95980020140005007414-2025-12-31-1-es

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes

(anteriormente denominada Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estado de situación financiera consolidado del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2025


		Miles de Euros
ACTIVO	Nota	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
Activos intangibles		6.306	6.409
Activos por derechos de uso	7	10.440	11.765
Inmovilizado material	8	48.274	46.862
Inversiones inmobiliarias	9	11.203.030	11.314.725
Inversiones contabilizadas por el método de la participación	10 y 2.6	224.973	14.623
Activos financieros no corrientes	11	30.874	24.576
Instrumentos financieros derivados	15	21.463	–
Activos por impuestos diferidos y no corrientes	18	1.856	486
Otros activos no corrientes	12	163.827	155.906
ACTIVO NO CORRIENTE		11.711.043	11.575.352

Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar	12	75.340	69.428
Activos financieros	11	4.152	10.537
Instrumentos financieros derivados	15	5.052	171
Activos por impuestos	18	19.079	21.637
Efectivo y medios equivalentes	14	150.391	542.717
ACTIVO CORRIENTE		254.014	644.490

Activos clasificados como mantenidos para la venta	23	463.671	16.660

TOTAL ACTIVO		12.428.728	12.236.502


		Miles de Euros
PASIVO Y PATRIMONIO NETO	Nota	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
Capital social		1.568.362	1.568.362
Prima de emisión		1.847.691	1.847.691
Valores propios		(48.079)	(61.187)
Otras reservas		493.425	514.079
Ganancias acumuladas		2.011.646	1.808.375
Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante		5.873.045	5.677.320
Participaciones no dominantes		978.348	1.048.537
PATRIMONIO NETO	13	6.851.393	6.725.857
Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros	14	292.353	291.172
Emisión de obligaciones y valores similares	14	4.091.662	3.494.771
Instrumentos financieros derivados	15	1.757	10.713
Pasivos por arrendamiento	7	10.709	11.907
Pasivos por impuestos diferidos y no corrientes	18	164.105	237.825
Provisiones no corrientes	17	1.458	1.509
Otros pasivos no corrientes	16	90.308	83.021
PASIVO NO CORRIENTE		4.652.352	4.130.918
Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros	14	19.734	355
Emisión de obligaciones y valores similares	14	730.446	1.014.786
Emisión de pagarés	14	–	185.000
Instrumentos financieros derivados	15	87	1.707
Pasivos por arrendamiento	7	1.732	1.952
Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar	16	134.886	144.228
Pasivos por impuestos	18	34.600	24.825
Provisiones corrientes	17	3.498	6.874
PASIVO CORRIENTE		924.983	1.379.727

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO		12.428.728	12.236.502

Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de situación financiera

consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes

(anteriormente denominada Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estado de resultados consolidado y estado del resultado global consolidado del ejercicio anual

terminado el 31 de diciembre de 2025


		Miles de Euros
ESTADO DE RESULTADOS	Nota	2025	2024

Importe neto de la cifra de negocios – Inversiones inmobiliarias	19.1	408.400	395.577
Importe neto de la cifra de negocios – Existencias	2.6	–	106.835
Coste de las ventas - Existencias		–	(92.344)
Otros ingresos	19.2	15.506	8.236
Gastos de personal	19.3	(37.348)	(39.289)
Otros gastos de explotación	19.4	(62.120)	(53.250)
Amortizaciones		(6.207)	(7.332)
Resultado entidades por el método de la participación	2.6 y 10	1.128	1.649
Resultados netos por ventas de activos	19.5	2.571	15.063
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias	19.7	132.705	102.399
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro	19.6	(2.886)	(1.343)
Beneficio de explotación		451.749	436.201

Ingresos financieros	19.8	17.149	25.565
Gastos financieros	19.8	(105.429)	(105.976)
Resultado por deterioro del valor de activos financieros	19.8	(1.095)	(247)
Resultado antes de impuestos		362.374	355.543

Impuesto sobre las ganancias	18	27.911	35.003
Resultado consolidado neto		390.285	390.546

Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante	5	344.449	307.395
Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes	13.6	45.836	83.151

Resultado básico por acción (Euros)	5	0,56	0,53
Resultado diluido por acción (Euros)	5	0,56	0,53


		Miles de Euros
ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL	Nota	2025	2024

Resultado consolidado neto		390.285	390.546

Otras partidas del resultado global registradas directamente en el patrimonio neto		24.931	(14.625)
Resultados por instrumentos financieros de cobertura	13.4	37.147	(6.409)
Participación en otro resultado global de inversiones contabilizadas por el método de la participación	13.4	906	183
Transferencia al resultado global de resultados por instrumentos financieros de cobertura	13.4	(13.122)	(8.399)

Resultado global consolidado		415.216	375.921

Resultado global del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante		369.380	292.891
Resultado global atribuido a participaciones no dominantes		45.836	83.030

Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de resultado consolidado y estado

de resultado global consolidado correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes

(anteriormente denominada Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025


(Miles de Euros)	Nota	Capital social	Prima de emisión	Valores propios	Otras reservas	Ganancias acumuladas	Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante	Participaciones no dominantes	Patrimonio neto
Saldo a 31 de diciembre de 2023	13	1.349.039	1.463.600	(64.928)	462.272	1.725.573	4.935.556	1.011.646	5.947.202

Total ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio		–	–	–	(14.504)	307.395	292.891	83.030	375.921

Operaciones con accionistas:
Aumento de capital		219.323	403.150	–	(4.587)	–	617.886	–	617.886
Cartera valores propios		–	(19.059)	2.312	–	(9.521)	(26.268)	–	(26.268)
Distribución de resultado		–	–	–	69.257	(212.866)	(143.609)	(36.387)	(179.996)
Retribuciones pagadas en instrumentos de patrimonio		–	–	1.429	5.516	65	7.010	68	7.078
Variaciones de perímetro		–	–	–	(5.699)	(881)	(6.580)	(9.832)	(16.412)
Otras variaciones		–	–	–	1.824	(1.390)	434	12	446

Saldo a 31 de diciembre de 2024	13	1.568.362	1.847.691	(61.187)	514.079	1.808.375	5.677.320	1.048.537	6.725.857

Total ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio		–	–	–	24.931	344.449	369.380	45.836	415.216

Operaciones con accionistas:
Cartera valores propios		–	–	(36.812)	–	10	(36.802)	–	(36.802)
Distribución de resultado		–	–	–	(30.140)	(153.332)	(183.472)	(56.834)	(240.306)
Retribuciones pagadas en instrumentos de patrimonio		–	–	49.920	7.758	(10.562)	47.116	–	47.116
Variaciones de perímetro		–	–	–	(1.668)	–	(1.668)	(59.349)	(61.017)
Otras variaciones		–	–	–	(21.535)	22.706	1.171	158	1.329

Saldo a 31 de diciembre de 2025	13	1.568.362	1.847.691	(48.079)	493.425	2.011.646	5.873.045	978.348	6.851.393

Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio anual terminado

el 31 de diciembre de 2025.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes

(anteriormente denominada Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estado de flujos de efectivo consolidado al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025


		Miles de Euros
	Nota	2025	2024
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES
1. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
Resultado consolidado neto		390.285	390.546
Ajustes al resultado:
Amortización (+)		6.207	7.332
Provisiones (+/-)	19.4	(1.590)	829
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (+/-)	19.7	(132.705)	(102.399)
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (+/-)	19.6	2.886	1.343
Resultado entidades por el procedimiento de la participación (+/-)	2.6 y 10	(1.128)	(1.649)
Otros		(739)	(39.590)
Ganancias / (Pérdidas) por venta de inversiones inmobiliarias (+/-)	19.5	(2.571)	(15.063)
Resultado financiero neto (+)	19.8	89.375	80.658
Impuesto sobre las ganancias (+/-)	18	(27.911)	(35.003)
Resultado ajustado		322.109	287.004
Cobros / (Pagos) por impuestos (+/-)		(40.169)	(646)
Dividendos recibidos de empresas asociadas (+)		410	–
Intereses recibidos (+)		23.224	13.794
Aumento / (Disminución) en el activo y pasivo corriente
Existencias (+/-)		–	78.548
Aumento / (Disminución) de cuentas por cobrar (+/-)		(13.830)	(23.349)
Aumento / (Disminución) de cuentas por pagar (+/-)		(3.981)	5.827
Aumento / (Disminución) otros activos y pasivos (+/-)		–	1.230
Total flujos de efectivo netos de las actividades de explotación		287.763	362.408

2. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
Inversiones en (-)
Activos intangibles		(2.175)	(3.278)
Activos materiales	8	(3.159)	(957)
Inversiones inmobiliarias	9	(201.688)	(161.012)
Inversiones contabilizadas por el método de la participación		(208.726)	–
Activos no corrientes clasificados como mantenidos venta	23	(21)	(6.277)
Activos financieros no corrientes y otros	11	(6.128)	(2.684)
		(421.897)	(174.208)
Desinversiones en (+)
Inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos para la venta	9 y 23	15.016	168.989
Inversiones contabilizadas por el método de la participación		–	241
Activos financieros	11	(959)	381
Cobros procedentes de subvenciones oficiales		11	9
		14.068	169.620
Total flujos de efectivo netos de las actividades de inversión		(407.829)	(4.588)

3. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
Dividendos pagados (-)	13	(240.306)	(179.996)
Amortización de deudas (-)	14	(1.185.000)	(399.575)
Intereses pagados (+/-)		(102.579)	(117.912)
Cancelación instrumentos financieros (-)		(5.810)	(4.705)
Compra de participaciones no dominantes (-)		(15.642)	–
Operaciones con acciones propias (+/-)	1	(44.566)	(26.116)
Obtención de nueva financiación (+)	14	1.300.000	130.000
Ampliación de capital		–	345.414
Otros cobros/pagos por inversiones financieras corrientes y otros (+/-)		21.643	(3)
Total flujos de efectivo netos de las actividades de financiación		(272.260)	(252.893)

4. AUMENTO / DISMINUCIÓN NETA DEL EFECTIVO O EQUIVALENTES
Flujo de caja del ejercicio	14	(392.326)	104.927

Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio	14	542.717	437.790
Efectivo o equivalentes al final del ejercicio	14	150.391	542.717

Las Notas 1 a 25 y el Anexo descritas en la memoria consolidada forman parte integrante del estado de flujos de efectivo consolidado

correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes

(anteriormente denominada Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Memoria consolidada correspondiente

al ejercicio anual terminado

el 31 de diciembre de 2025

1. Actividad del Grupo Colonial

Colonial SFL, SOCIMI, S.A., anteriormente denominada Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (en adelante, “la

Sociedad dominante”) se constituyó como sociedad anónima en España, por un periodo de tiempo indefinido, el 8 de

noviembre de 1956. Su domicilio social se encuentra en Paseo de la Castellana, 52 de Madrid (España). Con fecha

29 de junio de 2017, la junta general de accionistas de la Sociedad dominante acordó la adopción del régimen fiscal

SOCIMI. Con fecha 30 de junio de 2017 se solicitó a la administración tributaria la incorporación de la Sociedad

dominante al régimen fiscal SOCIMI, siendo este aplicable con efectos 1 de enero de 2017.

El objeto social de la Sociedad dominante, de acuerdo con sus estatutos, es:

- la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento;

- la tenencia de participaciones en el capital de otras sociedades cotizadas de inversión en el mercado

inmobiliario (SOCIMI) o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo

objeto social que aquellas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en

cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios;

- la tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que

tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su

arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política

obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión exigidos

para estas sociedades; y

- la tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria reguladas en la

Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva, o la norma que la sustituya en el

futuro.

Adicionalmente, junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, la Sociedad dominante podrá

desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas

representen menos del 20% de las rentas de la Sociedad dominante en cada periodo impositivo o aquellas que

puedan considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento, incluyendo, en todo caso, la

administración, rehabilitación y explotación de bienes inmuebles así como la realización de toda clase de estudios,

informes, tasaciones, valoraciones y peritajes; y en general, la prestación de servicios de consultoría y asesoría

inmobiliaria, de gestión, desarrollo y comercialización de activos inmobiliarios y de asistencia técnica mediante

contrato a otras empresas o entidades públicas o privadas.

Quedan expresamente excluidas como actividades sociales aquellas que por Ley se atribuyen con carácter exclusivo

a sociedades específicas.

Todas las actividades incluidas en el objeto social se llevarán a cabo en la forma autorizada por las leyes vigentes en

cada momento y con la exclusión expresa de actividades propias que, con carácter de exclusividad, se confieren a

personas físicas o jurídicas distintas de esta Sociedad dominante por la legislación vigente.

Las actividades enumeradas podrán ser también desarrolladas por la Sociedad dominante, total o parcialmente, de

modo indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. cotiza en el mercado continuo de Bolsas y Mercados Españoles, y con fecha 19 de junio

de 2017 entró a formar parte del índice bursátil de referencia IBEX-35.

En fechas 3 y el 4 de marzo de 2025, los consejos de administración de la Sociedad dominante y de la sociedad

dependiente Société Foncière Lyonnaise, S.A. (en adelante "SFL"), respectivamente, aprobaron el proyecto común

de fusión por absorción entre la Sociedad dominante, como sociedad absorbente, y SFL, como sociedad absorbida

(en adelante, "la fusión"), de conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio y el código

de comercio francés.

El 23 de abril de 2025, la junta general ordinaria de accionistas de SFL acordó aprobar la fusión, y a su vez, el 27 de

mayo de 2025, la junta general ordinaria de accionistas de la Sociedad dominante acordó aprobar la fusión, en

ambos casos, de conformidad con los términos del proyecto común de fusión. Asimismo, el consejo de

administración de la Sociedad dominante, en su reunión de 27 de mayo de 2025, acordó ejecutar el acuerdo de

fusión aprobado por la junta general ordinaria de accionistas de Colonial de 27 de mayo de 2025, siendo el 23 de

abril de 2025 la fecha efectiva de la fusión.

Las condiciones suspensivas para que la fusión fuese efectiva incluían:

1. Confirmación de la Autorité des Marchés Financiers (en adelante "AMF") de que la Sociedad dominante no

debiera presentar una oferta de exclusión sobre SFL.

2. Aprobación de la fusión por las juntas de accionistas de las sociedades absorbida y absorbente.

3. Emisión por el presidente del Tribunal de Comercio de París del certificado que confirma la legalidad del

proceso.

4. Control de legalidad del Registro Mercantil de Madrid sin objeciones.

Por su parte, el 19 de junio de 2025, el presidente del Tribunal de Comercio de París (Greffier du Tribunal de

Commerce de Paris) concluyó el correspondiente control de legalidad de la fusión desde el punto de vista del

Derecho francés y emitió a favor de SFL el certificado previo a la fusión (certificat de conformité), acreditativo del

cumplimiento por parte de SFL de todas las condiciones exigidas y la correcta cumplimentación de todos los

procedimientos y formalidades necesarias de conformidad con la normativa francesa.

Atendiendo a todo lo anterior, con fecha 1 de octubre de 2025 se ha procedido a la inscripción en el Registro

Mercantil de Madrid de la operación de fusión transfronteriza y se ha procedido al cambio de denominación social de

la sociedad resultante pasando a denominarse, Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes (en adelante “el Grupo”), desarrollan su actividad en España

(principalmente, Barcelona y Madrid) y en Francia (París) a través del grupo del que era sociedad cabecera SFL,

hasta la fecha de la fusión en abril de 2025. Con posterioridad a dicha fecha, las actividades en Francia se llevan a

cabo, a través del establecimiento permanente y las sociedades participadas.

Durante el ejercicio 2025, la Sociedad dominante ha mantenido las calificaciones crediticias obtenidas por i)Standard

& Poor’s Rating Credit Market Services Europe Limited, “BBB+” a largo plazo y como “A-2” a corto plazo y ii) Moody’s

como “Baa1”, ambas con perspectiva estable.

Dada la actividad a la que se dedica, el Grupo no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza

medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados

de este. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en las notas explicativas adjuntas respecto a

información de cuestiones medioambientales, si bien el Grupo sigue una política medioambiental activa en sus

procesos urbanísticos de construcción y mantenimiento, y de conservación del patrimonio inmobiliario.

2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados

2.1. Bases de presentación

Estas cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas de acuerdo con lo establecido por las Normas

Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIIF-UE), teniendo en consideración la

totalidad de los principios y normas contables y de los criterios de valoración de aplicación obligatoria, así como el

código de comercio, la Ley de sociedades de capital, la Ley del mercado de valores y la demás legislación mercantil

que le es aplicable, así como la dispuesta por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), de forma que

muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Grupo a 31 de diciembre de 2025 y del

resultado de sus operaciones, de los cambios en el patrimonio neto y de los flujos de efectivo consolidados que se

han producido en el Grupo en el ejercicio anual terminado en esa fecha.

Las cuentas anuales consolidadas de Colonia SFL, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes para el ejercicio anual

terminado el 31 de diciembre de 2025, que se han obtenido a partir de los registros de contabilidad mantenidos por

la Sociedad dominante y por las restantes entidades integradas en el Grupo, han sido formuladas por los

administradores de la Sociedad dominante en reunión de su Consejo de administración de fecha 26 de febrero de

2026.

No obstante, y dado que los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas

anuales consolidadas del Grupo a 31 de diciembre de 2025 pueden diferir de los utilizados por algunas de las

entidades integradas en el mismo, en el proceso de consolidación se han introducido los ajustes y reclasificaciones

necesarios para homogeneizar entre sí tales principios y criterios y para adecuarlos a las NIIF-UE.

Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales

consolidadas, se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y

normas de valoración seguidos por la Sociedad dominante.

Las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de

2024, fueron aprobadas por la junta general ordinaria de accionistas de la Sociedad dominante celebrada el 27 de

mayo de 2025.

2.2. Adopción de las normas internacionales de información financiera

Las cuentas anuales consolidadas del Grupo se presentan de acuerdo con las NIIF-UE, conforme a lo establecido en

el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y en el Consejo del 19 de julio de 2002. En España, la

obligación de presentar cuentas anuales consolidadas bajo NIIF aprobadas en Europa fue, asimismo, regulada en la

disposición final undécima de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y de orden

social.

Las principales políticas contables y normas de valoración adoptadas por el Grupo se presentan en la Nota 4.

2.2.1. Normas e interpretaciones efectivas en el presente ejercicio

Durante el ejercicio 2025 han entrado en vigor nuevas normas contables que, por lo tanto, han sido tenidas en

cuenta en la elaboración de las presentes cuentas anuales consolidadas. Dichas normas son las siguientes:

- NIC 21 (Modificación) “Ausencia de convertibilidad”

Dichas normas se han tenido en cuenta con efecto 1 de enero 2025, reflejándose su impacto en los presentes

estados financieros consolidados, el cual no ha sido significativo.

2.2.2. Normas e interpretaciones emitidas no vigentes que se pueden adoptar con anticipación

A la fecha de firma de las presentes cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas, modificaciones o

interpretaciones han sido publicadas por el IASB y el IFRS Interpretations Committee, pero no han entrado todavía

en vigor, aunque se pueden adoptar con anticipación:

- NIIF 7 (Modificación) y NIIF 9 (Modificación) “Clasifiación y Valoración de Instrumentos Financieros".

- NIIF 7 (Modificación) y NIIF 9 (Modificación) “Contratos que hacen referencia a la electricidad dependiente

de la naturaleza".

- Mejoras anuales con el objetivo de aclarar o corregir aspectos menores.

- NIIF 18 “Presentación y desglose en los estados financieros”. Dicha modificación es efectiva para los

ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2027.

En cualquier caso, los administradores de la Sociedad dominante han evaluado los potenciales impactos de la

aplicación futura de estas normas y consideran que su entrada en vigor no tendrá un efecto significativo en las

cuentas anuales consolidadas del Grupo.

2.2.3. Normas, interpretaciones y modificaciones a las normas existentes que no pueden adoptarse anticipadamente

o que no han sido adaptadas por la Unión Europea

A la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, el IASB y el Comité de Interpretaciones de NIIF

habían publicado las normas, modificaciones e interpretaciones que se detallan a continuación que están pendientes

de adopción por parte de la Unión Europea:

- NIIF 19 “Dependientes sin responsabilidad pública: Desgloses”. Dicha modificación es efectiva para los

ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2027. Se permite la aplicación anticipada de la

modificación, si bien está pendiente de aprobación por parte de la Unión Europea.

- Modificaciones a NIIF 9 “Desgloses de subsidiarias sin contabilidad pública”. Estas modificaciones son

efectivas para los ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2027. Se permite su aplicación

anticipada, si bien las modificaciones están pendientes de aprobación por parte de la Unión Europea.

- Modificaciones a la NIC 21 "Efectos de las variaciones en las tasas de cambio de la moneda extranjera:

Conversión a una moneda de presentación hiperinflacionaria". Estas modificaciones son efectivas para los

ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2027. Se permite su aplicación anticipada, si bien las

modificaciones están pendientes de aprobación por parte de la Unión Europea.

La aplicación de nuevas normas, modificaciones o interpretaciones será objeto de consideración por parte del Grupo

una vez ratificadas y adoptadas, en su caso, por la Unión Europea.

En cualquier caso, los administradores de la Sociedad dominante han evaluado los potenciales impactos de la

aplicación futura de estas normas y consideran que su entrada en vigor no tendrá un efecto significativo en las

cuentas anuales consolidadas del Grupo.

2.3. Moneda funcional

Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en la moneda funcional del Grupo, euro, por ser esta la

moneda del entorno económico principal en el que opera el Grupo.

2.4. Responsabilidad de la información y estimaciones y juicios contables realizados

La información contenida en estas cuentas anuales consolidadas es responsabilidad de los administradores de la

Sociedad dominante. Se han realizado por la dirección de la Sociedad dominante estimaciones soportadas en base

a información objetiva para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran

registrados en ellas. Las estimaciones relevantes y criterios se refieren a:

- El valor de mercado de los inmuebles para uso propio y las inversiones inmobiliarias (Notas 4.3, 4.4, 8 y 9).

Dicho valor de mercado ha sido obtenido de las valoraciones efectuadas periódicamente (semestral y

anual) por expertos independientes. Dichas valoraciones se han realizado a 31 de diciembre de 2025 y

2024 de acuerdo con los métodos descritos en las Notas 4.3 y 4.4.

- Medición de los pasivos por impuesto diferido registrados en el estado de situación financiera consolidado

(Notas 4.14 y 18).

- La clasificación y valoración de los activos clasificados como mantenidos para la venta (Notas 4.20 y 23).

- El valor de mercado de los instrumentos financieros derivados (Notas 4.12, 4.21 y 15).

- La evaluación del control sobre participadas requiere un juicio significativo, considerando los derechos de

voto reales, los derechos potenciales de voto ejercitables a la fecha de cierre, los acuerdos contractuales, la

capacidad para dirigir las actividades y la exposición a rendimientos variables (Nota 2.5).

A pesar de que estas estimaciones se realizaron en función de la mejor información disponible a la fecha de

formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar

en el futuro obliguen a modificarlos (al alza o a la baja), lo que se haría de forma prospectiva, reconociendo los

efectos del cambio de estimación en el estado de resultado consolidado.

2.5. Principios de consolidación

Las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han preparado a partir de los registros de contabilidad de Colonial

SFL, SOCIMI, S.A. y de las sociedades controladas por la misma, cuyas cuentas anuales han sido preparadas por la

dirección de cada sociedad del Grupo. El control se considera ostentado por la Sociedad dominante cuando ésta

tiene el control efectivo de acuerdo con lo que se indica más adelante.

Los resultados de las sociedades dependientes adquiridas o vendidas durante el ejercicio se incluyen dentro del

resultado consolidado desde la fecha efectiva de adquisición y se dejan de incluir desde el momento de la venta,

según proceda.

Todas las cuentas a cobrar y pagar y otras transacciones entre sociedades consolidadas han sido eliminadas en el

proceso de consolidación.

Cuando es necesario, los estados financieros de las sociedades dependientes se ajustan con el objetivo de que las

políticas contables utilizadas sean homogéneas con las utilizadas por la Sociedad dominante. Todas las sociedades

dependientes tienen la misma fecha de cierre que la Sociedad dominante, es decir, 31 de diciembre.

Todas las sociedades que componen el Grupo han sido consolidadas aplicando el método de integración global (a

excepción de las sociedades asociadas Inmocol Torre Europa, S.A., HQ América, Advisory Co, y SID, SOCIMI, S.A.),

que han sido consolidadas por el procedimiento de puesta en equivalencia, cuyas principales características se

detallan a continuación:

- Se consolidan por el método de integración global las sociedades dependientes, entendidas como todas las

entidades en las que el Grupo controla directa o indirectamente las políticas financieras y operativas, de

forma que ejerce el poder sobre la participada. Ello, generalmente viene acompañado de una participación

superior a la mitad de los derechos de voto. Adicionalmente, para evaluar si el Grupo controla a otra

entidad, se considera el poder sobre la participada, la exposición o el derecho a los resultados variables de

la inversión y la capacidad de utilizar dicho poder de modo que se pueda influir en el importe de esos

retornos. A la hora de evaluar si el Grupo controla otra entidad se considera la existencia y el efecto de los

derechos potenciales de voto, tanto los mantenidos por la Sociedad dominante como por terceros, siempre

que dichos derechos tengan carácter sustantivo, sean ejercitables al cierre del ejercicio y financieramente

atendibles.

- La contabilización de las sociedades dependientes se realiza por el método de adquisición. El coste de

adquisición es el valor razonable de los activos entregados, de los instrumentos de patrimonio emitidos y de

los pasivos incurridos o asumidos en la fecha de intercambio. Los activos identificables adquiridos y los

pasivos y contingencias identificables asumidos en una combinación de negocios se valoran inicialmente

por su valor razonable en la fecha de adquisición, con independencia del alcance de los intereses

minoritarios. El exceso de coste de adquisición sobre el valor razonable de la participación del Grupo en los

activos netos identificables adquiridos se reconoce como fondo de comercio. Si el coste de adquisición es

menor al valor razonable de los activos netos de la sociedad dependiente adquirida, la diferencia se

reconoce directamente en el estado de resultado consolidado del ejercicio (el detalle de las sociedades

consolidadas a 31 de diciembre de 2025 y 2024 se incluye en el Anexo).

La sociedades asociadas, al 31 de diciembre de 2025 y 2024 se han registrado por el procedimiento de la

participación, reconociendo cuyo valor se ha reconocido inicialmente a coste y se ha ajustado a partir de entonces

para reconocer en resultados la parte que le corresponde al grupo de los resultados de la participada posteriores a la

adquisición y en otro resultado global la parte del grupo de los movimientos en otro resultado global de la participada.

Los dividendos recibidos o por cobrar de las asociadas y negocios conjuntos se reconocen como una reducción en el

importe en libros de la inversión.

Cuando la parte atribuible al Grupo de las pérdidas en una inversión contabilizada por el procedimiento de la

participación iguala o excede su participación en la entidad, incluyendo cualquier otra cuenta a cobrar a largo plazo

no garantizada, el grupo no reconoce pérdidas adicionales, a menos que haya incurrido en obligaciones o hecho

pagos en nombre de la otra entidad.

El Grupo registra el resultado de las sociedades contabilizadas por el procedimiento de participación dentro del

resultado de explotación, atendiendo a que dichas sociedades tienen como actividad la actividad principal del Grupo.

Las cuentas anuales consolidadas adjuntas no incluyen el efecto fiscal que, en su caso, pudiera producirse como

consecuencia de la incorporación de las reservas de las sociedades consolidadas en el patrimonio de la Sociedad

dominante, por considerar que las citadas reservas se destinarán a la financiación de las operaciones de cada

sociedad y las que puedan ser distribuidas no representarán un coste fiscal adicional significativo.

Las participaciones no dominantes se establecen en la proporción de los valores razonables de los activos y pasivos

identificables reconocidos. Las participaciones no dominantes en:

- El patrimonio de sus participadas: se presentan en el epígrafe “Participaciones no dominantes” del estado

de situación financiera consolidado dentro del epígrafe “Patrimonio Neto”.

- Los resultados del periodo: se presentan en el epígrafe “Resultado neto atribuido a participaciones no

dominantes” del estado de resultados consolidado.

2.6. Variaciones en el perímetro de consolidación

Durante el ejercicio 2025 se han producido las siguientes variaciones en el perímetro de consolidación:

- Con fecha efectiva 23 de abril de 2025 se ha formalizado la fusión entre la Sociedad dominante, como

sociedad absorbente y SFL como sociedad absorbida (Nota 1). Fruto de la mencionada fusión, el Grupo ha

procedido a la compra de las acciones de SFL que mantenían accionistas minoritarios de la sociedad

absorbida, por importe total de 59.722 miles de euros, de los cuales 15.642 miles de euros se han pagado a

través del "exit mechanism" incluido en el acuerdo de fusión y los 44.080 miles de euros restantes se han

canjeado por acciones de la Sociedad dominante al ratio establecido en el acuerdo de fusión. Dicha

operación ha sido registrada como una compra de participaciones no dominantes.

- Durante el ejercicio 2025, la Sociedad dominante se ha asociado con Stoneshield Capital para crear una

plataforma inmobiliaria paneuropea dedicada a ciencia e innovación (“Deeplabs”).

Para ello, la Sociedad dominante ha adquirido el 95,5% del capital social de la sociedad Science and

Innovation Districts SOCIMI, S.A. (anteriormente, denominada GS Jalor, S.A. y en adelante "SID SOCIMI")

sociedad propietaria de forma indirecta de una serie de activos inmobiliarios sitos en Madrid y Barcelona,

con 138.000 metros cuadrados de instalaciones, principalmente científicas, repartidos en tres campus en

Barcelona y Madrid, por importe aproximado de 196.490 miles de euros. La Sociedad dominante mantiene

una garantía por el importe correspondiente a la cuota fiscal que pueda derivarse de la venta de los

inmuebles mantenidos por SID SOCIMI. Los administradores de la Sociedad dominante estiman que los

activos netos adquiridos a partir de la participación en SID SOCIMI no tienen la consideración de un negocio

desde la perspectiva contable, habiendo registrado los gastos asociados a la adquisición de dicha

participación al estado de resultados consolidado del ejercicio 2025 por importe de 5.304 miles de euros.

Asimismo, y en virtud de los acuerdos firmados entre la Sociedad dominante y Stoneshield Capital, se ha

constituido la sociedad S&I Advisory, S.L. (anteriormente, denominada GS Andes, S.L. En adelante, “S&I

Advisory”), participada a partes iguales por ambos socios, que es la entidad encargada de fijar la estrategia

de inversión y gestión de la sociedad SID SOCIMI.

SID SOCIMI cuenta con un equipo de gestión ordinaria propio, quien se encarga de implementar el

presupuesto anual aprobado por la sociedad S&I Advisory. Cualquier desviación relevante no contemplada

en el presupuesto anual de SID SOCIMI aprobado, deberá someterse a aprobación de la sociedad S&I

Advisory. Asimismo, en caso de discrepancias entre los socios de S&I Advisory, esto es, entre Colonial y

Stoneshield Capital, los acuerdos firmados contemplan una serie de mecanismos que permitirían solventar

las situaciones de bloqueo, previéndose, en última instancia, la mediación de un tercero en aras a la

resolución de la situación de bloqueo. Finalmente, el plan de negocio contemplado por los socios prevé que

la participación de la Sociedad dominante en SID SOCIMI se reduzca significativamente mediante la

entrada de nuevos accionistas en el capital de dicha sociedad.

Los acuerdos firmados entre Colonial y Stoneshield Capital incluyen una opción de compra en favor de

Colonial, que le otorga el derecho pero no la obligación, de adquirir el porcentaje restante no mantenido de

SID SOCIMI y sobre el 50% de S&I Advisory en el caso de que, pasados 24 meses la participación de la

Sociedad dominante en SID SOCIMI no se haya visto reducida. Dicha opción de compra, que no es

ejercitable al 31 de diciembre de 2025 ni a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales

consolidadas, tiene un precio fijado a valor razonable calculado a partir del valor de mercado de los

inmuebles mantenidos por SID SOCIMI.

En base a todo lo anterior, los Administradores de la Sociedad dominante han considerado que los socios

tienen control conjunto sobre ambas sociedades SID SOCIMI y S&I Advisory, por lo que dichas

participaciones se han consolidado por el procedimiento de puesta en equivalencia.

Adicionalmente, los acuerdos firmados contemplan el devengo de un promote fee por parte de Colonial en

el caso de que la inversión en SID SOCIMI alcance unos determinados niveles de rentabilidad. Al cierre del

ejercicio 2025 los ingresos devengados por dicho concepto no han sido significativos.

- Por último, con fecha 5 de diciembre de 2025 ha sido constituida la sociedad HQ America, SOCIMI, S.A.

con un capital social de 10.000 acciones de un valor nominal de 1 miles de euros cada una de ellas, junto

con una prima de emisión de 4.100 miles de euros por acción, la Sociedad dominante ha adquirido 2.400

acciones representativas del 24% del capital social, por un importe total de 12.240 miles de euros.

Adicionalmente, la Sociedad dominante ha concedido un préstamo por importe de 5.000 miles de euros,

con vencimiento a largo plazo. La mencionada sociedad se ha consolidado como puesta en equivalencia.

Durante el ejercicio 2024 se produjeron las siguientes variaciones en el perímetro de consolidación:

- Con fecha 1 de enero de 2024, y como consecuencia de los acuerdos de socios firmados entre ambas

partes, la sociedad dominante dejó de tener control sobre la sociedad dependiente Inmocol Torre Europa,

S.A., que pasó a contabilizarse mediante el procedimiento de la participación (Nota 10).

- Con fecha 7 de marzo de 2024, se procedió a la venta de las participaciones sociales que la Sociedad

dominante mantenía en la sociedad dependiente Peñalvento, S.L.U. a Grupo Occidente. Dicha sociedad era

propietaria de un inmueble situado en Madrid. El importe de la transmisión ascendió a 106.835 miles de

euros, de los cuáles 28.278 miles de euros ya habían sido cobrados por la Sociedad dominante en

ejercicios anteriores en concepto de anticipos. En la misma fecha, se dió de baja los anticipos recibidos por

la Sociedad dominante, que se encontraban registrados en el epígrafe “Acreedores comerciales y otras

cuentas por pagar” del estado de situación financiera consolidado.

- En el marco de la oferta pública de adquisición por la totalidad de las acciones de SFL titularidad de

accionistas distintos de la Sociedad dominante y Predica realizada en 2021, la Sociedad dominante acordó

con determinados directivos de SFL beneficiarios de planes de acciones de SFL cuyas acciones aún no

podían ser dispuestas, la opción de canjear cada acción de SFL por 46,66 euros y 5 acciones de la

Sociedad dominante. A fecha 31 de diciembre de 2024, han sido adquiridas 26.784 acciones de SFL (Nota

13.3). Asimismo, durante el ejercicio 2024 la sociedad dependiente SFL amplió su capital en 65.128

acciones contra reservas. Tras dichas operaciones, la Sociedad dominante alcanzó una participación del

98,24%.

- En el marco del aumento del capital social suscrito mediante aportaciones dinerarias y no dinerarias, se

constituyó la sociedad dependiente Colonial Living, S.L.U., participada íntegramente por la Sociedad

dominante, a la que fueron aportados una serie de inmuebles residenciales por importe de 162.067 miles de

euros aportados (Nota 1 y 9).

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 las sociedades dependientes Colonial Tramit, S.L.U., Inmocol One, S.A.U.,

Inmocol Two, S.L.U., Colonial Lab, S.L.U., SAS SB2, SAS SB3 y SCI SB3 están inactivas.

2.7. Comparación de la información

La información contenida en esta memoria consolidada referida al ejercicio 2025 se presenta a efectos comparativos

con la información del ejercicio 2024.

2.8. Agrupación de partidas

Determinadas partidas del estado de situación financiera consolidado, del estado de resultado y estados del

resultado global consolidado, del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y del estado de flujos de

efectivo consolidado se presentan de forma agrupada para facilitar su comprensión, si bien, en la medida en que sea

significativa, se ha incluido la información desagregada en las correspondientes notas de la memoria.

2.9. Corrección de errores

En la elaboración de las cuentas anuales consolidadas no se ha detectado ningún error significativo que haya

supuesto la reexpresión de los importes incluidos en las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2024.

2.10. Cambio climático

El cambio climático conlleva profundos cambios en la economía, lo que provoca la necesidad de estar cada vez más

atento a sus impactos sobre la evolución financiera y no financiera de las empresas. Las mayores cuestiones

asociadas a estos cambios han llevado a unos objetivos muy ambiciosos que implican transformaciones radicales,

encuadradas en el marco de pactos y regulación europea, resultantes también de las diferentes conferencias

organizadas por Naciones Unidas y acuerdos a nivel internacional con objeto de alinear compromisos y planes de

acción para mitigar los efectos del cambio climático, siendo la última la celebrada en Brasil (COP30) en el mes de

noviembre de 2025.

El objetivo de esta nota es presentar los impactos de estos cambios sobre la actividad y la evolución del Grupo, así

como los principales impactos contables en las cuentas consolidadas.

Efectos de los cambios vinculados al clima sobre la situación financiera del Grupo

El sector inmobiliario es un sector con un elevado impacto climático. Por este motivo, el Grupo ha puesto en marcha

una estrategia para asegurar el control de los riesgos e impactos de los cambios climáticos y de las medidas para

hacerles frente.

Los potenciales impactos en las cuentas anuales consolidadas vinculadas a los cambios climáticos han sido

analizados y valorados de manera aproximativa teniendo en cuenta la complejidad asociada, dada la dificultad de

desasociar los impactos de otros factores que han influido en la evolución del periodo. Sobre esta base, los mayores

impactos sobre los datos financieros son los siguientes:

- El elevado nivel de certificaciones energéticas de la cartera de activos (Breeam, Leed, HQE) permite

generar un impacto positivo en la valoración de los inmuebles del Grupo al ser reconocidos por sus

elevados niveles de sostenibilidad minimizando las emisiones generadas en su utilización (tal y como se

desprende de las certificaciones obtenidas).

- Un incremento de los costes de inversión y de explotación de los inmuebles con el objetivo de anticiparse a

la evolución de la normativa y de adaptación a los cambios en la demanda de los clientes que demandan

espacios más sostenibles. Se trata, por ejemplo, de la instalación de sistemas de iluminación, de la

selección y puesta en marcha de sistemas de climatización más eficientes, de la instalación de placas

fotovoltaicas o de la digitalización de los inmuebles para optimizar los consumos energéticos.

- Diversos gastos, como los costes de certificación medioambiental de los inmuebles, los costes vinculados a

la publicación de datos ESG, o elementos de remuneración de ciertos empleados o consejeros vinculados

a la consecución de objetivos ESG.

- Mayor volumen de los gastos de adquisición de energía verde. Los certificados de garantía de origen de

energía verde han experimentado un gran aumento en la demanda, encareciendo el precio de adquisición

de dichos certificados, encareciendo el precio de adquisición de certificados de garantía de origen y

posibles otras fuentes de energía renovable.

- Incremento del coste de los proyectos debido a la incorporación del análisis de ciclo de vida en la fase de

estudio y diseño de los mismos, así como por la utilización de nuevos materiales más sostenibles con un

impacto menor en la huella de carbono y por la gestión de los residuos y el fomento de la economía

circular.

Otros impactos potenciales en las cuentas consolidadas

Otros impactos potenciales del cambio climático, que no tienen impacto actual en las cuentas anuales consolidadas,

son los siguientes:

- Riesgos vinculados a los instrumentos financieros (NIIF7): A la fecha de cierre de las presentes cuentas

anuales consolidadas, la totalidad de los bonos del Grupo tienen la calificación de bonos verdes

ascendiendo a un importe de 4.823 millones de euros (4.523 millones de euros a 31 de diciembre de 2024).

Adicionalmente el Grupo tiene un 6% del resto de sus pasivos financieros dispuestos indexados a

indicadores ESG (siendo un 6% a 31 de diciembre de 2024), cuyas tasas de interés podrían variar en

función de la evolución de dichos indicadores.

- Asimismo, a 31 de diciembre de 2025 el Grupo tiene líneas de crédito totalmente disponibles por importe

de 2.085 millones de euros indexados a indicadores ESG (2.570 millones de euros a 31 de diciembre de

2024), cuyas tasas de interés podrían variar en función de la evolución de dichos indicadores.

- Las tasas e impuestos vinculadas a la reglamentación medioambiental (NIC37): las inversiones realizadas

por el Grupo le han permitido estar alineado con la normativa en vigor relativa al cambio climático. En

consecuencia, el Grupo no ha recibido ninguna sanción por no respetar dicha reglamentación. Por otro

lado, el Grupo ha puesto en marcha un sistema de vigilancia con la finalidad de anticipar la evolución de la

normativa en esta materia, adoptando las acciones necesarias para garantizar su cumplimiento. Ni a 31 de

diciembre de 2025 ni a 31 de diciembre de 2024, el Grupo no se ha registrado provisión alguna por

sanciones por incumplimiento de la normativa medioambiental vigente.

- La dotación a la amortización de los activos (NIC36) o la reestimación de las vidas útiles y de los valores

residuales del inmovilizado (NIC16): los activos del Grupo están fundamentalmente registrados a su valor

razonable, por lo que las cuentas anuales del Grupo no incluyen ningún impacto relevante derivado de

dichas normas.

2.11. Situación financiera

A 31 de diciembre de 2025, los pasivos corrientes son mayores que los activos corrientes del Grupo por importe de

207.298 miles de euros. El Grupo dispone de líneas de financiación no dispuestas con vencimiento a largo plazo por

importe de 2.085.000 miles de euros.

3. Distribución del resultado de la Sociedad dominante

La propuesta de distribución del resultado del ejercicio 2025 formulada por el consejo de administración de la

Sociedad dominante que se someterá a la aprobación de la junta general de accionistas es la siguiente:


	Miles de Euros
Resultado del ejercicio de la sociedad	171.059

A reserva legal	17.106
A dividendos	153.953

Total	171.059

El consejo de administración de la Sociedad dominante podrá proponer una distribución adicional mediante la

distribución de reservas disponibles y devolución de prima de emisión.

La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio 2024 aprobada por la junta general ordinaria de accionistas

celebrada el pasado 27 de mayo de 2025, fue aprobada sin modificación alguna.

Durante los últimos 5 ejercicios la Sociedad dominante ha distribuido las siguientes cantidades:


Ejercicio	2020	2021	2022	2023	2024
Importes distribuidos (miles de euros)	111.087	127.540	132.873	143.609	183.472

4. Normas de valoración

Las principales normas de valoración utilizadas en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas, de acuerdo

con las establecidas por las NIIF-UE, así como las interpretaciones en vigor en el momento de realizar las cuentas

anuales consolidadas son las siguientes:

4.1. Combinaciones de negocios y adquisición de activos

Para cada operación que supone la toma de control de una dependiente, los administradores de la Sociedad

dominante llevan a cabo desde el ejercicio 2025, de forma opcional, el test de concentración de acuerdo con la

NIIF3- Combinaciones de negocio, con el fin de evaluar si el conjunto de actividades y activos adquiridos se

corresponde con un negocio. Para ello, se evalúa si el valor razonable de los activos brutos adquiridos se concentra

en un único activo identificable o en un conjunto de activos identificables similares. Los administradores de la

Sociedad dominante, estiman que dicho test se supera y, en consecuencia, la transacción no se califica como un

negocio desde la perspectiva contable, en el caso de que un importe igual o superior al 90% se concentre en un

conjunto de activos similares.

En la evaluación de los activos similares, los administradores consideran, fundamentalmente, si el uso al que se

destinan los inmuebles es homogéneo, si se encuentran en la misma ciudad o si existen riesgos distintos entre las

distintas ubicaciones tomando en consideración para ello, y entre otros elementos, las tasas de descuento y yields

consideradas en las valoraciones realizadas por terceros expertos independientes. En este sentido, se consideran

activos similares las inversiones inmobiliarias y el importe de la cuenta por cobrar registrada contablemente derivada

de la linealización de los incentivos de los contratos de alquiler asociados a las inversiones inmobiliarias.

En el caso de que la operación supere el test y, por lo tanto, no califique como un negocio, se asigna el precio

pagado a los activos brutos adquiridos de forma proporcional al valor razonable de dichos activos.

Por su parte, en el caso de que la transacción no supere el mencionado test de concentración, la operación es

calificada como una combinación de negocios. Las combinaciones de negocios se contabilizan por el método de

adquisición.

El coste de la combinación de negocios se distribuye a la fecha de adquisición, a través del reconocimiento a su

valor razonable, de los activos y pasivos, así como de los pasivos contingentes de la sociedad adquirida que

cumplan con los requisitos establecidos en la NIIF 3 para su reconocimiento. La diferencia positiva entre el coste de

la combinación de negocios y la asignación a activos, pasivos y pasivos contingentes de la sociedad adquirida se

reconoce como fondo de comercio, el cual representa, por tanto, el pago anticipado realizado por Grupo de los

beneficios económicos futuros derivados de los activos que no han sido individual y separadamente identificados y

reconocidos.

La diferencia negativa, en su caso, entre el coste de la combinación de negocios y la asignación a activos, pasivos y

pasivos contingentes de la sociedad adquirida, se reconoce como resultado del ejercicio en que se incurre.

En una combinación de negocios realizada por etapas, la adquirente valorará nuevamente sus participaciones en el

patrimonio de la adquirida previamente mantenidas por su valor razonable en la fecha de adquisición y reconocerá

las ganancias o pérdidas resultantes, si las hubiera, en el estado de resultado consolidado o en el otro resultado

consolidado, según corresponda.

4.2. Activos intangibles

Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición o coste de

producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente amortización acumulada y, en su

caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. El detalle de la amortización de dichos activos en

función de su vida útil es el siguiente:


	Años de vida útil estimada
Aplicaciones Informáticas	3 a 10
Otros activos intangibles	7 a 10

4.3. Inmovilizado material

Los terrenos y edificios destinados para uso propio, así como el otro inmovilizado material se reconocen por su coste

histórico menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes.

El coste histórico incluye el precio de adquisición en la fecha de reconocimiento del activo y los gastos directamente

atribuibles a la adquisición de dichos activos. Las posibles pérdidas por deterioro del valor de los inmuebles se

registran de acuerdo con las mismas hipótesis de valoración descritas en la Nota 4.4.

Los costes posteriores se incluyen en el importe en libros del activo o se reconocen como un activo separado, solo

cuando se puedan valorar con fiabilidad y es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros

derivados de los mismos. El resto de los costes por el mantenimiento diario de los activos se cargan en el estado de

resultado consolidado durante el ejercicio en que se incurre en ellos.

Las sociedades del Grupo amortizan su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el

método lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada y siempre que el valor

residual no cambie o dicho cambio sea insignificante.

La Sociedad dominante ha revisado las estimaciones de las vidas útiles de algunos elementos del inmovilizado

material ampliando el plazo de vida útil de las mismas. El detalle de las vidas útiles para los inmuebles de uso propio

es el siguiente:


	Años de vida útil estimada
Inmuebles para uso propio:
Construcciones	50 a 118
Instalaciones	5 a 29
Otro inmovilizado material	2 a 20

Los beneficios o pérdidas surgidos de la venta (Nota 19.5) o retiro de un activo (Nota 19.6) del presente epígrafe se

determinan como la diferencia entre el precio de venta y su importe en libros, reconociéndose en el estado de

resultado consolidado.

A pesar de que estas estimaciones se realizaron sobre la base de la mejor información disponible al cierre del

ejercicio 2024, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro obliguen a modificarlas (al alza o

a la baja) en los próximos ejercicios, lo que se realizaría, de forma prospectiva, reconociendo los efectos del cambio

de estimación en la correspondiente cuenta de pérdidas y ganancias. Al 31 de diciembre de 2025, se estima que no

se han producido circunstancias que obliguen a reestimar la vida útil de los activos del Grupo.

4.4. Inversiones inmobiliarias

El epígrafe inversiones inmobiliarias del estado de situación financiera consolidado recoge los valores de terrenos,

edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos y otras construcciones que se mantienen bien, para

explotarlos en régimen de alquiler, bien para obtener una plusvalía en su venta como consecuencia de los

incrementos que se produzcan en el futuro en sus respectivos precios de mercado.

La adquisición de un activo o grupos de activos a través de una sociedad, que no representa combinación de

negocios tal y como se define en NIIF3- Combinaciones de negocios, se registrará en el estado de situación

financiera como una inversión inmobiliaria.

De acuerdo con la opción que ofrece la NIC40- Inversiones inmobiliarias, el Grupo elige presentar las inversiones

inmobiliarias a su valor razonable a la fecha de cierre del periodo y no son objeto de amortización anual.

Los beneficios o pérdidas derivados de las variaciones en el valor razonable de los inmuebles de inversión se

incluyen en los resultados de período en que se producen, registrándolo en el epígrafe “Variaciones de valor en

inversiones inmobiliarias” del estado de resultados consolidado (Nota 19.7).

Las pérdidas o ganancias resultantes del retiro, por enajenación o disposición por otra vía de una inversión

inmobiliaria, se determinarán como la diferencia entre los ingresos netos de la transacción y el importe en libros del

activo, y se reconocerá en el epígrafe “Resultados netos por ventas de activos” del estado de resultados consolidado

del ejercicio en que tendrá lugar el retiro (Nota 19.5).

Cuando el Grupo registra como mayor valor razonable de una inversión inmobiliaria el coste de un activo que

sustituye a otro ya incluido en dicho valor, el Grupo procede a reducir el valor del inmueble en el valor razonable del

activo sustituido, registrando dicho impacto en el epígrafe “Resultado por variación de valor de activos y por

deterioro” del estado de resultados consolidado (Nota 19.6). En aquellos casos en que no se pueda identificar el

valor razonable del activo sustituido, éste se registrará incrementando el valor razonable del inmueble, y

posteriormente se reevalúa de forma periódica tomando como referencia las valoraciones realizadas por externos

independientes, realizadas de acuerdo con los estándares de valoración y tasación publicados por la Royal Institute

of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los estándares internacionales de valoración

(IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares de Valoración (IVSC).

El traspaso de las inversiones inmobiliarias en curso a inversiones inmobiliarias se realiza cuando los activos están

disponibles para su entrada en funcionamiento. Asimismo, la clasificación de una inversión inmobiliaria en

explotación a inversión inmobiliaria en curso se realiza sólo cuando el proyecto de rehabilitación o reforma tiene una

duración superior a 1 año.

Las inversiones inmobiliarias cuya enajenación es altamente probable se reclasifican como “Activos clasificados

como mantenidos para la venta” y se valoran a su valor razonable de acuerdo con la NIIF5- Activos no corrientes

mantenidos para la venta y actividades interrumpidas.

De acuerdo con la NIC 40, el Grupo determina el valor razonable de las inversiones inmobiliarias cada semestre, es

decir, a 30 de junio y a 31 de diciembre de cada periodo. Dicho valor razonable se determina tomando como valores

de referencia las valoraciones realizadas por terceros expertos independientes (jerarquía del valor razonable de nivel

3) a la fecha de realización del estado de situación financiera consolidado, Savills y Cushman & Wakefield para el

ejercicio 2025 y CB Richard Ellis Valuation y Cushman & Wakefield para el ejercicio 2024 en España y CB Richard

Ellis Valuation y BNP Paribas en Francia para ambos ejercicios, de forma que, al cierre de cada periodo, el valor

razonable refleja las condiciones de mercado de los elementos de las propiedades de inversión a dicha fecha. Los

informes de valoración de los expertos independientes sólo contienen las advertencias y/o limitaciones habituales

sobre el alcance de los resultados de las valoraciones efectuadas, que se refieren a la aceptación como completa y

correcta de la información proporcionada por el Grupo.

La metodología utilizada para determinar el valor de mercado de las inversiones inmobiliarias del Grupo durante los

ejercicios 2025 y 2024 es principalmente el descuento de flujos de caja (Discounted Cash Flow, en adelante, “DCF”

por su acrónimo en inglés).

Salvo que las características específicas de una inversión sugieran otra cosa, se aplica la técnica DCF sobre un

horizonte de 10 años, de conformidad con la práctica habitual en el mercado. El flujo de tesorería se desarrolla a lo

largo del periodo de estudio mes a mes, para reflejar los incrementos del IPC y el calendario de actualizaciones de la

renta, vencimientos de los contratos de arrendamiento, etc.

Por lo que respecta a los incrementos del IPC, por lo general se adoptan las previsiones generalmente aceptadas.

Dado que el valorador no sabe con certeza si se van a producir periodos de desocupación en el futuro, ni su

duración, elaboran su previsión basándose en la calidad y ubicación del edificio, y generalmente adoptan un periodo

de arrendamiento medio si no disponen de información sobre las intenciones futuras de cada inquilino. Los

supuestos determinados en relación con los periodos de desocupación y otros factores se explican en cada

valoración.

La rentabilidad final o índice de capitalización final (Terminal Capitalization Rate, en adelante, “TCR” por su acrónimo

en inglés) adoptado en cada caso se refiere no sólo a las condiciones del mercado previstas al término de cada

periodo de flujo de tesorería, sino también a las condiciones de alquiler que previsiblemente se mantendrán y a la

situación física del inmueble, teniendo en cuenta las posibles mejoras previstas en el inmueble e incorporadas en el

análisis.

Por lo que respecta a los tipos de descuento aceptables, continuamente se mantienen conversaciones con diversas

instituciones para conocer su actitud frente a distintos tipos de inversiones. Este consenso generalizado, junto con

los datos de ventas habidas y las predicciones del mercado respecto de las oscilaciones en los tipos de descuento,

sirven a los valoradores como punto de partida para determinar el tipo de descuento adecuado en cada caso.

Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los contratos de arrendamiento

vigentes al cierre del periodo. Para los edificios con superficies no alquiladas, éstos han sido valorados en base a las

rentas futuras estimadas, descontando un período de comercialización.

Las variables claves más relevantes de dicho método a los efectos del análisis de sensibilidad son la determinación

de los ingresos netos y la tasa de rentabilidad, especialmente al tratarse de un modelo de descuento de flujos a 10

años. El resto de las variables consideradas, si bien son tenidas en consideración para la determinación del valor

razonable, se considera que no son claves, por lo que no se incluye información cuantitativa, ni se procede a

sensibilizarlas, dado que las variaciones razonables que en ellas podrían producirse no supondrían un cambio

significativo en los valores razonables de los activos.

Las rentabilidades estimadas (“yield”) dependen principalmente, del tipo y antigüedad de los inmuebles y de su

ubicación, de la calidad técnica del activo, así como del tipo de inquilino y grado de ocupación, entre otros.

El detalle de las yields consideradas, así como las hipótesis empleadas en la estimación de crecimiento de flujos

previstos, para los ejercicios 2025 y 2024, se detallan en los siguientes cuadros:


	Brutas
Yields ponderadas (%) – Oficinas	31 de diciembre 2025	31 de diciembre 2024

Barcelona – Prime Yield
Cartera en explotación	4,97	5,12
Total cartera	4,96	5,10

Madrid – Prime Yield
Cartera en explotación	4,82	4,89
Total cartera	4,82	4,89

Paris – Prime Yield
Cartera en explotación	4,07	4,09
Total cartera	4,10	4,12


Hipótesis consideradas a 31 de diciembre 2025
Incremento de rentas (%) – Oficinas	Año 1	Año 2	Año 3	Año 4	Año 5 y siguientes

Barcelona –
Cartera en explotación	3	2,75	2,5	2,5	2,5
Total cartera	3	2,75	2,5	2,5	2,5

Madrid –
Cartera en explotación	3,5	2,5	2,5	2,5	2,5
Total cartera	3,5	2,5	2,5	2,5	2,5

Paris –
Cartera en explotación	1,5	2,3	2,3	2,3	2,3
Total cartera	1,5	2,3	2,3	2,3	2,3


Hipótesis consideradas a 31 de diciembre 2024
Incremento de rentas (%) – Oficinas	Año 1	Año 2	Año 3	Año 4	Año 5 y siguientes

Barcelona –
Cartera en explotación	3,5	2,75	2,5	2,5	2,5
Total cartera	3,5	2,75	2,5	2,5	2,5

Madrid –
Cartera en explotación	3,5	2,5	2,5	2,5	2,5
Total cartera	3,5	2,5	2,5	2,5	2,5

Paris –
Cartera en explotación	3,25	3,25	2,75	2,75	2,75
Total cartera	3,25	3,25	2,75	2,75	2,75

Adicionalmente, para los proyectos en curso, se ha aplicado el método residual dinámico como la mejor

aproximación al valor. Este método parte del valor de la promoción finalizada y completamente alquilada de la cual

se restan todos los costes de la promoción, coste de urbanización, de construcción, coste de demolición, honorarios

profesionales, licencias, costes de comercialización, costes de financiación, beneficio del promotor, etc., para llegar

al precio que un promotor podría llegar a pagar por el activo en curso.

Análisis de sensibilidad de las hipótesis

La variación de 25 puntos básicos en las tasas de rentabilidad tiene el siguiente impacto sobre las valoraciones

utilizadas por el Grupo a 31 de diciembre de 2025 y 2024, para la determinación del valor de sus activos

inmobiliarios (inmovilizado material -uso propio, inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos

para la venta):


	Miles de Euros
Sensibilidad de la valoración a modificaciones de +/- 25 puntos básicos de las tasas de rentabilidad	Valoración	Disminución de un cuarto de punto	Aumento de un cuarto de punto
Diciembre 2025 (*)	11.991.738	628.839	(568.358)
Diciembre 2024 (*)	11.646.424	684.406	(614.225)

(*) Incluye la valoración del activo Plaza Europa, 34 por valor de 53.327 y 52.300 y miles de euros de la sociedad asociada Inmocol Torre Europa, S.A.

a diciembre 2025 y 204, respectivamente. (Nota 2.6 y 10).

Análisis sensibilidad a incrementos en rentas

Incrementos en renta tienen el siguiente impacto sobre las valoraciones utilizadas por el Grupo a 31 de diciembre de

2025 y 2024, para la determinación del valor de sus activos inmobiliarios (inmovilizado material -uso propio,

inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos para la venta):


	Miles de Euros
Ejercicio 2025	Sensibilidad de la valoración a crecimientos porcentuales en rentas
Sensibilidad de la valoración a modificaciones de las tasas de rentabilidad (Yield)	-2,5 %	0 %	2,5%
-25pb	12.362.130	12.620.576	12.855.932
0pb	11.766.886	11.991.738	12.212.237
+25pb	11.262.079	11.423.380	11.639.333


	Miles de Euros
Ejercicio 2024	Sensibilidad de la valoración a crecimientos porcentuales en rentas
Sensibilidad de la valoración a modificaciones de las tasas de rentabilidad (Yield)	-2,5 %	0 %	2,5%
-25pb	12.107.203	12.330.830	12.552.489
0pb	11.440.215	11.646.424	11.853.503
+25pb	10.840.005	11.032.199	11.232.686

A continuación, se presenta una conciliación entre las valoraciones utilizadas por el Grupo y los valores contables de

los epígrafes del estado de situación financiera donde se ubican los activos valorados:


(Miles de euros)	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Epígrafes del estado de situación financiera consolidado -
Inmovilizado material – Uso propio (Nota 8)	39.266	37.377
Inversiones inmobiliarias (Nota 9)	11.203.030	11.314.725
Activos clasificados como mantenidos para la venta (Nota 23)	463.671	16.660
Incentivos al alquiler (Nota 12)	183.086	177.638
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar – Derechos de arrendamiento adquiridos	–	21
Total Epígrafes del estado de situación financiera consolidado	11.889.053	11.546.421

Otros ajustes realizados a la valoración	(93)	335
Valoraciones inmuebles registrados por el método de participación (Nota 2.6)	264.615	52.300
Plusvalías latentes de activos registrados en Inmovilizado material	49.451	47.368
Valoración (*)	12.203.026	11.646.424

(*) Dicha valoración incluye la inversión en negocio de capital de terceros.

Los ingresos devengados durante los ejercicios 2025 y 2024 derivados del alquiler de inversiones inmobiliarias del

segmento de patrimonio (negocio tradicional) han ascendido a 403.473 y 377.548 miles de euros (Nota 19.1),

respectivamente y figuran registrados en el epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” del estado de resultado

consolidado.

La mayor parte de los costes de reparaciones y mantenimiento incurridos por el Grupo, como consecuencia de la

explotación de sus activos de inversión son repercutidos a los correspondientes arrendatarios de los inmuebles (Nota

4.18).

En este sentido, los gastos directos de operaciones relacionados con propiedades de inversión que generaron por

rentas durante los ejercicios 2025 y 2024 incluidos dentro del epígrafe “Beneficio de explotación” del estado de

resultados consolidado, ascienden a 94.840 y 83.387 miles de euros, respectivamente, antes de ser minorados por

los costes repercutidos a los arrendatarios. El importe de dichos gastos asociados a propiedades de inversión que no

generaron ingresos por rentas no ha sido significativo.

4.5. Deterioro del valor del inmovilizado material

A la fecha de cada cierre, el Grupo revisa los importes en libros de sus activos materiales para determinar si existen

indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro de valor. Si existe cualquier indicio, el importe

recuperable del activo se calcula con el objeto de determinar el alcance de la pérdida por deterioro del valor (si la

hubiera). El importe recuperable es el mayor entre el valor razonable del activo menos los costes de enajenación o

disposición por otra vía y su valor en uso. En el caso de que el activo no genere flujos de efectivo que sean

independientes de otros activos, el Grupo calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la

que pertenece el activo.

Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo (o de la unidad

generadora de efectivo) se incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable, pero de tal modo que el

importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría determinado de no haberse reconocido

ninguna pérdida por deterioro de valor para el activo (o la unidad generadora de efectivo) en ejercicios anteriores.

4.6. Activos y pasivos financieros

4.6.1. Activos financieros

Clasificación

El Grupo clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías de valoración:

- aquellos que se valoran con posterioridad a valor razonable (ya sea con cambios en resultados o en el otro

resultado global), y

- aquellos que se valoran a coste amortizado.

La clasificación depende del modelo de negocio de la entidad para gestionar los activos financieros y de los términos

contractuales de los flujos de efectivo.

Para los activos valorados a valor razonable, las ganancias y pérdidas se registrarán en el estado de resultado o en

el otro resultado global. Para las inversiones en instrumentos de patrimonio que no se mantienen para negociación,

esto dependerá de si el grupo realizó una elección irrevocable en el momento del reconocimiento inicial para

contabilizar la inversión en patrimonio neto a valor razonable con cambios en otro resultado global.

El Grupo reclasifica las inversiones en deuda cuando y solo cuando cambia su modelo de negocio para gestionar

esos activos.

Reconocimiento y baja en cuentas

Las compras y ventas convencionales de activos financieros se reconocen en la fecha de negociación, que es la

fecha en que el grupo se compromete a comprar o vender el activo. Los activos financieros se dan de baja en

cuentas cuando expiran o se ceden los derechos a recibir flujos de efectivo de los activos financieros y el grupo ha

transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad.

Valoración

En el momento de reconocimiento inicial, el grupo valora un activo financiero a su valor razonable más, en el caso de

un activo financiero que no sea a valor razonable con cambios en resultados, los costes de la transacción que sean

directamente atribuibles a la adquisición del activo financiero. Los costes de la transacción de activos financieros

registrados a valor razonable con cambios en resultados se reconocen como gastos en resultados.

Los activos financieros con derivados implícitos se consideran en su totalidad al determinar si sus flujos de efectivo

son únicamente el pago de principal e intereses.

Instrumentos de deuda

La valoración posterior de los instrumentos de deuda depende del modelo de negocio del grupo para gestionar el

activo y de las características de los flujos de efectivo del activo. Hay tres categorías de valoración en las que el

grupo clasifica sus instrumentos de deuda:

- Coste amortizado: Los activos que se mantienen para el cobro de flujos de efectivo contractuales cuando

esos flujos de efectivo representan sólo pagos de principal e intereses se valoran a coste amortizado. Los

ingresos por intereses de estos activos financieros se incluyen en ingresos financieros de acuerdo con el

método del tipo de interés efectivo. Cualquier ganancia o pérdida que surja cuando se den de baja se

reconoce directamente en el resultado del ejercicio. Las pérdidas por deterioro del valor se presentan como

una partida separada en el estado del resultado consolidado.

- Valor razonable con cambios en otro resultado global: Los activos que se mantienen para el cobro de flujos

de efectivo contractuales y para vender los activos financieros, cuando los flujos de efectivo de los activos

representan sólo pagos de principal e intereses, se valoran a valor razonable con cambios en otro resultado

global. Los movimientos en el importe en libros se llevan a otro resultado global, excepto para el

reconocimiento de ganancias o pérdidas por deterioro del valor, ingresos ordinarios por intereses y

ganancias o pérdidas por diferencias de cambio que se reconocen en resultados. Cuando el activo

financiero se da de baja en cuentas, la ganancia o pérdida acumulada previamente reconocida en otro

resultado global se reclasifica desde patrimonio neto a resultados y se reconoce en gastos financieros. Los

ingresos por intereses de estos activos financieros se incluyen en ingresos financieros de acuerdo con el

método del tipo de interés efectivo. Las ganancias y pérdidas por diferencias de cambio se presentan en

gastos financieros y el gasto por deterioro del valor se presenta como una partida separada en el estado de

resultado consolidado.

- Valor razonable con cambios en resultados: Los activos que no cumplen el criterio para a coste amortizado

o para a valor razonable con cambios en otro resultado global se reconocen a valor razonable con cambios

en resultados. Una ganancia o una pérdida en una inversión en deuda que se reconozca con posterioridad

a valor razonable con cambios en resultados se reconoce en resultados y se presenta neta en el estado de

resultados consolidado dentro de gastos financieros en el ejercicio en que surge.

Instrumentos de patrimonio neto

El grupo valora posteriormente todas las inversiones en patrimonio neto a valor razonable. Cuando la dirección del

grupo ha optado por presentar las ganancias y pérdidas en el valor razonable de las inversiones en patrimonio neto

en otro resultado global, no hay reclasificación posterior de las ganancias y pérdidas en el valor razonable a

resultados siguiendo a la baja en cuentas de la inversión. Los dividendos de tales inversiones siguen reconociéndose

en el resultado del ejercicio como otros ingresos cuando se establece el derecho de la sociedad a recibir los pagos.

Los cambios en el valor razonable de activos financieros a valor razonable con cambios en resultados se reconocen

en gastos financieros en el estado de resultado consolidado cuando sea aplicable. Las pérdidas por deterioro del

valor (y reversiones de las pérdidas por deterioro del valor) sobre inversiones en patrimonio neto valoradas a valor

razonable con cambios en otro resultado global no se presentan separadamente de otros cambios en el valor

razonable.

Deterioro del valor

El grupo evalúa sobre una base prospectiva las pérdidas de crédito esperadas asociadas con sus activos a coste

amortizado y a valor razonable con cambios en otro resultado global. La metodología aplicada para deterioro del

valor depende de si ha habido un incremento significativo en el riesgo de crédito.

Para los deudores comerciales, dada la composición de la cartera del Grupo, formada por empresas de reconocido

prestigio y contrastada solvencia financiera, el bajo historial de pérdidas procedentes de los saldos de deudores en

los últimos 10 ejercicios, incluidos los años de crisis financiera, el Grupo ha estimado que el deterioro por pérdida

esperada de dichos activos financieros no es significativo (Nota 12).

4.6.2. Pasivos financieros

Son pasivos financieros aquellos débitos y partidas a pagar que tiene el Grupo y que se han originado en la compra

de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o también aquellos que, sin tener un origen

comercial, no pueden ser considerados como instrumentos financieros derivados.

Clasificación

El Grupo clasifica sus pasivos financieros en las siguientes categorías de valoración:

- Pasivos financieros a coste amortizado: los débitos y partidas a pagar se valoran, inicialmente, al valor

razonable de la contraprestación recibida, ajustada por los costes de la transacción directamente

atribuibles. Con posterioridad, dichos pasivos se valoran de acuerdo con su coste amortizado.

- Pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados: son pasivos que se adquieren con el

propósito de venderlos en un corto plazo. Estos pasivos financieros se valoran, tanto en el momento inicial

como en valoraciones posteriores, por su valor razonable, imputando los cambios que se produzcan en

dicho valor en el estado de resultados consolidado del ejercicio.

Reconocimiento y baja en cuentas

El Grupo da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los han generado.

El Grupo clasifica dentro de acreedores comerciales a corto plazo las retenciones realizadas a proveedores

habituales en proyectos de construcción, que normalmente son exigibles en un plazo de 12 meses desde la

finalización de los proyectos, al considerar que son pasivos que se realizan en el ciclo operativo habitual del negocio

del Grupo.

4.7. Deudores

Los saldos de deudores son registrados al valor recuperable, es decir, minorados, en su caso, por las correcciones

que permiten cubrir los saldos de cierta antigüedad (Nota 4.6), en los cuales concurran circunstancias que permitan,

razonablemente, su calificación como de dudoso cobro.

4.8. Efectivo y medios equivalentes

Se incluyen en este epígrafe, los saldos depositados en entidades bancarias, valorados a coste o a valor de

mercado, el menor.

Adicionalmente, se considera como medio equivalente al efectivo una inversión financiera que puede ser fácilmente

convertible en una cantidad determinada de efectivo y no está sujeta a un riesgo significativo de cambios en su valor.

Los descubiertos bancarios no se consideran como componentes del efectivo y medios equivalentes al efectivo.

4.9. Instrumentos de patrimonio propio

Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el patrimonio neto de la Sociedad

dominante, una vez deducidos todos sus pasivos.

Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad dominante se registran en el patrimonio neto por el importe

recibido, netos de los gastos de emisión.

Las acciones propias de la Sociedad dominante que adquiere durante el ejercicio se registran directamente

minorando el patrimonio neto por el valor de la contraprestación entregada a cambio. Los resultados derivados de la

compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio propio se reconocen directamente en

patrimonio neto, sin que en ningún caso se registre resultado alguno en el estado de resultados consolidado.

4.10. Provisiones y pasivos contingentes

Los administradores de la Sociedad dominante, en la formulación de las cuentas anuales consolidadas, diferencian

entre:

- Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones surgidas como consecuencia de sucesos pasados

de los que pueden derivarse perjuicios patrimoniales para las sociedades del Grupo, concretos en cuanto a

su naturaleza, pero indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación, y

- Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya

materialización está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros independientes de la

voluntad de las sociedades consolidadas.

Las cuentas anuales consolidadas recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima

que la probabilidad de atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no se reconocen

y se detallan en la Nota 17.

Las provisiones, que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las

consecuencias del suceso en el que traen su causa y que son reestimadas con ocasión de cada cierre contable, se

utilizan para afrontar los riesgos específicos y probables para los cuales fueron originalmente reconocidas,

procediéndose a su reversión, total o parcial, cuando dichos riesgos desaparecen o disminuyen.

4.11. Prestaciones a los empleados

4.11.1. Indemnizaciones por cese -

De acuerdo con la legislación vigente, el Grupo está obligado al pago de indemnizaciones a aquellos empleados con

los que, bajo determinadas condiciones, rescinda sus relaciones laborales. Por tanto, las indemnizaciones por

despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en el ejercicio en el que se adopta la

decisión y se crea una expectativa válida frente a terceros sobre el despido. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el

Grupo no mantiene provisión alguna por este concepto.

4.11.2. Compromisos por pensiones -

La Sociedad dominante tiene asumido, con los consejeros ejecutivos y con un miembro de la Alta dirección, el

compromiso de realizar una aportación definida para la contingencia de jubilación a un plan de pensiones externo,

que cumple los requisitos establecidos en el Real Decreto 1588/1999, de 15 de octubre.

La Sociedad dominante mantiene varios planes de pensiones de prestación definida. El cálculo de los compromisos

por prestación definida es realizado periódicamente por actuarios expertos independientes. Las hipótesis actuariales

utilizadas para el cálculo de las obligaciones están adaptadas a la situación y normativa francesa, de acuerdo con la

NIC 19. Para dichos planes, el coste actuarial registrado en el estado de resultado consolidado es la suma del coste

de los servicios del periodo, el coste por intereses y las pérdidas y ganancias actuariales.

4.11.3. Pagos basados en acciones -

El Grupo reconoce, por un lado, los bienes y servicios recibidos como un activo o como un gasto, atendiendo a su

naturaleza, en el momento de su obtención y, por otra, el correspondiente incremento en el patrimonio neto, si la

transacción se liquida con instrumentos de patrimonio, o el correspondiente pasivo si la transacción se liquida con un

importe que esté basado en el valor de los instrumentos de patrimonio.

En el caso de transacciones que se liquidan con instrumentos de patrimonio, tanto los servicios prestados como el

incremento de patrimonio neto se valoran por el valor razonable de los servicios recibidos, salvo que el de los

instrumentos de patrimonio cedidos sea más fiable, referido a la fecha del acuerdo de concesión. Si por el contrario

se liquidan en efectivo, los bienes y servicios recibidos y el correspondiente pasivo se reconocen al valor razonable

de estos últimos, referido a la fecha en la que se cumplen los requisitos para su reconocimiento. En el caso de los

planes descritos en la Nota 20, se ha optado por valorarlos al importe de los instrumentos de patrimonio cedidos.

4.11.4. Planes de pensiones de aportación definida -

Un plan de aportaciones definidas es aquel bajo el cual se realizan contribuciones fijas a una entidad separada y no

tiene ninguna obligación legal, contractual o implícita de realizar contribuciones adicionales si la entidad separada no

dispusiese de activos suficientes para atender los compromisos asumidos.

Para los planes de aportaciones definidas, la Sociedad dominante paga aportaciones a planes de seguros de

pensiones gestionados de forma privada sobre la base del salario fijo de todos aquellos trabajadores incorporados a

la Sociedad con posterioridad al 1 de febrero de 2024, fecha de entrada en vigor del convenio del VII Convenio

General del Sector de la Construcción, al cual está sujeto la Sociedad dominante.

Una vez que se han pagado las aportaciones, el Grupo no tiene obligación de hacer pagos adicionales. Las

contribuciones se reconocen como prestaciones a los empleados cuando se devengan. El Grupo reconoce un pasivo

por las contribuciones a realizar cuando, al cierre del ejercicio, figuren contribuciones devengadas no satisfechas.

4.12. Instrumentos financieros derivados

El Grupo utiliza instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición a las variaciones de tipo de interés.

Todos los instrumentos financieros derivados, tanto si son designados de cobertura como si no lo son, se han

contabilizado a valor razonable, siendo éste el valor de mercado para instrumentos cotizados, o en el caso de

instrumentos no cotizados, valoraciones basadas en modelos de valoración de opciones o flujos de caja

descontados. En la determinación del valor razonable de los instrumentos financieros derivados se ha tomado como

referencia las valoraciones realizadas por un tercero experto independiente, Analistas Financieros Internacionales,

S.A (AFI) (antes Solventis A.V., S.A.), tanto para el ejercicio 2025 como para el 2024.

De acuerdo con la NIIF 13, el Grupo ha estimado la consideración del riesgo de crédito propio y de la contraparte en

la valoración de la cartera de derivados.

El uso de productos financieros derivados por parte del Grupo está regido por las políticas de gestión de riesgos y

coberturas aprobadas.

A efectos de reconocimiento contable, se han utilizado los siguientes criterios:

- Coberturas de flujos de caja: las variaciones positivas o negativas de la valoración de las operaciones con

tratamiento de contabilización de cobertura se imputan, netas de impuestos, directamente en el epígrafe

“Otras reservas” del “Patrimonio Neto” hasta que la transacción comprometida o esperada ocurra, siendo en

este momento reclasificados, al epígrafe “Gastos financieros” del estado de resultados consolidado. Las

posibles diferencias positivas o negativas de la valoración de la parte ineficiente se reconocen, en caso de

existir, directamente como resultado financiero en el estado de resultados consolidado.

- Contabilización de instrumentos financieros no asignados a ningún pasivo o que no son cualificados

contablemente como cobertura: la variación positiva o negativa surgida de la actualización a valor razonable

de dichos instrumentos financieros se contabiliza directamente como resultado financiero en el estado de

resultados consolidado.

La contabilización de coberturas deja de aplicarse cuando un instrumento de cobertura llega a vencimiento, es

vendido o ejercido, o bien no cualifica contablemente para la cobertura. Todo beneficio o pérdida acumulada

realizada sobre el instrumento de cobertura contabilizado en el resultado global consolidado se mantiene hasta que

dicha transacción se realice. En ese momento, el beneficio o pérdida acumulada en el resultado global consolidado

se transfiere al resultado consolidado neto del ejercicio. Cuando no se espera que se produzca la operación que está

siendo objeto de cobertura, los beneficios o pérdidas acumulados netos reconocidos en el resultado global

consolidado se transfieren al resultado consolidado neto del periodo.

La eficacia de los instrumentos financieros de cobertura se calcula trimestralmente y de forma prospectiva y

retrospectiva:

- De forma retrospectiva, se mide el grado de eficiencia que hubiera tenido el derivado en su plazo de

vigencia con respecto al pasivo, usando los tipos reales hasta la fecha.

- De forma prospectiva, se mide el grado de eficiencia que previsiblemente tendrá el derivado en función del

comportamiento futuro de la curva de tipos de interés, según publicación en la pantalla Bloomberg a la

fecha de la medición. Este cálculo se ajusta mes a mes desde el inicio de la operación en función de los

tipos de interés reales ya fijados.

El método utilizado para determinar la eficacia de los instrumentos financieros de cobertura consiste en el cálculo de

la correlación estadística que existe entre los tipos de interés de referencia a cada fecha de fijación del derivado y del

pasivo cubierto relacionado.

4.13. Corriente / no corriente

Se entiende por ciclo normal de explotación, el periodo de tiempo que transcurre entre la adquisición de los activos

que se incorporan al desarrollo de las distintas actividades del Grupo y la realización de los productos en forma de

efectivo o equivalentes al efectivo.

El negocio principal del Grupo lo constituye la actividad patrimonial, para el que se considera que el ciclo normal de

sus operaciones se corresponde con el ejercicio natural por lo que se clasifican como corrientes los activos y pasivos

con vencimiento inferior o igual a un año, y como no corrientes, aquellos cuyo vencimiento supera el año.

Asimismo, las deudas con entidades de crédito se clasifican como no corrientes si el Grupo dispone de la facultad

irrevocable de atender a las mismas en un plazo superior a doce meses a partir del cierre del periodo.

4.14. Impuesto sobre las ganancias

El gasto por el impuesto sobre sociedades español y los impuestos de naturaleza similar aplicables a las entidades

extranjeras consolidadas se reconocen en el estado de resultado consolidado, excepto cuando sean consecuencia

de una transacción cuyos resultados se registran directamente en el patrimonio neto, en cuyo supuesto, el impuesto

correspondiente también se registra en él.

El impuesto sobre las ganancias representa la suma del gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio y la

variación en los activos y pasivos por impuestos diferidos reconocidos.

El gasto por impuesto sobre las ganancias del ejercicio se calcula sobre la base imponible del ejercicio, la cual difiere

del resultado neto presentado en el estado de resultados consolidado porque excluye partidas de ingresos o gastos

que son gravables o deducibles en otros ejercicios y excluye además partidas que nunca lo son. El pasivo del Grupo

en concepto de impuestos corrientes se calcula utilizando los tipos fiscales que han sido aprobados en la fecha del

estado de situación financiera consolidado.

En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose las oportunas

correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación futura. Asimismo, en cada

cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en el estado de situación financiera consolidado

y estos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su recuperación con beneficios

fiscales futuros. Asimismo, y de acuerdo con lo establecido en la NIC 12, las variaciones en los activos y pasivos por

impuestos diferidos motivados por cambios en las tasas o en las normativas fiscales, se reconocen en el estado de

resultados consolidado del ejercicio en el que se aprueban dichas modificaciones.

De acuerdo con lo establecido en la NIC 12, en la medición de los pasivos por impuesto diferido el Grupo refleja las

consecuencias fiscales que se derivarían de la forma en que se espera recuperar o liquidar el importe en libros de

sus activos. En este sentido, para los pasivos por impuestos diferidos que surgen de propiedades de inversión que

se miden utilizando el modelo del valor razonable de la NIC 40, existe una presunción refutable de que su importe en

libros se recuperará mediante la venta (Nota 18.6).

Hasta el 31 de diciembre de 2016, la Sociedad dominante era la cabecera de un grupo de sociedades acogido al

régimen de consolidación fiscal español, con el grupo fiscal número 6/08.

4.14.1. Régimen SOCIMI

Con efectos 1 de enero de 2017, el régimen fiscal de la Sociedad dominante y la mayor parte de sus sociedades

dependientes españolas se encuentra regulado por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por la Ley 16/2012,

de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado

inmobiliario (SOCIMI). El artículo 3 establece los requisitos de inversión de este tipo de sociedades, a saber:

1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de

naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a

destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición,

así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2

de la citada Ley.

2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio,

excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al

cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el

apartado siguiente, deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en

beneficios procedentes de dichas participaciones.

3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la SOCIMI deberán permanecer arrendados durante al menos tres

años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con

un máximo de un año.

El plazo se computará:

a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la SOCIMI antes del momento de acogerse al

régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial

establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De

lo contrario, se estará a lo dispuesto en el párrafo siguiente.

b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la SOCIMI, desde la fecha en que

fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

c) En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley,

deberán mantenerse en el activo de la SOCIMI al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso,

desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

Tal y como establece la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de Octubre, modificada por la Ley

16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado

inmobiliario, podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los términos establecidos en el artículo 8

de dicha Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos en la misma, a condición de que tales requisitos se

cumplan dentro de los dos años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.

El incumplimiento de tal condición supondrá que la SOCIMI pase a tributar por el régimen general del impuesto sobre

sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho incumplimiento. Además, la SOCIMI

estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho

impuesto resulte de aplicar el régimen general y la cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial

en los periodos impositivos anteriores, sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su

caso, resulten procedentes.

El tipo de gravamen de las SOCIMI en el impuesto sobre sociedades se fija en el 0%. No obstante, cuando los

dividendos que la SOCIMI distribuya a sus socios con un porcentaje de participación superior o igual al 5% estén

exentos o tributen a un tipo inferior al 10% en sede de dicho socio, la SOCIMI estará sometida a un gravamen

especial del 19%, que tendrá la consideración de cuota del impuesto sobre sociedades, sobre el importe del

dividendo distribuido a dichos socios. De resultar aplicable, este gravamen especial deberá ser satisfecho por la

SOCIMI en el plazo de dos meses desde la fecha de distribución del dividendo.

Las SOCIMI están obligadas a distribuir de forma anual como dividendos el 80% de los beneficios ordinarios, el 50%

de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles o acciones que hayan cumplido el requisito de

mantenimiento, siempre que el otro 50% se reinvierta en activos elegibles en un plazo de tres años; si el otro 50% no

se reinvierte en este plazo, dichos beneficios deben distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios

“ordinarios” que, en su caso, procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión y el 100% del beneficio

procedente de dividendos de sociedades que cualifiquen como inversiones aptas para el régimen (SOCIMIs y/o

REITs).

En el caso de que la SOCIMI no distribuya todo su resultado contable, deberá tributar a un tipo del 15 por ciento

sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución, en la parte que proceda

de rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades ni se trate de rentas

acogidas al periodo de reinversión de 3 años procedente de la transmisión de inmuebles o acciones que hayan

cumplido el periodo de mantenimiento. Este gravamen tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre

Sociedades.

4.14.2. Régimen SIIC – Subgrupo SFL

El pasado 17 de abril de 2025 la Sociedad comunicó a la administración francesa la reiteración del acogimiento al

régimen fiscal francés aplicable a las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas (en adelante régimen SIIC) de

su establecimiento permanente Colonial SFL, SOCIMI, S.A. succursale française (en adelante EP) una vez realizada

la fusión.

Dicho régimen permite registrar los activos afectos a la actividad patrimonial a valor de mercado de la fecha de

opción por el régimen, tributando actualmente a un tipo impositivo del 19% (en adelante “exit tax”) sobre la plusvalía

latente en el momento de la opción, pagadero en un plazo de cuatro años, sobre las plusvalías registradas.

Este régimen permite que la actividad de arrendamiento en Francia estar exonerado de impuestos por los resultados

generados en la explotación de su negocio de patrimonio, así como por las plusvalías obtenidas de ventas de

inmuebles, con la condición de distribuir de forma anual como dividendos, el 95% de los resultados afectos a dicha

actividad, el 70% de las plusvalías obtenidas por ventas de inmuebles de sociedades acogidas a dicho régimen y el

100% de los dividendos.

4.15. Ingresos y gastos

Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio del devengo, es decir, cuando se produce la corriente real de

bienes y servicios que representan, con independencia del momento en que se produce la corriente monetaria o

financiera derivada de ellos.

No obstante, siguiendo los principios recogidos en el marco conceptual de las NIIF-UE, el Grupo registra los ingresos

que se devengan y todos los gastos asociados necesarios. Las ventas de bienes se reconocen cuando los bienes

son entregados y la titularidad se ha traspasado.

Los ingresos por intereses se devengan siguiendo un criterio financiero temporal, en función del principal pendiente

de pago y el tipo de interés efectivo aplicable, que es el tipo que descuenta exactamente los futuros recibos en

efectivo estimados a lo largo de la vida prevista del activo financiero del importe en libros neto de dicho activo.

El resultado obtenido por dividendos de inversiones se reconoce en el momento en el que los accionistas tengan el

derecho de recibir el pago de los mismos, es decir, en el momento en que las juntas generales de accionistas/socios

de las sociedades participadas aprueban su distribución.

4.15.1. Arrendamiento de inmuebles

De acuerdo con lo establecido en la NIIF 16, los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros

siempre que de las condiciones de los mismos se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los

riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican

como arrendamientos operativos. En este sentido, a 31 de diciembre de 2025 y 2024, la totalidad de los

arrendamientos del Grupo tienen el tratamiento de arrendamientos operativos.

4.15.2. Arrendamiento de inmuebles-Arrendador

Los ingresos procedentes de los arrendamientos operativos se reconocen como ingreso de forma lineal a lo largo del

plazo de arrendamiento, y los costes iniciales directos incurridos en la contratación de dichos arrendamientos

operativos se imputan al estado de resultado consolidado de forma lineal durante la duración mínima del contrato de

arrendamiento.

Se considera que la duración mínima de un contrato es aquella que transcurre entre la fecha de inicio de dicho

contrato y la primera opción de renovación del contrato.

4.15.3. Condiciones de arrendamiento específicas: incentivos al alquiler

Los contratos de arrendamiento incluyen ciertas condiciones específicas vinculadas a incentivos o periodos de

carencia de renta ofrecidos por el Grupo a sus clientes. El Grupo reconoce el coste agregado de los incentivos que

ha concedido como una reducción de los ingresos por cuotas del contrato de arrendamiento. Los efectos de los

periodos de carencia se reconocen durante la duración mínima del contrato de arrendamiento, utilizando un sistema

lineal.

Asimismo, las indemnizaciones pagadas por los arrendatarios para cancelar sus contratos de arrendamiento antes

de la fecha mínima de terminación de los mismos se reconocen como ingreso en el estado de resultado consolidado

en la fecha en que son exigibles por el Grupo.

4.15.4. Arrendamiento de inmuebles-Arrendatario

Los arrendamientos se reconocen como un activo por derecho de uso y el correspondiente pasivo en la fecha en que

el activo arrendado está disponible para su uso por el Grupo. Cada pago por arrendamiento se asigna entre el pasivo

y el gasto financiero. El gasto financiero se carga a resultados durante el plazo del arrendamiento de forma que

produzca un tipo de interés periódico constante sobre el saldo restante del pasivo para cada ejercicio. El activo por

derecho de uso se amortiza durante la vida útil del activo o el plazo de arrendamiento, el más pequeño de los dos,

sobre una base lineal.

Los activos y pasivos que surgen de un arrendamiento se valoran inicialmente sobre la base del valor actual. Los

pasivos por arrendamiento incluyen el valor actual neto de los siguientes pagos por arrendamiento:

- pagos fijos (incluyendo pagos fijos en esencia), menos cualquier incentivo por arrendamiento a cobrar,

- los pagos variables por arrendamiento que dependen de un índice o un tipo,

- los importes que se espera que abone el arrendatario en concepto de garantías de valor residual,

- el precio de ejercicio de una opción de compra si el arrendatario tiene la certeza razonable de que ejercerá

esa opción, y

- los pagos de penalizaciones por rescisión del arrendamiento, si el plazo del arrendamiento refleja el

ejercicio por el arrendatario de esa opción.

Los pagos por arrendamiento se descuentan usando el tipo de interés implícito en el arrendamiento. Si ese tipo no

se puede determinar, se usa el tipo incremental de endeudamiento, siendo el tipo que el arrendatario tendría que

pagar para pedir prestados los fondos necesarios para obtener un activo de valor similar en un entorno económico

similar con términos y condiciones similares.

Los activos por derecho de uso se valoran a coste que incluye lo siguiente:

- el importe de la valoración inicial del pasivo por arrendamiento,

- cualquier pago por arrendamiento hecho en o antes de la fecha de inicio menos cualquier incentivo por

arrendamiento recibido,

- cualquier coste directo inicial, y

- los costes de restauración.

Los pagos asociados con arrendamientos a corto plazo y arrendamientos de activos de escaso valor se reconocen

sobre una base lineal como un gasto en resultados. Arrendamientos a corto plazo son arrendamientos con un plazo

de arrendamiento de 12 meses o menos.

4.16. Costes por intereses

Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de inversiones

inmobiliarias (Notas 9 y 19.8.1), que necesariamente precisan un período de tiempo sustancial para estar preparados

para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos activos, hasta el momento en que los activos estén

sustancialmente preparados para su uso o venta.

4.17. Estado de flujos de efectivo consolidado (método indirecto)

En el estado de flujos de efectivo consolidado se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:

- Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes,

entendiendo por estos las inversiones corrientes de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor.

- Actividades de explotación: actividades que constituyen la principal fuente de ingresos ordinarios, así como

otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o de financiación.

- Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos no

corrientes y otras inversiones no incluidas en el efectivo y medios equivalentes.

- Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio

neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.

4.18. Costes repercutidos a arrendatarios

De acuerdo con las NIIF-UE, el Grupo no considera como ingresos los costes repercutidos a los arrendatarios de sus

inversiones inmobiliarias, y se presentan minorando los correspondientes costes en el estado de resultado

consolidado. Los importes repercutidos por estos conceptos en los ejercicios 2025 y 2024 ha ascendido a 77.117

miles de euros y 73.870 miles de euros, respectivamente.

4.19. Transacciones con partes vinculadas

El Grupo realiza todas sus operaciones con vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios de

transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los administradores de la Sociedad dominante

consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de los que puedan derivarse pasivos de

consideración en el futuro.

4.20. Activos clasificados como mantenidos para la venta

Los activos no corrientes (o grupos enajenables de elementos) se clasifican como mantenidos para la venta, si su

importe en libros se va a recuperar fundamentalmente a través de una transacción de venta, en lugar de por su uso

continuado, dichos activos deben estar disponibles para su venta inmediata y dicha venta se ha de considerar

altamente probable y materializarse en un plazo no superior a doce meses a partir de la clasificación del activo como

mantenido para la venta. El Grupo procede a clasificar los activos clasificados como mantenidos para la venta

cuando existe para estos una decisión formalizada por el Consejo de administración o por la Comisión ejecutiva y se

espera que la venta se materialice en un plazo no superior a 12 meses.

Se valoran al menor valor entre su importe en libros y su valor razonable menos los costes de venta, excepto para

activos por impuestos diferidos, activos procedentes de retribuciones a los empleados, activos financieros,

inversiones inmobiliarias que se registren a valor razonable y derechos contractuales procedentes de contratos de

seguro, que están específicamente exentos de este requerimiento.

Los activos no corrientes (incluidos aquellos que son parte de un grupo enajenable) no se amortizan mientras estén

clasificados como mantenidos para la venta, no obstante, continuarán reconociéndose tanto los intereses como otros

gastos atribuibles a los pasivos de un grupo enajenable de elementos que se haya clasificado como mantenido para

la venta.

Los activos no corrientes (o grupos enajenables de elementos) se presentan en el estado de situación financiera

consolidado, de forma separada del resto de los activos, tanto los activos clasificados como mantenidos para la

venta como los activos de un grupo enajenable de elementos clasificado como mantenido para la venta, dentro del

epígrafe “Activos clasificados como mantenidos para la venta”. Los pasivos que formen parte de un grupo enajenable

de elementos clasificado como mantenido para la venta, se presentarán también en el estado de situación financiera

consolidado de forma separada de los otros pasivos, dentro del epígrafe “Pasivos asociados a activos clasificados

como mantenidos para la venta”. Estos activos y pasivos no se compensarán ni se presentarán como un único

importe.

4.21. Jerarquía del valor razonable

La valoración de los activos y pasivos financieros valorados por su valor razonable se desglosa por niveles según la

jerarquía siguiente determinada por las NIIF 7 y NIIF 13:

- Nivel 1: Los inputs están basados en precios de cotización (no ajustados) en mercados activos para

idénticos instrumentos de activo o pasivo.

- Nivel 2: Los inputs están basados en precios cotizados para instrumentos similares en mercados de activos

(no incluidos en el nivel 1), precios cotizados para instrumentos idénticos o similares en mercados que no

son activos, y técnicas basadas en modelos de valoración para los cuales todos los inputs significativos son

observables en el mercado o pueden ser corroborados por datos observables de mercado.

- Nivel 3: Los inputs no son generalmente observables y por lo general reflejan estimaciones de los

supuestos de mercado para la determinación del precio del activo o pasivo. Los datos no observables

utilizados en los modelos de valoración son significativos en los valores razonables de los activos y pasivos.

En aplicación de la NIIF 13, el Grupo ha estimado el riesgo de crédito bilateral con el objetivo de reflejar tanto el

riesgo propio como de la contraparte en el valor razonable de los derivados (Nota 4.12). Se estima que el riesgo de

crédito no es significativo a 31 de diciembre de 2025 y 2024.

El desglose de los activos y pasivos financieros del Grupo valorados al valor razonable según los citados niveles es

el siguiente:


31 de diciembre de 2025	Miles de Euros
31 de diciembre de 2025	Nivel 1	Nivel 2	Nivel 3

Activos
Otros instrumentos financieros (Nota 11)	–	–	5.395
Instrumentos financieros derivados (Nota 15):
Calificados de cobertura	–	26.515	–
No calificados de cobertura	–	–	–
Total activos	–	26.515	5.395

Pasivos
Instrumentos financieros derivados:
Calificados de cobertura	–	1.844	–
No calificados de cobertura	–	–	–
Total pasivos (Nota 15)	–	1.844	–


31 de diciembre de 2024	Miles de Euros
31 de diciembre de 2024	Nivel 1	Nivel 2	Nivel 3

Activos
Otros instrumentos financieros (Nota 11)	–	–	5.086
Instrumentos financieros derivados (Nota 15):
Calificados de cobertura	–	–	–
No calificados de cobertura	–	–	–
Total activos	–	–	5.086

Pasivos
Instrumentos financieros derivados:
Calificados de cobertura	–	12.420	–
No calificados de cobertura	–	–	–
Total pasivos (Nota 15)	–	12.420	–

4.22. Sociedades valoradas por el método de la participación

Las participaciones en sociedades asociadas son valoradas por el método de la participación y se muestran por el

valor de la fracción que representan del neto patrimonial de la sociedad participada, incrementado por el valor de

fondo de comercio que subsista a la fecha de cierre.

Las sociedades valoradas por el método de la participación procedentes de una pérdida de control se registran por

su valor razonable en el momento de la operación y se revisa anualmente la existencia de indicios de deterioro.

Las inversiones que el Grupo mantiene en sociedades participadas sobre las que existe control conjunto o se ejerce

influencia significativa, se registran de acuerdo con lo establecido en la NIC 28- Inversiones en entidades asociadas

y en negocios conjuntos.

De acuerdo con dicha norma, una vez se ha aplicado el método de la participación y se han reconocido las pérdidas

del ejercicio de la asociada, deberá considerarse si existe evidencia objetiva de deterioro de valor de la inversión

neta mantenida por el Grupo. En este sentido, el Grupo considera que la inversión neta en una asociada ha sufrido

un deterioro, y que se ha incurrido en pérdidas de valor si, y slo si, existe una evidencia objetiva de un deterioro

resultante de uno o más eventos ocurridos después del reconocimiento inicial de la inversión neta y ese evento

causante de pérdida tiene un impacto en los flujos de efectivo futuros estimados de la inversión que pueda estimarse

de manera fiable.

5. Ganancias por acción

Las ganancias por acción básicas se calculan dividiendo el resultado del ejercicio atribuible a los tenedores de

instrumentos ordinarios de patrimonio neto de la Sociedad dominante (después de impuestos y participaciones no

dominantes) entre el número medio ponderado de las acciones ordinarias en circulación durante el periodo,

excluidas las acciones propias.

Las ganancias por acción diluidas se calculan dividiendo el resultado del ejercicio atribuible a los tenedores de

instrumentos ordinarios de patrimonio neto de la Sociedad dominante (después de impuestos y participaciones no

dominantes) y el promedio ponderado del número de acciones en circulación por todos los efectos dilutivos

inherentes a las acciones ordinarias potenciales.

Tanto a 31 de diciembre de 2025 como de 2024 no existen instrumentos que puedan tener efecto dilutivo significativo

sobre el número promedio de acciones ordinarias de la Sociedad dominante.

Los planes de retribución a largo plazo de la Sociedad dominante se liquidan mediante la entrega de acciones que la

Sociedad dominante mantiene en autocartera con carácter previo. Dichas entregas de acciones no tienen efecto

relevante o material sobre el beneficio diluido por acción (Nota 20).

El detalle del cálculo de las ganancias por acción básicas y diluidas es el siguiente:


	2025	2024
	2025	2024

Resultado consolidado neto atribuido a la Sociedad dominante (Miles de euros)	344.449	307.395
Número promedio de acciones ordinarias en circulación excluidas las acciones propias (Miles)	615.452	576.863
Ganancias por acción básicas (en euros)	0,56	0,53

Resultado consolidado neto atribuido a Sociedad dominante (Miles de euros)	344.449	307.395
Número promedio de acciones ordinarias potenciales en circulación (Miles)	615.452	576.863
Ganancias por acción diluidas (en euros)	0,56	0,53

El cálculo del número promedio de acciones ordinarias en circulación o potenciales en circulación es el siguiente:


	Miles de acciones
	2025	2024

Acciones ordinarias en circulación al inicio del periodo (Nota 13.1)	627.345	539.616
Ajuste promedio acciones propias	(11.893)	(8.308)
Ajuste promedio de las acciones ordinarias en circulación (excluidas acciones propias)	–	45.555
Número promedio de acciones ordinarias en circulación excluidas las acciones propias	615.452	576.863
Impacto de la dilución en el número medio de acciones ordinarias	–	–
Número promedio de acciones ordinarias potenciales en circulación	615.452	576.863

No ha habido otras transacciones con acciones ordinarias o acciones potenciales, distintas de las registradas entre

la fecha de cierre a 31 de diciembre de 2025 y la formulación de los estados financieros consolidados que

modifiquen significativamente el número de acciones ordinarias o acciones ordinarias potenciales en circulación al

final del periodo.

6. Información financiera por segmentos

6.1. Criterios de segmentación

La información por segmentos se estructura, en primer lugar, en función de las distintas áreas de negocio del Grupo

y, en segundo lugar, siguiendo una distribución geográfica.

Las líneas de negocio que se describen seguidamente se han establecido en función de la estructura organizativa

del Grupo en vigor a 31 de diciembre de 2025 y 2024 y que se ha utilizado por la dirección del Grupo para analizar el

desempeño financiero de los distintos segmentos de operación.

El segmento de patrimonio (o negocio tradicional) recoge la actividad asociada arrendamientos de oficinas, el

segmento de gestión de activos recoge la actividad asociada a la gestión de activos inmobiliarios propiedad de

terceros, mientras que el segmento de negocio flexible recoge la actividad asociada al coworking en espacios

arrendados a terceros. Al cierre del ejercicio 2025 se ha incorporado el segmento de gestión de activos inmobiliarios

propiedad de terceros.

6.2. Bases y metodología de la información por segmentos de negocio

La información por segmentos que se expone seguidamente se basa en los informes mensuales elaborados por la

dirección del Grupo y se genera mediante la misma aplicación informática utilizada para obtener todos los datos

contables del Grupo.

Los ingresos ordinarios del segmento corresponden a los ingresos ordinarios directamente atribuibles al segmento,

así como las ganancias procedentes de ventas de inversiones inmobiliarias. Los ingresos ordinarios de cada

segmento no incluyen ingresos por intereses y dividendos.

Los gastos de cada segmento se determinan por los gastos derivados de las actividades de explotación que le sean

directamente atribuibles y la pérdida derivada de la venta de inversiones inmobiliarias. Estos gastos repartidos no

incluyen ni intereses ni el gasto de impuesto sobre las ganancias ni los gastos generales de administración

correspondientes a los servicios generales que no estén directamente imputados a cada segmento de negocio.

Los activos y pasivos de los segmentos son los directamente relacionados con la actividad y explotación de los

mismos. El Grupo no tiene establecidos criterios de reparto de la deuda financiera y el patrimonio por segmentos. La

deuda financiera se atribuye en su totalidad a la “Unidad corporativa”.

A continuación, se presenta la información por segmentos de estas actividades:


Información por segmentos 2025	Miles de Euros
	Patrimonio (Negocio tradicional)
	Barcelona	Madrid	Paris	Total Patrimonio	Negocio flexible	Gestión activos	Unidad corporativa	Total Grupo
Ingresos
Cifra de negocios – Inversiones Inmobiliarias (Nota 19.1)	51.573	105.561	246.339	403.473	4.927	–	–	408.400
Cifra de negocios – Existencias (Nota 19.1)	–	–	–	–	–	–	–	–
Coste de las ventas – Existencias	–	–	–	–	–	–	–	–
Otros ingresos (Nota 19.2)	2	14	10.104	10.120	–	2.924	2.462	15.506
Resultado entidades por el procedimiento de la participación	–	–	–	–	–	1.128	–	1.128
Resultados netos por ventas de activos (Nota 19.5)	434	2.137	–	2.571	–	–	–	2.571
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7)	28.052	114.508	(9.855)	132.705	–	–	–	132.705
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (Nota 19.6)	(923)	(2.197)	203	(2.917)	66	–	(35)	(2.886)
Beneficio / (Pérdida) de explotación (*)	70.948	206.107	237.259	514.314	1.372	(4.456)	(59.481)	451.749
Resultado financiero (Nota 19.8)	–	–	–	–	–	–	(89.375)	(89.375)
Resultado antes de impuestos	–	–	–	–	–	–	362.374	362.374
Resultado consolidado neto	–	–	–	–	–	–	390.285	390.285
Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes (Nota 13.6)	–	–	–	–	–	–	(45.836)	(45.836)
Resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad dominante (Nota 5)	–	–	–	–	–	–	344.449	344.449

(*) Según lo indicado en la Medida Alternativa de Rendimiento (MAR) EBITDA Rentas, el Beneficio / Pérdida de explotación del estado de resultado

consolidado incluye Gastos de personal y Otros gastos de explotación del Negocio flexible y de la Unidad corporativa por importes de 6.097 y 54.752

miles de euros, respectivamente. Asimismo, y según lo indicado en la misma MAR, el Beneficio / Pérdida de explotación de la Unidad corporativa y la

de Gestión de activos incluyen 10.452 y 2.075 miles de euros, respectivamente relativos a Costes extraordinarios y 1.590 miles de euros de variación

de provisiones.

Las transacciones más significativas realizadas entre segmentos durante el ejercicio 2025 han sido las siguientes:


	Miles de Euros
	Negocio tradicional	Negocio flexible	Unidad corporativa	Total Grupo

Importe neto de la cifra de negocios	–	2.800	–	2.800
Beneficio / (Pérdida) de explotación	(2.800)	2.800	–	–

Ninguno de los clientes del Grupo supone más de un 10% de los ingresos de las actividades ordinarias.


	Miles de Euros
	Patrimonio (Negocio tradicional)
	Barcelona	Madrid	Paris	Total Patrimonio	Negocio flexible	Unidad corporativa	Total Grupo
Activo
Activos intangibles, activos por derechos de uso, inmovilizado material, inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos para la venta (Notas 7, 8 , 9 y 23)	1.352.505	2.808.569	7.526.503	11.687.577	12.099	32.045	11.731.721
Inversiones contabilizadas por el método de la participación	224.973	–	–	224.973	–	–	224.973
Activos financieros, instrumentos financieros derivados y efectivo y medios equivalentes	8.355	12.792	–	21.147	386	190.399	211.932
Otros activos no corrientes	–	–	–	–	–	165.683	165.683
Deudores comerciales y otros activos corrientes	–	–	–	–	–	94.419	94.419
Total Activo	1.585.833	2.821.361	7.526.503	11.933.697	12.485	482.546	12.428.728


	Miles de Euros
	Patrimonio (Negocio tradicional)
	Barcelona	Madrid	Paris	Total Patrimonio	Negocio flexible	Unidad corporativa	Total Grupo
Pasivo
Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros (Nota 14)	–	–	–	–	–	312.087	312.087
Emisión de obligaciones y valores similares (Nota 14)	–	–	–	–	–	4.822.108	4.822.108
Emisión de pagarés (Nota 14)	–	–	–	–	–	–	–
Instrumentos financieros derivados (Nota 15)	–	–	–	–	–	1.844	1.844
Pasivos por arrendamiento (Nota 7)	–	–	–	–	12.441	–	12.441
Pasivos operativos (proveedores y acreedores)	–	–	–	–	–	134.886	134.886
Otros Pasivos	–	–	–	–	–	293.969	293.969
Total Pasivo	–	–	–	–	12.441	5.564.894	5.577.335


	Miles de Euros
	Patrimonio (Negocio tradicional)
	Barcelona	Madrid	París	Total Patrimonio	Negocio flexible	Unidad corporativa	Total Grupo
Otra información
Inversiones en inmovilizado intangible, material, inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos para la venta	22.033	36.656	155.633	214.322	35	2.642	216.999
Amortizaciones	(154)	(128)	(417)	(699)	(2.300)	(3.208)	(6.207)
Gastos que no suponen salida de efectivo diferente a las amortizaciones del periodo:
- Variación de provisiones (Nota 19.4)	(483)	(55)	528	(10)	(11)	1.611	1.590
-Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7)	28.052	114.508	(9.855)	132.705	–	–	132.705
- Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (Nota 19.6)	(923)	(2.197)	203	(2.917)	66	(35)	(2.886)


Información por segmentos 2024	Miles de Euros
	Patrimonio (Negocio tradicional)
	Barcelona	Madrid	Paris	Total Patrimonio	Negocio flexible	Gestión activos	Unidad corporativa	Total Grupo
Ingresos
Cifra de negocios – Inversiones Inmobiliarias (Nota 19.1)	43.754	84.965	248.829	377.548	18.029	–	–	395.577
Cifra de negocios – Existencias (Nota 19.1)	–	106.835	–	106.835	–	–	–	106.835
Coste de las ventas – Existencias	–	(92.344)	–	(92.344)	–	–	–	(92.344)
Otros ingresos (Nota 19.2)	31	11	6.115	6.157	–	–	2.079	8.236
Resultado entidades por el procedimiento de la participación	–	–	–	–	–	1.649	–	1.649
Resultados netos por ventas de activos (Nota 19.5)	–	15.063	–	15.063	–	–	–	15.063
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7)	(13.441)	11.306	104.534	102.399	–	–	–	102.399
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (Nota 19.6)	(511)	(811)	139	(1.183)	(154)	–	(6)	(1.343)
Beneficio / (Pérdida) de explotación (*)	25.325	101.243	354.315	480.883	10.393	–	(55.075)	436.201
Resultado financiero (Nota 19.8)	–	–	–	–	–	–	(80.658)	(80.658)
Resultado antes de impuestos	–	–	–	–	–	–	355.543	355.543
Resultado consolidado neto	–	–	–	–	–	–	390.546	390.546
Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes (Nota 13.6)	–	–	–	–	–	–	(83.151)	(83.151)
Resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad dominante (Nota 5)	–	–	–	–	–	–	307.395	307.395

Las transacciones más significativas que se realizaron entre segmentos durante el ejercicio 2024 fueron las

siguientes:


	Miles de Euros
	Negocio tradicional	Negocio flexible	Unidad corporativa	Total Grupo

Importe neto de la cifra de negocios	7.863	–	–	7.863
Beneficio / (Pérdida) de explotación	9.675	(9.675)	–	–

Ninguno de los clientes del Grupo supuso más de un 10% de los ingresos de las actividades ordinarias.


	Miles de Euros
	Patrimonio (Negocio tradicional)
	Barcelona	Madrid	Paris	Total Patrimonio	Negocio flexible	Unidad corporativa	Total Grupo
Activo
Activos intangibles, activos por derechos de uso, inmovilizado material, inversiones inmobiliarias y activos clasificados como mantenidos para la venta (Notas 7, 8, 9 y 23)	1.303.497	2.670.570	7.375.831	11.349.898	13.822	32.701	11.396.421
Inversiones contabilizadas por el método de la participación	14.623	–	–	14.623	–	–	14.623
Activos financieros, instrumentos financieros derivados y efectivo y medios equivalentes	8.182	11.930	–	20.112	444	557.445	578.001
Otros activos no corrientes	–	–	–	–	–	156.392	156.392
Deudores comerciales y otros activos corrientes	–	–	–	–	–	91.065	91.065
Total Activo	1.326.302	2.682.500	7.375.831	11.384.633	14.266	837.603	12.236.502


	Miles de Euros
	Patrimonio (Negocio tradicional)
	Barcelona	Madrid	Paris	Total Patrimonio	Negocio flexible	Unidad corporativa	Total Grupo
Pasivo
Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros (Nota 14)	–	–	–	–	–	291.527	291.527
Emisión de obligaciones y valores similares (Nota 14)	–	–	–	–	–	4.509.557	4.509.557
Emisión de pagarés (Nota 14)	–	–	–	–	–	185.000	185.000
Instrumentos financieros derivados (Nota 15)	–	–	–	–	–	12.420	12.420
Pasivos por arrendamiento (Nota 7)	–	–	–	–	13.859	–	13.859
Pasivos operativos (proveedores y acreedores)	–	–	–	–	–	144.228	144.228
Otros Pasivos	–	–	–	–	–	354.054	354.054
Total Pasivo	–	–	–	–	13.859	5.496.786	5.510.645


	Miles de Euros
	Patrimonio (Negocio tradicional)
	Barcelona	Madrid	París	Total Patrimonio	Negocio flexible	Unidad corporativa	Total Grupo
Otra información
Inversiones en inmovilizado intangible, material, inversiones inmobiliarias y existencias y activos clasificados como mantenidos para la venta	22.524	52.322	97.466	172.312	474	3.615	176.401
Amortizaciones	(34)	(11)	(167)	(212)	(3.764)	(3.356)	(7.332)
Gastos que no suponen salida de efectivo diferente a las amortizaciones del periodo:
- Variación de provisiones (Nota 19.4)	(347)	(80)	2.414	1.987	(44)	(2.772)	(829)
-Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias (Nota 19.7)	(13.441)	11.306	104.534	102.399	–	–	102.399
- Resultado por variación de valor de activos y por deterioro (Nota 19.6)	(511)	(811)	139	(1.183)	(154)	(6)	(1.343)

7. Arrendamientos

La sociedad dependiente Utopicus alquila, como arrendataria, varias oficinas. La duración de los contratos de

alquiler, desde la fecha de firma del contrato y teniendo en cuenta las prórrogas máximas, es de 4 a 10 años. Los

plazos de arrendamiento se negocian sobre una base individual y contienen un rango amplio de términos y

condiciones diferentes. Los acuerdos de arrendamiento no imponen covenants, pero los activos arrendados no

pueden utilizarse como garantía para obtener préstamos.

7.1. Activos por derechos de uso


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Inmovilizado material	10.440	11.765
Activos por derecho de uso	10.440	11.765

7.2. Impuestos diferidos por derecho de uso


		Miles de Euros
		31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
	Nota	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
Impuesto diferido de activo por derechos de uso	18.5	500	486
Impuesto diferido por derechos de uso		500	486

7.3. Pasivos por arrendamiento


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
Pasivos por arrendamiento no corrientes	10.709	11.907
Pasivos por arrendamientos corrientes	1.732	1.952
Pasivos por arrendamiento	12.441	13.859

7.4. Arrendamientos operativos como arrendataria

La sociedad dependiente Utopicus tiene contratadas con los arrendadores las siguientes cuotas de arrendamiento

mínimas, de acuerdo con los contratos en vigor, teniendo en cuenta las repercusiones de gastos, incrementos

futuros de IPC y otras actualizaciones de rentas pactadas:


	Miles de Euros
	2025	2024
Hasta 12 meses	2.508	2.605
Entre 1 y 5 años	3.494	6.083
Más de 5 años	–	–
Total cuotas mínimas arrendamientos operativos – como arrendataria	6.002	8.688

Estos importes corresponden a los contratos de arrendamiento firmados por la sociedad dependiente Utopicus por

los locales donde realiza su actividad.

7.5. Impactos en el estado de resultados consolidado

Los impactos en el estado de resultados consolidado se presentan en la tabla siguiente:


	Miles de Euros
	2025	2024
Amortizaciones	(2.014)	(2.218)
Gastos financieros por actualización	(671)	(789)
Total	(2.685)	(3.007)

8. Inmovilizado material

Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado han sido los siguientes:


		Miles de Euros
	Nota	Inmuebles para uso propio	Otro inmovilizado material	Total
	Nota	Inmuebles para uso propio	Otro inmovilizado material	Total
31 de diciembre de 2023		37.502	19.173	56.675
Coste de adquisición		43.821	34.607	78.428
Amortización acumulada		(6.319)	(15.434)	(21.753)
Deterioro del valor acumulado		–	–	–
Adiciones		225	732	957
Dotación a la amortización		(350)	(2.805)	(3.155)
Retiros coste de adquisición		–	(656)	(656)
Retiros amortización acumulada		–	615	615
Traspasos coste adquisición		–	(12.827)	(12.827)
Traspasos amortización acumulada		–	5.372	5.372
Deterioro del valor	19.6	–	(119)	(119)
31 de diciembre de 2024		37.377	9.485	46.862
Coste de adquisición		44.046	21.856	65.902
Amortización acumulada		(6.669)	(12.252)	(18.921)
Deterioro del valor acumulado		–	(119)	(119)
Adiciones		2.429	730	3.159
Dotación a la amortización		(540)	(1.375)	(1.915)
Retiros coste de adquisición		–	(784)	(784)
Retiros amortización acumulada		–	429	429
Traspasos coste adquisición	9	–	404	404
Deterioro del valor	19.6	–	119	119
31 de diciembre de 2025		39.266	9.008	48.274
Coste de adquisición		46.475	22.206	68.681
Amortización acumulada		(7.209)	(13.198)	(20.407)
Deterioro del valor acumulado		–	–	–

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el Grupo tiene destinadas al uso propio dos plantas del edificio situado en la

Avenida Diagonal, 532 de la ciudad de Barcelona, una planta del edificio situado en el Paseo de la Castellana, 52 de

la ciudad de Madrid, y parte de una planta del edificio situado en 42, rue Washington de la ciudad de París,

encontrándose el resto de estos edificios destinados al arrendamiento. El coste de las edificaciones que son

utilizadas para uso propio del Grupo se encuentra recogido en la partida "Inmuebles para uso propio".

Durante el ejercicio 2025, se ha traspasado desde el epígrafe de inversiones inmobiliarias del estado de situación

financiera consolidado de la sociedad dependiente SAS Maud un activo por importe de 404 miles de euros (Nota

9.1).

A 31 de diciembre de 2024, la sociedad dependiente Utopicus Innovación Cultural, S.L. vendió a la Sociedad

dominante los activos asociados a los espacios de oficinas flexibles propiedad de la Sociedad dominante, lo que

supuso un traspaso (coste adquisición y amortización acumulada) al epígrafe de inversiones inmobiliarias del estado

de situación financiera consolidado, por importe de 7.505 miles de euros (Nota 9). Asimismo, la sociedad

dependiente SFL traspasó 50 miles de euros del epígrafe de activos intangibles al inmovilizado material, del estado

de situación financiera consolidado.

En el ejercicio 2024, la sociedad dependiente Utopicus Innovación Cultural, S.L. revaluó la vida útil de los activos

asociados a un espacio de oficinas flexible, lo que generó el registro de un deterioro por valor de dichos activos por

importe de 119 miles de euros. En el ejercicio 2025 se ha revertido de dicho deterioro, por importe de 119 miles de

euros (Nota 4.3).

9. Inversiones inmobiliarias

Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado han sido los siguientes:


		Miles de Euros
	Nota	2025	2024
Saldo inicial		11.314.725	10.869.018
Adiciones por desembolsos posteriores capitalizados		210.171	165.140
Aportación no dineraria (Nota 1)	13.1	–	272.473
Adiciones derivadas de adquisiciones		1.473	–
Variación de perímetro (a participaciones por el método de la participación)	2.6 y 10	–	(47.932)
Enajenaciones o disposiciones por otra vía	19.5	(290)	–
Traspasos a y desde "Activos clasificados como mantenidos para la venta"	23	(466.136)	(56.263)
Ganancias / (Pérdidas) netas de los ajustes al valor razonable	19.7	146.611	106.106
Otros traspasos	8	(404)	7.505
Otros movimientos		(3.120)	(1.322)
Saldo final		11.203.030	11.314.725

9.1. Movimientos del ejercicio 2025

Las adiciones por desembolsos posteriores capitalizados corresponden a inversiones realizadas en activos

inmobiliarios, tanto en desarrollo como en explotación, por importe de 210.171 miles de euros, incluidos 9.956 miles

de euros de gastos financieros capitalizados (Nota 19.8.1).

Con fecha 10 de diciembre de 2025, la Sociedad dominante ha registrado 1.473 miles de euros de adiciones

derivadas de adquisiciones, por la compra de la planta 11 y dos plazas de parking del edificio de oficinas sito en

Gran Vía 30 de Madrid.

Con fecha 29 de diciembre de 2025, la sociedad dependiente Colonial Living, S.L.U., ha enajenado un piso sito en

Madrid por importe total de venta de 351 miles de euros, lo que ha supuesto el registro de un beneficio en el estado

de resultado consolidado de 49 miles de euros, incluidos los costes indirectos de la venta.

Adicionalmente, se han reclasificado tres inmuebles (dos de Madrid y uno de París) propiedad de la Sociedad

dominante y todas las viviendas de un edificio residencial en Madrid, propiedad de la sociedad dependiente Colonial

Living, S.L.U. al epígrafe de “Activos clasificados como mantenidos para la venta” del estado de situación financiera

consolidado por un importe total neto de 466.136 miles de euros.

Asimismo, se ha traspasado un activo de la sociedad dependiente SAS Maud al epígrafe de inmovilizado material del

estado de situación financiera consolidado por importe de 404 miles de euros (Nota 8).

Los otros movimientos corresponden a bajas por sustitución por importe total de 3.120 miles de euros.

9.2. Movimientos del ejercicio 2024

Las adiciones por desembolsos posteriores capitalizados correspondieron a inversiones realizadas en activos

inmobiliarios, tanto en desarrollo como en explotación, por importe de 165.140 miles de euros, incluidos 4.128 miles

de euros de gastos financieros capitalizados (Nota 19.8.1).

La aportación no dineraria correspondió a la aportación de inmuebles realizada por Criteria Caixa, S.A.U. y ciertas

sociedades filiales de esta, en el marco de la ampliación de capital descrita en la Nota 1, por importe conjunto de

272.473 miles de euros.

Con fecha 1 de enero de 2024 y como consecuencia de los acuerdos de socios firmados entre ambas partes, la

Sociedad dominante dejó de tener control sobre la sociedad dependiente Inmocol Torre Europa, S.A, que pasó a

contabilizarse mediante el método de la participación, lo que generó una baja de perímetro de 47.932 miles de euros

(Nota 10).

En el ejercicio 2024, se reclasificaron dos inmuebles y un local al epígrafe de “Activos clasificados como mantenidos

para la venta” del estado de situación financiera consolidado por un importe total neto de 56.263 miles de euros.

A 31 de diciembre de 2024, la sociedad dependiente Utopicus Innovación Cultural, S.L. vendió a la Sociedad

dominante los activos asociados a los espacios de oficinas flexibles propiedad de la Sociedad dominante, lo que

contablemente se materializó como un traspaso al epígrafe de inversiones inmobiliarias por importe de 7.505 miles

de euros (Nota 8).

Los otros movimientos correspondieron a bajas por sustitución por importe total de 1.322 miles de euros.

9.3. Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias

El epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultados consolidado recoge los

resultados por revalorización de las inversiones inmobiliarias, de acuerdo con valoraciones de expertos

independientes a 31 de diciembre de 2025 y 2024 (Notas 4.4 y 19.7).

9.4. Otra información

La superficie total (sobre y bajo rasante) de las inversiones inmobiliarias y el inmovilizado en curso es la siguiente:


	Superficie total (m ²) inversiones inmobiliarias
	Inversiones inmobiliarias		Inmovilizado en curso (**)		Total
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Barcelona (*)	370.822	368.894	28.287	30.660	399.109	399.554
Madrid	536.613	602.499	111.857	139.708	648.470	742.207
París (*)	357.739	377.613	80.561	85.054	438.300	462.667
	1.265.174	1.349.006	220.705	255.422	1.485.879	1.604.428

(*) Para el ejercicio 2025 y 2024, se incluye el 100% de la superficie de los inmuebles cuyas sociedades han sido consolidadas aplicando el método

de integración global.

(**) No se incluyen las superficies de 137.672 m² y 23.545 m² , correspondientes a los ejercicios 2025 y 2024 respectivamente, de activos inmobiliarios

registrados en el epígrafe de “Activos clasificados como mantenidos para la venta” (Nota 23).

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el Grupo no tiene entregados activos en garantía de préstamos hipotecarios.

10. Inversiones contabilizadas por el método de la participación

En este epígrafe del estado de situación financiera consolidado se incluyen las participaciones que mantienen las

sociedades del Grupo que cumplen las condiciones indicadas en la Nota 4.22.

Inmocol Torre Europa, S.A. -

La Sociedad dominante mantiene una participación del 50% del capital social de Inmocol Torre Europa, S.A. Esta

sociedad es propietaria de un inmueble sito en Barcelona con la finalidad de explotarlo en arrendamiento.

Mediante el acuerdo de los accionistas la Sociedad dominante tiene garantizados dos asientos en el Consejo de

Administración de Inmocol Torre Europa, S.A. y participa en todas las decisiones financieras y operativas

importantes, por lo que el Grupo ha determinado que ejerce influencia significativa sobre esta sociedad.

Adicionalmente, los otros accionistas de dicha sociedad tienen una opción de venta de sus acciones a Colonial

ejercitables en determinados periodos. El precio de ejercicio de dicha opción se determina a valor razonable, fijado a

partir del valor de mercado del inmueble de oficinas mantenido por dicha sociedad. En consecuencia, los estados

financieros consolidados adjuntos no recogen el impacto de dicha opción de venta si bien, se estima que su importe

no es significativo.

Science & Innovation District, SOCIMI, S.A. y S&I Advisory Co, S.L. -

Según lo descrito en la Nota 2.6, durante el ejercicio 2025, la Sociedad dominante se ha asociado con Stoneshield

Capital para crear una plataforma inmobiliaria paneuropea dedicada a ciencia e innovación (“Deeplabs”).

HQ América, SOCIMI, S.A. -

Finalmente, en el mes de diciembre de 2025, la Sociedad dominante ha adquirido el 24% de la sociedad HQ

América, SOCIMI, S.A., propietaria de un inmueble sito en la Avenida América de Madrid. La Sociedad dominante

tiene un miembro en el Consejo de administración, por lo que los administradores han considerado que la Sociedad

dominante tiene influencia significativa sobre la sociedad HQ América.

Las tablas siguientes proporcionan información financiera resumida de las participaciones en las mencionadas

sociedades. La información presentada refleja los importes presentados en los estados financieros de la asociada y

no la parte de la Sociedad dominante en esos importes. Se han modificado para reflejar los ajustes hechos por la

entidad cuando se usa el método de la participación, incluyendo ajustes al valor razonable y modificaciones por

diferencias en políticas contables.

Ejercicio 2025


	Miles de Euros
Conciliación con importes en libros	Inmocol Torre Europa, S.A.	Science & Innovation Districs, SOCIMI, S.A.	S&I Advisory Co, S.L.	HQ America, SOCIMI, S.A.
Activos no corrientes	52.078	356.751	64	87.897
Activos corrientes	4.169	17.366	57	2.195
Pasivos no corrientes	24.833	152.095	–	38.987
Pasivos corrientes	378	11.214	64	73
Activos netos	31.036	210.808	57	51.032

Activos netos iniciales a 1 de enero	29.246	–	–	–
Resultado del ejercicio	1.790	2.327	(47)	50
Otro resultado global	–	1.059	–	–
Otros movimientos	–	207.422	104	50.982
Dividendos pagados	–	–	–	–
Activos netos al cierre	31.036	210.808	57	51.032

Parte del grupo en %	50 %	95,5 %	50 %	24 %
Parte del grupo en miles de euros	15.518	201.322	29	12.248
Fondo de comercio	–	–	–	–
Importe en libros	15.518	197.143	29	12.283

Ejercicio 2024


	Miles de Euros
Conciliación con importes en libros	Inmocol Torre Europa, S.A.
Activos no corrientes	53.142
Activos corrientes	3.483
Pasivos no corrientes	26.850
Pasivos corrientes	529
Activos netos	29.246

Activos netos iniciales a 1 de enero
Modificación de perímetro (Nota 2.6)	25.764
Beneficio del ejercicio	3.299
Otro resultado global	183
Dividendos pagados	–
Activos netos al cierre	29.246

Parte del grupo en %	50 %
Parte del grupo en u.m.	14.623
Fondo de comercio	–
Importe en libros	14.623

11. Activos financieros

Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado han sido los siguientes:


		Miles de Euros
	31 de diciembre de 2024	Altas	Retiros	Variación de perímetro (a Inversiones método participación)	31 de diciembre de 2025

Depósitos y fianzas constituidos	19.490	1.113	(136)	–	20.467
Créditos a largo plazo	–	5.024	–	–	5.024
Total activos financieros no corrientes a coste amortizado	19.490	6.137	(136)	–	25.491
Otros instrumentos financieros	5.086	1.392	(1.095)	–	5.383
Total activos financieros no corrientes a valor razonable	5.086	1.392	(1.095)	–	5.383
Total activos financieros no corrientes	24.576	7.529	(1.231)	–	30.874

Depósitos y fianzas constituidos	10.525	(6.385)	–	–	4.140
Total activos financieros corrientes a coste amortizado	10.525	(6.385)	–	–	4.140
Otros instrumentos financieros	12	–	–	–	12
Total activos financieros corrientes a valor razonable	12	–	–	–	12
Total activos financieros corrientes	10.537	(6.385)	–	–	4.152


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2023	Altas	Retiros	Variación de perímetro (a Inversiones método participación)	31 de diciembre 2024

Depósitos y fianzas constituidos	21.992	40	(2.044)	(498)	19.490
Total activos financieros no corrientes a coste amortizado	21.992	40	(2.044)	(498)	19.490
Otros instrumentos financieros	3.711	1.689	(314)	–	5.086
Total activos financieros no corrientes a valor razonable	3.711	1.689	(314)	–	5.086
Total activos financieros no corrientes	25.703	1.729	(2.358)	(498)	24.576

Otros activos financieros	670	–	(670)	–	–
Depósitos y fianzas constituidos	–	10.525	–	–	10.525
Total activos financieros corrientes a coste amortizado	670	10.525	(670)	–	10.525
Otros instrumentos financieros	9	3	–		12
Total activos financieros corrientes a valor razonable	9	3	–	–	12
Total activos financieros corrientes	679	10.528	(670)	–	10.537

Los depósitos y fianzas corresponden, básicamente, a los depósitos efectuados en los organismos oficiales por las

fianzas cobradas por los arrendamientos de inmuebles de acuerdo con la legislación vigente. Los otros instrumentos

financieros corresponden a participaciones financieras en otras empresas.

12. Deudores comerciales y otros activos no corrientes

La composición de este epígrafe del activo corriente del estado de situación financiera consolidado es la siguiente:


		Miles de Euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Nota	Corriente	No Corriente	Corriente	No Corriente

Clientes por ventas y prestación de servicios	12.1	25.062	–	10.243	–
Clientes por venta de inmuebles	12.2	130	–	22.293	–
Periodificación incentivos al arrendamiento	12.3	19.259	163.827	21.733	155.906
Otros deudores		2.440	–	326	–
Otros activos		35.804	–	21.756	–
Deterioro del valor de créditos -
- Clientes por ventas y prestación de servicios		(7.208)	–	(6.776)	–
- Otros deudores		(147)	–	(147)	–
Total deudores comerciales y otras cuentas por cobrar		75.340	163.827	69.428	155.906

12.1. Clientes por ventas y prestación de servicios

Recoge, principalmente, las cantidades de las cuentas por cobrar de clientes del negocio de patrimonio del Grupo,

con períodos de facturación mensual, trimestral o anual, no existiendo a 31 de diciembre de 2025 y 2024 saldos

vencidos significativos no provisionados.

12.2. Clientes por ventas de inmuebles

Recoge, principalmente, las cantidades pendientes de cobro derivadas de las ventas de activos que se encuentran

debidamente avaladas.

12.3. Periodificación incentivos al arrendamiento

Recoge, el importe de los incentivos incluidos en los contratos de arrendamiento operativo (periodos de carencia,

etc.) ofrecidos por el Grupo a sus clientes, los cuáles son imputados al estado de resultados consolidado durante la

duración mínima del contrato de arrendamiento. Durante el ejercicio 2025, se han reclasificado 6.091 miles de euros

del epígrafe "Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar" al epígrafe "Activos clasificados como mantenidos

para la venta" tras los acuerdos adoptados por el consejo de administración de la Sociedad dominante.

12.4. Otros activos

A diciembre 2025, se han registrado anticipos a proveedores del establecimiento permanente de la Sociedad

dominante y de las sociedades dependientes en Francia por importe de 35.598 miles de euros. En el ejercicio 2024,

el importe ascendió a 20.868 miles de euros.

13. Patrimonio

13.1. Capital social

A 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, el capital social de la Sociedad dominante es de 1.568.362

miles de euros, representado por 627.344.687 acciones de 2,50 euros de valor nominal cada una de ellas.

Con fecha 3 de julio de 2024, quedó inscrita en el Registro Mercantil de Madrid la escritura pública relativa al

aumento de capital aprobado por la junta general extraordinaria de accionistas de la Sociedad dominante celebrada

el 12 de junio de 2024. Este aumento del capital social aprobado con exclusión del derecho de suscripción

preferente, y con cargo a aportaciones dinerarias y no dinerarias, consistió en la emisión y puesta en circulación de

87.729.050 nuevas acciones ordinarias de la Sociedad dominante, con un valor nominal unitario de 2,50 euros y una

prima de emisión de 384.091 miles de euros, de la misma clase y serie que las actualmente en circulación. La

contraprestación de dicha ampliación consistió en 350.000 miles de euros en efectivo y una serie de inmuebles

residenciales y de oficinas titularidad de Criteria Caixa, S.A.U. y determinadas sociedades filiales íntegramente

participadas por ésta, valorados en 272.473 miles de euros, resultando un importe total efectivo de 622.473 miles de

euros.

Según el detalle incluido en el apartado A.2 del informe Anual de Gobierno Corporativo de la Sociedad dominante del

ejercicio 2025, los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social de la Sociedad dominante,

tanto directas como indirectas, a 31 de diciembre de 2025 y 2024, eran los siguientes:


	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Número de acciones*	% de participación	Número de acciones*	% de participación

Nombre o denominación social del accionista:
Criteria Caixa, S.A.U.	108.661.558	17,32 %	108.661.558	17,32 %
Qatar Investment Authority ^(**)	102.675.757	16,37 %	102.675.757	16,37 %
Fernández González, Carlos ^(***)	80.028.647	12,76 %	80.028.647	12,76 %
Quaestor Holdings, S.A. ^(****)	50.608.520	8,07 %	50.608.520	8,07 %
Corporación financiera Alba, S.A.	31.419.968	5,01 %	31.419.968	5,01 %
Credit Agricole, S.A.	22.494.701	3,59 %	22.494.701	3,59 %
BlackRock Inc ^(*)	18.152.690	2,89 %	19.712.594	3,14 %

* La sociedad BlackRock Inc., con fecha 22 de septiembre de 2025, comunicó a la CNMV que pasó a tener una participación indirecta en el capital

social de Colonial SFL, SOCIMI, S.A. (anteriormente Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.) de un total de 2,893%, del cual son 2,639% de derechos de

voto atribuidos a las acciones, más 0,254% de derechos de voto a través de instrumentos financieros.

** Qatar Investment Authority es responsable de gestionar 21.782.588 acciones de la Sociedad dominante propiedad de la sociedad DIC Holding, LLC.

*** D. Carlos Fernández González controla la mayoría del capital y de los derechos de voto de Grupo Far-Luca, S.A. de C.V., entidad titular del Grupo

Finaccess, S.A.P.I. de C.V., y esta última controla a su vez a Finaccess Capital, S.A. de C.V., que controla a los accionistas directos Finaccess

Inmobiliaria, S.L. y Finaccess Capital Inversores, S.L.

**** Quaestor Holdings, S.A.(anteriormente denominada Puig, S.A.) que controla el capital de Exea Ventures, S.L.

No existe conocimiento por parte de la Sociedad dominante de otras participaciones sociales significativas.

La junta general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de junio de 2021, acordó autorizar al consejo de

administración para emitir, en nombre de la Sociedad dominante y en una o varias ocasiones, y por un plazo máximo

de 5 años, obligaciones convertibles en nuevas acciones de la Sociedad dominante u otros valores análogos que

puedan dar derecho, directa o indirectamente, a la suscripción de acciones de la Sociedad dominante, con expresa

atribución de la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente de los accionistas hasta un máximo del 20%

del capital social, así como de aumentar el capital en la cuantía necesaria para atender la conversión. El importe

máximo de la emisión o emisiones de los valores que pueden realizarse al amparo de la presente delegación no

podrá exceder en un importe conjunto de 500.000 miles de euros o su equivalente en otra divisa.

La junta general ordinaria de accionistas celebrada el 27 de mayo de 2025, acordó autorizar al consejo de

administración, conforme a lo dispuesto en el artículo 297.1 b) de la Ley de sociedades de capital, para aumentar el

capital social mediante aportaciones dinerarias hasta la mitad de la cifra del capital social, dentro del plazo máximo

de 5 años, en una o varias veces y en la oportunidad y cuantía que considere adecuadas. Dentro de la cuantía

máxima indicada, se atribuye al consejo de administración la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente

hasta un máximo del 20% del capital social.

13.2. Prima de emisión

A 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024 la prima de emisión asciende a 1.847.691 miles de euros.

13.3. Valores propios

El número de acciones propias de la Sociedad dominante en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:


	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Nº de acciones	Miles de Euros	Nº de acciones	Miles de Euros

Tramo libre	7.531.103	46.592	9.110.154	59.606
Contratos liquidez	229.064	1.487	265.968	1.581
Saldo final	7.760.167	48.079	9.376.122	61.187

13.3.1. Valores propios – Tramo libre

El número de acciones propias de la Sociedad dominante en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:


		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Nota	Nº de acciones	Miles de Euros	Nº de acciones	Miles de Euros

Saldo inicial		9.110.154	59.606	7.784.518	63.417
Entrega de acciones plan incentivos (Nota 21-d)	20	(128.556)	(811)	(175.398)	(1.429)
Otras adquisiciones		6.506.142	37.023	5.058.350	26.521
Otras entregas de acciones		–	–	(3.557.316)	(28.903)
Movimientos con minoritarios		(7.956.637)	(49.226)	–	–
Saldo final		7.531.103	46.592	9.110.154	59.606

Durante el ejercicio 2025, se han entregado 128.556 acciones a los beneficiarios del plan de incentivos a largo plazo

descrito en la Nota 20.1. Adicionalmente, tal y como se establece en las condiciones del plan, determinados

beneficiarios del plan han optado por entregar parte de sus acciones a la Sociedad dominante para hacer frente a la

tributación derivada de dicha entrega. Las acciones recibidas por este concepto han ascendido a 19.688.

Con fecha 27 de febrero de 2025 la Sociedad dominante comunicó el inicio de un programa de recompra de

6.506.142 acciones propias, representativas de un 0,41% del capital social por un importe efectivo de 37.048 miles

de euros, costes de adquisición incluidos, en el marco de la operación de fusión con SFL (Nota 1).

Adicionalmente, la Sociedad dominante ha entregado 7.956.637 acciones, con un coste asociado de 49.225 miles de

euros, en el marco de la operación de fusión con SFL (Nota 1). Dicha operación de fusión contempla el canje de 13

acciones de la Sociedad dominante por cada una de las acciones de la sociedad dependiente SFL.

La Sociedad dominante, en el ejercicio 2024 adquirió 5.000.000 acciones propias, representativas de un 0,80% del

capital social por un importe efectivo de 26.217 miles de euros, costes de adquisición incluidos, en el marco de la

colocación privada acelerada (Accelerated Bookbuild Offering) realizada por determinadas sociedades controladas

por el antiguo accionista Aguila LTD.

En el marco de la ampliación de capital realizada con Criteria Caixa, S.A.U. (Nota 1), la Sociedad entregó 3.418.734

acciones, con un coste asociado de 27.774 miles de euros, en compensación del dividendo pagado por la Sociedad

con carácter previo a la ampliación, y que no había sido considerado por las partes en el momento de determinar el

valor de la aportación , todo ello según lo establecido en el informe de los administradores y el informe del experto

independiente para la ampliación de capital.

Adicionalmente, en el marco de la oferta pública de adquisición por la totalidad de las acciones de SFL titularidad de

accionistas distintos de la Sociedad dominante y Predica realizada en 2021, la Sociedad dominante acordó con

determinados directivos de SFL beneficiarios de planes de acciones de SFL cuyas acciones aún no podían ser

dispuestas, la opción de canjear cada acción de SFL por 46,66 euros y 5 acciones de la Sociedad dominante. A

fecha 31 de diciembre de 2024, se adquirieron 26.784 acciones de SFL, que supusieron la entrega de 138.582

acciones de la Sociedad dominante y 1.259 miles de euros en efectivo.

13.3.2. Valores propios - Contratos de liquidez

La Sociedad dominante suscribe contratos de liquidez, con el objeto de favorecer la liquidez de las transacciones y la

regularidad de la cotización de las acciones.

El número de acciones propias de la Sociedad dominante incluidas en el contrato de liquidez y su coste de

adquisición es el siguiente:


	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Nº de acciones	Miles de Euros	Nº de acciones	Miles de Euros

Saldo inicial	265.968	1.581	209.247	1.511
Compra	12.588.395	69.703	19.199.909	107.922
Venta	(12.625.299)	(69.797)	(19.143.188)	(107.852)
Saldo final	229.064	1.487	265.968	1.581

13.4. Otras reservas

La tabla siguiente muestra un detalle de la partida del estado de situación financiera consolidado “Otras reservas” y

los movimientos en estas reservas durante el ejercicio:


	Miles de Euros
	Reserva legal	Otras reservas	Valoración de instrumento s financieros de cobertura	Pagos basados acciones	Transaccio nes con participacio nes no dominantes	Total

A31 de diciembre de 2024	91.559	185.157	200.057	29.713	7.593	514.079

Revalorización – bruto	–	–	37.147	–	–	37.147
Impuesto diferido	–	–	–	–	–	–
Participación no dominante en revalorización - bruto	–	–	–	–	–	–
Impuesto diferido	–	–	–	–	–	–
Otras reservas atribuibles a participaciones por el método de la participación	–	–	906	–	–	906
Reclasificación a resultados - bruto	–	–	(13.122)	–	–	(13.122)
Participación no dominante en reclasificación a resultados - bruto	–	–	–	–	–	–
Impuesto diferido	–	–	–	–	–	–
Otro resultado global	–	–	24.931	–	–	24.931
Traspaso a/desde ganancias acumuladas	15.333	–	–	–	–	15.333
Gastos aumento de capital	–	–	–	–	–	–
Variaciones de perímetro	–	–	–	–	(1.668)	(1.668)
Otras variaciones	–	(57)	10	(21.488)	–	(21.535)
Distribución de dividendo	–	(45.473)	–	–	–	(45.473)
Subvenciones	–	–	–	–	–	–

Transacciones con propietarios en su calidad de tales:
Pagos basados en acciones (Nota 20)	–	–	–	7.758	–	7.758
Transacciones con participaciones no dominantes	–	–	–	–	–	–
A 31 de diciembre de 2025	106.892	139.627	224.998	15.983	5.925	493.425


	Miles de Euros
	Reserva legal	Otras reservas	Valoración de instrumento s financieros de cobertura	Pagos basados acciones	Transaccio nes con participacio nes no dominantes	Total

A 31 de diciembre de 2023	70.273	142.009	214.929	22.167	12.894	462.272
						–
Revalorización – bruto	–	–	(6.409)	–	–	(6.409)
Impuesto diferido	–	–	–	–	–	–
Participación no dominante en revalorización - bruto	–	–	54	–	–	54
Impuesto diferido	–	–	–	–	–	–
Otras reservas atribuibles a participaciones por el método de la participación	–	–	183	–	–	183
Reclasificación a resultados - bruto	–	–	(8.399)	–	–	(8.399)
Participación no dominante en reclasificación a resultados - bruto	–	–	67	–	–	67
Impuesto diferido	–	–	–	–	–	–
Otro resultado global	–	–	(14.504)	–	–	(14.504)
Traspaso a/desde ganancias acumuladas	21.286	47.738	–	2.060	–	71.084
Gastos aumento de capital	–	(4.587)	–	–	–	(4.587)
Subvenciones	–	(3)	–	–	–	(3)

Transacciones con propietarios en su calidad de tales:						–
Pagos basados en acciones (Nota 20)	–	–	–	5.516	–	5.516
Transacciones con participaciones no dominantes	–	–	(368)	(30)	(5.301)	(5.699)
A 31 de diciembre de 2024	91.559	185.157	200.057	29.713	7.593	514.079

13.4.1. Reserva Legal

De acuerdo con el texto refundido de la Ley de sociedades de capital, debe destinarse una cifra igual al 10% del

beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que esta alcance, al menos, el 20% del capital social.

La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del capital ya

aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del capital social, esta

reserva solo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan otras reservas disponibles

suficientes para este fin.

A 31 de diciembre de 2024, la dotación a la reserva legal, incluida en la distribución de resultados del ejercicio 2023

de la Sociedad aprobada por la Junta general de accionistas de fecha 13 de junio de 2024, ascendió a 21.286 miles

de euros.

A 31 de diciembre de 2025, considerando la dotación a la reserva legal incluida en la distribución de resultados del

ejercicio 2024 de la Sociedad dominante aprobada por la Junta general ordinaria de accionistas de fecha 27 de mayo

de 2025, por importe de 15.333 miles de euros, la reserva legal ha ascendido hasta los 106.892 miles de euros, si

bien, a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales aún no se encuentra íntegramente constituida

(91.559 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).

13.4.2. Otras reservas

A 31 de diciembre de 2024, la Sociedad dominante mantenía 217.411 miles de euros de reservas voluntarias.

Adicionalmente, esta partida incluía la reserva de fusión generada por las operaciones realizadas en 2019, por

importe de 27.468 miles de euros de saldo deudor.

A 31 de diciembre de 2025, tras la distribución de resultados del ejercicio 2024 de la Sociedad dominante aprobada

por la Junta general ordinaria de accionistas de fecha 27 de mayo de 2025, la reserva voluntaria asciende a 217.411

miles de euros.

13.5. Ganancias acumuladas

Los movimientos en las ganancias acumuladas son los siguientes:


		Miles de Euros
	Nota	2025	2024

Saldo a 31 de diciembre del ejercicio anterior		1.808.375	1.725.573
Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante	5	344.449	307.395
Dotación a la reserva legal	13.4.1	(15.333)	(21.286)
Traspaso a/desde otras reservas	13.4.2	(45.473)	(47.971)
Partidas de otro resultado global reconocidas directamente en ganancias acumuladas:
Resultados por operaciones con acciones propias		(10.552)	(9.456)
Distribución de dividendo		(137.999)	(143.609)
Variaciones de perímetro		–	(881)
Otras ganancias/(pérdidas)		22.706	(1.390)
Saldo a 31 de diciembre		1.966.173	1.808.375

Los resultados por operaciones con acciones propias corresponden a las entregas de acciones propias a los

beneficiarios del plan de incentivos a largo plazo (Nota 20), calculados como la diferencia entre el valor contable de

las acciones entregadas y el importe de la obligación asumida por la Sociedad dominante (Nota 4.11), por

operaciones llevadas a cabo por el intermediario financiero al amparo del contrato de liquidez, así como por la

operación de entrega de acciones propias de la Sociedad dominante a los accionistas minoritarios de SFL en el

marco de la fusión entre la Sociedad Dominante y SFL (Notas 1 y 2.6), calculados como la diferencia entre el valor

acordado en el proyecto de fusión y el importe de la obligación asumida por la Sociedad dominante.

13.6. Participaciones no dominantes

El movimiento habido en este epígrafe del estado de situación financiera consolidado adjunto es el siguiente:


	Miles de Euros
	Inmocol Torre Europa, S.A.	Participadas en Francia	Total
Saldo a 31 de diciembre de 2023	13.135	998.511	1.011.646
Resultado del ejercicio (Nota 19.9)	–	83.151	83.151
Dividendos y otros	–	(36.307)	(36.307)
Modificaciones de perímetro (Nota 2.6)	(13.135)	3.303	(9.832)
Instrumentos financieros de cobertura	–	(121)	(121)
Saldo a 31 de diciembre de 2024	–	1.048.537	1.048.537
Resultado del ejercicio (Nota 19.9)	–	45.836	45.836
Dividendos y otros	–	(56.303)	(56.303)
Modificaciones de perímetro (Nota 2.6)	–	(59.722)	(59.722)
Instrumentos financieros de cobertura	–	–	–
Saldo a 31 de diciembre de 2025	–	978.348	978.348

El detalle de los conceptos incluidos en la partida “Dividendos y otros” se detalla en el siguiente cuadro:


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Dividendo pagado por las sociedades dependientes del subgrupo SFL a participaciones no dominantes	(56.834)	(36.387)
Otros	531	80
Total	(56.303)	(36.307)

La Sociedad dominante mantiene los siguientes pactos de accionistas con Prédica:

- La Sociedad dominante, a través de su establecimiento permanente mantiene participaciones no

dominantes del 49% en las sociedades SCI Paul Cézanne, SCI 103 Grenelle, SAS Cloud y SAS Champs-

Elysées, para las que la Sociedad dominante y Prédica firmaron un nuevo acuerdo de accionistas. En base

al pacto de accionistas, en el que se cumplen las condiciones para calificar dichas participaciones como de

control (las decisiones que afectan de forma más relevantes a las sociedades están controladas por la

Sociedad dominante), la Sociedad dominante tiene el control exclusivo de las cuatro sociedades. En

consecuencia, el Grupo ha consolidado las cuatro sociedades dependientes por integración global.

13.6.1. Información financiera resumida de las principales sociedades dependientes con participaciones no

dominantes

En la siguiente tabla se muestra la información financiera resumida para las principales sociedades dependientes

con participaciones no dominantes:


		Miles de Euros
Sociedad dependiente	% no dominante	Activo no corriente	Activo corriente	Pasivo no corriente	Pasivo corriente	Ingresos ordinarios	Resultado del ejercicio	Resultado global total	Flujos de efectivo
SCI 103 Grenelle	49,00 %	318.481	11.347	4.692	3.177	12.035	3.501	6.360	6.307
SCI Paul Cézanne	49,00 %	620.606	11.566	3.812	5.025	22.224	18.067	35.276	16.762
SAS Cloud	49,00 %	706.168	16.908	4.440	25.586	22.893	12.017	22.803	11.021
SAS 92 Champs Elysées	49,00 %	361.235	16.561	3.773	683	12.979	13.733	26.782	14.021

14. Deudas con entidades de crédito, otros pasivos financieros y emisión de

obligaciones y valores similares

El detalle de estos epígrafes del estado de situación financiera consolidado por tipo de deuda y vencimientos es el


31 de diciembre de 2025	Miles de Euros
	Corriente	No corriente						Total
	Menor 1 año	Entre 1 y 2 años	Entre 2 y 3 años	Entre 3 y 4 años	Entre 4 y 5 años	Mayor de 5 años	Total no corriente	Total

Deudas con entidades de crédito:
Pólizas	–	–	–	–	–	–	–	–
Préstamos	–	–	–	300.000	–	–	300.000	300.000
Financiación sindicada	–	–	–	–	–	–	–	–
Intereses	445	–	–	–	–	–	–	445
Gastos formalización deudas	(2.395)	(2.133)	(2.286)	(2.198)	(1.030)	–	(7.647)	(10.042)
Total deudas con entidades de crédito	(1.950)	(2.133)	(2.286)	297.802	(1.030)	–	292.353	290.403
Otros pasivos financieros	21.684	–	–	–	–	–	–	21.684
Total otros pasivos financieros	21.684	–	–	–	–	–	–	21.684
Total deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros	19.734	(2.133)	(2.286)	297.802	(1.030)	–	292.353	312.087
Emisión de obligaciones y valores similares:
Emisiones de bonos	700.000	599.000	1.099.000	1.125.000	500.000	800.000	4.123.000	4.823.000
Intereses	43.888	–	–	–	–	–	–	43.888
Gastos formalización deudas	(13.442)	(11.033)	(9.294)	(7.076)	(2.245)	(1.690)	(31.338)	(44.780)
Total emisión de obligaciones y valores similares	730.446	587.967	1.089.706	1.117.924	497.755	798.310	4.091.662	4.822.108
Emisión de pagarés	–	–	–	–	–	–	–	–
Total emisión de pagarés	–	–	–	–	–	–	–	–
Total	750.180	585.834	1.087.420	1.415.726	496.725	798.310	4.384.015	5.134.195


31 de diciembre de 2024	Miles de Euros
	Corriente	No corriente						Total
	Menor 1 año	Entre 1 y 2 años	Entre 2 y 3 años	Entre 3 y 4 años	Entre 4 y 5 años	Mayor de 5 años	Total no corriente	Total

Deudas con entidades de crédito:
Pólizas	–	–	–	–	–	–	–	–
Préstamos	–	–	–	–	300.000	–	300.000	300.000
Financiación sindicada	–	–	–	–	–	–	–	–
Intereses	635	–	–	–	–	–	–	635
Gastos formalización deudas	(2.753)	(2.702)	(2.525)	(2.368)	(1.233)	–	(8.828)	(11.581)
Total deudas con entidades de crédito	(2.118)	(2.702)	(2.525)	(2.368)	298.767	–	291.172	289.054
Otros pasivos financieros	2.473	–	–	–	–	–	–	2.473
Total otros pasivos financieros	2.473	–	–	–	–	–	–	2.473
Total deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros	355	(2.702)	(2.525)	(2.368)	298.767	–	291.172	291.527
Emisión de obligaciones y valores similares:	–	–	–	–	–	–	–	–
Emisiones de bonos	1.000.000	700.000	599.000	1.099.000	1.125.000	–	3.523.000	4.523.000
Intereses	26.464	–	–	–	–	–	–	26.464
Gastos formalización deudas	(11.678)	(10.222)	(8.759)	(5.767)	(3.481)	–	(28.229)	(39.907)
Total emisión de obligaciones y valores similares	1.014.786	689.778	590.241	1.093.233	1.121.519	–	3.494.771	4.509.557
Emisión de pagarés	185.000	–	–	–	–	–	–	185.000
Total emisión de pagarés	185.000	–	–	–	–	–	–	185.000
Total	1.200.141	687.076	587.716	1.090.865	1.420.286	–	3.785.943	4.986.084

Los cambios en el endeudamiento financiero neto acaecido durante los ejercicios 2025 y 2024, surgidos de flujos de

efectivo, se presentan en la siguiente tabla:


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2024	Flujos de efectivo	31 de diciembre de 2025

Pólizas	–	–	–
Préstamos	300.000	–	300.000
Financiación sindicada	–	–	–
Emisión de pagarés	185.000	(185.000)	–
Emisiones de bonos	4.523.000	300.000	4.823.000
Endeudamiento financiero bruto (nominal deuda bruta)	5.008.000	115.000	5.123.000
Efectivo y medios equivalentes	(542.717)	392.326	(150.391)
Endeudamiento financiero neto	4.465.283	507.326	4.972.609


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2023	Flujos de efectivo	Var. perímetro inversiones contabilizadas método de la participación (Nota 2.6)	31 de diciembre de 2024

Pólizas	375	(375)	–	–
Préstamos	324.200	–	(24.200)	300.000
Financiación sindicada	105.000	(105.000)	–	–
Emisión de pagarés	292.000	(107.000)	–	185.000
Emisiones de bonos	4.580.200	(57.200)	–	4.523.000
Endeudamiento financiero bruto (nominal deuda bruta)	5.301.775	(269.575)	(24.200)	5.008.000
Efectivo y medios equivalentes	(437.790)	(104.927)	–	(542.717)
Endeudamiento financiero neto	4.863.985	(374.502)	(24.200)	4.465.283

14.1. Emisiones de obligaciones simples de la Sociedad dominante

El detalle de las emisiones de obligaciones simples realizadas por la Sociedad dominante es el siguiente:


				Miles de Euros
Fecha de la emisión	Duración	Vencimiento	Cupón fijo pagadero anualmente	Importe inicial de la emisión	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

10-11-16	10 años	11-2026	1,875 %	50.000	50.000	50.000
28-11-17	8 años	11-2025	1,625 %	500.000	–	500.000
28-11-17	12 años	11-2029	2,500 %	300.000	500.000	500.000
17-04-18	8 años	04-2026	2,000 %	650.000	650.000	650.000
29-05-18	7 años	05-2025	1,500 %	500.000	–	500.000
05-06-20	7 años	06-2027	1,500 %	599.000	599.000	599.000
14-10-20	8 años	10-2028	1,350 %	500.000	500.000	500.000
22-06-21	8 años	06-2029	0,750 %	625.000	625.000	625.000
21-10-21	6,5 años	04-2028	0,500 %	599.000	599.000	599.000
22-01-25	5 años	01-2030	3,250 %	500.000	500.000	–
23-09-25	6 años	09-2031	3,125 %	800.000	800.000	–
Total emisiones					4.823.000	4.523.000

Durante el ejercicio 2025, y al amparo del programa EMTN (European Medium Term Note), la Sociedad dominante

ha llevado a cabo dos emisiones de obligaciones simples. La primera, realizada en enero de 2025, ha ascendido a

un importe nominal de 500.000 miles de euros, con un cupón anual del 3,25% y vencimiento en enero de 2030. La

segunda emisión ha tenido lugar en septiembre de 2025, por un importe nominal de 800.000 miles de euros, con un

cupón anual del 3,125% y vencimiento en septiembre de 2031.

En los meses de mayo y noviembre de 2025, se ha procedido al reembolso de las emisiones de obligaciones por

importe de 500.000 miles de euros cada una, cuyos vencimientos se produjeron con fechas 29 de mayo de 2025 y

28 de noviembre de 2025.

Las emisiones de obligaciones de fecha de emisión 14 de octubre de 2020 y 22 de junio de 2021 fueron admitidas a

negociación en el mercado regulado (AIAF Fixed Income Securities Market) de la Bolsa de Madrid (CNMV). Las

emisiones de obligaciones de fecha 5 de junio de 2020 y 21 de octubre de 2021 constituyen obligaciones no

subordinadas y sin ninguna preferencia entre ellas, y se han admitido a cotización en el mercado regulado de

Euronext París. El resto de las emisiones de obligaciones en el mercado regulado (Main Securities Market) de la

Bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange).

Todas las emisiones de obligaciones en circulación están sujetas al marco de referencia de financiación verde

(Green Financing Framework) publicado en el mes de noviembre de 2024, cuyos pilares son la eficiencia energética,

la prevención y reducción de las emisiones de carbón de los activos del Grupo.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el valor razonable de los bonos emitidos por la Sociedad dominante es de

4.705.891 y 4.357.694 miles de euros, respectivamente.

14.1.1. Programa European Medium Term Note -

Con fecha 5 de octubre de 2016 la Sociedad dominante registró en la bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange) un

programa EMTN (European Medium Term Note) por importe de 3.000.000 miles de euros, ampliado posteriormente

hasta los 7.000.000 miles de euros, con una vigencia de 12 meses. Con fecha 10 de septiembre de 2025, la bolsa de

Irlanda ha aprobado la inscripción de la renovación del programa en los registros oficiales del Folleto de Base de

Renta Fija (Euro Medium Term Note Programme) de la Sociedad dominante.

14.1.2. Cumplimiento de ratios financieras -

Las obligaciones simples actualmente vigentes, a excepción de las obligaciones de fechas 5 de junio de 2020 y 21

de octubre de 2021, establecen la necesidad de cumplimiento, a 30 de junio y a 31 de diciembre de cada año, de

determinadas ratios financieras. A 31 de diciembre de 2025 y 2024 se cumplen las citadas ratios, y no hay pasivos

adicionales que resulten exigibles.

14.2. Emisión de pagarés de la Sociedad dominante

La sociedad dominante registró en la Bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange) en el mes de diciembre 2018, un

programa de papel comercial (European Commercial Paper) por un límite máximo de 300.000 miles de euros con

vencimiento a corto plazo, ampliado posteriormente a 500.000 miles de euros. Dicho programa ha sido renovado el 6

de noviembre del 2025. A 31 de diciembre de 2025 y 2024 no hay emisiones vivas.

A su vez, la Sociedad dominante, a través de su establecimiento permanente en Francia registró en el mes de

septiembre de 2018, un programa de emisión de pagarés (NEU CP) por un importe máximo de 500.000 miles de

euros con vencimiento a corto plazo. Dicho programa ha sido renovado en el mes de mayo del 2025. A 31 de

diciembre de 2025 no hay emisiones vivas. El saldo vivo a 31 de diciembre de 2024 ascendía a 185.000 miles de

euros.

14.3. Líneas de crédito de la Sociedad dominante

El detalle de las líneas de crédito de la Sociedad dominante se detalla en el siguiente cuadro:


		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Miles de Euros	Vencimiento	Límite	Nominal Dispuesto	Límite	Nominal Dispuesto

Línea de crédito sindicada	06-2030	1.000.000	–	1.000.000	–
Línea de crédito sindicada	06-2030	835.000	–	835.000	–
Línea de crédito 1	06-2027	–	–	145.000	–
Línea de crédito 2	07-2027	–	–	140.000	–
Línea de crédito 3	06-2029	–	–	100.000	–
Línea de crédito 4	10-2025	–	–	100.000	–
Línea de crédito 5	12-2028	100.000	–	100.000	–
Línea de crédito 6	03-2027	100.000	–	100.000	–
Línea de crédito 7	11-2027	50.000	–	50.000	–
Total línea de crédito de la Sociedad dominante		2.085.000	–	2.570.000	–

Con fecha 28 de junio de 2024 se formalizó una novación de la línea de crédito sindicada de 1.000.000 miles de

euros con un vencimiento de 5 años (hasta junio de 2029), ampliable en formato 1+1, mejorando el margen aplicable

sobre el EURIBOR y actualizando las ratios financieras. Dicha línea tiene la condición de sostenible por estar su

margen referenciado a diferentes ratios de sostenibilidad. A 31 de diciembre de 2024, se cumplieron todos los todos

los objetivos de sostenibilidad, lo que ha supuesto una reducción del margen en 3 puntos básicos. Durante el mes de

junio de 2025, se ha ejecutado la opción de primera extensión del vencimiento por un año adicional, hasta junio de

2030.

Durante el mes de abril del 2025, se ha hecho efectiva la segunda extensión, por un año, de la línea de crédito

sindicada de 835.000 miles de euros hasta junio del 2030. Esta línea tiene la calificación de sostenible que incluye

tres indicadores de rendimiento ESG.

Adicionalmente, se han cancelado anticipadamente líneas de crédito que se encontraban totalmente disponibles por

importe de 485.000 miles de euros.

El tipo de interés fijado para las líneas de crédito es variable con un margen referenciado al EURIBOR.

14.3.1. Cumplimiento de ratios financieras –

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 la Sociedad dominante cumple con todas las ratios financieras y no hay pasivos

adicionales que resulten exigibles.

14.4. Otros préstamos

El Grupo mantiene otros préstamos sin garantía hipotecaria. Los límites totales y los saldos dispuestos se detallan a

continuación:


		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Miles de euros	Vencimiento	Límite	Nominal Dispuesto	Límite	Nominal Dispuesto

Otro préstamo 1	12-2029	300.000	300.000	300.000	300.000

Total otros préstamos		300.000	300.000	300.000	300.000

14.4.1. Cumplimiento de ratios financieras

El préstamo está sujeto al cumplimiento de determinadas ratios financieras, con periodicidad semestral. A 31 de

diciembre de 2025 y 2024, cumple las ratios financieras previstas en el contrato de financiación y no hay pasivos

adicionales que resulten exigibles.

14.5. Garantías entregadas

A 31 de diciembre de 2025, el Grupo tiene avales concedidos a organismos oficiales, clientes y proveedores por

importe de 5.733 miles de euros (6.680 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).

Del resto de avales entregados, la principal garantía concedida, por importe de 4.804 miles de euros, corresponde a

compromisos adquiridos por la sociedad Asentia. En este sentido, la Sociedad dominante y la sociedad Asentia

mantienen un acuerdo firmado por el cual, en caso de ejecución de alguno de los avales, Asentia deberá resarcir a la

Sociedad dominante de cualquier perjuicio sufrido en un plazo máximo de 15 días.

14.6. Efectivo y medios equivalentes

El efectivo y medios equivalentes de efectivo incluyen el efectivo en banco y en caja, así como inversiones de renta

fija y/o del mercado monetario de gran liquidez que serán fácilmente convertibles a cantidades conocidas de efectivo

con vencimientos de tres meses o menos, así como inversiones en mercado monetario de gran liquidez y depósitos

bancarios a mayor plazo, pero con vencimientos o periodos contractuales de rescate de tres meses o menos sin

penalización. Debido a la alta calidad crediticia y la naturaleza del corto plazo de estas inversiones por sus

condiciones de rescate existe un riesgo insignificante de cambio de valor. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, dicho

epígrafe recoge efectivo y medios equivalentes por importes de 150.391 y 542.717 miles de euros, respectivamente,

según el siguiente detalle:


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Efectivo en bancos y cajas	53.348	100.130
Otros equivalentes al efectivo	97.043	442.587
Total	150.391	542.717

De la partida de “Efectivo en bancos y cajas”, el importe de 1.618 miles de euros es de uso restringido o se

encuentra pignorado a 31 de diciembre de 2025 (2024: 1.461 miles de euros).

14.7. Gastos de formalización de deudas

El Grupo ha registrado durante el ejercicio 2025 y 2024 en el estado de resultado consolidado 5.582 y 5.627 miles de

euros, respectivamente, correspondientes a los gastos de formalización amortizados durante el ejercicio (Nota 19.8).

14.8. Interés de financiación

El tipo de interés medio del Grupo en el ejercicio 2025 ha sido del 1,69% (1,42% en 2024) o del 2,00% incorporando

la periodificación de comisiones (1,78% en 2024). El tipo de interés medio de la deuda del Grupo vigente a 31 de

diciembre de 2025 (spot) es del 1,91% (1,70% a 31 de diciembre de 2024).

El importe de los intereses devengados pendientes de pago registrado en el estado de situación financiera

consolidado asciende a:


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Obligaciones	43.888	26.464
Deudas con entidades de crédito	445	635
Total	44.333	27.099

14.9. Gestión del capital y política de gestión de riesgos

Las empresas que operan en el sector inmobiliario requieren un importante nivel de inversión para garantizar el

desarrollo de sus proyectos y el crecimiento de su negocio mediante la adquisición de inmuebles en patrimonio y/o

suelo.

La estructura financiera del Grupo requiere diversificar sus fuentes de financiación tanto en entidades como en

productos y en vencimiento, con el objetivo de asegurar la continuidad de sus sociedades como negocios rentables y

poder maximizar el retorno a los accionistas.

14.10. Política de gestión de riesgos financieros

El Grupo realiza una gestión eficiente de los riesgos financieros con el objetivo de disponer de una adecuada

estructura financiera que permita mantener altos niveles de liquidez, minimizar el coste de financiación, disminuir la

volatilidad por cambios de capital y garantizar el cumplimiento de sus planes de negocio.

Riesgo de tipo de interés: La política de gestión del riesgo tiene el objetivo de limitar y controlar el impacto de las

variaciones de los tipos de interés sobre el resultado y los flujos de caja, manteniendo el nivel de endeudamiento y el

coste global de la deuda acordes con la calificación crediticia del Grupo.

Para conseguir este objetivo se contratan, si es preciso, instrumentos de cobertura de tipo de interés para cubrir las

posibles oscilaciones del coste financiero. La política del Grupo es contratar instrumentos que cumplan con lo

previsto en la normativa contable para ser considerados como cobertura contable eficiente, y así registrar sus

variaciones del valor de mercado directamente en el otro resultado consolidado del Grupo. A 31 de diciembre de

2025 y 2024 , el porcentaje de deuda cubierta o a tipo fijo sobre el total de deuda del Grupo, se sitúa en el 100%.

Riesgo de liquidez: Para gestionar el riesgo de liquidez y atender a las diversas necesidades de fondos el Grupo

realiza, partiendo del presupuesto anual de tesorería, el seguimiento mensual de las previsiones de tesorería.

El Grupo considera los siguientes factores mitigantes para la gestión del riesgo de liquidez: (i) la generación de caja

recurrente en los negocios en los que el Grupo basa su actividad; (ii) la capacidad de renegociación y obtención de

nuevas líneas de financiación basadas en los planes de negocio a largo plazo y (iii) la calidad de los activos del

Grupo.

Eventualmente pueden producirse excesos de tesorería que permiten tener líneas de crédito sin disponer o bien

depósitos de máxima liquidez y sin riesgo. A 31 de diciembre de 2025, el Grupo dispone de suficientes líneas de

financiación para atender sus vencimientos a corto plazo. El Grupo no contrata productos financieros de alto riesgo

como método para invertir las puntas de tesorería.

Riesgos de contraparte: el Grupo mitiga este riesgo efectuando las operaciones financieras con instituciones de

primer nivel, así como accediendo al mercado de deuda mediante emisiones de bonos.

Riesgo de crédito: el Grupo analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar al riesgo de mora,

llevando a cabo un seguimiento de la liquidación de los créditos y, en su caso, del registro de los deterioros de los

créditos para los que se estima que existe riesgo de mora.

15. Instrumentos financieros derivados

En la siguiente tabla se detallan los instrumentos financieros y el valor razonable de cada uno de ellos:


					Miles de Euros
	Sociedad	Tipo de interés	Liquidación anticipada	Vencimiento	Nominal	Valor razonable – Activo / (Pasivo) (*)
Coberturas de flujos de efectivo-
Swap	Colonial SFL	2,4240 %	–	2029	100.000	(613)
Swap	Colonial SFL	2,4925 %	–	2029	200.000	(1.231)

Coberturas de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas-
Swap	Colonial SFL	2,4500 %	2027	2032	173.500	3.590
Swap	Colonial SFL	2,4173 %	2027	2032	173.300	3.721
Swap	Colonial SFL	2,4820 %	2028	2033	213.500	4.851
Swap	Colonial SFL	2,4709 %	2028	2033	213.350	4.949
Swap	Colonial SFL	2,6400 %	2028	2033	102.750	1.884
Swap	Colonial SFL	2,4995 %	2028	2033	101.470	2.468
Swap	Colonial SFL	2,3890 %	2026	2031	250.000	2.611
Swap	Colonial SFL	2,4035 %	2026	2031	250.000	2.441
Total a 31 de diciembre de 2025					1.777.870	24.671

(*) Se incluyen los intereses devengados de las coberturas de flujos de efectivo.


					Miles de Euros
	Sociedad	Tipo de interés	Liquidación anticipada	Vencimiento	Nominal (Miles de Euros)	Valor razonable – Activo / (Pasivo)(*) (Miles de Euros)
Coberturas de flujos de efectivo-
Swap	SFL	2,6250%	–	2027	100.000	(1.417)
Swap	SFL	2,4920%	–	2029	100.000	(1.566)
Swap	SFL	2,4240%	–	2029	100.000	(1.244)
Swap	SFL	2,4925%	–	2029	200.000	(3.137)
Coberturas de flujos de efectivo de transacciones futuras previstas-
Swap	Colonial	2,2790%	2025	2030	747.500	(1.707)
Swap	Colonial	2,4500%	2027	2032	173.500	(255)
Swap	Colonial	2,4173%	2027	2032	173.300	(124)
Swap	Colonial	2,4820%	2028	2033	213.500	(393)
Swap	Colonial	2,4709%	2028	2033	213.350	(297)
Swap	Colonial	2,6400%	2028	2033	102.750	(801)
Swap	Colonial	2,4995%	2028	2033	101.470	(205)
Swap	SFL	2,3750%	2025	2030	100.000	(1.103)
Total a 31 de diciembre de 2024					2.325.370	(12.249)

(*) Se incluyen los intereses devengados de las coberturas de flujos de efectivo, por importe de 171 miles de euros de saldo deudor.

Durante el primer semestre del 2025 han vencido coberturas de flujo de efectivo de transacciones futuras previstas

por importe de 747.500 miles de euros y se han contratado coberturas de flujo flujo de efectivo de transacciones

futuras previstas por importe de 250.000 y 250.000 miles de euros.

Durante el primer semestre de 2025 se han cancelado y discontinuado en SFL coberturas de flujo de efectivo por

importe de 300.000 miles de euros.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 se ha registrado en el epígrafe de “Gastos financieros” del estado de resultado

consolidado (Nota 19.8), 13.122 y 8.399 miles de euros, respectivamente, de ingreso, por el reciclaje de las

coberturas forward starting canceladas. Así mismo, en dicho epígrafe se ha registrado en el ejercicio 2025, 418 miles

de euros, de gasto financiero correspondiente a intereses de las coberturas vigentes (2024: 6.073 miles de euros de

ingreso financiero).

15.1. Contabilidad de coberturas

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, la Sociedad dominante aplica la contabilidad de cobertura a diversos

instrumentos financieros derivados.

A 31 de diciembre de 2025, el impacto acumulado reconocido directamente en el patrimonio neto del estado de

situación financiera consolidado por la contabilización de cobertura (Nota 13.4) ha ascendido a un saldo acreedor de

224.998 miles de euros, una vez reconocido el impacto fiscal y los ajustes de consolidación. A 31 de diciembre de

2024, el impacto registrado ascendió a un saldo acreedor de 200.057 miles de euros (Nota 13.4).

15.2. Valor razonable de los instrumentos financieros derivados

El valor razonable de los instrumentos financieros derivados ha sido calculado en base a una actualización de flujos

de caja futuros estimados en base a una curva de tipos de interés y a la volatilidad asignada a 31 de diciembre de

2025, usando las tasas de descuento apropiadas establecidas por un tercero experto independiente.

Variaciones de +/- 25 puntos básicos en la curva de los tipos de interés obtienen un efecto sobre el valor razonable

de los instrumentos financieros derivados de 21.500 y -21.912 miles de euros, respectivamente (2024: 25.812 y

-26.338 miles de euros, respectivamente).

16. Acreedores comerciales y otros pasivos no corrientes

El desglose de estos epígrafes por naturaleza y vencimientos de los estados de situación financiera consolidados es

el siguiente:


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Corriente	No Corriente	Corriente	No corriente

Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar	92.891	–	89.185	–
Acreedores por compra de inmuebles	163	–	269	–
Anticipos	26.584	–	34.661	–
Fianzas y depósitos recibidos	–	90.250	–	82.863
Deudas con la Seguridad Social	2.049	–	3.042	–
Ingresos anticipados	3.434	–	6.364	–
Otros acreedores y pasivos	9.765	58	10.707	158
Total	134.886	90.308	144.228	83.021

16.1. Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar

Recoge, principalmente, los importes pendientes de pago por las compras comerciales realizadas por el Grupo, y

sus costes relacionados.

16.2. Acreedores por compra de inmuebles

Recoge las deudas derivadas de adquisiciones de participaciones y/o inmuebles de la Sociedad dominante en

España.

16.3. Anticipos de clientes

Los anticipos no corrientes recogen, principalmente, los importes cobrados anticipadamente por parte de los clientes

de la Sociedad dominante y de las sociedades dependientes francesas. A 31 de diciembre de 2025 y 2024 ascendía

a 25.536 miles de euros y 29.538 miles de euros.

16.4. Fianzas y depósitos recibidos

Recoge fundamentalmente los importes entregados por los arrendatarios en concepto de garantía.

16.5. Ingresos anticipados

Recoge el importe de las cantidades recibidas por el establecimiento permanente de la Sociedad dominante en

concepto de derechos de entrada, que corresponden a cantidades facturadas por arrendatarios para la reserva de un

espacio singular, y que se reconocen como ingreso de forma lineal durante la duración mínima del contrato de

arrendamiento correspondiente.

16.6. Período medio de pago a proveedores y acreedores comerciales

A continuación se detalla la información requerida por la Ley 18/2022, de 28 de septiembre, de creación y

crecimiento de empresas y por la disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se

modifica la Ley de sociedades de capital para la mejora del gobierno corporativo, y que modifica la disposición

adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio, de modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre por la que se

establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales, todo ello de acuerdo con lo

establecido en la resolución de 29 de enero de 2016 del instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC)

sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales consolidadas en relación con el periodo

medio de pago a proveedores en operaciones comerciales, de las distintas sociedades españolas que integran el

grupo.


	2025	2024
	Días	Días
Periodo medio de pago a proveedores	38	38
Ratio de operaciones pagadas	24	38
Ratio de operaciones pendientes de pago	37	30
	Importe (Miles de Euros)
Total pagos realizados	118.316	122.012
Total número de facturas pagadas	21.957	19.983
Total pagos pendientes	9.180	9.846
Total pagos realizados dentro del plazo máximo legal	104.569	105.837
Total pagos realizados dentro del plazo máximo legal sobre el total de pagos realizados	88,4 %	86,7 %
Total facturas pagadas dentro del plazo máximo legal	21.288	19,128
Total facturas pagadas dentro del plazo máximo legal sobre el total de facturas pagadas	97,0 %	95,7 %

Los datos expuestos en el cuadro anterior sobre pagos a proveedores hacen referencia a aquellos que por su

naturaleza son acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes y servicios, de modo que se

incluyen los datos relativos a determinadas partidas de los “Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar” del

estado de situación financiera consolidado.

Con fecha 26 de julio de 2013 entró en vigor la Ley 11/2013 de medidas de apoyo al emprendedor, de estímulo del

crecimiento y de la creación de empleo, que modifica la Ley de morosidad (Ley 3/2004, de 29 de diciembre). Esta

modificación establece que el periodo máximo de pago a proveedores, a partir del 29 de Julio de 2013 será de 30

días, a menos que exista un contrato entre las partes que lo eleve como máximo a 60 días.

En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, estos corresponden principalmente a

pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los cuales se abonan dentro del plazo

establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas.

17. Provisiones y activos y pasivos contingentes

El movimiento de los epígrafes del estado de situación financiera consolidado “Provisiones corrientes” y “Provisiones

no corrientes” y su correspondiente detalle, es el siguiente:


	Miles de Euros
	No corrientes	Corrientes
	Provisiones de personal	Provisiones por riesgos y otras provisiones
Saldo inicial	1.509	6.874
Dotaciones	(77)	–
Retrocesión	–	(3.350)
Traspaso	26	(26)
Saldo final	1.458	3.498

17.1. Provisiones no corrientes

Incluye los importes correspondientes a las indemnizaciones por jubilación y a las gratificaciones por antigüedad

correspondientes a empleados del establecimiento permanente de la Sociedad dominante (Nota 4.11) por importe de

1.112 miles de euros a 31 de diciembre de 2025 (1.083 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).

17.2. Provisiones corrientes

Las provisiones corrientes recogen una estimación de diversos riesgos futuros de la Sociedad dominante.

18. Situación fiscal

18.1. Opción por el Régimen Fiscal SOCIMI y SIIC

Con fecha 30 de junio de 2017, la Sociedad dominante optó por el régimen fiscal SOCIMI (Nota 1). SFL estaba

acogida desde el 1 de enero de 2003 al régimen fiscal francés aplicable a las sociedades de inversión inmobiliaria

cotizadas (en adelante régimen SIIC). Con la fusión por absorción de SFL por parte la Sociedad dominante, Colonial

ha pasado a tener un establecimiento permanente en Francia que mantiene la condición de SIIC.

18.2. Saldos mantenidos con las administraciones públicas

El detalle de los epígrafes “Activos por impuestos” y “Activos por impuestos diferidos y no corrientes” del estado de

situación financiera consolidado es el siguiente:


		Miles de Euros
		Corriente		No corriente
	Nota	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Hacienda Pública, deudora por conceptos fiscales		1	5	–	–
Hacienda Pública, deudora por impuestos de sociedades		826	7.836	–	–
Hacienda Pública, deudora por IVA		18.251	13.796	–	–
Activos por impuestos diferidos	18.5	1	–	1.856	486
Total		19.079	21.637	1.856	486

El detalle de los epígrafes “Pasivos por impuestos” y “Pasivos por impuestos diferidos y no corrientes” del estado de

situación financiera consolidado es el siguiente:


		Miles de Euros
		Corriente		No corriente
	Nota	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Hacienda Pública, acreedora por impuesto de sociedades		29.403	18.328	43.150	22.909
Hacienda Pública, acreedora por conceptos fiscales		1.220	3.254	–	–
Hacienda Pública, acreedora por IVA		3.977	3.243	–	–
Pasivos por impuestos diferidos	18.6	–	–	120.955	214.916
Total		34.600	24.825	164.105	237.825

La partida “Hacienda Pública, acreedora por impuesto de sociedades” incluye el impacto del Exit tax generado con la

opción por el régimen SIIC francés de las sociedades dependientes Parchamps, Pargal y Parhaus, de los cuáles

28.070 miles de euros corrientes y 43.150 miles de euros no corrientes, que serán satisfechos durante los ejercicios

2027 y 2028.

18.3. Conciliación del resultado por impuesto sobre las ganancias

La Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del impuesto sobre sociedades, con entrada en vigor el 1 de enero del 2015,

estableció en su artículo 29 que el tipo general de gravamen para los contribuyentes pasaba al 25 por ciento.

Con fecha 30 de junio de 2017, la Sociedad dominante optó por el régimen fiscal SOCIMI, siendo este aplicable con

efectos 1 de enero de 2017 (Nota 1). Tras la opción por el régimen SOCIMI, los resultados derivados de la actividad

SOCIMI pasan a tributar a tipo 0% siempre que se cumplan los requisitos para ello (Nota 4.14).

El detalle del epígrafe “Impuesto sobre las ganancias” del estado de resultado consolidado es el siguiente:


	Miles de Euros
	2025	2024

Gasto por impuesto sobre las ganancias	(65.581)	(39.615)
Impuesto diferido revalorización activos a su valor razonable (NIC 40)	93.492	75.080
Otros componentes no principales	–	(462)
Impuesto sobre las ganancias	27.911	35.003

18.4. Conciliación entre gasto por impuesto sobre las ganancias con el impuesto a pagar “prima

facie”


	Miles de Euros
	2025	2024

Beneficio de las actividades que continúan antes de gasto por impuesto	362.374	355.543
	362.374	355.543

Impuesto al tipo impositivo en España del 25%	(89.198)	(88.474)
Efecto impositivo de importes que no son deducibles (imponibles) en el cálculo del beneficio fiscal:
Aplicación NIC40 (revalorizaciones y retrocesiones de amortizaciones)	68.841	115.305
Otros ajustes	28.667	45.748
Subtotal	8.310	72.580
Diferencia en tipos impositivos por régimen SOCIMI y SIIC	17.466	(44.267)
Diferencia en tipos impositivos extranjeros	201	(1.546)
Ajustes al impuesto corriente de ejercicios anteriores	305	(30)
Pérdidas fiscales no reconocidas previamente usadas para reducir gasto por impuesto diferido	–	1
Pérdidas fiscales no reconocidas previamente recuperadas ahora para reducir gasto por impuesto corriente	–	51
Pérdidas fiscales del ejercicio no reconocidas contablemente	1.629	8.214
Gasto por impuesto sobre las ganancias	27.911	35.003

18.5. Activos por impuestos diferidos

El detalle de los activos por impuestos diferidos registrados por el Grupo es el siguiente:


		Miles de Euros
		Registrados contablemente
	Nota	31 de diciembre de 2024	Altas	Bajas	31 de diciembre de 2025

Por arrendamientos	7.2	486	91	(77)	500
Revalorización de activos-España-		–	1.325	–	1.325
Otros		–	31	–	31
Total		486	1.447	(77)	1.856

18.5.1. Bases imponibles negativas de ejercicios anteriores pendientes de compensación –

Las bases imponibles negativas pendientes de compensar de las sociedades españolas acumuladas a 31 de

diciembre de 2025 ascienden a 5.335.422 miles de euros.

18.5.2. Diferido de activo por créditos fiscales por deducciones -

A 31 de diciembre de 2025, el Grupo no tiene deducciones pendientes de aplicar (2024: 0 miles de euros).

18.6. Pasivos por impuestos diferidos

El detalle de los pasivos por impuestos diferidos junto con sus movimientos se detalla en los siguientes cuadros:


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2024	Altas	Bajas	Modificación perímetro (Nota 2.6)	31 de diciembre de 2025

Revalorización de activos	210.580	3.448	(97.236)	–	116.792
Revalorización de activos-España-	113.344	3.448	–	–	116.792
Revalorización de activos-Francia-	97.236	–	(97.236)	–	–
Diferimiento por reinversión	3.862	–	(173)	–	3.689
Instrumentos de cobertura	–	–	–	–	–
Otros	474	–	–	–	474
Total	214.916	3.448	(97.409)	–	120.955

18.6.1. Diferido de pasivo por revalorización de activos –

Corresponden, fundamentalmente, a la diferencia entre el coste contable de las inversiones inmobiliarias valoradas a

mercado (base NIIF) y su coste fiscal (valorado a coste de adquisición, neto de amortización y deterioros del valor

que hubieran sido deducibles).

Revalorización de activos - España –

Recoge el importe de los impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias del Grupo situadas en

España, que se devengarían en caso de transmisión de dichos activos al valor razonable al cual se encuentran

registrados, utilizando para ello la tasa efectiva que se aplicaría a cada una de las sociedades teniendo en cuenta la

normativa aplicable y la existencia de los créditos fiscales no registrados.

Tras la adopción del régimen fiscal SOCIMI durante el ejercicio 2017, los movimientos en los impuestos diferidos

registrados a la tasa efectiva se corresponden fundamentalmente, a los impuestos diferidos previos a la opción de

dicho régimen de los inmuebles SOCIMI. En el cálculo de los pasivos por impuestos diferidos, el Grupo considera la

aplicación de 30.930 miles de euros de activo por impuesto diferido derivado de bases imponibles negativas.

Revalorización de activos – Francia -

Recoge el importe de los impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias del Grupo situadas en

Francia, que se devengarían en caso de transmisión de dichos activos. Cabe recordar que la práctica totalidad de los

activos en Francia están sujetos al régimen SIIC (Nota 4.14), por lo que no generarán impuesto adicional en el

momento de su transmisión. Durante el ejercicio 2025, las sociedades dependientes Parchamps y Parhaus han

optado por el régimen SIIC, lo que ha supuesto la baja del impuesto diferido existente, por importe de 97.236 miles

de euros. A 31 de diciembre de 2025 todas las sociedades francesas con inversiones inmobiliarias están sujetas al

régimen SIIC.

18.7. Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras

Con carácter general, el Grupo tiene abiertos a inspección los cuatro últimos ejercicios para todos los impuestos que

le son de aplicación en España y Francia, excepto para el impuesto de sociedades de las sociedades españolas con

bases imponibles negativas pendientes de compensar o deducciones pendientes de aplicar, en cuyo caso el periodo

de comprobación se extiende a 10 ejercicios.

Con fecha 2 de noviembre de 2022 se comunicó a la Sociedad dominante el inicio de actuaciones inspectoras de

comprobación e investigación con carácter general para el impuesto sobre sociedades de los ejercicios 2018 a 2021,

y para el impuesto sobre el valor añadido, las retenciones a cuenta de no residentes y retenciones e ingresos a

cuenta de rendimientos del trabajo, profesionales y actividades económicas del periodo de octubre de 2018 a

diciembre de 2021.

Durante el mes de junio y julio de 2024 se firmaron las actas en conformidad que no supusieron impactos

significativos para la Sociedad dominante. Asimismo, en el marco de las actuaciones inspectoras se regularizaron los

efectos derivados de la declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto-Ley 3/2016 que limitaba la

compensación de bases imponibles negativas de determinadas entidades. Esta regularización supuso la devolución

a favor de la Sociedad dominante de 9.283 miles de euros, que fueron registrados como un ingreso en el epígrafe

“Impuesto sobre beneficios” de la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2024 de la Sociedad.

Durante el mes de mayo de 2025, la autoridad fiscal francesa inició una inspección con respecto a Société Foncière

Lyonnaise, cuyas responsabilidades fiscales fueron transferidas a la Sociedad dominante derivado de la fusión

descrita en la Nota 1. La inspección fiscal cubre los ejercicios 2022 a 2024. A la fecha de formulación de las

presentes cuentas anuales consolidadas la inspección sigue en curso para los ejercicios 2023 y 2024. Con respecto

al ejercicio 2022, la inspección ha sido completada sin que la misma haya tenido impactos relevantes para la

Sociedad dominante.

No se espera que se devenguen pasivos adicionales de consideración para el Grupo como consecuencia de una

eventual inspección.

18.8. Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009, modificada por la

Ley 16/2012

Las exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI de la Sociedad dominante y de parte de sus

sociedades dependientes se incluyen en las correspondientes memorias de las cuentas anuales individuales.

18.9. Adhesión al código de buenas prácticas tributarias

Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad dominante, acordó la adhesión al

Código de Buenas Prácticas Tributarias (“CBPT” en adelante). Dicho acuerdo fue comunicado a la administración

con fecha 8 de enero de 2016. Durante el ejercicio 2025, la Sociedad dominante ha presentado el Informe Anual de

Transparencia Fiscal para empresas adheridas al CBPT correspondiente al ejercicio 2024, siguiendo la propuesta

para el reforzamiento de las buenas prácticas de transparencia fiscal empresarial de las empresas adheridas al

CBPT, aprobada en la sesión plenaria del 20 de diciembre de 2016.

19. Ingresos y gastos

19.1. Importe neto de la cifra de negocios

El importe neto de la cifra de negocios corresponde a los ingresos ordinarios procedentes de contratos con clientes

por alquileres derivados de la actividad patrimonial del Grupo, que se centra, básicamente, en los mercados de

Barcelona, Madrid y París. El importe neto de la cifra de negocio y su distribución por segmentos se presenta en el

cuadro siguiente:


	Miles de Euros
	2025	2024

Barcelona	51.573	43.754
Madrid	105.561	84.965
París	246.339	248.829
Total patrimonio (negocio tradicional)	403.473	377.548
Total negocio flexible	4.927	18.029
Total importe neto de la cifra de negocios	408.400	395.577

Los ingresos de los ejercicios 2025 y 2024 incluyen el efecto de los incentivos al alquiler a lo largo de la duración

mínima del contrato (Nota 4.15). Asimismo, incluye la periodificación de las cantidades recibidas en concepto de

derechos de entrada (Nota 16.5). A 31 de diciembre de 2025, el impacto de las periodificaciones anteriores ha

supuesto un aumento de la cifra de negocio de 11.839 miles de euros (para el ejercicio 2024 supuso un aumento de

30.533 miles de euros).

El importe total de los cobros mínimos futuros por arrendamiento correspondiente a los arrendamientos operativos

no cancelables del Grupo, de acuerdo con los contratos en vigor en cada fecha, y sin tener en cuenta repercusión de

gastos comunes, incrementos futuros por IPC ni actualizaciones futuras de rentas basadas en parámetros de

mercado pactadas contractualmente es el siguiente:


	Miles de Euros
	Valor Nominal (*)
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024

Menos de un año	399.050	350.266
España	150.540	144.424
Francia	248.510	205.842
Entre uno y cinco años	980.080	968.303
España	260.863	262.504
Francia	719.217	705.799
Más de cinco años	547.302	618.616
España	60.828	42.827
Francia	486.474	575.789
Total	1.926.432	1.937.185
España	472.231	449.755
Francia	1.454.201	1.487.430

(*) Valor nominal sin tener en cuenta el efecto de los incentivos al alquiler.

En el ejercicio 2024, el Importe neto de la cifra de negocios - existencias correspondía a la venta de las

participaciones sociales de la sociedad dependiente Peñalvento, S.L.U. (Nota 2.6), propietaria del activo clasificado

en el epígrafe de “Existencias” del estado de situación financiera consolidado. Con fecha 3 de octubre de 2018, la

Sociedad dominante firmó un contrato de compraventa, sujeto a condición suspensiva, del 100% de las

participaciones sociales de la sociedad dependiente Peñalvento. El contrato preveía que la compraventa se

perfeccionaría durante el ejercicio 2024, siempre que se cumpliesen las condiciones suspensivas en él previstas. El

Grupo recibió en total 28.287 miles de euros en concepto de pagos a cuenta (Nota 16.3).

Con fecha 7 de marzo de 2024 se procedió a la venta de las participaciones sociales de la sociedad dependiente

Peñalvento, S.L.U. (Nota 2.6), propietaria del activo clasificado en el epígrafe de “Existencias” del estado de

situación financiera consolidado.

19.2. Otros ingresos de explotación

Corresponden, fundamentalmente, a la prestación de servicios inmobiliarios. A 31 de diciembre de 2025 y 2024 su

importe se sitúa en 15.506 y 8.236 miles de euros, respectivamente.

19.3. Gastos de personal

El epígrafe "Gastos de personal" del estado de resultados consolidado presenta la siguiente composición:


	Miles de Euros
	2025	2024

Sueldos y salarios	21.316	20.643
Indemnizaciones	169	2.868
Seguridad Social a cargo de la Empresa	5.511	6.330
Otros gastos sociales	11.390	10.546
Aportaciones a planes de prestación definida	294	222
Reasignación interna	(1.332)	(1.320)
Total Gastos personal	37.348	39.289
España	21.025	19.214
Francia	16.323	20.075

Dentro de la partida “Otros gastos sociales” se recogen los importes correspondientes a la periodificación del

ejercicio 2025 derivada del coste del plan de retribución a largo plazo de la Sociedad dominante (Nota 20.1), por

importe de 8.736 miles de euros (7.118 miles de euros en el ejercicio 2024).

Las aportaciones a planes de prestación definida efectuadas por la Sociedad dominante en el ejercicio 2025 y 2024

ascienden a 294 y 222 miles de euros, respectivamente. Al cierre de ambos ejercicios, no existen cuantías

pendientes de aportar al mencionado plan de pensiones.

El número de personas empleadas por el Grupo, así como el número medio de empleados durante el ejercicio

distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:


	Nº de empleados				Media 2025		Media 2024
	2025		2024		Media 2025		Media 2024
	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres

Direcciones Generales y de Área	8	8	10	6	8,0	7,3	11	7
Técnicos titulados y mandos intermedios	35	32	38	46	35,1	33,2	40	49
Administrativos	41	100	39	84	41,1	99,4	38	85
Otros	2	–	3	–	2,4	–	3	–
Total personas empleadas por género	86	140	90	136	86,6	139,9	92	141
Total personas empleadas del Grupo	226		226		226,5		233

De total de empleados del Grupo, el número de personas empleadas con discapacidad mayor o igual al 33% a 31

diciembre de 2025 es de 3 (2024: 3 personas).

19.4. Otros gastos de explotación

El epígrafe “Otros gastos de explotación” del estado de resultados consolidado presenta la siguiente composición:


	Miles de Euros
	2025	2024

Servicios exteriores y otros gastos	45.589	40.910
Tributos	16.531	12.340
Total Otros gastos de explotación	62.120	53.250

19.4.1. Variación neta de provisiones

El movimiento habido durante el ejercicio en las provisiones de explotación incluidas en servicios exteriores y otros

gastos es el siguiente:


	Miles de Euros
	2025	2024

Dotación neta provisión insolvencias y otras	993	(3.382)
Otras dotaciones / (reversiones) de provisiones	(2.583)	4.211
Total Variación neta de provisiones	(1.590)	829

19.5. Resultados netos por venta de activos

La composición de los resultados netos por venta de activos del Grupo, así como su distribución geográfica, se

detalla a continuación:


	Miles de Euros
	España		Francia		Total
	2025	2024	2025	2024	2025	2024

Precio de venta	13.882	188.247	–	–	13.882	188.247
Baja activo (Notas 9 y 23)	(11.621)	(165.098)	–	–	(11.621)	(165.098)
Costes indirectos y otros	310	(8.086)	–	–	310	(8.086)
Resultados netos por venta de activos	2.571	15.063	–	–	2.571	15.063

19.6. Resultado por variación de valor de activos y por deterioro

El detalle de la naturaleza de los deterioros registrados en el epígrafe “Resultado por variación de valor de activos y

por deterioro” del estado de resultados consolidado se presenta en la siguiente tabla:


		Miles de Euros
	Nota	2025	2024

(Deterioro) / Reversión de inmuebles para uso propio	8	119	(119)
Bajas sustitutivas		(2.952)	(1.224)
Activos por derechos de uso		(53)	–
Resultado por variación de valor de activos y deterioro		(2.886)	(1.343)

19.7. Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias

El desglose del resultado del epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultados

consolidado desglosado por su naturaleza es el siguiente:


		Miles de Euros
	Nota	2025	2024

Inversiones inmobiliarias	9	146.611	106.106
Activos clasificados como mantenidos para la venta – Inversiones inmobiliarias	23	(13.906)	(3.707)
Variaciones de valor inversiones inmobiliarias		132.705	102.399
España		142.560	(2.135)
Francia		(9.855)	104.534

19.8. Ingresos y gastos financieros

El desglose del resultado financiero desglosado por su naturaleza es el siguiente:


		Miles de Euros
	Nota	2025	2024

Ingresos financieros:
Otros intereses e ingresos asimilados		15.861	24.183
Ingresos financieros por actualización	18,2	1.288	1.382
Total Ingresos Financieros		17.149	25.565

Gastos financieros:
Gastos financieros y gastos asimilados		(102.892)	(105.908)
Costes financieros capitalizados	9	9.956	4.910
Gastos financieros por actualización	7 y 18.2	(671)	(789)
Gastos financieros asociados a la cancelación y reestructuración de deuda		(5.822)	(4.635)
Gastos financieros asociados a los gastos de formalización	14.7	(5.582)	(5.627)
Intereses por instrumentos financieros derivados	15	(418)	6.073
Total Gastos financieros		(105.429)	(105.976)

Resultado por deterioro del valor de activos financieros		(1.095)	(247)

Total Resultado Financiero (Pérdida)		(89.375)	(80.658)

19.8.1. Costes por intereses capitalizados

Los costes financieros capitalizados como más coste de las inversiones inmobiliarias, de las existencias y de los

activos clasificados como mantenidos para la venta, se detallan en el siguiente cuadro:


	Miles de Euros
	Inversiones inmobiliarias (Nota 9)	Existencias	Activos clasificados como mantenidos para la venta (Nota 23 )	Tipo de interés medio

Ejercicio 2025
Colonial SFL, SOCIMI, S.A.	6.936	–	–	1,90 %
SAS Parhaus	904	–	–	2,05 %
SNC Condorcet Propco	2.116	–	–	2,14 %


Total ejercicio 2025	9.956	–	–

Ejercicio 2024
Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.	2.429	–	752	1,13 %
Peñalvento,S.L	–	30	–	1,13 %
Subgrupo SFL	1.699	–	–	2,06 %

Total ejercicio 2024	4.128	30	752

19.9. Resultado por sociedades

La aportación de cada sociedad incluida en el perímetro de consolidación a los resultados consolidados del ejercicio

ha sido la siguiente:


	Miles de Euros
	Resultado consolidado neto		Resultado neto atribuido a participaciones no dominantes		Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante
	2025	2024	2025	2024	2025	2024

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.	199.065	89.650	–	–	199.065	89.650
Sociedades dependientes españolas:
Colonial Tramit, S.LU	–	1	–	–	–	1
Utopicus Innovación Cultural, S.L.	(2.780)	7.565	–	–	(2.780)	7.565
Wittywood, S.L.	469	129	–	–	469	129
Inmocol One, S.A.U.	–	–	–	–	–	–
Inmocol Two, S.L.U.	–	–	–	–	–	–
Colonial Lab, S.L.U.	–	(258)	–	–	–	(258)
Colonial Living, S.L.U.	6.050	5.228	–	–	6.050	5.228
Peñalvento, S.L.U.	–	111	–	–	–	111
Sociedades dependientes francesas:
SA Société Foncière Lyonnaise	3.840	(47.695)	(390)	268	3.450	(47.427)
SA Segpim	(3)	(2)	–	(1)	(3)	(3)
SAS Locaparis	(3.009)	(2.131)	(12)	(15)	(3.021)	(2.146)
SAS Maud	2.210	2.197	3	–	2.213	2.197
SAS Parchamps	29.144	584	(525)	68	28.619	652
SAS Pargal	9.411	35.619	(37)	(558)	9.374	35.061
SAS Parhaus	11.398	(5.541)	(218)	209	11.180	(5.332)
SAS SB2	(1)	(1)	–	–	(1)	(1)
SAS SB3	(1)	(1)	–	–	(1)	(1)
SCI SB3	(1)	(1)	–	–	(1)	(1)
SCI 103 Grenelle	6.360	14.104	(2.859)	(6.913)	3.501	7.191
SCI Paul Cézanne	35.276	52.670	(17.210)	(26.063)	18.066	26.607
SCI Washington	51.234	66.853	(600)	(1.073)	50.634	65.780
SNC Condorcet Holding	(3)	(1)	47	86	44	85
SNC Condorcet Propco	(3.141)	23.632	(62)	(348)	(3.203)	23.284
SAS Cloud	22.803	85.898	(10.786)	(42.617)	12.017	43.281
SAS 92 Champs Elysées	26.782	11.261	(13.049)	(5.482)	13.733	5.779
SCI Pasteur 123	(5.945)	49.026	(138)	(712)	(6.083)	48.314
Sociedades asociadas españolas:
Inmocol Torre Europa, S.A.	1.108	1.649	–	–	1.108	1.649
S&I Districts SOCIMI, S.A.	–	–	–	–	–	–
S&I AdvisoryCo, S.L.	(24)	–	–	–	(24)	–
HQ América SOCIMI, S.A.	43	–	–	–	43	–
Total	390.285	390.546	(45.836)	(83.151)	344.449	307.395

20. Planes de opciones sobre acciones

20.1. Plan de retribución a largo plazo de la Sociedad dominante

Con fecha 30 de junio 2021, la Junta General de accionistas aprobó un plan de incentivos a largo plazo consistente

en la entrega de acciones de la Sociedad dominante, dirigido a directivos, incluidos los consejeros ejecutivos de la

Sociedad dominante, y otros empleados del Grupo Colonial (el “Plan”).

El Plan tendrá una duración de cinco años y se dividirá en tres ciclos anuales solapados de tres años de duración

cada uno de ellos independientes entre sí. El primer ciclo del Plan corresponderá al periodo de tres años entre el 1

de enero de 2021 y el 31 de diciembre de 2023, el segundo ciclo del Plan al periodo de tres años entre el 1 de enero

de 2022 y el 32 de diciembre de 2024 y el tercer ciclo del Plan al periodo de tres años entre el 1 de enero de 2023 y

el 31 de diciembre de 2025. El número máximo de acciones a entregar a los consejeros ejecutivos en el primer ciclo

del Plan es de 170.196 acciones para el presidente ejecutivo del Consejo de administración de la Sociedad

dominante y de 340.392 acciones para el consejero delegado de Colonial.

Con fecha 13 de junio de 2024, la Junta General Ordinaria de accionistas aprobó un nuevo plan de incentivos a largo

plazo consistente en la entrega de acciones de la Sociedad dominante, dirigido a directivos, incluidos al consejero

delegado de la Sociedad dominante, y otros empleados del Grupo Colonial (el “Nuevo Plan”).

El Nuevo Plan tiene una duración de cinco años y se divide en tres ciclos anuales solapados de tres años de

duración cada uno de ellos independientes entre sí. El primer ciclo del Plan corresponderá al periodo de tres años

entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2026, el segundo ciclo del Plan al periodo de tres años entre el 1

de enero de 2025 y el 31 de diciembre de 2027 y el tercer ciclo del Plan al periodo de tres años entre el 1 de enero

de 2026 y el 31 de diciembre de 2028. El número máximo de acciones a entregar al consejero delegado en el primer

ciclo del Nuevo Plan es de 454.759 acciones. Para el segundo y tercer ciclo, el número máximo de acciones a

entregar al consejero delegado es de 1.038.220 acciones de la Sociedad dominante, en su conjunto.

Las acciones recibidas en ejecución de este plan no podrán ser enajenadas ni transmitidas por los beneficiarios

hasta que hayan transcurrido un año desde la fecha de entrega, salvo las necesarias para hacer frente a los

impuestos derivados del devengo de estas.

Con fecha 21 de marzo de 2024 tuvo lugar la entrega de las acciones de la Sociedad dominante correspondientes al

primer ciclo del Plan, consistiendo el mismo en la entrega de 175.398 acciones, incluidas 58.350 acciones

destinadas al cumplimiento de las obligaciones tributarias asociadas.

La entrega de las acciones de la Sociedad dominante correspondientes al segundo ciclo del Plan ha tenido lugar en

9 de mayo de 2025, y ha consistido en la entrega de 96.152 acciones, incluidas 19.688 acciones destinadas al

cumplimiento de las obligaciones tributarias asociadas.

A su vez, la Sociedad dominante, a través de su establecimiento permanente en Francia mantiene un plan de

atribución de acciones gratuitas a 31 de diciembre de 2025, cuyo detalle es el siguiente:


	Plan 6	Plan 7	Plan 8a	Plan 8b	Plan 9DB	Plan 9
Fecha de reunión	15.04.2021	15.04.2021	15.04.2021	15.04.2021	16.04.2024	16.04.2024
Fecha de consejo de administración	14.02.2023	14.02.2023	14.02.2024	18.02.2025	06.11.2024	06.11.2024
Número objetivo inicial	4.980	22.500	31.507	28.180	1.500	7.383
% esperado inicial	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %
Número esperado inicial	4.980	22.500	31.507	28.180	1.500	7.383
Valor por acción (euros)	72,91	72,91	40,24	60,98	70,15	73,55
Opciones anuladas / salidas	(1.040)	–	(2.885)	(70)	–	–
% esperado a cierre	200 %	165 %	59 %	86 %	100 %	100 %
Acciones adquiridas	56	–	–	–	–	–
Número estimado al cierre	3.996	22.500	28.622	28.110	1.500	7.383

Cada plan de atribución de acciones se ha calculado en base al número de acciones esperado multiplicado por el

valor razonable unitario de dichas acciones. Dicho número de acciones esperado corresponde al número total de

acciones multiplicado por el porcentaje de esperanza de adquisición de la atribución. El importe resultante se imputa

de forma lineal durante el periodo de atribución.

El valor razonable de las acciones atribuidas viene determinado por la cotización a la fecha de atribución, corregido

por el valor actualizado de los dividendos futuros pagados durante el periodo de adquisición, aplicando el método

MEDAF (Modelo de Equilibrio de Activos Financieros).

Durante el primer semestre del ejercicio 2025 han sido entregadas 7.024 acciones gratuitas de SFL del Plan número

6 de 2022. A su vez, durante el mes de noviembre de 2025 se han entregado 19.500 acciones gratuitas de la

Sociedad dominante del Plan número 9DB de 2025.

Durante el ejercicio 2024 se entregaron 65.128 acciones gratuitas de SFL del Plan número 5 de 2021.

Durante el ejercicio 2025 se ha registrado en el epígrafe “Gasto de personal” del estado de resultado consolidado un

gasto de 8.736 miles de euros (un gasto de 7.118 miles de euros durante el ejercicio 2024) (Nota 19.3).

21. Operaciones y saldos con partes vinculadas

La información con partes vinculadas incluida en la presente nota ha sido elaborada de acuerdo con la normativa

contable aplicable. Esta información puede diferir de la información sobre operaciones con partes vinculadas

incluidas en el Informe Anual de Gobierno Corporativo, la cual ha sido elaborada bajo la normativa mercantil vigente

correspondiente.

Los administradores de la Sociedad dominante han considerado como partes vinculadas sus accionistas y las

sociedades controladas por los mismos.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el Grupo no mantiene operaciones ni saldos con partes vinculadas excepto por lo

expuesto a continuación.

Operaciones con partes vinculadas

Durante el ejercicio 2025 la Sociedad dominante ha devengado ingresos por arrendamientos con una sociedad

participada por Criteria por importe de 321 miles de euros (316 miles de euros en el ejercicio anterior). Dicho contrato

de arrendamiento fue formalizado con fecha 15 de abril del 2019.

Adicionalmente, la sociedad participada Inmocol Torre Europa, S.A. ha devengado ingresos por arrendamiento con

dos sociedades participadas por Quaestor Holdings, S.A. por importe de 2.276 miles de euros (2.319 miles de euros

en el ejercicio anterior).

Finalmente, durante el ejercicio 2025, D. Juan José Brugera ha canjeado 12.000 acciones de SFL por 156.000

acciones de la Sociedad dominante, aplicando las mismas condiciones acordadas en el proyecto común de fusión.

Saldos con partes vinculadas

Al 31 de diciembre de 2025 y 2024, la Sociedad dominante mantiene saldos a pagar con una sociedad participada

por Criteria en concepto de una fianza recibida derivada del contrato de arrendamiento, anteriormente mencionado,

por importe de 40 miles de euros. Por su parte, al cierre del ejercicio 2024, la Sociedad dominante mantenía con una

sociedad participada por Criteria un saldo deudor por importe de 22.000 miles de euros derivados de una operación

de compra venta de un inmueble, formalizada durante el ejercicio 2023.

Finalmente, la sociedad consolidada Inmocol Torre Europa, S.A. mantiene al 31 de diciembre de 2025 cuentas a

cobrar corrientes y fianzas recibidas con ciertas sociedades participadas por Quaestor Holdings, S.A. por importes

de 0 y 419 miles de euros, respectivamente (22 y 409 miles de euros, respectivamente en el ejercicio anterior).

22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de administración y a los

miembros de la Alta dirección

22.1. Composición del Consejo de administración de la Sociedad dominante

A 31 de diciembre de 2025, el consejo de administración de la Sociedad dominante está formado por 7 hombres y 6

mujeres (7 hombres y 6 mujeres en 2024).

A 31 de diciembre de 2025 la composición del consejo de administración de la Sociedad dominante es la siguiente:


	Cargo	Tipo consejero/a
D. Juan José Brugera Clavero	Presidente	Otro externo
D. Pedro Viñolas Serra	Vicepresidente	Ejecutivo
Dña. Elena Salgado Méndez	Consejera	Dominical
D. Felipe Matías Caviedes	Consejero	Dominical
D. Sheikh Ali Jassim M. J. Al-Thani	Consejero	Dominical
D. Giuliano Rotondo	Consejero	Dominical
D. Carlos Fernández González	Consejero	Dominical
Dña. Begoña Orgambide García	Consejera	Dominical
D. Manuel Puig Rocha	Consejero	Dominical
Dña. Silvia Mónica Alonso-Castrillo Allain	Consejera	Independiente
Dña. Ana Lucrecia Bolado Valle	Consejera	Independiente
Dña. Ana Cristina Peralta Moreno	Consejera	Independiente
Dña. Miriam González-Amézqueta López	Consejera	Independiente

De conformidad con lo establecido en el artículo 229 de la ley de sociedades de capital, al cierre del ejercicio 2025,

los administradores de la Sociedad dominante han comunicado que no existe ninguna situación de conflicto, directo

o indirecto, que ellos o personas vinculadas a ellos pudieran tener con el interés de la Sociedad dominante.

22.2. Retribución del Consejo de administración

Las retribuciones devengadas durante los ejercicios 2025 y 2024 por los miembros del consejo de administración de

la Sociedad dominante clasificadas por concepto han sido las siguientes:


	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2025			31 de diciembre de 2024
	Sociedad dominante	Otras empresas del Grupo	Total	Sociedad dominante	Otras empresas del Grupo	Total

Remuneraciones devengadas por los consejeros ejecutivos (*):	1.654	–	1.654	1.670	–	1.670

Dietas consejeros no ejecutivos:	1.097	18	1.115	1.151	15	1.166

Remuneraciones fijas consejeros no ejecutivos:	1.434	20	1.454	1.363	20	1.383
Retribución consejeros	1.100	20	1.120	1.102	20	1.122
Retribución adicional comisión de auditoría y control	125	–	125	134	–	134
Retribución adicional comisión de nombramientos y retribuciones	125	–	125	127	–	127
Retribución comisión sostenibilidad	84	–	84	–	–	–

Retribución consejeros ejecutivos (*):	–	–	–	–	–	–

Total	4.185	38	4.223	4.184	35	4.219

Importe de las retribuciones obtenidas por los
consejeros ejecutivos (*):	1.654	–	1.654	1.670	–	1.670

(*) No se incluye el importe correspondiente al gasto devengado asociado al plan de incentivos a largo plazo descrito en la Nota 20.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, la Sociedad dominante tiene contratado un seguro de responsabilidad civil que

cubre a la totalidad de los consejeros, miembros de la Alta dirección y empleados de la Sociedad dominante, con una

prima por importe de 199 y 320 miles de euros, respectivamente. En el citado importe se incluye, para ambos

ejercicios la prima de seguro de responsabilidad civil satisfecha en concepto de daños ocasionados por actos u

omisiones.

La Junta General de accionistas celebrada el 28 de junio de 2016 aprobó la concesión a los consejeros ejecutivos de

un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de jubilación y, en su caso,

invalidez y fallecimiento. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, la Sociedad dominante ha registrado 120 y 120 miles de

euros, respectivamente, por dicho concepto en el epígrafe “Gasto de personal” del estado de resultado consolidado.

Con fecha 9 de abril de 2025, tras acuerdo del consejo de administración de la Sociedad dominate, se entregaron

128.744 acciones, correspondientes al segundo ciclo del plan de incentivos a largo, incluidas 19.688 acciones

destinadas al cumplimiento de las obligaciones y tributarias asociadas.

Con fecha 27 de mayo de 2025, tras acuerdo de la Junta de accionistas de la Sociedad dominante, se acordó la

entrega de 48.197 acciones, correspondientes al incentivo extraordinario a D. Pedro Viñolas Serra, que será

entregado durante el ejercicio 2026.

Con fecha 21 de marzo de 2024, tras acuerdo del consejo de administración de la Sociedad dominante, se entregó

175.398 acciones, incluidas 58.350 acciones destinadas al cumplimiento de las obligaciones y tributarias asociadas.

El valor de mercado de las acciones en el momento de entrega de las acciones ascendía a 913 miles de euros.

Por otra parte, tras el acuerdo del consejo de administración de la Sociedad dominante, se han concedido 16.911

acciones a D. Pedro Viñolas Serra como parte de la retribución del ejercicio 2025, que serán entregadas durante el

ejercicio 2027.

Adicionalmente a lo expuesto en el párrafo anterior, el Grupo no tiene concedidos créditos ni contratados planes de

pensiones adicionales ni seguros de vida a los anteriores y actuales miembros del Consejo de administración de la

Sociedad dominante.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, un miembro del Consejo de administración tiene firmadas cláusulas de garantía o

blindaje para determinados casos de despido o cambio de control, todas ellas aprobadas en Junta General de

accionistas.

Asimismo, durante el ejercicio 2025 y 2024, no se han producido finalizaciones, modificaciones o extinciones

anticipadas de contratos ajenos a operaciones del tráfico ordinario de actividades entre la Sociedad dominante y los

miembros del Consejo de administración o cualquier persona que actúe por cuenta de ellos.

22.3. Retribución a la Alta dirección

La alta dirección de la Sociedad dominante, excluyendo el consejero delegado cuya remuneración se encuentra

incluida dentro de las remuneraciones de los miembros del consejo de administración, está formada por todos

aquellos altos directivos y demás personas distintas al consejero delegado que, dependiendo directamente de él,

asumen la gestión de la Sociedad dominante. A 31 de diciembre de 2025 la alta dirección está formada por tres

hombres y cuatro mujeres (2024: tres hombres y tres mujeres).

Las retribuciones dinerarias percibidas por la alta dirección durante el ejercicio 2025 ascienden a 3.287 miles de

euros (2.412 miles de euros en el ejercicio 2024).

El Consejo de administración celebrado el 27 de julio de 2016 aprobó la concesión a un miembro de la alta dirección

de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de jubilación y, en su

caso, invalidez y fallecimiento. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, la Sociedad dominante ha registrado 81 y 73 miles

de euros, respectivamente, por dicho concepto en el epígrafe “Gasto de personal” del estado de resultado

consolidado.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 un miembro de la Alta dirección tiene firmada cláusula de garantía o blindaje para

determinados casos de despido o cambio de control.

23. Activos clasificados como mantenidos para la venta

23.1. Activos clasificados como mantenidos para la venta

Los movimientos habidos en este epígrafe del estado de situación financiera han sido los siguientes:


		Miles de Euros
		Inversiones inmobiliarias
	Nota	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
Saldo inicial		16.660	122.173
Adiciones por desembolsos posteriores capitalizados		21	7.029
Traspasos	9 y 12.3	472.227	56.263
Enajenaciones o disposiciones por otra vía	19.5	(11.331)	(165.098)
Ganancias/(Pérdidas) netas de los ajustes al valor razonable	19.7	(13.906)	(3.707)
Saldo final		463.671	16.660

23.1.1. Movimientos del ejercicio 2025 –

Las adiciones por desembolsos posteriores capitalizados corresponden a inversiones realizadas en un activo

inmobiliario en desarrollo por importe de 21 miles de euros. Durante el ejercicio 2025 no hay gastos financieros

capitalizados (Nota 19.8.1).

Durante el ejercicio 2025, el Grupo ha traspasado tres edificios de oficinas, dos en Madrid y uno en París, así como

todos los activos de la sociedad dependiente Colonial Living, desde el epígrafe del estado de situación financiera

consolidado “Inversiones inmobiliarias” por importe de 466.136 miles de euros (Nota 9). Adicionalmente, se ha

traspasado 6.091 miles de euros desde "Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar" correspondientes a la

periodificación de incentivos al arrendamiento.

En el ejercicio 2025, se han enajenado 24 viviendas correspondientes a un edificio residencial sito en Madrid y

propiedad de la sociedad dependiente Colonial Living, S.L.U., por un importe total de venta de 13.531 miles de

euros. El Grupo ha registrado en el estado de resultado consolidado un beneficio de 1.787 miles de euros incluidos

los costes indirectos de la venta (Nota 19.5).

23.1.2. Movimientos del ejercicio 2024 -

Las adiciones por desembolsos posteriores capitalizados correspondientes a inversiones realizadas en un activo

inmobiliario en desarrollo fueron de 7.029 miles de euros, incluidos 752 miles de euros de gastos financieros

capitalizados (Nota 19.8.1).

En el ejercicio 2024, se enajenaron dos inmuebles sitos en Madrid, una planta del inmueble de Recoletos, 27 y un

local en Palma de Mallorca, todo ello propiedad de la Sociedad dominante, por un importe total de venta de 188.247

miles de euros. El Grupo registró en el estado de resultado consolidado un beneficio de 13.835 miles de euros

incluidos los costes indirectos de la venta (Nota 19.5).

Durante el ejercicio 2024, el Grupo traspasó dos activos y un local desde el epígrafe del estado de situación

financiera consolidado "Inversiones inmobiliarias" por importe de 56.263 miles de euros (Nota 9).

23.1.3. Variaciones del valor de inversiones inmobiliarias clasificadas como mantenidas para la venta -

El epígrafe “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado recoge los

resultados por revalorización de los activos clasificados como mantenidos para la venta de acuerdo con valoraciones

de expertos independientes (Nota 4.4), así como en información adicional disponible al cierre del ejercicio.

24. Retribución a los auditores

Los honorarios devengados relativos a servicios de auditoria de cuentas correspondientes a los ejercicios 2025 y

2024 de las distintas sociedades que componen el Grupo, prestados por el auditor principal y por otros auditores,

han ascendido a los siguientes importes:


	Miles de Euros
	2025			2024
	Auditor principal	Otras sociedades de la red Deloitte	Otros auditores	Auditor principal	Otras sociedades de la red PwC	Otros auditores
Servicios de auditoría	534	167	39	410	394	375
Otros servicios de verificación	118	99	150	67	25	29
Total servicios de auditoría y relacionados	652	266	189	477	419	404
Servicios de asesoramiento fiscal	–	–	–	–	–	120
Otros servicios	–	204	198	118	45	23
Total otros servicios profesionales	–	204	198	118	45	143
Total servicios	652	470	387	595	464	547

El auditor principal del Grupo para el ejercicio 2025 es Deloitte Auditores, S.L. y para el ejercicio 2024 fue

PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L.

El epígrafe de “Otros servicios de verificación” por importe de 118 miles de euros, corresponden a servicios

prestados por el auditor principal al Grupo en concepto de revisiones limitadas, emisión de comfort letters e informes

de procedimientos acordados sobre ratios ligadas a contratos de financiación (67 miles de euros en 2024 prestados

por PwC por los mismos conceptos análogos). Adicionalmente las sociedades de la red Deloitte han prestado otros

servicios de verificación al Grupo por importe total de 99 miles de euros que corresponden a revisiones limitadas y a

emisión de comfort letters (25 miles de euros en 2024 de PwC por la emisión de una comfort letter).

A 31 de diciembre de 2025, no se han registrado honorarios por otros servicios prestados por el auditor principal al

Grupo (118 miles de euros en 2024 que correspondían a servicios prestados por PwC revisión de indicadores ESG

contenidos en el Informe Anual integrado, revisiones del Green Bonds report, revisión independiente del inventario

de gases de efecto invernadero (GEI)).

Adicionalmente, las sociedades de la red Deloitte han prestado otros servicios al Grupo por importe total de 204

miles de euros que corresponden a otros servicios profesionales para proyectos de Due Diligence (45 miles de euros

a 31 de diciembre de 2024 prestados por sociedades de la red de PwC que corresponden a revisiones de

traducciones al inglés de información corporativa).

Los honorarios del auditor principal representan menos de un 1% de su facturación en España.

25. Hechos posteriores

Desde el 31 de diciembre de 2025 y hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales consolidadas,

no se han producido hechos relevantes significativos a excepción de:

- En fecha 14 de enero de 2026 la Sociedad dominante ha procedido a formalizar la venta del edificio

sito en la calle Ramírez Arellano, 37 de Madrid por importe de 26.300 miles de euros. Dicho activo se

encontraba clasificado como activo no corriente mantenido para la venta al 31 de diciembre de 2025.

- En fecha 11 de febrero de 2026 la Sociedad dominante ha procedido a formalizar la venta del edificio

sito en la calle Juan Ignacio Luca de Tena, 7 de Madrid por importe de 16.622 miles de euros. Dicho

activo se encontraba clasificado como activo no corriente mantenido para la venta al 31 de diciembre

de 2025.

- Finalmente, en fecha 26 de febrero de 2026, la Sociedad dominante ha procedido a formalizar la venta

del edificio sito en la Avenue Marceau 83 de París por importe de 242.450 miles de euros. Dicho activo

se encontraba clasificado como activo no corriente mantenido para la venta al 31 de diciembre de

2025.

Dichas operaciones se han realizado a precios iguales o superiores al valor razonable al que se encuentran

registrados dichos inmuebles al 31 de diciembre de 2025.

Anexo

Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación-

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, las sociedades dependientes consolidadas por integración global y la información

relacionada con las mismas es la siguiente:

Sociedades dependientes españolas


	% participación
	Directa		Indirecta		Accionista	Actividad
	2025	2024	2025	2024
Colonial Tramit, S.L.U.	100 %	100 %	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Avda. Diagonal 532
08006 Barcelona (España)
Wittywood, S.L.	100 %	100 %	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Avda. Diagonal 532
08006 Barcelona (España)
Inmocol One, S.A.U.	100 %	100 %	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Pº de la Castellana, 52
28046 Madrid (España)
Inmocol Two, S.L.U.	100 %	100 %	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Pº de la Castellana, 52
28046 Madrid (España)
Colonial LAB, S.L.U.	100 %	100 %	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Pº de la Castellana, 52
28046 Madrid (España)
Colonial Living, S.L.U. (*)	100 %	100 %	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Pº de la Castellana, 52
28046 Madrid (España)
Utopicus Innovación Cultural, S.L. (*)	100 %	100 %	–	–	Sociedad dominante	Coworking
Príncipe de Vergara, 112
28002 Madrid (España)

*Sociedades auditadas en el ejercicio 2025 por Deloitte Auditores, S.L. y en el ejercicio 2024 por PricewaterhouseCoopers.

Sociedades dependientes francesas


	% participación
	Directa		Indirecta		Accionista	Actividad
	2025	2024	2025	2024
SA Société Foncière Lyonnaise (SFL) (*)	Fusionada	98,24 %	–	–	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SNC Condorcet Holding	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SNC Condorcet Propco (**)	–	–	100 %	100 %	SNC Condorcet Holding	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SCI Washington (***)	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SCI 103 Grenelle (**)	51 %	–	–	51 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SCI Paul Cézanne (***)	51 %	–	–	51 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SA Segpim	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Comercialización de inmuebles y prestación de servicios
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS Locaparis (****)	–	–	100 %	100 %	Segpim	Comercialización de inmuebles y prestación de servicios
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS Maud (****)	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS SB2	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS SB3	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SCI SB3	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS 92 Champs-Elysées (**)	51 %	–	–	51 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS Cloud (**)	51 %	–	–	51 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SCI Pasteur 123 (**)	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS Parchamps	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS Pargal (***)	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)
SAS Parhaus (****)	100 %	–	–	100 %	Sociedad dominante (SFL en 2024)	Inmobiliaria
42, rue Washington
75008 París (Francia)

* Sociedad co-auditada en el ejercicio 2024 por PricewaterhouseCoopers y Deloitte & Associés.

** Sociedades auditadas por Deloitte & Associés.

*** Sociedades auditadas por PricewaterhouseCoopers en el ejercicio 2024 y Deloitte & Associés en el ejercicio 2025.

**** Sociedades auditadas por PricewaterhouseCoopers

Sociedades asociadas españolas


	% participación
	Directa		Indirecta		Accionista	Actividad
	2025	2024	2025	2024
Inmocol Torre Europa, S.A. (*)	50 %	50 %	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Avda. Diagonal 532
08006 Barcelona (España)
Science & Innovation District, Socimi, S.A.	95,5 %	–	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Calle del Príncipe de Vergara, 112
28002 Madrid (España)
S&I Advisory Co, SL	50 %	–	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Calle del Príncipe de Vergara, 112
28002 Madrid (España)
HQ América, Socimi, S.A.	24,0 %	–	–	–	Sociedad dominante	Inmobiliaria
Avedinda de América, 38
28028 Madrid (España)

* Sociedad auditada en el ejercicio 2024 por PricewaterhouseCoopers.

A 31 de diciembre de 2025 las sociedades de Grupo han sido auditadas por Deloitte Auditores, S.L.

(PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L., en el ejercicio 2024), salvo el Grupo SFL, que ha sido auditado

conjuntamente por Deloitte y PricewaterhouseCoopers.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. y

sociedades dependientes

(anteriormente Inmobiliaria

Colonial, SOCIMI, S.A.)

Informe de gestión consolidado

correspondiente al ejercicio anual

terminado el 31 de diciembre de 2025

1. Situación del Grupo

Situación del mercado de alquiler

Barcelona

En Barcelona, la demanda de mercado creció un +16% respecto al mismo período del año anterior, superando los

318.586 m² contratados, con el distrito de 22@ concentrando más del 43% de la contratación (comparado con un

31% en 2024). La desocupación en 22@ disminuye en 378 puntos básicos desde el cuarto trimestre de 2024. La

disponibilidad de oficinas en el CBD es del 3,9% y un 1,1% en oficinas de grado A. La renta prime incrementó en el

año 2025 hasta los 31,50€/m²/mes (30€/m²/mes a diciembre de 2024).

En Barcelona la rentabilidad prime es del 4,75% y la repercusión alcanza los 7.958€/m².

Madrid

En Madrid durante 2025, la demanda de espacios de oficinas alcanzó los 485.549m², (-7% con respecto a 2024). La

contratación en Centro Ciudad se sitúa en 84.573m² (+28% año a año) y la del CBD fue de 149.493m². La

desocupación total del Mercado se encuentra alrededor del 10,4%, mientras que en el CBD continua en entornos del

2,8% situándose en el mínimo de los últimos 10 años. Esta escasez de espacio disponible incrementa la renta prime

hasta los 43,75€/m²/mes (42,25€/m²/mes a diciembre de 2024).

En Madrid la rentabilidad prime se encuentra en 4,60%, mientras que la repercusión por metro cuadrado es de

11.413€/m².

París

La contratación en París alcanzó los 1.638.100m² durante el año 2025. El CBD y el Centro Ciudad concentraron

aproximadamente el 46% de la demanda, alcanzando 754.600m². La desocupación en el CBD se sitúa en 5,6%, con

una disponibilidad de edificios Grado A del 1,2%. La renta prime, correspondiente a los mejores edificios en el CBD,

asciende a 1.250€/m²/año (1.200€/m²/año a diciembre de 2024).

El volumen de inversión en oficinas en la región metropolitana de París alcanzó los 5.671 millones de euros en 2025,

representando un incremento del 51% con respecto al mismo periodo de 2024. La rentabilidad prime es del 4,25% y

la repercusión por metro cuadrado asciende a 29.412€/m².

Estructura organizativa y funcionamiento

Colonial SFL es la SOCIMI de referencia en el mercado de oficinas de calidad en Europa y desde finales de junio

2017 miembro del IBEX 35, índice de referencia de la bolsa española.

La compañía tiene una capitalización de mercado de aproximadamente 3.400 millones de euros con un free float en

entornos del 50% y gestiona un volumen de activos de más de 12.200 millones de euros.

La estrategia de la compañía se centra en la creación de valor industrial a través de la creación de producto prime de

máxima calidad a través de actuación de reposicionamiento y transformación inmobiliaria de los activos.

Durante este ejercicio, se ha culminado la integración de SFL, consolidando una estructura única y cotizada en

España bajo la nueva denominación Colonial SFL. La nueva estructura corporativa refuerza la dimensión

paneuropea del Grupo, mejora el acceso a los mercados de capitales y apoya una nueva etapa de crecimiento

sostenible.

En particular la estrategia se basa en los siguientes pilares:

• Un modelo de negocio focalizado en la transformación y creación de oficinas de máxima calidad en ubicaciones

prime, principalmente el CBD.

• Máximo compromiso en la creación de oficinas que responden a las mejores exigencias del mercado, con

especial énfasis en la eficiencia y en la sostenibilidad.

• Una estrategia paneuropea diversificada en los mercados de oficinas de Barcelona, Madrid y París.

• Una estrategia de inversión que combina adquisiciones “Core” con adquisiciones “Prime Factory” con

componentes “value added”.

• Un enfoque claramente industrial inmobiliario para capturar una creación de valor superior a la media del

mercado.

Colonial es hoy la compañía europea con mayor focalización en zonas centro de ciudad y lidera el mercado

inmobiliario español en términos de calidad, sostenibilidad y eficiencia de su porfolio de oficinas.

Asimismo, ha adoptado un enfoque integral de todos los ámbitos de Responsabilidad Social Corporativa aspirando a

los máximos estándares de (1) sostenibilidad y eficiencia energética, (2) gobierno corporativo y transparencia, así

como (3) excelencia en RRHH y actuaciones sociales y haciéndolos una parte integral de la estrategia del Grupo.

En los últimos años, el Grupo Colonial ha materializado importantes desinversiones de activos non-core. Dichas

desinversiones se enmarcan en la estrategia de “flight to quality” que en base a una gestión activa de la cartera

desinvierte producto maduro y/o no estratégico con el fin de reciclar capital para nuevas oportunidades de creación

de valor y mejorar de manera continua el perfil riesgo-rentabilidad del Grupo.

Asimismo, en el marco de mejorar el portfolio Prime del Grupo, Colonial ha realizado inversiones en inmuebles core

CBD, identificando activos con potencial de valor añadido en segmentos de mercado con sólidos fundamentales.

El Grupo Colonial dispone a cierre del ejercicio 2025 de una robusta estructura de capital con un sólido rating de

“Investment Grade”. El LTV (Loan to value) del Grupo se sitúa en un 37,1% a fecha de publicación de este informe.

La estrategia de la Sociedad pasa por consolidarse como líder de oficinas prime en Europa con especial énfasis en

los mercados de Barcelona, Madrid y París con:

• Una estructura de capital sólida con una clara vocación de mantener los máximos estándares de calificación

crediticia – investment grade.

• Una rentabilidad atractiva para el accionista en base a una rentabilidad recurrente combinado con una creación

de valor inmobiliaria a partir de iniciativas “value added”.

Gestión del personal

Los profesionales de Colonial constituyen el principal activo del Grupo. Al cierre del ejercicio 2025, el equipo humano

del Grupo Colonial está compuesto por un total de 226 empleados, divididos en 4 categorías.

El número de personas empleadas por el Grupo, así como el número medio de empleados durante el ejercicio

distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:


	Nº de empleados				Media 2025		Media 2024
	2025		2024		Media 2025		Media 2024
	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres

Direcciones Generales y de Área	8	8	10	6	8,0	7,3	11	7
Técnicos titulados y mandos intermedios	35	32	38	46	35,1	33,2	40	49
Administrativos	41	100	39	84	41,1	99,4	38	85
Otros	2	–	3	–	2,4	–	3	–
Total personas empleadas por género	86	140	90	136	86,6	139,9	92	141
Total personas empleadas del Grupo	226		226		226,5		233

Del total de empleados del Grupo, el número de personas empleadas con discapacidad mayor o igual al 33% a 31

de diciembre de 2025 es de 3 (2024: 3 personas).

2. Evolución y resultado de los negocios

Introducción

A cierre del ejercicio 2025, la cifra de negocio del Grupo ha sido de 408 millones de euros.

La revalorización en inversiones inmobiliarias y en activos clasificados como mantenidos para la venta, de

conformidad con la tasación independiente llevada a cabo por Savills, Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis y BNP

Paribas en España y Francia al cierre del ejercicio, ha sido de 133 millones de euros.

El resultado financiero neto ha sido de (89) millones de euros.

El resultado antes de impuestos y minoritarios a cierre del 2025 asciende a 362 millones de euros.

Finalmente, y una vez descontado el resultado atribuible a los minoritarios de (46) millones de euros, así como el

impuesto de sociedades de 28 millones de euros, el resultado después de impuestos atribuible al Grupo asciende a

344 millones de euros.

Resultados anuales 2025

1.Sólido incremento de los resultados del Grupo en todos los niveles

La estrategia paneuropea prime de Colonial SFL permite alcanzar sustanciales incrementos de ingresos por rentas

impulsando el resultado recurrente y la generación de caja

El porfolio prime de Colonial ha alcanzado un crecimiento de los ingresos del +6% en términos comparables, uno de

los más altos del sector. Los inmuebles prime del Grupo atraen a los clientes que pagan las mayores rentas del

mercado con el fin de alquilar el mejor producto. Este hecho ha permitido alcanzar el aumento de rentas del 6% “like

for like”, superando en más de 300 puntos básicos la inflación.

• Ingresos por rentas de 399 millones de euros, +6% like for like versus año anterior

• EBITDA rentas de 371 millones de euros, +5% like for like versus año anterior

• Resultado neto recurrente de 211 millones de euros, +9% versus año anterior

• Resultado neto recurrente por acción de 33,60€cts

El crecimiento del valor de los activos ha sido del +3% en términos comparables y ha permitido registrar un resultado

de variación de valor de más de 130 millones de euros. Con todo ello el resultado neto del Grupo asciende a 344

millones de euros, un incremento del 12% respecto del año anterior.

2.Ingresos & EBITDA por rentas con crecimientos elevados

Crecimiento de ingresos continuado y solido gracias al posicionamiento prime

Colonial SFL cierra el ejercicio 2025 con unos ingresos por rentas de 399 millones de euros y unas rentas netas

(EBITDA rentas) de 371 millones de euros.

Los ingresos por rentas del Grupo han incrementado un +6% en términos comparables “like for like”, gracias al

posicionamiento del Grupo. Nuestra estrategia se beneficia de la polarización del mercado prime que se caracteriza

por elevada demanda y falta de producto de calidad como el de Colonial SFL.

Resalta en particular la fortaleza de la cartera de París con un crecimiento del +7% “like for like” y Barcelona con un

+4% “like for like”.

1. Los ingresos por rentas en la cartera de París han disminuido un 3% respecto al año anterior, debido

principalmente a la entrada en rehabilitación de los inmuebles Condorcet y Haussmann.

En términos comparables “like for like”, los ingresos por rentas han aumentado un +7%, debido a mayores

rentas en los activos de Edouard VII, Louvre Saint Honoré, Washington Plaza, #Cloud y 103 Grenelle, entre

otros.

2. En el porfolio de Madrid, los ingresos por rentas han aumentado un +16% respecto al año anterior, debido

principalmente a los ingresos generados por la entrada en explotación del proyecto Madnum y por las

adquisiciones realizadas.

En términos comparables “like for like”, los ingresos han aumentado un +3%, debido a ingresos superiores

en los activos de Discovery Building, Castellana 163, Recoletos 37, José Abascal 45 y Castellana 52, entre

otros, en base a una combinación de mayores rentas y mejores niveles de ocupación.

3. En el porfolio de Barcelona, los ingresos por rentas han registrado un crecimiento del +4% respecto al

mismo periodo del año anterior, tanto en términos totales como en términos comparables “like for like”,

impulsado por una combinación de mayores rentas y mejora en los niveles de ocupación en activos como

Illacuna, Travessera 47-49, Diagonal 530 y Torre BCN, entre otros.

Crecimiento de ingresos sobre la base un modelo de negocio prime & transformación urbana

Los ingresos por rentas a cierre del ejercicio han aumentado +8 millones de euros respecto al año anterior, sobre la

base de un modelo de negocio focalizado en activos prime con elevado “pricing power” y generación de valor Alpha a

través de proyectos de transformación urbana

1.“Pricing Power”: Crecimiento en rentas firmadas - contribución del +5% al crecimiento global

La cartera Core ha aportado +21 millones de euros de incremento de ingresos basado en un sólido crecimiento “like

for like” del +6% por el fuerte “pricing power” que permite capturar plenamente el impacto de la indexación, así como

firmar las máximas rentas de mercado.

2.Proyectos entregados y adquisiciones - contribución del +3% al crecimiento global

La entrega de proyectos y el programa de renovaciones, así como las adquisiciones realizadas durante este

ejercicio, han aportado +11 millones de euros de crecimiento de ingresos.

La entrada en rehabilitación de dos activos en París: el programa de renovación en Haussmann y el proyecto de

transformación urbana Condorcet han resultado en una disminución temporal de rentas del (6%), destacar que las

iniciativas en estos activos forman parte de la estrategia del crecimiento del Grupo a través de proyectos de

regeneración urbana. Una vez finalizados los proyectos, se espera obtener más de 28 millones de euros de ingresos

anuales adicionales (un incremento del +17% de rentas respecto a los activos alquilados inicialmente).

3.Sólido crecimiento del valor de los activos del Grupo

El valor de los activos del Grupo a cierre del ejercicio 2025 asciende a 12.203 millones de euros (12.887 millones de

euros incluyendo “transfer costs”), registrando un incremento del +5% respecto al año anterior (+3% durante el

segundo semestre del año).

En términos “like for like”, el portafolio se ha revalorizado un +3% versus el año anterior, destacando el incremento

de los activos en el mercado de Madrid con un +6%, seguido de los activos ubicados en el mercado de Barcelona

con un +4% y finalmente, el mercado de París con un +2% de revalorización.

Del total de la valoración del negocio patrimonial, 11.992 millones de euros corresponden a la cartera de activos

ostentada directamente por el Grupo Colonial y el resto corresponden a las inversiones en el negocio de capital de

terceros.

Tras un entorno de elevada volatilidad y subidas de tipos de interés, la situación de los mercados continúa con la

tendencia a estabilizarse, observando un crecimiento de los valores de los activos durante este último ejercicio. Este

incremento refleja la solidez y la resiliencia de nuestra cartera, así como la capacidad para adaptarse eficazmente a

las condiciones cambiantes del mercado y se debe principalmente a:

(1) La elevada concentración en ubicaciones Prime CBD con fundamentales fuertes que permiten una mayor

protección en ciclos recesivos y un mejor perfil de crecimiento en ciclos alcistas.

(2) La elevada calidad de los inmuebles que permite atraer clientes de máxima solvencia que permanecen con

altos índices de lealtad.

(3) Una acertada estrategia de diversificación que permite optimizar el perfil de riesgo de la cartera.

(4) Un enfoque industrial de creación de valor a través del reposicionamiento de inmuebles pudiendo crear

valor inmobiliario “Alpha” que permite crear un diferencial respecto al mercado y por tanto una rentabilidad

superior a la media.

Valor Neto de activos resiliente (NTA)

El Valor Neto de activos (NTA) a 31 de diciembre de 2025 asciende a 6.085 millones de euros, lo que supone un

incremento de 49 millones de euros respecto al cierre del ejercicio anterior.

Sólidos fundamentales operativos en todos los segmentos

1.Colonial ha firmado más de 147.00m² superando la cifra del año anterior

Colonial SFL ha cerrado el ejercicio 2025 con 147.580m2 firmados con clientes de primer rango, superando en más

de 12.000 m2 el año anterior.

El volumen de contratación corresponde a unas rentas anualizadas de 64 millones de euros, lo que representa un

incremento del +22% respecto al año 2024.

Excelente desempeño del porfolio Colonial-SFL en Paris

El portafolio de París ha registrado un desempeño comercial extraordinario, con más de 24€m en rentas anuales

firmadas a través de 27 contratos.

Entre las operaciones más destacadas se encuentran los 2 millones de euros firmados en el activo Haussmann y

más de 3 millones de euros en el inmueble “Louvre Saint-Honoré Bureaux”, donde los niveles de renta alcanzados

superan los 1.000€/m²/año. Mención especial merece el contrato formalizado en la zona comercial del activo 92

Champs-Elysées, que comprende una superficie de 2.121m² y genera unas rentas anuales de 8 millones de euros,

con un precio de alquiler superior a los 3.700€/m²/año.

Más de 129.000m² contratados en Madrid y Barcelona

La actividad comercial en los porfolios de Madrid y Barcelona ha sido especialmente relevante, con 129.499m²

contratados en el ejercicio 2025, generando unos ingresos anuales de 40 millones de euros. En Madrid se han

firmado 70.554m² y en Barcelona 58.946m², lo que refleja la elevada demanda que continúa atrayendo el producto

prime del Grupo Colonial SFL.

En Barcelona se han contratado un total de 58.946m² durante el ejercicio 2025, de esta cifra, 41.557m² se han

firmado en el distrito 22@, reflejo de la aceleración de la demanda por activos de máxima calidad en el área con

mayor proyección de futuro de la ciudad.

En Madrid destaca la firma de más de 26.000m² en el complejo Madnum, consolidando su posicionamiento como

uno de los proyectos con mayor dinamismo comercial del mercado.

2.Ocupación en niveles sólidos – 96% en términos comparables

La ocupación total de Colonial SFL a cierre del ejercicio 2025 se sitúa en un 92%, ratio que refleja un ajuste temporal

derivado de las entradas en explotación de nuevos activos rehabilitados actualmente en fase de comercialización.

La cartera de oficinas de París presenta una ocupación del 95%, reflejando una disminución respecto al ejercicio

anterior derivado de la reciente entrada en explotación de la superficie rehabilitada en el activo Haussmann,

actualmente en fase de comercialización.

Si se excluye este activo, la ocupación de oficinas del portafolio de París se situaría en un 98%, reflejando la solidez

operativa del resto de la cartera y la fortaleza del mercado prime parisino.

El portafolio de oficinas de Madrid registra una ocupación del 88%, ratio que disminuye respecto al año anterior

debido principalmente a la finalización y entrega del Complejo Urbano Madnum. Este activo, de elevada calidad y

ubicado en el dinámico submercado de Méndez Álvaro, presenta un significativo potencial de creación de valor a

través del crecimiento futuro de rentas y se encuentra actualmente en fase activa de comercialización.

En comparación con el último trimestre reportado, la tasa de ocupación muestra una evolución positiva, impulsada

por las recientes altas registradas en activos como Madnum, Poeta Joan Maragall y Tucumán, entre otros.

Excluyendo el activo Madnum la ocupación del resto de la cartera se sitúa en un 96%.

Por su parte, la tasa de ocupación del portafolio de oficinas en el área CBD de Madrid se sitúa en el 98%, reflejo de

la fortaleza de la demanda en las ubicaciones prime de la capital.

El portafolio de oficinas de Barcelona presenta una tasa de ocupación del 82%, ratio que mejora respecto al ejercicio

anterior, gracias a las recientes contrataciones en activos como Illacuna, Torre Marenostrum, Diagonal 197 y

Travessera 11, entre otros, que han compensado parcialmente la entrada en explotación de superficie rehabilitada en

Travessera 47-49 y Llull 331.

La desocupación actual en Barcelona se concentra principalmente a la incorporación de espacios rehabilitados,

como Diagonal 197 y Torre Marenostrum, así como a la rotación de clientes en activos secundarios. Excluyendo

estos inmuebles, la ocupación del portafolio de Barcelona si sitúa en un elevado 98%, lo que refleja la solidez

operativa del resto de la cartera en este mercado.

3.El porfolio Prime de Colonial SFL captura altos crecimientos de rentas

Fuerte crecimiento de rentas con aceleración respecto del año anterior en las tres ciudades

El porfolio de Colonial ha capturado un crecimiento de rentas1 del +7% gracias al “pricing power” de nuestros activos

prime

• El crecimiento supera en más de 400 pb los niveles de indexación en todos los mercados

• El crecimiento de rentas alcanzado es superior al del año 2024 en todos los porfolios

• Paris destaca con un crecimiento de rentas del +9%, muy superior al 6% del año anterior

• Madrid y Barcelona han alcanzado un crecimiento en rentas del +6% y +5% muy superior al +4% alcanzado

el año anterior.

“Reléase Spread” (aumento de rentas en renovaciones) del +8% impulsado por París

El porfolio de Colonial ha capturado un “reléase spread” del +8% superando en 600 pb la indexación

• Destaca Paris con un “reléase spread” del +16% (+19% en la cartera de oficinas)

• El porfolio de Madrid ha alcanzado niveles del +4%, muy superior al +1% del 2024

• El porfolio de Barcelona ha registrado un “reléase spread” del +1% (negativo en el año anterior)

Gestión Activa de la cartera & Estructura de capital

1.Aceleración en la ejecución del nuevo programa de desinversiones

En noviembre de 2025, Colonial SFL anunció un programa de desinversiones por importe superior a 500 millones de

euros, enfocado en activos maduros y/o no estratégicos sin recorrido adicional de creación de valor, con un horizonte

temporal de ejecución de aproximadamente 18 meses.

A fecha de publicación de este informe, el Grupo ya ha ejecutado desinversiones por más de 300 millones de euros,

lo que representa más del 60% del programa total, a precios iguales o superiores a los valores de tasación.

Destaca especialmente la venta del inmueble Marceau en París, a un precio superior a su valor en libros,

estableciendo uno de los niveles de transacción más elevados registrados en el mercado parisino en los últimos

años.

2.Reducción del endeudamiento vs 30/09/2025

Las desinversiones ejecutadas hasta la fecha, así como el crecimiento de valor de la cartera de inmuebles del Grupo

han permitido reducir el endeudamiento:

• La deuda neta proforma1 se sitúa en 4.684 millones de euros, reducción del (5%) vs 3T 2025

• El LTV proforma1 es del 37,1%, 100 pb inferior al 3T 2025

• El EPRA LTV proforma es del 45,4%, 160 pb inferior al 3T 2025

A cierre del ejercicio 2025, Colonial SFL presenta un balance sólido con un LTV de 37,1% y una liquidez de 2.235

millones de euros entre caja y líneas de crédito no dispuestas y le permite cubrir todos los vencimientos de su deuda

hasta el 2028. El coste financiero del Grupo se sitúa en el 1,91% (coste financiero spot de su deuda financiera bruta),

manteniendo niveles por debajo del 2%.

Colonial SFL mantiene una sólida calificación crediticia por parte de Standard & Poor’s y Moody’s BBB+ y Baa1

ambos con perspectiva estable, respectivamente.

3.Reciclaje de Capital con disciplina financiera

Desinversiones confirmando valor de activos sin recorrido futuro

El programa de desinversiones se está ejecutando a yields en niveles del 4% o por debajo en activos no estratégicos

y/o maduros sin recorrido de valor con TIRs (Tasas Internas de Retorno) en niveles del 5% a los precios de ventas

previstos.

Las adquisiciones con rentabilidades muy atractivas

Las adquisiciones se han realizados con rentabilidades muy atractivas mejorando la rentabilidad media de la cartera

y maximizando el valor para los accionistas del Grupo

Los 197 millones de euros invertidos en la plataforma paneuropea de Ciencia en Innovación junto con Stoneshield

ofrecen TIRs del 13-17% y rentabilidades sobre coste del 6-9%.

Los 12 millones de euros invertidos en una participación del 24% como gestor de activos de Colonial SFL de un

vehículo que ha adquirido la sede Naturgy de Madrid a través de una estructura de capital de tercero ofrece un TIR

en niveles del 10% con rentabilidades sobre coste del 6-7%.

Estrategia ESG & Descarbonización

1.Estrategia de Descarbonización – transición hacia la neutralidad

El Grupo Colonial mantiene un firme compromiso con la descarbonización de su portafolio, la reducción progresiva

del consumo de recursos y la promoción de la economía circular, pilares fundamentales de su estrategia ESG. Como

parte de esta visión, el Plan de Descarbonización aprobado establece el objetivo de que todo su portafolio de activos

sea neutro en emisiones de carbono, contribuyendo así a la consecución de los objetivos establecidos en el Acuerdo

de París de 2015.

A cierre del año 2025 las emisiones totales del Grupo Colonial se sitúan en 50.524 tCo2e. Este resultado equivale a

una disminución del 57% desde el año base 2021, un logro que muestra el compromiso del Grupo con la

sostenibilidad y la transición hacia una economía baja en carbono.

En cuanto a emisiones operacionales (alcances 1 y 2) y en términos de intensidad de carbono por metro cuadrado,

el Grupo ha logrado una disminución del 80% desde el año base 2018, alcanzando un nivel de 3,6 kgCO2e/m², una

de las ratios más bajas del sector.

Ampliando el análisis a las emisiones del alcance 3, que incluyen las áreas privativas de los clientes, la intensidad

total de emisiones se sitúa en 8,4 kgCO2e/m², lo que representa una reducción del 78%.

2.Eficiencia Energética de la cartera de activos del Grupo

El 99,6% del valor de la cartera de oficinas en explotación del Grupo Colonial tiene sellos de certificación energética

Leed o Breeam, cifra que se ha ido incrementando y manteniendo a lo largo de los últimos ejercicios, llegando casi a

la totalidad de la cartera certificada. En términos de renta y superficie, la ratio muestra una clara mayoría del

portafolio.

Este elevado nivel de certificaciones sitúa a Colonial en una posición de liderazgo europeo en eficiencia energética.

En particular, el valor de los activos con certificaciones Breeam asciende a 8.667 millones de euros y con

certificación Leed asciende a 2.443 millones de euros.

Este nivel de certificaciones se sitúa claramente por encima de la media en el sector. Asimismo, el plan estratégico

de sostenibilidad ejecuta iniciativas de eficiencia energética, apostando por una mejora continua activo por activo.

3.Consolidación del liderazgo en Ratings ESG

Como resultado, el Grupo continúa consolidando su liderazgo en materia de sostenibilidad, obteniendo las mejores

puntuaciones en los principales ratings ESG, lo que refleja su firme compromiso con los más altos estándares

ambientales.

Sustainalytics – 1ª compañía del IBEX 35 con una puntuación de 6,0 puntos (1er percentil)

Sustainalytics ha otorgado una calificación de 6,0 puntos en el riesgo en ESG de Colonial SFL, en línea con el rating

del año anterior.

-La compañia se ha situado en el Top 4 de las 410 empresas inmobiliarias cotizadas analizadas (REITs europeas).

-La compañía se ha situado en el 0,5% de las empresas inmobiliarias cubiertas (Posición 5ª de las 950 empresas

inmobiliarias cubiertas).

-A nivel global, Colonial SFL se sitúa en el 0,2% de las empresas analizadas (top 22 de las 14.412 empresas

totales).

CDP: Máxima puntuación en el índice líder en carbono – Puntuación A

Colonial ha logrado mantener, por quinto año consecutivo, la máxima calificación Rating A en el ranking de CDP,

consolidándose como una de las compañías líderes en sostenibilidad a nivel internacional.

Este reconocimiento destaca el firme compromiso del Grupo Colonial con la eficiencia energética, la reducción de

emisiones y la implementación de estrategias sostenibles en el sector inmobiliario.

GRESB 2025 Ranking – Colonial SFL reconocida como una de los “Global Sector Leaders Listed”

Colonial SFL recibe un rating de ‘5 Star’, hecho que muestra el liderazgo junto con las mejores compañías del índice,

con puntuación igual o superior a 90/100.

Este hecho se refleja en una puntuación de 94 sobre 100 por parte del índice Global Real Estate Sustainability

Benchmark (GRESB) para la cartera de inmuebles, mejorando en 2 puntos el rating del año anterior y situándose

entre las cuatro mejores inmobiliarias europeas cotizadas incluidas en el indicador “Standing Investments

Benchmark”.

En el ámbito de gestión sostenible de proyectos, ‘Development Benchmark’, Colonial SFL ha alcanzado una

puntuación de 98/100, en línea con el rating del año anterior. Gracias a esta puntuación, Colonial SFL ha sido

reconocido como líder del sector tanto en Europa como a nivel global en el segmento de oficinas.

Obtención de EPRA Gold sBPR

Colonial SFL ha obtenido por 10º año consecutivo la clasificación de EPRA Gold sBPR que certifica los más altos

estándares de reporting en materia de ESG. Asimismo, obtiene también la clasificación de EPRA Gold BPR.

3. Liquidez y recursos de capital

Véase el apartado “Gestión del capital y política de gestión de riesgos” de la Nota 14.9 de las cuentas anuales

consolidadas del ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2025.

El Periodo Medio de Pago (PMP) de las sociedades españolas del Grupo a sus proveedores para el ejercicio 2025

se ha situado en 40 días. En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos

corresponden principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los

cuales se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas.

El Grupo ha fijado dos días de pago al mes para dar cumplimiento a los requisitos fijados por la ley 11/2013, de 26

de julio. En este sentido las fechas de entrada son el día 5 y 20 de cada mes y los pagos correspondientes se

realizan los días 5 y 20 del mes siguiente.

4. Objetivo y políticas de gestión del riesgo

La gestión de activos está expuesta a diferentes riesgos e incertidumbres a nivel interno y externo, que pueden tener

un impacto en la actividad de Colonial SFL. Por ello, el Grupo Colonial SFL busca generar valor sostenible a través

de la gestión estratégica de su actividad empresarial, teniendo en cuenta los riesgos y oportunidades asociados, lo

que ayuda a reforzar su liderazgo en el sector y consolidar su posición a largo plazo. La gestión del riesgo es un

aspecto clave en la cultura organizativa de Colonial SFL, y por este motivo, la Sociedad dispone de una Política de

Control y Gestión de Riesgos, la cual establece los principios básicos y directrices de actuación para asegurar que

los riesgos de toda naturaleza que pudieran afectar negativamente a la consecución de los objetivos del Grupo sean

identificados, analizados, evaluados, gestionados y controlados de forma sistemática, con criterios uniformes y

dentro de los umbrales o niveles de tolerancia establecido. Asimismo, Colonial SFL tiene desarrollado e implantado

el Sistema de Control y Gestión de Riesgos (en adelante, SCGR), que establece unas bases para una gestión

eficiente y efectiva de los riesgos financieros y no financieros en toda la organización.

Para cumplir con estos objetivos corporativos, los riesgos a los que Colonial SFL está expuesta son identificados,

analizados, evaluados, gestionados, controlados y actualizados. Con el objetivo de mantener un SCGR eficaz y

actualizado, Colonial SFL elabora un mapa de riesgos corporativo, el cual identifica los principales riesgos que

afectan al Grupo, y los evalúa en términos de impacto y probabilidad de ocurrencia. Dicho mapa se revisa y actualiza

de forma periódica cada año, con el objetivo de disponer de una herramienta de gestión de riesgos integrada y

dinámica, que evoluciona con los cambios del entorno en el que opera la compañía y los cambios de la propia

organización.

Las principales responsabilidades asignadas en relación con el SCGR corresponden al Consejo de Administración, la

Comisión de Auditoría y Control y la unidad de auditoría interna. El SCGR también determina explícitamente las

responsabilidades propias de la alta dirección, direcciones operativas y propietarios de los riesgos en relación con la

gestión de riesgos.

El Consejo de Administración tiene atribuida la función de determinación de la política de control y gestión de

riesgos, incluidos los fiscales, identificando los principales riesgos del Grupo e implementando y supervisando los

sistemas internos de información y control, con el fin de asegurar la viabilidad futura y competitividad del Grupo,

adoptando las decisiones más relevantes para su mejor desarrollo. Para la gestión de dicha función cuenta con el

apoyo de la Comisión de Auditoría y Control, la cual realiza, entre otras, las siguientes funciones relativas al ámbito

del control y gestión de riesgos:

- Elevar al Consejo para su aprobación un informe sobre la política y gestión de riesgos.

- Supervisar periódicamente los sistemas de control y gestión de riesgos, financieros y no financieros, para

que los principales riesgos se identifiquen, se evalúen y se establezcan medidas para aceptar, mitigar,

eliminar o gestionar cualquier riesgo.

- Supervisar y evaluar el proceso de elaboración, la integridad y la presentación de la información pública

preceptiva (financiera y no financiera).

Adicionalmente, Colonial SFL tiene constituidas la unidad de compliance y la unidad de auditoría interna como

herramientas para reforzar dicho objetivo. La unidad de compliance tiene la responsabilidad de velar por el adecuado

cumplimiento de las normas y leyes que le puedan afectar por el desarrollo de su actividad, y la función de auditoría

interna tiene la responsabilidad de realizar las actividades de supervisión necesarias, contempladas en sus planes

anuales y plurianuales aprobados por la Comisión de Auditoría y Control, para evaluar la eficacia de los procesos de

gestión de riesgos y de los planes de acción y controles implantados por las correspondientes direcciones para

mitigar dichos riesgos.

Para una mejor gestión de los riesgos, Colonial SFL diferencia en dos grandes ámbitos los distintos tipos de riesgos

a los que se expone el Grupo en función de su origen:

- Riesgos externos: riesgos relativos al entorno en el que Colonial SFL desarrolla su actividad y que influyen

y condicionan las operaciones de la compañía.

- Riesgos internos: riesgos originados a partir de la propia actividad de la compañía y su equipo gestor.

Entre los principales riesgos externos que afronta Colonial SFL para la consecución de sus objetivos se incluyen:

- Riesgos económicos, derivados de la coyuntura geopolítica y macroeconómica en los países en los que

opera, y de cambios en las propias expectativas de los inversores y/o falta de atractivo del mercado de

capitales.

- Riesgos de mercado, derivados de la transformación del sector y del propio modelo de negocio, de la mayor

complejidad para desarrollar la estrategia de inversión/desinversión, y de la fluctuación del mercado

inmobiliario con impacto en la valoración de los activos inmobiliarios.

- Riesgos financieros, relacionados con las restricciones en los mercados financieros, las fluctuaciones de los

tipos de interés, el impacto de los cambios en la normativa fiscal y los de contraparte de los clientes

principales.

- Riesgos del entorno, como son los relacionados con la gestión de crisis, los derivados de la regulación y

demandas más exigentes en ESG, y principalmente los relacionados con los riesgos físicos y de transición

provocados por el cambio climático con consecuencias en la actividad del Grupo.

Entre los principales riesgos internos que afronta Colonial SFL para la consecución de sus objetivos se incluyen:

- Riesgos estratégicos en relación con la concentración geográfica y de producto del Grupo, a la composición

del portfolio de activos y a la gestión de nuevos vehículos participados de inversión.

- Riesgos operativos diversos relacionados con el mantenimiento de los niveles de ocupación de los

inmuebles y de los niveles de renta contratados, con el coste de los proyectos de obra así como el plazo

para su ejecución, con la gestión del nivel de endeudamiento y de la calificación crediticia actual, con

ciberataques o fallos en los sistemas de información, así como los propios de la gestión de la estructura

organizativa y del talento.

- Riesgos derivados del cumplimiento de toda la normativa y obligaciones contractuales que le es de

aplicación, incluidos los riesgos fiscales relacionados con la pérdida de la condición de SOCIMI en España

o de su condición de Sociedad de Inversión Inmobiliaria Cotizada (SIIC) en Francia.

Los riesgos inherentes definidos en el modelo de negocio del Grupo Colonial SFL de acuerdo con las diferentes

actividades que desarrolla son susceptibles de materializarse a lo largo de cada ejercicio. A continuación,

destacamos los principales riesgos materializados durante este ejercicio:

- El ejercicio 2025 ha continuado marcado por un entorno geopolítico y macroeconómico complejo,

caracterizado por la persistencia de los focos de conflicto preexistentes y por un incremento de las

tensiones internacionales, agravadas por determinadas actuaciones de política exterior de Estados Unidos

y disputas territoriales, factores que han contribuido a un mayor nivel de volatilidad en el contexto global.

Por lo que respecta a España y Francia, el ejercicio ha venido acompañado la continuidad de la inseguridad

jurídica en el sector, motivada principalmente por la implementación de políticas urbanísticas orientadas a la

intervención del mercado del alquiler lo que podría afectar negativamente al sector y reducir su atractivo

para inversores internacionales frente a otros países europeos. En materia de política monetaria, la

esperada reducción de los tipos de interés se ha materializado durante el ejercicio, si bien con un mayor

retraso respecto a las previsiones iniciales. Este aplazamiento ha estado condicionado, entre otros factores,

por la contención ante el posible impacto inflacionista en Europa como consecuencia del potencial

establecimiento de nuevos aranceles por Estados Unidos. Asimismo, el ejercicio 2025 también se ha

caracterizado por una apertura del mercado de inversiones en el sector, transaccionándose un volumen

mayor de operaciones. El Grupo ha materializado operaciones de inversión, algunas de las cuales, a través

de nuevos vehículos participados, lo que conlleva el acceso a nuevas oportunidades, pero incrementa la

complejidad operativa y de gestión.

- En 2025 se ha continuado evidenciando la intensificación de los efectos del cambio climático a escala

global, lo que refuerza la relevancia de los riesgos medioambientales y de sostenibilidad para la actividad

económica en general y para el sector inmobiliario en particular. En este sentido, en los últimos años los

riesgos físicos y de transición vinculados al cambio climático han generado la implantación de políticas y

estrategias en dicho ámbito en el Grupo, a través del plan de descarbonización aprobado, así como

actuaciones específicas dirigidas a mejorar la calidad de los inmuebles y la medición de sus niveles de

consumo energético, con el fin de optimizar su impacto medioambiental.

- La integración de la cultura y estructura organizativa en un contexto específico de post-fusión, la gestión del

capital humano y desarrollo de talento en este entorno tan complejo sigue siendo una prioridad para

Colonial SFL, al objeto de afrontar los cambios y nuevos retos en el modelo de negocio, mitigar los riesgos

mencionados anteriormente, así como las nuevas oportunidades de crecimiento y desarrollo para el Grupo.

En este contexto, Colonial SFL ha revisado y monitorizado la evolución de dichos riesgos, mostrando una elevada

resiliencia, en especial, en el ámbito estratégico, operativo y financiero, y un correcto funcionamiento de los sistemas

de control implantados, lo que ha permitido gestionar y mitigar dichos riesgos de forma adecuada y garantizar las

operaciones y preservar el valor del Grupo.

5. Hechos posteriores