Opco, S.L.U, Aedas Homes Living, S.L.U, Aedas Homes Canarias S.L.U, Aedas Homes
Rental, S.L.U, Aedas Homes Servicios Inmobiliarios, S.L.U., Global Disosto, S.L.U., Espacio Aurea,
S.L. y Espacio Proyectos SPV II, S.L.
Con fecha 1 de enero de 2026 y tras la Oferta Pública de Adquisición por parte de Neinor DMP Bidco,
S.A.U. descrita en la Nota 1, se ha producido la ruptura del grupo de consolidación fiscal de Aedas
Homes, S.A., incorporándose al grupo de consolidación fiscal estatal número 5/20, encabezado por
Neinor Península, S.L.U., las sociedades Neinor DMP Bidco, S.A.U., Neinor DMP Holdco, S.A.U.,
Aedas Homes, S.A. y sus sociedades dependientes Aedas Homes Opco, S.L.U., Aedas Homes
Living, S.L.U., Aedas Homes Canarias, S.L.U., Aedas Homes Rental, S.L.U., Aedas Homes Servicios
Inmobiliarios, S.L.U. Global Disosto, S.L.U., Espacio Aurea, S.L., Espacio Proyectos SPV II, S.L,
Global Socoro, S.L.U. y Global Prizda, S.L.U., estas dos últimas adquiridas por Aedas Homes, S.A.
en 2025, además de otras sociedades del Grupo Neinor Homes que forman parte del citado grupo
fiscal (véase Nota 4.8).
En lo que respecta a la normativa de territorio común, en diciembre del ejercicio 2024 se aprobó la
Ley 7/2024, que supone la reintroducción de medidas anuladas RD Ley 3/2016, para periodos
impositivos iniciados a partir de 1/1/2024 no concluidos a la entrada en vigor. Entre las principales
medidas introducidas destacan las siguientes:
i. Límite de aplicación de bases imponibles negativas del 50% y 25% para importe neto de
cifra de negocios de al menos 20M y 60M, respectivamente;
ii. Limitación en la aplicación de deducción por doble imposición al 50% si el importe neto de
cifra de negocios es al menos 20M;
iii. Reversión obligatoria de los deterioros deducidos de participaciones en tres periodos
impositivos por partes iguales: para quien hubiera impugnado). Reversión obligatoria de los
deterioros de participaciones deducibles en periodos impositivos iniciados antes de
1/1/2013, en tres periodos impositivos por partes iguales.
iv. No aplicarán los límites especiales en la compensación de bases imponibles negativas de
grandes empresas generadas en períodos iniciados antes de 1/1/2021, en el importe de la
renta correspondiente a esta reversión mínima obligatoria. Si se revirtiera un importe
superior conforme a lo dispuesto en los apartados 1 y 2 de la DT 16ª de la LIS, el saldo que
reste se integrará, como mínimo, por partes iguales en los restantes períodos impositivos.
v. Extensión de la desconsolidación del 50% de las bases negativas, para los ejercicios que
se inicien en 2024 y 2025 (no concluidos a la entrada en vigor); con integración en décimas
partes en los 10 ejercicios que se inicien a partir de 1 de enero de 2025 y 2026,
respectivamente.
vi. Quedan excluidas de la limitación las bases imponibles de las fundaciones que estén
sometidas al régimen general y tributen en consolidación.
vii. Modificación de la reserva de capitalización, con efectos para ejercicios iniciados a partir
de 1/1/2025 en determinados aspectos.
Según establece la legislación vigente, los impuestos no pueden considerarse definitivamente
liquidados hasta que las declaraciones presentadas hayan sido inspeccionadas por las autoridades
fiscales o haya transcurrido el plazo de prescripción de cuatro años desde su presentación. Al 31 de
marzo de 2026, la Sociedad tiene abiertos a inspección fiscal todos los impuestos que le son de
aplicación con relación a ejercicios no prescritos.
43
El Consejo de Administración de la Sociedad no esperan que se devenguen pasivos materiales
adicionales no cubiertos de consideración como consecuencia de la revisión que se pudiera
producir por parte de la Administración Tributaria de los ejercicios abiertos a inspección.
13.2 Saldos mantenidos con Administraciones Públicas
El detalle de los saldos relativos a activos fiscales y pasivos fiscales al cierre de cada ejercicio
terminado el 31 de marzo de 2026 y 2025, es el siguiente:
Miles de Euros
31.03.2026
31.03.2025
Saldos
deudores
Saldos
acreedores
Saldos
deudores
Saldos
acreedores
Hacienda Pública deudora por IVA
1.906
-
7
-
Hacienda Pública, acreedora por IVA
-
7.890
-
36.555
Activo por impuesto corriente (Nota 13.4)
1.011
-
1.388
-
Pasivo por impuesto corriente
-
-
-
14.714
Hacienda Pública, retenciones y pagos a cuenta
331
-
-
-
Hacienda Pública, acreedora por retenciones practicadas
-
261
-
472
Organismos de la Seguridad Social, acreedores
-
812
-
470
Activos por impuestos diferidos (Nota 13.4)
3.855
-
3.561
-
Pasivos por impuestos diferidos (Nota 13.4)
-
-
-
267
Total
7.103
8.963
4.956
52.478
13.3 Conciliación entre el resultado contable y el gasto por impuesto sobre sociedades
La conciliación entre el resultado contable y el gasto por Impuesto sobre Sociedades a 31 de marzo
de 2026 y 2025 es la siguiente:
Miles de Euros
31.03.2026
31.03.2025
Resultado antes de impuestos
(925)
121.020
Diferencias permanentes
6.946
(90.238)
Diferencias temporales
(1.007)
110
Base imponible fiscal previa
5.014
30.892
Limitación BINs Ley 7/2024 (extensión limitación Ley 38/2022)
3.913
-
Reversión límite bases imponibles negativas
(942)
(64)
Base imponible fiscal
7.985
30.828
Tipo impositivo
25%
25%
Impuesto devengado
(1.996)
(7.707)
Otros ajustes
87
-
(Gasto)/Ingreso por impuesto sobre sociedades corriente
(1.909)
(7.584)
(Gasto)/Ingreso por impuesto sobre sociedades diferido
234
(255)
Las diferencias permanentes positivas se corresponden, fundamentalmente, a gastos de personal
por cese de relaciones laborales no deducibles fiscalmente. Asimismo, durante el ejercicio anual
terminado el 31 de marzo de 2025 la Sociedad efectuó ajustes por diferencias permanentes por
importe de 90.238 miles de euros que se corresponden principalmente con el reconocimiento de la
exención parcial aplicable en relación al reparto de dividendos acordados por las Sociedades
Dependientes: Aedas Homes Opco, S.L.U. y Aedas Homes Servicios Inmobiliarios, S.L.U. en dicho
ejercicio, por importe de 91.812 miles de euros, así como por el ajuste por deterioro de su
participada Aedas Homes Servicios Inmobiliarios, S.A.U. por un importe de 1.897 miles de euros
(véase Nota 7).
44
Por su parte, las diferencias temporarias negativas se originan, principalmente, por la aplicación de
la provisión correspondiente al plan de incentivos del ejercicio anterior (véase Nota 10.9), que ha
sido satisfecha durante el ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026 (mismo concepto al cierre del
31 de marzo de 2025).
A continuación, se presenta la liquidación provisional del Impuesto sobre sociedades a 31 de
diciembre de 2025, correspondiente a la última declaración del grupo fiscal de Aedas Homes, S.A.,
cuya ruptura se produce con efectos 1 de enero de 2026, por lo descrito en las Notas 1 y 13.1). En
dicha liquidación se incluye la cuenta a pagar atribuible a las sociedades que integraban el grupo
fiscal hasta la referida fecha.
Miles de Euros
31.12.2025
Resultado antes de impuestos del grupo fiscal
36.958
Diferencias permanentes
6.736
Diferencias temporarias
(14.817)
Base imponible fiscal previa
28.877
Compensación de bases imponibles negativas activadas
(7.186)
Limitación BINs (Ley 38/2022) Recuperación
(165)
Limitación BINs Ley 7/2024 (extensión limitación Ley 38/2022)
6.120
Base imponible fiscal
27.646
Tipo impositivo
25%
Cuota Líquida
6.912
Retenciones
(236)
Pagos a cuenta
(7.687)
Líquido a ingresar/(devolver) el 31 de diciembre de 2025 (Nota 13.2)
(1.011)
En concepto de impuesto sobre beneficios, la Sociedad ha desembolsado durante el ejercicio
terminado el 31 de marzo de 2026 un importe total de 24.858 miles de euros. De dicho importe,
17.171 miles de euros corresponden al primer pago fraccionado, el cual ha sido compensado con
la cuenta a pagar por impuesto sobre sociedades correspondiente al ejercicio terminado el 31 de
marzo de 2025, mientras que 7.687 miles de euros se encuentran asociados a la liquidación del
impuesto correspondiente al ejercicio 2026. Adicionalmente, se han aplicado retenciones por
importe de 236 miles de euros correspondientes al resto de sociedades integrantes del grupo fiscal.
13.4 Impuestos diferidos registrados
El detalle y los movimientos de las distintas partidas que componen los “activos y pasivos por
impuesto diferido” son los siguientes:
45
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026
Miles de Euros
31.03.2025
Pérdidas y
Ganancias
Regularizacion
es y otros
31.03.2026
Activos por impuesto diferido
Diferencias temporarias
3.561
491
(197)
3.855
Pasivos por impuesto diferido
Diferencias temporarias
(267)
-
267
-
Total
3.294
491
70
3.855
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2025
Miles de Euros
31.03.2024
Pérdidas y
Ganancias
Regularizacion
es y otros
31.03.2025
Activos por impuesto diferido
Diferencias temporarias
3.563
285
(287)
3.561
Pasivos por impuesto diferido
Diferencias temporarias
(13)
(540)
287
(267)
Total
3.550
(255)
-
3.294
A 31 de marzo de 2026, los activos por diferencias temporarias deducibles corresponden a
provisiones no deducibles hasta su aplicación por importe de 3.855 miles de euros (3.561 miles de
euros a 31 de marzo de 2025).
El Consejo de Administración de la Sociedad ha evaluado la recuperabilidad de los activos por
impuesto diferido reconocidos en el balance, concluyendo que no existen indicios de deterioro
sobre los mismos. Esta conclusión se fundamenta en el histórico de cumplimiento del plan de
negocio del Grupo, así como en la existencia de plusvalías latentes en la cartera de activos
inmobiliarios de las sociedades participadas y que forman parte del grupo fiscal, puestas de
manifiesto en las valoraciones realizadas por Savills Valoraciones y Tasaciones, S.A.U. (véase Nota
7). En consecuencia, se considera probable la recuperación de dichos activos en los términos
previstos en la normativa aplicable.
14. Ingresos y gastos
14.1 Importe neto de la cifra de negocios
La distribución del “importe neto de la cifra de negocios” (“INCN”) de la Sociedad, es la siguiente:
Miles de Euros
Ejercicio
terminado a 31 de
marzo de 2026
Ejercicio
terminado a 31 de
marzo de 2025
Gestión Administrativa y promoción
62.049
53.733
Ingresos financieros por intereses y otros (Nota 16)
8.572
28.218
Dividendos de Sociedades participadas (Notas 7 y 16)
1.123
96.644
Total
71.744
178.595
La Sociedad recoge en la cuenta “Gestión administrativa y promoción” el importe facturado a las
partes vinculadas que se detallan en la Nota 16 de esta memoria, en concepto de repercusión de
gastos directa o indirectamente asumidos por la Sociedad, como cabecera del Grupo Aedas
46
Homes, S.A. y Sociedades Dependientes, en base a cálculos internos que cumplen la política de
precios de transferencia del Grupo, por cuenta de éstas (“Management fee”).
Por otro lado, la Sociedad recoge en la cuenta “Ingresos financieros por intereses y otros”,
fundamentalmente, los ingresos por intereses devengados en cada ejercicio por los préstamos
otorgados por la Sociedad a partes relacionadas (véase Nota 16).
La totalidad de las transacciones de la Sociedad se han realizado en España durante los ejercicios
terminados el 31 de marzo de 2026 y el 31 de marzo de 2025.
14.2 Otros gastos de explotación (“OPEX”) y Otros resultados
El detalle de los “Otros gastos de operación” de la Sociedad es el siguiente:
Miles de euros
Ejercicio
terminado a 31
de marzo de
2026
Ejercicio
terminado a 31
de marzo de
2025
Arrendamientos
1.878
1.827
Licencias y mantenimiento de software, y otros mantenimientos
2.603
2.756
Servicios profesionales independientes
7.725
6.042
Primas de seguros
203
230
Servicios bancarios
109
103
Marketing, comercialización y relaciones públicas
3.546
4.004
Suministros
70
62
Otros gastos de explotación
2.486
3.614
Total
18.620
18.638
La Sociedad recoge en la cuenta “Servicios profesionales independientes”, fundamentalmente, los
servicios prestados por asesores legales, auditores, otros consultores externos y por los miembros
del Consejo de Administración sin funciones ejecutivas. Adicionalmente, se recoge en la cuenta
“Marketing, comercialización y relaciones públicas”, fundamentalmente, gasto correspondiente a
marketing, gestión comercial, gestión de clientes y patrocinios.
El epígrafe de la cuenta de pérdidas y ganancias “Resultados no recurrentes y otros resultados”
recoge, fundamentalmente, los gastos por operaciones societarias (“M&A”) llevadas a cabo por la
Sociedad, que comprenden, básicamente, los honorarios profesionales devengados en el ejercicio
por el asesoramiento en la OPA del Grupo Neinor (véase Nota 1) por parte de la Sociedad y que
tienen carácter de no recurrentes (es decir, se tratan en su acepción en inglés de “one-off
expenses”).
47
14.3 Gastos de personal
El detalle de los gastos de personal de la Sociedad es el siguiente:
Miles de Euros
Ejercicio anual
terminado
Ejercicio anual
terminado
el 31 de marzo
de 2026
el 31 de marzo de
2025
Sueldos, salarios y asimilados
Sueldos y salarios
21.264
20.788
Pagos basados en instrumentos de patrimonio ("LTIP") (Nota 15)
6.043
4.066
Indemnizaciones
5.746
345
33.053
25.199
Cargas sociales
Seguridad Social
4.904
4.566
Otros gastos sociales
650
1.035
5.554
5.600
Total
38.607
30.800
La partida de “Transacciones con pagos basados en instrumentos de patrimonio (“LTIP”)” incluye
la dotación realizada por la Sociedad al Plan de Incentivos a Largo Plazo descritos en la Nota 10.9
de la presente memoria.
La Sociedad recoge fundamentalmente en la cuenta “Otros gastos sociales” recoge principalmente
gastos en formación y el seguro de salud de los empleados.
En el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 el número medio de personas empleadas
por la Sociedad ha sido de 290 personas (305 personas en el ejercicio anual terminado el 31 de
marzo de 2025).
La distribución por categorías del número de personas empleadas a cierre del ejercicio terminado
el 31 de marzo de 2026 y el 31 de marzo de 2025 es la siguiente:
31.03.2026
31.03.2025
Mujeres
Hombres
Total
Mujeres
Hombres
Total
Titulados superiores
75
86
161
92
106
198
Titulados medios
37
32
69
43
38
81
Resto
19
11
30
28
13
41
Total
131
129
260
163
157
320
48
15. Gastos financieros
El detalle de los gastos financieros es el siguiente:
Miles de Euros
Ejercicio anual
terminado el 31
de marzo de 2026
Ejercicio anual
terminado el 31
de marzo de 2025
Intereses por deudas con empresas del grupo y asociadas (Nota 16)
1.000
163
Intereses de otros préstamos y pagarés
4.040
3.050
Comisión avales, seguros caución y otros
619
125
Total
5.659
3.338
La Sociedad recoge en la cuenta “Intereses de otros préstamos y pagarés” los gastos financieros
devengados en cada ejercicio correspondientes al “Programa de pagarés” que se describe en la
Nota 12 anterior.
16. Operaciones con partes vinculadas
Las principales transacciones con partes vinculadas efectuadas en el ejercicio anual terminado el
31 de marzo de 2026 son las siguientes:
- Aportaciones de socios y créditos otorgados a entidades asociadas (véase Nota 7).
- Con fecha 9 de febrero de 2026, la Sociedad ha formalizado un contrato marco de
prestación de servicios (Management Services Agreement, MSA) con Neinor Homes, S.A.,
en virtud del cual esta última actúa como proveedor de servicios corporativos, de gestión y
soporte a favor de la Sociedad. Dichos servicios incluyen, entre otros, funciones de
dirección, supervisión, apoyo operativo y asesoramiento en diversas áreas de actividad,
pudiendo ser prestados directamente por Neinor Homes, S.A. o a través de otras entidades
del Grupo Neinor bajo su coordinación y control. Como consecuencia de la entrada en vigor
de este acuerdo, durante el ejercicio finalizado el 31 de marzo de 2026 se ha devengado un
importe de 2.215 miles de euros en concepto de management fee, correspondiente a los
servicios efectivamente prestados en dicho periodo, el cual se encuentra pendiente de
pago a la fecha de cierre.
- Asimismo, con fecha 24 de abril de 2026, Neinor Homes, S.A. y Aedas Homes, S.A. han
suscrito un contrato de prestación de servicios distinto del referido anteriormente, en virtud
del cual Aedas Homes, S.A., en su condición de proveedor de servicios, presta
determinados servicios al Grupo Neinor. Estos servicios están relacionados,
principalmente, con operaciones de inversión en suelo, la gestión y comercialización de
activos inmobiliarios, la prestación de servicios de asset management en vehículos de
coinversión, así como determinados servicios corporativos de soporte. En este contexto,
Aedas Homes, S.A. aporta al Grupo Neinor sus capacidades operativas y especialización
en áreas de inversión, gestión técnica, comercial y financiera de activos, así como
funciones de apoyo en ámbitos como recursos humanos, tecnología, entre otros.
- En particular, los saldos mantenidos con Neinor DMP Bidco, S.A.U. derivan de la
refacturación a Aedas Homes, S.A. de los costes asociados a la emisión de la Serie B del
bono descrito en la Nota 15, que corresponden íntegramente a esta última y que fueron
inicialmente asumidos por Neinor DMP Bidco, S.A.U. por razones operativas. Dicha
refacturación se realiza sin la aplicación de margen alguno, trasladando exclusivamente el
49
coste incurrido, y se registra conforme al método del tipo de interés efectivo, minorando el
importe en libros de la deuda financiera asociada.
Las principales transacciones con partes vinculadas efectuadas en el ejercicio anual terminado el
31 de marzo de 2025 son las siguientes:
- Aportaciones de socios y créditos otorgados a entidades asociadas (véase Nota 7).
- Contratos formalizados con entidades asociadas: prestación de servicios de gestión,
“monitoring” y comercialización.
- Con fecha 13 de marzo de 2025, la Sociedad procedió a la venta de sus participaciones en
las sociedades Aedas KS Atalanta, S.L.U., Aedas KS El Verger, S.L.U., Aedas KS Finley,
S.L.U., Aedas KS Finley, S.L.U., Aedas KS Llunare, S.L.U., Aedas KS Rocabella, S.L.U., Aedas
KS Silgar, S.L.U. a la entidad luxemburguesa Fiji Investment Holding, S.à.r.l. (en adelante,
“Fiji Investment Holding, S.à.r.l.” o “FIJI” ), entidad participada por la Sociedad en un 45%
al inicio del proyecto y el restante 55% por fondos gestionados por el Grupo King Street),
pasando a ser la participación por parte de la Sociedad a un 28% en el ejercicio terminado
el 31 de marzo de 2026 (véase Nota 7). La operación se realizó por el valor en libros de
dichas participaciones, por lo que no se generó resultado alguno en la compraventa. Las
citadas sociedades tienen por objeto el desarrollo de determinadas promociones
inmobiliarias en diversas ubicaciones del territorio español, bajo un régimen de co-
inversión durante la promoción, por lo que también existen créditos concedidos a dichas
sociedades desglosados en esta misma nota.
- Asimismo, cabe señalar que los terrenos sobre los que se desarrollarán dichas
promociones —enmarcadas en el denominado “Proyecto FIJI”— fueron transmitidos por
distintas sociedades del Grupo.
50
A continuación, se muestran los saldos mantenidos con sociedades vinculadas a la Sociedad a 31
de marzo de 2026 y a 31 de marzo de 2025:
Saldos al 31 de marzo de 2026
Miles de Euros
Créditos
a L/P
(Nota 8)
Créditos
a C/P
(Nota 8)
Intereses
créditos
concedidos
a C/P (Nota
8)
Clientes
(Nota 8)
Cuenta
corriente
con Eª
Grupo
(deudora)
(Nota 8)
Deudas a
L/P
(Nota
12)
Deudas
a C/P
(Nota
12)
Intereses
a C/P de
créditos
recibido
s (Nota
12)
Cuenta
corriente
con Eª
Grupo
(acreedora)
Proveedores e
mpresas del
Grupo y
asociadas
(Nota 12)
Aedas Homes Opco, S.L.U.
-
158.190
4.056
56.776
261.523
(97)
-
-
-
-
Aedas Homes Servicios
Inmobiliarios, S.L.U.
-
-
-
1.154
752
-
-
-
-
-
Aedas Homes Canarias, S.L.U.
-
31.084
1.682
1.460
-
-
(494)
-
(249)
-
Global Disosto S.L.U.
-
-
-
44
2.563
-
(13.509)
(57)
-
-
SPV Spain 2, S.L.
-
-
-
-
-
-
-
-
(31)
-
Aedas Homes Rental, S.L.U.
-
-
-
1
1.451
-
-
-
-
-
Aedas Homes Living, S.L.U.
-
25
1
79
1.408
(6.766)
-
(76)
-
-
Espacio Áurea, S.L.
-
-
-
-
-
-
-
-
(3)
-
Java Investment Holding S.à.r.l.
29.097
-
3.464
-
-
-
-
-
-
-
Fiji Investments Holding, S.À.R.L.
14.937
-
730
-
-
-
-
-
-
-
Aedas Homes LC promoçao
imobiliaria LDA
1.254
-
37
-
-
-
-
-
-
-
Vel vint i u (andorra gestión)
-
-
-
322
-
-
-
-
-
-
Neinor dmp bidco sau
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(5.599)
Neinor Peninsula, S.L.U.
-
-
-
-
-
-
-
-
(3.042)
-
Neinor Homes S.A.
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(2.215)
Altacus Investments SA
-
-
-
52
-
(1.626)
-
(40)
-
-
Lyisistrata Investments SA
-
-
-
110
-
(2.157)
-
(53)
-
-
Cirilla Investments S.A
-
-
-
10
-
(4.383)
-
(109)
-
-
BTS Servicios Inmobiliarios JV1
S.L
-
-
-
39
-
-
-
-
-
-
Aedas Homes Active I S.L
-
-
-
298
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Fonsalía S.L.U.
-
-
-
180
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Iberia S.L.U.
-
-
-
176
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Santa Clara S.L.U.
-
-
-
542
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Levante S.L.U.
-
-
-
90
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Atalanta S.L.U.
-
-
-
11
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Volanta S.L.U.
-
-
-
50
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Verger S.L.U.
-
-
-
4
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Finaley S.L.U.
-
-
-
43
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Llunare S.L.U.
-
-
-
18
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Robaella S.L.U.
-
-
-
25
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Silgar S.L.U.
-
-
-
27
-
-
-
-
-
-
Nueva Marina Real State, S.L.
-
-
-
1.701
-
-
-
-
-
-
Espacio Proyectos SPV II, S.L.U.
-
-
-
-
-
-
-
-
(1)
-
Espacio Promooción IV, S.L.U.
-
-
-
8
-
-
-
-
-
-
Espacio Son Puig, S.L.U.
-
-
-
15
-
-
-
-
-
-
Espacio Promooción VII, S.L.U.
-
-
-
224
-
-
-
-
-
-
Espacio Promooción VIII, S.L.U.
-
-
-
7
-
-
-
-
-
-
45.288
189.299
9.970
63.466
267.697
(15.029)
(14.003)
(335)
(3.326)
(7.814)
51
Saldos al 31 de marzo
de 2025
Miles de Euros
Créditos
a L/P
(Nota 8)
Créditos
a C/P
(Nota 8)
Intereses
créditos
concedidos
a C/P (Nota
8)
Clientes
(Nota 8)
Cuenta
corriente con
Eª Grupo
(deudora)
(Nota 8)
Deudas a
L/P
(Nota 12)
Deudas
a C/P
(Nota 12)
Intereses a
C/P de
créditos
recibidos
(Nota 12)
Cuenta
corriente con Eª
Grupo
(acreedora)
Proveedore
s empresas
del Grupo y
asociadas
Aedas Homes Opco,
S.L.U.
-
189.214
24.486
94.015
227.629
(97)
-
(54)
(11.597)
-
Aedas Homes
Servicios
Inmobiliarios, S.L.U.
-
-
6
592
2.801
-
-
-
(2.431)
-
Live Virtual Tours,
S.L.U.
-
113
-
-
-
-
-
(29)
-
-
Aedas Homes
Canarias, S.L.U.
-
26.006
1.355
4.459
440
-
-
-
(22)
-
SPV Saín 2, S.L.
-
-
-
-
-
-
-
(21)
-
-
Aedas Homes Rental,
S.L.U.
-
-
-
393
12.624
-
-
-
-
-
Aedas Homes Living,
S.L.U.
-
-
-
63
1.366
(1.003)
-
(77)
-
-
Java Investments
Holding S.À.R.L.
31.422
-
2.111
-
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Fonsalía
S.L.U.
-
-
-
2
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Iberia S.L.U.
-
-
-
324
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Santa Clara
S.L.U.
-
-
-
190
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Levante
S.L.U.
-
-
-
758
-
-
-
-
-
-
Altacus Investments,
S.A.
-
-
-
17
102
-
-
-
-
-
Cirilla Investment, S.A.
-
-
-
(8)
542
-
-
-
-
-
Lysistrata Investment,
S.A.
-
-
-
60
1.278
-
-
-
-
-
Global Disosto S.L.
2.110
2.168
-
46
-
-
-
-
-
-
Fiji Investments
Holding, S.à.r.l.
20.785
-
-
-
-
-
-
-
-
-
BTS Servicios
Inmobiliarios JV1 S.L.
-
-
-
561
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Atalanta,
S.L.U.
-
-
-
209
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Llunare,
S.L.U.
-
-
-
113
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Volanta,
S.L.U.
-
-
-
84
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Silgar, S.L.U.
-
-
-
761
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Rocabella,
S.L.U.
-
-
-
396
-
-
-
-
-
-
Aedas KS Finley S.L.U.
-
-
-
237
-
-
-
-
-
-
Nueva Marina Real
Estate S.L.
-
-
-
230
-
-
-
-
-
-
Otros
-
-
27
41
-
-
-
-
-
-
54.317
217.501
27.985
103.541
246.781
(1.100)
-
(180)
(14.050)
-
La Sociedad, en su condición de gestor de los proyectos desarrollados por determinadas entidades
asociadas, ha facturado honorarios de gestión a dichas sociedades, los cuales han sido
capitalizados por éstas como mayor valor de sus existencias inmobiliarias, de conformidad con el
Marco Normativo de Información Financiera aplicable. Dado que los desarrollos se encuentran en
fase de ejecución, no se ha reconocido coste alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias de dichas
entidades en el ejercicio.
52
El epígrafe “Cuentas corrientes con empresas del grupo” reflejan, principalmente, el saldo frente a
las partes vinculadas por IVA e Impuesto sobre Sociedades como consecuencia del régimen de
consolidación fiscal aplicable con efectos desde 2018.
A continuación, se muestran las transacciones mantenidas con sociedades vinculadas a la
Sociedad a 31 de marzo de 2025 y 31 de marzo de 2026:
Ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026
Miles de Euros
Ingresos
Gastos
Importe Neto de la Cifra de Negocios
Otros ingresos de
explotación
(“arrendamientos”)
Gastos
financieros
(Nota 15)
Resultado por
enajenaciones
de
inmovilizado
material
Prestación
de
Servicios
Intereses
Dividendos
(Nota 14.1)
(Nota 14.1)
Aedas Homes Opco, S.L.U
45.531
6.680
-
251
(414)
-
Aedas Homes Canarias, S.L.U
1.452
1.682
-
(24)
-
-
Aedas homes servicios inmobiliarios S.L.U
532
-
-
176
(135)
-
Aedas homes living, S.L.U
44
1
-
-
-
-
Bts servicios inmobiliarios jv1 S.L.
613
-
1.123
-
-
-
Aedas ks levante, S.L.
975
-
-
-
-
-
Aedas ks iberia, S.L.
1.806
-
-
-
-
-
Aedas ks fonsalía, S.L.
1.165
-
-
-
-
-
Aedas ks santa clara, S.L.
1.726
-
-
-
-
-
Altacus investmens S.A.U
-
-
-
-
(40)
-
Lysistrata investments S.A.U.
-
-
-
-
(53)
-
Cirilla investments S.A.U.
-
-
-
-
(109)
-
Global disosto S.L.
-
191
-
-
(249)
-
Vel vint i u (andorra gestión)
1.481
-
-
-
-
-
Aedas homes active i, S.L.
1.115
-
-
-
-
-
Aedas ks atalanta S.L.U
265
-
-
-
-
-
Aedas ks volanta S.L.
202
-
-
-
-
-
Aedas ks el verger S.L.
361
-
-
-
-
-
Aedas ks finley ks S.L.U
332
-
-
-
-
-
Aedas ks llunare S.L.
264
-
-
-
-
-
Aedas ks rocabella S.L.
90
-
-
-
-
-
Aedas ks silgar S.L.
284
-
-
-
-
-
Aedas Homes LC – Promoção Imobiliária, LDA
-
37
-
-
-
-
Espacio promocion iv, S.L.
696
-
-
-
-
-
Espacio son puig, S.L.
22
-
-
-
-
-
Espacio promocion vii, S.L.
308
-
-
-
-
-
Nueva Marina Real Estate, S.L.
2.758
-
-
-
-
-
Fiji Investment Holding S.À.R.L.
-
-
-
-
-
-
Java Investment Holding, S.L. S.À.R.L.
-
-
-
-
-
-
Espacio promocion VIII, S.L.
27
-
-
-
-
-
Winslaro ITG, S.L.
-
(19)
-
-
-
-
62.049
8.572
1.123
403
(1.000)
-
53
Ejercicio anual terminado el 31 de marzo
de 2025
Miles de Euros
Ingresos
Gastos
Importe Neto de la Cifra de Negocios
Otros ingresos de
explotación
(“arrendamientos”)
Gastos
financieros
Resultado por
enajenaciones de
inmovilizado
material
Prestación
de Servicios
Intereses
Dividendos
(Nota
14.1)
(Nota 14.1)
Aedas Homes Opco, S.L.U.
41.438
24.486
95.987
372
54
-
Aedas Homes Servicios Inmobiliarios,
S.L.U.
825
-
657
108
-
-
Live Virtual Tours, S.L.U.
-
25
-
-
-
-
Aedas Homes Canarias, S.L.U.
1.005
1.355
-
24
-
-
Servicios Inmobiliarios Mauna Loa, S.L.U.
-
6
-
-
-
-
Winslaro ITG, S.L.
-
391
-
-
-
-
Aedas Homes Living, S.L.U.
44
-
-
-
76
-
Java Investment Holding, S.L. S.À.R.L.
-
1.948
-
-
-
-
Aedas KS Fonsalía S.L.U.
1.334
-
-
24
-
-
Aedas KS Levante S.L.U.
1.400
-
-
-
-
-
Aedas KS Santa Clara S.L.U.
1.145
-
-
-
-
-
Aedas KS Iberia S.L.U.
1.026
-
-
-
-
-
Global Disosto S.L.
-
7
-
-
-
-
BTS Servicios Inmobiliarios JV1, S.L.U.
2.609
-
-
-
-
-
Aedas KS Silgar, S.L.U.
629
-
-
-
-
-
Aedas KS Rocabella, S.L.
396
-
-
-
-
-
Aedas KS Finley, S.L.U.
196
-
-
-
-
-
Aedas KS Atalanta, S.L.U.
173
-
-
-
-
-
Aedas KS Llunare, S.L.U.
93
-
-
-
-
-
Aedas KS Volanta, S.L.U.
69
-
-
-
-
-
Nueva Marina Real Estate, S.L.
190
Espacio Son Puig, S.L.
98
-
-
-
-
-
Espacio Promoción VII, S.L.
72
-
-
-
-
-
Espacio Promoción IV, S.L.
94
-
-
-
-
-
52.836
28.218
96.644
528
130
-
54
Créditos concedidos a empresas del grupo y asociadas
El detalle de los créditos concedidos a empresas del Grupo y asociadas a 31 de marzo de 2026 es
el siguiente:
Miles de Euros
Sociedad
Límite
Importe dispuesto
Intereses
devengados
pendientes de
pago
Tipo interés
Fecha
vencimiento
Aedas Homes Opco, S.L.U.
1.001.071
158.190
4.057
EURIBOR+3,5%
31.03.2027
Global Disosto S.L.U.
120.000
-
-
EURIBOR+3,5%
18.02.2027
Java Investments Holding, S.À.R.L.
56.000
29.097
3.464
4,73%
29.02.2028
Fiji Investments Holding, S.À.R.L.
29.000
14.937
730
4,18%
31.03.2030
Aedas Homes Canarias S.L.U.
98.500
31.085
1.682
EURIBOR+3,5%
31.03.2026
AHLC Promoçao Imobiliaria, LDA
10.000
1.278
38
4,50%
28.05.2030
Total
1.314.571
234.587
9.970
El detalle de los créditos concedidos a empresas del Grupo y asociadas a 31 de marzo de 2025 es
el siguiente:
Miles de Euros
Sociedad
Límite
Importe dispuesto
Intereses
devengados
pendientes de pago
Tipo interés
Fecha
vencimiento
Aedas Homes Opco, S.L.U.
1.001.071
189.214
24.486
EURIBOR+3,5%
31.03.2027
Global Disosto S.L.U.
120.000
4.278
7
EURIBOR+3,5%
18.02.2027
Java Investments Holding, S.À.R.L.
56.000
31.422
2.111
4,73%
29.02.2028
Fiji Investments Holding, S.À.R.L.
29.000
20.785
-
4,18%
31.03.2030
Aedas Homes Canarias S.L.U.
98.500
26.006
1.355
EURIBOR+3,5%
31.03.2026
Live Virtual S.LU.
2.000
113
-
EURIBOR+3,5%
31.03.2026
Otros
-
-
25
Total
1.306.571
271.818
27.984
Se mantiene registrado en el corto plazo la cuantía adeudada por intereses de los créditos
concedidos a empresas del Grupo y asociadas, por importe de 9.970 miles de euros al 31 de marzo
de 2026 (27.984 miles de euros al 31 de marzo de 2025).
En el ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026 se ha concedido un préstamo a AHLC Promocao
Imobiliaria Lda. - tras su incorporación al grupo (véase nota 7) – con un límite de 10 millones de euros
que ha sido otorgado conjuntamente por Landcompany 2020, S.L.U. y Aedas Homes, S.A., como
acreedores, distribuyéndose la participación de cada uno conforme a lo establecido en el contrato
de financiación.
El importe de las amortizaciones corresponde principalmente a devolución de préstamos de las
sociedades que efectuaron entregas de viviendas.
55
Préstamos recibidos de empresas del Grupo y asociadas
Los principales préstamos recibidos de empresas del Grupo y asociadas a 31 de marzo de 2026 es
el siguiente:
Miles de euros
Sociedad
Límite
Importe
dispuesto
Intereses
devengados
pendientes
de pago
Tipo interés
Fecha
vencimiento
Aedas Homes Living S.L.U.
2.000
6.766
76
EURIBOR + 3,5%
31.03.2026
Aedas Homes Opco, S.L.U
2.000
97
-
EURIBOR + 3,5%
30.06.2024
Aedas Homes Canarias .S.L.U
25.000
743
-
EURIBOR + 3,5%
31.03.2026
SPV Spain 2, S.L.
35
35
-
EURIBOR + 3,5%
31.03.2026
Global Disosto S.L.U
15.000
13.509
57
EURIBOR + 3,5%
31.03.2026
Neinor Peninsula, S.L.U.
3.042
3.042
-
EURIBOR + 3,5%
20.10.2027
Altacus Investments SA
1.626
1.626
40
EURIBOR + 3,5%
20.10.2027
Lyisistrata Investments SA
2.157
2.157
53
EURIBOR + 3,5%
20.10.2027
Cirilla Investments S.A.
4.383
4.383
109
EURIBOR + 3,5%
20.10.2027
Total
55.243
32.358
335
Los principales préstamos recibidos de empresas del Grupo y asociadas a 31 de marzo de 2025 es
el siguiente:
Miles de euros
Sociedad
Límite
Importe
dispuesto
Intereses
devengados
pendientes
de pago
Tipo interés
Fecha
vencimiento
Aedas Homes Opco, S.L.U.
2.000
11.694
54
EURIBOR + 3,5%
30.06.2024
Aedas Homes Living S.L.U.
2.000
1.003
76
EURIBOR + 3,5%
31.03.2026
Aedas Homes Canarias S.L.U.
25.000
22
-
EURIBOR + 3,5%
31.03.2026
Aedas Homes Servicios
Inmobiliarios, S.L.U.
2.431
2.431
-
EURIBOR + 3,5
31.03.2026
Otros
-
-
59
Total
31.431
15.150
189
17. Retribución y otras prestaciones al Consejo de Administración y a la Alta Dirección de la
Sociedad
17.1 Órgano de Gobierno
La composición del Consejo de Administración de la Sociedad al 31 de marzo de 2025 era la
siguiente:
- Dª. Cristina Álvarez Álvarez – Consejera independiente
- D. Eduardo D´Alessandro Cishek – Consejero dominical
- D. Santiago Fernandez Valbuena – Presidente no ejecutivo
- D. Javier Martínez – Piqueras Barceló – Consejero externo
- D. Javier Lapastora Turpín – Consejero independiente
- D. David Martínez Montero – Consejero Delegado (“CEO”)
- Dª. Milagros Méndez Ureña – Consejera independiente
Como consecuencia de la Oferta Pública de Adquisición descrita en la Nota 1, la Junta General
Extraordinaria de Accionistas celebrada el 14 de abril de 2026 ha aprobado el nombramiento de
56
nuevos consejeros. En virtud de lo anterior, la composición del Consejo de Administración a 31 de
marzo de 2026 es la siguiente:
- D. Jordi Argemí García – Presidente del Consejo (Consejero Dominical)
- D. Francisco de Borja García-Egocheaga Vergara – Consejero delegado (CEO)
- D. Gabriel Sánchez Cassinello – Vicepresidente del Consejo (Consejero Dominical)
- D. Mario Lapiedra Vivanco – Consejero Dominical
- Dª Milagros Méndez Ureña – Consejera Independiente
- D. Javier Lapastora Turpin– Consejero Independiente
- D. Alfonso Benavides Grases – Secretario no Consejero
17.2 Información en relación con situaciones de conflicto de intereses por parte de los
Consejo de Administración
Durante el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 y 2025 los Consejo de Administración,
actuales y anteriores de la Sociedad no han realizado operaciones ajenas al tráfico ordinario o en
condiciones distintas a las de mercado.
Asimismo, durante estos periodos, ni dichos consejeros ni las personas vinculadas a los mismos,
según se define en la Ley de Sociedades de Capital (“LSC”), han mantenido relaciones con
sociedades ajenas a la Sociedad, que por su actividad, pudieran representar un conflicto de interés
ni para ellas ni para aquella, no habiéndose producido, por tanto, comunicación alguna a los
órganos competentes en el sentido indicado en el artículo 229 de la LSC, motivo por el cual las
presentes cuentas anuales no incluyen desglose alguno en este sentido.
17.3 Retribución y otras prestaciones al personal ejecutivo
Durante los ejercicios anuales terminados el 31 de marzo de 2026 y el 31 de marzo de 2025 la
remuneración al personal directivo de la Sociedad y personas que desempeñan funciones directivas
es la siguiente:
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026
Miles de Euros
Ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026
Anticipos
31.03.2026
Retribuciones fijas y
Variables (*)
Otras Retribuciones
Total
Número
Importe
7
3.739
232
3.971
-
-
(*) Incluye la retribución variable anual devengada al 100% (378 miles de euros), siendo la devengada
consolidada en el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 de 387 miles de euros.
(*) Incluye el importe devengado al 100% para cada uno de los Planes de Incentivos a Largo Plazo, con
independencia de la fecha efectiva de consolidación, siendo el consolidado en el ejercicio anual terminado
el 31 de marzo de 2026 de 3.139 miles de euros.
57
Ejercicio terminado el 31 de marzo de 2025
Miles de Euros
Ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2025
Anticipos
31.03.2025
Retribuciones fijas y
Variables (*)
Otras Retribuciones
(**)
Total
Número
Importe
8
2.059
1.823
3.882
-
-
(*) Incluye la retribución variable anual devengada al 100% (394 miles de euros), siendo la devengada
consolidada en el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2025 de 428 miles de euros.
(**) Incluye el importe devengado al 100% para cada uno de los Planes de Incentivos a Largo Plazo, con
independencia de la fecha efectiva de consolidación, siendo el consolidado en el ejercicio anual terminado
el 31 de marzo de 2025 de 2.939 miles de euros.
La Sociedad no tiene contraídas obligaciones en materia de seguro de ahorro y no ha concedido
anticipos, créditos ni garantías con respecto al personal directivo al 31 de marzo de 2026 ni al 31 de
marzo de 2025.
Asimismo, no existen más planes especiales de incentivos sobre acciones de Aedas Homes, S.A. al
31 de marzo de 2026 y 31 de marzo de 2025 que el informado en la Nota 10.9 de esta Memoria.
Durante el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 se han satisfecho primas de seguros
de responsabilidad civil de los miembros del Consejo de Administración por daños ocasionados en
el ejercicio de su cargo por importe de 345 miles de euros (76 miles de euros en el ejercicio anual
terminado el 31 de marzo de 2025). El incremento respecto al ejercicio anterior se debe
principalmente a la contratación de una cobertura adicional tipo “Run-Off”, con un periodo de
cobertura de seis años, suscrita como consecuencia del cambio de control accionarial producido
durante el ejercicio.
17.4 Retribución a los auditores
Los honorarios devengados durante los ejercicios terminados el 31 de marzo de 2026 y el 31 de
marzo de 2025 relativos a los servicios prestados por el auditor, Ernst & Young, S.L., han ascendido
a:
Miles de Euros
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2026
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2025
Servicios de auditoría y relacionados
Servicios de auditoría
63
82
Otros servicios de verificación
-
-
Total
63
82
18. Información sobre medioambiente
En Aedas Homes S.A, la sostenibilidad es un pilar fundamental. Por ello, la Sociedad continúa
impulsando proyectos para acelerar la ineludible transformación de la construcción residencial que
lidera desde 2018, año en el que creó la línea de negocio de industrialización, cuyo objeto es el
desarrollo de proyectos residenciales empleando métodos modernos de construcción. La Sociedad
informa en detalle de sus actividades y políticas de protección medioambiental en su Estado de
58
Información no Financiera del Grupo desde la fecha de publicación de las cuentas anuales
consolidadas.
19. Gestión de riesgos
Aedas Homes S.A gestiona su capital para asegurar que será capaz de continuar como negocios
rentables a la vez que maximiza el retorno de los accionistas a través del equilibrio de la deuda y
patrimonio neto.
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera
Corporativa, la cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición a
los riesgos de crédito y liquidez, así como, en menor medida, al riesgo de variaciones en los tipos de
interés.
Riesgo de crédito
La Sociedad no tiene riesgo de crédito significativo ya que el cobro a sus clientes de promociones
está garantizado por el bien transmitido y la diversificación de su cartera de clientes, y las
colocaciones de tesorería se realizan con entidades de elevada solvencia, de acuerdo con la política
de colocación de excedentes de tesorería de la Sociedad, en las que el riesgo de contraparte no es
significativo.
Riesgo de liquidez
La Sociedad determina las necesidades de tesorería utilizando un presupuesto de tesorería. Con
esta herramienta se identifican las necesidades de tesorería en importe y tiempo, y se planifican las
nuevas necesidades de financiación.
Con el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos de pago que se derivan de
su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería que muestra su balance, así como de las líneas
crediticias y de financiación que se detallan en la Nota 12.
Los Consejo de Administración de la Sociedad confían en que estas circunstancias son suficientes
para hacer frente a las necesidades de caja tanto de la misma como de sus Sociedades
dependientes en el futuro. En este sentido, la tesorería se gestiona a nivel del Grupo, de modo que
no se generen desajustes de liquidez en las sociedades operativas y que puedan desarrollar con
normalidad sus promociones inmobiliarias, la cual está previsto que se financie principalmente con
financiación ajena, bajo la modalidad de préstamo promotor.
Riesgo de mercado asociado al tipo de interés
Tanto la tesorería como determinada deuda financiera de la Sociedad están expuestas al riesgo de
tipo de interés, el cual podría tener un efecto adverso en los resultados financieros y en los flujos de
caja. No obstante, la Sociedad realiza un seguimiento continuo de la evolución de los tipos de
interés y, en su caso, adopta medidas de gestión orientadas a mitigar dicho riesgo, tales como la
contratación de instrumentos de cobertura, la diversificación de las fuentes de financiación o la
optimización de la estructura de la deuda. En este sentido, la exposición se encuentra controlada
dentro de los niveles considerados razonables por la Dirección.
20. Otra información
20.1 Estructura del personal
Al 31 de marzo de 2026 existen 2 personas empleadas con discapacidad mayor o igual al 33% (2
personas al 31 de marzo de 2025).
59
Al 31 de marzo de 2026 el Consejo de Administración está formado por 7 personas, de las cuales 6
son hombres y 1 mujeres. Al 31 de marzo de 2025, el Consejo de Administración estaba formado por
7 personas, de las cuales 5 eran hombres y 2 mujeres.
20.2 Información sobre el periodo medio de pago a proveedores
Disposición adicional tercera. “Deber de información” de la Ley 15/2010, de 5 de julio
A continuación, se detalla la información requerida por la Disposición adicional tercera de la Ley
15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3
de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de
pago a proveedores en operaciones comerciales
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2026
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2025
Días
Periodo medio de pago a proveedores
40
37
Ratio de operaciones pagadas
40
37
Ratio de operaciones pendientes de pago
28
26
Miles de Euros
Total pagos realizados
23.368
22.893
Total pagos pendientes (*)
932
913
(*) El total de pagos pendientes de ambos ejercicios no incluye las cuentas a pagar por las facturas pendientes de recibir a
cierre del ejercicio.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta
Resolución, a los acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios,
incluidos en las partidas “Proveedores” y “Acreedores” del pasivo corriente del balance.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de
los bienes o la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
A continuación, se detalla el volumen monetario y número de facturas pagadas dentro del plazo
legal establecido, de acuerdo con al artículo 9 de la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación
y crecimiento de empresas:
31.03.2026
31.03.2025
Volumen monetario de facturas pagadas en un periodo inferior al
máximo (miles de euros)
18.720
19.987
Porcentaje sobre el total de pagos realizados
80%
87%
Número de facturas pagadas en un periodo inferior al máximo
11.266
14.971
Porcentaje sobre el total de facturas pagadas
83%
85%
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad según la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por
la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales,
conforme a las disposiciones transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, y según el
Real Decreto-ley 4/2013, de 22 de febrero, de medidas de apoyo al emprendedor y de estímulo del
crecimiento y de la creación de empleo, no puede ser en ningún caso superior a 60 días naturales
60
después de la fecha de recepción de las mercancías o prestación de los servicios (30 días en caso
de no existir pacto entre las partes).
De acuerdo con lo anterior, la Sociedad está tomando las medidas razonables, graduales y
ponderadas para reducir, en la medida de lo posible y razonablemente, el “período medio de pago”
a sus proveedores y acreedores.
21. Hechos posteriores al cierre
Entre el 1 de enero de 2026 y la fecha de formulación de las presentes Cuentas Anuales
correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026, no se han producido hechos
relevantes adicionales a los ya descritos en las Notas 1 y 21 que tengan un efecto significativo sobre
dichas Cuentas Anuales ni sobre la información contenida en las mismas.
61
Anexo I – Sociedades Dependientes incluidas en el perímetro de consolidación al 31 de marzo
de 2026
Sociedad
Domicilio
Actividad
Participación
Socio
Auditores
Método de
consolidación
31/03/2026
AEDAS HOMES
OPCO, S.L.U.
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
AEDAS HOMES
SERVICIOS
INMOBILIARIOS,
S.L.U.
Madrid
Servicios
inmobiliarios
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
LIVE VIRTUAL
TOURS, S.L.U.
Madrid
Distribución
audiovisual
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
AEDAS HOMES
CANARIAS, S.L.U.
Palmas de
Gran Canaria
Promoción
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
SPV SPAIN 2, S.L.
Madrid
Promoción
87,50%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
AEDAS HOMES
RENTAL, S.L.U.
Madrid
Promoción
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
AEDAS HOMES
LIVING, S.L.U.
Madrid
Servicios de
decoración e
interiorismo
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
DOMUS AVENIDA,
S.L.
Madrid
Holding
52%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
-
Integración
global
VARÍA ACR
MÓSTOLES
FUENSANTA, S.L.
Madrid
Promoción
15,60%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de DOMUS
AVENIDA, S.L
-
Método de la
participación
ESPACIO ÁUREA,
S.L.
Madrid
Promoción
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. 50 % a través de
AEDAS HOMES SERVICIOS
INMOBILIARIOS, S.L.U. 50 % a través de
PROMOCIONES Y PROPIEDADES
INMOBILIARIAS ESPACIO, S.L.U
-
Integración
global
ALLEGRA NATURE,
S.L.
Madrid
Promoción
20%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
Método de la
participación
RESIDENCIAL
HENAO, S.L.
Bizkaia
Promoción
22,50%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
Método de la
participación
62
ÁUREA
ETXABAKOITZ, S.L.
Navarra
Promoción
14,81%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
Método de la
participación
RESIDENCIAL
CIUDADELA UNO,
S.L.
Navarra
Holding
17,13%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
-
Método de la
participación
NATURE ESTE, S.L.
Madrid
Promoción
17,13%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de
RESIDENCIAL CIUDADELA UNO, S.L.
ETL Spain
Audit
Services,
S.L.
Método de la
participación
JAVA
INVESTMENTS
HOLDINGS,
S.A.R.L
Luxemburgo
Holding
31,97%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
AEDAS KS
FONSALÍA, S.L.U.
Palmas de
Gran Canaria
Promoción
39,24%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de JAVA
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
AEDAS KS SANTA
CLARA, S.L.U.
Madrid
Promoción
39,24%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de JAVA
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
AEDAS KS
LEVANTE, S.L.U.
Madrid
Promoción
39,24%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de JAVA
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
AEDAS KS IBERIA,
S.L.U.
Madrid
Promoción
39,24%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de JAVA
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
BTS SERVICIOS
INMOBILIARIOS
JV1, S.L.
Madrid
Promoción
24,50%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
SERVICIOS
INMOBILIARIOS
RESIDENCIAL EN
VENTA JV2, S.L.U.
Madrid
Promoción
10%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
FLEXLIVING
VALDEMARIN S.L.
Madrid
Promoción
10%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
ALTACUS
INVESTMENTS
S.A.
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
CIRILLA
INVESTMENTS,
S.A
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
LYSISTRATA
INVESTMENTS S.A
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
ESPACIO
PROYECTOS SPV
II, S.L.U.
Madrid
Promoción
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
ESPACIO SON
PUIG, S.L.
Madrid
Promoción
30%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
PARTIDA DE LA
RÁPITA, S.L.
Alicante
Promoción
33%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
63
TORRES Y SANTA
MARTA, S.L.
Alicante
Promoción
50%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
ESPACIO Y
PROMOCION IV,
S.L.
Madrid
Promoción
10%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
ESPACIO Y
PROMOCION VII,
S.L.
Madrid
Promoción
50%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
NUEVA MARINA
REAL ESTATE, S.L.
Madrid
Promoción
20%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
ESPACIO
PROMOCIÓN VIII,
S.L.
Madrid
Promoción
30%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
FIJI INVESTMENTS
HOLDING,
S.A.R.L.
Luxemburgo
Holding
28%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
AEDAS KS
ATALANTA, S.L.U
Madrid
Promoción
45%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS EL
VERGER, S.L.U
Madrid
Promoción
45%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS FINLEY,
S.L.U
Madrid
Promoción
45%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS
LLUNARE, S.L.U
Madrid
Promoción
45%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS
ROCABELLA,
S.L.U
Palmas de
Gran Canaria
Promoción
45%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS SILGAR,
S.L.U
Madrid
Promoción
45%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS
VOLTANTA, S.L.U
Madrid
Promoción
45%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
GLOBAL DISOSTO,
S.L.
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
AEDAS HOMES
ACTIVE I, S.L.
Madrid
Promoción
19,15%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
AEDAS HOMES
ASC, S.L.U.
Andorra
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
AHLC PROMOÇAO
IMOBILIARA, Ltd.
Madrid
Promoción
65%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
GLOBAL
SOCORO, S.L.U
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
GLOBAL PRIZDA,
S.L.U
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
64
Sociedades Dependientes incluidas en el perímetro de consolidación al 31 de marzo de 2025
Sociedad
Domicilio
Actividad
Participación
Socio
Auditores
Método de
consolidación
31/03/2025
AEDAS HOMES
OPCO, S.L.U.
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
AEDAS HOMES
SERVICIOS
INMOBILIARIOS,
S.L.U.
Madrid
Servicios
inmobiliarios
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
LIVE VIRTUAL
TOURS, S.L.U.
Madrid
Distribución
audiovisual
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
AEDAS HOMES
CANARIAS, S.L.U.
Palmas de
Gran Canaria
Promoción
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
SPV SPAIN 2, S.L.
Madrid
Promoción
87,50%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
AEDAS HOMES
RENTAL, S.L.U.
Madrid
Promoción
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
AEDAS HOMES
LIVING, S.L.U.
Madrid
Servicios de
decoración e
interiorismo
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
DOMUS AVENIDA,
S.L.
Madrid
Holding
52%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
-
Integración
global
VARÍA ACR
MÓSTOLES
FUENSANTA, S.L.
Madrid
Promoción
15,60%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de DOMUS
AVENIDA, S.L
-
Método de la
participación
ESPACIO ÁUREA,
S.L.
Madrid
Promoción
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. 50 % a través de
AEDAS HOMES SERVICIOS
INMOBILIARIOS, S.L.U. 50 % a través de
PROMOCIONES Y PROPIEDADES
INMOBILIARIAS ESPACIO, S.L.U
-
Integración
global
ALLEGRA NATURE,
S.L.
Madrid
Promoción
20%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
Método de la
participación
RESIDENCIAL
HENAO, S.L.
Bizkaia
Promoción
22,50%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
Método de la
participación
ÁUREA
ETXABAKOITZ, S.L.
Navarra
Promoción
14,81%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
Método de la
participación
Navarra
Holding
17,13%
Indirecta
-
Método de la
participación
65
RESIDENCIAL
CIUDADELA UNO,
S.L.
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES SERVICIOS INMOBILIARIOS,
S.L.U.
NATURE ESTE, S.L.
Madrid
Promoción
17,13%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de
RESIDENCIAL CIUDADELA UNO, S.L.
ETL Spain
Audit
Services,
S.L.
Método de la
participación
JAVA
INVESTMENTS
HOLDINGS,
S.A.R.L
Luxemburgo
Holding
39,24%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
AEDAS KS
FONSALÍA, S.L.U.
Palmas de
Gran Canaria
Promoción
39,24%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de JAVA
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
AEDAS KS SANTA
CLARA, S.L.U.
Madrid
Promoción
39,24%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de JAVA
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
AEDAS KS
LEVANTE, S.L.U.
Madrid
Promoción
39,24%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de JAVA
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
AEDAS KS IBERIA,
S.L.U.
Madrid
Promoción
39,24%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de JAVA
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
BTS SERVICIOS
INMOBILIARIOS
JV1, S.L.
Madrid
Promoción
24,50%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Método de la
participación
SERVICIOS
INMOBILIARIOS
RESIDENCIAL EN
VENTA JV2, S.L.U.
Madrid
Promoción
10%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
FLEXLIVING
VALDEMARIN S.L.
Madrid
Promoción
10%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
ALTACUS
INVESTMENTS
S.A.
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
CIRILLA
INVESTMENTS,
S.A
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
LYSISTRATA
INVESTMENTS S.A
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
ERNST &
YOUNG,
S.L.
Integración
global
ESPACIO
PROYECTOS SPV
II, S.L.U.
Madrid
Promoción
100%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
ESPACIO SON
PUIG, S.L.
Madrid
Promoción
30%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
PARTIDA DE LA
RÁPITA, S.L.
Alicante
Promoción
33%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
TORRES Y SANTA
MARTA, S.L.
Alicante
Promoción
50%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
ESPACIO Y
PROMOCION IV,
S.L.
Madrid
Promoción
10%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
66
ESPACIO Y
PROMOCION VII,
S.L.
Madrid
Promoción
50%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Integración
global
NUEVA MARINA
REAL ESTATE, S.L.
Madrid
Promoción
20%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
ESPACIO
PROMOCIÓN VIII,
S.L.
Madrid
Promoción
30%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de AEDAS
HOMES OPCO, S.L.U.
-
Método de la
participación
FIJI INVESTMENTS
HOLDING,
S.A.R.L.
Luxemburgo
Holding
45,00%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Método de la
participación
AEDAS KS
ATALANTA, S.L.U
Madrid
Promoción
45,00%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS EL
VERGER, S.L.U
Madrid
Promoción
45,00%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS FINLEY,
S.L.U
Madrid
Promoción
45,00%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS
LLUNARE, S.L.U
Madrid
Promoción
45,00%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS
ROCABELLA,
S.L.U
Palmas de
Gran Canaria
Promoción
45,00%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS SILGAR,
S.L.U
Madrid
Promoción
45,00%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
AEDAS KS
VOLTANTA, S.L.U
Madrid
Promoción
45,00%
Indirecta
AEDAS HOMES, S.A. a través de FIJI
INVESTMENTS HOLDINGS, S.A.R.L
-
Método de la
participación
GLOBAL DISOSTO,
S.L.
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
GLOBAL
ENCONO, S.L.
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
GLOBAL QUITINA,
S.L.
Madrid
Promoción
100%
Directa
AEDAS HOMES, S.A.
-
Integración
global
67
AEDAS HOMES, S.A
Informe de Gestión del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026
1. Estructura organizativa y funcionamiento
Constitución y evolución societaria
La Sociedad se constituyó el 9 de junio de 2016 mediante la suscripción y desembolso de 3.000
participaciones sociales con un valor nominal de 1 euro cada una, mediante aportación dineraria.
Con fecha 5 de julio de 2016, la entidad luxemburguesa Hipoteca 43 Lux, S.À.R.L. adquirió el 100%
del capital social de la Sociedad.
Posteriormente, el 18 de julio de 2016 se modificó la denominación social, pasando a denominarse
Aedas Homes Group, S.L.U. Finalmente, con fecha 12 de septiembre de 2017, la Sociedad se
transformó en Sociedad Anónima, adoptando la denominación actual de Aedas Homes, S.A.
Durante el ejercicio 2017, y en el marco del proceso de reorganización societaria y consolidación de
activos previo a la salida a Bolsa de la Sociedad, el accionista mayoritario realizó diversas
aportaciones no dinerarias de activos inmobiliarios y participaciones societarias al patrimonio de la
Sociedad.
En particular:
• Con fecha 30 de marzo de 2017 se realizó una aportación no dineraria de activos
inmobiliarios con un valor neto contable de 596,3 millones de euros, instrumentada
mediante la emisión de 31.403.231 nuevas acciones ordinarias con valor nominal de 1 euro
cada una y una prima de emisión total de 282,6 millones de euros.
• Con fecha 29 de junio de 2017 se realizó una segunda aportación de activos inmobiliarios
por importe de 43,7 millones de euros, instrumentada mediante la emisión de 2.314.028
nuevas acciones ordinarias y una prima de emisión de 20,8 millones de euros.
• Asimismo, con fecha 16 de agosto de 2017, se aportó la totalidad de la participación en
Danta Investments, S.L.U., incluyendo los derechos sobre el Fondo de Activos Bancarios
“FAB MAY”. Dicha operación se instrumentó mediante la emisión de 11.086.771 nuevas
acciones y una prima de emisión de 99,8 millones de euros. Como parte de esta operación,
se produjo la cancelación del préstamo existente entre Danta Investments, S.L.U. y el FAB
MAY, procediéndose posteriormente a la liquidación del citado fondo con fecha 15 de
septiembre de 2017.
Adicionalmente, en el marco del proceso de reorganización societaria previo a la admisión a
cotización de la Sociedad, el 29 de junio de 2017 se aprobó la fusión por absorción de Aedas Homes,
S.L.U. por parte de Aedas Homes Group, S.L.U., asumiendo esta última la denominación y domicilio
de la sociedad absorbida.
Las acciones de Aedas Homes, S.A. comenzaron a cotizar en las Bolsas de Madrid, Barcelona,
Bilbao y Valencia el 20 de octubre de 2017, tras obtener las autorizaciones pertinentes de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores (“CNMV”), a un precio de salida de 31,65 euros por
acción.
68
Fusiones internas posteriores
Durante los últimos ejercicios, la Sociedad ha continuado desarrollando distintas operaciones de
reorganización societaria con el objetivo de simplificar su estructura corporativa, optimizar la
gestión operativa y reforzar la eficiencia administrativa y financiera.
En este sentido:
- Ejercicio 2018: El 2 de abril de 2018, el órgano de administración acordó la fusión por
absorción de SPV Reoco 1, S.L.U. (actual Aedas Homes Opco, S.L.U.) junto con 41
sociedades íntegramente participadas.
- Ejercicio 2022: El 23 de junio de 2022, se aprobó la fusión por absorción de Aedas Homes
Opco, S.L.U. con ocho sociedades dependientes, con efectos contables y fiscales desde el 1
de abril de 2022.
- El 18 de septiembre de 2024, se realizó la fusión por absorción entre Aedas Homes Opco,
S.L.U. (sociedad absorbente) y Damalana Servicios y Gestiones, S.L.U, Egon Asset
Development, S.L.U., Servicios Inmobiliarios Mauna Loa, S.L.U., Aedas Homes Colmenar
Viejo, S.L.U. y Falcon Desarrollos Inmobiliarios, S.L.U. (sociedades absorbidas), con efectos
contables y fiscales desde el 1 de abril de 2024.
- Con fecha 21 de noviembre de 2024, se ha llevado a cabo la “fusión por absorción gemelar
bajo control no conjunto” entre Aedas Homes OPCO, S.L.U., (sociedad absorbente) y
Promociones y Propiedades Inmobiliaria Espacio, S.L.U., Espacio Abstract, S.L.U., Espacio
Alicante, S.LU, Espacio Mallaeta, S.L.U., Espacio Cosmo, S.L.U., Espacio Insigne, S.L.U.,
Espacio Promoción XI, S.L.U., Espacio Valdebebas 175, S.L.U., Espacio Singulart Almería,
S.L.U., Heco Homes Gredos, S.L.U., Espacio Promoción X, S.L.U., Espacio Desarrollos
Urbanos, S.L.U., Espacio Ciresa, S.LU y Espacio Project Management, S.L.U. (sociedades
absorbidas), con efectos contables y fiscales desde el 1 de septiembre de 2024.
Estas operaciones se enmarcan en la estrategia de racionalización societaria y optimización
operativa del Grupo.
Constitución y evolución de Joint Ventures (2026 y 2025)
Durante los ejercicios terminados el 31 de marzo de 2026 y el 31 de marzo de 2025, la Sociedad ha
continuado desarrollando su estrategia de inversión y desarrollo mediante vehículos conjuntos
(“Joint Ventures” o “JV”), en colaboración con inversores institucionales y socios financieros e
industriales. Esta línea de actividad permite diversificar sus fuentes de financiación, optimizar la
asignación de capital y mantener un papel relevante en la gestión de los proyectos, principalmente
a través de servicios de project management, construcción, comercialización y gestión integral de
promociones.
Entre las principales Joint Ventures y acuerdos de coinversión desarrollados por la Sociedad
destacan los siguientes:
69
• Java Investments Holdings, S.à.r.l.
En febrero de 2024, la Sociedad firmó un acuerdo con Java Investments Holdings, S.à.r.l.,
filial de King Street Capital Management, para la constitución de una Joint Venture enfocada
en promociones bajo el modelo Build To Sell (“BTS”). La inversión total comprometida
ascendía a 270 millones de euros, distribuidos en una primera fase de 150 millones de
euros destinada a siete promociones activas, que comprendían 682 viviendas, y una
segunda fase de 120 millones de euros reservada para la adquisición y desarrollo de nuevos
suelos. La Sociedad participa con una posición minoritaria decreciente, manteniendo las
funciones de gestión de los proyectos.
Durante el ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026, la Sociedad ha recuperado
parcialmente aportaciones dinerarias realizadas a Java Investments Holdings, S.à.r.l. por
importe de 1.481 miles de euros, situándose su participación al cierre del ejercicio en el
31,97%.
• BTS Servicios Inmobiliarios JV1, S.L.
En marzo de 2024, la Sociedad firmó un acuerdo con un grupo de inversores españoles para
promover, a través de la sociedad BTS Servicios Inmobiliarios JV1, S.L., dos proyectos de
viviendas destinadas a la venta a particulares, localizados en Las Rozas (Madrid) y
Zaragoza, con un total de 198 unidades. El objetivo de capital a comprometer por la
Sociedad y sus socios ascendía a 20 millones de euros, manteniendo Aedas Homes, S.A.
una participación del 24,5% y asumiendo la gestión integral de las promociones propiedad
de la JV.
Durante el primer semestre 2025 se han producido devoluciones de aportaciones de socios
por un importe total de 4.652 miles de euros, correspondientes a la inversión en BTS
servicios inmobiliarios JV1, S.L. Estas operaciones reflejan la recuperación parcial de los
fondos previamente aportados.
• Fiji Investments Holdings, S.à.r.l.
En marzo de 2025, la Sociedad firmó un acuerdo con Fiji Investments Holdings, S.à.r.l., filial
de King Street Capital Management, para la constitución de una Joint Venture enfocada en
promociones bajo el modelo Build To Sell (“BTS”). El capital total comprometido estimado
ascendía a 93 millones de euros, destinado a siete promociones activas, que comprendían
780 viviendas, excluyendo 25 viviendas en permuta.
Durante el ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026, la Sociedad ha realizado
aportaciones a Fiji Investments Holdings, S.à.r.l. por importe de 1.168 miles de euros,
habiéndose producido asimismo una recuperación parcial de aportaciones por importe de
5.001 miles de euros. Como resultado de estos movimientos, la participación de la
Sociedad en dicha entidad se sitúa en el 28% al 31 de marzo de 2026.
Oferta Pública de Adquisición por parte de Neinor DMP Bidco, S.A.U.
A lo largo del ejercicio terminado el 31 de marzo de 2026, Aedas Homes, S.A. ha experimentado un
cambio significativo en su estructura accionarial como consecuencia de la Oferta Pública de
Adquisición (“OPA”) formulada por Neinor DMP Bidco, S.A.U., sociedad íntegramente participada
por Neinor Homes, S.A.
El 16 de junio de 2025, Neinor DMP Bidco, S.A.U. anunció una oferta pública de adquisición
voluntaria sobre el 100% del capital social de Aedas Homes, S.A. por un importe inicial de 24,485
euros por acción. Tras el reparto de dividendos aprobado por la Junta General de Accionistas de la
Sociedad el 9 de julio de 2025, el precio de la oferta fue ajustado a 21,335 euros por acción.
70
La Comisión Nacional del Mercado de Valores (“CNMV”) admitió a trámite la solicitud de
autorización de la oferta el 21 de julio de 2025 y autorizó formalmente la operación el 26 de
noviembre de 2025.
La oferta voluntaria fue aceptada por el 79,20% del capital social de Aedas Homes, S.A., incluyendo
la participación del accionista mayoritario Castlelake. Como consecuencia de ello, el 22 de
diciembre de 2025, Neinor DMP Bidco, S.A.U. adquirió 34.610.761 acciones representativas del
79,20% del capital social, pasando a ostentar el control efectivo de la Sociedad.
Posteriormente, y de conformidad con la normativa aplicable en materia de ofertas públicas de
adquisición, Neinor DMP Bidco, S.A.U. formuló una oferta pública obligatoria dirigida al resto de
accionistas minoritarios por un precio de 24 euros por acción.
Con fecha 5 de marzo de 2026, la CNMV comunicó el resultado de dicha oferta obligatoria, tras la
cual Neinor DMP Bidco, S.A.U. alcanzó una participación total del 96,83% del capital social de
Aedas Homes, S.A.
Modificación del ejercicio económico
Con fecha 14 de abril de 2026, la Junta General Extraordinaria de Accionistas aprobó una nueva
modificación del ejercicio social con el objetivo de alinearlo con el ejercicio económico del Grupo
Neinor Homes, estableciéndose que, en adelante, el ejercicio social comenzará el 1 de enero y
finalizará el 31 de diciembre de cada año. Como consecuencia de ello, el ejercicio iniciado el 1 de
abril de 2026 tendrá carácter irregular y finalizará el 31 de diciembre de 2026.
Estructura Societaria del Grupo Aedas Homes, S.A. y Sociedades Dependientes
Actualmente, Aedas Homes, S.A. es la cabecera de un grupo empresarial que desarrolla sus
actividades de forma directa o mediante su participación en otras sociedades de objeto idéntico o
análogo.
A continuación, se indica la estructura societaria de Aedas Homes, S.A. y subsidiarias (el “Grupo”)
a la fecha de cierre de 31 de marzo de 2026:
71
72
La actividad empresarial de Aedas Homes, S.A. se desarrolla en territorio español y tiene por objeto
social la adquisición, promoción, gestión, comercialización y desarrollo de cualesquiera bienes
inmuebles para la tenencia, disfrute, administración, enajenación y arrendamiento de los mismos.
Estas actividades podrán ser también desarrolladas por la Sociedad total o parcialmente y de modo
indirecto mediante la participación en otras sociedades con objeto análogo. A estos efectos, la
Sociedad podrá adquirir, gestionar y transmitir valores de todo tipo, por ejemplo, pero sin carácter
limitativo, acciones, obligaciones convertibles, participaciones sociales, cuotas de cualquier tipo u
otros.
2. Evolución y resultado de los negocios – Magnitudes significativas
A nivel patrimonial, el total del activo al 31 de marzo de 2026 alcanza 1.166 miles de euros, el pasivo
a 352.389 miles de euros y el “Patrimonio Neto” 813.947 miles de euros y el fondo de maniobra
566.561 miles de euros.
Cifra de Ingresos y Margen Bruto
Durante el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026, el importe neto de la cifra de negocios
es de 71.744 miles de euros, de los que 62.049 miles de euros corresponden a prestación de
servicios de Administración, Gestión y promoción delegada con empresas del grupo, 8.572 miles
de euros corresponden a ingresos financieros de los contratos de préstamo otorgados a empresas
del Grupo y 1.123 miles de euros corresponden a dividendos de participaciones en sociedades del
Grupo.
Resultado del Ejercicio
El resultado del ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 ha ascendido a una pérdida de
2.600 miles de euros.
Situación Financiera
El pasivo al 31 de marzo de 2026 alcanza un importe de 352.389 miles de euros, de los que 208.919
miles de euros corresponden a pasivos a largo plazo y 143.470 miles de euros a corto plazo. En
comparación, el pasivo al 31 de marzo de 2025 alcanza un importe de 154.183 miles de euros, de
los que 28.795 miles de euros corresponden a pasivos a largo plazo y 125.388 miles de euros a
corto plazo. Como consecuencia de ello, al 31 de marzo de 2026, la deuda que vence en el largo
plazo representa un 59,29% del total del pasivo (18,50% al 31 de marzo de 2025).
3. Cuestiones relativas al medioambiente y personal
En relación con las cuestiones relativas al medioambiente, se debe atender a lo señalado en la
Nota 18 de la memoria adjunta. Dada la actividad a la que se dedica el Grupo Aedas Homes, el
mismo no tiene responsabilidades, gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza
medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación
financiera y los resultados de esta.
Adicionalmente, el Grupo no tiene ninguna circunstancia relacionada con derechos de emisión de
gases de efecto invernadero.
En el ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 el número medio de personas empleadas
por la Sociedad ha sido de 290 personas (305 personas en el ejercicio anual terminado el 31 de
marzo de 2025).
La distribución por regiones, departamentos y categorías del número de personas empleadas al
cierre es el siguiente:
73
Región
31.03.2026
31.03.2025
Madrid
141
175
Cataluña
20
24
Levante Islas Baleares
34
40
Costa del Sol
21
33
Andalucía y Canarias
33
37
Norte
11
12
Total
260
321
Diversidad de género
31.03.2026
31.03.2025
Mujeres en plantilla
131
163
Mujeres en Consejo de Administración
1
2
Mujeres en posiciones directivas
9
11
Distribución por titulación
31.03.2026
31.03.2025
Titulados superiores
161
199
Titulados medios
69
81
Resto
30
41
Total
260
321
4. Liquidez y recursos de capital
La Nota 19 de memoria adjunta recoge la política de gestión del capital y de riesgo de liquidez.
El Grupo determina las necesidades de tesorería utilizando un presupuesto de tesorería. Con esta
herramienta se identifican las necesidades de tesorería en importe y tiempo, y se planifican las
nuevas necesidades de financiación.
Con el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos de pago que se derivan de
su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería que muestra su balance, así como de las líneas
crediticias y de financiación que se detallan en la Nota 12 de la memoria adjunta.
5. Principales riesgos e incertidumbres
La Sociedad tiene elaborado su mapa de riesgos. Para ello, se han analizado los procedimientos
de la organización, se han identificado los posibles orígenes de riesgo y se han cuantificado a la
vez que se han tomado las medidas oportunas para que no se produzcan. El Grupo informa con
detalle en su Estado de Información no financiera disponible en la página web de la CNMV y de la
Sociedad desde la fecha de publicación de las cuentas anuales.
Los riesgos de índole financiero más significativos son:
74
Riesgo de mercado
Exposición al riesgo de crédito
La Sociedad no tiene riesgo de crédito significativo ya que sus clientes son sociedades del grupo en
virtud del contrato de prestación de servicios suscrito con las Sociedades Dependientes. Asimismo,
las Sociedades Dependientes no tienen riesgo de crédito significativo ya que el cobro de sus
clientes de promociones está garantizado por el bien transmitido y la diversificación de su cartera
de clientes.
Adicionalmente, la Sociedad mantiene su efectivo y activos líquidos equivalentes en entidades
financieras de elevada solvencia, de acuerdo con la política de colocación de excedentes de
tesorería del Grupo, en las que el riesgo de contraparte no es significativo.
No existen importes vencidos en las cuentas a cobrar con Grupo y vinculadas o terceros, de
importancia significativa, a 31 de marzo de 2026.
Exposición al riesgo de solvencia
La Sociedad analiza de forma periódica el riesgo de insolvencia de sus cuentas por cobrar
actualizando la provisión por deterioro correspondiente. Los Administradores de la Sociedad
consideran que el importe de las cuentas de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar se
aproxima a su “valor razonable”.
Exposición al riesgo de tipo de cambio
Dada la escasa exposición internacional que tiene la Sociedad en mercado fuera de la zona del
euro, la exposición al riesgo de tipo de cambio es no significativa.
6. Actividades de I+D+i
Dadas las líneas de negocio de Aedas Homes, S.A., no existen actividades relevantes de
Investigación, Desarrollo e Innovación.
7. Acciones propias
A 31 de marzo de 2026, la Sociedad ha procedido a la venta de la totalidad de las acciones propias
mantenidas en cartera, generando una entrada de caja por importe de 7.589 miles de euros. Como
consecuencia de dicha operación, el diferencial positivo entre el precio de venta y el valor contable
de las acciones propias, que ha ascendido a 2.204 miles de euros, ha sido registrado directamente
en el epígrafe “Reservas” del patrimonio neto, de conformidad con la normativa contable aplicable.
A 31 de marzo de 2025, la Sociedad disponía de 497.279 acciones representativas del 1,14% del
capital social, con un valor nominal unitario de 1 euro, lo que supone un valor nominal total de 8.480
miles de euros, a un precio medio de 17,05 euros/acción.
8. Circunstancias significativas ocurridas después del cierre del ejercicio
Tal y como se detalla en la Nota 20 de la memoria adjunta correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de marzo de 2026, con posterioridad al cierre del periodo no han ocurrido otros
acontecimientos susceptibles de influir significativamente en la información que reflejan las
cuentas anuales formuladas por los Administradores, o que deban destacarse por tener
transcendencia significativa, a excepción de los que se enumeran en dicha Nota.
75
9. Pago a proveedores
La información correspondiente a la disposición adicional tercera "Deber de información" de la Ley
15/2010, de 5 de julio, que modifica la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen
medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, se presentan a
continuación, cumpliendo la Sociedad con lo establecido en dicha normativa:
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2026
Ejercicio anual
terminado el 31 de
marzo de 2025
Días
Periodo medio de pago a proveedores
40
37
Ratio de operaciones pagadas
40
37
Ratio de operaciones pendientes de pago
28
26
Miles de Euros
Total pagos realizados
23.368
22.893
Total pagos pendientes (*)
932
913
(*) El total de pagos pendientes de ambos ejercicios no incluye las cuentas a pagar por las facturas pendientes de recibir a
cierre del ejercicio.
10. Informe Anual de Gobierno Corporativo
El Informe Anual de Gobierno Corporativo de Aedas Homes, S.A. correspondiente al ejercicio anual
terminado el 31 de marzo de 2026, forma parte del Informe de Gestión y desde la fecha de
publicación de las cuentas anuales se encuentra disponible en la página web de la Comisión
Nacional del Mercado de Valores (“CNMV”).
11. Informe Anual de Remuneraciones de Consejeros
El Informe Anual de Remuneraciones de Consejeros de Aedas Homes, S.A. correspondiente al
ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026, forma parte del Informe de Gestión y desde la
fecha de publicación de las cuentas anuales se encuentra disponible en la página web de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
12. Estado de Información no Financiera
Conforme a lo establecido en el artículo 262.5 de la Ley de Sociedades de Capital, la Sociedad está
dispensada de la obligación de presentar el “Estado de Información no Financiera” al figurar esta
información dentro de la Memoria Anual Integrada del Grupo cuya cabecera es la Sociedad, y que
se depositará, junto con las cuentas anuales consolidadas, en el Registro Mercantil de Madrid.
Página 1 de 2
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DE AEDAS HOMES, S.A.
Conforme a lo establecido en el artículo 8.1(b) del Real Decreto 1362/2007, de 19 de
octubre, los miembros del Consejo de Administración de Aedas Homes, S.A. abajo
firmantes realizan la siguiente declaración de responsabilidad:
Que, hasta donde alcanza su conocimiento, las Cuentas Anuales individuales de Aedas
Homes, S.A. correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026 han
sido elaboradas con arreglo a los principios de contabilidad aplicables; ofrecen, tomadas
en su conjunto, la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados
de Aedas Homes, S.A.; y el Informe de Gestión individual incluye un análisis fiel de la
evolución y los resultados empresariales y de la posición de Aedas Homes, S.A., junto
con la descripción de los principales riesgos e incertidumbres a que se enfrentan.
Los consejeros, en prueba de conformidad, firman esta hoja:
27 de mayo de 2026, Madrid
______________________________
D. Jordi Argemí García
Presidente / Chairman
________________________________
D. Borja García-Egotxeaga Vergara
Consejero Delegado / Chief Executive
Officer
_____________________________
D. Mario Lapiedra Vivanco
Consejero /Director
_____________________________
D. Gabriel Sánchez Cassinello
Consejero /Director
______________________________
Dª Milagros Méndez Ureña
Consejera /Director
______________________________
D. Javier Lapastora Turpín
Consejero /Director
Página 2 de 2
Yo, Alfonso Benavides Grases, Secretario no consejero del Consejo de
Administración, certifico la autenticidad de las firmas que anteceden de las personas cuyo
nombre figura en la parte inferior de la firma correspondiente, siendo todos ellos miembros
del Consejo de Administración de Aedas Homes, S.A.
27 de mayo de 2026, Madrid
_________________________________
D. Alfonso Benavides Grases
Secretario del Consejo de Administración
DILIGENCIA DE FIRMAS
Diligencia que levanta el Secretario no consejero del Consejo de Administración para
hacer constar que los miembros del mencionado Consejo de Administración de la
sociedad AEDAS HOMES, S.A. han procedido a suscribir las Cuentas Anuales
Individuales, constitutivas del Balance de Situación consolidado, la Cuenta de Pérdidas
y Ganancias consolidado, el Estado de Cambios en el Patrimonio Neto (estado de
ingresos y gastos reconocidos y estado total de cambios en el patrimonio neto), el
Estado de Flujos de Efectivo consolidado, la Memoria consolidada y el Informe de
Gestión consolidado (incluyendo la información no financiera), correspondientes al
ejercicio anual terminado el 31 de marzo de 2026, que han sido elaborados siguiendo
el Formato Electrónico Único Europeo (FEUE), conforme a lo establecido en el
Reglamento Delegado (UE) 2019/815, y han sido formulados por el Consejo de
Administración de Aedas Homes, S.A. en sesión de 27 de mayo de 2026. A
continuación, se firma de conformidad por todos los Consejeros en cumplimiento del
artículo 253 de la Ley de Sociedades de Capital.
27 de mayo de 2026
_________________________________
D. Alfonso Benavides Grases
Secretario del Consejo de Administración
______________________________
D. Jordi Argemí García
Presidente / Chairman
_______________________________
D. Borja García-Egotxeaga Vergara
Consejero Delegado / Chief Executive
Officer
_____________________________
D. Mario Lapiedra Vivanco
Consejero /Director
_____________________________
D. Gabriel Sánchez Cassinello
Consejero /Director
______________________________
Dª Milagros Méndez Ureña
Consejera /Director
______________________________
D. Javier Lapastora Turpín
Consejero /Director