Realia Business, S.A. y Sociedades Dependientes
Estados Financieros Consolidados e Informe de Gestión Consolidado correspondientes al ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2025
1
REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA CONSOLIDADO AL 31 DE DICIEMBRE DE 2025
(Miles de euros)
ACTIVO | 31/12/2025 | 31/12/2024 (*) | 31/12/2025 | 31/12/2024 (*) | |
ACTIVO NO CORRIENTE: | PATRIMONIO NETO (Nota 16): | ||||
Activos intangibles (Nota 8) | Capital social | ||||
Inmovilizaciones materiales (Nota 9) | Prima de emisión | ||||
Inversiones inmobiliarias (Nota 10) | Reservas | ||||
Inversiones en empresas asociadas (Nota 11) | Ajustes por valoración | ( | |||
Activos financieros no corrientes (Nota 14.2) | Resultado del ejercicio atribuido a la Dominante | ||||
Derivados | Total patrimonio neto atribuible a la Sociedad Dominante | ||||
Otros activos financieros de terceros ajenos al grupo | Intereses minoritarios (Nota 17) | ||||
Activos por impuestos diferidos (Nota 21) | Total Patrimonio Neto | ||||
Total activo no corriente | PASIVO NO CORRIENTE | ||||
Provisiones no corrientes (Nota 18) | |||||
Pasivos financieros no corrientes: (Nota 19) | |||||
Deudas con entidades de crédito | |||||
Otros pasivos financieros no corrientes | |||||
Pasivos por impuestos diferidos (Nota 21) | |||||
Total pasivo no corriente | |||||
ACTIVO CORRIENTE | PASIVO CORRIENTE | ||||
Existencias (Nota 13) | |||||
Deudores comerciales y otras cuentas por cobrar (Nota 14.1) | Provisiones corrientes (Nota 18) | ||||
Clientes por ventas y prestaciones de servicios | Pasivos financieros corrientes: (Nota 19) | ||||
Otros deudores | Deudas con entidades de crédito | ||||
Activos por impuesto corriente (Notas 21 y 14.1) | Derivados | ||||
Activos financieros corrientes (Nota 14.2) | Otros pasivos financieros corrientes | ||||
Créditos corrientes a empresas asociadas | Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar (Nota 20.a) | ||||
Otros activos financieros corrientes | Proveedores | ||||
Otros activos corrientes (Nota 14.3) | Otros acreedores | ||||
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes (Nota 15) | Otros pasivos corrientes (Nota 20.c) | ||||
Total activo corriente | Total pasivo corriente | ||||
TOTAL ACTIVO | TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO NETO |
(*) Datos no auditados, que refleja el consolidado de Realia Business, S.A como sociedad dominante (anterior consolidado de FCyC, S.A.)
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado de situación financiera consolidado al 31 de diciembre de 2025.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS CONSOLIDADA DEL EJERCICIO 2025
(Miles de euros)
2025 | 2024 (*) | |
Importe neto de la cifra de negocios (Nota 23.a) | ||
Otros ingresos de explotación (Nota 23.b) | ||
Exceso de provisiones | ||
Variación de existencias de productos terminados o en curso (Nota 23.c) | ||
Aprovisionamientos (Nota 23.c) | ( | ( |
Gastos de personal (Nota 23.d) | ( | ( |
Otros gastos de explotación (Nota 23.c) | ( | ( |
Variación depreciación de existencias y provisiones de tráfico (Nota 23.i) | ||
Dotación a la amortización (Notas 8 y 9) | ( | ( |
Otros resultados | ( | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | ||
RESULTADO VARIACIÓN VALOR INVERSIONES INMOBILIARIAS (Notas 4.aa y, 10 y 23.f) | ||
Ingresos financieros (Nota 23.g) | ||
Gastos financieros (Nota 23.g) | ( | ( |
RESULTADO FINANCIERO | ( | ( |
Resultado de entidades valoradas por el método de la participación (Notas 11 y 23.e) | ( | |
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS | ||
Impuestos sobre beneficios (Nota 21) | ( | ( |
RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINUADAS | ||
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO | ||
Atribuible a: | ||
Accionistas de la Sociedad Dominante (Nota 23.h) | ||
Intereses minoritarios (Nota 17 y 23.h) | ||
Beneficio por acción: | ||
De operaciones continuadas € / acción | ||
Básico | ||
Diluido |
(*) Datos no auditados, que refleja el consolidado de Realia Business, S.A. como sociedad dominante (anterior consolidado de
FCyC, S.A.).
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante de la cuenta
de pérdidas y ganancias consolidada del ejercicio 2025.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2025
(Miles de euros)
2025 | 2024 (*) | |
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO (de la cuenta de pérdidas y ganancias) | ||
Otro resultado global que podrá ser reclasificado a la cuenta de pérdidas y ganancias en | ||
ejercicios posteriores: | ||
INGRESOS Y GASTOS IMPUTADOS DIRECTAMENTE EN EL PATRIMONIO NETO | ||
Por coberturas de flujos de efectivo | ||
Diferencias de conversión | ( | |
Efecto impositivo | ( | ( |
Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto | ||
TRANSFERENCIA A LA CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS | ||
Por cobertura de flujos de efectivo | ( | |
Efecto impositivo | ( | |
Total transferencia a la cuenta de pérdidas y ganancias | ( | |
TOTAL INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS | ||
a) Atribuidos a la Sociedad Dominante | ||
b) Atribuidos a intereses minoritarios |
(*) Datos no auditados, que refleja el consolidado de Realia Business, S.A. como sociedad dominante (anterior consolidado de
FCyC, S.A.).
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado
del resultado global consolidado del ejercicio 2025.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2025
(Miles de euros)
Miles de euros | Patrimonio | ||||||||||
| atribuido a | |||||||||||
| Reservas | los | ||||||||||
| de la | Resultado | accionistas | |||||||||
| Capital | Prima de | sociedad | Acciones | Reservas de | del | de la | Intereses | ||||
| social | emisión | dominante | propias | consolidación | Coberturas | Diferencias | ejercicio | sociedad | minoritarios | Total | |
(Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 16) | (Nota 19) | conversión | (Nota 3) | dominante | (Nota 17) | patrimonio | |
Saldos al 31 de diciembre de 2023 (*) | ( | ( | |||||||||
Ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | ( | ||||||||||
Distribución del resultado 2023 | |||||||||||
A reservas | ( | ||||||||||
A dividendos | |||||||||||
Dividendos a cuenta | ( | ( | ( | ( | |||||||
Ampliaciones y reducciones de capital | |||||||||||
Operaciones con valores propios | ( | ( | ( | ( | |||||||
Variaciones en el perímetro de consolidación | ( | ||||||||||
Otros movimientos | ( | ( | ( | ||||||||
Saldos al 31 de diciembre de 2024 (*) | ( | ||||||||||
Ingresos y gastos reconocidos en el ejercicio | ( | ||||||||||
Distribución del resultado 2024 | |||||||||||
A reservas | ( | ||||||||||
A dividendos | |||||||||||
Dividendos a cuenta | ( | ( | |||||||||
Ampliaciones y reducciones de capital | ( | ( | ( | ( | |||||||
Operaciones con valores propios | |||||||||||
Variaciones en el perímetro de consolidación | ( | ( | |||||||||
Otros movimientos | |||||||||||
Saldos al 31 de diciembre de 2025 | ( | ( |
(*) Datos no auditados, que refleja el consolidado Realia Business, S.A. como sociedad dominante (anterior consolidado de FCyC, S.A.)
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado del ejercicio
2025.
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REALIA BUSINESS, S.A. Y SOCIEDADES DEPENDIENTES (GRUPO REALIA)
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO 2025
(Miles de euros)
2025 | 2024 (*) | |
Resultados antes de impuestos | ||
Ajustes del resultado | ( | |
a) Amortización del inmovilizado (Notas 8 y 9) | ||
b) Otros ajustes del resultado | ( | |
1. Variación de valor inversiones inmobiliarias (Nota 23.f) | ( | ( |
2. Variación depreciación de existencias y provisiones de tráfico (Nota 23.i) | ( | ( |
3. Ingresos financieros (Nota 23.g) | ( | ( |
4. Gastos financieros (Nota 23.g) | ||
5. Resultados entidades método de la participación | ( | |
6. Otros | ||
Cambios en el capital corriente | ||
a) Existencias, deudores y otras cuentas a cobrar y otros activos corrientes (Notas 13 y 14) | ||
b) Acreedores y otras cuentas a pagar y otros pasivos corrientes (Nota 20) | ||
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación | ||
a) Cobro de dividendos (Nota 11) | ||
b) Cobros/Pagos por impuesto sobre beneficios | ( | ( |
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS OPERACIONES DE EXPLOTACIÓN | ||
Pago por inversiones: | ( | ( |
a) Empresas del grupo, asociadas y unidades de negocio | ( | |
b) Inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias (Notas 8, 9 y 10) | ( | ( |
c) Otros activos financieros | ( | ( |
Cobros por desinversiones: | ||
a) Empresas del grupo, asociadas y unidades de negocio | ||
b) Inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias (Notas 8, 9 y 10) | ||
c) Otros activos financieros (Nota 14.2) | ||
Otros flujos de efectivo de actividades de inversión: | ||
a) Cobros de intereses (Nota 14.2) | ||
b) Otros cobros/pagos de actividades de inversión | ( | |
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES DE INVERSIÓN | ( | ( |
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio: | ( | |
a) Emisión | ( | |
c) Adquisición (Nota 16) | ( | ( |
d) Enajenación (Nota 16) | ||
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero: | ( | ( |
a) Emisión | ||
b) Devolución y amortización | ( | ( |
Pagos por dividendos y remuneraciones de otros instrumentos de patrimonio (Notas 3 y | ||
17) | ( | ( |
Otros flujos de efectivo de actividades de financiación | ( | ( |
a) Pagos de intereses | ( | ( |
b) Otros cobros / (pagos) por operaciones de financiación | ||
FLUJOS DE EFECTIVO DE OPERACIONES DE FINANCIACIÓN | ( | ( |
EFECTO DE LAS VARIACIONES DEL TIPO DE CAMBIO Y OTROS | ( | |
AUMENTO / DISMINUCIÓN NETO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES | ||
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL INICIO DEL PERIODO | ||
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL FINAL DEL PERIODO |
(*) Datos no auditados, que refleja el consolidado de Realia Business, S.A. como sociedad dominante (anterior consolidado de
FCyC, S.A.)
Las Notas 1 a 30 descritas en los Estados Financieros Consolidados y los Anexos adjuntos forman parte integrante del estado
de flujos de efectivo consolidado del ejercicio 2025.
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Memoria consolidada correspondiente al ejercicio terminado el 31 de diciembre
de 2025
1) Actividad del Grupo Realia y operaciones societarias
a) Actividad del Grupo
Las Sociedades del Grupo y asociadas detalladas en los Anexos I y II, respectivamente, se dedican,
fundamentalmente, a las actividades de promoción, arrendamiento de inmuebles y otros negocios inmobiliarios.
Durante el ejercicio 2025, dichas actividades se han desarrollado en España
La Sociedad dominante se constituyó el 14 de agosto de 1997 como consecuencia de la escisión de Proyectos y
Desarrollos Urbanísticos, S.A. (PRODUSA) en Produsa Este, S.L. y Produsa Oeste, S.L. Con fecha 13 de abril de
Con fecha 5 de febrero de 2007, la Junta General de Accionistas de la Sociedad aprobó la reestructuración del
Grupo Realia, mediante la constitución de una nueva Sociedad denominada “Realia Patrimonio, S.L.U.” cuyo único
socio es la propia Realia Business, S.A., y a la que se aporta la actividad patrimonial del Grupo Realia. La
información exigida legalmente en relación con esta operación se desglosó en las cuentas anuales del ejercicio
2007.
b) Operaciones societarias en el ejercicio 2025
Con fecha de 23 de junio de 2025, las Juntas de accionistas de las sociedades Realia Business, S.A. y FCyC,
S.A. aprobaron el proyecto de fusión por absorción inversa de Realia Business, S.A., como sociedad absorbente
y FCyC, S.A. como sociedad absorbida. El Proyecto de Fusión había sido redactado y suscrito por la totalidad de
los miembros de los órganos de administración de ambas compañías el 13 de mayo de 2025 y fue objeto de
análisis y elaboración de un informe por la entidad independiente designada al efecto por el Registrador Mercantil
competente. El informe elaborado fue presentado a las respectivas Juntas de las sociedades que se fusionaban.
Con fecha de 1 de julio de 2025 se otorgó ante el notario de Madrid D. Jaime Recarte Casanova, con el número
5.079 de orden de su protocolo, escritura de fusión. La escritura fue presentada el 2 de julio de 2025 para su
inscripción en el Registro Mercantil, inscripción que se produjo el 2 de julio de 2025.
Como consecuencia de la fusión entre ambas compañías, FCyC, S.A. ha quedado disuelta y extinguida sin
liquidación y el patrimonio de ésta se ha traspasado en bloque a la sociedad absorbente, Realia Business, S.A.,
que lo adquiere y asume íntegramente a título universal quedando subrogada en todos sus bienes, derechos y
obligaciones.
En base a la realidad económica de la operación, se ha determinado que los activos y pasivos de sociedades
FCyC (absorbida) y Realia Business, S.A. (absorbente) se deben registrar por su valor consolidado en los estados
financieros consolidados del Grupo Realia al considerarse que se trata de una operación bajo control común y,
por tanto, excluida del ámbito de aplicación de la NIIF 3 “Combinaciones de negocios” y que no procede realizarse
revalorización alguna de los activos al no haberse realizado la operación frente a terceros.
2) Bases de presentación de los estados financieros consolidados
7
Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen los estados
financieros consolidados, se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación
los principios y normas de valoración seguidos por la Sociedad Dominante.
8
9
h) Comparación de la información
La información contenida en los estados financieros consolidados correspondiente al ejercicio 2024 se
presenta única y exclusivamente, a efectos comparativos con la información relativa al ejercicio terminado el
31 de diciembre de 2025.
La fusión por absorción del 23 de junio de 2025 se trata de una combinación de negocios bajo control común
y en consecuencia, se halla fuera del ámbito de aplicación de la NIIF 3 “Combinaciones de negocios” (NIIF
3.2.c). Al no existir una norma específica en relación a las combinaciones de negocios bajo control común, es
10
responsabilidad de los administradores desarrollar una política contable que refleje la sustancia económica de
la operación. Teniendo en cuenta lo anterior y la obligación de aplicar políticas contables uniformes a
operaciones de naturaleza similar, al existir el precedente de la reciente operación de escisión que dio origen
al Grupo Inmocemento, se ha considerado que el tratamiento adecuado a aplicar es el mismo que se aplicó
en la citada escisión, el denominado “pooling of interest” o método de los predecesores.
El método del “pooling of interest” establece que la operación se debe registrar como si ésta se hubiera
realizado al principio del primer ejercicio que se presenta en los estados financieros. En este caso concreto el
1 de enero de 2024. Por tanto, a los efectos de comparar la información de 2025 con diciembre de 2024, se
han elaborado estados financieros consolidados de la sociedad Realia Business S.A a 31 de diciembre de
2024 como si ambas entidades (Realia Business, S.A. y FCyC, S.A.) ya se hubiesen fusionado a dicha fecha.
La variación entre la información contenida en los estados financieros consolidados de 2024 del Grupo,
aprobados por la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante celebrada el 23 de junio de 2025, y
la contenida en esta memoria, se debe precisamente que los estados financieros de 2024 aquí formulados
recogen los efectos de la fusión.
4) Normas de valoración
En la elaboración de los estados financieros consolidados del Grupo Realia correspondientes al ejercicio 2025 se
han aplicado los siguientes principios y políticas contables y criterios de valoración:
11
12
13
14
15
h) Anticipos de clientes
16
j) Pasivo financiero y Patrimonio Neto
17
- Para la conversión del resto de partidas de activos y pasivos se ha aplicado el tipo de cierre.
18
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o) Planes de pensiones y obligaciones similares
Las Sociedades Realia Business, S.A., Realia Patrimonio, S.L.U. y Jezzine Uno, S.L.U. mantienen un
compromiso con los empleados de la misma que tienen al menos 1 mes de antigüedad, formalizado a través
de un plan de pensiones externalizado de aportación definida en relación con prestaciones en forma de capital.
Desde junio de 2017, el Plan de Pensiones está adscrito a Pensions Caixa 97, F.P., siendo las entidades
gestora y depositaria Vida Caixa, S.A.U. de Seguros y Reaseguros y Cecabank respectivamente. Desde 2022,
y en base al “principio de no discriminación” establecido en la ley 12/2022 de 30 de junio, la aportación anual
consiste en el 1% de su retribución fija anual desde el cumplimiento del mes de antigüedad y hasta el
cumplimiento de los dos años, momento a partir del cual la aportación a realizar es del 7% de la retribución fija
anual más el 3% de la retribución variable anual, excluyendo las cantidades percibidas como incentivos o
comisiones. Dichos compromisos por pensiones se encuentran cubiertos con una póliza de seguro para las
aportaciones superiores a los límites establecidos por la Ley 35/2006. No existen otros planes de pensiones ni
compromisos adicionales.
20
21
22
y) Activos y pasivos corrientes
El Grupo ha optado por presentar los activos y pasivos corrientes de acuerdo con el curso normal de la
explotación de la empresa. Los activos y pasivos corrientes con un vencimiento estimado superior a doce
meses son los siguientes:
Miles de Euros
2025
2024
Existencias (Nota 13)
536.149
543.240
Total activos corrientes
536.149
543.240
Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar
18.164
21.881
Total pasivos corrientes
18.164
21.881
z) Costes repercutidos a inquilinos
El Grupo considera como ingresos los costes repercutidos a los arrendatarios de sus inversiones inmobiliarias.
La facturación por estos conceptos, que en los ejercicios 2025 y 2024 han ascendido a 22.792 y 21.512 miles
de euros, respectivamente, se encuentra registrada en el epígrafe “Otros ingresos de explotación” de la cuenta
de pérdidas y ganancias consolidada adjunta (véase Nota 23.b).
aa) Ventas de patrimonio inmobiliario
El Grupo registra el resultado de las ventas de patrimonio inmobiliario en el epígrafe “Resultado variación valor
inversiones inmobiliarias” de la cuenta de pérdidas y ganancias consolida adjunta, reflejando como resultado
del ejercicio la diferencia entre el precio de venta del activo y la última valoración obtenida del experto
independiente. Adicionalmente, cualquier ajuste derivado de la venta de un activo realizado en ejercicios
anteriores, se reflejan en el epígrafe “Resultado variación valor inversiones inmobiliarias” o “Resultado por
enajenación de inversiones inmobiliarias”, en función de la norma aplicada por el Grupo en el momento en que
se produjo la venta, ya sea “valor razonable” o “valor histórico” (NIC 40).
Durante el ejercicio 2025 se ha producido una venta de inversiones inmobiliarias de una parcela de la filial
Valaise, S.A. por importe de 1.300 miles de euros coincidente con la última valoración del experto
independiente y por tanto sin impacto en el epígrafe “Resultado variación valor inversiones inmobiliarias”. En
el ejercicio 2024 no hubo movimientos de ventas de patrimonio inmobiliario.
Durante los ejercicios 2025 y 2024 se ha registrado en el epígrafe “Resultado variación valor inversiones
inmobiliarias” un importe positivo de 23.223 y 4.709 miles de euros, respectivamente, procedentes del cambio
de valor razonable de los activos por la valoración realizada por un experto independiente.
5) Normas e interpretaciones contables
El Grupo tiene la intención de adoptar las normas, interpretaciones y modificaciones a las normas emitidas por el
IASB, que no son de aplicación obligatoria en la Unión Europea, cuando entren en vigor, si le son aplicables.
Aunque el Grupo está actualmente analizando su impacto, en función de los análisis realizados hasta la fecha, el
Grupo estima que su aplicación inicial no tendrá un impacto significativo sobre sus estados financieros
consolidados.
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31
- Valor de desinversión: Se ha estimado un valor de salida de la propiedad a la fecha de finalización del
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37
38
39
40
41
42
15) Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
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16) Patrimonio Neto
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Prima de emisión
El texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital permite, expresamente, la utilización del saldo de la prima
de emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna en cuanto a la disponibilidad de su
saldo para otros fines. El importe de la prima de emisión asciende a 1.065.040 miles de euros a 31 de diciembre
de 2025 (528.492 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).
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48
20) Otros pasivos
a) Acreedores comerciales y otras cuentas por pagar
b) Periodo medio de pago a proveedores
A continuación, se detalla la información requerida por la por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y la Disposición
adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley
31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la
información a incorporar en los Estados financieros Consolidados en relación con el periodo medio de pago a
proveedores en operaciones comerciales.
2025
2024
Días
Días
Periodo medio de pago a proveedores
50
56
Ratio de operaciones pagadas
53
61
Ratio de operaciones pendientes de pago
28
34
Miles de euros
Total pagos realizados
195.232
72.293
Total pagos pendientes
33.420
17.903
2025
2024
Total pagos realizados en un período inferior al
máx establecido en la normativa de morosidad
134.203
59.377
Ratio
Ratio
69
82
Número total de facturas pagadas en el período
15.940
10.046
Número de facturas pagadas en un período
inferior al máx establecido en la normativa de
morosidad
12.612
7.635
Ratio
Ratio
79
76
55
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en
cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios
devengadas durante el ejercicio.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los
acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas
“Proveedores” y “Acreedores” del pasivo corriente del estado de situación financiera.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o
la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los
productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días
naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo hasta el pago material de la operación)
y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Asimismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el
sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente
de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo
hasta el último día del periodo al que se refieren los estados financieros) y, en el denominador, el importe total de
pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad según la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se
establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y conforme a las disposiciones
transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse las condiciones establecidas
en la Ley 11/2013 de 26 de julio. El Grupo realiza sus pagos los días 15 de cada mes o siguiente día hábil.
21) Administraciones públicas y situación fiscal
Desde el ejercicio 2007, el Grupo Realia tributa en régimen de consolidación fiscal, siendo la Sociedad Dominante
la matriz del Grupo Fiscal. El grupo de consolidación fiscal, regulado en el Capítulo VI del Título VII de la Ley
27/2014, de 27 de noviembre, está formado por la sociedad matriz y todas las sociedades dependientes, anónimas
o limitadas, residentes en territorio español y en las que la matriz tenga una participación, directa o indirecta de al
menos el 75% del capital (véase Anexo I). El 2 de febrero de 2007 la Sociedad Dominante recibió de la Agencia
tributaria el número del grupo fiscal asignado, correspondiendo el nº 135/07.
Hasta el 31 de diciembre 2023, FCyC, S.A. y sus sociedades dependientes, anónimas o limitadas, residentes en
territorio español, (a excepción del Grupo Realia) tributaron en régimen de consolidación fiscal dentro del grupo
Consolidado de FCC, S.A. (grupo 18/89). El 7 de noviembre de 2024 Fomento de Construcciones y Contratas S.A,
hace una escisión de rama de actividad y traspasa las participaciones que poseía de FCyC, S.A a la sociedad
Inmocemento S.A. Con fecha 26 de noviembre de 2024, Inmocemento comunicó a la Agencia Tributaria el acuerdo
adoptado por todas las sociedades del grupo para tributar en régimen de consolidación fiscal. El número de grupo
asignado es el 632/24. Con motivo de estas operaciones FCyC y sus sociedades dependientes (a excepción del
Grupo Realia), tributaran de forma individual para el periodo 01/01/2024 al 06/11/2024, y en consolidación fiscal
durante el periodo 07/11/2024 al 31/12/2024.
Como consecuencia de la fusión inversa realizada en escritura pública de fecha 1 de julio de 2025, (ver nota 1),
con efectos del 1 de enero de 2025, se han incorporado al grupo fiscal de Realia Business, las sociedades Jezzine
Uno, S,L.U y la sociedad Costa Verde Habitat, , S.L.U. El 1 de enero de 2024, se incorporó al grupo fiscal de
Realia la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rústicas y Urbanas 2000, S.L.U.. Dicha fusión se acogió a lo
establecido en el capítulo VII del título VII de la Ley 27/2014 de 27 de noviembre, del Impuesto de sociedades.
Con fecha 14 de octubre de 2024, FCyC recibió de la Agencia Tributaria comunicación de inicio de actuaciones
de comprobación e investigación del Impuesto sobre Sociedades de los ejercicios 2019 a 2020.
56
Como consecuencia de dicha inspección, la Agencia Tributario comprobó el crédito fiscal que FCyC tenía
registrado por importe de 8.558 miles de euros, procedentes de las bases imponibles negativas transmitidas por
la sociedad Proyecto Front Marítim, S.L.U por la fusión por absorción que se formalizó en escritura pública de 16
de diciembre de 2019, ante el notario don Valerio Pérez de Madrid Carreras. Dicha fusión se acogió al régimen
especial del capítulo VII del Título VII de la Ley del Impuesto.
En diligencia de consolidación de fecha 19 de diciembre de 2024, la Agencia Tributaria ha manifestado que en
base al art 84 de la LIS, que regula la subrogación en los derechos y las obligaciones tributarias bajo dicho régimen
especial y que en su apartado 2 pone límites a la transmisión a la sociedad adquirente de las BIN’s pendientes de
compensación, éstas no podrían ser aprovechadas por FCyC. Durante el ejercicio 2025, se ha procedido a efectuar
los correspondientes recursos a dicha diligencia.
A tal efecto FCyC procedió a dar de baja créditos fiscales por importe de 2.564 miles de euros y dotar una provisión
por posibles responsabilidades de 5.994 miles de euros por las bases ya compensadas.
Todos los créditos fiscales, procedentes del Grupo Realia, recogidos en los estados financieros, activados y no
activados, generados hasta el 31 de diciembre de 2015, han sido inspeccionados y reconocida su deducibilidad
de acuerdo a la normativa fiscal vigente.
La Ley 7/2024 de 20 de diciembre, amplió para los ejercicios 2024 y 2025, la medida temporal en la determinación
de la base imponible en régimen de consolidación fiscal que limitaba la incorporación al Grupo de las bases
negativas al 50% en el ejercicio 2023. El importe de las bases negativas individuales no incluidas se integrará en
la base imponible del Grupo por partes iguales en cada uno de los 10 primeros periodos impositivos que se inicien
en 2024, 2025 y 2026.
Por otra parte, la OCDE ha impulsado un proyecto para establecer un impuesto complementario para garantizar
un nivel mínimo global de imposición para los grupos multinacionales (el denominado proyecto “Pilar 2”). La
normativa del Pilar 2 ha sido adoptada por el Parlamento Europeo a través de su Directiva 2022/2523 del Consejo
de 15 de diciembre de 2022, Directiva que ha sido transpuesta en España a través de la Ley 7/2024, de 20 de
diciembre. La normativa Pilar 2 ha sido promulgada en una gran parte de las jurisdicciones en las que opera el
Grupo. La legislación será efectiva para los ejercicios anuales del Grupo que se inicien en el 1 de enero de 2024.
Con la evaluación realizada hasta el momento, el Grupo no ha identificado ninguna exposición potencial a los
impuestos del Pilar 2 en los beneficios obtenidos en las distintas jurisdicciones donde tiene presencia.
Los principales saldos deudores y acreedores registrados en los estados financieros con las Administraciones
Públicas son los siguientes:
Miles de Euros
Activos Fiscales Pasivos Fiscales
Corrientes Diferidos Corrientes Diferidos
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Impuestos anticipados - - 39.439 44.748 - - - -
Créditos por pérdidas a compensar - - 70.306 68.179 - - - -
Créditos por deducc. pdtes. aplicar - - 0 863 - - - -
H.P. por IVA/IGIC 2.586 1.132 - - 7.508 5.046 - -
H.P. por devolución de impuestos 14.680 8.496 - - - - - -
H.P. acreedora por IRPF - - - - 348 482 - -
H.P. acreedora por I. Sdes - - - - 553 257 - -
Organismos de Seguridad Social 4 22 - - 155 160 - -
Otras entidades - - - - 2.768 2.564 - -
Impuestos diferidos - - - - - - 266.343 255.668
17.270 9.650 109.745 113.790 11.332 8.509 266.343 255.668
57
58
Los activos por impuesto diferido han sido registrados en el estado de situación financiera consolidado por
considerar los Administradores de la Sociedad que, conforme a la mejor estimación sobre los resultados futuros
de la Sociedad, es probable que dichos activos sean recuperados.
La conciliación entre el resultado contable antes de impuestos y la base del Impuesto sobre Sociedades para el
ejercicio 2025 es la siguiente:
Datos en miles de euros
Aumentos
Disminuciones
Total
Resultado contable antes de impuestos
151.887
Diferencias permanentes (68.103)
Diferencias permanentes (9.641)
- Recargos y sanciones 34
- Resultados de sociedades consolidadas método de participación (10.217)
- Otros ajustes de consolidación 348
(554)
- Ajustes por dividendos 727
- Otros ajustes 21
Diferencias temporales no activada (58.462)
- Provisión deterioro de cartera (60.863)
- Provisión deterioro existencias e inmovilizado 2.717
(316)
Diferencias temporales con origen en el ejercicio (42.479)
-
Provisión para gastos
1.013
-
Provisión deterioro existencias e inmovilizado
850
59
-
Aplicación NIC 9
691
-
Aplicación NIC40 y eliminación de amortizaciones
(44.097)
-
Eliminación operaciones intragrupo
(936)
Diferencias temporales con origen en ejercicios anteriores
(32.699)
-
Libertad de amortización y revalorizaciones
706
-
Provisión deterioro existencias e inmovilizado
(2.880)
-
Gastos financieros no deducibles
(18.187)
-
Otros
(876)
-
Compensación de bases activadas
(11.462)
Compensación de BIN de ejerc. Anteriores no activadas
(4)
(4)
BASE IMPONIBLE (Resultado fiscal)
7.107
(150.392)
8.602
La conciliación entre el resultado contable antes de impuestos y la base del Impuesto sobre Sociedades para el
ejercicio 2024 es la siguiente:
Datos en miles de euros
Aumentos
Disminuciones
Total
Resultado contable antes de impuestos
113.157
Diferencias permanentes
8.840
Diferencias permanentes
8.415
- Recargos y sanciones 14
- Resultados de sociedades consolidadas método de participación 9.798
- Otros ajustes de consolidación 834
(4.565)
- Ajustes por dividendos 2.317
- Otros ajustes 17
Diferencias temporales no activada
425
- Provisión para gastos y responsabilidades 353
- Provisión deterioro existencias e inmovilizado 72
Diferencias temporales con origen en el ejercicio (30.021)
-
Gastos financieros no deducibles
4.823
-
Provisión deterioro existencias e inmovilizado
4.581
-
Aplicación NIC 9
2.062
-
Aplicación NIC40 y eliminación de amortizaciones
(41.487)
Diferencias temporales con origen en ejercicios anteriores
(15.521)
-
Libertad de amortización y revalorizaciones
707
-
Amortizaciones no deducibles
(947)
-
Provisión deterioro existencias e inmovilizado
(6.213)
-
Provisión para insolvencias
(293)
-
Otros
0
-
Compensación de bases activadas
(8.775)
Compensación de BIN de ejerc. Anteriores no activadas
(31)
(31)
BASE IMPONIBLE (Resultado fiscal)
25.578
(62.311)
76.424
60
Durante el ejercicio 2025, se ha procedido a la reversión de la provisión por depreciación de la cartera de la
sociedad Desarrollo Urbanístico y Desarrollo Sevilla Este, S.L con motivo de la disolución y extinción de la
sociedad de acuerdo al auto de conclusión del proceso concursal de fecha 18 de junio de 2025
El resto de diferencias permanentes de los ejercicios 2025 y 2024 se producen fundamentalmente por la
eliminación de los resultados de las sociedades consolidadas por método de participación, el ajuste de los
dividendos percibidos (95% de dividendos de sociedades fuera del grupo y 5% de dividendos recibidos de
sociedades del grupo), así como la eliminación del resultado de aquellas sociedades que no registran el
gasto/ingreso por impuesto sobre sociedades.
Las principales diferencias temporarias activadas y no activadas de los ejercicios 2025 y 2024 se producen por:
• El epígrafe “Gastos financieros no deducibles”, recoge los ajustes por la aplicación de lo establecido en
la normativa del Impuesto sobre Sociedades vigente en su artículo 16, por la Ley 27/2014, de 27 de
noviembre, que supone una limitación general en la deducción de los “gastos financieros netos” y que se
convierte en la práctica en una regla de imputación temporal específica, permitiendo la deducción en
ejercicios futuros de manera similar a la compensación de las bases imponibles negativas.
En este sentido, los gastos financieros netos serán deducibles con el límite del 30% del beneficio
operativo del ejercicio. A estos efectos, la norma entiende por “gastos financieros netos” el exceso de
gastos financieros respecto de los ingresos derivados de la cesión a terceros de capitales propios
devengados en el período impositivo. En todo caso, serán deducibles, sin límite alguno, gastos
financieros netos del periodo impositivo por importe de hasta 1 millón de euros. En el ejercicio 2025 se
ha registrado un ajuste negativo de 18.187 miles de euros, (un ajuste positivo de 4.823 miles de euros
en el ejercicio 2024).
• Ajuste negativo por importe de 44.097 miles de euros correspondientes a la revalorización a valor
razonable y eliminación de amortizaciones (Nota 10 y 23 f), (ajuste negativo de 41.487 miles de euros en
el ejercicio 2024).
El gasto por el Impuesto sobre Sociedades que recoge la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada adjunta se
determina a partir del beneficio consolidado antes de impuestos, aumentado o disminuido por las diferencias
permanentes entre la base imponible del citado impuesto y el resultado contable. A dicho resultado contable
ajustado se le aplica el tipo impositivo que corresponde según la legislación que le resulta aplicable a cada
sociedad y se minora en las bonificaciones y deducciones devengadas durante el ejercicio, añadiendo a su vez
aquellas diferencias, positivas o negativas, entre la estimación del impuesto realizada para el cierre de cuentas
del ejercicio anterior y la posterior liquidación del impuesto en el momento del pago.
El gasto por Impuesto sobre beneficios devengado en el ejercicio 2025 asciende a 20.969 miles de euros (36.798
miles de euros de ingreso en el ejercicio 2024) tal como se ha recogido en las cuentas de pérdidas y ganancias
consolidadas adjuntas. A continuación, se presenta la conciliación entre el gasto y la cuota fiscal devengada:
61
2025
2024
Base contable antes de impuestos 151.887
113.157
Resultado de sociedades consolidadas por el método de la
participación
(6.937) 9.798
Otros ajustes de consolidación (296) (3.731)
Resto diferencias permanentes 782
2.270
Diferencias temporales no activadas (58.462) 425
Compensación de bases no activadas (4) (31)
Resultado contable ajustado 86.970
121.888
Cuota (21.743) (30.472)
Deducciones y bonificaciones 158
1.825
Ajustes a la imposición 616
(8.151)
(Gasto)/Ingreso por Impuesto sobre Sociedades (20.969) (36.798)
62
63
22) Garantías comprometidas con terceros y otros pasivos contingentes
64
23) Ingresos y gastos
65
c) Aprovisionamientos, variación de producto terminado y en curso y otros gastos externos
El desglose del importe registrado como “Aprovisionamientos” y “Variación de existencias de producto terminado
y en curso” en la cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios 2025 y 2024 del Grupo es el siguiente:
Miles de Euros
2025
2024
Aprovisionamientos
(245.508)
(174.300)
Compras de terrenos y solares
(34.760)
(5.915)
Variación de existencias de terrenos y solares
(69.378)
(66.359)
Obras y servicios realizados por terceros
(141.370)
(102.026)
Variación de existencias de prod.term. y curso
64.605
50.044
Total
(180.903)
(124.256)
66
e) Resultado de entidades valoradas por el método de participación
El desglose del saldo de este capítulo de la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada es el siguiente:
Miles de Euros
2025
2024
Metrovacesa
3.173
(12.359)
As Cancelas Siglo XXI, S.L.
3.854
2.576
MDM Teide, S.A.
-
(2)
Teide – MDM Quadrat, S.A.
(1)
(5)
Las Palmeras de Garrucha
(89)
(8)
Total (Nota 11)
6.937
(9.798)
67
En las sociedades Metrovacesa y As Cancelas Siglo XXI, SL se recoge el impacto de las valoraciones de las
propiedades de inversión a NIC 40 Valor Razonable, en 2025 el impacto positivo ha sido por importe de 1.815 y
1.036 miles de euros, respectivamente y en 2024 positivo por importe de 562 y 984 miles de euros
respectivamente.
f) Variación de valor de inversiones inmobiliarias
El desglose del saldo del epígrafe Resultado Variación Valor Inversiones de Inmobiliarias es el siguiente:
Miles de Euros
2025
2024
Variación de valor por tasaciones expertos independientes (Nota
10)
23.223 4.709
Resultado Variación Valor Inversiones Inmobiliarias
23.223
4.709
h) Aportación al resultado consolidado
La aportación de cada sociedad incluida en el perímetro de la consolidación a los resultados del ejercicio ha sido
la siguiente:
Miles de Euros
2025
2024
Sociedad
Resultado
Atribuido a la
Sociedad
Dominante
Resultado
Atribuido a
Intereses
minoritarios
Total
Resultado
Atribuido a
la Sociedad
Dominante
Resultado
Atribuido a
Intereses
minoritarios
Total
Integración global:
Realia Business, S.A.
44.250
-
44.250
(1.945)
-
(1.945)
FCyC, S.A.
-
-
-
16.554
-
16.554
Valaise, S.L.U.
6.603
-
6.603
12.596
-
12.596
Servicios Índice, S.A.
21
-
21
58
5
63
Planigesa, S.A.
22.529
1.521
24.050
14.797
2.115
16.912
Realia Patrimonio, S.L.U.
14.322
-
14.322
4.895
-
4.895
Realia Contesti, S.R.L.
(152)
-
(152)
(159)
-
(159)
Inversiones Inmob. Rústicas y Urbanas 2000, S.L.U.
(2.668)
-
(2.668)
(23)
-
(23)
Guillena Golf, S.L.U.
(17)
-
(17)
(2)
-
(2)
Jezzine, S.A.
39.325
-
39.325
34.014
-
34.014
Realia Homes UK Ltde
(1.653)
-
(1.653)
(1.210)
-
(1.210)
Vela Borovica Koncern, D.O.O.
(107)
-
(107)
4.494
-
4.494
Costa Verde Habitat, S.L.U.
7
-
7
(13)
-
(13)
Heresane, S.L.U
-
-
-
(19)
-
(19)
Método de la participación:
68
Grupo Metrovacesa
3.173
3.173
(12.359)
(12.359)
As Cancelas Siglo XXI, S.L.
3.854
-
3.854
2.576
-
2.576
Las Palmeras de Garrucha, S.L.
(89)
-
(89)
(8)
-
(8)
MDM – Teide, S.A.
-
-
-
(2)
-
(2)
Teide – MDM Quadrat, s.a.
(1)
-
(1)
(5)
-
(5)
129.397
1.521
130.918
74.239
2.120
76.359
69
70
27) Retribución a los auditores
71
76
77
78
79
80
INFORME DE GESTIÓN CONSOLIDADO DEL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2025
1.
LA SOCIEDAD Y SU ESTRUCTURA ORGANIZATIVA Y DE FUNCIONAMIENTO:
Realia Business, S.A. es cabecera del grupo empresarial REALIA, a la vez que forma parte del grupo mercantil Inmocemento (sociedad beneficiaria de la escisión parcial financiera que realizó FCC S.A. con fecha 7 de noviembre de 2024) y desarrolla sus actividades de forma directa o a través de toma de participaciones accionariales en diferentes sociedades.
Con fecha 23 de junio de 2025, la Junta General de Realia y FCyC aprobaron el proyecto común de fusión por absorción inversa de FCyC, S.A. (sociedad absorbida) por Realia Business, S.A. (sociedad absorbente) de conformidad con los términos del proyecto común de fusión suscrito el 13 de mayo de 2025 por todos los miembros del Consejo de Administración de Realia Business, S.A. y de FCyC, S.A.,en virtud de la cual FCyC, S.A. será absorbida por parte de su sociedad filial cotizada Realia Business, S.A., con la consiguiente disolución (sin liquidación) y extinción de la primera, que transmitirá en bloque todo su patrimonio a Realia Business, S.A., adquiriendo esta última por sucesión universal todos los derechos y obligaciones de FCyC, S.A. Los efectos de la fusión inversa se retrotraen al 1 de enero de 2025. Dicha operación se ha acogido al régimen especial de fusiones, escisiones, aportaciones de activos y canje de valores previsto en el Capítulo VII del Título VII de la Ley 27/2014 de 27 de noviembre de Impuesto sobre Sociedades
La actividad empresarial del Grupo, principalmente, se centra en 3 líneas de negocio
a)
ALQUILER DE ACTIVOS DE USO TERCIARIO: Estos activos son principalmente edificios destinados a Oficinas, Centros y Locales Comerciales, y otros activos residuales (principalmente Naves Industriales). Los activos se encuentran en el patrimonio de la sociedad Realia Patrimonio, S.L.U. (participada 100% por Realia Business, S.A.), la sociedad Planigesa, S.A. (participada directa e indirectamente por Realia Business S.A. al 100%), la sociedad Jezzine Uno S.L. (sociedad participada al 100% procedente de la fusión de FCyC S.A.) y de As Cancelas, S.L. (50% de participación directa). Toda la actividad se desarrolla en España.
b)
PROMOCION Y GESTION DE SUELO: Se desarrolla bien directamente por Realia Business, S.A., o a través de sociedades, siempre con participaciones de control o significativas.
Esta actividad de promoción y gestión de suelo se realiza básicamente en España, aunque el Grupo tiene suelos pendientes de desarrollo en Rumania (Bucarest), Croacia y Reino Unido. Dentro de España la actividad se centra en las siguientes zonas geográficas:
1) Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla-León
2) Cataluña
3) Valencia, Murcia y Alicante
4) Andalucía y Canarias
5) Cantabria y País Vasco
c)
ALQUILER DE VIVIENDAS RESIDENCIALES: Se ejecuta esta línea de negocio a través de la sociedad VALAISE, S.L.U. participada al 100% por Realia Business, S.A. El Grupo cuenta con una cartera en explotación de 280 viviendas con protección pública (VPPL-VPPB) destinadas al alquiler en el término municipal de Tres Cantos (Madrid). La ocupación a 31 de diciembre de 2025 es del 99,6%.
La Sociedad matriz Realia Business, S.A. es una empresa que cotiza en el mercado continuo y que entre sus accionistas más significativos se encuentra las sociedades Inmocemento S.A., Soinmob Inmobiliaria Española, S.A.U. y Finver Inversiones 2020 S.L.U. con unas participaciones, comunicadas a la CNMV, a 31 de diciembre de 2025 del 69,88%, del 21,18% y del 5,63%, respectivamente.
El Grupo Realia ha desarrollado una estructura organizativa y de control que tiene en cuenta tanto las características propias del Grupo, como aquellas propias de los entornos en los que desarrolla sus actividades, tanto a nivel económico, como geográfico y regulatorio. Dicho sistema se basa en cuatro puntos:
a)
Una estructura organizativa que se puede resumir en:
CONSEJO: Formado por 6 consejeros, y teniendo el asesoramiento del Comité de Auditoría y del Comité de Nombramientos y Retribuciones.
PRESIDENCIA NO EJECUTIVA: Presidiendo el Consejo de Administración.
VICEPRESIDENCIA NO EJECUTIVA: En dependencia del Presidente no ejecutivo y a su vez miembro Consejo de Administración
b)
un marco de identificación, cuantificación y evaluación de los riesgos que pueden afectar al Grupo;
c)
una respuesta ante los riesgos identificados, supervisada por el Comité de Auditoría y Control (“CAC”);
d)
una revisión continua del sistema, supervisada por el Comité de Auditoría y Control.
Actualmente, el sistema de gestión de riesgos del Grupo se encuentra implantado a nivel corporativo con el objetivo de que funcione de una forma integral y continua.
Los órganos de gobierno y funciones de alta dirección que intervienen en el sistema de control y gestión de riesgos son el Consejo de Administración, el Comité de Auditoría y Control, la Auditoría Interna y Alta dirección (direcciones operativas).
Las direcciones de cada una de las áreas funcionales son responsables de su desarrollo e implementación, y de la identificación y estimación de la valoración de los diferentes riesgos asociados a sus competencias y áreas de actuación. Así pues, la dirección de Negocio supervisa y gestiona los riesgos operativos y financieros (control presupuestario) que se atribuyen a las líneas de negocio operativas -incluyendo los relacionados con la sostenibilidad-, la Dirección de Administración y Finanzas, los de índole contable, financiera, fiscal y recursos humanos, la dirección de Asesoría Jurídica los de índole legal y de cumplimiento, y la dirección de I.T. los riesgos tecnológicos y de ciberseguridad.
2.
VARIACIONES PERIMETRO DE GRUPO REALIA
Las variaciones habidas en el perímetro de consolidación del Grupo Realia (formado por Realia Business, S.A. y sus sociedades dependientes) durante los ejercicios 2025 y 2024 han sido las siguientes:
Entradas
Como consecuencia de la citada fusión por absorción del 23 de junio de 2025 de Realia Business, S.A., como sociedad absorbente y FCyC, S.A. como sociedad absorbida, el perímetro del Grupo ha variado por la incorporación de las siguientes sociedades dependientes de FCyC, S.A.,: Jezzine Uno, S.L.U., Costa Verde Habitat, S.L.U., Heserane, S.L.U.(en liquidación), Vela Borovica Koncern, D.O.O., FCC Real State UK, Metrovacesa, S.A., Las Palmeras de Garrucha, S.L., MDM-Teide, S.A.(en liquidación) y Teide-MDM Quadrat S.A.(en liquidación).
Durante el ejercicio 2024 no se produjo ninguna entrada al perímetro de consolidación del Grupo Realia.
Salidas
En el mes de junio de 2025 quedó inscrita la liquidación de la sociedad Heserane, S.L.U., lo que produce su salida del perímetro de consolidación del Grupo Realia.
Durante el ejercicio 2024 no se ha producido ninguna salida del perímetro de consolidación del Grupo Realia.
Variaciones
Ejercicio 2025:
-
En el mes de abril de 2025 el socio único realizó en Guillena Golf, S.A.U. una aportación dineraria por importe de 200 miles de euros, con el objetivo de dotar de liquidez y reponer pérdidas de ejercicios anteriores. Esta operación no ha supuesto ningún cambio de porcentaje de integración de la sociedad en el Grupo.
-
Con fecha 14 de julio de 2025, la sociedad matriz del Grupo, Realia Business S.A., ha adquirido 1.872.000 acciones de la sociedad Planigesa S.A. representativas del 12,6% del capital social. Tras esta adquisición el Grupo Realia es titular del 100% del capital social.
Ejercicio 2024:
-
En los meses de marzo y noviembre de 2024 el socio único realizó en Guillena Golf, S.A.U. dos aportaciones dinerarias por importe de 250 miles de euros cada una de ellas, con el objetivo de dotar de liquidez y reponer pérdidas de ejercicios anteriores. Estas operaciones no supusieron ningún cambio de porcentaje de integración de la sociedad en el Grupo.
-
En el ejercicio 2024 la empresa FCyC, S.A. (sociedad absorbida) realizó compras de acciones de Metrovacesa en el mercado por importe de 405 miles de euros, incrementando su participación directa desde el 21,191% a diciembre de 2023 hasta el 21,224% a diciembre de 2024.
-
La salida de uno de los socios de la sociedad Las Palmeras de Garrucha, S.L., mediante la amortización de todas sus acciones y el reparto del capital entre el resto de los socios, supuso el incremento de la participación de FCyC, S.A. (sociedad absorbida) del 20% de 2023 al 25% de 2024 en esta sociedad. En el ejercicio 2024 se produce la reducción de capital en esta sociedad por importe de 700 miles de euros de la que FCyC, S.A. (sociedad absorbida) recibe 175 miles de euros. Esta operación supuso ningún cambio de porcentaje de integración de la sociedad en el Grupo.
3.
PERIODO MEDIO DE PAGO PROVEEDORES
A continuación, se detalla la información requerida por la por la ley 18/2022 de 28 de septiembre y la Disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio (modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre) preparada conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la información a incorporar en los Estados financieros Consolidados en relación con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales.
2025 | 2024 | |
Total pagos realizados en un período inferior al máx establecido en la normativa de morosidad | 134.203 | 59.377 |
Ratio | Ratio | |
69 | 82 | |
Número total de facturas pagadas en el período | 15.940 | 10.046 |
Número de facturas pagadas en un período inferior al máx establecido en la normativa de morosidad | 12.612 | 7.635 |
Ratio | Ratio | |
79 | 76 |
Conforme a la Resolución del ICAC, para el cálculo del período medio de pago a proveedores se han tenido en cuenta las operaciones comerciales correspondientes a la entrega de bienes o prestaciones de servicios devengadas durante el ejercicio.
Se consideran proveedores, a los exclusivos efectos de dar la información prevista en esta Resolución, a los acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes o servicios, incluidos en las partidas “Proveedores” y “Acreedores” del pasivo corriente del estado de situación financiera.
Se entiende por “Periodo medio de pago a proveedores” el plazo que transcurre desde la entrega de los bienes o la prestación de los servicios a cargo del proveedor y el pago material de la operación.
El ratio de operaciones pagadas se calcula como el cociente formado en el numerador por el sumatorio de los productos correspondientes a los importes pagados, por el número de días de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo hasta el pago material de la operación) y, en el denominador, el importe total de pagos realizados.
Asimismo, el ratio de operaciones pendientes de pago corresponde al cociente formulado en el numerador por el sumatorio de los productos correspondientes a los importes pendientes de pago, por el número de días pendiente de pago (diferencia entre los días naturales transcurridos desde la fecha en que se inicie el cómputo del plazo hasta el último día del periodo al que se refieren los estados financieros) y, en el denominador, el importe total de pagos pendientes.
El plazo máximo legal de pago aplicable a la Sociedad según la Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales y conforme a las disposiciones transitorias establecidas en la Ley 15/2010, de 5 de julio, es de 60 días, al cumplirse las condiciones establecidas en la Ley 11/2013 de 26 de julio. El Grupo realiza sus pagos los días 15 de cada mes o siguiente día hábil.
4.
MAGNITUDES PRINCIPALES DE 2025
Realia ha obtenido unos ingresos totales en el ejercicio de 2025 de 326,83 millones de euros, frente a los 319,84 millones de euros obtenidos en el mismo periodo de 2024 (+2,2%).
La distribución de los ingresos en las distintas áreas de actividad, respecto al mismo periodo de 2024, ha sido: Patrimonio: 146,42 millones de euros (+4,2%)
Promociones: 177,66 millones de euros (-0,3%)
Adicionalmente el Grupo ha obtenido otros ingresos de explotación:
-
Por prestación de servicios y otros por importe de 1,18 millones de euros (+6,9%).
-
Por existencias incorporadas a inversiones inmobiliarias 1,57 millones de euros.
En el área de patrimonio el incremento de los ingresos del 4,2% se justifica por el impacto positivo de la subida del 3,8% en las rentas (4,54 millones de euros); b) los mayores ingresos por repercusión de gastos comunes a los arrendatarios del 5,9% (1,26 millones de euros).
En el área de promoción, los ingresos han disminuido un 0,3% (-0,57 millones de euros) respecto al ejercicio 2024, que es debido a menores operaciones de venta de suelo (-17,72 millones de euros), menores ingresos atípicos en promoción y suelo (-1,44 millones de euros) y que contrarrestan el aumento de los ingresos en las entregas de viviendas/locales (+18,59 millones de euros).
El Grupo Realia, siguiendo la normativa contable no reconoce ningún ingreso por las ventas de sus unidades inmobiliarias hasta que no trasmite el conjunto de derechos y obligaciones sobre los mismos a sus compradores, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa.
Los gastos operacionales (incluyen provisiones asociadas al activo circulante) han alcanzado 165,65 M.€ con un incremento del 7,9% respecto a diciembre de 2024 (153,49 M. €); este incremento en los gastos obedece al incremento del número de unidades entregadas, al aumento de los costes de explotación de los edificios en arrendamiento y al menor coste de venta de suelo en el área de promoción.
Los gastos generales se sitúan en 9,64 millones de euros, con un incremento del 3,7% respecto al mismo periodo del 2024 (9,30 millones de euros).
Respecto a las provisiones, en el ejercicio 2025 se ha producido una reversión neta de +52,66 millones de euros, frente a una reversión neta de +16,15 millones de euros en el mismo periodo de 2024.
El Resultado Bruto de Explotación “EBITDA” (incluyendo las provisiones asociadas al activo circulante por importe de 52,66 M.€ y 16,15 M.€ en los ejercicios 2025-2024) disminuye un 4,5%, situándose en 149,98 M.€, frente a los 157,05 M.€ del ejercicio 2024, debido principalmente a la menor aportación de las operaciones de venta de suelo por -9,03 M.€ respecto al ejercicio 2024.
El impacto por valoración de los activos patrimoniales (NIC 40) recogido en los estados financieros, según la valoración realizada por expertos independientes a 31 de diciembre de 2025, ha supuesto un resultado positivo de 23,22 millones de euros, frente a los 4,71 millones de euros positivos del ejercicio 2024.
El resultado financiero en del ejercicio 2025 ha sido negativo por importe de 27,87 millones de euros, frente a un importe negativo de 38,54 millones de euros del mismo periodo de 2024. Esta variación positiva interanual de 10,67 millones de euros es debida principalmente a la reducción del endeudamiento financiero bruto y al ajuste de los tipos de interés.
El resultado de las sociedades puestas en equivalencia a 31 de diciembre de 2025 asciende a 6,94 M. € frente a -9,80 M.€ del ejercicio anterior. Este incremento se debe principalmente a la mejor evolución de los resultados obtenidos por la sociedad participada Metrovacesa S.A., ajustados por las plusvalías ya afloradas por Realia en 2023, con motivo del cambio de método de consolidación.
En resumen, el beneficio antes de impuestos a diciembre de 2025 asciende a 151,89 millones de euros, frente a los 113,16 millones de euros en el mismo periodo de 2024 (+34,2%). Este incremento se origina principalmente por:
1.
Mayor resultado por valoración de los activos patrimoniales (+18,51 millones de euros).
2.
A la disminución del resultado financiero negativo (+10,67 millones de euros).
3.
Al mejor resultado de la puesta en equivalencia (+16,74 millones de euros).
4.
Al menor EBITDA (-7,07 millones de euros), motivado fundamentalmente por la menor aportación de las operaciones de venta de suelo (-9,03 millones de euros), respecto al ejercicio 2024.
El gasto por impuesto a 31 de diciembre de 2025 se sitúa en -20,97 millones de euros tras el reconocimiento e incorporación de un ajuste negativo en la base imponible por la resolución judicial de liquidación de una sociedad participada, que ha generado un ingreso por impuesto de sociedades de 15,4 millones de euros.
El BDI a 31 de diciembre de 2025 se sitúa en 130,92 millones de euros, lo que supone un incremento del 71,5% respecto a los 76,36 millones de euros del mismo periodo de 2024.
El Resultado Neto atribuible alcanzó 129,40 millones de euros a 31 de diciembre de 2025, un 74,3% superior al obtenido en el mismo periodo del ejercicio 2024 (74,24 millones de euros), debido principalmente (deducidos los impuestos) al impacto de la subida de la valoración de activos patrimoniales, a la disminución del resultado financiero, al mejor resultado de la puesta en equivalencia; al ajuste realizado en el Impuesto sobre Sociedades y a la compra a minoritarios del 12,6% de la sociedad Planigesa.
ENDEUDAMIENTO
A 31 de diciembre de 2025, el Grupo Realia tienen una deuda financiera neta de 680,39 millones de euros, frente a los 795,77 millones de euros de diciembre de 2024 (-14,5%).
El Grupo Realia ha situado su deuda financiera bruta en 816,06 millones de euros a 31 de diciembre de 2025, frente a los 925,81 millones de euros del mismo periodo del ejercicio 2024 (-11,9%), y una tesorería y equivalentes a 31 de diciembre de 2025 que asciende a 135,67 millones de euros, frente a los 130,04 millones de euros de diciembre de 2024 (+4,3%). Esta tesorería y equivalente se destinará: al repago de la deuda, la finalización de las promociones en curso, inicio de nuevas promociones, la realización de capex de los actuales activos que permitan cubrir las exigencias de los arrendatarios en cuanto a sostenibilidad y bienestar (tecnología, salud laboral…), incremento de la inversión en BtR y al desarrollo de nuevos proyectos, adquisición de suelos y oportunidades de inversión.
El resultado financiero en el ejercicio 2025 ha sido negativo por importe de 27,87 millones de euros, frente a un importe negativo de 38,54 millones de euros del mismo periodo de 2024. Esta variación positiva interanual de 10,67 millones de euros, se justifica principalmente a la reducción del endeudamiento financiero bruto y al ajuste de los tipos de interés.
Con fecha 16 de enero de 2025 la sociedad del Grupo, Realia Patrimonio, ha firmado con las entidades financieras prestamistas la novación del préstamo sindicado, por importe de 414,2 millones de euros, estableciendo un nuevo vencimiento en octubre de 2029.
Tras la de fusión inversa realizada en junio de 2025, en base a la cual Realia Business absorbe a su matriz FCyC., en el mes de julio de 2025 se cancela un préstamo que FCyC mantenía con una entidad de crédito por 200 millones de euros, mediante un nuevo préstamo concedido por la matriz Inmocemento por 130 millones de euros y el resto con excedente de tesorería.
A fecha 31 de diciembre de 2025, la sociedad del Grupo, Realia Patrimonio, tiene contratada coberturas por el 75% del préstamo sindicado 300,86 millones de euros hasta el vencimiento de la deuda en octubre de 2029.
El tipo medio ponderado de los préstamos se sitúa en el 2,83% (incluyendo derivado) a 31 de diciembre de 2025, frente al 3,18% en el mismo periodo del año 2024.
VALORACIÓN DE ACTIVOS
El valor razonable de los activos patrimoniales alcanza los 3.055,3 millones de euros a diciembre de 2025; frente a los 2.948,2 millones de euros de diciembre 2024 (+3,6%).
Los activos de uso terciario (oficinas, centros comerciales/ocio y resto) que representan el 93,8% de los activos patrimoniales tienen al cierre de 2025 un valor razonable de 2.042,5 millones de euros un 1,4% superior a diciembre de 2024 (+28,4 millones de euros).
Los activos residenciales en renta corresponden a la actividad BtR e incluyen tres inmuebles ubicados en el término municipal de Tres Cantos cuya valoración conjunta ha ascendido a 93,9 millones de euros, con un incremento respecto a dic. 2024 del 5,7% (5,1 millones de euros).
Las inversiones realizadas en el ejercicio 2025 por importe de 8,2 millones de euros, se corresponden con activos en renta (incluye inversiones de la sociedad As Cancelas XXI consolidada por el método de la participación).
El valor razonable de los activos residenciales (suelos, promociones en curso y producto terminado) asciende a 877,4 millones de euros a diciembre de 2025, frente a la valoración de diciembre de 2024 que alcanzó la cifra de 802,5 millones de euros (+9,3%).
El 71% del GAV total corresponde al negocio patrimonial y el 29% restante al negocio residencial.
VALOR LIQUIDATIVO NETO (NNAV)
El valor de liquidación neto de Realia (NNAV), a 31 de diciembre de 2025 se sitúa en 1,53 euros por acción, un 7,7% superior al de diciembre 2024 (1,42 euros por acción).
El cálculo del NNAV por acción del ejercicio partiendo del patrimonio neto de los estados financieros consolidados es;
PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO ATRIBUIDO A DOMINANTE (M.€) | 2.237,3 |
+ Plusvalías netas Inmovilizado material (uso propio) | 0,2 |
+ Plusvalías netas Existencias | 71,8 |
PATRIMONIO NETO ATRIBUIDO A DOMINANTE AJUSTADO (M.€) | 2.309,3 |
Número acciones | 1.509.588.251 |
NNAV POR ACCIÓN (euros) | 1,53 |
NEGOCIO PATRIMONIAL
Los ingresos del área patrimonial por alquileres de los inmuebles de Realia ascienden a 146,42 M.€ al 31 de diciembre de 2025, con un aumento del 4,2% respecto al mismo periodo del ejercicio precedente (140,49 M.€.), que se justifica por; a) impacto positivo de la subida del 3,8% de las rentas (+4,54 M.€); b) los mayores ingresos por repercusión de gastos comunes a los arrendatarios del 5,9% (1,26 M.€).
El margen bruto del negocio patrimonial se ha incrementado en el ejercicio 2025 un 3,0% (115,02 millones de euros) frente al obtenido en el mismo periodo del ejercicio 2024 (111,70 millones de euros), debido principalmente al aumento de las rentas (+3,8%).
La ocupación global de los inmuebles de uso terciario, incluyendo la sociedad consolidada por el método de la participación (As Cancelas Siglo XXI, SL), se sitúa en el 94,4 % a diciembre de 2025 frente al 93,2 % de diciembre 2024. La ocupación media en 2025 se sitúa en el 93,2% frente al 92,9% de 2024.
El Grupo continúa con la explotación del Build to Rent (BTR), teniendo a 31 de diciembre de 2025 y 2024 un total de 280 viviendas en Tres Cantos (Madrid).
La ocupación global de los inmuebles destinados a la actividad Built to Rent (BTR) se sitúa a diciembre de 2025 en un 99,6%, frente al 98,9% de diciembre 2024.
El Grupo ha iniciado en este ejercicio, sobre un suelo de su propiedad, el desarrollo de un nuevo proyecto para la construcción de 198 viviendas destinadas al alquiler (Build to Rent) en el término municipal de Tres Cantos (Madrid), con una inversión total prevista de 42,7 millones de euros (2,23 millones de euros incurridos a 31 de diciembre de 2025). La puesta en explotación está prevista en el tercer trimestre de 2028.
Los ingresos por rentas de la actividad Residencial Build to Rent (BTR) en el ejercicio 2025 ascienden a 3,35 millones de euros con una subida del 14,6% respecto al mismo ejercicio 2024 (2,93 millones de euros).
Se ha continuado trabajando en actualizar nuestros edificios, modernizando sus prestaciones (eficiencias energéticas, sostenibilidad, zonas de Hospitality, servicios comunes, instalaciones, gimnasios…), así como la adecuación de espacios alquilables para las nuevas modalidades de demanda (co-working, Flexible space….) todo ello con el objetivo de estar en la vanguardia de las demandas más actualizadas de nuestros actuales y futuros los clientes. El importe destinado a capex en nuestros edificios ha ascendido a 8,2 millones de euros.
NEGOCIO DE PROMOCIÓN RESIDENCIAL
Esta actividad se realiza principalmente través de la matriz Realia Business, S.A. Durante el ejercicio 2025, se han entregado 324 unidades por un importe de 170,53 millones de euros, frente a las 293 unidades que se entregaron en el mismo periodo de 2024 por importe de 151,93 millones de euros.
Realia cuenta a 31 de diciembre de 2025 con un stock de 1.269 unidades (viviendas y locales) terminadas o en curso y pendientes de entrega, de las cuales 920,5 de ellas se encuentran reservadas o vendidas (72,5 % del total del stock). Además, cuenta con 24 parcelas unifamiliares destinadas a venta para autopromoción residencial. Al cierre de 2025, el Grupo tiene unidades reservadas o vendidas que proporcionan una cobertura del 81,2% y del 51% de las entregas previstas para los años 2026 y 2027 respectivamente.
El margen bruto (incluye provisiones asociadas al activo circulante) a 31 de diciembre de 2025 asciende a 47,03 millones de euros que supone un 26,5% s/ los ingresos totales del área, frente a los 55,12 M.€ (30,9% s/ los ingresos totales del área) del mismo periodo del ejercicio 2024.
La cartera de suelo actual de Realia, en sus distintos estadios urbanísticos, asciende a 12.157.460 m² de superficie bruta y con una edificabilidad estimada de 2.210.581 m².
DATOS BURSATILES
Los principales parámetros bursátiles de la Sociedad dominante Realia Business, S.A. de 2025 y su evolución se reflejan en los siguientes datos:
Cotización al cierre 2024 (€/acción) | |
Variación de cotización (%) | |
Capitalización bursátil al cierre 2025 (M.€) | 1.485,43 |
Cotización máxima del periodo (€ / acción) | 1,10 |
Cotización mínima del periodo (€ / acción) | |
Cotización media del periodo (€ / acción) | |
Efectivo medio diario negociado (miles de €) | 26,6 |
Volumen medio diario de contratación (miles de acciones) |
Durante 2025, la sociedad matriz Realia no ha repartido dividendo, frente al reparto de 0,05 € brutos por acción en 2024.
En la Junta General de Accionistas celebrada el 22 de junio de 2015, se aprobó la autorización para la adquisición derivativa de acciones propias, por el plazo máximo permitido legalmente, y con sujeción a los requisitos establecidos en el art. 146 de la Ley de Sociedades de Capital. Este acuerdo se renovó en la JGA celebrada el 2 de junio de 2020 en las mismas condiciones.
En la Junta General Ordinaria de la Sociedad celebrada el 27 de junio de 2024 se aprobó reducir el capital social de Realia Business, S.A. (la “Sociedad”) en un importe nominal máximo de 2.202 miles de euros, mediante la amortización de hasta 9.176.469 acciones propias de 0,24 euros de valor nominal (que representan aproximadamente el 1,12% del capital social actual de la Sociedad). La reducción de capital social se ha efectuado mediante la amortización del total de las acciones propias que la Sociedad tenía en autocartera (9.176.469 acciones). Al cierre del ejercicio 2024 ya no hay acciones en autocartera.
5.
DESCRIPCION DE LOS PRINCIPALES RIESGOS E INCERTIDUMBRES
Durante 2025 la actividad económica en España ha continuado con un comportamiento positivo con un crecimiento del PIB del 2,9% situándose entre las economías con mayor crecimiento de la UE. Para los años 2026 y 2027 las proyecciones anticipan una desaceleración gradual del crecimiento con unas previsiones del 2,2% en 2026 y del 1,9% en 2027.
La inflación general cerró 2025 en el 2,9% por encima de las estimaciones realizadas y con una inflación subyacente aún elevada del 2,6%, se prevé que la tasa retroceda en el año 2026 al 2,1% y al 1,9% en 2027.
Esta tendencia a la ralentización en la reducción de las tasas de inflación general y subyacente ha llevado al Banco Central Europeo a mantener una política monetaria más restrictiva manteniendo sin cambios los tipos de interés en el 2% desde junio de 2025, y se estima continue hasta conseguir una estabilización de la inflación en el objetivo del 2%.
Las incertidumbres acerca de las perspectivas macroeconómicas de la economía española a corto y a medio plazo se mantienen y están condicionadas por riesgos externos e internos. Entre las distintas fuentes de incertidumbre existentes, destacan:
-
Continúan las tensiones geopolíticas, comerciales y arancelarias que fragmentan el comercio internacional con el riesgo de que se vean afectadas las cadenas globales de suministros.
-
Continúan los riesgos inflacionarios, a pesar de la moderación de los últimos años se mantienen en niveles altos en España donde ha aumentado los diferenciales con la eurozona y que pueden afectar a su competitividad.
-
Incertidumbre en la política monetaria condicionado por la convergencia de la inflación a tasas del 2% que es el objetivo fijado por el Banco Central Europeo.
-
Continua la inestabilidad política y la incertidumbre de los cambios regulatorios que pueden tener un impacto en los inversores en España, afectando tanto la confianza como las decisiones de inversión.
-
Tensiones en la eurozona y especialmente en España, por la progresiva dificultad de acceso a la vivienda, tanto por la falta de oferta como de los constantes incrementos de precios que hace que año a año se vea incrementada la tasa de esfuerzo para adquirir una vivienda.
-
A medio y largo plazo, la persistencia de un déficit público elevado es un factor de vulnerabilidad para la economía española, en un contexto de reactivación de las reglas fiscales europeas y de retirada del apoyo del banco central, tanto en materia de tipos como de compra de deuda.
-
La evolución del mercado de trabajo donde el envejecimiento de la mano de obra en el sector de la construcción e inmobiliario es muy importante. Esto implica que en los próximos años se deberá hacer frente a un relevo generacional en un contexto de déficit de mano de obra. La formación de sus trabajadores y la inversión en industrializar los procesos constructivos deben ser prioritarios para mejorar la productividad del sector y atenuar, en la medida de lo posible, la escasez de oferta de trabajo.
A pesar de las dificultades del actual entorno macroeconómico y doméstico en el que nos encontramos, se espera que durante 2026:
a)
Continúe el incremento de la actividad promotora ante la urgente necesidad de viviendas que reduzca el actual déficit existente entre la oferta y la demanda. Hasta octubre de 2025, el número de visados para obra nueva superó las 115.000 unidades, con un fuerte aumento en la vivienda colectiva (+8,8%).
b)
Se impulse el desarrollo de proyectos destinados al alquiler, con especial énfasis en viviendas asequibles y fórmulas de colaboración público‑privada, alineándose con las nuevas dinámicas regulatorias y de mercado. Este enfoque adquiere una relevancia estratégica adicional en el actual contexto institucional, marcado por la creación de la nueva Empresa Estatal de la Vivienda, diseñada por el Gobierno para ampliar de forma estructural el parque público residencia y que sean gestionados bajo criterios de transparencia, accesibilidad y sostenibilidad. Este refuerzo del parque público, unido al impulso regulatorio y financiero previsto para los próximos ejercicios, abre nuevas oportunidades de colaboración y permite anticipar un ecosistema más sólido y ordenado para la expansión de desarrollos en régimen de alquiler.
c)
Para conseguir lo expuesto en los dos puntos anteriores, resulta imprescindible avanzar hacia una nueva Ley del Suelo y una Ley de Vivienda modernizadas, capaces de responder a las necesidades reales del mercado y de corregir los desequilibrios estructurales que hoy limitan la oferta, eliminando las rigideces en los procesos de clasificación, calificación y transformación del suelo, lo que genera plazos excesivamente largos, incertidumbre regulatoria y una incapacidad manifiesta para movilizar suelo finalista en la cantidad y velocidad que exige la demanda residencial.
d)
Se mantenga la actividad promotora, con la finalización de los proyectos en curso, así como el inicio de nuevos proyectos, con una especial atención a la rentabilidad de los mismos (prestando así, especial atención, a la demanda, a su localización geográfica y a la tipología de productos demandados), a la minimización del riesgo y a la viabilidad de su comercialización, teniendo para ello presente la evolución de la demanda, los riesgos de incrementos de costes (mano de obra y suministros) derivados de la inflación y el escenario macro de la economía española, que son relevantes para el desarrollo de la actividad promotora.
e)
Debemos estar atentos a la evolución de los costes y plazos de construcción; pues tanto el marco geopolítico y económico mundial puede incidir en la cadena de suministros y consecuentemente en los precios; como la escasez de mano de obra en el sector de la construcción que hace encarecer el coste e incide en los plazos de ejecución, a pesar de la creciente, pero lenta, implantación de la industrialización de la construcción.
f)
El progresivo endurecimiento del marco regulatorio europeo en materia ESG —y las obligaciones de información corporativa en sostenibilidad— está generando impactos significativos en los costes de construcción y en la gestión integral de proyectos inmobiliarios. La actualización de la EPBD (Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios) establece estándares mucho más exigentes, como la obligación de que los edificios nuevos sean de ‘cero emisiones’ antes de 2030 y la mejora obligatoria de la eficiencia energética en los edificios existentes mediante rehabilitación profunda, lo que exige mayores inversiones. Todo ello va en contra de poder abaratar el precio de la vivienda.
g)
El acceso a financiación para la adquisición y desarrollo de suelo se ha consolidado como uno de los mayores problemas del sector inmobiliario español. La banca tradicional mantiene criterios de riesgo muy restrictivos para esta fase inicial del ciclo promotor, especialmente cuando el suelo no es finalista o carece de un nivel avanzado de licencia, lo que limita la capacidad de iniciar nuevos proyectos y frena la creación de oferta residencial. Ante esta situación, el sector promotor y financiero coinciden en la necesidad de poner en marcha mecanismos público‑privados que permitan complementar el crédito bancario con garantías institucionales, avales públicos y líneas de financiación específicas que reduzcan el riesgo estructural asociado al suelo, permitiendo a promotores y cooperativas acceder a recursos desde las fases más tempranas del proyecto.
h)
La financiación a compradores ha resurgido en el sistema financiero, las entidades siguen queriendo a clientes solventes, con hipotecas y mucha vinculación de productos; eso ha hecho que la competencia entre entidades financieras haya favorecido al comprador que puede conseguir una financiación con muy buenos tipos de interés y restos de condiciones contractuales muy ajustadas.
i)
El segmento de alquiler residencial continúa condicionado por un elevado nivel de incertidumbre legislativa que afecta tanto a la oferta disponible como a las decisiones de inversión. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y sus modificaciones posteriores introdujeron nuevas obligaciones para los arrendadores, limitaciones a la actualización y fijación de rentas en zonas tensionadas y mayores cargas documentales, lo que ha provocado la retirada de parte de la oferta y una creciente complejidad operativa para propietarios e inversores. A ello se suma un marco de protección reforzado para inquilinos vulnerables que, si bien cumple una función social necesaria, introduce importantes retrasos y restricciones en la recuperación de inmuebles. Este conjunto de factores configura un entorno donde la seguridad jurídica se ve erosionada y donde los inversores perciben un aumento del riesgo regulatorio y procesal. En consecuencia, la sostenibilidad de la oferta depende en gran medida de la estabilización del marco normativo, la agilización de los procedimientos y una política pública coordinada que combine protección social con incentivos reales para preservar y ampliar la oferta de vivienda en alquiler.
Ante todos estos riesgos e incertidumbres, Realia centrara su actividad en:
a)
Incrementar la actividad promotora, con la finalización de los proyectos en curso, así como el inicio de nuevos proyectos, con una especial atención a la rentabilidad de los mismos, la localización geográfica, la minimización del riesgo y a la viabilidad de su comercialización; teniendo para ello presente la evolución de la demanda, los riesgos de incrementos de costes (mano de obra y suministros) y el escenario macro de la economía española, y la previsible buena marcha del sector promotor, cuestiones que son relevantes para el desarrollo de nuestra actividad.
b)
Continuar con la gestión activa del banco de suelo, avanzando en el proceso de consolidación como suelo urbano, con el consiguiente incremento de valor aparejado y así, aumentar la cartera de suelo que permita incrementar la actividad promotora del Grupo. Adicionalmente, continuara atento a oportunidades que surjan en el mercado que permita adquirir suelo finalista o con un desarrollo a medio plazo.
c)
Centrarse en la promoción, gestión y explotación de viviendas destinadas al alquiler. Asimismo, analizar posibles adquisiciones o desarrollo de nuevos suelos con el mismo objetivo de viviendas residenciales en alquiler, monitorizando la evolución de las medidas regulatorias que adopte el Gobierno, encaminadas a impedir las tensiones en los precios de alquiler y sus posibles impactos en la rentabilidad y seguridad jurídica del negocio. Debemos seguir en esta línea e incluso transformando suelo terciario a viviendas en alquiler asequible. Todo ello dentro de la Comunidad de Madrid.
d)
Incrementará sus esfuerzos para ofrecer promociones inmobiliarias, tanto en venta como en alquiler, con la mejor calificación energética, con una construcción sostenible, que optimice el uso de materiales sostenibles en las obras, minimice la generación de residuos y fomente su reutilización y reciclaje. Aspectos tales como dotar a sus promociones de la máxima calificación energética (A) tanto en consumos como en emisiones de CO2, el diseño de edificios con consumos casi nulos (Pasive Haus), la industrialización de la construcción…, se configuran como claves dentro de la estrategia de sostenibilidad de REALIA.
e)
Fortalecer las acciones que posibiliten la generación de caja, proporcionen estabilidad financiera y permitan el desarrollo de la actividad inmobiliaria, sin verse afectada por las vicisitudes de los mercados financieros, así como permitan adquirir nuevos activos y/o suelos con recorrido de valor, bien por la gestión o por el mercado.
f)
En el segmento de los activos en alquiler terciario (oficinas, locales y centros comerciales), donde, las rentas de activos de oficinas CBD y BD tienden a subidas moderadas y las altas ocupaciones se mantienen estables, las oficinas de periferia siguen sufriendo en cuanto a rentas y ocupación, y por último, los centros comerciales primen se han dinamizado y han mejorado sus niveles de ocupación y renta por el incremento de consumo y por ende de la renta variable. El Grupo tiene entre sus objetivos:
-
Apoyar a las sociedades filiales patrimoniales para adecuar sus edificios y su negocio a las nuevas tendencias del mercado de oficinas y centros comerciales, atendiendo especialmente a las demandas de eficiencia energética y de sostenibilidad de los mismos.
-
Responder de forma flexible a las necesidades de los arrendatarios, en términos de superficie y facilidades para la ampliación o disminución de la misma, duración de los contratos, oferta de superficies implantadas, exigencias de sostenibilidad alineadas con sus políticas corporativas, actividades de dinamización dirigidas a los ocupantes finales, etc.
-
Generación de valor, tanto para los clientes del Grupo, mediante la oferta de productos y servicios adaptados a los nuevos hábitos y tendencias, como para los accionistas de la Sociedad, mediante la maximización de la rentabilidad.
Dada la sólida estructura financiera del Grupo, su capacidad de generar flujos de caja y su nivel de LTV, se estima que ante cualquier nueva e imprevista circunstancia socio-económica, geopolítica y/o sanitaria que afectara al negocio, podrá acudir a distintas fuentes de financiación y obtener recursos que cubrieran dicha eventualidad.
Por todo ello, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no está comprometida la actividad del Grupo en el corto plazo y, por tanto, la aplicación del principio de empresa en funcionamiento.
Objetivos y Políticas de gestión del riesgo financiero:
El Grupo Realia Business está expuesto a determinados riesgos que gestiona mediante la aplicación de sistemas de identificación, medición, limitación de concentración y supervisión de los mismos, para ello la Sociedad Dominante tiene elaborado su mapa de riesgos, donde se han analizado los procedimientos que dentro de su organización pueden dar origen a dichos riesgos, se cuantifican y se toman las medidas para que no se produzcan.
Gestión de capital
El Grupo gestiona su capital para asegurar que las compañías del Grupo sean capaces de continuar como negocios rentables a la vez que maximiza el retorno de los accionistas a través del equilibrio óptimo de la deuda y fondos propios. El coste de capital así como los riesgos asociados a cada clase de capital son considerados por el Grupo, a la hora de evaluar, para su aprobación o rechazo, las inversiones propuestas por las Áreas de Negocio.
El Área Financiera, responsable de la gestión de riesgos financieros, revisa la estructura de capital semestralmente, así como el ratio de Deuda financiera neta sobre GAV. Durante 2025 y 2024, el Grupo cumplió con todos los ratios exigidos en sus contratos de financiación.
Se muestran a continuación ratios referidos a los ejercicios 2025 y 2024 que reflejan la solidez de la estructura financiera del Grupo Realia:
Magnitudes Cuantitativas | 2025 | 2024 |
Pasivos financieros (Deuda bancaria y otros pasivos financieros) (nota 19) | 864.929 | 963.872 |
(-) Efectivo y otros activos líquidos equivalentes | (135.674) | (130.039) |
A) Deuda financiera neta | 729.255 | 833.833 |
B) Patrimonio Neto | 2.237.269 | 2.152.837 |
(A+B) Total patrimonio neto + deuda financiera neta | 2.966.524 | 2.986.670 |
Ratio de Apalancamiento de capital (A /A+B) | 0,25 | 0,28 |
C) GAV activos | 3.358.184 | 3.298.935 |
Inversiones inmobiliarias | 2.120.476 | 2.089.562 |
Existencias | 874.442 | 800.216 |
Inversiones en empresas asociadas (*) | 363.266 | 409.157 |
Ratio deuda financiera neta/GAV activos (A/C) | 21,7% | 25,3% |
(*) No recoge el valor razonable de las existencias de la participada Metrovacesa S.A. | ||
Los principios básicos definidos por el Grupo Realia en el establecimiento de su política de gestión de los riesgos más significativos son los siguientes:
●
Cumplir con todo el sistema normativo del Grupo.
●
Las áreas de negocios y áreas corporativas establezcan para cada mercado en el que operan, su predisposición al riesgo de forma coherente con la estrategia definida.
●
Las áreas de negocios y áreas corporativas establecen los controles de gestión de riesgos necesarios para asegurar que las transacciones en los mercados se realizan de acuerdo con las políticas, normas y procedimientos del Grupo.
Los principales riesgos que reseñar son:
Riesgos financieros
El concepto de riesgo financiero hace referencia a la variación que por factores de mercados y otros, tienen los instrumentos financieros contratados por el Grupo y su repercusión en los estados financieros.
La filosofía de gestión de riesgos del Grupo Realia Business es consistente con la estrategia de negocio, buscando en todo momento la máxima eficiencia y solvencia, para lo cual hay establecidos criterios estrictos de control y gestión de los riesgos financieros, consistentes en identificar, medir, analizar y controlar los riesgos incurridos por la operativa del Grupo, estando la política de riesgos correctamente integrada en la organización del mismo.
Dada la actividad del Grupo y las operaciones a través de las cuales ejecuta estas actividades, se encuentra actualmente expuesto a los siguientes riesgos financieros:
Riesgo de crédito
Las actividades principales del Grupo Realia Business son la promoción inmobiliaria, la venta de suelo y el arrendamiento de activos inmobiliarios. La primera de ellas no tiene riesgo de crédito puesto que la entrega del bien conlleva automáticamente el cobro del mismo. Respecto a la venta de suelo, es habitual conceder a los clientes determinados aplazamientos en el pago. Por último, respecto al arrendamiento de activos inmobiliarios la dirección del Grupo analiza de forma periódica la exposición de sus saldos de clientes de arrendamiento al riesgo de mora, llevando a cabo las acciones necesarias para el cobro, y en su caso, registrando un deterioro.
El saldo de clientes impagados y de dudoso cobro ha ascendido al cierre del ejercicio a 1.381 miles de euros, frente a 1.399 miles de euros del cierre de 2024. El Grupo provisiona los riesgos derivados de la insolvencia de sus clientes una vez deducidas las garantías que posee. Al cierre del ejercicio, el importe de las provisiones por riesgos de insolvencia de clientes asciende a 842 miles de euros (844 miles de euros a cierre de 2024).
Riesgo de tipo de interés
Con efecto 27 de abril de 2025 el Grupo ha contratado derivados con varias de las entidades que componen el préstamo sindicado. El importe total cubierto es del 75% del saldo vivo del préstamo y al 31 de diciembre de 2025 ascendía a 300.863 miles de euros El tipo de instrumento de cobertura es un IRS. El periodo de vigencia de dicho instrumento de cobertura es hasta el 26 de octubre de 2029.
Hasta el 27 de abril de 2024 el Grupo mantuvo contrato de derivados con varias de las entidades que componen el préstamo sindicado. El importe total cubierto era del 74% del saldo vivo del préstamo y en la fecha anteriormente indicada vencieron los contratos de derivados que no fueron renovados a lo largo del ejercicio 2024. El tipo de instrumento de cobertura era un IRS más una opción de floor del euribor al 0%.
El objetivo de la gestión del riesgo de tipos de interés es alcanzar un equilibrio en la estructura de la deuda que permita minimizar el coste de la misma en el horizonte plurianual con una volatilidad reducida en la cuenta de resultados. El análisis comparativo del coste financiero y las tendencias de curvas de tipos hace que la compañía opte o no, por cubrir el riesgo de tipo de interés en aras a minimizar el coste de la deuda para el citado periodo.
Durante el ejercicio 2025, esta cobertura valorada a mercado ha supuesto un impacto negativo de 92 miles de euros en pérdidas y ganancias (3.412 miles de euros positivos en 2024) y con efecto en el patrimonio neto a cierre del ejercicio 2025 de 1.725 miles de euros y sin impacto al cierre de 2024 (Nota 19)
El siguiente cuadro muestra la estructura de este riesgo financiero al cierre de los ejercicios 2025 y 2024, detallando el riesgo cubierto a tipo de interés fijo:
Miles de Euros | ||||
2025 | % | 2024 | % | |
Deuda a tipo de interés fijo | 561.863 | 69% | 279.500 | 30% |
Deuda a tipo de interés variable | 256.692 | 31% | 644.246 | 70% |
Total Deuda Financiera (*) | 818.555 | 100% | 923.746 | 100% |
(*) Esta deuda financiera no incorpora intereses ni gastos de formalización
Al cierre de 2025 el grupo dispone de instrumentos de coberturas que fijan el tipo de interés, asegurando que el 69% de la deuda sea a un tipo fijo máximo a pagar por los préstamos asociados a activos para alquiler, mientras que a finales de 2024 tan solo el 30% de la deuda financiera total estaba cubierta.
El análisis de sensibilidad en resultado y patrimonio frente a variaciones en el tipo de interés para el grupo Realia es el siguiente:
Impacto en Resultado (Antes de Impuestos) | Millones € | |
2025 | ||
+1% | -0,25% | |
Gasto financiero al coste medio | 2,57 | -0,64 |
Variación en cobertura | ||
Impacto en Resultado: | - | - |
Impacto en Patrimonio | 12,34 | -0,30 |
El impacto en resultados de la variación del análisis de sensibilidad se ve mitigado por los contratos de permuta financiera de interés (IRS) suscritos por el Grupo.
Riesgo de liquidez
El sistema financiero global se caracteriza por el elevado nivel de liquidez que aporta. Si lo analizamos en el sector inmobiliario vemos que esa liquidez también ha sido elevada, pero solo para proyectos con bajo nivel de riesgo comercial y para promotores que acrediten solvencia financiera, esto ha hecho que determinadas promotoras hayan acudido a fuentes de financiación alternativas, pero con unos costes muy superiores. La situación actual de tendencia a la baja de los tipos de interés se encuentra amenazada por la incertidumbre sociopolítica y el control de la inflación. Se continúa trabajando en consolidar la bajada de las tasas de inflación, al mismo tiempo que la reducción de los tipos de interés que permitan reactivar la inversión y la actividad económica en la Eurozona.
Cuando alguna de sus sociedades ha precisado renovar o refinanciar alguna de las líneas ya existentes no ha tenido ningún problema para hacerlo dentro del sistema bancario tradicional y a unos tipos de interés muy competitivos, todo ello debido a la solvencia del Grupo y la calidad comercial y de rentabilidad de sus proyectos y activos. Es significativo que la sociedad Realia Patrimonio, S.L.U., ha mantenido su LTV (loan to value) por debajo del 40%.
Con fecha 22 de julio de 2025, la sociedad Inmocemento, S.A. concede un crédito a la Sociedad Dominante por un importe máximo de 170.000 miles de euros, el destino de este préstamo es atender necesidades corporativas. Durante el ejercicio 2025 se han dispuesto 130.000 miles de euros del citado crédito siendo este su saldo a final de ejercicio este crédito, junto con la tesorería generada por el grupo le ha permitido cancelar totalmente el préstamo de 200.000 miles de euros que tenía con una entidad de crédito.
Asimismo, al cierre de 2025 el Grupo Realia Business presenta fondo de maniobra positivo por importe de 509.438 miles de euros (127.293 miles de euros en 2024), este incremento viene motivado principalmente por el reflejo a largo plazo del préstamo sindicado de Realia Patrimonio, el cual ha sido novado en enero de 2025 siendo su saldo al final del periodo de 400.055 miles de euros y su vencimiento en octubre de 2029.
Las principales magnitudes de las proyecciones de tesorería para los próximos 12 meses del Grupo Realia Business elaboradas, sobre una base de negocio recurrente y otros cobros de servicios prestados a sociedades del grupo, arroja una previsión de cobros de 520 millones de euros que junto con unas previsiones de pago de 339 millones de euros, donde se incluyen los desarrollos de nuevas promociones e inversiones previstas, da lugar a un cash flow operacional positivo de 181 millones de euros.
Este cash flow junto con la actual posición de tesorería del Grupo por importe de 136 millones de euros, sus fuentes de financiación disponibles y cobro de dividendos de sus filiales, le permitirá atender el servicio a la deuda (intereses más amortizaciones), acometer y cumplir los objetivos de nuevas inversiones previstas en desarrollo de nuevos proyectos de alquiler residencial, en capex de los edificios destinados al arrendamiento y oportunidades de inversión que surjan en el mercado.
Riesgo de tipo de cambio
Una consecuencia del posicionamiento en los mercados internacionales del Grupo Realia Business ha sido la exposición que surge de las posiciones netas de divisas contra el euro o de una moneda extranjera contra otra cuando la inversión y financiación de una actividad no puede realizarse en la misma divisa. Dada la escasa actividad internacional que el grupo tiene en mercados fuera de la zona euro, la exposición al riesgo de tipo de cambio es poco significativa.
Riesgo de solvencia
A 31 diciembre de 2025 el endeudamiento financiero neto con entidades de créditos y otros pasivos financieros, más la valoración de los derivados del Grupo Realia Business ascendía a 729.255 miles de euros (833.833 miles de euros a 31 de diciembre de 2024) tal como se muestra en el siguiente cuadro:
Miles de euros | Diciembre 2025 | Diciembre 2024 |
Bancario y crédito empresas del grupo | ||
Préstamos garantía hipotecaria | ||
Sindicado | 400.055 | 414.246 |
Préstamos bilaterales (*) | 418.500 | 509.500 |
Gastos formalización y ajustes valor NIIF 9 | (3.809) | (2.149) |
Intereses | 3.617 | 4.214 |
Derivados | (2.300) | - |
Otros pasivos financieros | 48.866 | 38.061 |
Endeudamiento financiero bruto (Nota 19) | 864.929 | 963.872 |
Tesorería y equivalentes (Nota 15) | 135.674 | 130.039 |
Endeudamiento financiero neto | 729.255 | 833.833 |
(*) Incluye créditos bilaterales con empresas del grupo por 130.000 miles de euros en 2025
Los ratios más representativos, a efectos de medir la solvencia, son los indicados a continuación:
Consolidado | ||||
Ratios endeudamiento | ||||
Endeudamiento financiero neto / GAV activos (*) | 21,7% | |||
Ratio Cobertura | ||||
EBITDA/Gasto financiero | 4,96 | |||
(*) Incluye inversiones empresas asociadas sin actualizar el valor razonable de las existencias de Metrovacesa S.A
El fondo de maniobra al cierre del ejercicio 2025 es positivo por importe de 509.438 miles de euros (127.293 miles de euros en 2024), este incremento viene motivado principalmente por el reflejo a largo plazo del préstamo sindicado de Realia Patrimonio, el cual ha sido novado en enero de 2025 siendo su saldo al final del periodo de 400.055 miles de euros y su vencimiento en octubre de 2029.
Riesgos operativos
La actividad de promoción y venta de viviendas es vulnerable a determinados riesgos, tales como que los costes de los proyectos puedan exceder de las estimaciones iniciales, particularmente en una situación de falta de mano de obra en el sector de la construcción, y las incertidumbres geopolíticas que pueden incidir en el suministro y coste de los materiales, sin que esos impactos puedan repercutirse a los compradores finales; así como retrasos en los proyectos que puedan obligar a pagar penalizaciones a los compradores de viviendas o a soportar unos costes de financiación superiores.
Estos riesgos tratan de mitigarse mediante la contratación de empresas constructoras de reconocido prestigio y solvencia que, por un lado, tengan la capacidad y medios suficientes para cumplir con todos sus compromisos y, por otro, tengan la solvencia necesaria para responder de los eventuales perjuicios que pudieran derivarse de sus incumplimientos.
Riesgos en materias de índole legal y fiscal.-
Las actividades del Grupo están sometidas a disposiciones legales, fiscales y a requisitos urbanísticos. Las administraciones locales, autonómicas, nacionales y de la U.E. pueden imponer sanciones por el incumplimiento de estas normas y requisitos. Un cambio en este entorno legal y fiscal puede afectar a la planificación general de las actividades del Grupo que, a través de los correspondientes departamentos internos, vigila, analiza y, en su caso, adopta las medidas precisas al respecto.
Como riesgos asociados al cumplimiento de la legislación específica, estarían los siguientes:
a) Reclamaciones judiciales y extrajudiciales.-
Dada la actividad de la Sociedad, se pueden emprender acciones judiciales contra ella en relación con los productos entregados, incluso por responsabilidades derivadas de actuaciones de terceros contratados por Realia (arquitectos, ingenieros, contratistas y subcontratistas de la construcción).
Para mitigar este tipo de riesgo la Sociedad dispone de diferentes mecanismos, unos de carácter legal, y otros de origen contractual. Entre los primeros se encuentran los Seguros de Responsabilidad Decenal, requisito legal previo a la entrega de las viviendas a sus compradores. Entre los segundos, la retención del 5% de cada certificación emitida por los contratistas –que se pacta en todos los contratos de obra-, para responder del exacto cumplimiento de sus obligaciones; y particularmente, de los defectos observados en la recepción provisional de las obras, y de los gastos de reparación que se deriven de la mala ejecución y/o defectuosa calidad de las obras e instalaciones durante el período de garantía legal. Asimismo, durante la ejecución de las obras Realia realiza un seguimiento de las mismas a través de su Departamento Técnico, a fin de comprobar que se están desarrollando de acuerdo con los estándares contratados.
b) Responsabilidades de Realia derivadas de procedimientos contenciosos que puedan afectar al planeamiento urbanístico o las licencias de construcción.-
La actividad de Realia puede originar que se emprendan por terceros, basándose en la legitimación pública, procedimientos contenciosos encaminados a la anulación del planeamiento urbanístico o de las licencias otorgadas.
Para reducir este riesgo, Realia contrata a equipos redactores y arquitectos de reconocido prestigio y probada competencia, y realiza un seguimiento exhaustivo de su trabajo. En el caso de que, finalmente se presentaran estos contenciosos, Realia encomienda su dirección jurídica a letrados expertos del ámbito competencial y geográfico en el que se desarrolle el procedimiento, cuyo trabajo es igualmente supervisado por los servicios jurídicos de la compañía.
Riesgos en materia de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la Financiación del Terrorismo.-
Estos riesgos se controlan mediante el sistema de prevención de blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo que el Grupo tiene implantado, que cuenta con un Manual Interno de aplicación a toda la organización, que recoge las normas de orden interno en esta materia; con un Órgano colegiado de Control Interno (el OCIC), que supervisa el efectivo cumplimiento de la normativa interna y mantiene las relaciones tanto con los empleados de la Entidad como con los Servicios de Prevención externos; con una Unidad Técnica para el tratamiento y análisis de la información, encargada de analizar y canalizar las comunicaciones de operaciones potencialmente sospechosas; y con un sistema automatizado de detección de operaciones de riesgo. El Sistema se revisa anualmente a fin de realizar las actualizaciones que sean necesarias teniendo en cuenta los cambios normativos, las recomendaciones propuestas de las auditorías externa e interna, o simplemente la puesta en práctica de las propias medidas implementadas en el ejercicio anterior.
Como todos los años, en el ejercicio 2025 Realia se ha sometido a la auditoría anual por experto independiente que establece la Ley, de la que, una vez más, se desprende la inexistencia de riesgos significativos para la Compañía en materia de prevención del blanqueo de capitales e infracciones monetarias.
Riesgos en materia de Protección de Datos de Carácter Personal.-
Estos riesgos se controlan mediante el sistema de prevención en materia de protección de datos de carácter personal del Grupo, que se adapta a las exigencias del RGPD y de la LOPDGDD. Este sistema cuenta con una Política de PD, con un Manual de Sistema de Gestión de PD, y con toda una serie de Procedimientos Normalizados de Tratamiento para las diferentes áreas de la actividad, que facilitan el cumplimiento de la normativa que regula esta materia por todo el personal de la compañía. En el ejercicio 2025 la Sociedad se sometió a la auditoría bienal por un experto independiente que establece la Norma, habiendo sido el resultado de la misma muy satisfactorio.
Riesgos en materia de Protección de los Consumidores y Usuarios.-
El Grupo cumple con las exigencias de las diferentes Normas estatales y autonómicas en materia de consumidores y usuarios. De hecho, cuenta con modelos de contratos específicos para aquellas Comunidades Autónomas que tienen legislación específica en esta materia. Asimismo, el Grupo tiene por norma contestar a todas aquellas posibles reclamaciones que puedan llegar de organismos públicos de consumo, con un ánimo conciliador y reparador.
Riesgos en materia de Cumplimiento Normativo.-
A lo largo de los últimos años, la Sociedad ha ido aprobando una serie de políticas y protocolos internos dirigidos a asegurar un comportamiento ético y sostenible. Entre estos destacan los siguientes:
1º) El Reglamento Interno de Conducta determina los criterios de comportamiento y de actuación que deben seguir sus destinatarios en relación con las operaciones, así como con el tratamiento, utilización y divulgación de información relevante, para favorecer la transparencia en el desarrollo de las actividades y la adecuada información y protección de los inversores. El Reglamento se aplica como mínimo a los Administradores y Directivos del Grupo Realia, a los Asesores externos y al personal integrado en los Departamentos de Bolsa y Relaciones con los Inversores. Dicho Reglamento está en proceso de revisión y se prevé que su nueva versión quede aprobada en febrero de 2026.
2º) El Código Ético y de Conducta fue aprobado por primera vez en noviembre de 2010. Posteriormente, en abril de 2018, se aprobó una nueva versión, que ha sido actualizada posteriormente en diversas ocasiones, habiendo sido la última vez en octubre de 2025, con motivo de la aprobación de diversas políticas corporativas a lo largo del ejercicio. Su objetivo es establecer los principios, valores y normas de conducta que deben presidir la actuación de las empresas que conforman el Grupo Realia, la de todos sus empleados, y la de los restantes grupos de interés, así como delimitar los criterios de actuación de los directivos y empleados del Grupo Realia. Este Código es de cumplimiento obligado.
3º) La Política de Cumplimiento, aprobada en noviembre de 2025, esta Política define los principios básicos y el marco general de actuación dentro del Grupo REALIA, en materia de cumplimiento. Su cumplimiento es obligado para toda la Organización y, en consecuencia, se exige de todos sus integrantes un comportamiento acorde con los principios y normas que tanto la Política de Cumplimiento como el Código Ético y de Conducta establecen.
4º) La Política del Sistema Interno de Información, aprobada en octubre de 2023 y revisada en noviembre de 2025, recoge los principios generales que rigen el Sistema Interno de Información del Grupo.
5º) El Procedimiento del Sistema Interno de Información (antes llamado Procedimiento del Canal Ético), aprobado en diciembre de 2022 y revisado por última vez en noviembre de 2025, que regula el uso y funcionamiento del Sistema Interno de Información, y proporciona a los empleados del Grupo Realia y a cualquier contraparte que tenga un interés legítimo por su relación con el Grupo, un canal de denuncias a fin de garantizar y promover el comportamiento ético. Dicho canal de denuncias fue adaptado antes de final del año 2023, a los requerimientos de la Ley 2/2023 de Protección del Informante.
6º) El Procedimiento de Investigación y Respuesta, aprobado en diciembre de 2022 y revisado en octubre de 2023, pretende definir las directrices, el procedimiento, las herramientas y los mecanismos para gestionar los diferentes tipos de investigaciones llevadas a cabo por la Organización dentro de la Función de Supervisión del Modelo de Prevención Penal y del Código Ético y de Conducta, atendiendo a la finalidad de las mismas y considerando el proceso de comunicación al Comité de Cumplimiento.
7º) El Manual de Prevención Penal, aprobado al inicio de 2020 y revisado en octubre de 2025 por última vez, define el diseño, la estructura y pautas de funcionamiento del Modelo de Cumplimiento y Prevención Penal del Grupo, y detalla y regula sus órganos y procedimientos. Además, Realia cuenta con un “Responsable de Cumplimiento” y con un Comité de Cumplimiento que velan por el buen funcionamiento del Modelo.
8º) El Reglamento del Comité de Cumplimiento, que regula el funcionamiento del Comité de Cumplimiento, órgano creado por el Consejo de Administración en diciembre de 2022, y que está encargado de impulsar la cultura ética en toda la organización y velar por el cumplimiento regulatorio y normativo, tanto interno como externo. Dicho Reglamento se aprobó en diciembre de 2022 y se revisó por última vez en noviembre de 2025.
9º) La Política de Competencia, aprobada en noviembre de 2022 y revisada en octubre de 2025, está diseñada como un instrumento eficaz para garantizar que las actividades del Grupo Realia se encuentran plenamente alineadas con la normativa de defensa de la competencia.
10º) La Política Anticorrupción, aprobada por el Consejo de Administración en mayo de 2019 y actualizada por última vez en octubre de 2025, en la que se desarrolla la “tolerancia cero” a actividades de fraude y corrupción.
11º) La Política Fiscal Corporativa, que recoge el compromiso de la aplicación de buenas prácticas tributarias.
12º) La Política de Regalos, aprobada también en noviembre de 2022 y revisada en octubre de 2025, pretende establecer principios claros relativos a la realización o aceptación de regalos y hospitalidades por parte de la empresa.
13º) La Política de Derechos Humanos, aprobada igualmente en noviembre de 2022 y revisada en octubre de 2025, en la que el Grupo declara su compromiso en respetar los derechos humanos contenidos en la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas, y aquellos otros recogidos tanto en la Declaración de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), relativa a los principios y derechos fundamentales en el trabajo, como en los denominados ocho convenios fundamentales de la OIT.
14º) La Política de Igualdad, Diversidad e Inclusión, aprobada en noviembre de 2025, que ratifica el compromiso del Grupo Realia con la diversidad de sus equipos de trabajo y con los valores de lealtad, profesionalidad, bienestar y desarrollo de sus comunidades reconocidos en el Código Ético y de Conducta.
15º) El Protocolo para la prevención y erradicación del acoso, aprobado en diciembre de 2022 y revisado por última vez en octubre de 2025, cuyo objetivo es reiterar el compromiso del Grupo Realia con el cumplimiento de las normas y el desarrollo de un comportamiento ético en sus actividades empresariales que no tolera el abuso de autoridad y cualquier tipo de acoso, ya sea de tipo físico, psicológico o moral, así como cualquier otra conducta que pueda generar un entorno de trabajo intimidatorio, ofensivo u hostil para las personas.
Riesgos derivados de la sostenibilidad (ESG)
La creciente preocupación de la sociedad y del legislador por todos los aspectos relacionados con la sostenibilidad, el medioambiente y el gobierno corporativo, podría derivar en sanciones y falta de competitividad de sus productos, en caso de que la Compañía no se alineara con las expectativas de los reguladores, clientes e inversores en esta materia.
1º) En relación con los riesgos ambientales (E – Environmental), la Sociedad Dominante se enfrenta a riesgos ambientales asociados principalmente al impacto energético y ambiental de sus activos inmobiliarios, entre los que destacan:
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Eficiencia energética y cambio climático: La elevada intensidad energética de los edificios supone un riesgo ante el endurecimiento progresivo de la normativa en materia de eficiencia energética, descarbonización y reducción de emisiones. La necesidad de adaptar activos existentes puede implicar inversiones en el medio plazo en rehabilitación y mejora energética.
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Riesgos físicos derivados del cambio climático: Fenómenos climáticos extremos (olas de calor, lluvias intensas o inundaciones) pueden afectar al incremento de costes de mantenimiento y operativa de los inmuebles en arrendamiento.
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Gestión de recursos y residuos: La actividad promotora conlleva riesgos relacionados con el consumo de agua, la generación de residuos de construcción y la correcta gestión ambiental, especialmente en un contexto de mayor exigencia regulatoria y social.
Para mitigar estos riesgos, la Sociedad ha orientado su estrategia hacia:
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La mejora de la eficiencia energética del parque inmobiliario mediante actuaciones de rehabilitación, modernización de instalaciones y progresiva incorporación de criterios de eficiencia energética en edificios existentes y nuevos desarrollos.
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La integración de criterios de sostenibilidad en la promoción inmobiliaria, incluyendo el uso de materiales más eficientes, soluciones constructivas sostenibles y diseños orientados a la reducción del consumo energético y de emisiones.
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La gestión ambiental de obras y activos, con especial atención a la correcta gestión de residuos de construcción y demolición, al consumo responsable de recursos (agua y energía) y al cumplimiento de la normativa ambiental aplicable.
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Evaluación del riesgo climático físico, incorporando consideraciones relacionadas con la resiliencia de los activos frente a fenómenos climáticos extremos en la planificación y gestión a largo plazo.
Estas actuaciones permiten reducir tanto los riesgos regulatorios como el riesgo de obsolescencia de los activos y la pérdida de valor a medio y largo plazo.
2º) En relación con los riesgos sociales (S – Social), estos se relacionan con la interacción de las sociedades con empleados, arrendatarios, proveedores y la sociedad en general:
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Salud y seguridad: Existe un riesgo inherente en las actividades de construcción, promoción y mantenimiento de activos, especialmente en lo relativo a la seguridad laboral de empleados y contratistas.
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Relación con inquilinos y usuarios: La calidad de los espacios, la accesibilidad, el confort y la atención al cliente son factores clave. Una gestión inadecuada puede derivar en riesgos reputacionales y contractuales.
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Impacto social y aceptación del entorno: Los desarrollos inmobiliarios pueden generar riesgos asociados a la oposición social o vecinal, especialmente si no se integran adecuadamente en el entorno urbano o no responden a criterios de sostenibilidad y utilidad social.
Para mitigar estos riesgos la Sociedad Dominante adopta medidas orientadas a garantizar relaciones responsables con sus principales grupos de interés:
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Políticas de salud y seguridad laboral, aplicables tanto a empleados propios como a contratistas y proveedores, especialmente relevantes en las actividades de promoción, rehabilitación y mantenimiento de activos.
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Gestión responsable de la relación con inquilinos, centrada en la calidad de los espacios, la seguridad, el mantenimiento de los edificios y la atención a las necesidades de los usuarios, con el fin de minimizar riesgos operativos y reputacionales.
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Selección y control de proveedores, incorporando criterios de cumplimiento legal, laboral y ético, lo que contribuye a reducir riesgos en la cadena de suministro.
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Atención al entorno social y urbano, promoviendo desarrollos alineados con el entorno, la normativa urbanística y las expectativas sociales, reduciendo así el riesgo de conflictos vecinales o rechazo social.
3º) Por su parte, los riesgos de gobernanza (G – Governance) están vinculados a la estructura de control, cumplimiento normativo y toma de decisiones:
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Cumplimiento normativo y regulatorio: El sector inmobiliario está sujeto a una normativa compleja en materia urbanística, fiscal, ambiental y de reporting ESG. El incumplimiento puede conllevar sanciones, retrasos en proyectos y daños reputacionales.
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Transparencia y reporting ESG: El aumento de las exigencias en materia de información no financiera y sostenibilidad supone un riesgo si no se dispone de sistemas adecuados de control, medición y reporte.
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Gestión de riesgos y ética empresarial: Una gobernanza insuficiente en materia de control interno, prevención de conflictos de interés o prácticas éticas puede afectar a la confianza de inversores, financiadores y otros grupos de interés.
Para mitigar los riesgos asociados a la gobernanza corporativa, Realia refuerza sus mecanismos de control y supervisión a través de:
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Estructuras de gobierno corporativo y control interno, que aseguran una adecuada supervisión de la gestión, la toma de decisiones y la gestión de riesgos.
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Cumplimiento normativo (compliance), con especial foco en la normativa urbanística, fiscal, ambiental y en las crecientes exigencias en materia de información no financiera y sostenibilidad.
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Mejora progresiva del reporting ESG, avanzando en la calidad, trazabilidad y transparencia de la información no financiera, en línea con las expectativas del mercado y los marcos regulatorios (CSRD, taxonomía europea).
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Políticas éticas y de conducta, orientadas a prevenir conflictos de interés, prácticas indebidas y riesgos reputacionales.
Riesgo transversal: reputación y acceso a financiación. De forma transversal, los riesgos ESG pueden impactar en la reputación corporativa de la Sociedad y en su capacidad de acceso a financiación, especialmente en un contexto en el que inversores y entidades financieras integran cada vez más criterios de sostenibilidad en sus decisiones.
Para mitigar este riesgo, la sociedad de forma transversal integra la sostenibilidad como un factor clave en la gestión del riesgo reputacional y financiero, lo que contribuye a:
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Mantener la confianza de inversores, entidades financieras y otros grupos de interés.
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Mejorar el reporte ESG adecuándose a los requerimientos de mercado, que son más exigentes que el contexto normativo.
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Reforzar la viabilidad y el valor a largo plazo de su cartera inmobiliaria.
Riesgos de ciberseguridad
Desde la Dirección de I.T. se vigilan y gestionan los riesgos que afectan a la seguridad de la información, quien se apoya en asesores externos para identificar y monitorizar este tipo de riesgos.
6.
MEDIDAS ALTERNATIVAS DE RENDIMIENTO (APMS)
Para cumplir con las Directrices del ESMA sobre APMs, se presenta esta información adicional que favorecerá la comparabilidad, fiabilidad y comprensión de su información financiera. El Grupo presenta sus resultados de acuerdo con la normativa contable generalmente aceptada (NIIF), así como ciertas Medidas Alternativas de Rendimiento que proporcionan información financiera adicional útil a la hora de evaluar su rendimiento y que son utilizadas en la toma de decisiones financieras y para evaluar el rendimiento del Grupo. A continuación, se expone esa información adicional de los indicadores recogidos en el presente informe de gestión.
EBITDA
El Grupo define el EBITDA como Resultado de explotación deducido el impacto de dotaciones a la amortización y los deterioros y resultados por enajenación del inmovilizado.
El EBITDA proporciona un análisis de los resultados operativos excluyendo la depreciación y amortización del inmovilizado, al ser variables que no representan caja y que pueden variar sustancialmente de compañía a compañía dependiendo de las políticas contables y del valor contable de los activos.
EBITDA | miles de euros | |
Datos cuenta de pérdidas y ganancias: | 2025 | 2024 |
+ Resultado de explotación | 149.598 | 156.797 |
+ Dotación amortización | 384 | 248 |
+ Deterioro y otros resultados de inmovilizado | - | - |
149.982 | 157.045 | |
MARGEN BRUTO:
Resultados atribuibles directamente a la actividad. Se calcula partiendo del resultado de explotación, ajustado por la dotación de amortización, el deterioro y otros resultados, así como los gastos generales (incluidos en otros gastos de explotación y los gastos de personal).
miles de euros | ||
Datos cuenta de pérdidas y ganancias: | 2025 | 2024 |
+ Resultado de explotación | 149.598 | 156.797 |
+ Dotación amortización | 384 | 248 |
+ Deterioro y otros resultados | - | - |
+ Gastos Generales | 9.637 | 9.296 |
Margen Bruto | 159.619 | 166.341 |
Desglose por áreas: | ||
Patrimonial | 115.017 | 111.703 |
Promoción | 47.034 | 55.120 |
Otros | (2.432) | (482) |
ENDEUDAMIENTO FINANCIERO NETO:
El Grupo define endeudamiento financiero bancario neto como la deuda con entidades de crédito corrientes y no corrientes más la valoración de derivados, excluyendo de éstos deuda financiera las que no tienen origen bancario como deudas con empresa del grupo, fianzas, dividendos y deudas por proveedores de inmovilizado menos el saldo de Efectivo y otros activos líquidos equivalentes.
El endeudamiento financiero neto bancario es un indicador financiero utilizado por inversores, Analistas financieros, agencias de rating, acreedores y otras partes para determinar la posición de endeudamiento de una compañía.
Endeudamiento Financiera Neto Bancario | miles de euros | |
Datos balance de situación | 2025 | 2024 |
+ Deudas entidades de crédito no corrientes | 406.949 | 287.917 |
- Activos por derivados no corriente (Nota 14.2) | 2.458 | - |
+ Deudas entidades de crédito corrientes | 281.405 | 637.894 |
+ Pasivos por derivados corriente (Nota 19) | 158 | - |
- Efectivo y otros activos líquidos equivalentes | 135.674 | 130.039 |
550.380 | 795.772 | |
Adicionalmente, existen otros pasivos financieros corriente y no corrientes que forman parte del endeudamiento financiero pero que no tiene origen bancario.
Endeudamiento Financiero sin origen bancario | miles de euros | |
Datos balance de situación | 2025 | 2024 |
+ Deudas financieras con empresas del Grupo | 149.433 | 4.267 |
+ Otras Deudas (proveedores de inmovilizado, fianzas…) | 29.442 | 33.794 |
178.875 | 38.061 | |
NET NET ASSET VALUE (NNAV):
El Grupo calcula el NNAV partiendo del patrimonio neto atribuido a dominante, ajustado por las plusvalías implícitas de los activos de circulante y de uso propio valorados a Mercado y deduciendo los impuestos que se devengarían por dichas plusvalías implícitas, teniendo en cuenta la normativa fiscal en el momento del cálculo:
Net Net Asset Value (NNAV) | millones de euros | |
2025 | 2024 | |
Patrimonio neto atribuido a dominante | 2.237,27 | 2.088,97 |
+ Plusvalías netas de inmovilizado material (uso propio) | 0,18 | 0,05 |
+ Plusvalías netas de existencias | 71,82 | 53,37 |
2.309,27 | 2.142,39 | |
LOAN TO VALUE (LTV):
Se determina como cociente entre el endeudamiento financiero neto EFN y el GAV de los activos clasificados como inversiones inmobiliarias y existencias determinado por expertos independientes, incrementado por el valor
de las inversiones en empresas asociadas.
Con origen bancario:
Loan to Value (LTV) | miles de euros | |
Cociente entre | 2025 | 2024 |
Endeudamiento Financiero Neto (EFN) bancario | 550.380 | 795.772 |
GAV de activos | 3.358.184 | 3.298.935 |
Inversiones inmobiliarias | 2.120.476 | 2.089.562 |
Existencias | 874.442 | 800.216 |
Inversiones en empresas asociadas (*) | 363.266 | 409.157 |
16,39% | 24,12% | |
(*) No recoge el valor razonable de las existencias de la participada Metrovacesa S.A. | ||
Total deuda financiera:
Loan to Value (LTV) | miles de euros | |
Cociente entre | 2025 | 2024 |
Endeudamiento Financiero Neto (EFN) total | 729.255 | 833.833 |
GAV de activos | 3.358.184 | 3.298.935 |
21,72% | 25,28% | |
7.
POLÍTICA DE INVESTIGACIÓN Y DESARROLLO
La Sociedad no ha destinado presupuesto alguno a actividades de investigación y desarrollo.
8.
HECHOS POSTERIORES
No se han producido hechos relevantes con posterioridad al cierre del ejercicio.
9.
INFORMES DE GOBIERNO CORPORATIVO Y REMUNERACIONES DE CONSEJEROS
El informe anual de gobierno corporativo y el informe anual de remuneraciones de consejeros de 2025 se incluyen, como sección separada, en el informe de gestión individual de acuerdo con lo establecido en el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital. Los mencionados informes se remiten individualmente, como otra información relevante, a la CNMV, y forman parte, como una sección del mismo, del informe de gestión consolidado. Están disponibles en la página web corporativa de Realia (www.realia.es) y en la web de la CNMV (www.cnmv.es).
