Compañía Española de Viviendas
en Alquiler, S.A. y Sociedades
Dependientes
Informe Financiero Anual Integrado del ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2023, que incluye:
- Informe de gestión integral del ejercicio 2023.
- Cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2023,
elaboradas conforme a las Normas Internacionales
de Información Financiera.
- Nota aclaratoria sobre medidas alternativas del
rendimiento (MAR) mencionadas en los
documentos anteriores.
Notas:
1) Toda la información contenida en estos estados financieros consolidados está en miles de euros, salvo que se
indique lo contrario.
2) Los estados financieros y cuadros de estas cuentas anuales consolidadas se han elaborado originalmente en euros.
Posteriormente, con el fin de presentarlas en miles de euros, se ha redondeado todas las cifras al millar más
próximo, tanto las cifras base como los totales y subtotales originales en euros. Es por ello por lo que algunos totales
pueden no coincidir con la suma de las cifras sumadas expresadas en miles de euros, sin que ello supoga error
alguno.
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INFORME DE GESTIÓN
INTEGRAL DEL GRUPO CONSOLIDADO
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INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL DEL EJERCICIO 2023
Contenido:
A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2023
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en
alquiler
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
6.3. Recurso al capital
7. - Estrategia y evolución previsible
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
8.2. Política de dividendos
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de
acciones propias
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
10.- Actividades de I+D+I
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A2) EPRA Earnings
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
A5) EPRA vacancy rate
A6) EPRA Cost Ratios
A7) EPRA Capex disclosure
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
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B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG)
B.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) Y ESG DEL GRUPO
CEVASA
B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA
B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA
B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional
B.1.4.-Motivo del informe
B.2.- MEDIOAMBIENTE ( E )
B.2.1.- Consumos energéticos
B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.1.3.- Centros de trabajo
B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos
B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.3.3.- Centros de trabajo
B.3.- SOCIAL (S)
B.3.1.- Personal
B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades
B.3.1.2.- Condiciones de trabajo
B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y
en razón de género.
B.3.1.4.- Seguridad y Salud
B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores
B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores
B.3.2.- Capital social
B.3.2.1.- Contribución fiscal
B.3.2.2.- Territorio
B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible
B.3.3.- Clientes
B.3.3.1.- Calidad en los servicios
B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias
B.3.3.3.- Instalaciones de calidad
B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento
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B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios
B.3.3.6.- Transparencia
B.3.3.7.- Evaluación de la calidad
B.3.4.- Proveedores
B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa
B.3.4.2.- Petición de cumplimiento de nuestro código ético
B.3.4.3.- Información en tiempo real
B.3.4.4.- Periodo medio de pago
B.3.5.- Accionistas
B.3.5.1.- Valor para el accionista
B.3.5.2.- Transparencia
B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones
B.3.6.1.- Funcionamiento
B.3.6.2.- Valoración cuantitativa
B.3.6.3.- Valoración cualitativa
B.3.7.- Otras acciones sociales
B.4.- GOBERNANZA (G)
B.4.1.- Principios de gobierno corporativo
B.4.2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno
B.4.3.- Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía
B.4.4.- Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo,
ambos del ejercicio 2023
Informe Anual de Gobierno Corporativo 2023
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2023
B.4.5.- Gestión de riesgos y compliance
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A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2023
Son los siguientes:
- El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) al cierre del ejercicio es de
546.321 miles de euros. Excluyendo las inversiones y desinversiones realizadas, el valor
aumentó un 0,25% en el ejercicio 2023.
- Las rentas de alquiler del año 2023 han sido superiores a las del año 2022 en un 5,82%
- El Grupo CEVASA ha obtenido un resultado después de impuestos de 11.641 miles de
euros, frente a los 29.768 miles de euros del año anterior. El menor resultado se debe a
la práctica inexistencia de resultados extraordinarios, de los procedentes de venta de
promociones y a las reducidas plusvalías inmobiliarias obtenidas en el ejercicio 2023,
respecto al anterior 2022.
- El EBITDA ha sido de 14.867 miles de euros, frente a los 22.083 miles del ejercicio 2022,
lo que representa una disminución del 32,7%. Excluyendo los resultados atípicos y los
procedentes de ventas de promociones inmobiliarias, el EBITDA así corregido es de
14.872 miles de euros en el ejercicio 2023 frente a 13.502 miles de euros en el 2022
(+10,1%).
- El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 1,39 % alcanzando
los 17,56 euros al cierre del año 2023 (17,32 euros a 31 de diciembre del 2022).
- El dividendo abonado a los accionistas en el ejercicio 2023 fue de 0,25 € por acción (0,20
€ en el 2022.
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
El Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(CEVASA o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y las siguientes cinco sociedades
filiales:
Todas aquellas sociedades están participadas directamente por CEVASA en un 100 %, salvo SBD
Lloguer Social, S.A., que lo está en un 80 %. Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.A. (en
adelante PROCOSOSA) está participada en un 100% por SBD.
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Las principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades:
- Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A. (en
adelante SBD).
- Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
- Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y PROCOSOSA.
Adicionalmente, aunque no forma parte del Grupo CEVASA según definición del artículo 42 del Código
de Comercio, CEVASA participa en un 50% en la sociedad NiCrent Residencial, S.L., que es titular de
un 50% del capital de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
Como sociedad holding cabecera del Grupo CEVASA, sus principales ingresos son los dividendos que
sus filiales le trasladan con cargo a sus beneficios y aquellos otros por los servicios que les presta. Su
resultado depende especialmente de los primeros, y por tanto, de las decisiones sobre reparto de
dividendos de las filiales a la matriz.
Como en los pasados ejercicios y en aplicación de nuestra política, a la matriz del Grupo sólo se
traslada, mediante dividendos, una parte de los resultados de sus filiales y son aquellos generados en
actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y oficinas y, eventualmente, de venta
de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de viviendas pasan a integrarse
en las reservas de las sociedades en las que se han generado
Puesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no
se trasladan a la matriz, sólo una pequeña parte de los resultados de su grupo empresarial se trasladan
a la matriz, lo que debe tenerse en cuenta al analizar sus resultados.
El resultado obtenido por la matriz el año 2023 ha sido positivo en 1.749 miles de euros, frente a un
resultado también positivo de 1.440 miles de euros en el ejercicio 2022.
El desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2023 y su comparación respecto al año
anterior se muestran en el siguiente cuadro:
(en miles de euros)
2023 2022 Variación % variac.
Prestación de servicios a filiales 2.579 1.727 852 49,3%
Alquiler de edificios 183 143 39 27,5%
Dividendos de filiales 3.165 2.538 628 24,7%
Intereses financiación a filiales 347 139 208 149,7%
Cifra de negocios 6.274 4.547 1.727 37,98%
Aunque, respecto al año 2022, han aumentado significativamente los ingresos de CEVASA, su
resultado ha sido muy similar al de dicho ejercicio y ello porque, en términos netos, CEVASA recibe
más financiación de sus filiales de la que presta a las mismas y el aumento de los gastos financieros
por este concepto ha sido mayor en más de 1.477 miles de euros, puesto que todas estas financiaciones
internas se realizan a tipos de interés de mercado por aplicación de nuestra política de precios de
transferencia.
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3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
En el año 2023, el Grupo CEVASA obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 13.700 miles
de euros, frente a los 37.665 miles de euros del año 2022 (-23.965 miles de euros). Esta disminución
se explica por los resultados no corrientes que se obtuvieron en el ejercicio 2022.
Respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del
resultado antes de impuestos han sido las siguientes:
1) La variación de resultados no corrientes explica cerca de 20.438 miles de euros de la reducción
del resultado antes de impuestos:
a) La cuenta de resultados del ejercicio 2023 incluye 745 miles de euros positivos en concepto
de variaciones de valor de la cartera inmobiliaria y préstamos asociados, frente a 15.539
miles de euros del año 2022 (-14.794 miles de euros).
b) En el año 2022, el Grupo CEVASA obtuvo, por un total de 5.714 miles de euros, unos
resultados extraordinarios derivados de un contencioso por el Impuesto Municipal sobre el
Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IMIVTNU), de los que 4.436
miles de euros de euros correspondieron a una devolución de impuestos previamente
satisfechos y 1.278 miles a intereses. En el año 2023 los resultados extraordinarios por
recuperación de impuestos pasados han sido de 70 mil euros (-5.644 miles de euros).
2) La variación de resultados corrientes explica los 3.527 miles de euros restantes en los que ha
disminuido el resultado del año 2023 respecto al del año 2022:
a) Durante el año 2023 prácticamente no se han escriturado ventas de unidades de
promociones inmobiliarias. En el año 2022 se escrituraron las ventas de la mayor parte de
las unidades de la promoción inmobiliaria que teníamos a la venta en Sabadell, que
aportaron un beneficio bruto de 4.006 miles de euros a la cuenta de resultados de aquel
año. La cuenta de resultados del año 2023 muestra una pérdida de 5 mil euros por este
concepto (-4.011 miles de euros).
b) Respecto a los resultados corrientes del resto de actividades del Grupo, que incluyen los
derivados de su patrimonio en alquiler y los gastos totales de gestión, administración y
estructura, éstos han aumentado en 484 mil euros. Las principales variaciones han sido las
siguientes:
i. Las rentas por alquileres del año 2023 han sido un 5,82% mayores que las del año
2022 (+1.059 miles de euros).
ii. Los resultados por impagados del periodo y recuperación de los de periodos
pasados ha sido en el año 2023 de -118 mil euros, frente a un ingreso de 102 mil
en el año 2022, en el que se recuperaron saldos anteriores con origen en
dotaciones extraordinarias por la COVID-19 (-220 mil euros).
iii. Los gastos corrientes a cargo del Grupo, que incluyen los imputables al negocio
de alquiler como los de estructura y administración general, han disminuido en su
conjunto en 618 mil euros, respecto a los del año 2022. No obstante, aunque han
disminuido efectivamente algunos gastos operativos como los de mantenimiento,
suministros y determinados servicios de profesionales externos, la principal
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explicación de esta disminución, por 400 mil euros, responde al reajuste de gastos
del ejercicio anterior a cargo de los arrendatarios de los edificios, como
consecuencia de liquidaciones en las que se han facturado diferencias respecto a
lo facturado a cuenta.
iv. El diferencial entre los gastos y otros resultados financieros de uno y otro año ha
sido de -267 miles de euros (-1.617 miles de euros en el año 2023 y -1.350 miles
de euros en el año anterior). Este aumento de los gastos financieros tiene su origen
en el aumento de los tipos de interés, a pesar de la disminución del volumen medio
de financiación externa respecto al año anterior.
En resumen, podemos afirmar que el aumento del resultado del negocio principal del Grupo (el alquiler),
ha permitido absorber el importante aumento de los gastos financieros.
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
La actividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler
a muy largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública.
Durante el año 2023 no varió el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA, que suma
328.554 m2 construidos, con un total de 5.605 espacios alquilables, de los que 2.228 corresponden a
viviendas y el resto a otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.).
M2 construidos en oferta a 31/12/2023
Viviendas/Locales/Oficinas
Aparcamientos Trasteros
Total
/Edificios industriales
Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2
Nº unidades M2
Residencial 2.228 212.806 2.484 61.786 526 4.108
5.238 278.700
Retail 103 13.365
103 13.365
Oficinas 44 18.367
44 18.367
Naves industriales 1 10.943
1 10.943
Plazas de garaje en rotación
219 7.179
219 7.179
Totales 2.376 255.481 2.703 68.965 526 4.108 5.605 328.554
La casi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área
metropolitana o municipios cercanos a la misma.
Las viviendas en alquiler del Grupo se distribuyen entre viviendas de renta libre o con protección oficial
pero de precio de venta y renta libres (36,4%), viviendas de protección oficial con precios limitados
administrativamente (38.5%) y viviendas de protección oficial de renta antigua (25,1%).
4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en alquiler
a) Ingresos por rentas de alquiler y morosidad
En el año 2023, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 19.252 miles de euros, frente a los
18.193 miles de euros del año anterior, lo que supone un aumento del 6,82% (vs. 6,10% del año
anterior).
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Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos)
2023 2022 Diferencia % Variac.
RESIDENCIAL 15.701 15.090 611 4,1%
Viviendas 15.701 15.090 611 4,1%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 11.969 11.501 468 4,1%
Meridiano Cero en Barcelona 7.865 7.439 426 5,7%
La Sagrera en Barcelona 1.496 1.499 -3 -0,2%
VPO Sta. Coloma (Barcelona) 791 775 16 2,1%
Igualada (Barcelona) 298 314 -16 -4,9%
VPO St. Joan Abadesses (Girona) 78 73 5 6,8%
VPO Vic (Barcelona) 444 429 16 3,7%
Cornellà (Barcelona) 398 383 16 4,1%
VPO Cornellà 2 (Barcelona) 350 353 -3 -0,8%
Can Gambús 3 (Sabadell) 3 0 3 100,0%
Ciutat (Barcelona) 246 238 8 3,3%
De SBD Lloguer Social, SA 3.732 3.589 143 4,0%
VPO La Falla 557 552 5 0,9%
VPO La Serra 2 506 484 22 4,5%
VPO Espronceda 258 244 13 5,4%
VPO Can Llong 5 1.548 1.488 60 4,0%
VPO Can Llong 6 434 419 15 3,6%
VPO La Serra 4 430 402 28 7,1%
COMERCIAL 1.140 1.048 92 8,8%
Locales y parkings comerciales 1.140 1.048 92 8,8%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU
1.037 959 79 8,2%
Meridiano Cero en Barcelona 794 735 60 8,1%
La Sagrera en Barcelona 50 47 3 5,7%
Sta.Coloma 26 27 -1 -4,3%
Cornellà (Barcelona) 15 14 1 8,4%
Cornellà (Barcelona) 28 0 28 100,0%
Ciutat (Barcelona) 126 137 -11 -8,2%
De SBD Lloguer Social, SA
103 90 13 14,9%
OFICINAS 1.995 1.697 298 17,6%
EDIFICIOS INDUSTRIALES 183 143 39 27,5%
PARKINGS COMERCIALES 232 215 18 8,4%
TOTALES 19.252 18.193 1.059 5,82%
Los aumentos han sido positivos en todos los segmentos:
- Las rentas del residencial han subido un 4,1%, que puede compararse con el 5,3% del año anterior,
corregido por el efecto de variaciones en el número de viviendas en alquiler del parque.
- Las rentas de los locales han subido un 8,8% frente a un descenso del 6,2% en el año 2022.
- Las rentas de las oficinas han aumentado un 17,6% frente a descensos en los dos años anteriores,
y las rentas anuales del año 2023 se situaron en el valor máximo de los últimos cinco años.
Respecto a los porcentajes de ocupación, se mantienen en máximos en residencial (viviendas, plazas
de aparcamiento y trasteros en alquiler), con una media en el año 2023 del 97,60%, ponderada en
función de los m2 alquilados de cada tipología y considerando también desocupación el periodo en que
las unidades se encuentran en rotación de contratos.
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% ocupación s/ m2 útiles
2023 2022
Viviendas
99,46% 99,34%
Plazas de parking
88,56% 88,83%
Trasteros
98,22% 97,75%
Total residencial
97,60% 97,55%
Locales
78,71% 76,23%
Oficinas
92,18% 89,53%
Edificio industrial
100,00% 100,00%
Total patrimonio (*)
96,43% 96,09%
(*) No incluye plazas de garage en rotación
Las rotaciones de contratos en el año 2023 han sido similares a las del año 2022:
Total fincas alquiladas en
Nº fincas alquiladas en
Nº de fincas alquiladas en
contratos nuevos y
nuevos contratos en 2023
contratos renovados en 2023
Nº de fincas a
renovados en 2023
31/12/2023
% s/total
% s/total
% s/total
Número
Número
Número
fincas
fincas
fincas
Residencial 5.238 384 7,33% 674 12,87% 1.058 20,20%
Retail 103 8 7,77% 16 15,53% 24 23,30%
Oficinas 44 7 15,91% 25 56,82% 32 72,73%
Naves industriales 1 1,0 100,00% 0,0 0,00% 1,0 100,00%
Totales 5.386 400,0 7,43% 715,0 13,28% 1.115,0 20,70%
Total fincas alquiladas en
Nº fincas alquiladas en
Nº de fincas alquiladas en
contratos nuevos y renovados
nuevos contratos en 2022
contratos renovados en 2022
Nº de fincas a
en 2022
31/12/2022
% s/total
% s/total
% s/total
Número
Número
Número
fincas
fincas
fincas
Residencial 5.238 341 6,51% 959 18,31% 1.300 24,82%
Retail 103 7 6,80% 3 2,91% 10 9,71%
Oficinas 44 10 22,73% 6 13,64% 16 36,36%
Naves industriales 1 0,2 21,30% 0,0 0,00% 0,2 21,30%
Totales 5.386 358,2 6,65% 968,0 17,97% 1.326,2 24,62%
En cuanto al aumento de las rentas de las viviendas en el año 2023, habiéndose mantenido la
ocupación en un porcentaje similar al del año anterior, se debe tanto a actualizaciones por variación del
índice de referencia como a rentas más altas en los nuevos contratos. No obstante, el aumento se ha
visto limitado por las nuevas normativas vigentes y en los dos últimos años ha sido menor que el
aumento acumulado del IPC sin considerar las rentas aportadas por nuevos edificios en alquiler.
El aumento de las rentas de oficinas y locales se explica tanto por el aumento de las tasas de ocupación
como por el aumento de las rentas medias. Los dos datos reflejan la recuperación de estos dos
segmentos de nuestro parque inmobiliario, que habían estado muy castigados en los últimos años tras
el deterioro de la situación económica que ha venido acompañando a la Covid-19 y a la guerra en
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Ucrania. Con estos aumentos, estos dos segmentos rompen la línea de estancamiento que los ha
venido caracterizando en los últimos años.
Alquiler residencial
En España, en el año 2023 el aumento del precio del alquiler, según el portal Idealista, ha sido del 10%
y el precio del m2 se sitúa en una media de 12€/m2. Las capitales que lideran el aumento de rentas
son Segovia con un 24,6%, Valencia 21% y Palma con un 20,2%. En Madrid y Barcelona fue del 12%.
Todos los distritos de Madrid se encuentran en máximos históricos situándose la media por m2 en 17,9€
en el año 2023. Por encima se encuentra el Barrio de Salamanca 22,5€, Centro 22,14€ y Chamberí
21€. El resto han experimentado aumentos entorno al 15%. En Barcelona, la media por m2 del alquiler
en el año 2023 fue de 15,94€/m2, frente a los 12,6€/m2 del año 2022, según informe de la Cambra de
la Propietat de Barcelona, alcanzando en diciembre Madrid y Barcelona máximo históricos de 20 y
18€/m2 respectivamente, según el portal Idealista. En la ciudad de Barcelona, el 65% de los barrios
han experimentado un aumento del precio superior al 10% y la media de las rentas se sitúa en los
1.100€/mes. En términos monetarios es el máximo alcanzado, si bien, en términos reales, en el año
2.007 y antes de la crisis, los precios medios estaban más o menos en el mismo nivel.
El aumento de los tipos de interés y las condiciones aplicados a los préstamos hipotecarios
incrementaron la demanda en el mercado del alquiler, y, ante la escasa oferta, favoreció el aumento de
los precios.
Respecto a Catalunya, el precio medio de alquiler subió un 9,3% en el año 2023. En el conjunto de
Barcelona las rentas medias subieron un 12%. En el barrio de Sant Andreu en concreto, en el cual se
encuentra el distrito de la Sagrera donde están nuestras promociones más grandes, el aumento ha sido
del 17%.
En la provincia de Barcelona las rentas más elevadas se sitúan en el ámbito metropolitano con alquiles
medios por encima de los 800 €: 1039 € en el Barcelonés, 898 € en el Garraf 898€, 866 € en el Baix
Llobregat 866€ y 819,3 € en el Maresme. Por capitales de provincia, Barcelona lidera lógicamente la
posición, seguida de Girona (698€/mes), Tarragona (602€/mes) y Lleida (505,7€/mes). Es significativa
la diferencia entre Barcelona y el resto del territorio donde los alquileres son más asequibles y esto
explica el éxodo que se está produciendo de muchas parejas jóvenes a otras localizaciones. En general
la rotación ha descendido y se firman menos contratos desde el año 2021. La provincia de Barcelona
acapara la mayoría de los contratos firmados, con un 76% del total, siendo el 66% en su área
metropolitana.
En el complejo Meridiano-Cero el alquiler más caro ha sido de 1.350€ al mes por una vivienda de 78,9
m2 útiles. En términos monetarios hemos alcanzado máximos históricos si bien en términos reales los
precios están al nivel que alcanzaron en el 2.007. Esta espiral alcista continuará en el 2024 mientras
no haya más oferta en alquiler en Barcelona, si bien la declaración de Barcelona como Área tensionada
de precios frenará seguramente esta escalada y veremos cómo afecta a los precios en general y a la
rotación de activos, a medio y a largo plazo.
Respecto al Grupo CEVASA, el aumento de las rentas del parque residencial en el año 2023 fue del
4,1%, por encima del aumento del IPC, pero que hubiera sido mayor de no haberse limitado por Ley la
actualización de las rentas de los contratos vigentes hasta el 2%. Para el 2024 las rentas solo podrán
aumentarse hasta un 3% y para finales de año el Gobierno a través del INE publicará un índice de
referencia para los alquileres, que en principio estará por debajo del IPC. Este nuevo índice afectará a
todos los contratos que se rigen por la LAU, y por ello afectará tanto a las rentas libres como a la
calificadas con protección oficial.
En cuanto a las promociones de viviendas de protección oficial, se actualizan las rentas en
cumplimiento de lo que establece el Decreto 17/2019 de la Generalitat de Catalunya tomando como
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base los precios que figuran en las calificaciones definitivas y la variación entre los valores de los índices
en la fecha del contrato y el índice inicial. Con base a estas informaciones los precios aplicados a los
nuevos contratos firmados en 2023 fueron mayor en un 8,56% al de los firmados en el año 2022.
Los precios de mercado para las viviendas libres han experimentado en nuestro caso un aumento del
20% en el complejo de Meridiano Cero y un 15% en la promoción de la Sagrera.
Respecto a las viviendas bajo contratos de renta antigua (559 de un total de 1.180 del complejo
Meridiano-Cero al cierre del año 2023), este año se han resuelto 20 contratos, lo que supone un
aumento del 12% respecto al año anterior, en parte gracias a aplicar nuestra política de perseguir el
fraude.
Las limitaciones de la renta en los nuevos contratos que se aplicarán en las áreas tensionadas, con
precios de referencia, obligan a pactar separadamente lo que es renta de alquiler de las repercusiones
legales de gastos a cargo del arrendatario, cuando anteriormente en algunas promociones se pactaban
alquileres que incluían los dos conceptos. Todo ello teniendo en consideración las previsiones de la
Ley, que establece que no se podrá añadir a la renta los gastos si en el anterior contrato no estaban
separados de la renta. Por ello, en las promociones La Sagrera e Igualada, contrariamente a los
ejercicios anteriores, los gastos se han facturado a los inquilinos separadamente de la renta. Como
consecuencia de ello, parte de los ingresos que figuraban en años anteriores, en el año 2023 se hayan
transformado en menor gasto. Sin este desglose el aumento de rentas real en estas dos promociones
hubiera sido del 6% y del 2,65% respectivamente, y no los porcentajes negativos que muestra el cuadro
de este punto 4.1.c). También el aumento de CEVASA Patrimonio en Alquiler, SLU hubiera sido del
5%, en vez del 4,1%.
La rotación ha disminuido significativamente en el año 2023, un 37,33% con respecto a 2022. Esto,
sumado al límite de aumento en las rentas, ha perjudicado el aumento total de las rentas. Sin embargo,
la menor rotación de activos y la limitación en la actualización anual de las rentas de los contratos en
vigor se ha visto compensada en parte por un mayor incremento en los precios del alquiler de los
nuevos contratos, alcanzando un aumento este año con respecto al 2022, neto de gastos, del 3,90%
en CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U., y del 3,85%, en nuestra filial de Sabadell.
Como se indica en el punto 3.2) de este Informe, una de las principales explicaciones de la
disminución de gastos en el año 2023, por 400 mil euros, responde al reajuste de gastos del ejercicio
anterior a cargo de los arrendatarios de los edificios, como consecuencia de liquidaciones en las que
se han facturado diferencias respecto a lo facturado a cuenta. El aumento de los gastos refacturados
responde en su mayoría a conceptos como suministros eléctricos y de gas, en aquellas promociones
en las cuales disponemos de sistemas centralizados de calefacción y agua caliente, que repercutimos
a los inquilinos. El aumento medio en las promociones de CEVASA Patrimonio en Alquiler, SLU ha
sido del 12,26% que equivale a 212 miles de euros, mientras que en nuestra filial de Sabadell este
aumento ha sido superior alcanzando el 22,22% que representa recuperar de los inquilinos 188 mil
euros más respecto al año anterior. En algunas promociones este aumento ha superado el 100%. No
es fácil la repercusión de estos aumentos ante la situación actual de las familias que ven que todo se
encarece y que el sueldo en años no ha aumentado en la misma proporción.
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En el año 2023 hemos disminuido el número de días que transcurren entre la fecha en que nos
entregan las llaves de la vivienda tras finalización del contrato y la que comenzamos a cobrar la renta
del nuevo contrato (de una media de 34 días en 2022 a 32 días en 2023). Hemos mejorado aún más la
coordinación entre los departamentos de mantenimiento y el comercial.
La gestión del parque de viviendas en alquiler exige cada día mayores capacidades, especialmente
respecto a la gestión de la relación y de la diversidad. La mayor de nuestras promociones, el complejo
Meridiano-Cero en Barcelona, es una buena prueba de la diversidad que existe actualmente en
Catalunya, sobre todo en Barcelona y su área metropolitana.
La nueva Ley de la Vivienda (Ley 12/2023 de 24 de Mayo por el Derecho a la Vivienda) y perspectivas
para el año 2024
En el mes de mayo se publicó la nueva Ley de la Vivienda, que limita la actualización anual de las
rentas, una prórroga extraordinaria de uno o tres años, según sea el propietario persona física o gran
tenedor y se alargan todavía más los procesos de desahucio, por situaciones de vulnerabilidad de los
arrendatarios. A todo ello se suma el control futuro de los precios del alquiler en las áreas declaradas
de tensión de precios. El alquiler de larga duración pasa a ser un sector intervenido y regulado en toda
su extensión, con muy poco margen a la negociación.
La Ley de Vivienda discrimina a los grandes tenedores respecto a los pequeños. Salvo por motivos
ideológicos y viejos prejuicios no tiene ninguna explicación objetiva. La práctica habitual y la realidad
es que el gran tenedor aplica unos precios inferiores a los que aplican los particulares, simplemente
por el hecho que oferta un mayor volumen. Según la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona esta
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diferencia sería del orden del 5%. Además, el servicio que presta un gran tenedor acostumbra a ser
más completo y profesional y, por tanto, es un agente más del sector que cubre una pequeña parte de
la oferta. No se le debería discriminar de esta forma, sino todo lo contrario ya que son las empresas las
que pueden impulsar, junto con la Administración, desarrollos importantes en alquiler.
Nos preocupa también de la nueva ley su repercusión en el estado de conservación de los inmuebles
en el futuro porque sólo permite aumentar un 10% el precio del alquiler de referencia, si el propietario
realiza una importante inversión destinada a su mejora. Es razonable pensar que muchos propietarios
no van a realizar una mejora sustancial por un aumento tan poco significativo si ello no se traduce en
una mayor rentabilidad. En los últimos años el producto en alquiler había mejorado mucho con respecto
a épocas anteriores porque el gasto en mejoras y reformas permitía un aumento del precio como
consecuencia de las mejoras realizadas. Si esto no es posible, los propietarios no invertirán en sus
viviendas y algunas empresas se replantearán la política de gasto, si éste no repercute en un aumento
del precio. Recordemos que, gracias a la LAU, a partir del año 1994 se frenó el proceso de deterioro
del parque. La nueva Ley supone volver a prácticas regulatorias contrarias a la mejora del parque en
alquiler.
Hubiera sido deseable que la Ley de la Vivienda hubiera tenido más consenso fruto de la participación
de todos los agentes del sector, con el fin de solucionar entre todos los problemas de fondo. Que la
política social en materia de vivienda suponga cargar sobre los propietarios la mayor parte de sus
costes no contribuirá a crear más parque de alquiler estable sino todo lo contrario y conseguirá al final
que el sector del alquiler residencial se convierta en una alternativa poco atractiva como instrumento
de ahorro e inversión. Por el contrario, creemos que debe consolidarse un parque en alquiler mucho
mayor que el actual, estable y dinámico a la vez, especialmente en las grandes ciudades. Para ello es
necesario estimular a los propietarios con medidas fiscales, entre otras, que realmente se perciban
como un beneficio y no como una carga frente a otras posibilidades de inversión, en principio, más
ventajosas y con menor riesgo.
Los efectos de la nueva ley en el mercado del alquiler ya se están notando, y por el momento, no van
en la línea de fomentar y asegurar un mercado de alquiler sólido, estable y de calidad. Se ha producido
una disminución significativa de la oferta del alquiler residencial de larga duración y, consecuentemente,
un aumento de los precios del alquiler.
La ley ha sido impugnada por varios partidos políticos por distintas razones y veremos en adelante su
recorrido. De momento, se está aplicando parcialmente, sobre todo en la vía judicial con un cierto
desconcierto por parte de todos los actores que intervienen en el sector, incluida la propia
administración de justicia.
Desde CEVASA vemos con recelo esta situación y con preocupación la implantación de las áreas
tensionadas de precio en Catalunya y la consecuente intervención en los precios del alquiler mediante
la aplicación de los índices de referencia, esta vez, según la fórmula de cálculo establecida por el
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para todo el territorio español, cuya fórmula de cálculo parece
que está basada en la información obtenida de la declaración del Impuesto sobre la renta de las
personas físicas.
Según un estudio de la Cambra de Comerç de Catalunya, en esta comunidad, el esfuerzo de las familias
para pagar el alquiler se situó en el 22% de su renta en el año 2023.
Si tomamos como ejemplo nuestro complejo Meridiano-Cero en Barcelona, por ser el más
representativo, vemos que el 84,61% de los nuevos arrendatarios tienen unos ingresos superiores a
los 3.000€ netos al mes. (familias y unidades de convivencia). Si tenemos en cuenta que el alquiler
medio de los contratos firmados en el año 2023 es de 1.107,70€ al mes vemos que el esfuerzo para
pagar el alquiler que realizan la gran mayoría de esas familias y unidades de convivencia estaría por
debajo del 35% y en un 66% de ellas se situaría entre el 20 y el 32%.
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Todo esto muestra que el problema de los precios se limita a aquellas familias con bajos ingresos y,
para una mayoría, no es necesaria una actuación tan drástica y general como plantea la nueva Ley,
sino que hubiera sido más adecuado centrarse en ayudas específicas a los colectivos más vulnerables.
Continúan proliferando los contratos de temporada. Es un auténtico boom y su oferta se ha disparado
en detrimento de los alquileres de larga duración, que han descendido en prácticamente todas las
capitales de provincia. Son en la actualidad la vía de escape de muchos propietarios para evitar los
efectos de la nueva ley, ya que esta modalidad de contrato les permite fijar libremente la renta,
actualizarla según la evolución del IPC y no establecer prorrogas más allá del periodo inicial pactado.
Sin embargo, muchos de estos contratos se realizan en fraude de ley porque sus usuarios no son
estudiantes, desplazados temporales, etc.
Otra modalidad que sigue aumentando es el de los pisos compartidos, el llamado alquiler por
habitaciones. En Barcelona, este tipo de alquiler se ha incrementado un 63% y la media del alquiler
está en 380€/mes. Compartir piso es bastante más asequible que alquilar un estudio y una alternativa
ante la falta de oferta. Esta modalidad es más laboriosa desde el punto de vista de la gestión, pero
conlleva menos riesgos al poder someter su regulación al Código Civil. La oferta va en aumento, no
sólo desde propietarios particulares, sino también desde otros tenedores, como las empresas,
utilizando fórmulas como el Coliving, los apartamentos flexibles, el Cohousing, las “Branded
Residences”, etc. Crece de forma progresiva el parque dedicado a estas fórmulas y los proyectos de
alojamientos con dotación de espacios comunes, como alternativa al alquiler tradicional. Como
resultado de todo ello, la oferta de pisos en alquiler sometido a la LAU en Barcelona ha descendido
aproximadamente un 20%. Muchos de ellos se han convertido en alquileres temporales o sus
propietarios han preferido desinvertir para colocar su dinero en otro tipo de productos ya sean
inmobiliarios o de otro tipo sin tanta regulación y con mayor margen de maniobra.
Entramos en un periodo en el que el propietario tendrá menos flexibilidad y autonomía en la
determinación del precio del alquiler y por tanto su margen de maniobra será menor ante circunstancias
personalísimas de sus arrendatarios, si ello le puede perjudicar. Esto tampoco lo ha tenido en cuenta
el legislador en el momento de confeccionar la nueva Ley de la Vivienda y creemos que va en
detrimento de los arrendatarios.
La escasez de oferta continuará en el 2024 y por tanto la dinámica será muy parecida a la de 2023.
Seguirán subiendo las rentas, pero de forma más moderada que en el 2023. Ajustar los precios a los
vigentes de mercado en las renovaciones de contrato es complicado pues los incrementos son
significativos y en ocasiones es obligado negociar y fraccionar el aumento.
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Por último, reclamar la necesidad de incrementar el volumen de producción de vivienda asequible que,
desde nuestro punto de vista, es el auténtico problema de vivienda. En Catalunya se deberían de estar
entregando, de acuerdo con el Pla Territorial Sectorial d’Habitatge y con las estimaciones del INE
respecto al promedio de creación neta de hogares en los próximos 15 años, un total de
aproximadamente 35.000 viviendas cada año, de las cuales al menos el 40% deberían ser asequibles,
es decir en torno a 21.000 viviendas libres y 14.000 viviendas asequibles. Si bien el número de viviendas
libres efectivamente construidas se aproxima a las cifras estimadas, no ocurre lo mismo con las
viviendas asequibles, cuya producción real no alcanza ni siquiera el 10% de las que se estiman como
necesarias.
También respecto al precio, si bien la compra venta de viviendas libres, o incluso protegidas, limita el
acceso a quienes pueden pagar una entrada y acreditar un puesto de trabajo estable y con ingresos
suficientes para pagar la hipoteca, las familias que pueden acceder a la compra en pocos años
dispondrán de una cuota hipotecaria de menor importe que el precio de alquiler en tanto que las familias
más desfavorecidas deberán mantener el pago del alquiler de manera indefinida con independencia de
la evolución de sus ingresos. Actualmente el alquiler es la forma de acceso a la vivienda con mayor
carga fiscal, especialmente el alquiler sobre suelo público cedido en derecho de superficie, donde la
carga total puede superar el 45% del precio del alquiler.
Desde CEVASA siempre hemos defendido las políticas de vivienda basadas en el alquiler, en especial
las políticas públicas en materia de vivienda asequible, pero lamentablemente estas políticas no pueden
desarrollarse imponiendo unas cargas tan gravosas y que acaban repercutiendo en el inquilino.
Consideramos que el ciudadano, especialmente los más vulnerables, deben de estar en el centro de
las políticas públicas de vivienda y que éstas se deben desarrollar buscando la formula menos gravosa
y más estable para los ciudadanos. Es necesario desarrollar políticas de vivienda definiendo claramente
objetivos y asignando las partidas presupuestarias necesarias para alcanzarlos.
Alquiler de oficinas
En términos de inversión los tipos de los bonos soberanos a 10 años han subido a niveles entorno al
4,5% y por tanto, la rentabilidad exigida (yield) a las oficinas es superior a la de años anteriores, lo que
ha incidido en una caída de los precios de estos activos. Entre las compras más significativas en el
mercado de Barcelona están los 13.088m2 del edificio de Siemens de la c/ Luis Muntadas, 5 a Europi
Property Group-Kefren Capital y Familia Arié a 15€/m2, los 5.174m2 de la c/ Milanesat, 21-27 comprado
por Meridian Capital a 19€/m2 y edificios significativos entregados este año está el de Alaba 111,
antiguo telefónica, comprado por Blakstone y el edificio Landmark de 20.338m2 de Ios Inmuebles, todos
ellos en las nuevas áreas de negocio.
En general la demanda de oficinas se ha estabilizado y tras la fase de adaptación tras el Covid-19
parece ser que la forma híbrida presencial/teletrabajo es la que se ha impuesto en la mayor parte de
las empresas aunque también se está viendo una vuelta a la forma presencial de trabajar. Algunas
empresas han reducido espacios por el teletrabajo y otras han ido a espacios flexibles, sobretodo,
filiales de empresas extranjeras. En ambos casos su repercusión no ha sido traumática, como algunos
auguraban.
La contratación en Barcelona ha sido menor (238.000m2) en el año 2023 que en el año 2022, con un
descenso del 39%. Los precios aumentan en las zonas prime por ser las más demandadas al tener
edificios “top” y no porque la economía crezca de forma vigorosa y haya un aumento significativo de la
demanda. Los activos mejor posicionados han mantenido ocupaciones altas del 95% y la contratación
ha sido menor en el resto. La tasa de disponibilidad en Barcelona se sitúa en el 10,21%, llegando hasta
el 20% en el 22@.
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Tasa ocupacion oficinas Barcelona (2.023)
Zonas
CBD Centro Descentralizadas 22@ Periferia Total
Parque de Oficinas (m2) 897.542,00 2.491.314,00 526.644,00 1.302.476,00 1.093.902,00 6.311.878,00
Superficie disponible (m2) 30.468 166.817 77.063 267.356 250.195 791.899
Tasas de disponibilidad 3,4% 6,7% 14,6% 20,5% 22,9% 12,5%
Ante un relativo exceso de oferta, los incentivos para el arrendatario en términos de descuentos son
del orden del 15-25% contribuyendo a una cierta disminución en las rentas unitarias contratadas. No
obstante, en general las rentas se mantienen estables con tendencia a la baja en las zonas alejadas
del centro.
En la ciudad de Barcelona la media de renta en el distrito de negocios es de 24,5€/m2, en el 22@ de
18,30€/m2, en el Centro 19,23€/m2 y en las zonas descentralizadas se sitúa entre los 10 y los 20€/m2
en función del estado de los edificios. En nuestro caso nos hemos mantenido en los 13€-14€/m2. Para
el 2024 prevemos que la situación se mantendrá en estos niveles sin grandes cambios.
Los ingresos por rentas de nuestras oficinas en alquiler han aumentado un 17,6% en el año 2023, como
resultado del aumento de la ocupación, que ya anunciábamos en el informe del año anterior. Así, al
cierre del año 2023 se situaba en un 95,34%, en las oficinas del complejo Meridiano-Cero y en un
95,61% en el parque total.
El elevado aumento de los ingresos se debe en parte a la ocupación plena de la oficina ubicada en la
c/ Buenos Aires en Barcelona, de 640m2, alquilada en el mes de marzo de 2022 al Grupo Quirón. Sin
tener en cuenta este factor el crecimiento total hubiera sido del 11,38%, que tiene su origen en el
aumento de la ocupación y no en el de las rentas unitarias contratadas.
Las altas tasas de ocupación de los edificios de oficinas del complejo Meridiano-Cero responden a la
singular situación de los edificios y también a la inversión y transformación realizada hace 8 años. Esto
nos ha permitido tener un producto atractivo para los que no necesitan estar en el centro de Barcelona.
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En nuestro afán de seguir manteniendo en la medida de lo posible la competitividad de nuestros
edificios respecto a edificios modernos, prevemos actualizarlos con servicios adicionales, como son la
instalación de un gimnasio y zona “lunch” en cada edificio.
Una actuación realizada en 2023 que merece mencionarse es la instalación en el parking de las oficinas
de 10 puntos de carga para vehículos eléctricos. De momento la demanda es muy baja y no absorbe
el número de plazas destinadas a ello.
En el año 2024 será complicado mantener una tasa de ocupación tan alta debido a algunas bajas ya
anunciadas, aunque intentaremos mantenernos como siempre en una tasa de disponibilidad inferior al
10%.
Alquiler de locales y edificios industriales
En el año 2023 el mercado del retail en Barcelona se mantuvo estable, dentro de un contexto
inflacionista y con unos precios de los suministros básicos por las nubes. El turismo continuó siendo el
catalizador de la actividad comercial de la ciudad. El e-comerce sigue al alza y el comercio de barrio se
está adaptando a esta nueva realidad con la aparición de las “super illes”. El Paseo de Gracia ha
desbancado al Portal de l´Àngel en cuanto a precio por m2, situándose en una horquilla de 245 a
345€/m2/mes. La primera y segunda líneas comerciales de la ciudad se sitúan en l´Eixample con
55€/m2/mes de media la primera y 16,4€/m2/mes la segunda. El resto se sitúan por debajo y el precio
depende del tránsito de la calle y del estado del local.
En el total de locales del Grupo la ocupación a finales de año era del 88,30%, siendo la de los del
complejo Meridiano-Cero del 84,28% (de un total de 9.453,03 m2) y del 96,38% en los locales en
Sabadell (de un total de 1.595m2).
Por lo que se refiere a las rentas de locales comerciales, en el año 2023 las rentas aumentaron un
8,8%, frente al 6,2% del año anterior.
La ocupación de los locales del Grupo CEVASA ha aumentado ligeramente, con incrementos de renta
moderados. El único hecho a destacar es la contratación del local ubicado en la planta baja del edificio
de viviendas que se encuentra en la c/ Bonavista, 84 de Cornellà (Barcelona). Se trata de un local de
720 m2 que se alquiló en el tercer trimestre del año a una fundación de reconocido prestigio en
Catalunya denominada “El Llindar”. Se encarga de darle una segunda oportunidad a muchos jóvenes
facilitándoles formación en diversas materias. En este caso la actividad que se desarrolla en el local es
de impresión en 3D y diseño gráfico.
En el año 2023 hemos comenzado la remodelación de un local sótano de 1.000 m2 situado en el
complejo Meridiano-Cero en Barcelona, construyendo en el mismo 150 trasteros. En la fecha de
redacción de este informe ha finalizado la construcción de los primeros 90 y se destinan exclusivamente
a los arrendatarios del complejo. Están tendiendo una buena acogida.
Respecto al edificio industrial que tenemos en el barrio de Bon Pastor de Barcelona, en el año 2023
sus rentas aumentaron un 27,5% respecto a las del ejercicio anterior, en el que se alquiló parte de la
superficie que se encontraba desocupada.
Por lo que se refiere al parking público ubicado en el cuarto sótano de los edificios de oficinas del
complejo Meridiano-Cero en Barcelona, los ingresos del año 2023 fueron supriores a los del año 2022
en un 8,4% respectivamente.
b) Costes directos de la actividad de alquiler
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Con el mismo parque en alquiler que en el año 2022, en general los gastos de explotación se han
mantenido muy contenidos en el ejercicio 2023, y, a excepción de los gastos de personal, que han
subido un 3%, la mayoría de los gastos operativos han disminuido, La explicación se encuentra en que,
en el año 2022 algunos de ellos aumentaron excepcionalmente, bien por razones de mercado (como
los de suministros) y otros a causa de proyectos en curso (como los de servicios externos). La vuelta
a situaciones más normales es la razón de su disminución.
El gasto derivado del mantenimiento y puesta a punto de los edificios ha disminuido en el año 2023 un
2,7% (1.797 miles de euros en 2023 frente a 1.846 miles de euros en 2022), suponiendo el 9,33% de
las rentas por alquiler (10,14% en el año 2022). Del total, el mantenimiento correctivo supone el 36,35%
del gasto (59,13% en 2022), el preventivo, el 31,03% (23,53% en 2022) y las actualizaciones por
rotación, el 32,62% (17,35% en 2022). A estas últimas hay que añadir los importes que se activan como
mayor valor de los edificios, por mejora y actualización de los mismos, que en el año 2022 alcanzaron
la cifra de 995 miles de euros (701 miles de euros en 2022). La suma de estas inversiones y aquellos
gastos, por un total de 2.792 miles de euros supone un 14,5% del total de rentas por alquiler (14% en
2022), lo que muestra el esfuerzo que se realiza en mantener al día los edificios.
El gasto en mantenimiento preventivo ascendió en el año 2023 al 2,71% de las rentas por alquiler,
mientras que el gasto en mantenimiento correctivo (ordinario más planes plurianuales) y en
renovaciones ha supuesto un 6,02% de las rentas, disminuyendo respecto al ejercicio anterior (7,31%).
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
Puesto que, con una sola excepción, en el año 2023 no se han escriturado ventas de promociones
inmobiliarias, la cuenta de resultados del año casi no recoge resultados por este concepto.
El Grupo tiene a la venta una promoción inmobiliaria de 76 viviendas que está construyendo en el
municipio de L´Hospitalet (Barcelona). Hasta el 31/12 el porcentaje de ventas formalizadas en contrato
privado es del 39,7%. Los altos costes de construcción y el estancamiento en los precios de venta nos
hacen ser prudentes respecto a la aportación de resultados de esta promoción, que previsiblemente se
producirá, parcialmente, en este ejercicio 2024.
Adicionalmente, en el primer semestre del año 2023 se solicitó la licencia de obras de una nueva
promoción del Grupo para la venta en Montgat (Barcelona) y se está trabajando en el proyecto de otra
nueva promoción en Terrassa (Barcelona).
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo a 31 de diciembre de 2023 es de 545.321 miles de euros
(501.236 miles de euros en inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas en alquiler o
destinadas al alquiler y 44.085 miles de euros en stocks inmobiliarios para la venta), frente a los 536.207
miles de euros a 31 de diciembre de 2022. Los derechos a percepciones futuras de subvenciones en
determinados préstamos que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 13.922 miles de
euros a 31/12/2023 (14.630 miles a 31/12/2022).
Si excluimos las inversiones realizadas a lo largo del ejercicio, el valor razonable de la cartera
inmobiliaria prácticamente no ha variado en el año 2023, con un aumento de tan solo el +0,25% (+0,12%
si incluimos en la ecuación el valor de los préstamos subsidiados vinculados a algunas inversiones
inmobiliarias). Debido al aumento de las yields de descuento, la mayoría de nuestros activos han visto
disminuido su valor, si bien en porcentajes muy pequeños y testimoniales. Sólo el aumento de valor de
nuestra cartera de viviendas de renta antigua ha compensado lo anterior. Recordemos que estas
viviendas aumentan de valor, por encima de la media, a medida que se aproximan las fechas en que
podrán actualizarse sus rentas.
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En el siguiente cuadro se muestra qué variaciones de valor de los activos inmobiliarios se han
trasladado a la cuenta de resultados del Grupo CEVASA y qué otras no se recogen, en aplicación de
la normativa contable:
(en miles de euros)
Variaciones de valor en estado de PyG
(4)=(1)-(2)-(3)
(9)=(4)-(5)
Variacion de la
(5) Resultados por
Variaciones de
(1) Diferencias
(2)
(3)
plusvalía de los
ventas y
(7) Variación
valor según
de valor según
Inversiones
Desinversio
activos en
variaciones del
(6)
del importe
(8)=(5)+(6)+(7)
tasaciones no
tasaciones
2023
nes 2023
cartera a
valor razonable de
Amortizaciones
devengado
TOTALES
registradas en
31/12/2023
activos, distintos
por IMIVTNU
PyG
de amortizaciones
Inversiones inmobiliarias
2.556,00 1.181,55 1.374,45
1.374,45 72,02 1.446,47
Derecho al cobro de subvenciones
-708,00 -708,00
-701,00 -701,00
-7,00
1.848,00 1.181,55 666,45 673,45 0,00 72,02 745,47 -7,00
Concesiones administrativas
-11,00 0,00 -11,00
-375,47
-22,11 0,00
-397,59
386,59
Activos inmob.uso propio
-109,00 0,00 -109,00
0,00
-5,58
-5,58
-109,00
Stocks inmobiliarios
6.678,00 6.525,79 -6,47
158,68 26,18 26,18
132,50
8.406,00 7.707,33 -6,47 705,13 324,16 -27,70 72,02 368,48 403,08
Por lo tanto, la cuenta de resultados del año 2023 recoge un resultado positivo de 403 miles de euros
por ventas y variaciones de valor de los activos inmobiliarios, amortizaciones y otros, frente a 19.587
miles de euros del ejercicio 2022.
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
Inversiones realizadas en 2023
Durante el año 2023 no se han adquirido nuevos inmuebles. Solo se han realizado inversiones en los
edificios en alquiler (1.032 miles de euros) o en suelos con ese destino (149 miles de euros). Asímismo
se realizaron inversiones (6.520 miles de euros), principalmente en las promociones para la venta que
tenemos en l´Hospitalet y en Montgat, los dos municipios en la provincia de Barcelona,
Adicionalmente a las dos promociones para la venta que se mencionan en el párrafo anterior ( la primera
de ellas en construcción y en venta y la segunda a la espera de licencia) se está trabajando en el
proyecto de una nueva promoción en Terrassa (Barcelona), calificada con protección oficial, que podría
destinarse al alquiler o a la venta.
Durante el ejercicio 2023 el Grupo participó junto con los otros socios en el desarrollo del principal
proyecto en el que participa, la sociedad Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.. Están avanzando las
diferentes promociones previstas para la primera fase, que en junto a las otras fases culminarán con la
promoción y puesta en explotación alrededor de 4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y
municipios de su área metropolitana.
Ya dentro de este año 2024 y en el mes de febrero, el Grupo compró a El Corte Inglés una superficie
comercial de 5.500 m2 situada en el complejo Meridiano-Cero. Esta superficie se promovió en su día
por CEVASA y fue de su propiedad hasta su venta a El Corte Inglés. Con esta operación se recupera
la propiedad del edificio parcialmente alquilado. El resto del edificio se alquilará a un solo operador.
Proyectos en curso
a) Promociones en construcción
En el año 2023 el Grupo continuó con la construcción de una promoción para la venta en L´Hospitalet
(Barcelona), de 76 viviendas. Al cierre del ejercicio la construcción se encontraba ejecutada en un
21/177
55,3% y vendida mediante contratos privados en un 39,7%. En el tercer trimestre de 2024 se prevé su
finalización, que hayan podido escriturarse gran parte de las ventas y que se materialice una parte del
resultado de esa promoción.
b) Promociones en desarrollo para la venta o el alquiler
Cumpliendo las previsiones del actual plan estratégico, con el proyecto ejecutivo finalizado y licencia
de obras concedida, en la fecha de redacción de este informe la promoción en Montgat (Barcelona), de
24 viviendas, se encuentra en licitación de obra y en precomercialización.
Respecto a la promoción que se prevé ejecutar en Terrassa (Barcelona), de 85 viviendas, al cierre del
ejercicio 2023 todavía no se había decidido su inicio.
c) “Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.” (Proyecto HMB)
A través de la sociedad NiCrent Residencial, S.L. (“NiCrent”), CEVASA participa, junto con Neinor
Homes, S.A., (“Neinor”), en el proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (“HMB”), impulsado por el
Área Metropolitana de Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona. HMB tiene como objetivo promover
y poner en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y municipios de su
área metropolitana.
NiCrent tiene una participación del 50% en el capital de HMB y, al mismo tiempo, se obliga a la
prestación de los servicios de gestión de las actividades de HMB (gestión de las promociones en curso
y de los edificios en alquiler) y de dar soporte administrativo y fiscal a la misma. Para la prestación de
estos servicios se apoya en Neinor y en CEVASA.
La inversión realizada hasta la fecha por CEVASA en este proyecto es de 6 millones de euros, aunque
sus compromisos de inversión adicionales alcanzan la cifra de 28,8 millones de euros a lo largo de los
próximos años a medida que HMB acuerde aumentos de capital y requiera aportaciones de sus
accionistas. No se espera que tenga una incidencia significativa en la cuenta de resultados de CEVASA
en el corto plazo en tanto no se hayan construido y puesto en explotación las viviendas a promover y
alquilar.
La participación en HMB es un paso muy importante en una de nuestras líneas estratégicas: la gestión
de parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos una participación mayoritaria.
d) Servicios inmobiliarios y participación en joint ventures
Adicionalmente a los servicios prestados a HMB, CEVASA tiene formalizado un contrato de prestación
de servicios inmobiliarios con Culmia, que tiene en diferentes fases de promoción y construcción 867
viviendas de protección oficial en diferentes barrios madrileños y que derivan de resultar adjudicaría en
dos lotes del Plan de Vivienda Asequible del Ayuntamiento de Madrid. CEVASA apoyó a Culmia en su
oferta y le prestará los servicios de gestión de ese parque de viviendas una vez estén construidas y
destinadas al alquiler.
Durante el ejercicio se han mantenido contactos con diferentes inversores institucionales ofreciendo
nuestros servicios, También respecto a la participación en diferentes proyectos empresariales.
Esperamos que alguno de estos proyectos pueda dar sus frutos este año 2024.
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
22/177
Una buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el
EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses,
impuestos y depreciaciones.
Con el fin de mostrar en qué medida los negocios que aportan rentas recurrentes al Grupo (actualmente
solo su negocio principal del Grupo, el arrendamiento de inmuebles en alquiler) son capaces de
absorber todos los gastos corrientes del Grupo, tanto aquellos relacionados directa o indirectamente
con dichos negocios como aquellos otros de soporte a dichos negocios o a otros diferentes, como el
de promoción inmobiliaria, en el cuadro siguiente se muestra el EBITDA del Grupo CEVASA excluyendo
del mismo los resultados atípicos y los resultados por ventas de promociones inmobiliarias destinadas
a la venta.
miles de euros
202320222021
RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTARIOS DE ALQUILERES Y
OTROS
21.371 20.440 19.427
TOTAL INGRESOS
21.371 100,0% 20.440 100,0% 19.427 100,0%
(-) Dotacionjes por impagados
-118 -0,6% 102 0,5% 374 1,9%
INGRESOS NETOS DE IMPAGADOS
21.253 100,0% 99,4% 20.542 100,0% 100,5% 19.801 100,0% 101,9%
GASTOS DIRECTOS Y OTROS RESULTADOS DE LOS EDIFICIOS
EN ALQUILER Y DE NUEVOS PROYECTOS
-2.840 -13,4% -13,3% -3.646 -17,7% -17,8% -2.931 -14,8% -15,1%
MARGEN COMERCIAL
18.413 86,6% 86,2% 16.896 82,3% 82,7% 16.870 85,2% 86,8%
GASTOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIAL
-1.009 -4,7% -4,7% -885 -4,3% -4,3% -855 -4,3% -4,4%
EBITDA NEGOCIOS DISTINTOS PROMOCIÓN INMOBILIARIA
17.404 81,9% 81,4% 16.011 77,9% 78,3% 16.015 80,9% 82,4%
DIRECCIÓN, CONTABILIDAD, ADMINISTRACIÓN Y SERVICIOS (*)
-1.574 -7,4% -7,4% -1.531 -7,5% -7,5% -1.251 -6,3% -6,4%
GASTOS SOCIETARIOS GENERALES Y DE CONSEJO DE
ADINISTRACIÓN
-958 -4,5% -4,5% -978 -4,8% -4,8% -1.115 -5,6% -5,7%
EBITDA corregido exclutendo ventas y resultados atípicos
14.872 70,0% 69,6% 13.502 65,7% 66,1% 13.649 68,9% 70,3%
EBITDA anterior corregido efecto impagados
14.990 70,1% 13.400 65,6% 13.275 68,3%
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
1
Como un anexo a este Informe financiero se incluyen las ratios que EPRA
recomienda publicar a las
2
sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA
, asociación de la
que somos miembros. También publicamos los principales indicadores financieros que incluyó la
3
CNMV
en la “guía para la elaboración del informe de gestión de las entidades cotizadas”.
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
La situación patrimonial, de solvencia y de liquidez del Grupo CEVASA es muy sólida, como también
se prevé que sea en el futuro, gracias a una prudente política de endeudamiento. Con una financiación
interna y externa estables y a largo plazo, no contemplamos en el corto y medio plazo financiaciones
en los mercados de capitales.
Puesto que tampoco se contempla a corto plazo el recurso a los mercados financieros, se considera
innecesario la obtención de una calificación crediticia externa.
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
1
European Public Real Estate Association (EPRA).
2
Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA)
3
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
23/177
En la fecha de cierre del ejercicio 2023 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las
coberturas financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 73.860 miles de euros, frente a los
80.996 miles de euros el año anterior. La deuda financiera neta ascendía al cierre del ejercicio 2023 a
57.746 miles de euros (58.188 miles de euros al cierre de 2022), lo que suponía el 10,59% del valor
razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (545.321 miles de euros) -loan to value ratio- (10,85%
el 31/12/2022).
Excepto 3.056 miles de euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2023
(9.162 miles al cierre del 2022) el vencimiento medio ponderado de la deuda financiera instrumentada
en préstamos a largo plazo era de 16,37 años (17,17 años al cierre de 2022). Las referencias de dichos
préstamos son las siguientes:
Totales
Referencia
(miles de
euros)
Euribor 1 año (min. 1,10%) 10.435
Euribor 1 año 45.825
IRPH 11.593
Total a tipo variable 67.853
Tipo fijo 0
Total préstamos a largo plazo
67.853
Total préstamos promotor
2.951
70.804
Con el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas
tres operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de
interés para los próximos cuatro años de un total de 35 millones de euros de los préstamos que tiene
indiciados al Euribor.
6.3. Recurso al capital
No se contemplan nuevas emisiones de capital. Las inversiones previstas en el vigente plan estratégico
se prevé financiarlas con el cash flow generado por las operaciones corrientes y mediante financiación
externa.
7.- Estrategia y evolución previsible
Core business
El negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo
en alquiler, principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen
especialmente:
- De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la política
de rotación de activos en el largo plazo.
- De los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera, en
los que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de ocupación de
los inmuebles y la gestión eficiente de los gastos.
24/177
- De la regulación pública en materia de impuestos, ayudas, financiación o precios, especialmente
en lo que se refiere a vivienda protegida.
Respecto a la actual cartera inmobiliaria:
- El Grupo aplica políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler y,
en la medida de lo posible, a reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de los
precios de alquiler aconsejen lo contrario.
- En general existe un gap positivo entre los precios de mercado que podrían aplicarse en nuevas
contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón es
previsible un aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación, especialmente
en las unidades residenciales. Sin embargo, desde hace algunos años, el mercado de alquiler
residencial está en el foco de las Administraciones Públicas, que aplican políticas cada vez más
regulatorias e intervencionistas. Aunque nuestra cualificación como “promotor social” nos ha
mantenido parcialmente al margen de algunas de aquellas medidas cada vez nos afectan en mayor
medida. Por ello, no somos optimistas en cuanto a la evolución de las rentas de alquiler.
- El 25,1% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo son viviendas de renta antigua calificadas
de protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se sitúan muy por debajo de las de
mercado y sin posibilidad de actualización. Esta situación podrá corregirse paulatinamente a partir
del año 2025, año en que cambia su régimen legal.
- Respecto a los márgenes de la cartera inmobiliaria en alquiler, el Grupo mantiene unas elevadas
ratios de eficiencia en su gestión, aunque con poco margen de mejora, especialmente en un
contexto en el que de manera progresiva debe darse respuesta tanto a una creciente demanda de
mejores servicios por parte de los arrendatarios como a nuevas obligaciones con origen normativo,
que presionan al alza los costes.
Ante una oferta paralizada, la demanda se mantiene fuerte y al alza, especialmente propulsada por los
más jóvenes, que, aunque siguen queriendo comprar para evitar la volatilidad del mercado del alquiler
y sus vaivenes, no tienen opción distinta al alquiler. La consecuencia no es otra que el aumento de los
precios de alquiler. La corrección de esta tendencia mediante políticas gubernamentales puede tener
dos caminos: el de la reducción de la demanda, favoreciendo el aumento de las rentas del trabajo de
estos colectivos para que puedan optar también por comprar la vivienda, o el camino del aumento de
la oferta, y no sólo la pública, que será insuficiente, si no también la del sector privado, dirigida a retener
a los propietarios que alquilan y que atraiga a nuevos inversores. Difícilmente se logrará el objetivo que
se pretende (la reducción de los precios de alquiler) sólo con políticas intervencionistas.
Como es normal, existen incertidumbres respecto a la evolución de las economías y de los mercados
inmobiliarios, pero lo que es especialmente preocupante es el cariz que tienen las políticas
gubernamentales españolas que afectan al segmento residencial del sector inmobiliario, que en nada
nos favorecen si no todo lo contrario. Aunque la oferta de viviendas en alquiler es mucho menor que la
demanda y puede asegurarse que no habrá problemas de ocupación en el corto y medio plazo, no todo
es la ocupación. Las limitaciones de precios y otras medidas, de seguir en la línea actual, acabarán
afectándonos mucho más que ahora, y corremos el riesgo de perder competitividad respecto a otros
operadores del sector, mejor tratados fiscalmente o con sede en el extranjero. Además, las limitaciones
que afectan a la libre disposición de las viviendas pueden marginar a la vivienda respecto a otros
productos inmobiliarios y financieros afectando su precio de realización.
Respecto al previsible efecto en el Grupo CEVASA de los recientes cambios regulatorios, que en parte
se explican en el punto 4.1.c) de este informe, se puede indicar:
25/177
- Respecto a la reciente aprobación de la Ley Estatal de Vivienda, que regula el alquiler tradicional
en materias muy relevantes, como nos temíamos ha acabado derivando en un intervencionismo
excesivo que perjudica al propietario. El sector está especialmente preocupado por la instauración
de un régimen de regulación de precios en la vivienda libre, y la opinión generalizada es que en
lugar de impulsar la oferta garantizando un marco normativo estable a largo plazo, supondrá todo
lo contrario.
El problema del encarecimiento de los precios de la vivienda, sea en alquiler o en venta, se produce,
como es natural, en ciudades y entornos urbanos muy demandados y donde la oferta no puede
ahora ni podrá en el futuro, satisfacer a la demanda. Es un problema en todo el mundo y no sólo
español. En la medida en que las viviendas se alejan de dichas urbes el problema desaparece. Al
revés, si nos vamos a zonas alejadas el problema lo tiene el propietario ante una demanda muy
reducida, hasta el punto de, ante la falta de ingresos, no poder conservar la vivienda con las
mínimas condiciones de mantenimiento. Por lo tanto, políticas activas de mejora del transporte
público interurbano que reduzcan sustancialmente los tiempos de desplazamiento son también
políticas de vivienda. Por otro lado, no parece razonable que se apliquen políticas generalistas a
situaciones que no lo son.
- A final del año 2022 se promulgó el Real Decreto Ley 20/2022 de 27 de diciembre, que otorgó a los
arrendatarios el derecho a una prórroga de seis meses una vez finalizado el contrato de alquiler,
para aquellos contratos que terminaran antes del 30 de junio. También se prorrogó, hasta la citada
fecha, la suspensión de desahucios a solicitud del demandado. Estas medidas se anunciaron como
provisionales y excepcionales. Pues bien, respecto a la suspensión de desahucios, el Real
Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre extiende el periodo de suspensión de los desahucios y
lanzamientos de hogares vulnerables económica y socialmente de su vivienda habitual hasta el 31
de diciembre de 2024, en los casos ya previstos por la normativa actual, si bien se contempla la
posibilidad, hasta el 31 de enero de 2025, de solicitar la compensación por parte del arrendador o
propietario de la vivienda afectada, recogida en el Real Decreto-ley 37/2020.
- Adicionalmente a lo mencionado en el punto anterior, el Real Decreto-ley 8/2023:
o Establece la posibilidad de que el juez, en los procedimientos de desahucio de hogares
vulnerables y previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto, tenga la
facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean
personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los
servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de
vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha
situación. Está claro que la Administración de Justicia aplicará siempre esta medida,
en beneficio del arrendatario, demorando tales lanzamientos y ocasionando la
acumulación de impagados en perjuicio del propietario.
o Establece un incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes
desde el 1 de enero al 31 de diciembre de 2024 e introduce un mandato al Instituto
Nacional de Estadística (INE) para que defina antes del 31 de diciembre de 2024 un
nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de
arrendamiento de vivienda para evitar incrementos desproporcionados en la renta.
En definitiva, todo son medidas en perjuicio de los propietarios de viviendas en alquiler. También es de
justicia admitir los esfuerzos de la Administración en apoyar a los promotores para la construcción de
vivienda a precio asequible, mediante la creación de una línea de avales públicos dirigidos a promotores
públicos o privados, con el fin de apoyarlos favoreciendo la financiación y el incremento del parque de
vivienda en alquiler social o a precio asequible, así como para mejorar el ya existente. Esta línea de
avales cubrirá parcialmente y por un plazo de hasta 35 años, la financiación que se otorgue a aquellos
promotores a través de préstamos dentro de la Facilidad ICO del Mecanismo de Recuperación y
Resiliencia (MRR) para promoción de vivienda social y se creará mediante convenio entre el Ministerio
de Vivienda y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO). Sobre esto, estamos seguros de
26/177
que cambiará el actual panorama de desinterés en financiar proyectos de vivienda social en alquiler,
tanto por las entidades financieras privadas como por las públicas. Sin embargo, si existía y existe
desconfianza de las entidades financieras en financiar dichos proyectos, alguna razón había, que no
es otra que el exceso de intervencionismo en rentas y precios, que en nada dan seguridad a los
financiadores respecto a la recuperación de dichos préstamos.
Services
Una de las principales vías de crecimiento del Grupo es poner en valor nuestro know-how en la gestión
de parques de edificios en alquiler, especialmente residenciales, mediante la prestación de servicios a
terceros.
Hemos demostrado durante muchos años ser capaces de cumplir con los más altos niveles de servicio
a los arrendatarios de los edificios y con los más exigentes estándares de gestión y control y de
reporting y de transparencia informativa, lo que es una garantía para clientes que puedan estar
interesados en nuestros servicios. Adicionalmente, podemos gestionar sociedades y vehículos de
inversión inmobiliaria, incluso sujetas a supervisión, excepto en aquellos casos que legalmente no
podemos hacerlo, todo ello gracias a contar con una excelente plantilla de profesionales y sistemas de
apoyo.
Nuestras ratios de eficiencia (beneficio operativo vs. ingresos) son comparables a los mejores de entre
las grandes empresas de nuestro sector, gracias a la experiencia acumulada, a la mejora continua en
nuestros sistemas y a la automatización de procesos.
A corto plazo no prevemos que esta línea de negocio tenga aportaciones significativas a la cuenta de
resultados puesto que los contratos que tenemos firmados se refieren a edificios que están
construyéndose en la actualidad o están en fase de proyecto. A medida que vayan entrando en
explotación aumentarán los servicios prestados y la facturación. Somos optimistas respecto al potencial
de este negocio y a que sea, a medio y largo plazo, una significativa fuente de resultados.
Promoción inmobiliaria para la venta
Junto a su negocio patrimonial o de alquiler, el Grupo continua con su política de complementarlo con
el negocio de la promoción para la venta, con el objetivo de tener del orden de 100 a 200 viviendas
anuales en producción y venta,
Otro de nuestros objetivos es mantener el volumen de nuestra cartera de suelo en los niveles actuales,
aun aplicando parte de ella al negocio patrimonial.
Fuentes de financiación y costes financieros previsibles
El Grupo contempla en su Plan Estratégico un límite máximo de financiación externa, con el fin de
asegurar en todo momento que los ingresos corrientes del Grupo permiten cubrir sobradamente los
compromisos financieros derivados de préstamos y el pago de dividendos.
El Grupo tiene actualmente un bajo nivel de endeudamiento. Por ello, aunque en su totalidad se
encuentra contratado a tipos variables, el riesgo de tipo de interés está muy acotado. No obstante, se
tienen contratadas coberturas que cubren algo más del 50% de los actuales préstamos a largo plazo.
Por todo ello, no esperamos variaciones significativas en los gastos financieros derivados de la cartera
de préstamos al cierre del ejercicio 2023. Respecto a nuevos endeudamientos, como el que financia la
compra de una superficie comercial, realizada en el mes de febrero, se prevé que las rentas por alquiler
cubran los nuevos compromisos financieros.
27/177
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil
(SIBE) o “mercado continuo”.
Durante el año 2023 las acciones de la Sociedad se negociaron en 84 sesiones bursátiles por un total
de 105.973 acciones (104 el año anterior por un total de 115.936).
El precio de la acción comenzó el año 2023 en 6.85 euros, negociándose a lo largo del año con un
precio mínimo de 5,60 euros, máximo de 7,45 y medio de 6,5515 euros, y cerrando en 6 euros.
Los precios a los que se negocia la acción están muy lejos del valor de los activos y no están
evolucionando a la par que el aumento de valor del Grupo CEVASA. Muestra de ello es que el precio
de cierre del ejercicio 2023 supone aproximadamente un 34,2% del valor liquidativo neto de la acción
(EPRA Net Disposal Value - EPRA NDA-), frente a cerca del 39,5 % a comienzos de año.
8.2. Política de dividendos
La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente:
- La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al
accionista con entrega de acciones.
- Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general.
Este dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales
del grupo se retienen para aumentarlas.
- Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando
en los últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo
consolidado del Grupo.
La junta general de accionistas celebrada el pasado día 14 de junio de 2023 acordó el pago de un
dividendo a cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un
total por acción de 0,25 euros brutos, que se abonó el día 3 de julio. El importe pagado fue superior al
que se venía abonando en los pasados ejercicios (0,20 euros por acción).
28/177
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones
propias
Considerando el escaso free float, la liquidez de las acciones en el mercado se facilita por GVC
GAESCO VALORES, S.V., S.A., sociedad que opera con base a un contrato de liquidez, dentro de los
límites establecidos por la Junta General de Accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo
con los cierres trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el
marco de dicho contrato. Esta información puede ser consultada en el apartado de nuestra web
(www.CEVASA.com) “Accionistas e inversores – hechos relevantes – otra información relevante”, con
enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es).
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo
largo del ejercicio 2023 dicha sociedad realizó 74 operaciones de compraventa totalizando 10.429
acciones (67 operaciones en 2022 totalizando 8.721 acciones).
Incluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el
contrato de liquidez, al cierre del ejercicio 2023 CEVASA tenía en autocartera un total de 98.177
acciones, lo que representaba un 0,422% el capital social.
Las filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el
ejercicio 2023.
Con el fin de facilitar el conocimiento del valor por los inversores la Sociedad colabora con el Instituto
Español de Analistas Financieros, dentro de su proyecto Lighthouse, que tiene como objetivo dar
cobertura de análisis independiente a valores que no venían siendo analizados de manera sistemática
por ninguna firma de análisis. Durante el ejercicio 2023. el Instituto ha venido publicando informes sobre
la situación y perspectivas de la Sociedad, con periodicidad trimestral y coincidiendo con la publicación
de resultados de la Sociedad. Estos informes están disponibles para su consulta por cualquier
interesado en la web de la Bolsa de Madrid y el Instituto los circulariza a los principales intermediarios
financieros y firmas de inversión.
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
A excepción de la compra de una superficie comercial de 5.500 m2 de la que se ha informado en el
apartado 4.4 de este informe, no se han producido otros hechos o circunstancias importantes tras el
cierre del ejercicio 2023.
10.- Actividades de I+D+I
El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en
sentido estricto.
29/177
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
2023 2022
Euros por
Euros por
Miles Euros
Miles Euros
A 31 de Diciembre
acción
acción
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 490.248 21,17 483.744 20,89
EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 427.188 18,45 423.901 18,31
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 406.722 17,56 400.923 17,32
2023 2022
A 31 de Diciembre
Miles Euros Miles Euros
EPRA Net Initial Yield 3,59% 3,32%
EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,59% 3,32%
EPRA Vacancy Rate 2,95% 4,38%
EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 30,97% 35,68%
EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs)
30,50% 35,15%
A2) EPRA Earnings
30/177
2023 2022
Miles de
Miles de
EPRA Earnings
euros
euros
Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 10.907 28.717
Earnings per IFRS income statement
Ajustes para calcular el resultado EPRA, excluye:
Adjustments to calculate EPRA Earnings, exclude :
(i) Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -745 -15.539
Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests
(ii) Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes
Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests
(iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos 5 -4.182
Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties.
(iv) Impuestos por venta de activos
Tax on profits or losses on disposals
-1 1.046
(v) Deterioro de valor del fondo de comercio
Negative goodwill / goodwill impairment
(vi) Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados -149 -81
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs
(vii) Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests
(viii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 209 3.610
Deferred tax in respect of EPRA adjustments
(ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional)
Adjustments (i) to (viii) above in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)
(x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores -117 370
Non-controlling interests in respect of the above
Resultado EPRA 10.109 13.939
EPRA Earnings
Nº promedio de acciones 23.155 23.154
Basic number of shares
Resultado EPRA por acción (en euros) 0,44 0,60
EPRA Earnings per Share (EPS)
Ajustes específicos de la Compañía
Company specific adjustments:
Resultado post ajustes específicos de la Compañía 10.109 13.939
Company specific Adjusted Earnings
Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,44 0,60
Company specific Adjusted EPS
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
31/177
EPRA Net Asset Value Metrics - 2023
en miles de €
EPRA Net
EPRA Net
EPRA Net
Reinstatemen
Tangible
Disposal
t Value (EPRA
Asset (EPRA
Value
NRV)
NTA)
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 388.998 388.998 388.998
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 388.998 388.998 388.998
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments
2.262 2.262 2.262
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties
15.462 15.462 15.462
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 406.722 406.722 406.722
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP
84.131 84.131
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments
-605 -605
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax
0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet
0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet
0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt
0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value
0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax
0 -63.060
NAV 490.248 427.188 406.722
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares
23.156 23.156 23.156
NAV por acción (NAV per share) 21,17 18,45 17,56
32/177
EPRA Net Asset Value Metrics - 2022
en miles de €
EPRA Net
EPRA Net
EPRA Net
Reinstatemen
Tangible
Disposal
t Value (EPRA
Asset (EPRA
Value
NRV)
NTA)
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 384.004 384.004 384.004
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 384.004 384.004 384.004
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments
1.584 1.584 1.584
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties
15.335 15.335 15.335
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 400.923 400.923 400.923
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP
83.950 83.950
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments
-1.129 -1.129
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax
0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet
0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet
0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt
0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value
0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax
0 -59.842
NAV 483.744 423.901 400.923
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares
23.154 23.154 23.154
NAV por acción (NAV per share) 20,89 18,31 17,32
33/177
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
2023 (31/12/2023) 2022 (31/12/2022)
EPRA NIY and 'topped-up' NIY
Miles de euros Miles de euros
Cartera de activos - en propiedad (*)
513.546 511.707
Investment property – wholly owned
Cartera de activos - con JV/Fondos
Investment property – share of JVs/Funds
Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs)
Trading property (including share of JVs)
Menos:
desarrollos
-5.876 -5.421
Less: developments
Total Cartera en alquiler E 507.670 506.286
Completed property portfolio
Estimación de los costes de compra
Allowance for estimated purchasers’ costs
Estimación valor bruto Cartera B 507.670 506.286
Gross up completed property portfolio valuation
Passing Rent
anualizada
21.229 19.669
Annualised cash passing rental income
(-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior)
-2.989 -2.876
Property outgoings
Rentas Netas Anualizadas A 18.240 16.793
Annualised net rents
Suma:
carencias u otros incentivos de arrendamiento
Add: notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives
2,3
"Topped-up" Rentas Netas Anualizadas
C
18.240 16.793
Topped-up net annualised rent
EPRA NIY A/B 3,59% 3,32%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,59% 3,32%
A5) EPRA vacancy rate
2023
2022
Ratio Desocupación EPRA
(31/12/2023)
(31/12/2022)
Miles de
Miles de
EPRA Vacancy Rate
euros
euros
Renta de mercado estimada de superfície vacía A 723 950
Estimated Rental Value of vacant space
Renta de mercado estimada del total portfolio B 24.563 21.686
Estimated rental value of the whole portfolio
Ratio Desocupación EPRA A/B 2,95% 4,38%
EPRA Vacancy Rate
34/177
A6) EPRA Cost Ratios
2023 2022
Miles de
Miles de
EPRA Cost Ratios
euros
euros
Incluye:
(i)
Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a
la actividad de alquiler) - IFRS 6.125 6.452
Administrative/operating expense line per IFRS income statement
Net service charge costs/fees
(iii)
Fees de gestión
Management fees less actual/estimated profit element
(iv)
Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits
(v)
Gastos atribuibles de Joint Ventures
Share of Joint Ventures expenses
Excluir (si es parte de lo anterior): 5 46
Exclude (if part of the above):
(vi)
Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias 5 46
Investment property depreciation
(vii)
Costes de alquileres
Ground rent costs
(viii)
Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente
Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced
Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 6.619 7.292
EPRA Costs (including direct vacancy costs)
(ix)
Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 101 107
Direct vacancy costs
Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 6.518 7.185
EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)
(x)
Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 21.371 20.440
Gross Rental Income less ground rents – per IFRS
(xi)
Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas)
Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant)
(xii)
Suma
: ingresos atribuibles de Joint Ventures
Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents)
Ingresos brutos por rentas C 21.371 20.440
Gross Rental Income
EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock
o en desarrollo)
A/C 30,97% 35,68%
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en
stock o en desarrollo) B/C 30,50% 35,15%
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)
Información adicional recomendada por EPRA
Additional Recommended EPRA Discloure
*
Gastos generales y operativos capitalizados
Overhead and operating expenses capitalised (incl. share of joint ventures)
*
Explicación de las políticas seguidas por la Compañía en cuanto a la capitalización de gastos
Companies should clearly explain their policy with regard to overheads capitalised even if they do not disclose the amount of overheads
capitalised or disclose a nil amount (see explanation)
35/177
A7) EPRA Capex disclosure
2023
2022
Miles de
Miles de
Property-related CAPEX
euros
euros
Adquisiciones
Acquisitions
Desarrollo
149
Development
Propiedades de inversión
Investment properties
Espacio alquilable incremental
Incremental lettable space
Espacio alquilable no incremental
1.033 701
No incremental lettable space
Incentivos para inquilinos
Tenant incentives
Otros tipos de gastos materiales no asignados
Other material non-allocated types of expenditure
Interés capitalizado (si aplica)
Capitalised interest (if applicable)
Total Capital Expenditure 1.182 701
Conversión de devengo a efectivo
Conversion from accrual to cash basis
Total Capital Expenditure on cash basis 1.182 701
36/177
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
GRUPO CEVASA
INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS
2023 2022
Resultado de explotación+
Earnings before interests, taxes, depreciation and
amortización + deterioros +
amortization (EBITDA) (miles de euros) -no
otras partidas que no
14.867 22.083
incluye plusvalías y minusvalías de activos
suponen entradas o salidas
inmobiliarios-
de efectivo de las
operaciones
Cash-flow del ejercicio -1.116 5.019
Cash-flow de las actividades de operación 6.194 16.475
Cash-flow de las actividades de inversión 3.652 -763
Cash-flow de las actividades de financiación -10.962 -10.693
Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) -
Resultado total no financiero
incluye plusvalías y minusvalías de los activos
15.335 37.627
de las operaciones
inmobiliarios-
INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL
Activos corrientes/Pasivos
Ratio de liquidez
3,54 2,64
corrientes
(Patrimonio neto+pasivos no
Ratio de solvencia
12,74 12,44
corrientes)/Activos corrientes
Deuda neta (Deuda bruta-
Efectivo e Inversiones
Ratio de endeudamiento
financieras)/Capital
0,10 0,10
empleado (Patrimonio
neto+Deuda neta)
Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 3,09 2,07
INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD
Resultado del
Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE-
ejercicio/Patrimonio Neto
2,9% 7,5%
Return of Equity)
del ejercicio
Resultado del
Retorno de los activos /(ROA-return on assets)
ejercicio/Activos totales
2,1% 5,4%
medios
INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN
Deterioro del
Ratio de impagados
0,4% -0,3%
ejercicio/Ventas
INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS
Cotización al cierre del ejercicio 6,00 6,9
Precio de cotización al cierre
Capitalización bursátil (en miles de euros)
x número de acciones
139.523 159.289
emitidas al cierre
Cotización de la
Price Earnings Ratios (PER)
12,0 5,4
acción/beneficio por acción
Patrimonio Neto/número de
Patrimonio Neto por acción
16,7 16,5
acciones en circulación
Retribución por acción
Rentabilidad por dividendo
3,1% 2,9%
/cotización media
37/177
B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG)
B.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) Y ESG DEL GRUPO
CEVASA
B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA
En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración:
- Su impacto social.
- Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad.
- Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud.
- En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un
equilibrio entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de
cualquier otro tipo.
- En relación con sus proveedores, como requisito para su homologación, se les exige un
comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA.
Con ellos se pretende una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la
contratación de proveedores locales.
- Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes,
proveedores, empleados, Administraciones Públicas, etc.
- Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, que compromete
y aplica a todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus actividades laborales,
comerciales y profesionales. Con el fin de denunciar incumplimientos se tiene puesto a disposición
de todos ellos canales electrónicos de denuncias y de reclamaciones, donde cualquiera puede
aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima. Con ello
prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que amenacen el buen comportamiento social
y los derechos humanos.
Estamos comprometidos en trabajar activamente con nuestros clientes, socios comerciales,
proveedores y demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables
y para que todas nuestras actividades tengan, directa o indirectamente, el mínimo impacto ambiental,
fomentando la prevención de la contaminación, la minimización de los residuos y la adecuada gestión
de los recursos.
Uno de los principios de la Política de Responsabilidad Social Corporativa (en adelante RSC) es la
mejora continua, mediante nuevas actuaciones y aumento de la intensidad de las ya existentes.
En todas sus actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el
medio ambiente y su sostenibilidad.
Ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con un impacto especialmente relevante en el medio
ambiente y en la seguridad y salud de la población. Por ello, los recursos de que disponemos,
destinados a la prevención de riesgos ambientales, están ajustados a esa realidad.
38/177
Considerando el riesgo medioambiental derivado de las actividades del grupo, no se tienen provisiones
ni constituido garantías específicas para cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que
tenemos contratados y que cubren estas eventualidades.
B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA
La política de RSC de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el
marco de sus reglas y prácticas de gobierno corporativo y su impulso y seguimiento se hace, en primer
lugar, por la Comisión de Sostenibilidad, que actualmente está integrada por tres consejeros.
Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de
Sostenibilidad tiene las siguientes funciones:
(a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla
periódicamente y proponer su actualización
(b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito
medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del
Grupo con el objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y
directrices.
(c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de
los distintos grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes,
proveedores y sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia.
(d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de
la Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos,
seguridad, salud y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración,
igualdad de oportunidades y conciliación, ética y conducta y medioambiente.
(e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en
materia de sostenibilidad.
(f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en
materia de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de
impulsar, en su caso, planes de actuación.
(g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de
interés social.
(h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en
materia de su competencia.
(i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen
en materia de su competencia.
La Comisión de Sostenibilidad orienta y supervisa los objetivos, planes de actuación y prácticas de la
Sociedad en materias de Environmental, Social and Governance (en adelante ESG), evaluando las
propuestas de la dirección y proponiendo al Consejo de Administración líneas de actuación.
Se muestra imprescindible avanzar en materias de ESG, entre otras cosas, por las siguientes:
a) Las normativas europeas y españolas están restringiendo determinadas financiaciones y
ayudas públicas a inversiones sostenibles.
39/177
b) Los participantes en los mercados financieros y especialmente los fondos de inversión
están obligados a facilitar a los inversores información sobre la sostenibilidad de las
inversiones que financian y a qué objetivos medioambientales contribuyen las inversiones
(especialmente los fondos de inversión, fondos de pensiones, banca, etc.). Si CEVASA
quisiera a futuro financiarse en esos mercados debería informar a los financiadores con
detalle de la calificación ESG de las inversiones que pretende financiar y, si es una
financiación corporativa, de si cuenta con alguna certificación ESG.
c) En el entorno RICS (estándares de valoración de inmuebles y carteras inmobiliarias)
existen notas sobre sostenibilidad y ESG, que tienen como objetivo que los tasadores
tengan en cuenta esos factores cuando valoran los activos (certificados de calidad, riesgos
futuros del activo respecto a estas materias, etc.). Es evidente que los activos de mayor
calidad en “ESG” deberían valer más.
d) Es un hecho que en el futuro aumentarán las obligaciones respecto a que las actuaciones
de las empresas tengan en mayor consideración los intereses de la sociedad, de sus
trabajadores y de otros grupos de interés en sus políticas empresariales, por lo menos tanto
como consideran los intereses de sus accionistas. De la obligación de informar se va a
pasar, poco a poco, a la obligación de hacer.
B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional
En las pasadas dos décadas se ha avanzado mucho en materia de gobernanza de las empresas,
especialmente respecto a las empresas cotizadas (primero como recomendaciones como el Código
Olivenza y después muchas de ellas trasladadas a la Ley de Sociedades de Capital y otras). Sin tener
el carácter de obligación, desde hace varios años las vigentes recomendaciones en materia de
Gobierno Corporativo aplicables a las empresas cotizadas ya hacían incidencia en avanzar en materia
de ESG.
En los últimos años se ha avanzado también en normativas que afectan a cuestiones sociales y de
relación con los trabajadores (como las que obligan a planes de igualdad en las empresas o a disponer
de canales éticos o de denuncias). También se ha avanzado en materia de sostenibilidad
medioambiental. Por ejemplo, en nuestro sector, el Código Técnico de la Edificación, que data de 2006
y se centraba en cuestiones de seguridad y calidad de las construcciones, ha quedado obsoleto y
veremos como paulatinamente se le incorporan regulaciones en materia de sostenibilidad de los
edificios. También veremos pronto regulaciones que, además de a las nuevas construcciones,
afectarán al mantenimiento y renovación de las existentes en lo que a esta materia se refiere.
También ha avanzado en los últimos años en las normas que obligan a facilitar información no
financiera, comenzando por la que aplica a las empresas financieras y continuando por las no
financieras.
La normativa que aplica a las empresas no financieras en materia de implementación e información
sobre políticas y actuaciones en materias de ESG son las siguientes:
- La Directiva 2014/95/UE del Parlamento Europeo y del Consejo: establece determinadas
obligaciones de divulgación de información no financiera e información sobre diversidad
por parte de grandes empresas y grupos.
Ley 11/2018 de Información No Financiera y diversidad, que traspuso a la normativa
española la directiva anterior:
Regulan la obligación de publicación del Estado de Información No Financiera (en adelante
EINF) y su contenido. En el futuro inmediato se deberá incluir también en estos informes, en el
apartado de información de riesgos, la exposición financiera de la empresa al cambio climático,
40/177
con identificación de aquellos riesgos y oportunidades relacionados con el cambio climático,
con su posible impacto, estrategia que se sigue, métricas, escenarios y objetivos utilizados para
evaluarlos y gestionarlos.
CEVASA, aun siendo una entidad de interés público (cotizada), por su dimensión (menos de
250 empleados), no está obligada a elaborar el EINF.
- Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo de 18 de junio de 2020
relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles,
conocido como Reglamento sobre Taxonomía
Mediante el mismo se obliga a las empresas que deben elaborar el EINF a:
o Divulgar en el EINF, los volúmenes y las proporciones de la cifra de negocios, CAPEX
y OPEX que pueden considerarse actividades económicas ambientales sostenibles, de
acuerdo a la taxonomía publicada.
o Divulgar a partir 01/01/2023 los indicadores clave de resultados, de acuerdo a los
anexos del Reglamento.
CEVASA no obligada por no estar obligada a EINF.
- Directiva (UE) 2022/2464 del Parlamento Europeo y del Consejo de 14 de diciembre de
2022 por la que se modifican el Reglamento (UE) 537/2014, la Directiva 2004/109/CE, la
Directiva 2006/43/CE y la Directiva 2013/34/UE, por lo que respecta a la presentación de
información sobre sostenibilidad por parte de las empresas.
Se encuentra pendiente de traslación a normativa española):
Regula la presentación de información sobre sostenibilidad y otros (ESG), ampliando los
sujetos obligados a las pymes cotizadas.
CEVASA estará obligada a partir del 01/01/2027 (Reporting ejercicio 2026).
- Artículo 48 del Código de comercio
Las sociedades que formulen cuentas consolidadas y que cumplan los requisitos que se
informan deben incluir en el informe de gestión consolidado un estado de información no
financiera consolidado.
Estamos trabajando para desarrollar un EINF completo que no sólo se ajuste a todos los requerimientos
legales cuando nos sea de aplicación. En un corto plazo y partiendo de las actividades que realiza el
Grupo:
- Evaluaremos, para cada actividad, el cumplimiento de los umbrales y criterios que la identifican como
actividad sostenible por contribuir a uno de los 6 objetivos que de informan en la Taxonomía
- Testearemos, para dichas actividades, que no perjudican significativamente a los demás objetivos
medioambientales.
- Estableceremos las acciones que debemos acometer para garantizar que cumplimos con los
estándares sociales mínimos.
- Respecto del total, calcularemos el porcentaje de ingresos, CAPEX y OPEX correspondientes a las
actividades ambientalmente sostenibles según la Taxonomía.
Adicionalmente a los KPI,s (Key Performance Indicator) obligatorios incluiremos los principales que
recomienda EPRA ( EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines), calculados
como sugieren.
También estamos avanzando en fijar unos objetivos claros de mejora y medibles en materia de ESG.
41/177
B.1.4.-Motivo del informe
Considerando todo lo anterior y aún sin estar obligada, CEVASA viene presentando desde hace un par
de años información no financiera en su informe de gestión integral, que es el “embrión” del futuro y
obligatorio EINF o informe de sostenibilidad.
En este documento se informa de las líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en
materias de RSC y ESG y también se facilitan informaciones sobre el desempeño del Grupo CEVASA
en esas materias (actividades desarrolladas, presupuestos aplicados, y grado de ejecución y
cumplimiento de los objetivos establecidos).
Con el fin de que las actuaciones realizadas puedan ser adecuadamente evaluadas y comparadas,
cuando es posible y relevante facilitan informaciones adecuadas a nuestras actividades empresariales
que tienen suficiente relevancia, Dichas informaciones se han elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en
la medida de lo posible, las directrices de la Comisión Europea, los puntos del art.49 del Código de
comercio y los estándares de Global Reporting Initiative (GRI).
B.2.- MEDIOAMBIENTE ( E )
Las empresas deben reducir su impacto ambiental, y una de las formas más importantes de hacerlo es
reduciendo su huella de carbono.
Respecto al sector inmobiliario, la normativa europea clasifica al sector de la construcción y actividades
inmobiliarias como sector cuyas actividades pueden tener una contribución sustancial tanto a la
mitigación del cambio climático como a la adaptación a dicho cambio. Se estima que los edificios son
cerca del 35 % de las emisiones mundiales de carbono relacionadas con la energía. Cerca del 70% de
esas emisiones corresponden a edificios ocupados y el 30% restante se asocia a los procesos de
construcción de nuevos edificios y de los materiales que en ellos se utilizan.
En el Grupo CEVASA estamos comprometidos con la reducción de las emisiones de efecto invernadero
y a frenar el cambio climático, desde dos vertientes: la directa, esforzándonos en reducir los consumos,
y la indirecta, trabajando con compañías de suministros que se basen en fuentes de energía
renovables.
Cuando se estima que es lo más adecuado, nuestros edificios incorporan instalaciones centralizadas y
otros sistemas de producción y ahorro energético, que contribuyen a hacer más asequibles los costes
asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones altamente eficientes
y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en consumos de calefacción, respecto
a sistemas tradicionales individuales. Con ello, no solo hacemos más asequible la vivienda, sino que
también contribuimos a una economía más sostenible y saludable
B.2.1.- Consumos energéticos
Respecto a consumos, desde hace varios años recopilamos datos de manera automatizada, y, aunque
todavía no hemos establecido objetivos de reducción cuantificables sí pretendemos que año tras año
se observe una reducción de los mismos.
B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.1.1.A.- Objetivo
42/177
Estamos comprometidos en reducir progresivamente los consumos energéticos y de agua de nuestros
edificios, aumentando la eficiencia de los sistemas instalados y aumentando, en la medida de los
posible, los sistemas de energía renovable.
Por ello, la energía eléctrica comercializada proviene al 100% de fuentes renovables, según nos
informan las compañías eléctricas con las que la tenemos contratada, con un contenido de carbono (kg
de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos radioactivos (miligramos por kWh) del 0,00.
2.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas
En las actuaciones corrientes de mantenimiento de los edificios y las viviendas que los mantienen en
condiciones óptimas de utilización, se tiene siempre en consideración la eficiencia energética en la
sustitución de instalaciones. Ejemplos de ellos son los siguientes:
- En los últimos años venimos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de
viviendas por leds, con el fin de reducir los consumos eléctricos.
- De manera permanente hacemos un seguimiento respecto al correcto funcionamiento de las
instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente, para evitar problemas de
funcionamiento que puedan generar excesos de consumo.
- De manera periódica auditamos los consumos eléctricos de los servicios comunitarios de las
diferentes promociones, con el fin de ajustar las potencias contratadas a los consumos reales,
adecuando así los costes que se repercuten por este servicio a nuestros clientes.
También realizamos actuaciones no corrientes con el carácter de obras de mejora de sistemas de
aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de reducir los consumos y las emisiones. En
los últimos años hemos realizado las siguientes:
- En el complejo Meridiano-cero, en los años 2021 y 2022 cambiamos las carpinterías de madera
por carpinterías de PVC.
- En el año 2023 y con el objetivo de contribuir a la reducción de las emisiones de CO2, hemos
instalado 10 puntos de carga para vehículo eléctrico en el aparcamiento público situado en la
calle Dublín de Barcelona. Dicho proyecto ha sido financiado, en parte, por el Plan europeo
Moves III, que prevé incentivos vinculados a la movilidad eléctrica, contribuyendo al tiempo a
la mejora de las instalaciones e infraestructuras en los edificios para cumplir con las directrices
europeas en materia de sostenibilidad. El sistema se encuentra a pleno rendimiento y permite
aumentar el número de puntos de carga en función de las necesidades.
2.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos
Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler
Una medida de evaluación de la evolución del cumplimiento de mejora del rendimiento energético de
nuestra cartera inmobiliaria es la clasificación energética media de los edificios que la integran.
En los cuadros siguientes se aprecia la evolución en los tres últimos años:
Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2023 y 31/12/2022 - M2 construidos
USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación
Residencial
278.634,44
10.313,51 48.835,36 29.451,50 22.847,13 139.424,24 27.762,70
Comercial
24.069,87
1.906,23 421,96 2.282,53 811,79 7.704,36 10.943,00
Oficinas
25.759,04
25.261,80 497,24
Totales
328.463,35 10.313,51 50.741,59 29.873,46 25.129,66 140.236,03 60.728,86 11.440,24
43/177
La mayor parte de las promociones de la cartera inmobiliaria en alquiler tienen calificaciones
energéticas por encima de la nota media y ello ha evolucionado positivamente en los últimos años,
principalmente como consecuencia de que las nuevas promociones que se han incorporado a la cartera
tienen calificaciones energéticas B en emisiones y en consumo de energía.
También es cierto que, en cuanto a total de m2 construidos en alquiler, el promedio de la calificación
está por debajo de la nota media. Esto se debe a que la más grande y más antigua de las promociones
del Grupo (que totaliza cerca de la mitad de la cartera) esté calificada con la letra E. A pesar de las
recientes inversiones en la mejora de la envolvente y que permitió el ahorro de aproximadamente el
40% en los consumos y emisiones, mejorando una letra su calificación energética.
En general, tratándose de viviendas asequibles en alquiler debemos mantener un equilibrio entre las
inversiones de mejora y el impacto que esto puede representar en el precio del alquiler, o lo que es lo
mismo, el equilibrio entre la sostenibilidad y el impacto social. Esto resulta especialmente importante
ya que en todas estas actuaciones a pesar de que frecuentemente se anuncian subvenciones y ayudas
para este tipo de actuaciones, la realidad es tan compleja que acaba resultando prácticamente
imposible acceder a estas ayudas. Es mucho más fácil el acceso para edificios de pocos vecinos y con
capacidad económica que para grandes complejos residenciales con alto componente social.
Consumo directo de energía eléctrica
Aunque CEVASA tiene el control respecto a los suministros eléctricos de las zonas comunes de sus
edificios, en general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus propios eléctricos. Por ello, a
partir del año 2024, en los nuevos contratos que se firmen, incorporaremos una cláusula que nos
permita pedir a su suministrador información sobre sus consumos. También estamos evaluando la
posibilidad de contactar con todos nuestros clientes y solicitarles autorización con el mismo fin. Aunque
la respuesta sea parcial, si es representativa podremos hacer una extrapolación estadística de los
consumos totales.
La evolución en los últimos cinco años del consumo energético de las instalaciones y zonas comunes
de los edificios en alquiler (ascensores, luminarias, instalaciones eléctricas diversas, etc.), por m2
construido y año se muestra en el siguiente cuadro:
44/177
Kw por M2
Promoción 2019 2020 2021 2022 2023
Conjunto "Cúbics" Sta. Coloma
77,00 83,82 83,48 82,41 80,36
Conjunto Can Llong 5
36,09 42,44 43,23 40,47 38,37
Conjunto Can Llong 6
14,84 13,84 13,86 14,07 14,07
Conjunto Can Mercader - BV77
34,48 37,21 33,12 36,49 36,66
Conjunto Can Mercader - BV84
3,82 3,59 3,79
Conjunto Espronceda
69,60 58,36 67,61 62,29 62,39
Conjunto Igualada
35,75 28,95 28,35 28,29 27,47
Conjunto La Falla
55,53 62,96 60,89 55,95 54,53
Conjunto La Sagrera
40,21 42,16 47,60 50,50 49,21
Conjunto La Serra 2
67,47 66,63 66,92 66,09 62,35
Conjunto La Serra 4
23,30 25,02 47,56 38,18 23,46
Conjunto Meridiano Cero
43,28 44,84 46,57 43,14 42,71
Conjunto VIC
41,64 45,97 45,77 43,26 42,92
Media ponderada: 49,33 50,61 44,39 51,54 50,35
B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios
2.1.2.A.- Objetivo
Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos
siempre presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos
considerando los consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se
diseñan y construyen para alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que
sea posible técnicamente y económicamente. Respecto a esto último hay que tener presente que el
Grupo CEVASA centra sus actividades en el alquiler de viviendas asequibles, destinadas a colectivos
con poder adquisitivo medio-bajo.
Una de las características de parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas
instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones
comparables no centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua
caliente y calefacción, que generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio
ambiente.
Cabe recordar que el ciclo completo de análisis de impacto medioambiental consiste en la propia fase
de construcción, el período de uso/explotación, y la fase de derribo. Actualmente el Código Técnico de
la Edificación se centra exclusivamente en el período de uso/explotación, que es el que mayor impacto
medioambiental conlleva. Sin embargo, se espera que la demanda futura y las sucesivas
actualizaciones del Código Técnico vayan en la línea de incidir tanto en la fase de construcción como
en la de derribo. Dicho lo anterior, en el presente más inmediato seguimos enfocando nuestros
esfuerzos en minimizar las emisiones de las nuevas promociones durante la fase de uso (eficiencia
energética del edificio). Sí que prevemos en un futuro a medio y largo plazo integrar soluciones y
estrategias tanto para la fase de construcción como para la de derribo, y nos hemos planteado como
reto aplicar alguna de ellas en una promoción futura (craddle-to-craddle, Levels, sellos como LEED o
BREEAM, contratación de servicios para monitorización y análisis de escombros generados, etc…).
45/177
2.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética
En el año 2023 se ha proseguido con la nueva promoción en l´Hospitalet (Barcelona), iniciada en 2022,
consistente en un bloque plurifamiliar de 76 viviendas con plazas de aparcamiento, trasteros y locales
comerciales. Este edificio tiene inicialmente también, según proyecto, una calificación energética A en
emisiones y B en consumo de energía, aunque se han introducido algunas mejoras en el proyecto con
el ánimo de obtener la doble calificación energética A, que es la expectativa para el certificado
energético de fin de obra durante el 2024.
2.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
En los últimos 5 ejercicios, el Grupo ha promovido, bien para la venta, bien para el alquiler, 4 edificios
residenciales. Respecto a consumo de energía, todas ellas obtuvieron la calificación letra B.
B.2.1.3.- Centros de trabajo
Desde el año 2021, nuestros equipos realizan parte de sus jornadas laborales mediante teletrabajo.
Esto no sólo favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir
los desplazamientos, lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación
atmosférica.
CEVASA continua con su política de migración progresiva a entornos cloud, reduciendo así los
servidores físicos y disminuyendo de esta forma el consumo eléctrico, no sólo por un menor número de
equipos de procesamiento y almacenamiento de datos, si no también reduciendo el número y potencia
de los dispositivos de refrigeración.
Respecto a la evolución de los consumos eléctricos de las dos plantas en las que se encuentran las
oficinas de todas las empresas del Grupo, que totalizan 525 m2, el consumo eléctrico total en el año
2023 fue de 133 KW, mientras que en el año 2022 fue de 146 KW.
Para el ejercicio 2024, tenemos como objetivo avanzar en nuestro proyecto “oficina sin papeles”, que
tiene como objetivo reducir el consumo de papel y consumibles derivados de la impresión de
documentos, posibilitando reducir al mínimo imprescindible las impresoras disponibles y el consumo
eléctrico.
B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos
B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.2.1.A.- Objetivo
Adicionalmente a lo mencionado en el punto 1.1.1. respecto a la reducción de los consumos de energía
de los edificios que componen la cartera inmobiliaria, otros de nuestros objetivos es la reducción de los
consumos de agua y de los materiales empleados en las obras de reacondicionamiento de los edificios,
sin que hasta el momento hayamos establecido objetivos cuantitativos.
2.2.1.B.- Principales actuaciones
En el ejercicio 2023 hemos continuado con la política de adquirir los materiales utilizados en el
mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, a distribuidores situados en las cercanías de
46/177
nuestros edificios, contribuyendo a reducir las emisiones de carbono. Más del 99% de los materiales
utilizados son producidos en Cataluña.
Los consumos de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler cabe calificarlos de bajos,
considerando que la mayor parte de los edificios en alquiler de nuestra cartera no cuentan con
elementos especialmente consumidores de agua (piscinas, grandes zonas ajardinadas, etc.). En la
mayor parte de ellos, el agua que se consume se utiliza en la limpieza y en obras de conservación y
actualización de los edificios. Respecto a la viabilidad de incorporar en los edificios en alquiler nuevas
instalaciones que posibiliten la recogida y el aprovechamiento de aguas de lluvia, vamos a estudiar las
opciones disponibles. A priori, parece que en la mayor parte de los casos no será posible.
2.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Consumo de agua
La evolución del consumo de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler, en los últimos
años y por cada 100 m2 construidos y año, se muestra en el siguiente cuadro:
M3 por cada 100 M2
Promoción 2022 2023
Meridiano Cero 5,05 5,85
"Cúbics" Sta. Coloma 1,78 1,38
Can Llong 5 0,71 1,61
Can Llong 6 2,48 6,24
Can Mercader - Bonavista 77 8,05 30,02
Can Mercader - Bonavista 84 17,20 89,90
Ciutat 7 78,40 67,98
Conjunto La Serra 4 53,41 92,40
Espronceda 3,08 3,08
Igualada 1,25 1,57
La Falla 2,11 0,00
La Sagrera 1,84 1,41
La Serra 2 1,15 1,02
VIC 2,86 4,08
MEDIA PONDERADA PROMOCIONES
5,49 10,19
Se aprecia una gran disparidad entre promociones respecto a sus consumos de agua, derivadas de
sus propias características. y de consumos derivados de situaciones excepcionales.
Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento
En el cuadro que se muestra a continuación se informa de una estimación de los consumos de
materiales consumidos en los tres últimos ejercicios en actuaciones de mantenimiento y renovación de
los edificios en alquiler en los que se han consumido materiales.
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MATERIALES CONSUMIDOS EN LAS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO* (Kg)
2023 2022 2021
Número de actuaciones 2320 2129 2064
MADERA 27,39 28,02 27,29
METAL 0,86 0,88 0,85
MATERIAL ALBAÑILERIA 34,24 35,02 31,44
PINTURAS 2,45 2,50 2,44
PLÁSTICOS 0,07 0,08 0,07
65,00 66,50 62,09
* Valores medios estimados
B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios
2.2.2.A.- Objetivo
El Grupo CEVASA tiene una actividad promotora muy limitada. No obstante, somos conscientes de que
en la producción de edificios nuevos deben emplearse, de manera creciente, materiales reciclados y
otros que reduzcan el consumo de materias primas no reemplazables.
Seguimos activamente los avances que se están produciendo en el uso de materiales alternativos a los
que habituales que tradicionalmente se vienen utilizando en la construcción. También somos firmes
partidarios de la construcción industrializada. Sin embargo, todavía deben realizarse avances
importantes en cuanto al coste de estos nuevos materiales y técnicas. Hasta el momento, salvo los
ahorros en la reducción de los plazos de construcción, el coste sigue siendo menor en construcciones
estándares y, no siempre es posible soportar sobrecostes que acaba soportando el cliente.
Al margen de la utilización de nuevos materiales y del empleo de nuevas técnicas, para el Grupo
CEVASA es prioritario que en los edificios que promueve, mayoritariamente destinados al alquiler, se
empleen materiales duraderos y de calidad y que los edificios tengan unos consumos energéticos lo
más reducidos posible, y ello tanto en beneficio nuestro como en beneficio de los arrendatarios de
nuestras viviendas, puesto que finalmente son éstos los que acaban soportando los gastos del edificio
en sus rentas de alquiler. Además, también en beneficio de todos, puesto que el empleo de materiales
e instalaciones de calidad y duraderas repercute en un menor consumo a largo plazo de materias
primas y energía.
El personal técnico dedicado a nuevas promociones es consciente del rápido avance que está sufriendo
el mercado residencial de primera mano en materia de sostenibilidad, ya sea por la labor de
concienciación individual paulatina como por la detección de un mayor número de clientes que tienen
en consideración este aspecto. Por ello recibe formación técnica especializada en centros acreditados
(e.g. Escola Sert) donde actualiza sus conocimientos en la materia. Forma parte de los objetivos del
Grupo CEVASA a largo plazo integrar estos conocimientos en las nuevas promociones, de manera que
éstos se conviertan en un estándar de nuestra empresa.
2.2.2.B.- Principales actuaciones
Ninguna en el ejercicio.
2.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
48/177
No se han definido objetivos cuantitativos mesurables, al margen de los señalados en otros puntos de
este informe.
B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio
ambiente mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos.
B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.3.1.A.- Objetivo
Nuestro objetivo es reducir los residuos que genera tanto el uso de los edificios en alquiler como su
mantenimiento y conservación y, que, en la medida de lo posible, dichos residuos sean reciclados o,
en su defecto, tratados convenientemente. Sin embargo, de momento no hemos establecido objetivos
cuantitativos.
2.3.1.B.- Principales actuaciones
Residuos generados en actuaciones de mantenimiento. Vertido y reciclaje
En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos
contaminantes de especial tratamiento.
Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos
urbanos. Este sistema supone una mejora de la calidad de vida de los usuarios, y repercute
positivamente en el medioambiente, con la eliminación de los vehículos recolectores y de los
contenedores en la calle, mejora de los aspectos sanitarios, reducción de ruidos y emisión de gases,
etc.
Una de las actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento y renovación que
se llevan a cabo en los edificios en alquiler. Respecto a estos residuos, se retiran con sacos de cuya
gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al punto
verde más cercano. Como residuo, generalmente la madera que se entrega, se recicla o se convierte
en biomasa combustible.
Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero
autorizado.
2.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Aunque no se han establecido objetivos cuantitativos, hemos comenzado a evaluar el volumen de
residuos generados en las actividades de mantenimiento de los edificios, con el fin de establecerlos en
el futuro. Para los tres últimos ejercicios, los residuos estimados generados son los siguiente:
49/177
RESIDUOS GENERADOS EN LAS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO* (Kg)
2023 2022 2021
Número de actuaciones 2320 2129 2064
RESIDUOS INERTES:
Residuos de construcción y demolición (RCD,s) 34,24 35,02 34,11
RESIDIDUOS NO PELIGROSOS:
Madera 20,05 20,51 19,98
Metal 0,86 0,88 0,85
Plásticos 0,07 0,08 0,07
55,22 56,49 55,01
Los residuos generados son equivalentes a los materiales consumidos.
B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios
2.3.2.A.- Objetivo
A falta de determinar objetivos cuantitativos y medibles en los que podamos incidir de manera directa
o indirecta, en los edificios que promovemos controlamos que se cumpla con los planes de residuos de
cada una de ellas y que los contratistas cumplan con las normativas en vigor respecto al tratamiento y
reciclaje de residuos y, en su caso, de tierras contaminadas, llevando los residuos generados a un
vertedero autorizado y realizando un control sobre la documentación generado en el proceso, algo
obligatorio por ley y necesario para la devolución de las fianzas de los vertederos/gestoras de residuos.
También procuramos que los edificios se diseñen con el fin de permitir un tratamiento diferencial a los
residuos que se prevén que generarán en el futuro.
2.3.2.B.- Principales actuaciones
La única promoción en marcha actualmente es la de Hospitalet, en construcción desde 2022. La fase
de obra puede permitir ciertas variaciones sobre el proyecto aprobado, con el ánimo de mejorar algún
aspecto del edificio a entregar. En este caso se han realizado mejoras de calado menor (como ejemplo,
modificación de las especificaciones de las carpinterías y vidrios, o colocación de persianas en las
aberturas de zonas de días…) que esperamos permitan la obtención de la doble calificación A al final
de obra.
2.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Residuos generados en construcción de edificios
Como en el caso de los residuos procedentes del mantenimiento y mejora de los edificios, en el caso
de residuos generados por las actividades de construcción de nuevos edificios, también hemos
comenzado a evaluar el volumen de residuos generados y su tipología, con el fin de establecer objetivos
en el futuro.
En los dos últimos ejercicios, los residuos que se estiman han generado los edificios que teníamos o
tenemos en construcción son los siguientes:
50/177
RESIDUOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS (Toneladas)
2023 2022
M2 EN CONSTRUCCIÓN 11.047,96 11.047,96
% EJECUTADO EN EL EJERCICIO 45,97% 9,33%
RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN
Obra de fábrica cerámica 186,05 37,76
Hormigón 185,19 37,59
Mezcla de pétreos 39,92 8,10
Yesos 19,94 4,05
Otros 5,08 1,03
Maderas 6,13 1,24
Plásticos 8,02 1,63
Papel y cartón 4,21 0,86
Metales 3,30 0,67
TOTAL 457,86 92,93
Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de
construcción y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que
se establece que, entre otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado.
El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el
promotor está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de
tierras y residuos de la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en
el gestor de residuos al comienzo de las obras.
Cabe mencionar que durante el ejercicio 2023 se procedió al derribo de dos naves industriales en el
municipio de Montgat (C/Marina 1-5), con la consiguiente gestión de residuos necesaria. Este derribo
forma parte de la promoción de 24 viviendas que tenemos prevista iniciar en el año 2024, y fue
contratada a una empresa especializada que lo ejecutó según lo previsto, aportando toda la
documentación requerida. Así mismo, estas naves disponían de cubiertas de fibrocemento con amianto,
que fueron gestionadas también adecuadamente.
B.2.3.3.- Centros de trabajo
En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con
las exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje
para separar correctamente los residuos que generamos.
Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, baterías, pilas, etc., han continuado
depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para su reciclaje.
Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de
residuos certificada.
B.3.- SOCIAL (S)
B.3.1.- Personal
Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en
una relación estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra
organización. Por ello, nos esforzamos en mantener un entorno en el que todos pueden contribuir,
51/177
desarrollar y utilizar plenamente sus aptitudes y capacidades, valorando la contribución única que cada
persona hace al Grupo CEVASA.
Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, puesto que desde
una visión cosmopolita y abierta a todas las culturas, costumbres y puntos de vista se aportan las
mejores ideas, especialmente en nuestro negocio principal, donde la diversidad cultural de nuestros
clientes es lo normal. La cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra
forma de trabajar y creemos que las mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y
puntos de vista distintos.
Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por
supuesto, potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no
solo por un principio de responsabilidad, también como medio para mantener unos estándares de
calidad y de servicio hacia nuestros clientes que solo es posible con la participación e implicación de
los empleados.
También estimulamos la participación y la generación de propuestas y para ello tenemos habilitados
canales de comunicación de sugerencias y de denuncias.
B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades
El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades
que, combinadas, suponen contar con un equipo diverso y dinámico.
Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros,
cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión,
afiliación política, pertenencia a sindicatos, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición social,
edad, discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la
legislación. Y, en consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa
y profesional, no discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás,
mostrando sensibilidad hacia las diferencias y adaptando el comportamiento en su caso.
Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por
razón de sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en
todo momento a nuestro código ético y de conducta, complementado con el plan de igualdad, el
protocolo de prevención y actuación contra el acoso y el plan de diversidad e inclusión. Su
incumplimiento es una actuación sancionable.
Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la
igualdad en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan
fielmente con lo que cada uno aporta al conjunto.
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable, con una antigüedad media
superior a los doce años y el 98% de la plantilla está contratada de forma indefinida.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente
personal de conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2023 han representado un 100%
(mismo porcentaje en el ejercicio anterior).
B.3.1.2.- Condiciones de trabajo
Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización
de servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo
52/177
estable, previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de
servicios externos de limpieza.
Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a
las medias nacionales, medias del sector y medias en Cataluña.
En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por
proporcionar herramientas que ayuden a mejorar las condiciones de trabajo, la conciliación de la vida
personal con la profesional y la calidad de vida. Entre estas medidas podemos destacar:
- Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.).
- Jornadas de horario intensivo durante los meses de julio y agosto.
- Un día a la semana de teletrabajo en todos los puestos de trabajo que permiten esta modalidad,
favoreciendo la conciliación de la vida personal con la profesional.
- Aparcamiento gratuito en el mismo edificio.
- Agua, leche e infusiones en las oficinas.
Trabajamos de forma constante en la mejora continua de nuestros empleados valorando en cada
momento las circunstancias de cada uno de ellos e intentando buscar vías de solución.
B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y
en razón de género.
A lo largo del ejercicio 2023, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 66 colaboradores (64
en el ejercicio 2022), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un 47% eran
hombres y un 53% mujeres.
La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios
2023 y 2022 es la siguiente:
53/177
Nº de empleados a 31 de diciembre
2023 2002
Total
Total
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
2023
2022
Alta Dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
7 4 11 7 4 11
intermedios
Técnicos titulados, gestores comerciales y
5 10 15 5 9 14
técnicos
Otros 17 21 38 16 21 37
Total personal en plantilla 31 35 66 30 34 64
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 37 37 74 36 36 72
Número medio de empleados
2023 2022
Total
Total
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
2023
2022
Alta Dirección 2 2 2 2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
7 4 11 7 4 11
intermedios
Técnicos titulados, mandos intermedios y
5 11 16 5 9 14
administrativos
Otros 18 20 38 17 21 38
Total personal en plantilla 32 35 67 31 34 65
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 38 37 75 37 36 73
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Durante 2023 ha aumentado
ligeramente la plantilla, con una incorporación en el área Financiera. Se prevé el crecimiento de la
plantilla en los años venideros. Del mismo modo, la media de antigüedad en plantilla es superior a los
diez años y más del 98% de nuestros contratos son indefinidos
Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como transparencia en los
datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan los planes
de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y
depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo.
En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo:
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SUELDOS MEDIOS POR CATEGORIA Y SEXO
(en miles de euros)
2023
2022
Hombres
Mujeres
Totales
Hombres
Mujeres
Totales
miles € miles € miles € miles € miles € miles €
Alta Dirección
169
0
169
164
0
164
Directores técnicos y responables de
departamento o servicio
53 53 53 49 45 48
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
42 34 36 40 36 37
Otros
26
24
25
28
20
24
43 30 36 43 27 35
En el año 2023 se han puesto en marcha nuevas medidas como el protocolo de actuación frente al
acoso, el plan de igualdad o el de diversidad. Aunque ya se contaba con un canal de denuncias, se ha
adaptado a la Ley 2/2023, de 20 de febrero, reguladora de la protección de las personas que informen
sobre infracciones normativas y de lucha contra la corrupción. Actualmente, el Grupo CEVASA cuenta
con un Sistema Interno de Información, del que forma parte el canal web de denuncias, que pone a
disposición de todas las personas relacionadas con las empresas del Grupo (empleados, clientes,
proveedores, etc.), para la presentación exclusivamente de denuncias, no solo de actuaciones
contrarias a la legalidad vigente o nuestro Código Ético y de Conducta, sino también aquellas otras
que, sin ser especialmente graves, suponen incumplimientos del Código Ético y de Conducta o de
procedimientos internos de obligado cumplimiento.
B.3.1.4.- Seguridad y Salud
El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los
empleados y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones.
Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe
demostrar siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la
salud deben ser el primer elemento a considerar en la toma de decisiones.
El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas
de prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente.
En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto
con la persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo CEVASA, programan las
actividades a desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las
empresas del grupo que tienen personal.
Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2023 y 2022, relacionadas con la
seguridad y salud de los trabajadores han sido las siguientes:
AÑO 2023:
Se han realizado las correspondientes evaluaciones de todas nuestras instalaciones por expertos
técnicos del Servicio de Prevención Ajeno ASPY.
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Se han registrado los Planes de Autoprotección (PAU´s) correspondientes a los tres edificios de oficinas
del complejo Meridiano-Cero en Barcelona. Se ha llevado a cabo simulacros de incendios, tanto
respecto a las oficinas de CEVASA en uno de esos edificios como a nivel global en los edificios.
Se ha llevado a cabo una formación específica para los conserjes en época estival sobre como evitar
el estrés térmico.
Adicionalmente a la implantación de un procedimiento de homologación de proveedores con soporte
web, en el que se exige, entre otras cosas, acreditar cumplir con requisitos en materia de seguridad y
salud, durante el año 2023 se ha trabajado en implantar una plataforma que de soporte a la coordinación
de actividades empresariales. En el mes de febrero de este año 2024 se ha acordado su
implementación efectiva y los procedimientos que deben seguirse. En la fecha de redacción de este
informe se ha completado de forma satisfactoria, con formación interna a todos los implicados,
especialmente a los conserjes de los edificios, que controlan los accesos a los edificios del personal de
los industriales contratados para la realización de obras en los mismos y de trabajos de mantenimiento
correctivo y preventivo de sus instalaciones. Con ello se refuerzan los mecanismos de prevención de
riesgos laborales en actuaciones que requieren la coordinación de varios industriales y también, en
aquellas otras en las que actúa un solo industrial.
AÑO 2022:
Durante el primer trimestre de 2022 se programaron todas las visitas que se debían realizar por parte
de los técnicos, de modo que se realizaron visitas a todas las poblaciones y centros de centros de
trabajo del Grupo donde se ubican promociones en alquiler y cuentan con puesto de trabajo de
conserjería. También a las oficinas centrales. De esas visitas, se emitieron los correspondientes
informes de evaluaciones de riesgos laborales y la planificación de actividades preventivas.
Una vez recibidos los informes de evaluación de riesgos laborales con las deficiencias halladas en cada
una de las instalaciones, se aplicaron las medidas correctoras a tal efecto y se hicieron seguimientos y
controles periódicos de su evolución.
Asimismo, durante el año, se impartió formación en actualización de PRL y Primeros Auxilios a todo el
personal, tanto la formación a la que obliga el art.19 de la Ley de PRL como la formación exigida en el
convenio de la construcción a nuestros operarios de mantenimiento. El encargado de mantenimiento
también realizó formación complementaria de “recurso preventivo”, con la finalidad de poder tener dos
personas con esta formación ante suplencias del titular.
Durante el segundo trimestre de 2022, se realizaron revisiones médicas al personal del Grupo CEVASA,
como también se hicieron a todas las personas contratadas durante el ejercicio.
Adicionalmente, técnicos externos llevaron a cabo las investigaciones pertinentes de los accidentes de
trabajo ocurridos durante el período a nuestro personal, no habiendo nada destacable al respecto.
Otra de las formaciones básicas que se llevaron a cabo desde nuestro Servicio de Prevención Ajeno
(SPA) fue la de primeros auxilios para todo el personal de la Compañía.
Con la finalidad de poder cumplir con la normativa que hace referencia a los planes de autoprotección
(PAU,s), se ha trabajado en desarrollo del procedimiento para la coordinación con las diversas
empresas que componen nuestros edificios destinados a oficinas. Del mismo modo hemos formado los
equipos de emergencia de manera que tenemos más del 25% de nuestra plantilla con la
correspondiente formación en extinción de incendios y uso de desfibriladores.
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Respecto la situación del personal de proveedores con los que trabajamos y prestan servicio en
nuestros edificios, recientemente se ha puesto en marcha una plataforma de Coordinación de
Actividades Empresariales (CAE), con el fin de controlar que todos ellos están convenientemente
contratados y cumplen con todos los requisitos legales para prestar sus servicios.
2.5.- Formación y desarrollo
Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos
sus departamentos, son:
- Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones
que han de desarrollar.
- Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen.
- Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa.
Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo,
procedimientos nuevos de trabajo y sobre las nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado,
la formación impartida por externos durante los años 2023 y 2022 ha sido la siguiente:
AÑO 2023:
Área,
departamento
o función Tipo de Formación Nº de personas Total horas
Conserjería
Cómo combar estrés térmico 38
201
Formación interna sobre medidas y
procedimientos
Área de Patrimonio
Excel básico-intermedio/Habilidades comunicavas 7
264
Formación interna sobre medidas y
procedimientos
Área Financiera
Excel intermedio/Habilidades comunicavas 8
424
Formación interna sobre medidas y
procedimientos/ Office 365/ English
Mantenimiento
Excel básico-intermedio/Formación 8
156
interna sobre medidas y procedimientos
Servicios corporavos
Sistemas de construcción
5
893
excel intermedio/coaching empresarial
English/ Alemán
57/177
TOTAL 66
1938
AÑO 2022:
Tipo de
Total
Departamento
Formación
Nº de personas
horas
Conserjes
Tareas básicas
PRL/ Primeros
Auxilios/ Coaching
formativo
33
693
PRL/ Primeros Auxilios/ Extinción de
Administración
Incendios/DEA/Inglés
7
140
PRL/ Extinción/
Mantenimiento
Primeros Auxilios/
Recurso preventivo
Inglés 8
288
LAU
10
60
Competencias RR.HH,
Gestión Fundae, Project
Management, PRL,
Servicios Corporativos
extinción Incendios, Inglés
7
567
TOTAL
6
5
1748
Se ha podido desarrollar más del 80% de las formaciones previstas en el Plan de Formación diseñado
para 2023.
De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial
nuestras políticas de responsabilidad social corporativa. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros
empleados en los valores y normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en
que se incorporan a la plantilla.
Adicionalmente, periódicamente a todos, y en el momento de acogida a las nuevas incorporaciones, se
les forma en la comprensión de las diversas tareas e instrucciones que deben cumplirse en el marco
de los procedimientos del Grupo CEVASA y se les da una formación adecuada sobre los mismos en el
marco de las normas ISO, de manera que puedan realizar una excelente labor en el Grupo.
B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores
CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA
cuenta con un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la ley, que varía
en función del número de trabajadores oscilando entre 1 y 3 representantes designados por los mismos
en elecciones sindicales.
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B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores
Respecto a cuestiones laborales, los trabajadores de CEVASA pueden dirigir sus inquietudes y
peticiones, bien a los directores de las áreas en las que se encuentran, bien directamente al
departamento de personal. También a sus representantes sindicales, que las trasladaran después a
aquellos.
El Grupo dispone de una dirección de correo electrónico donde cualquier persona de la organización
puede realizar sugerencias de todo tipo respecto al funcionamiento y sistemas de la organización.
Las comunicaciones que afectan, bien a toda la organización, bien a parte de ella, se realizan por la
empresa mediante circularizaciones a los interesados y también mediante comunicaciones en el tablón
de anuncios.
En los últimos ejercicios y con el fin de hacer partícipes a los trabajadores de los retos, planes y
proyectos del Grupo, anualmente se realiza una reunión con todo el personal, en la que se informa de
la actualidad de la compañía.
B.3.2.- Capital social
B.3.2.1.- Contribución fiscal
Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2023 aportarán a las arcas
públicas un total de 4.822 miles de euros (5.841 miles en 2022), distribuidos entre los siguientes
conceptos:
- 1.747 miles de euros en impuestos locales y tasas (IBI, IAE, etc.) (1.753 miles en 2022).
- 694 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social (649 miles en 2022).
- 0 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas (905 miles en
2022).
- 605 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible (612 miles en 2022). Dos
sociedades del Grupo CEVASA tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas,
actividad exenta y que supone que el Grupo deba hacerse cargo del IVA soportado, sin posibilidad
de deducción.
- 1.776 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades (1.882 miles en 2022). La
tributación hubiera sido mayor de no haberse minorado por la deducción de un total de 808 miles
en concepto de bonificación por arrendamiento de viviendas, derivada del régimen especial de
arrendamiento de viviendas que aplican dos sociedades del Grupo (862 miles en 2022). En el caso
de que las reservas con origen en resultados procedentes del arrendamiento de viviendas no
quedasen en dichas sociedades de manera indefinida (p.ej.: reinvirtiéndolos en nuevas viviendas)
y se distribuyeran a la matriz, se perdería el 50% de dicha bonificación.
La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 24,9% de sus rentas por alquileres,
servicios y resultados por venta de promociones (25,8% en 2022).
Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por un total de 1.969 miles de euros
(2.103 miles en 2022), todas ellas en concepto de subvenciones relacionadas con la promoción de
edificios de protección oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años.
Adicionalmente, en el ejercicio 2023 se percibieron 134 miles de euros en concepto de subvenciones
de inversiones de rehabilitación y mejora energética de la mayor de sus promociones, con más 1.180
viviendas en Barcelona.
B.3.2.2.- Territorio
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Una de las líneas de actuación de nuestra política de RSC es favorecer a los territorios donde el Grupo
desarrolla principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y
en la ciudad de Sabadell. Actuaciones de este tipo son:
- Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o
necesidad económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos.
- Contratación de proveedores locales siempre que sea posible.
- Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales
ámbitos, con patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de
instalaciones de CEVASA para sus actividades).
- Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% del beneficio neto consolidado
del Grupo, excluyendo los resultados derivados de la variación de valor de los edificios, priorizamos
aquellas que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos
nuestras actividades
Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se
encuentran nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con
los Ayuntamientos.
B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes
(EPRA Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas
a los sectores más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social.
Durante el 2023, se han otorgado donaciones a las siguientes entidades:
Casa Ronald McDonald: Obras de mejora de las casas de la fundación
Fundación Sergi – proyecto “Mujeres supervivientes”, dirigido a las mujeres víctimas de
violencia machista.
Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia: Entidad que tiene como finalidad la
cobertura integral de las necesidades de los niños y jóvenes en tratamiento oncológico en
Cataluña y las de sus familias. También hemos colaborado con la construcción del Pabellón de
la Victoria.
Fundació Sant Joan de Déu: Ayuda para cubrir las necesidades básicas de las mujeres que
se encuentran en el centro residencial de inclusión “La Llavor”.
Fundació El Llindar: Programa Connecta't dirigido a proporcionar segundas oportunidades a
jóvenes en riesgo.
Club Natació Sant Andreu: Patrocinio en la “Jornada Escolar de Natación 2023”.
Associació La Sagrera es mou: Actuaciones para combatir la pobreza infantil en el barrio de
La Sagrera.
Fundació Habitat 3: Proyecto “Llar Casa Bloc”. Derecho a la vivienda para personas en
situación de vulnerabilidad.
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Fundació CorAvant: Soporte a niños con cardiopatías, refugiados saharauis en los
campamentos de Tindouf.
B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible
Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en
nuestra política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible.
El principal objeto social de CEVASA es la promoción de Viviendas de Protección Oficial en régimen
de arrendamiento. Orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible,
buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos, ofreciendo viviendas de
alta calidad a personas y unidades familiares y de convivencia que de otra manera verían seriamente
comprometida su economía. El precio medio de alquiler de nuestras viviendas de protección oficial con
renta limitada se sitúa muy por debajo de los precios de la vivienda libre en las zonas donde se
encuentran y suponen un esfuerzo menor al del estándar recomendado respecto a los ingresos
familiares.
Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales
sociedades que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.)
están calificadas por la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la
Ley 18/2007 del Dret a l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan
en aumentar la oferta de viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual,
estable en el tiempo y concertada con el Gobierno catalán.
B.3.3.- Clientes
B.3.3.1.- Calidad en los servicios
El Grupo CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y
servicios, empezando por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como
objetivo la excelencia en la relación con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros
servicios y hasta la finalización de nuestra relación.
Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio
más favorable entre precio y servicios.
Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un hogar
de calidad a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad. Con un elevado
número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares de servicio al cliente solo
es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e instrucciones de trabajo que se
describen en los manuales operativos.
Desde hace más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001:2015 y, con el fin de
mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y satisfacción del
cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como al adecuado
funcionamiento de las instalaciones y de los inmuebles en general.
B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias
Los pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son:
- Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones
y quejas y atendiéndolas siempre que sea posible.
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- Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las
comunidades y va en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse
comportamientos que puedan suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los
edificios que gestionamos existen unas normas de comunidad que pedimos se cumplan por
nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser causa de resolución del contrato.
B.3.3.3.- Instalaciones de calidad
Estamos comprometidos en mantener nuestros edificios competitivos y en perfecto estado,
asegurando la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios,
sometiéndolas a inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir
posibles malfunciones y evitar la interrupción de los servicios. Todo esto es gestionado y controlado
con gran eficiencia con apoyo en nuestro sistema informático.
B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento
Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para ello
nos aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al día los
planes de emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las instalaciones
sean sometidas a mantenimientos preventivos regulares.
También estamos comprometidos en la actualización de nuestros edificios, mediante inversiones
continuas en renovación y actualización de las zonas comunes.
Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan, renuevan
y actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones, de forma que
se ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2023 se han realizado 155
actuaciones de este tipo (197 en 2022).
B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios
En el ejercicio 2023 se atendieron 2.867 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones
corrientes de mantenimiento correctivo (2.758 en 2022).
Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y
agilizar la resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición
en nuestra web un Portal del cliente con diversas funcionalidades.
B.3.3.6.- Transparencia
Aplicamos políticas de total transparencia con los clientes, a los que informamos, personalmente o
a sus representantes (asociaciones de vecinos) de las consultas que nos realizan, especialmente
las relacionadas con los importes que les refacturamos en concepto de servicios y consumos.
También les facilitamos acceso en tiempo real a documentación e informaciones económicas. En
aras a una mayor agilidad disponen de muchas de ellas en tiempo real en el portal del cliente de
nuestra web, donde pueden también realizar pagos directos.
B.3.3.7.- Evaluación de la calidad
Sometemos a permanente evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción de
nuestros clientes sobre las instalaciones y servicios de nuestras viviendas y edificios. Nuestros
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controles y procedimientos, encuestas y servicios están orientados al mantenimiento y mejora
permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros clientes
Con el fin de tener una completa visión de cómo son percibidos nuestros servicios, mejorarlos
continuamente y evaluar el cumplimiento de nuestros objetivos, recabamos periódicamente de
nuestros clientes su opinión sobre nuestros servicios y las instalaciones, mediante encuestas que
cubren todos los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes: atención a solicitudes,
procesos de contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de sugerencias,
reclamaciones y quejas, etc.
La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas aleatorias
entre nuestros clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros servicios y la
relación con nuestros clientes.
En el ejercicio 2023 se han realizado un total de 678 encuestas (711 encuestas en el ejercicio 2021),
analizando el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores que abarcan
los siguientes procesos e indicadores:
Satisfacción del cliente.
Procesos de comercialización y marketing.
Proceso de contratación.
Gestión de cobro y recobro.
Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas.
Procesos de compra de materiales y servicios.
Durante el ejercicio 2023, la media de los indicadores supera el 90% sobre 100”, superando la
media del 2022 (89% sobre 100%).El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido
muy alto.
B.3.4.- Proveedores
B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas
y una buena relación comercial y profesional.
Frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando el mínimo coste, que
es la causa de gran parte de la precariedad de muchos empleos, nuestra política es la de realizar
contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible, las subcontrataciones.
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas
y una buena relación comercial y profesional.
B.3.4.2.- Petición de cumplimiento de nuestro código ético
Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas
sociales y de calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de
proveedores y su contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web
www.CEVASA.com.
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B.3.4.3.- Información en tiempo real
Desde hace años, en nuestra web tenemos a disposición de nuestros proveedores un Portal
específico con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes y la
agilización de los procesos administrativos y de facturación electrónica.
B.3.4.4.- Periodo medio de pago
Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus
proveedores dentro de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de
sus respectivas memorias.
Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente
con lo establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya
aplicadas, encaminadas a reducir el periodo medio de pago.
B.3.5.- Accionistas
B.3.5.1.- Valor para el accionista
Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que,
junto con una adecuada política retributiva, se sientan satisfechos con los rendimientos de su inversión
y la mantengan en el largo plazo.
B.3.5.2.- Transparencia
Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con inversores y accionistas,
poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y actividades del Grupo. Muchas
de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas e Inversores” de nuestra web
www.CEVASA.com.
Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad.
Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónicamente, a través de correo electrónico o
presencialmente cuando lo desean, para informarles de cuanto necesiten.
B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones
B.3.6.1.- Funcionamiento
Dentro de sus Sistemas Internos de Información, CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto
de denuncias como de reclamaciones y sugerencias, abiertos a todas las personas y entidades con las
que nos relacionamos: empleados, clientes, proveedores, accionistas, etc., donde cualquier puede
aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima.
Respecto a la presentación de denuncias relativas a incumplimientos legales de nuestro código de
conducta., pueden presentarse a través de los siguientes canales:
- Correo postal remitido a la dirección siguiente: Avda Meridiana número 350, planta 5ª 08027 Barcelona
(a la atención del/de la Presidente/Presidenta de la Comisión de Auditoría)
- Correo electrónico a: canaldedenuncias@CEVASA.com
- Correo electrónico interno del superior jerárquico si el denunciante es un empleado del Grupo.
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- A través del canal web, disponible en nuestra web, apartado “Responsabilidad Social y Código Ético”.
B.3.6.2.- Valoración cuantitativa
Como en los años anteriores, tampoco en el año 2023 se ha recibido ninguna denuncia por ninguno
de los canales habilitados para ello. Sólo re ha recibido una queja de un cliente por dicho canal, de
manera errónea, puesto que este tipo de comunicaciones tienen otros canales de comunicación. No
obstante, la queja se atendió debidamente.
B.3.6.3.- Valoración cualitativa
Puesto que tanto el personal del Grupo como otras partes interesadas están al corriente de la existencia
de los canales de denuncias, el hecho de no haber recibido ninguna desde su creación es un dato que
hay que valorar positivamente. No obstante, este año 2024 vamos a potenciar el conocimiento y difusión
de los canales de denuncias
B.3.7.- Otras acciones sociales
Participamos activamente en todas las iniciativas orientadas a contribuir a la promoción de vivienda
asequible y vivienda social, proponiendo medidas en beneficio de los ciudadanos, como es la reducción
de las cargas asociadas al alquiler de viviendas en sus diferentes modalidades con objeto de trasladar
esa reducción de cargar a una reducción del precio del alquiler. En este sentido participamos en
diferentes asociaciones de iniciativa pública y privada como el Consell d’Habitatge Social de Barcelona,
la Asociación de gestores de Políticas Sociales de Vivienda, la mesa de emergencia habitacional de
Sabadell o el Observatorio Metropolitano de l’Habitatge, entre otras.
B.4.- GOBERNANZA (G)
B.4.1.- Principios de gobierno corporativo
En su nivel más alto (órganos de gobierno) el Grupo cumple con la práctica totalidad de las
recomendaciones de gobierno corporativo de sociedades cotizadas.
Como cualquier otra organización, el Grupo CEVASA tiene unos objetivos que cumplir, económicos,
sociales y medioambientales. No todo vale para alcanzar esos objetivos. Se debe cumplir con todas las
leyes que le son aplicables y con otras limitaciones. Considerando objetivos, limitaciones y recursos
financieros y humanos disponibles, el Grupo CEVASA tiene organizada cada una de sus
funcionalidades para lograr que, a través de la realización de tareas específicas de los miembros del
equipo, se consigan aquellos objetivos.
Como organización objeto de gobierno y gestión, en el Grupo CEVASA se han diseñado sus
estructuras, procesos y normas internas bajo un enfoque basado en procesos. Procesos y
procedimientos son el eje principal sobre el que giran todas las actividades que se llevan a cabo. Unos
y otros están perfectamente documentados para dejar constancia de cómo se deben hacer las cosas y
pueden ser consultados por las personas que desarrollan las tareas y cualquier otra persona de la
organización que desee y tenga acceso a los mismos.
B.4.2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno
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Consejo de administración y comisiones
La estructura organizativa del Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA,
que define tanto las políticas de la matriz como de sus filiales participadas al 100%. El Consejo de
Administración de la Sociedad a 31 de diciembre de 2023 y 2022 estaba formado por 8 consejeros, 6
de ellos hombres y 2 mujeres.
El Consejo de Administración de CEVASA tiene creadas cuatro comisiones: la de Estrategia e
Inversiones, la de Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las
responsabilidades legales y las previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios
de cada una de las comisiones.
Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como
administradora única. SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están
administradas por consejos de administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a
CEVASA.
En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados.
Alta dirección
La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2023 y 2022 estaba formada por 3
hombres, uno de ellos el consejero delegado.
La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También
son miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector
general y director del área financiera y el director de patrimonio.
El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que
presta servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades
del Grupo en función de su labor y responsabilidades.
B.4.3.- Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía
Los intereses de los trabajadores se tienen muy en cuenta en las decisiones que adoptan los órganos
de administración del Grupo CEVASA. La participación de los empleados se canaliza a través de los
sistemas de participación que se han descrito anteriormente a través de los canales de sugerencias y
a través de la estructura orgánica de la compañía. No se descartan otras formas de participación en el
futuro, ya que nuestro objetivo es incrementar el nivel de implicación y participación del conjunto de
empleados.
B.4.4.- Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo, ambos
del ejercicio 2023
El Informe Anual de Gobierno Corporativo (IAGC) y el Informe Anual de Retribuciones del Consejo
(IAR), de CEVASA y del ejercicio 2023 se aprueban conjuntamente con las cuentas anuales del
ejercicio 2023 y con este Informe Integral, que incluye el Informe de Gestión financiero y el Informe no
Financiero.
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De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA
una sociedad cotizada, el IAGC y el IAR deben incluirse en el Informe de Gestión del ejercicio, en una
sección separada, que es la presente sección.
Informe Anual de Gobierno Corporativo 2023
Aunque forma parte integrante de este Informe, consta en un documento que se incluye aquí
referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a en la web de
la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com, donde se
informa de:
- La estructura de propiedad.
- Aspectos relativos a la junta general.
- Estructura de la administración de la Sociedad.
- Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo.
- Los sistemas de control y gestión de riesgos.
- Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de
información financiera (SCIIF).
- El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo.
- Otras informaciones de interés.
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2023
Al igual que el IAGC, el IAR forma parte integrante de este Informe, y consta en un documento que se
incluye aquí referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a
en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web
www.CEVASA.com.
B.4.5.- Gestión de riesgos y compliance
Partiendo de la identificación de los riesgos más relevantes que afectan al Grupo, de origen externo o
interno, y de su clasificación por tipología, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos
(SIGR) compuesto por diferentes subsistemas específicos para determinados riesgos. El sistema es
supervisado por la Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad
matriz.
Respecto a dichos riesgos, el sistema se caracteriza por:
- Su identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son
identificados y se evalúan en función de su probabilidad y del impacto que tendrían. Los más relevantes
son los relacionados con cambios en los marcos legales: regímenes fiscales, regulación sobre
arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda de protección oficial, etc.
- Su monitorización. Se tiene implantadas diversas medidas para monitorizar cada uno de los riesgos
identificados, o para seguir su evolución (desaparición o no del riesgo y aumento o disminución de su
probabilidad de ocurrencia).
- Su prevención. Se tiene implantadas diversas medidas para prevenir, si es posible, la materialización
de cada uno de los riesgos identificados. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el
cumplimiento normativo, sistemas antivirus, etc.
- Su mitigación. Se tiene implantadas diversas medidas para mitigar los efectos del riesgo en caso de
materializarse. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son
actuaciones que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras
de los daños que pudiera ocasionar la materialización del riesgo
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Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada
uno de los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a
ocasionarlos, una estimación económica de los mismos.
De manera continua diferentes responsables realizan un seguimiento de unos y otros riesgos, y de
forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte del Comité de Riesgos,
que asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre aquellas medidas que debieran adoptarse
para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos, bien sean medidas de monitorización,
prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las recomendaciones del Comité de Riesgos
y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que tienen que ver con la estrategia
empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el Consejo de Administración
de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta Dirección del
Grupo para su implantación.
Respecto a los riesgos relacionados con la sostenibilidad, que deben tratarse desde una amplia
perspectiva, hasta ahora sólo se han tratado en el sistema de gestión de riesgos desde la perspectiva
de potenciales incumplimientos de la normativa mercantil y financiera relacionada con la información
no financiera, sin perjuicio de que en el futuro se amplie el objeto de análisis con el foco puesto en la
integración de la política sobre riesgos de sostenibilidad en el proceso de toma de decisiones.
El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de
Calidad, del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de prevención del
blanqueo de capitales, y una parte de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la
normativa sobre prevención de delitos societarios o en el seno de las organizaciones.
El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance”. Actualmente, las actividades
del Grupo CEVASA están certificadas UNE-EN ISO 9001:2015 de sistemas de gestión de la calidad.
Además, tenemos previsto certificar que el sistema cumple también las normas UNE-EN ISO
19601:2017 de sistemas de gestión de compliance penal y UNE-EN ISO 19602:2019 de sistemas de
gestión de compliance tributario.
En el apartado E “Sistemas de control y gestión de riesgos”, del Informe Anual de Gobierno Corporativo
del ejercicio 2023, se informa de las características de los sistemas implantados en el Grupo CEVASA
y de la gestión realizada en el ejercicio 2023. Dicho Informe está disponible en la en la web de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com (apartado
“Accionistas e Inversores-Gobierno Corporativo-Informes Anuales de Gobierno Corporativo).
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CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS DEL EJERCICIO 2023
Contenido:
Estados Financieros consolidados generales:
- Balance de situación consolidado.
- Estado de resultados consolidado.
- Estado del resultado global consolidado.
- Estados de cambio en el patrimonio neto consolidado.
- Estado de flujos de efectivo consolidado.
Estados Financieros consolidados por segmentos:
- Balance de situación consolidado.
- Estado de resutados consolidado.
- Estado de flujos de efectivo consolidado.
Memoria:
1. Actividad del grupo CEVASA.
2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados.
3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del grupo.
4. Normas de valoración.
5. Resultado por acción.
6. Información financiera por segmentos.
7. Activos intangibles.
8. Inmovilizado material.
9. Inversiones inmobiliarias.
10. Inversiones en empresas asociadas.
11. Combinaciones de negocio.
12. Activos financieros no corrientes.
13. Existencias.
14. Activos financieros corrientes.
15. Patrimonio neto e ingresos diferidos.
16. Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros.
17. Riesgos financieros e instrumentos financieros derivados,
18. Provisiones y pasivos contingentes,
19. Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes.
20. Situación fiscal.
21. Ingresos y gastos.
22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y a los miembros del
equipo directivo.
23. Retribución a los auditores.
24. Otra información.
25. Informe sobre el medio ambiente.
26. Hechos posteriores.
Anexo 1. Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación.
Anexo 2. Unidades generadoras de efectivo (UGEs).
Anexo 3. Balances de situación y Estado de pérdidas y ganancias de empresas asociadas.
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ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
GENERALES
70/177
Balance de situación consolidado
71/177
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
BALANCE DE SITUACIÓN CONSOLIDADO BALANCE DE SITUACIÓN CONSOLIDADO
Miles de Euros Miles de euros
Notas
TOTAL GENERAL
Notas
TOTAL GENERAL
| ACTIVO | PATRIMONIO NETO Y PASIVO | ||||||
31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | ||||
A) ACTIVOS NO CORRIENTES | PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) | ||||||
AI. Activos intangibles | 7 | A) PATRIMONIO NETO ATRIBUIBLE A LA SOCIEDAD DOMINANTE | 15 | ||||
2. Concesiones | AI. Capital | ||||||
3. Aplicaciones informáticas | 1. Capital social | ||||||
4. Amortización acumulada de activos intangibles | - | - | |||||
AII. Acciones propias de la sociedad dominante | - | - | |||||
AII. Inmovilizado material | 8 | ||||||
Solares | AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global | ||||||
Construcciones, Instalaciones y Obras | 1. Reservas con disponibilidad limitada | ||||||
Amortización acumulada de inmovilizado material | - | - | 2. Otras reservas y resultados pendientes de aplicación | ||||
A III. Inversiones inmobiliarias | 9 | 3. Reservas aplicación NIIF,s | |||||
1.a) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler | AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante | ||||||
Solares | |||||||
Construcciones | AV. Reservas en sociedades asociadas | - | - | ||||
1.b) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock | 1. Reservas en sociedades consolidadas por el método de participación | - | - | ||||
AIV. Inversiones en empresas asociadas | 10 | AVI. Otros instrumentos de patrimonio neto | |||||
1. Participaciones puestas en equivalencia | AVII. Ajustes por valoración de instrumentos financieros | 15 | |||||
AV. Activos financieros no corrientes | 12 | 2. Operaciones de cobertura | |||||
1. Instrumentos financieros de patrimonio | |||||||
2. Créditos a terceros y otros activos financieros | AVIII. Diferencias negativas de consolidación/combinación de negocios | ||||||
AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar | 20 | B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO | 11 | ||||
1. Activos por impuestos diferidos y pérdidas a compensar | C) INGRESOS DIFERIDOS | 15 | |||||
B) ACTIVOS CORRIENTES | C1. Subvenciones de capital | ||||||
BI. Existencias | C2. Subvenciones por préstamos subsidiados | ||||||
A) Existencias inmobiliarias | 13 | PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) | |||||
1. Terrenos y solares y anticipos sobre terrenos y solares | |||||||
2. Edificios en construcción | D) PASIVOS NO CORRIENTES | ||||||
3. Edificios acabados | DI. Préstamos y pasivos no corrientes | 16 - 17 | |||||
1. Deudas con entidades de crédito por préstamos a l/p | |||||||
B) Existencias comerciales y otros aprovisionamientos | Valor nominal | ||||||
2. Otros aprovisionamientos | Ajuste por valor razonable de los préstamos | - | - | ||||
2. Otros pasivos no corrientes | |||||||
ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BI+BIII+BIV+BV+BVI+BVII+BX) | 3. Pasivos por derivados financieros a largo plazo, instrumentos de cobertura | ||||||
BII. Deudores | 14 | ||||||
1. Clientes, neto de anticipos de clientes y provisiones por deterioro | DII. Impuestos diferidos | 20 | |||||
2. Deudores | |||||||
3. Personal | DIII. Provisiones | 18 | |||||
4. Administraciones públicas | 20 | DIV. Otros pasivos no corrientes | 16 | ||||
BIII. Depósitos | 14 | E) PASIVOS CORRIENTES | |||||
BIV. Préstamos y deudores con intereses | 14 | EI. Deudas con entidades de crédito | |||||
BV. Inversiones en empresas asociadas a C/P | 2. Por vencimientos a c/p de préstamos a l/p, liquidación de coberturas | ||||||
1. Créditos a sociedades puestas en equivalencia | y utilización de líneas de crédito | 16 - 17 | |||||
BVI. Inversiones financieras | 14 | EII. Povisiones a corto plazo | 18 | ||||
1. Inversiones financieras disponibles para su negociación | EIV. Deudas corrientes con Administraciones Públicas | 20 | |||||
BVII. Periodificaciones | 1. Hacienda Pública | ||||||
2. Organismos Seguridad Social | |||||||
BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes | 14 | 3. Otras Administraciones Públicas | - | ||||
1. Caja | |||||||
2. Bancos | EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas) | 19 | |||||
EVII. Acreedores comerciales | 19 | ||||||
1. Proveedores | |||||||
2. Acreedores y efectos a pagar | |||||||
EVIII. Otros acreedores corrientes | 19 | ||||||
3. Remuneraciones pendientes de pago | |||||||
TOTAL ACTIVO | TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO |
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Balance de situación consolidado correspondiente al ejercicio 2023.
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Estado de resultados consolidado
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Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2023 Y 2022
TOTAL GENERAL
| Notas | |||
2023 | 2022 | ||
1) INGRESOS | 21.1) | ||
| 1A) Ingresos por alquiler y explotación de edificios en propiedad o en concesión administrativa | |||
1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios | 21.6) | ||
| a) Ingresos por ventas de edificios construidos y acabados | |||
1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria | |||
| a) Ingresos por prestación de servicios de gestión inmobiliaria | |||
| 1E) Otros ingresos y resultados | |||
| b) Subvenciones de explotación | |||
| c) Ingresos por servicios diversos | |||
| 2) GASTOS | - | - | |
2A) Gastos operativos | 21.3) | - | - |
| a) Compras de mercaderías | - | - | |
| b) Variación de existencias de mercaderías | |||
| c) Reparaciones y conservación edificios en propiedad | - | - | |
| d) Servicios de profesionales independientes | - | - | |
| e) Primas de seguros | - | - | |
| f) Servicios bancarios y similares | - | - | |
| g) Suministros | - | - | |
| h) Otros servicios | - | - | |
2B) Gastos de personal | 21.4) | - | - |
| a) Sueldos, salarios e indemnizaciones | - | - | |
| b) Seguridad social a cargo de la empresa | - | - | |
| c) Otros gastos sociales | - | - | |
| d) Consejo de Administración y comités del mismo | - | - | |
2C) Otros gastos | 21.5) | - | - |
| a) Arrendamientos y cánones | - | - | |
| b) Publicidad y comunicación | - | - | |
| c) Otros tributos | - | - | |
| d) Ajustes en la imposición directa o indirecta | |||
2D) Ingresos por recuperación de gastos | 4,5) | ||
| 2E) Depreciación inmovilizado material | - | - | |
2F) Depreciación del inmovilizado intangible | 7 | - | - |
| 2G) Impagados | - | ||
| a) Pérdidas de créditos comerciales incobrables | - | - | |
| b) Dotación a la provisión por insolvencias de tráfico | - | - | |
| c) Cancelación de la provisión por insolvencias de tráfico | |||
2H) Excesos de provisiones | |||
2I) Coste de las existencias inmobiliarias vendidas y deterioros de valor de existencias | 21.6) | - | |
| a) Coste de las ventas de los inmuebles o derechos vendidos | - | - | |
| c) Variaciones de valor en existencias inmobiliarias | |||
| 3) OTROS RESULTADOS | |||
(4)=(1)+(2)+(3) Resultado de las explotaciones, negocios corrientes y otros | |||
| 5) RDO.ENAJENACIONES Y OTROS DE INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES Y PASIVOS | |||
ASOCIADOS | |||
5B) Deterioro o recup. de deterioro de inmov.material y variacs. de valor de inver. Inmobiliarias y | |||
préstamos asociados | 21.9) | ||
| Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos asociados e IMIVT | |||
| Deterioros y recuperación de deterioros de inmovilizado material e inmaterial | - | ||
5C) Subvenciones de capital y otras aplicadas a la cuenta de resultados (o reversión de aplicaciones | |||
anteriores) | 21.8) | - | |
(6)=(4)+(5) Resultado total no financiero de las operaciones | |||
7) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS | 21.10) | ||
| b) Intereses y descuentos financieros | |||
8) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS | 21.10) | - | - |
| a) Intereses de deudas con terceros y otros asimilados | - | - | |
9) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS | 20.10) | ||
| a) Cartera de negociación y otros. | |||
10) Participación en beneficios (pérdidas) de sociedades puestas en equivalencia | - | - | |
(11)=(6)+(7)+(8)+(9)+(10) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio | |||
(12) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS | 20) | - | - |
(13)=(11)+(12) Resultado Neto del Ejercicio | |||
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante | |||
b) Resultado neto atribuido a intereses minoritarios | |||
BENEFICIO BASICO Y DILUIDO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINANTE (En euros) | 5 |
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante de la Cuenta de Resultados consolidada correspondiente al ejercicio 2023.
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Estado del resultado global consolidado
75/177
ESTADOS DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2023 Y 2022
| Miles de Euros | ||
| TOTAL GENERAL | ||
2023 | 2022 | |
A) RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO | ||
B) INGRESOS Y GASTOS EN PATRIMONIO NETO QUE PUEDEN SER RECLASIFICADOS A RESULTADOS: | - | |
1. Por valoración de instrumentos financieros: | ||
| a) Activos financieros a valor razonable con cambios en otro resultado global | ||
| 2.Por coberturas de flujos de efectivo | - | |
3. Efecto impositivo | - | |
C) INGRESOS Y GASTOS QUE NO SE RECLASIFICARAN A RESULTADOS | ||
1. Por valoración de instrumentos financieros: | ||
| a) Activos financieros a valor razonable con cambio en otro resultado global | ||
3. Efecto impositivo | ||
| TOTAL INGRESOS/(GASTOS) RECONOCIDOS (A+B+C) | ||
| a) Resultado atribuido a la entidad dominante | ||
| b) Resultado atribuido a intereses minoritarios |
76/177
Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado
77/177
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO
Miles de Euros
Patrimonio neto atribuido a la entidad dominante
FONDOS PROPIOS
Ajustes por cambio
Total
de valor
Intereses
Resultado del
Patrimonio
Prima de emisión y
Accs. y particip.en
Otros instrumentos
minoritarios
Notas
| Capital | Reservas | patrimonio propias | ejercicio atribuido a la | de patrimonio neto | neto | ||||
| entidad dominante | |||||||||
| SALDO FINAL DEL AÑO 2021 | 16 | - | - | ||||||
| Ajustes por cambios de criterio contable | |||||||||
| SALDO INICIAL DEL AÑO 2022 | 16 | - | - | ||||||
| I. Total ingresos /(gastos) reconocidos | |||||||||
| II. Operaciones con socios o propietarios. | - | - | |||||||
| 1. Aumentos/(Reducciones) de capital. | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| 2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| 3. Distribución de dividendos. | - | - | |||||||
| 4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas) | |||||||||
| 6. Incrementos/(Reducciones) por combinaciones de negocios | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| 6. Otras operaciones con socios o propietarios. | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| III. Otras variaciones del patrimonio neto. | - | ||||||||
| 1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio | |||||||||
| 2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto | - | ||||||||
| 3. Otras variaciones | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| SALDO FINAL DEL AÑO 2022 | 16 | - | |||||||
| I. Total ingresos /(gastos) reconocidos | - | ||||||||
| II. Operaciones con socios o propietarios. | - | - | - | ||||||
| 1. Aumentos/(Reducciones) de capital. | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| 2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| 3. Distribución de dividendos. | - | - | |||||||
| 4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas) | - | - | |||||||
| 6. Incrementos/(Reducciones) por combinaciones de negocios | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| 6. Otras operaciones con socios o propietarios. | - | - | - | - | - | - | - | - | |
| III. Otras variaciones del patrimonio neto. | - | ||||||||
| 1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio | |||||||||
| 2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto | - | ||||||||
| 3. Otras variaciones | - | - | |||||||
| SALDO FINAL DEL AÑO 2023 | 16 | - | |||||||
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Estado en el Cambio del Patrimonio Neto correspondiente al ejercicio 2023. |
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Estado de flujos de efectivo consolidado
79/177
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
TOTALES
| ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2023 Y 2022 | ||
2023 | 2022 | |
| A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN | ||
| COBROS DE CLIENTES Y OTROS COBROS DE EXPLOTACIÓN (IVA incluido) | ||
| PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS | - | - |
| Pagos a proveedores, invesiones en stocks de promoción inmobiliaria y otros cobros y pagos corrientes | - | - |
| Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad Social | - | - |
| Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones de IVA e IRPF | - | |
| Efectivo generado por las operaciones | ||
Intereses cobrados y bonificaciones | ||
| Intereses pagados y no activados | - | - |
| Impuestos sobre beneficios, pagos y cobros | - | - |
| Flujos de efectivo de las actividades de operación | ||
| Flujos netos de efectivo de las actividades de operación | ||
| B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION | ||
| Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados) | - | - |
| Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos a terceros | - | |
| Intereses cobrados | ||
| Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión | - | |
| C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION | ||
| Rescate de acciones de la empresa/compraventas de autocartera | - | |
| Cobros/pagos de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre negocios) | - | |
| Reembolso de fondos tomados en préstamo | - | - |
| Dividendos netos pagados a los accionistas y liquidación de retenciones fiscales s/dividendos | - | - |
| Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subsidiaciones) | ||
| Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación | - | - |
| D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO | - | |
| F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO INCLUYENDO CAMBIOS DE PERÍMETRO | - | |
| EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO | ||
| EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO |
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante en el Estado de Flujos de Efectivo correspondiente al ejercicio 2023
80/177
Estados Financieros Consolidados por Segmentos
81/177
Balance de situación consolidado
82/177
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones financieras,
Promociones y proyectos
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler
operaciones corporativas
inmobiliarios
y otras actividades
ACTIVO
31/12/2023 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2022
A) ACTIVOS NO CORRIENTES 513.615 511.604 506.836 505.252 827 377 5.952 5.975
AI. Activos intangibles 1.045 1.050 1.035 1.040 10 10
- -
AII. Inmovilizado material 316 327 290 300 26 27
- -
AIII Inversiones inmobiliarias 498.683 496.127 498.683 496.127
- - - -
AIV. Inversiones en empresas asociadas 5.947 5.967
- - - -
5.947 5.967
AV. Activos financieros no corrientes 5.798 6.220 5.036 5.907 761 312 1 1
AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar 1.826 1.913 1.792 1.878 30 28 4 7
B) ACTIVOS CORRIENTES 43.986 44.476 31.557 36.649 6.200 234 6.229 7.593
BI. Existencias 28.717 22.166 2.860 2.860 25.857 19.306 0 0
ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BII+BIII+BIV+BV+BVI+BVII+BX) 15.269 22.310 28.697 33.789 -19.657 -19.072 6.229 7.593
BII. Deudores 2.809 3.877 2.223 4.153 622 -313 -36 37
BIII. Depósitos 56 194 16 165 40 29
- -
BIV. Préstamos y deudores con intereses
-
5
-
-426
0
426
-
5
BV. Préstamos y deudores con intereses 1.652 1.597 1 10 0 3 1.651 1.584
BVI. Inversiones financieras 1.791 6.603
-
4.587 0 0 1.791 2.016
BVII. Periodificaciones 128 86 -53 17 181 69
- -
BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes 8.833 9.948 26.510 25.283 -20.500 -19.286 2.823 3.951
TOTAL ACTIVO 557.601 556.080 538.393 541.901 7.027 611 12.181 13.568
83/177
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones financieras,
Promociones y proyectos
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler
operaciones corporativas
inmobiliarios
y otras actividades
PATRIMONIO NETO Y PASIVO
31/12/2023 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2022 31/12/2023 31/12/2022
PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) 401.655 396.384 389.395 382.771 571 423 11.689 13.190
A) PATRIMONIO NETO ATRIBUIBLE A LA SOCIEDAD DOMINANTE 388.173 383.557 377.740 371.561 -1.250 -1.188 11.683 13.184
AI. Capital 6.976 6.976 6.913 6.913 5 5 58 58
AII. Acciones propias de la Sociedad dominante -698 -713 -14 1 -3 0 -681 -714
AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global 369.746 346.802 359.048 338.060 -904 -3.570 11.602 12.312
AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante 10.907 28.717 11.169 25.325 -353 2.494 91 898
AV. Reservas en sociedades asociadas -26 -9
- - - -
-26 -9
AVI. Dividendo activo a cuenta
- - -
120
-
-120
- -
AVI. Otros instrumentos de patrimonio neto 24 16 19 13 5 3
- -
AVI. Ajustes por valoración de instrumentos financieros 605 1.129 605 1.129
- - - -
AVII. Diferencia negativa de consolidación
639
639
- - - -
639
639
B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO 13.482 12.827 11.655 11.210 1.821 1.611 6 6
C) INGRESOS DIFERIDOS 825 446 825 446 0 0 0 0
PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) 155.121 159.250 148.173 158.684 6.456 188 492 378
D) PASIVOS NO CORRIENTES 142.597 142.381 139.539 142.279 3.060 104 -2 -2
DI. Préstamos y pasivos no corrientes 55.874 55.112 52.923 55.111 2.951 1
- -
DII. Impuestos diferidos 84.174 83.644 84.249 83.719 -73 -73 -2 -2
DIII. Provisiones 970 1.206 788 1.030 182 176
- -
DIV. Otros pasivos no corrientes 1.579 2.419 1.579 2.419
- - - -
E) PASIVOS CORRIENTES 12.524 16.869 8.634 16.405 3.396 84 494 380
EI. Deudas con entidades de crédito y sociedades asociadas 6.461 13.366 6.461 13.366
- - - -
EII. Povisiones a corto plazo 22 123 19 100 3 23
- -
EIV. Pasivos fiscales distintos a los impuestos diferidos 1.357 1.356 1.210 1.637 -326 -651 473 370
EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas) 1.579 546 26 543 1.553
- -
3
EVII. Acreedores comerciales 2.674 1.081 572 427 2.094 647 8 7
EVIII. Otros acreedores corrientes 431 397 346 332 72 65 13
-
TOTAL PASIVO 557.601 556.080 538.393 541.901 7.027 611 12.181 13.568
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Estado de resultados consolidado
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Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones
financieras,
ESTADOS O CUENTA DE RESULTADOS 2022 y 2023
Promociones y proyectos
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler
operaciones
inmobiliarios
corporativas y otras
actividades
20232022
20232022
20232022
20232022
1) INGRESOS 21.377 34.436 21.236 20.296 137 14.128 4 12
1A) Ingresos de inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas
19.252 18.194 19.248 18.188 4 6
- -
1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios
6 13.996
- -
6 13.996
- -
1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria
139 132 13
-
125 120 1 12
1E) Otros ingresos y resultados
1.980 2.114 1.975 2.108 2 6 3 0
2) GASTOS -6.620 -16.930 -5.967 -6.518 -614 -10.419 -39 7
2A) Gastos operativos
-3.981 -4.266 -3.752 -4.042 -219 -232 -10 8
2B) Gastos de personal
-3.879 -3.757 -3.523 -3.420 -356 -337
- -
2C) Otros gastos
-1.749 -1.793 -1.697 -1.689 -51 -103 -1 -1
2D) Ingresos por recuperación de gastos
3.002 2.601 3.002 2.601
- - - -
2E) Amortización del inmovilizado material
-18 -25 -16 -23 -2 -2
- -
2F) Amortización del inmovilizado intangible
-52 -51 -50 -48 -2 -3
- -
2G) Impagados
-119 103 -87 103 -4
-
-28
-
2H) Excesos de provisiones
156
-
156
- - - - -
2I) Deterioros de valor de existencias inmobiliarias
20 -9.742
- -
20 -9.742
- -
3) Otros Resultados
70 4.574 70 4.574
- - - -
(4)=(1)+(2)+ (3) Resultado de las explotaciones y negocios corrientes
14.827 22.080 15.339 18.352 -477 3.709 -35 19
5) RDO.VENTAS INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES Y PASIVOS ASOCIADOS
508 15.547 508 15.547
- - - -
5B) Deterioro o recuperaciones de deterioro del valor de inver. Inmob., acabadas o en construcción
761 15.511 761 15.511
- - - -
5C) Partidas de ingresos diferidos aplicados a la cuenta de resultados (o reversión de aplicaciones anteriores)
-253 36 -253 36
- - - -
(6)=(4)+(5) Resultado total no financiero de las operaciones
15.335 37.627 15.847 33.899 -477 3.709 -35 19
7) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS
243 1.411 141 368 31 -328 71 1.371
8) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS
-2.007 -1.431 -1.968 -1.375 -34 -56 -5
-
9) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS
149 81 37 244
- -
112 -163
10) PARTICIPACIÓN EN BENEFICIOS (PÉRDIDAS) DE SOCIEDADES PUESTAS EN EQUIVALENCIA
-20 -23
- - - -
-20 -23
(11)=(6)+(7)+(8)+(9)+(10) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio
13.700 37.665 14.057 33.136 -480 3.325 123 1.204
(12) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS
-2.059 -7.897 -2.152 -6.756 126 -834 -32 -307
(13)=(11)+(12) RESULTADO NETO DEL EJERCICIO
11.641 29.768 11.905 26.380 -354 2.491 91 897
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante
10.907 28.717 736,00 -354,00 2.491,00 91,00 897,00
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios
734 1.051 26.375,00 1.051,00
BENEFICIO BÁSICO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINANTE (En Euros)
0,47 1,24
#¡DIV/0!
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Estado de flujos de efectivo consolidado
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Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones financieras,
Promociones y proyectos
operaciones corporativas, servicios
TOTALESPatrimonioenalquiler
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2023 Y 2022
inmobiliarios
de gestión inmobiliaria y otras
actividades
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
COBROS DE CLIENTES Y OTROS COBROS DE EXPLOTACIÓN (IVA incluido)
23.753 29.416 22.900 21.871 743 9.444 109 -1.898
PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS
-14.869 -10.274 -3.578 -11.888 -5.418 -4.417 -5.873 6.031
Pagos a proveedores, invesiones en stocks de promoción inmobiliaria y otros cobros y pagos corrientes
-8.761 -7.374 -4.011 -4.606 -4.742 -2.767 -8 -1
Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad Social
-2.941 -2.911 -2.712 -2.686 -229 -225
- -
Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones de IVA e IRPF
-3.167 12 3.144 -4.596 -447 -1.424 -5.864 6.032
Efectivo generado por las operaciones
8.884 19.142 19.322 9.983 -4.674 5.027 -5.763 4.132
Intereses cobrados
48 1.425 16 1.423 32 2
Intereses pagados y no activados
-1.944 -1.383 -1.870 -1.311 -74 -72
Impuestos sobre beneficios, pagos y cobros
-794 -2.710 -763 -2.144 -69 -367 38 -199
Flujos de efectivo de las actividades de operación
6.194 16.474 16.706 7.951 -4.818 4.588 -5.693 3.935
Flujos netos de efectivo de las actividades de operación
6.194 16.474 16.706 7.951 -4.818 4.588 -5.693 3.935
B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION
Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados)
-1.220 -749 -1.218 -744 -3 -5
-
-
Traspaso de patrimonio (activos y pasivos) entre líneas de negocios
- -
-11.881 4.880 1.092 -1.516 10.789 -3.364
Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos a terceros
4.845 -14 10.004 -15 -7 -4 -5.152 4
Intereses cobrados
27
- - - -
27
-
Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión
3.652 -763 -3.095 4.121 1.082 -1.524 5.664 -3.360
C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION
Rescate de acciones de la empresa/compraventas de autocartera
-4
- - - - -
-4
-
Cobros/pagos de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre negocios)
-3.155 1.590 -6.106 2.951 1.590
- -
Reembolso de fondos tomados en préstamo
-3.979 -9.756 -3.979 -8.799
-
-957
- -
Dividendos netos pagados a los accionistas y liquidación de retenciones fiscales s/dividendos
-5.789 -4.631 -4.238 -3.705 -424 -926 -1.127
Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subsidiaciones)
1.966 2.103 1.966 2.103
- - - -
Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación
-10.961 -10.693 -12.357 -10.400 2.527 -293 -1.131
D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
-1.115 5.018 1.254 1.672 -1.208 2.771 -1.160 575
F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
-1.115 5.018 1.254 1.672 -1.208 2.771 -1.160 575
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO
9.948 4.930 25.284 23.611 -19.287 -22.057 3.951 3.376
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO
8.833 9.948 26.537 25.284 -20.496
-19.287
2.791 3.951
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Memoria
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1. Actividad del Grupo CEVASA
como sociedad anónima en España , por un periodo de tiempo indefinido, el 22 de noviembre de 1968. Su domicilio
social se encuentra en Barcelona, Avda. Meridiana, 350, 6º planta
La actividad principal de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes (en adelante, el
Grupo o Grupo CEVASA) es el arrendamiento de bienes inmuebles, así como la promoción y construcción de edificios
Las acciones de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. están admitidas a negociación en las Bolsas de
valores españolas y se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil.
El Grupo no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser
significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados del mismo. Por este motivo no se
incluyen desgloses específicos en las notas relativas a los estados financieros consolidados respecto a información de
cuestiones medioambientales. Este tipo de informaciones se incluyen en el Informe de Gestión Integral, en su apartado
de Informe No Financiero.
2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados
a) Bases de presentación
Las cuentas anuales consolidadas de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
por la Sociedad Dominante y las cuentas anuales individuales de la Sociedad Dominante del Grupo CEVASA, han sido
formuladas por los Administradores de la Sociedad Dominante en reunión de su Consejo de Administración de fecha 21
de marzo de 2024.
Estas cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas de acuerdo con lo establecido por las Normas Internacionales
de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea, teniendo en consideración la totalidad de los
principios y normas contables y de los criterios de valoración de aplicación obligatoria, así como el Código de Comercio,
la Ley de Sociedades de Capital, la Ley del Mercado de Valores y la demás legislación mercantil que le es aplicable, de
forma que muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Grupo CEVASA al 31 de diciembre de
2023 y del estado de resultado consolidado de los cambios en el patrimonio neto consolidado y de los flujos de efectivo
consolidados que se han producido en el Grupo en el ejercicio terminado en esa fecha.
El Marco Conceptual de las NIIF establece que debe primar la esencia sobre la forma y que la información sirve para
representar fielmente las transacciones y demás sucesos que se pretende reflejar, que es necesario que estos se
contabilicen y presenten de acuerdo, a su esencia y realidad económica, y no meramente según su forma legal.
Si bien la aplicación de las NIIF tendrá como consecuencia, normalmente, que los estados financieros transmitan lo que
generalmente se entiende como una imagen fiel, o una presentación razonable de la información, la NIC 1 permite que
en determinadas circunstancias los administradores no apliquen un requisito establecido en una Norma o Interpretación,
sí concluyen que entra en conflicto con el objetivo de los estados financieros establecido en el Marco Conceptual, y que
la entidad no lo aplique.
Las cuentas anuales consolidadas se han preparado bajo el enfoque de coste histórico modificado por los criterios de
registro de las inversiones inmobiliarias y ciertos activos y pasivos financieros (incluidos los instrumentos derivados),
que se presentan a valor razonable.
Los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas anuales consolidadas del
Grupo al 31 de diciembre de 2023 son los mismos para todas las entidades integradas en el mismo y, por ello, en el
proceso de consolidación no se han introducido ajustes ni reclasificaciones de homogeneización.
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Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales
consolidadas se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y normas
de valoración seguidos por la Sociedad Dominante.
Los Administradores de la entidad dominante del Grupo CEVASA han llegado a la conclusión de que los estados
financieros del Grupo, cerrados a 31 de diciembre de 2023 presentan la imagen fiel de la situación y desempeños
financieros y los flujos de efectivo.
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2022
fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante celebrada el 14 de junio de 2023.
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La aplicación de nuevas normas, modificaciones o interpretaciones será objeto de consideración por parte del Grupo
una vez ratificadas y adoptadas, en su caso, por la Unión Europea.
La aplicación de las anteriores normas, modificaciones e interpretaciones anteriores no se estima que tenga un
impacto significativo en las cuentas anuales consolidadas.
CEVASA Patrimonio en
CEVASA Patrimonio en Alquiler
SBD Lloguer Social, S.A.
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En este contexto, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen dudas de que el Grupo
podrá atender a sus compromisos en el corto plazo.
3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del Grupo
La propuesta de distribución de resultados del ejercicio 2023 que prevén realizar los Administradores de la Sociedad
Dominante y que debe aprobar la Junta General de Accionistas, es la siguiente:
Miles de Euros
Base de reparto
Resultado del ejercicio - Beneficio 1.749
Distribución
A Reservas voluntarias 1.749
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en este caso, así como la proyección de unos precios de venta de las unidades a construir, todo ello mediante
un estudio de mercado. Una vez que se dispone de esta información, el método residual descuenta del valor
total de mercado en venta de las unidades construidas, los costes totales de construcción de las mismas, así
como los costes de demolición, y no de urbanización, en este caso. Al valor obtenido, se le aplica la tasa de
descuento que un promotor requeriría, teniendo en cuenta el riesgo que conlleva la promoción.
La cifra neta o residual resultante representa el valor más alto que en caso de compraventa se ofertaría por
esa propiedad. La utilización del Método Residual Dinámico es adecuada en aquellos casos en los que exista
menor precisión en la fijación de los futuros precios de venta de la promoción, así como de los costes de
construcción y el tiempo esperado hasta la finalización de la misma. En este caso, el valorador se acoge al
principio de prudencia para juzgar las suposiciones y datos asumidos en la valoración, asegurándose de su
razonabilidad y tratando de ajustarse de la forma más precisa a la valoración concreta. En todo caso, cualquier
método que se utilice para llegar al valor residual requiere de la estimación de un amplio número de variables.
2) ACTIVO EN ALQUILER
Los métodos de valoración empleados fueron Descuento de Flujo de Caja (DFC) y Comparación.
A) Método de Descuento de Flujo de Caja (DFC):
Se ha realizado la valoración de los inmuebles de la cartera basándose en lo acordado en los contratos
vigentes o los acuerdos de pre - alquiler. De esta manera se ha tenido en cuenta la renta actual que generan
estos inmuebles minorada por los gastos operativos proporcionales a la superficie de cada unidad. Como
resultado se obtendrán unos flujos de caja que se actualizarán a fecha de valoración a una tasa de descuento
apropiada para el tipo de inmueble y la situación de mercado a fecha de valoración, que es indicativa del riesgo
asumido por el propietario y del beneficio que espera obtener.
La valoración se ha llevado a cabo bajo el supuesto de un activo en liquidación, considerando la
comercialización y desinversión de las unidades tras el vencimiento de cada uno de los contratos. Se considera
que en el año 10 del cashflow, la totalidad de las unidades se habrá vendido.
En el caso de las viviendas cuyos contratos son de renta antigua, se ha considerado la permanencia de los
inquilinos según su esperanza de vida. En caso de alcanzar la edad máxima esperada, los contratos se darían
por extinguidos y la unidad se podría comercializar a precio libre de mercado, del mismo modo que se hace
para las viviendas libres, considerando el IPC. De todos modos, el precio unitario será inferior al precio
establecido para la vivienda libre, puesto que se entiende que esta unidad no se ha reformado prácticamente
nada en todos los años de duración del contrato.
En aquellas viviendas con renta antigua, donde sus contratos de arrendamiento tengan una duración más allá
de los 10 años del cashflow, se asume su comercialización en el último año del cash flow. Para determinar el
precio de venta de estas unidades en el año 10, se establece, por un lado, el precio unitario de esa unidad,
considerando el Índice de Precios al Consumo (IPC), y por otro lado, a este precio se le aplica un descuento en
concepto de indemnización. El descuento ha sido obtenido tras aplicar un coeficiente corrector sobre la
diferencia de la renta de mercado proyectada a futuro (indexada al IPC) y la renta contractual traída al año 10
del cashflow. El coeficiente corrector se ha determinado en cada caso en función de los años que se estiman
restantes del contrato.
B) Metodología de Comparación:
Se basa en el principio de sustitución. Este método permite calcular el valor de mercado de un inmueble
realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables. Se entiende por
comparable aquel que, contando con la misma tipología edificatoria y uso, está ubicado en el entorno inmediato
o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de comparables válidos en el entorno
inmediato, se pueden emplear comparables de otras ubicaciones que sean similares en cuanto a nivel
socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamientos y servicios, etc.
Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de
valoración. No obstante, teniendo en cuenta la escasa transparencia del mercado español, el estudio de
mercado también puede basarse en ofertas de inmuebles similares. En estos casos, se aplica a los precios de
oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de
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b) Inmovilizado material (Nota 8)
Inmuebles para uso propio
Los inmuebles para uso propio, así como el mobiliario y equipos de oficina se reconocen por su coste de adquisición
menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes. El más destacado corresponde a las
oficinas administrativas situadas en la localidad de Barcelona.
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El coste histórico incluye los gastos directamente atribuibles a la adquisición de los inmuebles.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de activos que precisan
un período de tiempo sustancial para estar preparados para su uso, se añaden al coste de dichos activos, hasta ese
momento. Los ingresos obtenidos en la inversión temporal de préstamos específicos que aún no se han invertido en
aquellos activos, se deducen de los costes por intereses aptos para la capitalización. Los demás costes por intereses se
reconocen en la cuenta de resultados en el período en que se incurren.
Los costes de ampliación, modernización o mejora que representan un aumento de la productividad, capacidad o
eficiencia, o un alargamiento de la vida útil de los bienes, se capitalizan como mayor coste de los correspondientes
bienes, cuando es posible que estas inversiones generen beneficios económicos adicionales a los que hubiera
generado el activo de realizarse tales inversiones, mientras que los gastos de conservación y mantenimiento se cargan
a la cuenta de resultados integral del ejercicio en que se incurren.
Durante los ejercicios 2023 y 2022 no se han capitalizado gastos financieros en el epígrafe “Inmovilizado material”.
Las sociedades del Grupo amortizan su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el método
lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada. El detalle de las vidas útiles para los
inmuebles de uso propio, desde que se adquirieron o finalizó su construcción, es el siguiente:
Años de vida
Categoría
útil estimada
Edificios para uso propio 57 años
Mobiliario de oficina 10 años
Equipos de oficina 6,7 años
Equipos poroceso información 4 - 8 años
Respecto al inmovilizado material, no se han producido cambios en la estimación de la vida útil ni en los valores
residuales. Los métodos de depreciación aplicados en el ejercicio 2023 no han experimentado variación alguna respecto
a los aplicados en el ejercicio anterior.
Bienes en régimen de arrendamiento financiero.
A 31 de diciembre de 2023 y 2022 el Grupo no disponía de bienes en régimen de arrendamiento financiero.
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Títulos de deuda donde los flujos de efectivo contractuales son solamente principal e intereses y el objetivo
Inversiones en deuda que no califican para valoración a coste amortizado o a valor razonable con cambios
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h) Instrumentos de patrimonio propio
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Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones surgidas como consecuencia de sucesos pasados de los
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q) Estado de resultados global o de ingresos y gastos reconocidos en el
Patrimonio Neto consolidado
El Grupo CEVASA ha optado por presentar el resultado integral utilizando dos estados, siendo el primero de ellos la
cuenta de Pérdidas y Ganancias del ejercicio o Estado de Resultados, y el segundo el Estado de Ingresos y Gastos
Reconocidos.
El resultado global o integral total comprende todos los componentes del “resultado”, mostrados en el Estado o Cuenta
de Resultados y los componentes de “Otro resultado global o integral” (ORI) se muestran en el apartado B) del “Estado
de Ingresos y Gastos Reconocidos”, clasificados por naturaleza. Todas las partidas que aquí se muestran se
reclasifican en otros ejercicios a resultados si se cumplen determinados requisitos.
Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes, entendiendo por
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- Durante los ejercicios 2023 y 2022 el Grupo CEVASA realizó las siguientes operaciones con su accionista
- CEVASA (matriz)
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- Marco conceptual, metodología y guía para la interpretación de la información segmentada.
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- Las reservas que han tenido su origen en revalorizaciones legales de elementos de activos (leyes de
- Los fondos propios que han tenido su origen en operaciones corporativas como fusiones, combinaciones
- Criterios de segmentación e identificación de los segmentos.
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Proyectos y promociones inmobiliarias:
1) Propiedades en construcción o en stock.
Se tiene como criterio imputar a esta actividad o segmento aquellas inversiones que se realizan en solares en los
que se prevé edificar sobre ellos promociones destinadas a la venta.
En base a este criterio se han clasificado en este segmento las inversiones que se mencionan a continuación:
1) Edificios en construcción:
-Edificio en construcción sobre un solar en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona), con un techo
edificable de 7.596,20 m².
2) Proyectos en desarrollo sobre solares urbanos.
- Siete solares por 6.297,84 m² en la localidad de la Seu d’Urgell (Lleida), con un techo edificable de 18.500m².
- Once solares en la localidad de El Vendrell (Tarragona), con un techo edificable de 67.340 m².
- Una actuación frente al mar en la localidad de Montgat (Barcelona), con una edificabilidad total de 3.600 m²
en residencial y comercial.
-50% de un solar con una superficie de 1.782 m², en la localidad de Sant Joan Despí (Barcelona).
3) Promociones finalizadas y en comercialización para la venta:
A fecha 31 de diciembre de 2023 quedaban por vender:
- Algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la promoción acabada “El Pulmó Verd”, fase I y fase II en la
localidad de Berga (Barcelona).
- Una plaza de aparcamiento de una promoción inmobiliaria en la localidad de Montgat (Barcelona).
- Algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la promoción finalizada “Can Gambús 3” en la localidad de
Sabadell (Barcelona).
Inversiones financieras:
Las inversiones financieras realizadas por el Grupo CEVASA son mayoritariamente inversiones en activos
financieros.
Durante los ejercicios 2023 y 2022 todas las actividades del Grupo que se han desarrollado en la Comunidad de
Cataluña, así como el resto de las actividades del Grupo.
7. Activos intangibles
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Activos intangibles” durante los ejercicios 2023 y 2022, han sido
los siguientes:
Miles de Euros
Coste 31/12/2022 Adiciones 31/12/2023
Concesiones administrativas 2.058 2.058
Aplicaciones informáticas 444 32 476
Total coste 2.502 32 2.534
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Miles de Euros
Amortizaciones 31/12/2022 Dotaciones 31/12/2023
Concesiones administrativas
313
26
339
Aplicaciones informáticas 344 26 370
Total amortización acumulada 657 52 709
Miles de Euros
Deterioros 31/12/2022 Retiros 31/12/2023
Concesiones administrativas
795
-15
780
Total deterioros 795 -15 780
Miles de Euros
Coste 31/12/2021 Adiciones 31/12/2022
Concesiones administrativas 2.058 2.058
Aplicaciones informáticas 413 31 444
Total coste 2.471 31 2.502
Miles de Euros
Amortizaciones 31/12/2021 Dotaciones 31/12/2022
Concesiones administrativas 286 27 313
Aplicaciones informáticas 320 24 344
Total amortización acumulada 606 51 657
Miles de Euros
Deterioros 31/12/2021 Adiciones 31/12/2022
Concesiones administrativas 767 28 795
Total deterioros 767 28 795
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a) Inversiones financieras disponibles para su negociación
Este epígrafe recoge el valor razonable, en la fecha de cierre de los ejercicios 2023 y 2022 de las siguientes
inversiones:
Miles de Euros
31/12/2023 31/12/2022
Fondo de inversión 4.586
Bono negociable 165 153
Cesta de fondos 1613 1864
Intereses depósitos bancarios 13
Total 1.791 6.603
Miles de Euros
31/12/2022 31/12/2021
Fondo de inversión 4.586 4.342
Bono negociable 153 163
Cesta de fondos 1.864
Total 6.603 4.505
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139/177
140/177
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143/177
144/177
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Riesgo de liquidez: Los activos circulantes del grupo y la ordinaria generación de caja de sus negocios corrientes
Riesgo de crédito: la Sociedad Dominante analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar al
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Ninguno de los clientes del grupo supone más de un 10% de la cifra de facturación total del Grupo CEVASA.
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Miles de Euros
2023 2022
Arrendamientos y cánones 27 26
Publicidad y comunicación 18 13
Otros tributos 1.709 1.754
Ajustes en la imposición directa o indirecta -5
Total 1.749 1.793
21.6.) Ingresos y ganancias por actividades de promoción inmobiliaria
En el ejercicio 2023 se vendieron dos unidades residuales de las promociones de Sabadell y Berga en Barcelona. los
ingresos obtenidos ascendieron a 6 mil euros.
En el ejercicio 2022 se vendió prácticamente la totalidad de la promoción inmobiliaria “Can Gambús 3” situada en la
localidad de Sabadell (Barcelona). los ingresos obtenidos por el Grupo de la señada venta ascendieron a 14 millones de
euros.
En el ejercicio 2022 se vendió un trastero de una de las promociones que se desarrolló y vendió en años anteriores. El
importe de la venta fue por 3 mil euros.
El movimiento durante los ejercicios 2022 y 2023 de las dotaciones y recuperaciones por deterioro de valor de las
existencias inmobiliarias es el siguiente:
Miles de Euros
Dotación por
Retiros por
Dotación por
Retiros por
A 31.12.2021
A 31.12.2022
A 31.12.2023
deterioro
deterioro
deterioro
deterioro
Solares 103 -72 31 -31
Edificios construidos 20 20 6 26
Total 123 -72 51 6 -31 26
Miles de Euros
Dotación por
Retiros por
Dotación por
Retiros por
A 31.12.2020
A 31.12.2021
A 31.12.2022
deterioro
deterioro
deterioro
deterioro
Solares 629 -526 103 -72 31
Edificios construidos 19 1 20 20
Total 648 1 -526 123 0 -72 51
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Miles de Euros
Resultado antes de impuestos
2023
Empresas del Grupo:
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. -2.873
Cevasa, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. 13.351
Cevasa, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. -291
Cevasa, Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. 28
SBD Lloguer Social, S.A. 3.487
Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. -3
Total 13.700
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2) Un total de 62 miles de euros por dietas de asistencia a las sesiones del Consejo.
3) Un total de 22 miles de euros por dietas de asistencia a las reuniones de las Comisiones del Consejo de
Administración.
4) Se han devengado por el Presidente del Consejo de Administración un total de 62 miles de euros en concepto
de dietas por mayor dedicación.
5) Se han devengado por el Consejero Delegado un total de 250 miles de euros (excluyendo las atenciones
estatutarias), de los que 24 miles de euros se abonarán mediante la entrega de 3.300 acciones de la sociedad.
- Dotaciones al fondo para cubrir premios de permanencia.
Se han dotado durante el ejercicio 2023 un total de 30 mil euros al fondo destinado a cubrir los pagos que en
un futuro deban realizarse a los actuales consejeros en concepto de premios por permanencia.
En la fecha de cierre de cada ejercicio se registra como provisión el importe en que se estima que debe
realizarse la dotación al fondo. El importe acumulado de este fondo a cierre del ejercicio 2023 es de 680 miles
de euros.
El Grupo no tiene concedidos créditos ni avales en favor de anteriores o actuales administradores y consejeros, ni en
favor de consejeros de la Sociedad Dominante ni de administradores o consejeros de sus filiales.
Respecto a la Alta Dirección y el Consejero Delegado de la Sociedad Dominante, se tiene contratado un sistema de
previsión a largo plazo, complementado por un seguro de vida. Los beneficiarios podrán percibir los importes del
primero en caso de permanecer en el Grupo hasta la edad de jubilación (aprox. 100 mil euros) o, sus herederos, esa
misma cifra, en caso de defunción. Los importes provisionados por este concepto ascienden a 250 mil euros a 31 de
diciembre de 2023 (198 mil euros a 31 de diciembre de 2022).
Adicionalmente, en el ejercicio 2023 se ha aprobado el establecimiento de un plan de incentivos a largo plazo mediante
la entrega de acciones de la Sociedad, cuyos beneficiarios serán determinados directivos de la Sociedad y su Grupo,
incluyendo al Consejero Delegado. Este plan será objeto de liquidación y pago único al concluir el ejercicio cerrado a 31
de diciembre de 2028. A 31 de diciembre de 2023 no se ha registrado provisión alguna por este concepto, en función de
las condiciones establecidas para devengar estos incentivos. En el Informe Anual de Retribuciones que forma parte del
Informe de gestión se detallan las condiciones que deben darse para devengar derechos por los directivos afectados.
El detalle de todas estas remuneraciones puede consultarse en el Informe Anual de Retribuciones de los Consejeros de
Sociedades Anónimas Cotizadas del ejercicio 2023, en la web www.cevasa.com.
No existen compromisos post-empleo ni cláusulas de blindaje o compensatorias por el cese de los miembros de la Alta
Dirección en sus cargos actuales, salvo las señaladas por la legislación vigente en el caso de contratos laborales.
Durante el ejercicio 2023, los miembros de los órganos de administración de las sociedades integrantes del grupo
CEVASA, no han comunicado ni a otros consejeros ni a los órganos de administración ni en Juntas Generales a los que
pertenecen, ninguna situación de conflicto, directa o indirectamente, que ellos o personas a ellos vinculados, pudieran
tener con el interés de las sociedades del Grupo.
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NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL
RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE
GESTIÓN Y LAS CUENTAS ANUALES
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En el informe anual del ejercicio 2023, bien sea en las cuentas anuales o en el informe de
gestión, se incluyen determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la
normativa contable, que tienen el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR),
según definición de la European Securities and Market Authority (ESMA). La mayor parte de las
incluidas son las recomentadas para las sociedades inmobiliarias europeas con cotización
bursátil por la European Public Real Estate Association (EPRA). Estas últimas medidas se
están convirtiendo en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada por
accionistas e inversores para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado
siguiendo los criterios y recomendaciones de EPRA (EPRA Best Ptractices Recommendatios o
EPRA BPR), que pueden consultarse en su web www.epra.com.
Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes:
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Medida alternativa de rendimiento
Definición y método de cálculo
Propósito
EPRA Earnings
Ganancias procedentes de las actividades operativas Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida en que
los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value)
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante sobre el
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se materialicen a
valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una estrategia de inversión
largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y ajustando
a largo plazo.
determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA NRV,
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin embargo, el
EPRA NTA y EPRA NDV)
NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la información más
relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas inmobiliarias se han
convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas ajenas a la propiedad, esto se
ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y la financiación del balance ha pasado de
los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital. Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de
las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres
nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and
EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
NRV)
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos inevitables.
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
partes interesadas información más relevante
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos financieros y
sobre el valor razonable de los
ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de los pasivos, neto de
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
cualquier impuesto resultante
escenarios.
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn ls
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores comparar
fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no recuperables de los
una cartera X con una cartera Y.
arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la cartera (de las inversiones
inmobiliarias) incrementado con los costes estimados que tendrían compradores
por adquirir la cartera.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta en
contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos, tales
como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en oferta
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo los
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas totales de
alquileres
GAV (Gross Asset Value) including transfer
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de transacción
costs
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las ganancias
Indicador de beneficios operativos identificados como çlos beneficios del grupo considerando solo los procedentes
Depreciation and Amortization)
(Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses, amortizaciones y
de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
resultados imputables a variaciones de valor de los activos.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto de la
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o grupo de
cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas se excluyen
activos.
las rentas procedentes de inversiones o desinversiones hechas entre los dos
peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones por rescisión anticipada de
contratos de alquiler.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de transacción)
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera inmobiliaria.
exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos periodos.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes" relacionados
con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo pignorados en
garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de activos del Grupo
incluyendo los costes de transacción.
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DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL INFORME FINANCIERO
ANUAL INTEGRADO DEL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE
DICIEMBRE DE 2023 (GRUPO CEVASA)
Los miembros del Consejo de Administración de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.” declaran que, hasta donde alcanza su
conocimiento, las cuentas anuales consolidadas de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A. y sus sociedades dependientes (estados
financieros consolidados generales, integrados por el balance de situación
consolidado, estado de resultados consolidado, estado de resultado global
consolidado, estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y estado
de flujos de efectivo consolidado; estados financieros consolidados por
segmentos, integrados por el balance de situación segmentado consolidado,
estado de resultados segmentado consolidado y estado de flujos de efectivo
consolidado; y memoria consolidada, que se acompañan con una nota
aclaratoria sobre medidas alternativas del rendimiento -MAR-),
correspondientes al ejercicio social cerrado a 31 de diciembre de 2023,
formuladas por el Consejo de Administración en su reunión de 21 de marzo
de 2024 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad que resultan
de aplicación, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera
y de los resultados consolidados de “Compañía Española de Viviendas en
Alquiler, S.A.” y sus sociedades dependientes comprendidas en la
consolidación, tomadas en su conjunto, y que el informe de gestión
complementario de las cuentas anuales consolidadas incluye un análisis fiel
de la evolución y los resultados empresariales y de la posición de “Compañía
Española de Viviendas en Alquiler, S.A.” y de sus sociedades dependientes
comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, así como la
descripción de los principales riesgos e incertidumbres a los que se enfrentan.
__________________________
__________________________
Jaume Dedeu Bargalló
Donato Muñoz Montes
Presidente
Consejero Delegado
__________________________
__________________________
Manuel Valiente Margeli
María Vaqué Boix
Consejero
Consejera
__________________________
__________________________
Carlos Manzano Cuesta
Taller de Turisme i Medi Ambient, S.L.,
Consejero
representada por Bru Pellissa i Vaqué
Consejero
__________________________
__________________________
Montserrat Guillén i Estany
Angel Segarra i Ferré
Consejera
Consejero