Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada,

Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Cuentas Anuales del

ejercicio anual terminado el

31 de diciembre de 2025 e

Informe de Gestión, junto con el

Informe de Auditoría

1

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Balance

31 de diciembre de 2025 y 2024

(Expresados en miles de Euros)

Activo		Nota		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Inmovilizado intangible		Nota 5		25.439		29.207
Fondo de comercio				18.168		26.888
Propiedad intelectual				16		68
Aplicaciones informáticas				7.247		2.251
Otro inmovilizado intangible.				8		—
Inmovilizado material		Nota 6		26.565		23.015
Terrenos y construcciones				17.810		17.841
Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material				8.661		5.174
Inmovilizado en curso y anticipos				94		—
Inversiones inmobiliarias		Nota 7		5.078.467		2.917.320
Terrenos				3.036.836		1.751.138
Construcciones e instalaciones				1.715.264		1.001.537
Inversiones inmobiliarias en curso y anticipos				435.059		297.769
Deterioro inversiones inmobiliarias				(108.692)		(133.124)
Inversiones en empresas del grupo y asociadas no corrientes				3.526.542		2.831.501
Instrumentos de patrimonio en empresas del grupo		Nota 10-a		3.347.169		2.846.909
Instrumentos de patrimonio en empresas asociadas		Nota 10-b		220.812		12.080
Créditos a empresas del grupo		Notas 9, 10-c, 11-a y 20		9.283		4.114
Deterioro inversiones financieras empresas del grupo		Nota 10-a		(50.722)		(31.602)
Inversiones financieras no corrientes		Nota 9		130.240		37.536
Instrumentos de patrimonio no corrientes		Notas 9 y 11-b		5.383		5.086
Derivados		Notas 9 y 12		21.463		—
Otros activos financieros		Nota 11-a		103.394		32.450
Total activos no corrientes				8.787.253		5.838.579
Activos no corrientes mantenidos para la venta		Nota 13		290.915		16.660
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar				35.545		34.276
Clientes por ventas y prestaciones de servicios		Nota 11-a		11.946		23.569
Clientes y deudores, empresas del grupo y asociadas		Notas 11-a y 20		46		133
Deudores varios		Nota 11-a		7.284		3.328
Anticipos a proveedores		Nota 11-a		8.680		85
Personal		Nota 11-a		2		11
Otros créditos con las Administraciones Públicas		Nota 18		7.587		7.150
Inversiones en empresas del grupo corrientes		Notas 9 y 20		102.782		563.256
Créditos a empresas del grupo				—		563.256
Otros activos en empresas del grupo		Notas 11-a y 20		102.782		—
Inversiones financieras corrientes		Nota 9		9.201		10.534
Instrumentos de patrimonio				9		9
Derivados		Nota 12		5.052		—
Otros activos financieros		Notas 11-a y 20		4.140		10.525
Periodificaciones a corto plazo				2.783		—
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes		Nota 16-h		98.401		456.768
Total activos corrientes				539.627		1.081.494
Total activo				9.326.880		6.920.073
Las Notas 1 a 24 y los Anexos I y II descritas en la memoria forman parte integrante del balance 31 de diciembre de 2025

2

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Balance

31 de diciembre de 2025 y 2024

(Expresados en miles de Euros)

Patrimonio Neto y Pasivo		Nota		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Fondos propios				3.744.929		3.747.843
Capital		Nota 14-a		1.568.362		1.568.362
Capital escriturado				1.568.362		1.568.362
Prima de emisión		Nota 14-b		1.847.691		1.847.691
Reservas		Nota 14-c		196.162		235.417
Legal y estatutarias				106.892		91.559
Otras reservas				89.270		143.858
(Acciones y participaciones en patrimonio propias)		Nota 14-d		(48.079)		(61.187)
Resultado del ejercicio				171.059		153.332
Otros instrumentos de patrimonio neto				9.734		4.228
Ajustes por cambios de valor		Nota 14-e		231.388		200.064
Operaciones de cobertura				231.388		200.064
Subvenciones, donaciones y legados recibidos				44		33
Subvenciones				44		33
Total  patrimonio neto				3.976.361		3.947.940
Provisiones no corrientes		Nota 15		1.051		25
Obligaciones por prestaciones a largo plazo al personal				11		25
Otras provisiones				1.040		—
Deudas no corrientes		Nota 9		4.438.211		2.335.865
Obligaciones y otros valores negociables		Nota 16		4.091.662		2.306.360
Deudas con entidades de crédito		Nota 16		292.353		(3.622)
Derivados		Nota 12		1.756		2.075
Otros pasivos financieros		Nota 17		52.440		31.052
Pasivos por impuesto diferido y otras deudas con Administraciones Públicas		Nota 18		69.007		69.476
Total  pasivos no corrientes				4.508.269		2.405.366
Provisiones corrientes		Nota 15		2.701		5.201
Deudas corrientes		Nota 9		728.583		509.481
Obligaciones y otros valores negociables		Nota 16		730.446		508.800
Deudas con entidades de crédito		Nota 16		(1.950)		(1.026)
Derivados		Nota 12		87		1.707
Deudas con empresas del grupo corrientes		Notas 9 y 20		25.898		3.386
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar				83.068		48.684
Proveedores				63.225		33.202
Proveedores Grupo		Nota 20		19		—
Acreedores varios				2.875		2.469
Personal				5.923		1.808
Otras deudas con las Administraciones Públicas		Nota 18		5.436		9.551
Anticipos de clientes		Nota 10		5.590		1.654
Periodificaciones corrientes				2.000		15
Total pasivos corrientes				842.250		566.767
Total  patrimonio neto y pasivo				9.326.880		6.920.073
Las Notas 1 a 24 y los Anexos I y II descritas en la memoria forman parte integrante del balance 31 de diciembre de 2025

3

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Cuenta de pérdidas y ganancias

correspondientes a los ejercicios anuales

2025 y 2024

(Expresados en miles de Euros)

		Nota		Ejercicio 2025		Ejercicio 2024 (*)
OPERACIONES CONTINUADAS
Importe neto de la cifra de negocios		Nota 19-a		380.633		234.815
Ingresos por arrendamientos				214.933		133.067
Prestaciones de servicios				1.729		489
Ingresos de carácter financiero de las sociedades holding		Nota 20-a		163.971		101.259
Trabajos efectuados por la empresa para el inmovilizado				773		555
Otros ingresos de explotación				6.170		20
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente				6.170		20
Gastos de personal		Nota 19-b		(28.778)		(17.374)
Sueldos, salarios y asimilados				(18.592)		(12.668)
Cargas sociales				(10.186)		(4.706)
Otros gastos de explotación				(50.945)		(30.373)
Servicios exteriores				(45.794)		(22.927)
Tributos				(8.042)		(5.251)
Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales		Nota 19-c		2.758		(2.142)
Otros gastos de gestión corriente				133		(53)
Amortización del inmovilizado		Notas 5, 6 y 7		(73.597)		(44.866)
Imputación de subvenciones de inmovilizado no financiero y otras				4		12
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado				14.562		3.493
Deterioros y pérdidas		Nota 19-d		15.260		(12.925)
Resultados por enajenaciones y otros		Nota 19-e		(698)		16.418
Deterioro y resultado por enajenaciones de participaciones financieras		Nota 10-a		(19.120)		12.471
Deterioros y pérdidas del grupo				(19.120)		—
Resultados por enajenaciones y otras.				—		12.471
Resultado de explotación				229.702		158.753
Ingresos financieros		Nota 19-f		35.234		38.988
De participaciones en instrumentos de patrimonio				715		—
En empresas del grupo y asociadas		Nota 20-a		412		—
En Terceros				303		—
De valores negociables y otros instrumentos financieros				34.519		38.988
En empresas del grupo y asociadas				20.320		17.006
En Terceros				14.199		21.982
Gastos financieros		Nota 19-f		(95.796)		(58.342)
En empresas del grupo y asociadas				(193)		—
Por deudas con terceros				(95.603)		(58.342)
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros				327		3.624
Deterioros y pérdidas de asociadas				1.423		3.624
Deterioros y pérdidas otras empresas				(1.095)		—
Resultados por enajenaciones y otras.				(1)		—
Resultado financiero				(60.235)		(15.730)
Resultado antes de impuestos				169.467		143.023
Impuestos sobre beneficios		Nota 18-b		1.592		10.309
Resultado del ejercicio procedente de operaciones continuadas				171.059		153.332
Las Notas 1 a 24 y los Anexos I y II descritas en la memoria forman parte integrante de la cuenta de pérdidas y ganancias a 31 de diciembre de 2025
(*) Véase Nota 4-e

4

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estados de cambios en el patrimonio neto

correspondientes a los ejercicios anuales terminados el

31 de diciembre de 2025 y 2024

a) Estado de ingresos y gastos reconocidos

(Expresados en miles de Euros)

		Nota		Ejercicio 2025		Ejercicio 2024
Resultado de la cuenta de pérdidas y ganancias				171.059		153.332
Ingresos y gatos imputados directamente al patrimonio neto
Por coberturas de los flujos de efectivo		Nota 14-e		29.744		(3.324)
Subvenciones, donaciones y legados recibidos				14		(3)
Total ingresos y gatos imputados directamente en el patrimonio neto				29.758		(3.327)
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
Por coberturas de los flujos de efectivo		Nota 14-e		(10.560)		(4.602)
Subvenciones, donaciones y legados recibidos				(3)		—
Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias				(10.563)		(4.602)
Total de ingresos y gastos reconocidos				190.254		145.403
Las Notas 1 a 24 y los Anexos I y II descritas en la memoria forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto 31 de diciembre de 2025

5

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estados de cambios en el patrimonio neto

correspondientes a los ejercicios anuales terminados el

31 de diciembre de 2025 y 2024

b) Estado total de cambios en el patrimonio neto

(Expresados en miles de Euros)

	Capital  escriturado		Prima de emisión		Reservas		Acciones y participaciones en patrimonio propias		Resultado del ejercicio		Otros instrumentos de patrimonio neto		Ajustes por cambios de valor		Subvenciones, donaciones y legados recibidos		Total
Saldo al 31 de diciembre de 2023	1.349.039		1.463.600		180.203		(64.928)		212.866		2.496		207.990		36		3.351.302
I. Total ingresos y gastos reconocidos	—		—		—		—		153.332		—		(7.926)		(3)		145.403
II. Operaciones con accionistas:	219.323		384.091		55.149		2.312		(212.866)		—		—		—		448.009
Ampliación de capital (Nota 1)	219.323		403.150		(4.587)		—		—		—		—		—		617.886
Operaciones con participaciones o acciones propias netas	—		(19.059)		(9.521)		2.312		—		—		—		—		(26.268)
Distribución de resultados	—		—		69.257		—		(212.866)		—		—		—		(143.609)
III. Otras variaciones de patrimonio neto	—		—		65		1.429		—		1.732		—		—		3.226
Devengo plan de retribuciones a largo plazo 2024	—		—		—		—		—		3.226		—		—		3.226
Entrega plan de retribuciones a largo plazo 2023	—		—		65		1.429		—		(1.494)		—		—		—
Saldo al 31 de diciembre de 2024	1.568.362		1.847.691		235.417		(61.187)		153.332		4.228		200.064		33		3.947.940
Las Notas 1 a 24 y los Anexos I y II descritas en la memoria forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto a 31 de diciembre de 2025

6

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estados de cambios en el patrimonio neto

correspondientes a los ejercicios anuales terminados el

31 de diciembre de 2025 y 2024

b) Estado total de cambios en el patrimonio neto

(Expresados en miles de Euros)

                                                                                                       

	Capital  escriturado		Prima de emisión		Reservas		Acciones y participaciones en patrimonio propias		Resultado del ejercicio		Otros instrumentos de patrimonio neto		Ajustes por cambios de valor		Subvenciones, donaciones y legados recibidos		Total
Saldo al 31 de diciembre de 2024	1.568.362		1.847.691		235.417		(61.187)		153.332		4.228		200.064		33		3.947.940
I. Total ingresos y gastos reconocidos	—		—		—		—		171.059		—		19.184		11		190.254
II. Operaciones con accionistas:	—		—		(39.255)		12.297		(153.332)		—		12.140		—		(168.150)
Operaciones con participaciones o acciones propias netas	—		—		(10.823)		(36.928)		—		—		—		—		(47.751)
Distribución de resultados	—		—		(30.141)		—		(153.332)		—		—		—		(183.473)
Movimientos por fusión (Notas 2-e y 4-q)	—		—		1.709		49.225		—		—		12.140		—		63.074
III. Otras variaciones de patrimonio neto	—		—		—		811		—		5.506		—		—		6.317
Devengo plan de retribuciones a largo plazo 2025	—		—		—		—		—		5.784		—		—		5.784
Entrega plan de retribuciones a largo plazo 2024	—		—		—		811		—		(278)		—		—		533
Saldo al 31 de diciembre de 2025	1.568.362		1.847.691		196.162		(48.079)		171.059		9.734		231.388		44		3.976.361
Las Notas 1 a 24 y los Anexos I y II descritas en la memoria forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto a 31 de diciembre de 2025

7

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estados de flujos de efectivo

correspondientes a los ejercicios anuales terminados el

31 de diciembre de 2025 y 2024

(Expresados en miles de Euros)

		Nota		Ejercicio 2025		Ejercicio 2024
Flujos de efectivo de las actividades de explotación
Resultado del ejercicio antes de impuestos				169.467		143.023
Ajustes del resultado				(28.087)		(54.468)
Amortización del inmovilizado		Notas 5, 6 y 7		73.597		44.866
Correcciones valorativas por deterioro		Nota 19-d		(15.260)		12.925
Variación de provisiones		Notas 15 y 19-c		(2.758)		2.142
Resultados por bajas y enajenaciones de inmovilizado		Nota 19-e		698		(16.418)
Deterioro y resultado por enajenaciones de participaciones financieras		Nota 10-a		19.120		(12.471)
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros		Nota 19-d		(327)		(3.624)
Ingresos financieros		Nota 19-d		(35.234)		(38.988)
Ingresos por participaciones en empresas del grupo		Nota 19-a		(163.971)		(101.259)
Gastos financieros		Nota 19-f		95.796		58.342
Subvenciones devengadas				(4)		(12)
Otros				256		29
Cambios en el capital corriente				(30.103)		(8.476)
Deudores y otras cuentas a cobrar				(63.389)		3.757
Otros activos corrientes				(2.783)		2.863
Acreedores y otras cuentas a pagar				34.889		(13.105)
Otros pasivos corrientes				497		(1.979)
Otros activos y pasivos no corrientes				683		(12)
Otros flujos de efectivo de las actividades de explotación				146.152		147.102
Pagos de intereses				(97.452)		(69.113)
Ingresos por participaciones en empresas del grupo				196.322		101.259
Cobros de intereses				20.887		27.163
Cobros (pagos) por impuesto sobre beneficios				6.716		13.950
Otros activos financieros no corrientes		Notas 9 y 11-a		19.679		78.548
Pagos por vencimiento de derivados		Nota 12		—		(4.705)
Flujos de efectivo de las actividades de explotación				257.429		227.181
Flujos de efectivo de las actividades de inversión
Pagos por inversiones (-)				(354.710)		(288.955)
Empresas del grupo y asociadas		Nota 20		(229.374)		(215.426)
Inmovilizado intangible		Nota 5		(2.093)		(122)
Inmovilizado material		Nota 6		(700)		(555)
Inversiones inmobiliarias		Nota 7		(121.151)		(65.014)
Otros activos financieros		Nota 10		(1.392)		(1.562)
Activos no corrientes mantenidos para la venta		Nota 13		—		(6.276)
Cobros por desinversiones (+)				735		168.989
Empresas del grupo y asociadas				—		—
Inversiones inmobiliarias		Nota 7		735		—
Activos no corrientes mantenidos para la venta		Nota 13		—		168.989
Flujos de efectivo de las actividades de inversión				(353.975)		(119.966)

8

Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Estados de flujos de efectivo

correspondientes a los ejercicios anuales terminados el

31 de diciembre de 2025 y 2024

(Expresados en miles de Euros)

		Nota		Ejercicio 2025		Ejercicio 2024
Flujos de efectivo de las actividades de financiación
Cobros y pagos por instrumentos de patrimonio				(219.512)		175.688
Emisión de instrumentos de patrimonio		Nota 14		—		345.413
Distribución de dividendos		Nota 3		(183.473)		(143.609)
Adquisición de instrumentos de patrimonio propio		Nota 14		(112.392)		(133.710)
Enajenación de instrumentos de patrimonio propio		Nota 14		76.353		107.594
Cobros y pagos por instrumentos de pasivo financiero				(42.309)		(162.191)
Emisión
Emisión de obligaciones y valores negociables similares		Nota 16-a		1.300.000		130.000
Subvenciones recibidas				14		9
Deudas con entidades de crédito				—		(105.000)
Créditos empresas del grupo		Nota 20		(845.108)		—
Instrumentos de cobertura		Nota 12		2.785		—
Obligaciones y otros valores negociables (-)		Nota 16-a		(500.000)		(187.200)
Flujos de efectivo de las actividades de Financiación				(261.821)		13.497
Aumento/disminución neta del efectivo o equivalentes				(358.367)		120.712
Efectivo o equivalentes al comienzo del ejercicio		Nota 16-h		456.768		336.056
Efectivo o equivalentes al final de ejercicio		Nota 16-h		98.401		456.768
Las Notas 1 a 24 y los Anexos I y II descritas en la memoria forman parte integrante del estado de flujos de efectivo 31 de diciembre de 2025

9

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. 

(anteriormente denominada, Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A.)

Memoria correspondiente al

ejercicio anual terminado

31 de diciembre de 2025

1. Actividad de la Sociedad

Colonial SFL, SOCIMI, S.A., anteriormente denominada Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (en adelante

“la Sociedad”) se constituyó como sociedad anónima en España, por un periodo de tiempo indefinido, el 8

de noviembre de 1956. Su domicilio social se encuentra en Paseo de la Castellana, 52 de Madrid.

Con fecha 29 de junio de 2017, la junta general de accionistas de la Sociedad acordó la adopción del

régimen fiscal SOCIMI. Con fecha 30 de junio de 2017 se solicitó a la Administración tributaria la

incorporación de la Sociedad al régimen fiscal SOCIMI, siendo éste aplicable con efectos 1 de enero de

2017.

El objeto social de la Sociedad, de acuerdo con sus estatutos, es:

– La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento;

– La tenencia de participaciones en el capital de otras sociedades cotizadas de inversión en el

mercado inmobiliario (SOCIMI) o en el de otras entidades no residentes en territorio español que

tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al

establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución

de beneficios;

– La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio

español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de

naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido

para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de

beneficios y cumplan los requisitos de inversión exigidos para estas sociedades; y

– La tenencia de acciones o participaciones de instituciones de inversión colectiva inmobiliaria

reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de instituciones de inversión colectiva, o la

norma que la sustituya en el futuro.

Adicionalmente, junto con la actividad económica derivada del objeto social principal, la Sociedad podrá

desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas

representen menos del 20% de las rentas de la Sociedad en cada periodo impositivo o aquellas que puedan

considerarse accesorias de acuerdo con la ley aplicable en cada momento, incluyendo, en todo caso, la

administración, rehabilitación y explotación de bienes inmuebles así como la realización de toda clase de

estudios, informes, tasaciones, valoraciones y peritajes; y en general, la prestación de servicios de

consultoría y asesoría inmobiliaria, de gestión, desarrollo y comercialización de activos inmobiliarios y de

asistencia técnica mediante contrato a otras empresas o entidades públicas o privadas.

Quedan expresamente excluidas como actividades sociales aquéllas que por Ley se atribuyen con carácter

exclusivo a sociedades específicas.

Todas las actividades incluidas en el objeto social se llevarán a cabo en la forma autorizada por las leyes

vigentes en cada momento y con la exclusión expresa de actividades propias que, con carácter de

exclusividad, se confieren a personas físicas o jurídicas distintas de esta Sociedad por la legislación vigente.

Las actividades enumeradas podrán ser también desarrolladas por la Sociedad, total o parcialmente, de

modo indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo.

En el ejercicio 2007 se llevó a cabo la fusión por absorción de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. (antes

Grupo Inmocaral, S.A.) con Inmobiliaria Colonial, S.A. (sociedad absorbida).

10

En el ejercicio 2008, Colonial SFL, SOCIMI, S.A. (sociedad absorbente) se fusionó con las sociedades

Subirats-Coslada Logística, S.L.U., Diagonal Les Punxes 2002, S.L.U., Dehesa de Valme, S.L., Urbaplan

2001, S.A.U., Entrenúcleos Desarrollo Inmobiliario, S.L., Inversiones Tres Cantos, S.L. e Inversiones

Notenth, S.L. (sociedades absorbidas).

Durante el ejercicio 2010 se llevó a cabo la segregación y aportación a la sociedad dependiente Asentia

Project, S.L., en adelante “Asentia”, de la rama de actividad de suelo y promoción, que incluía las acciones

de la sociedad dependiente Desarrollos Urbanísticos Entrenúcleos 2009, S.L.U., en adelante “DUE”, a la

cual se aportó un proyecto ubicado en Sevilla. Asimismo, se llevó a cabo la aportación no dineraria a la

sociedad dependiente Abix Service, S.L.U., en adelante “Abix”, del proyecto inmobiliario Llacuna, sito en

Barcelona. Estas operaciones se realizaron en el marco del acuerdo marco de refinanciación firmado el 19

de febrero de 2010 entre la Sociedad y las entidades financieras.

Durante el ejercicio 2014 se formalizó la operación de cesión global de activos y pasivos de la sociedad

Abix, hasta la fecha íntegramente participada, en favor de Colonial SFL, SOCIMI, S.A. La citada cesión

supuso la transmisión en bloque por sucesión universal de la totalidad del patrimonio social de Abix en

favor de la Sociedad, con la consiguiente extinción de la sociedad participada, todo ello, de conformidad

con lo establecido en el artículo 87.1 de la Ley 3/2009 de 3 abril sobre modificaciones estructurales de las

sociedades mercantiles.

Durante el ejercicio 2018, la Sociedad llevó a cabo la fusión por absorción con Axiare Patrimonio SOCIMI,

S.A. acogida al régimen especial previsto en el capítulo VII del Título VII de la LIS.

Durante el ejercicio 2019, la Sociedad llevó a cabo la fusión por absorción de las sociedades Axiare

Properties, S.L.U., Axiare Investigación, Desarrollo e Innovación, S.L.U., Chamaleon (CEDRO), S.L.U.,

Venusaur, S.L.U., Colonial Invest, S.L.U., Hofinac Real Estate, S.L.U., Fincas y Representaciones, S.A.U.,

Colonial Arturo Soria, S.L.U., LE Offices Egeo, S.A.U. Danieltown Spain, S.L.U., Moorage Inversiones

2014, S.L.U., Almacenes Generales Internacionales, S.A.U., Soller, S.A.U., Axiare Investments, S.L.U. y

Torre Marenostrum, S.L.U., todas ellas acogidas al régimen especial previsto en el capítulo VII del Título

VII de la LIS. Las sociedades absorbidas tenían como actividad principal la adquisición y promoción de

bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, así como la tenencia de participaciones en

el capital de otras sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Las fusiones se han

llevado a cabo con el objetivo de optimizar los recursos de la Sociedad, mejorando la estructura de costes

en el desarrollo de su actividad y actuando en el mercado como una sola entidad.

Las operaciones de fusión, escisión y aportación no dineraria anteriores se acogieron al régimen fiscal

previsto en el capítulo VIII del título VII de la Ley del impuesto sobre sociedades. Toda la información

relevante de dichas operaciones societarias conforme a lo dispuesto legalmente se detalla en las cuentas

anuales de los ejercicios correspondientes.

Con fecha 3 de julio de 2024, quedó inscrita en el Registro Mercantil de Madrid la escritura pública relativa

al aumento de capital aprobado por la junta General Extraordinaria de accionistas de la Sociedad

celebrada el 12 de junio de 2024. Este aumento del capital social aprobado, con exclusión del derecho de

suscripción preferente, y con cargo a aportaciones dinerarias y no dinerarias, consistió en la emisión y

puesta en circulación de 87.729.050 nuevas acciones ordinarias de la Sociedad, con un valor nominal

unitario de 2,50 euros y una prima de emisión de 384.091 miles de euros, de la misma clase y serie que

las actualmente en circulación. La contraprestación de dicha ampliación consistió en 350.000 miles de

euros en efectivo y una serie de inmuebles residenciales y de oficinas titularidad de Criteria Caixa, S.A.U.

y determinadas sociedades filiales íntegramente participadas por ésta, valorados en 272.473 miles de

euros, resultando un importe total de 622.473 miles de euros (Nota 14).

En fechas 3 y el 4 de marzo de 2025, los consejos de administración de la Sociedad y de la sociedad

participada Société Foncière Lyonnaise (“SFL”), respectivamente, aprobaron el proyecto común de fusión

por absorción entre la Sociedad, como sociedad absorbente, y SFL, como sociedad absorbida, de

conformidad con lo dispuesto en el Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio y el código de comercio

francés (la "Fusión").

El 23 de abril de 2025, la junta general ordinaria de accionistas de SFL acordó aprobar la Fusión y a su

vez, el 27 de mayo de 2025, la junta general ordinaria de accionistas de la Sociedad acordó, aprobar la

fusión, en ambos casos de conformidad con los términos del Proyecto Común de Fusión. Asimismo, el

consejo de administración de la Sociedad, en su reunión de 27 de mayo de 2025, acordó ejecutar el

acuerdo de fusión aprobado por la junta general ordinaria de accionistas de Colonial de 27 de mayo de

2025, siendo el 23 de abril de 2025 la fecha efectiva de la fusión.

11

Las condiciones suspensivas para que la Fusión fuese efectiva incluían:

1. Confirmación de la Autorité des Marchés Financiers (en adelante "AMF") de que la Sociedad

dominante no debiera presentar una oferta de exclusión sobre SFL.

2. Aprobación de la Fusión por las juntas de accionistas de las sociedades absorbida y absorbente.

3. Emisión por el Presidente del Tribunal de Comercio de París del certificado que confirma la

legalidad del proceso.

4. Control de legalidad del Registro Mercantil de Madrid sin objeciones.

Por su parte, el 19 de junio de 2025, el Presidente del Tribunal de Comercio de París (Greffier du Tribunal

de Commerce de Paris) concluyó el correspondiente control de legalidad de la Fusión desde el punto de

vista del Derecho francés y emitió a favor de SFL el certificado previo a la Fusión (certificat de conformité),

acreditativo del cumplimiento por parte de SFL de todas las condiciones exigidas y la correcta

cumplimentación de todos los procedimientos y formalidades necesarias de conformidad con la normativa

francesa.

Atendiendo a todo lo anterior, con fecha 1 de octubre de 2025 se ha procedido a la inscripción en el

Registro Mercantil de Madrid de la operación de fusión transfronteriza entre la Sociedad y Société

Foncière Lyonnaise.

Dicha operación de fusión se ha acogido al régimen especial previsto en el Capítulo VII del Título VII de la

LIS. Toda la información requerida por la normativa fiscal vigente se encuentra detallada en el Anexo II de

las presentes cuentas anuales.

Dada la actividad a la que se dedica, la Sociedad no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias

de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación

financiera y los resultados de esta.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. desarrolla su actividad en España (principalmente, Barcelona, Madrid) y en

Francia (París) a través del establecimiento permanente en Francia (Colonial SFL, SOCIMI, S.A.

succursale française) y sus sociedades dependientes. Con fecha 1 de octubre de 2025 ha procedido a la

modificación de su denominación social a la actual.

Colonial SFL, SOCIMI, S.A. cotiza en el mercado continuo de Bolsas y Mercados Españoles, y con fecha

19 de junio de 2017 entró a formar parte del índice bursátil de referencia IBEX-35.

Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha mantenido las calificaciones crediticias obtenidas por i) Standard

& Poor’s Rating Credit Market Services Europe Limited, como "BBB+a largo plazo y como "A-2" a corto

plazo y ii) Moody’s como Baa1, ambas con perspectiva estable.

La Sociedad es cabecera de un grupo de entidades dependientes, y de acuerdo con la legislación vigente,

está obligada a formular separadamente cuentas anuales consolidadas. El detalle de las sociedades

dependientes y asociadas se detalla en el Anexo I.

Las cuentas anuales y las cuentas anuales consolidadas de la Sociedad del ejercicio 2024, fueron

aprobadas sin modificaciones por la junta general de accionistas de Colonial SFL, SOCIMI, S.A. celebrada

el 27 de mayo de 2025, y depositadas en el Registro Mercantil de Madrid.

2. Bases de presentación de las cuentas anuales 

a) Marco Normativo de información financiera aplicable a la Sociedad

Estas cuentas anuales se han formulado por los Administradores de acuerdo con el marco normativo de

información financiera aplicable a la Sociedad, que es el establecido en: 

– Código de comercio y la restante legislación mercantil.

– Plan General de Contabilidad (PGC) aprobado por el real decreto 1514/2007 junto con los real

decretos 1159/2010 y 602/2016 por el que se modifican determinados aspectos del PGC y sus

adaptaciones sectoriales y, en particular, la adaptación sectorial del plan general de contabilidad de

12

las empresas inmobiliarias aprobada por la orden del 28 de diciembre de 1994, así como las

disposiciones aprobadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, junto real decreto

1/2021, de 12 de enero, por el que se modifican el marco conceptual y en particular el apartado 6º

punto 2 relativo a las normas de valoración y en concreto a la definición de valor razonable y las

normas de registro y valoración 9ª relativa a instrumentos financieros y de reconocimiento de

ingresos.

– Las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el instituto de contabilidad y auditoría de

cuentas en desarrollo del plan general de contabilidad y sus normas complementarias, la Ley del

mercado de valores y demás normativa emitida por la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

– El resto de la normativa contable española que resulte de aplicación.

b) Imagen fiel

Las cuentas anuales adjuntas han sido obtenidas de los registros contables de la Sociedad y se presentan

de acuerdo con el marco normativo de información financiera que le resulta de aplicación y en particular,

los principios y criterios contables en él contenidos, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio,

de la situación financiera, de los resultados y de los flujos de efectivo de la Sociedad habidos durante el

correspondiente ejercicio. Estas cuentas anuales, que han sido formuladas por los Administradores de la

Sociedad, se someterán a la aprobación por la junta general ordinaria de accionistas, estimándose que

serán aprobadas sin modificación alguna.

c) Principios contables no obligatorios aplicados

No se han aplicado principios contables no obligatorios. En consecuencia, los Administradores han

formulado estas cuentas anuales teniendo en consideración la totalidad de los principios y normas

contables de aplicación obligatoria que tienen un efecto significativo en dichas cuentas anuales. No existe

ningún principio contable que, siendo obligatorio, haya dejado de aplicarse.

d) Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre

En la elaboración de las cuentas anuales se han utilizado estimaciones realizadas por los Administradores

de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran

registrados en ellas. Las estimaciones y criterios se refieren a:

-Las pérdidas por deterioro o, por el contrario, las reversiones del deterioro registradas en ejercicios

anteriores, del fondo de comercio, de los inmuebles para uso propio y de las inversiones

inmobiliarias como consecuencia del menor o mayor valor obtenido de las valoraciones

inmobiliarias efectuadas por expertos independientes respecto al valor contable registrado de

dichos activos (Notas 5, 6 y 7).

El valor de mercado de los inmuebles para uso propio y de las inversiones inmobiliarias ha sido

obtenido de las valoraciones efectuadas periódicamente por expertos independientes. Dichas

valoraciones se han realizado a 31 de diciembre de 2025 y 2024 de acuerdo con los métodos

descritos en las Notas 4-b y 4-c.

-La vida útil de los inmuebles para uso propio y de las inversiones inmobiliarias (Notas 4-b y 4-c).

-La clasificación, valoración y el deterioro de determinados activos financieros, incluyendo los

instrumentos financieros derivados e instrumentos de patrimonio (Notas 4-e, 9, 10, 11 y 12).

-Medición de los pasivos por impuesto diferido registrados en el balance (Notas 4-m y 18).

-La valoración de los activos no corrientes mantenidos para la venta (Notas 4-f y 13).

-La evaluación de si se adquieren un conjunto de activos o un negocio, y, específicamente, si los

activos adquiridos tienen la consideración de activos similares (Notas 2.e y 4.q)

13

e) Comparación de la información

A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad ha reclasificado la partida del "Deterioro de las participaciones en

sociedades del Grupo" del epígrafe "Resultado por enajenaciones de instrumentos financieros" y

presentarla en el epígrafe "Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado" de la cuenta de

pérdidas y ganancias adjunta, habiendo modificado la información del ejercicio por importe de 15.809

miles de euros.

Por su parte, tal y como se ha indicado en la Nota 1, con fecha efectiva 23 de abril de 2025 se ha

procedido a realizar la fusión de la sociedad participada Société Foncière Lyonnaise, S.A. Dicha fusión se

ha considerado una adquisición de activos en base a las normas contables de aplicación, descritas en la

Nota 4-q) y atendiendo al hecho que el test de concentración de activos, que se ha realizado

considerando las cifras consolidadas del subgrupo encabezado por la sociedad absorbida, es superior al

90%.

A continuación, se incluye la contribución al balance de situación fusionado de la sociedad absorbida a 23

de abril de 2025, incluyendo los efectos de la fusión (Nota 4-q):

(Expresados en miles de Euros)
Activo		Nota		23 de abril de 2025
Inmovilizado intangible y material		Notas 5 y 6		8.839
Inversiones inmobiliarias		Nota 7		2.349.836
Instrumentos de patrimonio en empresas del grupo (*)		Nota 10-a		(323.853)
Créditos a empresas del grupo		Notas 9, 11-a y 20		(351.523)
Otros activos financieros		Nota 11-a		586
Total activos no corrientes				1.683.885
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar		Nota 11-a		32.538
Linealización de rentas				80.242
Inversiones en empresas del grupo corrientes (**)		Notas 9 y 20		569.087
Otros activos financieros		Nota 11-a		1.854
Total activos corrientes				683.721
Total activo				2.367.606

(*) Dicho importe neto corresponde a la eliminación de la participación financiera de la sociedad absorbida, por

importe de 2.690.320 miles de euros, y a la alta de las participaciones financieras controladas mantenidas a

través del establecimiento permanente, cuyo activo corresponde, esencialmente, a inversiones inmobiliarias de

activos similares según se detalle en la Nota 4.q. por importe de 2.366.468 miles de euros.

(**) 796.597 miles de euros correspondientes a créditos concedidos a entidades participadas y controladas por

Colonial a través del establecimiento permanente en Francia se han capitalizado con posterioridad a la fecha

efectiva de la fusión y anterior al cierre del ejercicio, lo que ha generado mayor valor en dichas participaciones

financieras en las entidades controladas descritas en el punto anterior.

14

(Expresados en miles de Euros)
Patrimonio Neto y Pasivo		Nota		23 de abril de 2025
Provisiones no corrientes		Nota 15		679
Deudas no corrientes		Nota 9		1.502.611
Total  pasivos no corrientes				1.503.290
Provisiones corrientes		Nota 15		850
Deudas corrientes		Nota 9		615.770
Deudas con empresas del grupo corrientes		Nota 9		208.212
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar				39.484
Total pasivos corrientes				864.316
Total  patrimonio neto y pasivo				2.367.606

A continuación, se incluye a efectos comparativos la cuenta de pérdidas y ganancias para el período

comprendido entre el 23 de abril de 2025 y el cierre del ejercicio:

(Expresados en miles de Euros)
		Nota		31 de diciembre de 2025
OPERACIONES CONTINUADAS
Importe neto de la cifra de negocios		Nota 19-a		109.018
Trabajos efectuados por la empresa para el inmovilizado				237
Otros ingresos de explotación				3.399
Gastos de personal		Nota 19-b		(9.630)
Otros gastos de explotación				(9.990)
Amortización del inmovilizado		Notas 5, 6 y 7		(21.753)
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado				(1.432)
Resultado por enajenaciones de instrumentos financieros		Nota 10-a		(15.195)
Resultado de explotación				54.654
Resultado financiero				(38.845)
Resultado antes de impuestos				15.809
Impuestos sobre beneficios		Nota 18-b		—
Resultado del ejercicio procedente de operaciones continuadas				15.809

En consecuencia, la cuenta de pérdidas y ganancias y el estado de flujos de efectivo del ejercicio 2025,

incluyen las transacciones del establecimiento permanente "SFL" del periodo de 8 meses correspondiente

al periodo comprendido entre la fecha de efectos de la fusión transfronteriza y el cierre del ejercicio 2025.

Asimismo, el balance a 31 de diciembre de 2025 incorpora los activos y pasivos absorbidos. Este aspecto

debe ser considerado para la correcta interpretación de las cuentas anuales.

f) Agrupación de partidas

Determinadas partidas del balance, de la cuenta de pérdidas y ganancias, del estado de cambios en el

patrimonio neto y del estado de flujos de efectivo se presentan de forma agrupada para facilitar su

comprensión, si bien, en la medida en que sea significativa, se ha incluido la información desagregada en

las correspondientes notas de la memoria.

g) Corrección de errores

En la elaboración de las cuentas anuales adjuntas no se ha detectado ningún error significativo que haya

supuesto la reexpresión de los importes incluidos en las cuentas anuales del ejercicio 2024.

15

h) Cambio climático

El cambio climático conlleva profundos cambios en la economía, lo que provoca la necesidad de estar

cada vez más atento a sus impactos sobre la evolución financiera y no financiera de las empresas. Las

mayores cuestiones asociadas a estos cambios han llevado a unos objetivos muy ambiciosos que

implican transformaciones radicales, encuadradas en el marco de pactos y regulación europea,

resultantes también de las diferentes conferencias organizadas por Naciones Unidas y acuerdos a nivel

internacional con objeto de alinear compromisos y planes de acción para mitigar los efectos del cambio

climáticos, siendo la última la celebrada en Brasil (COP30) en el mes de noviembre de 2025.

El objetivo de esta nota es presentar los impactos de estos cambios sobre la actividad y la evolución de la

Sociedad, así como los principales impactos contables en las cuentas anuales.

Efectos de los cambios vinculados al clima sobre la situación financiera de la Sociedad

El sector inmobiliario es un sector con un elevado impacto climático. Por este motivo, la Sociedad ha

puesto en marcha una estrategia para asegurar el control de los riesgos e impactos de los cambios

climáticos y de las medidas para hacerles frente.

Los potenciales impactos en las cuentas anuales individuales vinculadas a los cambios climáticos han

sido analizados y valorados de manera aproximativa teniendo en cuenta la complejidad asociada, dada la

dificultad de desasociar los impactos de otros factores que han influido en la evolución del periodo. Sobre

esta base, los mayores impactos sobre los datos financieros son los siguientes:

– El elevado nivel de certificaciones energéticas de la cartera de activos (Breeam, Leed) permite

generar un impacto positivo en la valoración de los inmuebles de la Sociedad al ser reconocidos

por sus elevados niveles de sostenibilidad minimizando las emisiones generadas en su utilización

(tal y como se desprende de las certificaciones obtenidas).

– Un incremento de los costes de inversión y de explotación de los inmuebles con el objetivo de

anticiparse a la evolución de la normativa y de adaptación a los cambios en la demanda de los

clientes que demandan espacios más sostenibles. Se trata, por ejemplo, de la instalación de

sistemas de iluminación, de la selección y puesta en marcha de sistemas de climatización más

eficientes, de la instalación de placas fotovoltaicas o de la digitalización de los inmuebles para

optimizar los consumos energéticos.

– Diversos gastos, como los costes de certificación medioambiental de los inmuebles, los costes

vinculados a la publicación de datos ESG, o elementos de remuneración de ciertos empleados o

consejeros vinculados a la consecución de objetivos ESG.

– Mayor volumen de los gastos de adquisición de energía verde. Los certificados de garantía de

origen de energía verde han experimentado un gran aumento en la demanda, encareciendo el

precio de adquisición de certificados de garantía de origen y posibles otras fuentes de energía

renovable.

– Incremento del coste de los proyectos debido a la incorporación del análisis de ciclo de vida en la

fase de estudio y diseño de los mismos, así como por la utilización de nuevos materiales más

sostenibles con un impacto menor en la huella de carbono y por la gestión de los residuos y el

fomento de la economía circular.

Otros impactos potenciales en las cuentas

Otros impactos potenciales del cambio climático, que no tienen impacto actual en las cuentas anuales,

son los siguientes:

– Riesgos vinculados a los instrumentos financieros: A la fecha de cierre de las presentes cuentas

anuales, la totalidad de los bonos de la Sociedad tienen la calificación de bonos verdes

ascendiendo a un importe de 4.823 millones de euros (2.825 millones de euros a 31 de diciembre

de 2024). Adicionalmente la Sociedad tiene un 6% del resto de sus pasivos financieros dispuestos

indexados a indicadores ESG, procedente en su totalidad de la adquisición de activos descrita en

la Nota 4.q, cuyas tasas de interés podrían variar en función de la evolución de dichos indicadores.

16

Asimismo, la Sociedad tiene líneas de crédito totalmente disponibles por importe de 2.085 millones

de euros. Dichas líneas, están indexadas a indicadores ESG, cuyas tasas de interés podrían variar

en función de la evolución de dichos indicadores.

– Las tasas e impuestos vinculadas a la reglamentación medioambiental: las inversiones realizadas

por la Sociedad le han permitido estar alineado con la normativa en vigor relativa al cambio

climático. En consecuencia, la Sociedad no ha recibido ninguna sanción por no respetar dicha

reglamentación. Por otro lado, la Sociedad ha puesto en marcha un sistema de vigilancia con la

finalidad de anticipar la evolución de la normativa en esta materia, adoptando las acciones

necesarias para garantizar su cumplimiento. Ni a 31 de diciembre de 2025 ni a 31 de diciembre de

2024, la Sociedad no se ha registrado provisión alguna por sanciones por incumplimiento de la

normativa medioambiental vigente.

– La dotación a la amortización de los activos o la reestimación de las vidas útiles y de los valores

residuales del inmovilizado: los activos de la Sociedad están fundamentalmente registrados a su

valor razonable, por lo que las cuentas anuales de la Sociedad no incluyen ningún impacto

relevante derivado de dichas normas.

i) Moneda funcional

Las presentes cuentas anuales se presentan en euros por ser ésta la moneda del entorno económico

principal en el que opera la Sociedad.

j) Situación financiera

A 31 de diciembre de 2025, los pasivos corrientes son mayores que los activos corrientes de la Sociedad

por importe de 302.623 miles de euros. La Sociedad dispone de líneas de financiación no dispuestas con

vencimiento a largo plazo por importe de 2.085.000 miles de euros.

3. Distribución del resultado

La propuesta de distribución del resultado del ejercicio 2025 formulada por el consejo de administración

de la Sociedad que se someterá a la aprobación de la junta general de accionistas es la siguiente:

	Miles de  Euros
Resultado del ejercicio de la sociedad	171.059
A reserva legal	17.106
A dividendos	153.953
Total	171.059

El consejo de administración de la Sociedad podrá proponer una distribución adicional mediante la

distribución de reservas disponibles y devolución de prima de emisión.

La propuesta de aplicación del resultado del ejercicio 2024 aprobada por la junta general de accionistas

celebrada el pasado 27 de mayo de 2025, fue aprobada sin modificación alguna.

Asimismo, durante los últimos 5 ejercicios la Sociedad ha distribuido las siguientes cantidades:

Ejercicio	2020	2021	2022	2023	2024
Dividendos distribuidos  (miles de  Euros )	111.087	127.540	132.873	143.609	183.473

4. Normas de registro y valoración

Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de sus

cuentas anuales, de acuerdo con las establecidas por el Plan General de Contabilidad, han sido las

siguientes:

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a) Inmovilizado intangible

Como norma general, el inmovilizado intangible se valora inicialmente por su precio de adquisición

coste de producción. Posteriormente se valora a su coste minorado por la correspondiente

amortización acumulada y, en su caso, por las pérdidas por deterioro que haya experimentado. Dichos

activos se amortizan en función de su vida útil. Cuando la vida útil de estos activos no puede estimarse

de manera fiable se amortizan en un plazo máximo de diez años.

Fondo de comercio –

El fondo de comercio surge de las diferencias existentes entre el coste de la combinación de negocios

y el importe neto de los activos adquiridos y pasivos asumidos.

La Sociedad asigna el fondo de comercio resultante de la combinación de negocios a cada una de las

Unidades Generadoras de Efectivo (UGE) que se espera se vayan a beneficiar de las sinergias de la

combinación y determina la vida útil del mismo de forma separada para cada UGE. Después del

reconocimiento inicial, el fondo de comercio se valora por su coste, menos las amortizaciones y las

correcciones valorativas por deterioro acumuladas. Con posterioridad al reconocimiento inicial, el fondo

de comercio se valorará por su precio de adquisición menos la amortización acumulada y, en su caso,

el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro reconocidas.

La Sociedad amortiza el fondo de comercio siguiendo el método lineal a razón de un 10% anual.

Además, al menos anualmente, se analiza si existen indicios de deterioro de valor de las unidades

generadoras de efectivo a las que se haya asignado un fondo de comercio.

Las correcciones valorativas por deterioro reconocidas en el fondo de comercio no serán objeto de

reversión en los ejercicios posteriores.

Aplicaciones informáticas –

El epígrafe “Aplicaciones informáticas” del balance refleja, fundamentalmente, los costes de

adquisición e implantación de un sistema informático integrado, así como las posteriores ampliaciones

o mejoras de dicho sistema, siendo amortizado de forma lineal a razón de un 25% anual.

b) Inmovilizado material

Los inmuebles para uso propio, así como el otro inmovilizado material se reconocen por su coste de

adquisición menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes.

El coste histórico incluye los gastos directamente atribuibles a la adquisición de los inmuebles.

Los costes posteriores se incluyen en el importe en libros del activo o se reconocen como un activo

separado, sólo cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con los

elementos vayan a fluir a la Sociedad y el coste del elemento pueda determinarse de forma fiable. El

resto de las reparaciones y mantenimientos se cargan en la cuenta de pérdidas y ganancias durante el

ejercicio en que se incurre en ellos.

La Sociedad amortiza su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el método

lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada, según el siguiente

detalle:

	Años de vida útil estimada
Inmuebles para uso propio
Construcciones	50-118
Instalaciones	10-29
Otro inmovilizado material	10-20

Deterioro del valor del inmovilizado material -

18

A la fecha de cada cierre, la Sociedad revisa los importes en libros de sus activos materiales para

determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido una pérdida por deterioro de valor. Si

existe cualquier indicio, el importe recuperable del activo se calcula con el objeto de determinar el

alcance de la pérdida por deterioro del valor (si la hubiera). El importe recuperable es el mayor entre el

valor razonable del activo menos los costes de enajenación o disposición por otra vía y su valor en

uso. En el caso de que el activo no genere flujos de efectivo que sean independientes de otros activos,

la Sociedad calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el

activo.

Las posibles pérdidas por deterioro del valor de los inmuebles de uso propio se registran de acuerdo

con las mismas hipótesis de valoración descritas en la Nota 4-c.

Cuando una pérdida por deterioro de valor revierte posteriormente, el importe en libros del activo (o de

la unidad generadora de efectivo) se incrementa en la estimación revisada de su importe recuperable,

pero de tal modo que el importe en libros incrementado no supere el importe en libros que se habría

determinado de no haberse reconocido ninguna pérdida por deterioro de valor para el activo (o la

unidad generadora de efectivo) en ejercicios anteriores.

c) Inversiones inmobiliarias

El epígrafe “Inversiones inmobiliarias” del balance recoge los valores de terrenos, edificios y otras

construcciones que se mantienen bien para explotarlos en régimen de alquiler, bien para obtener una

plusvalía en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus

respectivos precios de mercado.

Las inversiones inmobiliarias se reconocen por su coste de adquisición, más las plusvalías asignadas

como consecuencia de las fusiones descritas en la Nota 1, menos la amortización y las pérdidas por

deterioro acumuladas correspondientes.

Los costes de ampliación, modernización o mejora que representan un aumento de la productividad,

capacidad o eficiencia, o un alargamiento de la vida útil de los bienes, se capitalizan como mayor coste

de los correspondientes bienes, mientras que los gastos de conservación y mantenimiento se cargan a

la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se incurren.

En relación con los proyectos en curso, únicamente se capitalizan los costes de ejecución y los gastos

financieros, siempre que tales gastos se hayan devengado antes de la puesta en condiciones de

explotación del activo y que la duración de las obras sea superior a 1 año.

La Sociedad incluye en el coste de inversiones inmobiliarias que necesitan un periodo de tiempo

superior a un año para estar en condiciones de explotación, los gastos financieros relacionados con la

financiación genérica, directamente atribuibles a la adquisición. El importe de los intereses a capitalizar

correspondiente a la financiación genérica de carácter no comercial se determina aplicando un tipo de

interés medio ponderado a la inversión en curso, descontando la parte financiada específicamente, con

el límite de los gastos financieros devengados en la cuenta de pérdidas y ganancias.

El traspaso de las inversiones inmobiliarias en curso a inversiones inmobiliarias en explotación se

realiza cuando los activos están disponibles para su entrada en funcionamiento. Asimismo, la

clasificación de una inversión inmobiliaria a la partida inversión inmobiliaria en curso se realiza sólo

cuando el proyecto de rehabilitación tiene una duración superior a 1 año.

La Sociedad amortiza sus inversiones inmobiliarias siguiendo el método lineal, distribuyendo el coste

de los activos entre los años de vida útil estimada, según el siguiente detalle:

	Años de vida útil estimada
Inmuebles
Construcciones	50-118
Instalaciones	10-29
Otro inmovilizado material	10-20

19

La Sociedad compara, periódicamente, el valor neto contable de los distintos elementos de las

inversiones inmobiliarias con el valor de mercado obtenido a través de valoraciones de expertos

independientes para cada una de ellas, y se dotan las oportunas provisiones por deterioro de las

inversiones inmobiliarias cuando el valor de mercado de un elemento es inferior a su valor neto

contable. El valor de mercado se determina, semestralmente, esto es, a 30 de junio y a 31 de

diciembre de cada ejercicio, tomando como valores de referencia las valoraciones realizadas por

terceros expertos independientes (en España, Cushman & Wakfield y Savills para el ejercicio  2025 y

CB Richard Ellis Valuation y Cushman & Wakefield para el ejercicio 2024, y en Francia CB Richard

Ellis Valuation y BNP Paribas), realizadas de acuerdo con los estándares de valoración y tasación

publicados por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los

estándares internacionales de valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de Estándares

de Valoración (IVSC), de forma que al cierre de cada período el valor de mercado refleja las

condiciones de mercado de los elementos de las inversiones inmobiliarias a dicha fecha. Los informes

de valoración de los expertos independientes sólo contienen las advertencias y/o limitaciones

habituales sobre el alcance de los resultados de las valoraciones efectuadas, que se refieren a la

aceptación como completa y correcta de la información proporcionada por la Sociedad.

La metodología utilizada para determinar el valor de mercado de las inversiones inmobiliarias de la

Sociedad durante los ejercicios 2025 y 2024 es principalmente el descuento de flujos de caja

(Discounted Cash Flow, en adelante, “DCF” en su acrónimo inglés).

Salvo que las características específicas de una inversión sugieran otra cosa, se aplica la técnica DCF

sobre un horizonte de 10 años, de conformidad con la práctica habitual en el mercado. El flujo de

tesorería se desarrolla a lo largo del periodo de estudio mes a mes, para reflejar los incrementos del

IPC y el calendario de actualizaciones de la renta, vencimientos de los contratos de arrendamiento,

etc.

Por lo que respecta a los incrementos del IPC, por lo general se adoptan las previsiones generalmente

aceptadas.

Dado que el valorador no sabe con certeza si se van a producir periodos de desocupación en el futuro,

ni su duración, elabora su previsión basándose en la calidad y ubicación del edificio, y generalmente

adopta un periodo de arrendamiento medio si no dispone de información sobre las intenciones futuras

de cada inquilino. Los supuestos determinados en relación con los periodos de desocupación y otros

factores se explican en cada valoración.

La rentabilidad final o índice de capitalización final (Terminal Capitalization Rate, en adelante “TCR”)

adoptado en cada caso se refiere no sólo a las condiciones del mercado previstas al término de cada

periodo de flujo de tesorería, sino también a las condiciones de alquiler que previsiblemente se

mantendrán y a la situación física del inmueble, teniendo en cuenta las posibles mejoras previstas en

el inmueble e incorporadas en el análisis.

Por lo que respecta a los tipos de descuento aceptables, continuamente se mantienen conversaciones

con diversas instituciones para conocer su actitud frente a distintos tipos de inversiones. Este

consenso generalizado, junto con los datos de ventas habidas y las predicciones del mercado respecto

de las oscilaciones en los tipos de descuento, sirven a los valoradores como punto de partida para

determinar el tipo de descuento adecuado en cada caso.

Los inmuebles se han valorado de forma individual, considerando cada uno de los contratos de

arrendamiento vigentes al cierre del ejercicio. Para los edificios con superficies no alquiladas, éstos

han sido valorados en base a las rentas futuras estimadas, descontando un periodo de

comercialización.

Las variables claves más relevantes de dicho método a los efectos del análisis de sensibilidad son la

determinación de los ingresos netos y la tasa de rentabilidad, especialmente al tratarse de un modelo

de descuento de flujos a 10 años. El resto de las variables consideradas, si bien son tenidas en

consideración para la determinación del valor razonable, se considera que no son claves, por lo que no

se incluye información cuantitativa, ni procede a sensibilizarlas.

Las rentabilidades estimadas (“yield”) dependen principalmente, del tipo y antigüedad de los inmuebles

y de su ubicación, de la calidad técnica del activo, así como del tipo de inquilino y grado de ocupación,

entre otros.

20

El detalle de las yields consideradas, así como las hipótesis empleadas en la estimación de

crecimiento de flujos previstos, se detallan en los siguientes cuadros:

	Brutas
Yields  ponderadas (%) – Oficinas	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Barcelona – Prime  Yield
Cartera en explotación	4,94		5,09
Total  cartera	4,93		5,07
Madrid – Prime  Yield
Cartera en explotación	4,82		4,89
Total  cartera	4,82		4,89
Paris – Prime  Yield
Cartera en explotación	4,03		—
Total  cartera	4,08		—

Hipótesis consideradas a 31 de diciembre de 2025
Incremento de rentas (%) – Oficinas	Año 1	Año 2	Año 3	Año 4	Año 5 y siguientes
Barcelona –
Cartera en explotación	3,00	2,75	2,50	2,50	2,50
Total  cartera	3,00	2,75	2,50	2,50	2,50
Madrid –
Cartera en explotación	3,50	2,50	2,50	2,50	2,50
Total  cartera	3,50	2,50	2,50	2,50	2,50
Paris –
Cartera en explotación	1,50	2,30	2,30	2,30	2,30
Total  cartera	1,50	2,30	2,30	2,30	2,30

Hipótesis consideradas a 31 de diciembre de 2024
Incremento de rentas (%) – Oficinas	Año 1	Año 2	Año 3	Año 4	Año 5 y siguientes
Barcelona –
Cartera en explotación	3,50	2,75	2,50	2,50	2,50
Total  cartera	3,50	2,75	2,50	2,50	2,50
Madrid –
Cartera en explotación	3,50	2,50	2,50	2,50	2,50
Total  cartera	3,50	2,50	2,50	2,50	2,50

Para los proyectos en curso, se ha aplicado el método residual dinámico como la mejor aproximación

al valor. Este método parte del valor de la promoción finalizada y completamente alquilada de la cual

se restan todos los costes de la promoción, coste de urbanización, de construcción, coste de

demolición, honorarios profesionales, licencias, costes de comercialización, costes de financiación,

beneficio del promotor etc., para llegar al precio que un promotor podría llegar a pagar por el activo en

curso.

21

Las variaciones de un cuarto de punto porcentual en las tasas de rentabilidad tienen el siguiente

impacto sobre las valoraciones utilizadas por la Sociedad para la determinación del deterioro de valor

de sus activos registrados en los epígrafes “Inmovilizado material”, “Inversiones inmobiliarias” y

“Activos no corrientes mantenidos para la venta” del balance:

Sensibilidad de los deterioros del valor de los activos a modificaciones de  25  puntos básicos de las tasas de rentabilidad consideradas en las valoraciones		Miles de  Euros
		Valoración		Disminución de un cuarto de punto		Aumento de un cuarto de punto		Reversión		Deterioro
Diciembre 2025		7.201.368		7.540.307		6.891.090		338.939		(310.277)
Diciembre 2024		3.845.419		4.022.596		3.683.070		27.681		(37.111)

Las variaciones de un cuarto de punto porcentual en las tasas de rentabilidad (“yield”) tienen el

siguiente impacto sobre los potenciales ingresos en rentas a percibir por los activos registrados en los

epígrafes “Inversiones inmobiliarias” y “Activos no corrientes mantenidos para la venta” del balance:

	Sensibilidad de la valoración a crecimientos porcentuales en rentas (miles de euros)
	-2,5 %	0 %	2,5 %
Sensibilidad de la valoración a modificaciones de las tasas de rentabilidad (Yield)
-25pb	7.383.533	7.540.307	7.674.080
0pb	7.070.916	7.201.368	7.327.705
+25pb	6.817.761	6.891.090	7.018.332

Las sensibilidades anteriores se estima que consideran adecuadamente la incertidumbre existente en

el contexto geopolítico actual, teniendo en cuenta la tipología de inmuebles de la Sociedad, su

ubicación y la calidad de sus arrendatarios.

Asimismo, para el resto de las variables clave, si bien se ha considerado su sensibilización, la misma

no se ha realizado dado que las variaciones razonables que en ellas podría producirse no supondrían

un cambio significativo en los valores razonables de los activos.

Los ingresos devengados durante los ejercicios 2025 y 2024 derivados del alquiler de dichos

inmuebles de inversión han ascendido a 214.933 y 133.067 miles de euros, respectivamente, y figuran

registrados en el epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” de la cuenta de pérdidas y ganancias

(Nota 19-a).

Los beneficios o pérdidas surgidos de la venta o retiro de un activo se determinan como la diferencia

entre su precio de venta y su valor neto contable, reconociéndose en el epígrafe “Deterioro y resultado

por enajenaciones del inmovilizado” de la cuenta de pérdidas y ganancias.

d) Arrendamientos

Arrendamiento financiero –

Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de

los mismos se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios

inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como

arrendamientos operativos.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, la totalidad de los arrendamientos de la Sociedad tienen el

tratamiento de arrendamientos operativos.

22

Arrendamiento operativo –

Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se imputan a la cuenta

de pérdidas y ganancias en el ejercicio en el que se devengan.

Asimismo, el coste de adquisición de los bienes arrendados se presenta en el balance conforme a su

naturaleza, incrementado por el importe de los costes del contrato directamente imputables, los cuales

se reconocen como gastos en el plazo del contrato, aplicando el mismo criterio utilizado para el

reconocimiento de los ingresos de los arrendamientos.

Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se tratará como

un cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del arrendamiento, a

medida que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.

e) Instrumentos financieros

Activos financieros –

Activos financieros a coste amortizado –

Se incluyen en esta categoría aquellos activos financieros, incluso los admitidos a negociación en un

mercado organizado, en los que la Sociedad mantiene la inversión con el objetivo de percibir los flujos

de efectivo derivados de la ejecución del contrato, y las condiciones contractuales del activo financiero

dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente cobros de principal e

intereses sobre el importe del principal pendiente.

Los flujos de efectivo contractuales que son únicamente cobros de principal e interés sobre el importe

del principal pendiente son inherentes a un acuerdo que tiene la naturaleza de préstamo ordinario o

común, sin perjuicio de que la operación esté acordada a un tipo de interés cero o por debajo de

mercado.

Se incluyen en esta categoría los créditos por operaciones comerciales y los créditos por operaciones

no comerciales:

a) Créditos por operaciones comerciales: son aquellos activos financieros que se originan en la

venta de bienes y la prestación de servicios por operaciones de tráfico de la empresa con

cobro aplazado, y

b) Créditos por operaciones no comerciales: son aquellos activos financieros que, no siendo

instrumentos de patrimonio ni derivados, no tienen origen comercial y cuyos cobros son de

cuantía determinada o determinable, que proceden de operaciones de préstamo o crédito

concedidos por la empresa.

Valoración inicial

Los activos financieros clasificados en esta categoría se valorarán inicialmente por su valor razonable,

que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción, que equivaldrá al valor razonable de

la contraprestación entregada, más los costes de transacción que les sean directamente atribuibles.

No obstante, los créditos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no

tienen un tipo de interés contractual explícito, así como los créditos al personal, los dividendos a cobrar

y los desembolsos exigidos sobre instrumentos de patrimonio, cuyo importe se espera recibir en el

corto plazo, se valoran por su valor nominal en la medida en la que se considera que el efecto de no

actualizar los flujos de efectivo no es significativo.

Valoración posterior

Los activos financieros incluidos en esta categoría se valorarán por su coste amortizado. Los intereses

devengados se contabilizarán en la cuenta de pérdidas y ganancias, aplicando el método del tipo de

interés efectivo.

23

No obstante, los créditos con vencimiento no superior a un año que, de acuerdo con lo dispuesto en el

apartado anterior, se valoren inicialmente por su valor nominal, continúan valorándose por dicho

importe, salvo que se hayan deteriorado.

Cuando los flujos de efectivo contractuales de un activo financiero se modifican debido a las

dificultades financieras del emisor, la empresa analiza si procede contabilizar una pérdida por deterioro

de valor.

Deterioro del valor

Se efectúan las correcciones valorativas necesarias, al menos al cierre y siempre que existe evidencia

objetiva de que el valor de un activo financiero, o de un grupo de activos financieros con similares

características de riesgo valorados colectivamente, se ha deteriorado como resultado de uno o más

eventos que hayan ocurrido después de su reconocimiento inicial y que ocasionen una reducción o

retraso en los flujos de efectivo estimados futuros, que pueden venir motivados por la insolvencia del

deudor.

Con carácter general, la pérdida por deterioro del valor de estos activos financieros es la diferencia

entre su valor en libros y el valor actual de los flujos de efectivo futuros, incluidos, en su caso, los

procedentes de la ejecución de las garantías reales y personales, que se estima van a generar,

descontados al tipo de interés efectivo calculado en el momento de su reconocimiento inicial. Para los

activos financieros a tipo de interés variable, se emplea el tipo de interés efectivo que corresponde a la

fecha de cierre de las cuentas anuales de acuerdo con las condiciones contractuales.

Las correcciones de valor por deterioro, así como su reversión cuando el importe de dicha pérdida

disminuyese por causas relacionadas con un evento posterior, se reconocen como un gasto o un

ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro tiene como

límite el valor en libros del activo que estaría reconocido en la fecha de reversión si no se hubiese

registrado el deterioro del valor.

Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias –

En esta categoría se incluyen los instrumentos de patrimonio que no se mantienen para negociar, ni

que se deben valorar al coste, y sobre los que se ha realizado la elección irrevocable en el momento

de su reconocimiento inicial de presentar los cambios posteriores en el valor razonable directamente

en el patrimonio neto.

Adicionalmente, se incluyen aquellos activos financieros designados, en el momento del

reconocimiento inicial de forma irrevocable como medido al valor razonable con cambios en la cuenta

de pérdidas y ganancias, y que en caso contrario se hubiera incluido en otra categoría, para eliminar o

reducir significativamente una incoherencia de valoración o asimetría contable que surgiría en otro

caso de la valoración de los activos o pasivos sobre bases diferentes.

Valoración inicial

Los activos financieros incluidos en esta categoría se valorarán inicialmente por su valor razonable,

que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción, que equivaldrá al valor razonable de

la contraprestación entregada. Los costes de transacción que les sean directamente atribuibles se

reconocerán en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio.

Valoración posterior

Después del reconocimiento inicial la empresa valorará los activos financieros comprendidos en esta

categoría a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Activos financieros a coste –

En todo caso, se incluyen en esta categoría de valoración:

a)Las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, multigrupo y asociadas.

24

b)Las restantes inversiones en instrumentos de patrimonio cuyo valor razonable no pueda

determinarse por referencia a un precio cotizado en un mercado activo para un instrumento

idéntico, o no pueda estimarse con fiabilidad, y los derivados que tengan como subyacente a

estas inversiones.

c)Los activos financieros híbridos cuyo valor razonable no pueda estimarse de manera fiable,

salvo que se cumplan los requisitos para su contabilización a coste amortizado.

d)Las aportaciones realizadas como consecuencia de un contrato de cuentas en participación y

similares.

e)Los préstamos participativos cuyos intereses tengan carácter contingente, bien porque se

pacte un tipo de interés fijo o variable condicionado al cumplimiento de un hito en la empresa

prestataria (por ejemplo, la obtención de beneficios), o bien porque se calculen

exclusivamente por referencia a la evolución de la actividad de la citada empresa.

f)Cualquier otro activo financiero que inicialmente procediese clasificar en la cartera de valor

razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias cuando no sea posible obtener

una estimación fiable de su valor razonable.

Valoración inicial

Las inversiones incluidas en esta categoría se valorarán inicialmente al coste, que equivale al valor

razonable de la contraprestación entregada más los costes de transacción que les sean directamente

atribuibles, no incorporándose éstos últimos en el coste de las inversiones en empresas del grupo.

No obstante, en los casos en lo que existe una inversión anterior a su calificación como empresa del

grupo, multigrupo o asociada, se considera como coste de dicha inversión el valor contable que

debiera tener la misma inmediatamente antes de que la empresa pase a tener esa calificación.

Forma parte de la valoración inicial el importe de los derechos preferentes de suscripción y similares

que, en su caso, se hubiesen adquirido.

Valoración posterior

Los instrumentos de patrimonio incluidos en esta categoría se valoran por su coste, menos, en su

caso, el importe acumulado de las correcciones valorativas por deterioro.

Cuando se debe asignar valor a estos activos por baja del balance u otro motivo, se aplica el método

del coste medio ponderado por grupos homogéneos, entendiéndose por éstos los valores que tienen

iguales derechos.

En el caso de venta de derechos preferentes de suscripción y similares o segregación de los mismos

para ejercitarlos, el importe del coste de los derechos disminuye el valor contable de los respectivos

activos.

Las aportaciones realizadas como consecuencia de un contrato de cuentas en participación y similares

se valorarán al coste, incrementado o disminuido por el beneficio o la pérdida, respectivamente, que

correspondan a la empresa como partícipe no gestor, y menos, en su caso, el importe acumulado de

las correcciones valorativas por deterioro.

Se aplica este mismo criterio en los préstamos participativos cuyos intereses tienen carácter

contingente, bien porque se pacte un tipo de interés fijo o variable condicionado al cumplimiento de un

hito en la empresa prestataria (por ejemplo, la obtención de beneficios), o bien porque se calculan

exclusivamente por referencia a la evolución de la actividad de la citada empresa. Si además de un

interés contingente se acuerda un interés fijo irrevocable, este último se contabiliza como un ingreso

financiero en función de su devengo. Los costes de transacción se imputan a la cuenta de pérdidas y

ganancias de forma lineal a lo largo de la vida del préstamo participativo.

25

Deterioro del valor

Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias siempre que exista

evidencia objetiva de que el valor en libros de una inversión no será recuperable. El importe de la

corrección valorativa es la diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable, entendido éste

como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el valor actual de los

flujos de efectivo futuros derivados de la inversión, que para el caso de instrumentos de patrimonio se

calcula, bien mediante la estimación de los que se espera recibir como consecuencia del reparto de

dividendos realizado por la empresa participada y de la enajenación o baja en cuentas de la inversión

en la misma, bien mediante la estimación de su participación en los flujos de efectivo que se espera

sean generados por la empresa participada, procedentes tanto de sus actividades ordinarias como de

su enajenación o baja en cuentas.

Salvo mejor evidencia del importe recuperable de las sociedades participadas, se toma en

consideración el patrimonio neto atribuible a la Sociedad más las plusvalías tácitas existentes en el

momento de la valoración siguiendo las recomendaciones de la EPRA para el cálculo del EPRA Net

Tangible Asset (EPRA NTA), tomando siempre en consideración la existencia de cotización en un

mercado organizado como mejor evidencia de un valor recuperable.

En el caso de la participación financiera en Utopicus se utiliza como valor recuperable una proyección

de descuento de flujos de caja proyectados en base al plan de negocios de dicha sociedad.

El reconocimiento de las correcciones valorativas por deterioro de valor y, en su caso, su reversión, se

registra como un gasto o un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La

reversión del deterioro tiene como límite el valor en libros de la inversión que estaría reconocida en la

fecha de reversión si no se hubiese registrado el deterioro del valor.

No obstante, en el caso de que se hubiera producido una inversión en la empresa, previa a su

calificación como empresa del grupo, multigrupo o asociada, y con anterioridad a esa calificación, se

hubieran realizado ajustes valorativos imputados directamente al patrimonio neto derivados de tal

inversión, dichos ajustes se mantienen tras la calificación hasta la enajenación o baja de la inversión,

momento en el que se registran en la cuenta de pérdidas y ganancias, o hasta que se producen las

siguientes circunstancias:

a) En el caso de ajustes valorativos previos por aumentos de valor, las correcciones valorativas

por deterioro se registrarán contra la partida del patrimonio neto que recoja los ajustes

valorativos previamente practicados hasta el importe de los mismos, y el exceso, en su caso,

se registra en la cuenta de pérdidas y ganancias. La corrección valorativa por deterioro

imputada directamente en el patrimonio neto no se revierte.

b) En el caso de ajustes valorativos previos por reducciones de valor, cuando posteriormente el

importe recuperable es superior al valor contable de las inversiones, este último se incrementa,

hasta el límite de la indicada reducción de valor, contra la partida que haya recogido los ajustes

valorativos previos y a partir de ese momento el nuevo importe surgido se considera coste de la

inversión. Sin embargo, cuando existe una evidencia objetiva de deterioro en el valor de la

inversión, las pérdidas acumuladas directamente en el patrimonio neto se reconocen en la

cuenta de pérdidas y ganancias.

Pasivos financieros –

Los pasivos financieros, a efectos de su valoración, se incluirán en alguna de las siguientes categorías:

Pasivos financieros a coste amortizado –

Con carácter general, se incluyen en esta categoría los débitos por operaciones comerciales y los

débitos por operaciones no comerciales:

a) Débitos por operaciones comerciales: son aquellos pasivos financieros que se originan en la

compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa con pago aplazado, y

b) Débitos por operaciones no comerciales: son aquellos pasivos financieros que, no siendo

instrumentos derivados, no tienen origen comercial, sino que proceden de operaciones de

préstamo o crédito recibidos por la empresa.

26

Los préstamos participativos que tienen las características de un préstamo ordinario o común también

se incluyen en esta categoría sin perjuicio del tipo de interés acordado (cero o por debajo de mercado).

Valoración inicial

Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable, que,

es el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la contraprestación recibida ajustado

por los costes de transacción que les sean directamente atribuibles.

No obstante, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que no

tienen un tipo de interés contractual, así como los desembolsos exigidos por terceros sobre

participaciones, cuyo importe se espera pagar en el corto plazo, se valoran por su valor nominal,

cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no es significativo.

Valoración posterior

Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran por su coste amortizado. Los intereses

devengados se contabilizan en la cuenta de pérdidas y ganancias, aplicando el método del tipo de

interés efectivo.

No obstante, los débitos con vencimiento no superior a un año que se valoren inicialmente por su valor

nominal, continúan valorándose por dicho importe.

Pasivos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias –

En esta categoría se incluyen los pasivos financieros que cumplan alguna de las siguientes

condiciones:

a) Pasivos que se mantienen para negociar.

b) Aquellos designados irrevocablemente desde el momento del reconocimiento inicial para

contabilizarlo al valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias, dado que:

– Se elimina o reduce de manera significativa una incoherencia o «asimetría contable»

con otros instrumentos a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias; o

– Se gestiona un grupo de pasivos financieros o de activos y pasivos financieros y su

rendimiento se evalúa sobre la base de su valor razonable de acuerdo con una

estrategia de gestión del riesgo o de inversión documentada y se facilita información del

grupo también sobre la base del valor razonable al personal clave de la dirección.

c) Pasivos financieros híbridos no segregables incluidos opcionalmente y de forma irrevocable.

Valoración inicial y posterior

Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable,

siendo éste el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la contraprestación recibida.

Los costes de transacción que les son directamente atribuibles se reconocen en la cuenta de pérdidas

y ganancias del ejercicio.

Después del reconocimiento inicial los pasivos financieros comprendidos en esta categoría se valoran

a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.

En el caso de los bonos convertibles, el valor razonable del componente de pasivo se determina

aplicando el tipo de interés para bonos no convertibles similares. Este importe se contabiliza como un

pasivo sobre la base del coste amortizado hasta su liquidación en el momento de su conversión o

vencimiento. El resto de los ingresos obtenidos se asigna a la opción de conversión que se reconoce

en el patrimonio neto.

27

En el caso de producirse renegociación de deudas existentes, se considera que no existen

modificaciones sustanciales del pasivo financiero cuando el prestamista del nuevo préstamo es el

mismo que el que otorgó el préstamo inicial y el valor actual de los flujos de efectivo, incluyendo las

comisiones netas, no difiere en más de un 10% del valor actual de los flujos de efectivo pendientes de

pagar del pasivo original calculado bajo ese mismo método.

Instrumentos de patrimonio propio (Nota 14-d) –

Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el patrimonio neto de la

Sociedad, una vez deducidos todos sus pasivos.

Los instrumentos de patrimonio propio emitidos por la Sociedad se registran en el patrimonio neto por

el importe recibido, neto de los gastos de emisión.

Cuando las accionistas efectúen una aportación en porcentaje superior a su participación en el capital

social de la Sociedad, el exceso sobre dicho importe se reconocer atendiendo a la realidad económica

de la operación.

Las acciones propias que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de la

contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del patrimonio neto. Los

resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio

propio se reconocen directamente en el patrimonio neto, sin que en ningún caso se registre resultado

alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Instrumentos financieros derivados (Nota 12)  -

La Sociedad utiliza instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición a las variaciones

de tipo de interés. Todos los instrumentos financieros derivados, tanto si son designados de cobertura

como si no lo son, se han contabilizado a valor razonable siendo éste el valor de mercado para

instrumentos cotizados, o en el caso de instrumentos no cotizados, valoraciones basadas en modelos

de valoración de opciones o flujos de caja descontados. A efectos de reconocimiento contable, se ha

utilizado el siguiente criterio:

– Los instrumentos financieros derivados que cumplen con los criterios de la contabilidad de

coberturas; se reconocen inicialmente por su valor razonable, más, en su caso, los costes de

transacción que son directamente atribuibles a la contratación de los mismos o menos, en su

caso, los costes de transacción que son directamente atribuibles a la emisión de los mismos. No

obstante, los costes de transacción se reconocen posteriormente en resultados, en la medida en

que no forman parte de la variación efectiva de la cobertura.

– Contabilización de instrumentos financieros no asignados a ningún pasivo o que no son

cualificados contablemente como cobertura: la variación positiva o negativa surgida de la

actualización a valor razonable de dichos instrumentos financieros se contabiliza directamente en

la cuenta de pérdidas y ganancias.

La contabilización de coberturas deja de aplicarse cuando el instrumento de cobertura llega a

vencimiento, es vendido o ejercido, o bien no cualifica contablemente para la cobertura. Todo beneficio

o pérdida acumulada realizada sobre el instrumento de cobertura contabilizado en patrimonio neto se

mantiene hasta que dicha transacción se realice. En ese momento, el beneficio o pérdida acumulada

en patrimonio neto de la Sociedad se transfiere a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio.

La eficacia de los instrumentos financieros de cobertura se calcula trimestralmente y de forma

prospectiva y retrospectiva:

– De forma retrospectiva, se mide el grado de eficiencia que hubiera tenido el derivado en su plazo

de vigencia con respecto al pasivo, usando los tipos reales hasta la fecha.

– De forma prospectiva, se mide el grado de eficiencia que previsiblemente tendrá el derivado en

función del comportamiento futuro de la curva de tipos de interés, según publicación en la

pantalla Bloomberg a la fecha de la medición. Este cálculo se ajusta mes a mes desde el inicio

de la operación en función de los tipos de interés reales ya fijados.

28

El método utilizado para determinar la eficacia de los instrumentos financieros de cobertura consiste en

el cálculo de la correlación estadística que existe entre los tipos de interés de referencia a cada fecha

de fijación del derivado y del pasivo cubierto relacionado.

Los Administradores de la Sociedad han considerado el riesgo de crédito en la valoración de la cartera

de derivados, sin que de la misma se haya desprendido un impacto significativo a 31 de diciembre de

2025 y 2024.

En la determinación del valor razonable de los instrumentos financieros derivados se ha tomado como

referencia las valoraciones realizadas por un tercero experto independiente, Analistas Financieros

Internacionales, S.A (AFI) (antes Solventis A.V., S.A.), tanto para el ejercicio 2025 como para el 2024.

El uso de productos financieros derivados por parte de la Sociedad está regido por las políticas de

gestión de riesgos y coberturas aprobadas.

Información sobre el valor razonable de los instrumentos financieros  -

Los niveles de jerarquía de valor razonable desglosados en la tabla anterior de determinan atendiendo

a las variables utilizadas en su determinación:

• Nivel 1: estimaciones que utilizan precios cotizados sin ajustar en mercados activos para activos

o pasivos idénticos, a los que la empresa pueda acceder en la fecha de valoración.

• Nivel 2: estimaciones que utilizan precios cotizados en mercados activos para instrumentos

similares u otras metodologías de valoración en las que todas las variables significativas están

basadas en datos de mercado observables directa o indirectamente.

• Nivel 3: estimaciones en las que alguna variable significativa no está basada en datos de

mercado observables

La totalidad de los instrumentos financieros que tiene la Sociedad son de Nivel 3, a excepción de los

instrumentos financieros derivados, que son de Nivel 2.

f) Activos no corrientes y grupos enajenables de elementos mantenidos para la venta, y pasivos

vinculados

Los activos no corrientes mantenidos para la venta se valoran a coste o a su valor razonable menos

los costes necesarios para su enajenación, el menor.

Los activos no corrientes se clasifican como mantenidos para la venta si se estima que su valor en

libros será recuperado a través de una transacción de venta en lugar de por su uso continuado. Esta

condición se cumplirá cuando la venta del activo sea altamente probable y esté en condiciones para su

venta inmediata en la situación actual y se espera que se materialice completamente en un plazo no

superior a doce meses a partir de su clasificación como mantenido para la venta.

La Sociedad procede a clasificar los activos no corrientes como activos mantenidos para la venta

cuando existe para éstos una decisión formalizada en el consejo de administración o por la Comisión

ejecutiva, y se estima que existe una alta probabilidad de venta en el plazo de doce meses.

Los pasivos vinculados con activos no corrientes y grupos enajenables de elementos mantenidos para

la venta se presentan en el balance de forma separada de los otros pasivos en el epígrafe de “Pasivos

vinculados a activos mantenidos para la venta”.

g) Estado de flujos de efectivo (método indirecto)

En el estado de flujos de efectivo, se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:

– Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes,

entendiendo por éstos las inversiones corrientes de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en

su valor.

– Actividades de explotación: actividades típicas de la explotación, así como otras actividades que

no pueden ser calificadas como de inversión o de financiación.

29

– Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de

activos no corrientes y otras inversiones no incluidas en el efectivo y sus equivalentes.

– Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del

patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.

h) Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

Se incluyen en este epígrafe, los saldos depositados en entidades bancarias, valorados a coste o a

valor de mercado, el menor.

Adicionalmente, se considera como medio equivalente al efectivo una inversión financiera que puede

ser fácilmente convertible en una cantidad determinada de efectivo y no está sujeta a un riesgo

significativo de cambios en su valor.

Los descubiertos bancarios no se consideran como componentes del efectivo y medios equivalentes al

efectivo.

i) Corriente / no corriente

Se entiende por ciclo normal de explotación, el periodo de tiempo que transcurre entre la adquisición

de los activos que se incorporan al desarrollo de las distintas actividades de la Sociedad y la

realización de los productos en forma de efectivo o equivalentes al efectivo.

El negocio principal de la Sociedad lo constituye la actividad patrimonial, para el que se considera que

el ciclo normal de sus operaciones se corresponde con el ejercicio natural por lo que se clasifican

como corrientes los activos y pasivos con vencimiento inferior o igual a un año, y como no corrientes,

aquellos cuyo vencimiento supera el año.

Asimismo, las deudas con entidades de crédito se clasifican como no corrientes si la Sociedad dispone

de la facultad irrevocable de atender a las mismas en un plazo superior a doce meses a partir del

cierre del periodo.

j) Provisiones y pasivos contingentes

Los Administradores de la Sociedad en la formulación de las cuentas anuales diferencian entre:

– Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos pasados,

cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan

indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación, y

– Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados,

cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros

independientes de la voluntad de la Sociedad.

Las cuentas anuales recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima

que la probabilidad de atender la obligación es mayor que de lo contrario. Los pasivos contingentes no

se reconocen.

Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario

para cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso y

sus consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas provisiones

como un gasto financiero conforme se va devengando.

La compensación a recibir de un tercero en el momento de liquidar la obligación, siempre que no

existan dudas de que dicho reembolso será percibido, se registra como activo, excepto en el caso de

que exista un vínculo legal por el que se haya exteriorizado parte del riesgo, y en virtud del cual la

Sociedad no esté obligada a responder; en esta situación, la compensación se tendrá en cuenta para

estimar el importe por el que, en su caso, figurará la correspondiente provisión.

30

k) Prestaciones a los empleados

Indemnizaciones por cese –

De acuerdo con la legislación vigente, la Sociedad está obligada al pago de indemnizaciones a

aquellos empleados con los que, bajo determinadas condiciones, rescinda sus relaciones laborales.

Por tanto, las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran como

gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión y se crea una expectativa válida frente a terceros

sobre el despido.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, la Sociedad no mantiene registrada provisión alguna por este

concepto.

Compromisos por pensiones –

Durante los ejercicios 2025 y 2024, la Sociedad tiene asumido, con los consejeros ejecutivos y con un

miembro de la alta dirección, el compromiso de realizar una aportación definida para la contingencia de

jubilación a un plan de pensiones externo, que cumple los requisitos establecidos en el Real Decreto

1588/1999, de 15 de octubre.

Adicionalmente, los empleados del establecimiento permanente en Francia de la Sociedad mantienen

varios planes de pensiones de prestación definida.

Planes de pensiones de aportaciones definidas –

Un plan de aportaciones definidas es aquel bajo el cual se realizan contribuciones fijas a una entidad

separada y no tiene ninguna obligación legal, contractual o implícita de realizar contribuciones

adicionales si la entidad separada no dispusiese de activos suficientes para atender los compromisos

asumidos.

Una vez que se han pagado las aportaciones, la Sociedad no tiene obligación de hacer pagos

adicionales. Las contribuciones se reconocen como prestaciones a los empleados cuando se

devengan. La Sociedad reconoce un pasivo por las contribuciones a realizar cuando, al cierre del

ejercicio, figuren contribuciones devengadas no satisfechas.

Pagos basados en acciones (Nota 21-d) –

La Sociedad reconoce, por un lado, los bienes y servicios recibidos como un activo o como un gasto,

atendiendo a su naturaleza, en el momento de su obtención y, por otro, el correspondiente incremento

en el patrimonio neto, si la transacción se liquida con instrumentos de patrimonio, o el correspondiente

pasivo si la transacción se liquida con un importe que esté basado en el valor de los instrumentos de

patrimonio.

En el caso de transacciones que se liquiden con instrumentos de patrimonio, tanto los servicios

prestados como el incremento en el patrimonio neto se valoran por el valor razonable de los

instrumentos de patrimonio cedidos, referido a la fecha del acuerdo de concesión. Si por el contrario se

liquidan en efectivo, los bienes y servicios recibidos y el correspondiente pasivo se reconocen al valor

razonable de éstos últimos, referido a la fecha en la que se cumplen los requisitos para su

reconocimiento.

l) Subvenciones recibidas

Las subvenciones que tengan carácter de reintegrables se registran como pasivos hasta cumplir las

condiciones para considerarse no reintegrables, mientras que las subvenciones no reintegrables se

registran como ingresos directamente imputados al patrimonio neto y se reconocen como ingresos

sobre una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la

subvención.

A estos efectos, una subvención se considera no reintegrable cuando existe un acuerdo individualizado

de concesión de la subvención, se han cumplido todas las condiciones establecidas para su concesión

y no existen dudas razonables de que se cobrará.

31

Las subvenciones no reintegrables relacionadas con la adquisición de inversiones inmobiliarias se

imputan como ingresos del ejercicio en proporción a la amortización de los correspondientes activos o,

en su caso, cuando se produzca su enajenación, corrección valorativa por deterioro o baja en balance.

m) Impuestos sobre beneficios (Nota 18) 

El impuesto sobre beneficios comprende la parte relativa al gasto o ingreso por el impuesto corriente y

la parte correspondiente al gasto o ingreso por impuesto diferido.

El impuesto corriente es la cantidad que la Sociedad satisface como consecuencia de las liquidaciones

fiscales del impuesto sobre beneficios relativas a un ejercicio. Las deducciones y otras ventajas

fiscales en la cuota del impuesto, excluidas las retenciones y pagos a cuenta, así como las pérdidas

fiscales compensables de ejercicios anteriores y aplicadas efectivamente en éste, dan lugar a un

menor importe del impuesto corriente.

El gasto o el ingreso por impuesto diferido se corresponde con el reconocimiento y la cancelación de

los activos y pasivos por impuesto diferido. Éstos incluyen las diferencias temporarias que se

identifican como aquellos importes que se prevén pagaderos o recuperables derivados de las

diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos y su valor fiscal, así como las bases

imponibles negativas pendientes de compensación y los créditos por deducciones fiscales no

aplicadas fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito que

corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos (tasa efectiva).

Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles,

excepto aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de otros activos y

pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable y no es una

combinación de negocios. Los activos y pasivos por impuestos diferidos, originados por operaciones

con cargos o abonos directos en cuentas de patrimonio, se contabilizan también con contrapartida en

patrimonio neto.

De acuerdo con lo establecido en la normativa vigente, en la medición de los pasivos por impuesto

diferido la Sociedad refleja las consecuencias fiscales que se derivarían de la forma en que se espera

recuperar o liquidar el importe en libros de sus activos. En este sentido, para los pasivos por impuestos

diferidos que surgen de propiedades de inversión, se considera que existe una presunción refutable de

que su importe en libros se recuperará mediante su venta.

El balance recoge los créditos fiscales cuya recuperación, se estima probable en un horizonte temporal

razonable, bien por la propia evolución del mercado inmobiliario, bien por las bases imponibles

positivas generadas por el resultado de las operaciones gestionadas por la dirección de la Sociedad.

En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados, efectuándose

las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su recuperación

futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no registrados en

balance y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable su

recuperación con beneficios fiscales futuros.

Hasta el 31 de diciembre de 2016, la Sociedad dominante era la cabecera de un grupo de sociedades

acogido al régimen de consolidación fiscal español, con el grupo fiscal número 6/08.

Régimen SOCIMI –

Con efectos 1 de enero de 2017 (Nota 1), el régimen fiscal de la Sociedad y la mayor parte de sus

sociedades dependientes españolas se encuentra regulado por la Ley 11/2009, de 26 de octubre,

modificada por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas

Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). El artículo 3 establece los requisitos de

inversión de este tipo de sociedades, a saber:

– Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes

inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de

bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie

dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o

patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la citada Ley.

32

– Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada

ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes

inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el

plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir del arrendamiento

de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas

participaciones.

Los bienes inmuebles que integren el activo de la SOCIMI deberán permanecer arrendados durante al

menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado

ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

El plazo se computará:

– En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la SOCIMI antes del momento de

acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el

régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara

arrendado u ofrecido en arrendamiento.

– En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la SOCIMI, desde

la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

– En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo

2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la SOCIMI al menos durante tres años desde

su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el

régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

Tal y como establece la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada

por la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se regulan las sociedades anónimas cotizadas de

inversión en el mercado inmobiliario, podrá optarse por la aplicación del régimen fiscal especial en los

términos establecidos en el artículo 8 de dicha Ley, aun cuando no se cumplan los requisitos exigidos

en la misma, a condición de que tales requisitos se cumplan dentro de los dos años siguientes a la

fecha de la opción por aplicar dicho régimen.

El incumplimiento de tal condición supondrá que la SOCIMI pase a tributar por el régimen general del

impuesto sobre sociedades a partir del propio periodo impositivo en que se manifieste dicho

incumplimiento. Además, la SOCIMI estará obligada a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo

impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el régimen general y la

cuota ingresada que resultó de aplicar el régimen fiscal especial en los periodos impositivos anteriores,

sin perjuicio de los intereses de demora, recargos y sanciones que, en su caso, resulten procedentes.

El tipo de gravamen de las SOCIMI en el impuesto sobre sociedades se fija en el 0%. No obstante,

cuando los dividendos que la SOCIMI distribuya a sus socios con un porcentaje de participación

superior o igual al 5% estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10% en sede de dicho socio, la

SOCIMI estará sometida a un gravamen especial del 19%, que tendrá la consideración de cuota del

impuesto sobre sociedades, sobre el importe del dividendo distribuido a dichos socios. De resultar

aplicable, este gravamen especial deberá ser satisfecho por la SOCIMI en el plazo de dos meses

desde la fecha de distribución del dividendo.

Las SOCIMI están obligadas a distribuir de forma anual como dividendos el 80% de los beneficios

ordinarios, el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles o acciones que hayan

cumplido el requisito de mantenimiento, siempre que el otro 50% se reinvierta en activos elegibles en

un plazo de tres años; si el otro 50% no se reinvierte en este plazo, dichos beneficios deben

distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios “ordinarios” que, en su caso, procedan del

ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión y el 100% del beneficio procedente de dividendos de

sociedades que cualifiquen como inversiones aptas para el régimen (SOCIMIs y/o REITs).

En el caso de que la SOCIMI no distribuya todo su resultado contable, deberá tributar a un tipo del 15

por ciento sobre el importe de los beneficios obtenidos en el ejercicio que no sea objeto de distribución,

en la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general de gravamen del Impuesto

sobre Sociedades ni se trate de rentas acogidas al período de reinversión de 3 años procedente de la

transmisión de inmuebles o acciones que hayan cumplido el periodo de mantenimiento. Este gravamen

tendrá la consideración de cuota del Impuesto sobre Sociedades.

33

Régimen SIIC -

El pasado 17 de abril de 2025 la Sociedad comunicó a la administración francesa la reiteración del

acogimiento al régimen fiscal francés aplicable a las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas (en

adelante régimen SIIC) de su establecimiento permanente Colonial SFL, SOCIMI, S.A. succursale

française (en adelante EP) una vez realizada la fusión.

Dicho régimen permite registrar los activos afectos a la actividad patrimonial a valor de mercado de la

fecha de opción por el régimen, tributando actualmente a un tipo impositivo del 19% (en adelante “exit

tax”) sobre la plusvalía latente en el momento de la opción, pagadero en un plazo de cuatro años,

sobre las plusvalías registradas.

Este régimen permite que la actividad de arrendamiento en Francia estar exonerado de impuestos por

los resultados generados en la explotación de su negocio de patrimonio, así como por las plusvalías

obtenidas de ventas de inmuebles, con la condición de distribuir de forma anual como dividendos, el

95% de los resultados afectos a dicha actividad, el 70% de las plusvalías obtenidas por ventas de

inmuebles de sociedades acogidas a dicho régimen y el 100% de los dividendos.

n) Ingresos y gastos

Criterio general –

Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir, cuando se produce la

corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en

que se produzca la corriente monetaria o financiera derivada de ellos. Dichos ingresos se valoran por

el valor razonable de la contraprestación recibida, deducidos descuentos e impuestos.

El reconocimiento de los ingresos por ventas se produce en el momento en que se han transferido al

comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del bien vendido, no

manteniendo la gestión corriente sobre dicho bien, ni reteniendo el control efectivo sobre el mismo.

Arrendamiento de inmuebles –

Los ingresos procedentes de los arrendamientos operativos se reconocen como ingreso de forma

lineal a lo largo del plazo de arrendamiento, y los costes iniciales directos incurridos en la contratación

de dichos arrendamientos operativos se imputan a la cuenta de pérdidas y ganancias de forma lineal

durante la duración mínima del contrato de arrendamiento.

Se considera que la duración mínima de un contrato es aquella que transcurre entre la fecha de inicio

de dicho contrato y la primera opción de renovación del contrato.

Condiciones de arrendamiento específicas: incentivos al alquiler –

Los contratos de arrendamiento incluyen ciertas condiciones específicas vinculadas a incentivos o

periodos de carencia de renta ofrecidos por la Sociedad a sus clientes. La Sociedad reconoce el coste

agregado de los incentivos que ha concedido como una reducción de los ingresos por cuotas a lo largo

del periodo mínimo del arrendamiento utilizando un sistema lineal. Los efectos de los periodos de

carencia se reconocen durante la duración mínima del contrato de arrendamiento. Las carencias a más

de un año se reflejan en el balance como un activo no corriente (Nota 11-a).

Asimismo, las indemnizaciones pagadas por los arrendatarios para cancelar sus contratos de

arrendamiento antes de la fecha mínima de terminación de estos se reconocen como ingreso en la

cuenta de cuenta de pérdidas y ganancias en la fecha en la que son exigibles.

Intereses y dividendos recibidos –

Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de interés

efectivo y los dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En cualquier caso,

los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la

adquisición se reconocen como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias.

34

La Sociedad, atendiendo a lo recogido en la consulta del BOICAC 79 y la resolución del ICAC para el

reconocimiento de ingresos del 10 de febrero de 2021, relacionada con el registro de determinados

ingresos para las sociedades cuyo objeto social es la tenencia de participaciones financieras, refleja

los ingresos por dividendos procedentes de las participaciones mantenidas sobre las sociedades que

ostenta control como mayor importe del epígrafe “Importe neto de la cifra de negocios” de la cuenta de

pérdidas y ganancias (Notas 19-a y 20).

En relación a los intereses obtenidos de la financiación otorgada a la participadas francesas, éstos se

han considerado como ingresos financieros en la medida que esta financiación no es una actividad

recurrente.

o) Transacciones con partes vinculadas (Nota 20)

La Sociedad realiza todas sus operaciones con partes vinculadas a valores de mercado.

Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados por lo que los

Administradores de la Sociedad consideran que no existen riesgos significativos por este aspecto de

los que puedan derivarse pasivos de consideración en el futuro.

p) Costes repercutidos a arrendatarios

La mayor parte de los costes de reparaciones y mantenimiento incurridos por la Sociedad, como

consecuencia de la explotación de sus activos son repercutidos a los correspondientes arrendatarios

de los inmuebles.

La Sociedad no considera como ingresos los costes repercutidos a los arrendatarios de sus

inversiones inmobiliarias, y se presentan minorando los correspondientes costes en la cuenta de

pérdidas y ganancias. El importe por estos conceptos en los ejercicios 2025 y 2024 ha ascendido a

44.711 y 29.907 miles de euros, respectivamente.

En este sentido, los gastos directos de operaciones relacionados con propiedades de inversión netos

de repercusión que han generado ingresos por rentas durante los ejercicios 2025 y 2024, incluidos

dentro del epígrafe “Resultado de explotación” de la cuenta de pérdidas y ganancias, ascienden a

18.975 y 14.690 miles de euros, respectivamente.

El importe de dichos gastos asociados a propiedades de inversión que no generaron ingresos por

rentas no ha sido significativo.

q) Adquisicion de activos y combinaciones de negocio

1. Entre empresas que no forman parte del mismo grupo –

Para cada operación que supone la toma de control de un conjunto de elementos patrimoniales, los

Administradores de la Sociedad llevan a cabo desde el ejercicio 2025, de forma opcional, el test de

concentración de acuerdo con lo establecido en la Norma de Registro y Valoración (“NRV”) 19 del Plan

General de Contabilidad (“PGC”) y en la Norma Internacional de Información Financiera (“NIIF”) 3 -

Combinaciones de negocio, con el fin de evaluar si el conjunto de actividades y activos adquiridos se

corresponde con un negocio desde la perspectiva contable. Para ello, se evalúa si el valor razonable

de los activos brutos adquiridos se concentra en un único activo identificable o en un conjunto de

activos identificables similares.

Con objeto de facilitar el proceso de calificación de la operación, la norma permite la realización de un

análisis simplificado, la prueba de concentración mencionada, cuyos requisitos son los siguientes; la

prueba de concentración se verifica si sustancialmente todo el valor razonable de los activos brutos

adquiridos está concentrado en un solo activo o grupo de activos similares. A estos efectos, los activos

brutos incluirán los activos identificables adquiridos, salvo el efectivo y equivalentes y los activos por

impuestos diferidos, así como el fondo de comercio que se generaría si el conjunto adquirido se

calificara como un negocio, incluyendo el correspondiente a los socios externos, pero excluyendo el

resultante del efecto de los pasivos por impuestos diferidos. De este modo, el valor razonable de los

activos brutos será el importe resultante de sumar:

1) El valor razonable de los activos identificables adquiridos, excluyendo el efectivo y equivalentes,

así como los activos por impuestos diferidos

35

2) El exceso de:

– La suma de la contraprestación entregada más, en su caso, el valor razonable de las

participaciones previas en el conjunto adquirido y de sus socios externos.

– El valor razonable neto de los activos identificables adquiridos menos los pasivos

asumidos, excluyendo los pasivos por impuestos diferidos.

Para lo anterior el conjunto de activos sobre el que se realiza la prueba deben ser “activos similares”

tal y como indica la NIIF 3, en la que se establece:

a) A la hora de determinar si los activos son similares, las entidades deberán tener en cuenta

la naturaleza de cada activo único identificable y los riesgos asociados a la gestión y la

elaboración de productos a partir de los activos (es decir, las características de riesgo).

b No se considerarán activos similares los que figuran a continuación:

i) un activo tangible y un activo intangible;

ii) los activos tangibles de diferentes clases (por ejemplo, existencias, equipos de

fabricación y automóviles), a menos que se consideren un activo único identificable

de conformidad con el criterio establecido en la letra (d);

iii) los activos intangibles identificables de diferentes clases (por ejemplo, nombres

comerciales, licencias y activos intangibles en fase de desarrollo);

iv) un activo financiero y un activo no financiero;

v) los activos financieros de diferentes clases (por ejemplo, cuentas a cobrar e

inversiones en instrumentos de patrimonio), y

vi) los activos identificables que se encuentren dentro de la misma clase de activos,

pero que presenten características de riesgo significativamente diferentes”.

En la evaluación de los activos similares, los Administradores consideran, fundamentalmente, si el uso

al que se destinan los inmuebles es homogéneo, si se encuentran en la misma ciudad o si existen

riesgos distintos entre las distintas ubicaciones tomando en consideración para ello, y entre otros

elementos, las tasas de descuento y yields consideradas en las valoraciones realizadas por terceros

expertos independientes. En este sentido, se consideran activos similares las inversiones inmobiliarias,

mantenidos directamente a través de sociedades controladas, y el importe de la cuenta por cobrar

registrada contablemente derivada de la linealización de los incentivos de los contratos de alquiler

asociados a las inversiones inmobiliarias.

Los Administradores de la Sociedad, estiman que dicho test se supera y, en consecuencia, la

transacción no se califica como un negocio desde la perspectiva contable, en el caso de que un

importe igual o superior al 90% se concentre en un conjunto de activos similares.

Por tanto, si la Sociedad realiza la prueba descrita y se verifica que el conjunto de activos y actividades

adquiridos no se califica como un negocio, la transacción se tratará como una adquisición de activos

individuales (y, en su caso, una asunción de pasivos). En dicho caso, el precio pagado se asignará a

los activos brutos adquiridos de forma proporcional al valor razonable de dichos activos.

Por su parte, en el caso de que la transacción no supere el mencionado test de concentración, la

operación es calificada como una combinación de negocios. Las combinaciones de negocios se

contabilizan por el método de adquisición.

36

El coste de la combinación de negocios, en este caso, se distribuye a la fecha de adquisición, a través

del reconocimiento a su valor razonable, de los activos y pasivos, así como de los pasivos

contingentes de la sociedad adquirida que cumplan con los requisitos establecidos en la NRV 19 -

Combinaciones de negocio y la NIIF 3- Combinaciones de negocio para su reconocimiento. La

diferencia positiva entre el coste de la combinación de negocios y la asignación a activos, pasivos y

pasivos contingentes de la sociedad adquirida se reconoce como fondo de comercio, el cual

representa, por tanto, el pago anticipado realizado por Grupo de los beneficios económicos futuros

derivados de los activos que no han sido individual y separadamente identificados y reconocidos.

La diferencia negativa, en su caso, entre el coste de la combinación de negocios y la asignación a

activos, pasivos y pasivos contingentes de la sociedad adquirida, se reconoce como resultado del

ejercicio en que se incurre.

En una combinación de negocios realizada por etapas, la adquirente valorará nuevamente sus

participaciones en el patrimonio de la adquirida previamente mantenidas por su valor razonable en la

fecha de adquisición y reconocerá las ganancias o pérdidas resultantes, si las hubiera, en el estado de

resultado consolidado o en el otro resultado consolidado, según corresponda.

En el caso de combinaciones de negocios originadas como consecuencia de la adquisición de

acciones o participaciones en el capital de una empresa, la Sociedad reconoce la inversión conforme

con lo establecido para las inversiones en el patrimonio de empresas del grupo, multigrupo y

asociadas.

Todo lo anterior, atendiendo a lo establecido en la consulta 4 del BOICAC 141 de 2025, en la que se

indica que la aplicación optativa del test de concentración de activos definido en la NIIF 3 para

determinar si estamos ante una combinación de negocios o la adquisición de un conjunto de activos,

es también de aplicación al PGC.

2. Entre empresas que forman parte del mismo grupo –

En las operaciones de fusión de empresas que formen parte de un mismo grupo de acuerdo con la

NRV 21 – Operaciones entre empresas del grupo del PGC, la Sociedad puede optar por la aplicación

del test de concentración de activos descrito en el punto anterior, de acuerdo con lo establecido en la

consulta 4 del BOICAC 141 que versa sobre el concepto de negocio en un proceso de fusión.

En este sentido, aquellas operaciones de fusión que no se traten como un negocio por superar el test

de concentración, es decir, que un importe igual o superior al 90% del valor de los activos brutos se

concentre en un conjunto de activos similares, se contabilizarán atendiendo a lo establecido en la

consulta 10 del BOICAC 85 de marzo de 2011, sobre el tratamiento contable de las operaciones de

fusión y escisión de elementos patrimoniales que no constituyen un negocio. En consecuencia, se

considera dicha operación como una permuta de carácter no comercial, asignando el precio pagado o

coste de la inversión en empresas del grupo a los activos brutos absorbidos de forma proporcional al

valor razonable de dichos activos.

En el caso de las operaciones de fusión transfronterizas entre empresas del grupo, los activos y

pasivos de la sociedad absorbente son homogeneizados previamente a los criterios definidos en el

PGC.

En las operaciones de fusión entre empresas del grupo que no constituyen un negocio, las

operaciones de la sociedad absorbida son registradas en la sociedad absorbente desde la fecha de

aprobación por parte de la junta general de accionistas de la sociedad absorbida. Asimismo, los gastos

incrementales de la transacción son registrados como mayor valor del activo, de acuerdo con las

reglas generales de registro y valoración, o bien como mayor coste de adquisición de instrumentos de

patrimonio propio, en el caso de que la fusión se materialice mediante la entrega de acciones de la

Sociedad. Los gastos no incrementales de la operación son imputados a la cuenta de pérdidas y

ganancias de acuerdo con un criterio de devengo.

Por su parte, en aquellas operaciones de fusión entre empresas de un mismo grupo que califiquen

como un negocio desde la perspectiva contable, los elementos patrimoniales que se aportan se

valoran por el importe que correspondería, una vez realizada la operación, en las cuentas anuales

consolidadas del grupo o del subgrupo de acuerdo con las Normas para la Formulación de las Cuentas

Anuales Consolidadas (NOFCAC) establecidas en el RD 1159/2010, de 17 de septiembre de 2010. En

dicho caso, dado que el Grupo formula cuentas anuales consolidadas de acuerdo con las Normas

37

Internacionales de Información Financiera adoptadas por la Unión Europea (NIFF-EU), se lleva a cabo

una reconciliación de los valores NIIF-EU a los valores NOFCAC. En dicho caso, las operaciones de la

sociedad absorbida son integradas en la contabilidad de la sociedad absorbente desde el inicio del

ejercicio social, siempre que dicha sociedad absorbida formase parte del grupo en dicha fecha.

En el caso de que se pusiera de manifiesto una diferencia entre los valores contables individuales y los

consolidados, dicha diferencia se imputaría contra una partida de reservas en la sociedad beneficiaria.

5. Inmovilizado intangible

Los movimientos habidos en este epígrafe del balance han sido los siguientes:

	Miles de  Euros
	Fondo de comercio	Propiedad industrial	Aplicaciones informáticas	Otro Inmovilizado Inmaterial	Total
Saldo a 31 de diciembre de 2023	35.609	124	3.379	—	39.112
Coste de adquisición	113.258	492	10.028	—	123.778
Amortización acumulada	(77.649)	(368)	(6.649)	—	(84.666)
Adiciones	—	—	122	—	122
Dotación a la amortización	(8.721)	(56)	(1.250)	—	(10.027)
Saldo a 31 de diciembre de 2024	26.888	68	2.251	—	29.207
Coste de adquisición	113.258	492	10.150	—	123.900
Amortización acumulada	(86.370)	(424)	(7.899)	—	(94.693)
Adiciones	—	—	2.085	8	2.093
Movimientos por fusión (Nota 2-e)	—	—	4.842	—	4.842
Dotación a la amortización	(8.720)	(52)	(1.931)	—	(10.703)
Saldo a 31 de diciembre de 2025	18.168	16	7.247	8	25.439
Coste de adquisición	113.258	306	17.077	8	130.649
Amortización acumulada	(95.090)	(290)	(9.830)	—	(105.210)

Al cierre de los ejercicios 2025 y 2024 la Sociedad tiene elementos del inmovilizado inmaterial totalmente

amortizados que siguen en uso por importe de 12.417 y 5.275 miles de euros, respectivamente.

38

6. Inmovilizado material

Los movimientos habidos en este epígrafe del balance han sido los siguientes:

	Miles de  Euros
	Terrenos y Construcciones	Instalaciones técnicas y otro inmovilizado material	Inmovilizado material en curso	Total
Saldo a 31 de diciembre de 2023	17.873	3.879	—	21.752
Coste de adquisición	19.681	8.964	—	28.645
Amortización acumulada	(1.808)	(5.085)	—	(6.893)
Adiciones	—	1.760	—	1.760
Dotación a la amortización	(32)	(465)	—	(497)
Retiros  (Nota 19-e)	—	(36)	—	(36)
Bajas de amortización  (Nota 19-e)	—	36	—	36
Saldo a 31 de diciembre de 2024	17.841	5.174	—	23.015
Coste de adquisición	19.681	10.688	—	30.369
Amortización acumulada	(1.840)	(5.514)	—	(7.354)
Adiciones	—	606	94	700
Movimientos por fusión (Nota 2-e)	—	3.997	—	3.997
Dotación a la amortización	(31)	(1.026)	—	(1.057)
Retiros  (Nota 19-e)	—	(95)	—	(95)
Bajas de amortización  (Nota 19-e)	—	5	—	5
Saldo a 31 de diciembre de 2025	17.810	8.661	94	26.565
Coste de adquisición	19.681	15.196	94	34.971
Amortización acumulada	(1.871)	(6.535)	—	(8.406)

La Sociedad tiene destinadas al uso propio dos plantas del edificio situado en la Avenida Diagonal, 532 de

la ciudad de Barcelona, una planta del edificio situado en el Paseo de la Castellana, 52 de la ciudad de

Madrid y parte de una planta en el edificio situado en Rue Washington 42 de Paris.

De las valoraciones realizadas por expertos independientes a 31 de diciembre de 2025 y 2024 (Nota 4-b)

de los inmuebles destinados al uso propio, no se desprende la necesidad de registrar deterioro de valor

alguno, dado que las valoraciones de los inmuebles son superiores a su valor neto contable.

Durante el ejercicio 2025, la Sociedad registró la baja sustitutiva de determinados activos incluidos en el

epígrafe “Inmovilizado material”, que supuso una pérdida de 90 miles de euros registrada en el epígrafe

“Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado – Resultados por enajenaciones y otros” de la

cuenta de pérdidas y ganancias (Nota 19-e). En el ejercicio 2024, las bajas registradas no tuvieron

impacto alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias por encontrarse los activos totalmente amortizados.

Al cierre del ejercicio 2025 y 2024 el valor neto contable de los terrenos destinados al uso propio de la

Sociedad asciende a 16.876 miles de euros.

Al cierre de los ejercicios 2025 y 2024 la Sociedad tiene elementos del inmovilizado material totalmente

amortizados que siguen en uso por importe de 7.691 y 2.400 miles de euros, respectivamente.

A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad mantiene inmovilizado material fuera del territorio nacional por un

valor neto contable de  3.742 miles de euros.

No existen compromisos de compra sobre el inmovilizado al cierre de los ejercicios 2025 y 2024 .

La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguro para cubrir los posibles riesgos a que están

sujetos los elementos del inmovilizado material. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, estos se encuentran

totalmente asegurados.

39

7. Inversiones inmobiliarias

Los movimientos habidos en este epígrafe del balance han sido los siguientes:

	Miles de  Euros
	Terrenos	Construcciones e instalaciones	Inversiones inmobiliarias en curso y anticipos	Total
Saldo a 31 de diciembre de 2023	1.499.706	985.944	346.111	2.831.761
Coste de adquisición	1.662.142	1.514.403	346.968	3.523.513
Amortización acumulada	—	(528.459)	(857)	(529.316)
Deterioro del valor acumulado	(162.436)	—	—	(162.436)
Adiciones	25	68.123	6.800	74.948
Aportación no dineraria (Nota 1)	64.964	45.442	—	110.406
Dotación a la amortización	—	(34.342)	—	(34.342)
Bajas de coste de adquisición  (Nota 19-e)	—	(969)	(353)	(1.322)
Bajas de amortización  (Nota 19-e)	—	1.322	—	1.322
Traspaso  (Nota 13)	24.007	(77.234)	(44.656)	(97.883)
Traspaso de amortización (Nota 13)	—	13.251	(10.133)	3.118
Traspaso deterioro  (Nota 13 y 19-d)	38.880	—	—	38.880
Aplicación de deterioro  (Nota19-d)	11.763	—	—	11.763
Deterioro del valor  (Nota19-d)	(21.331)	—	—	(21.331)
Saldo a 31 de diciembre de 2024	1.618.014	1.001.537	297.769	2.917.320
Coste de adquisición	1.751.138	1.549.765	308.759	3.609.662
Amortización acumulada	—	(548.228)	(10.990)	(559.218)
Deterioro del valor acumulado	(133.124)	—	—	(133.124)
Adiciones	1.002	65.628	60.819	127.449
Movimientos por fusión (Nota 2-e)	1.479.057	775.127	95.652	2.349.836
Dotación a la amortización	—	(61.837)	—	(61.837)
Bajas de coste de adquisición (Nota 19-e)	—	(7.632)	—	(7.632)
Bajas de amortización (Nota 19-e)	—	6.235	—	6.235
Traspaso de coste (Nota 13)	(194.361)	(78.523)	(19.181)	(292.065)
Traspaso de amortización (Nota 13)	—	14.729	—	14.729
Traspaso deterioro (Notas 13 y 19-d)	9.173	—	—	9.173
Reversión de deterioro (Nota 19-d)	18.038	—	—	18.038
Deterioro del valor (Nota 19-d)	(2.779)	—	—	(2.779)
Saldo a 31 de diciembre de 2025	2.928.144	1.715.264	435.059	5.078.467
Coste de adquisición	3.036.836	2.304.365	446.049	5.787.250
Amortización acumulada	—	(589.101)	(10.990)	(600.091)
Deterioro del valor acumulado	(108.692)	—	—	(108.692)

a) Movimientos del ejercicio 2025 -

Las adiciones del ejercicio 2025 corresponden a inversiones realizadas en activos inmobiliarios, tanto en

desarrollo como en explotación, por importe de 127.449 miles de euros, incluidos 6.298 miles de euros de

costes financieros (Nota 19-f), asociados a diversos proyectos de inversión y rehabilitación en sus

inmuebles.

Adicionalmente en el ejercicio 2025, se han reclasificado cuatro inmuebles del epígrafe “Inversiones

inmobiliarias” al epígrafe “Activos no corrientes mantenidos para la venta” del balance, por importe total de

268.163 miles de euros (Nota 13).

b) Movimientos del ejercicio 2024 -

Las adiciones del ejercicio 2024 correspondieron a inversiones realizadas en activos inmobiliarios, tanto

en desarrollo como en explotación, por importe de 74.948 miles de euros, incluidos 2.429 miles de euros

de costes financieros, asociados a diversos proyectos de inversión y rehabilitación en sus inmuebles.

40

La aportación no dineraria es el resultado neto de (i) la aportación de inmuebles realizada por Criteria

Caixa, S.A.U. y ciertas sociedades filiales, en el marco de la ampliación de capital descrita en la Nota 1,

por importe conjunto de 272.473 miles de euros, así como de (ii) la posterior aportación de los inmuebles

residenciales realizada por la Sociedad a su sociedad dependiente Colonial Living, S.L.U., por importe de

162.067 miles de euros (Nota 10-a).

Adicionalmente en el ejercicio 2024, se reclasificaron tres inmuebles del epígrafe “Inversiones

inmobiliarias” al epígrafe “Activos no corrientes mantenidos para la venta” del balance, por importe neto

total de 55.885 miles de euros (Nota 13).

c) Deterioro del valor -

De las valoraciones obtenidas sobre los activos de la Sociedad realizadas por los expertos independientes

a 31 de diciembre de 2025 se ha puesto de manifiesto la necesidad de registrar una reversión neta por

deterioro del valor de las inversiones inmobiliarias por importe de 15.260 miles de euros (y dotación de

deterioro de 9.568 miles de euros en el ejercicio 2024), registrándose en el epígrafe “Deterioro y resultado

por enajenaciones del inmovilizado – Deterioros y pérdidas” de la cuenta de pérdidas y ganancias (Nota

19-d).

d) Otra información -

La superficie total por ubicación (sobre y bajo rasante) de las inversiones inmobiliarias en explotación y en

curso a 31 de diciembre de 2025 y 2024, es la siguiente:

	Superficie total (m2)
	Inversiones inmobiliarias en explotación		Inversiones inmobiliarias en curso		Total
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
Ubicación
Barcelona	347.362	368.894	28.287	30.660	375.649	399.554
Madrid	536.613	602.499	111.857	139.708	648.470	742.207
Paris	145.965	—	43.419	—	189.384	—
	1.029.940	971.393	183.563	170.368	1.213.503	1.141.761

Al cierre de los ejercicios 2025 y 2024 la Sociedad tiene elementos de las inversiones inmobiliarias

totalmente amortizados que siguen en uso por importe de 356.602 y 213.245 miles de euros,

respectivamente.

A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad mantiene inversiones inmobiliarias  fuera del territorio nacional por

un valor neto contable de  2.171.839 miles de euros.

No existen compromisos de compra sobre el inmovilizado al cierre de los  ejercicios 2025 y 2024.

La Sociedad no mantiene inmovilizado fuera del territorio español, ni existen compromisos de compra.

La política de la Sociedad es formalizar pólizas de seguro para cubrir los posibles riesgos a que están

sujetos los elementos de las inversiones inmobiliarias. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, estos se

encuentran totalmente aseguradas.

8. Arrendamientos operativos – Arrendadora

A cierre de los ejercicios 2025 y 2024 la Sociedad tiene contratadas con los arrendatarios las siguientes

cuotas de arrendamiento mínimas no cancelables, de acuerdo con los actuales contratos en vigor, y sin

tener en cuenta repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC ni actualizaciones futuras de

rentas pactadas contractualmente:

41

	Miles de  Euros
	Valor Nominal
Arrendamientos operativos cuotas mínimas	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Menos de un año	237.135		136.696
Entre uno y cinco años	538.459		248.757
Más de cinco años	383.993		32.845
Total	1.159.587		418.298

9. Instrumentos financieros

El valor en libros de cada una de las categorías de instrumentos financieros establecidas en la norma de

registro y valoración de “Instrumentos financieros” (Nota 4-e), excepto las inversiones en el patrimonio de

empresas del grupo, multigrupo y asociadas (Nota 10) , es el siguiente:

Activos financieros a largo y corto plazo –

	Miles de  Euros
	Activos financieros
	Créditos a empresas grupo		Instrumentos de patrimonio		Otros activos financieros		Total
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Activo financiero a coste amortizado (Nota 10-c y 20b)	9.283	4.114	—	—	—	—	9.283	4.114
Inversiones en empresas del grupo no corrientes	9.283	4.114	—	—	—	—	9.283	4.114
Activo financiero a coste amortizado (Nota 11-a)	—	—	—	—	103.394	32.450	103.394	32.450
Activos a valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias (Nota 11-b)	—	—	5.383	5.086	—	—	5.383	5.086
Derivados de cobertura (Nota 12)	—	—	—	—	21.463	—	21.463	—
Inversiones financieras no corrientes	—	—	5.383	5.086	124.857	32.450	130.240	37.536
Total no corriente	9.283	4.114	5.383	5.086	124.857	32.450	139.523	41.650
Activo financiero a coste amortizado (Notas 11-a y 20b)	102.782	563.256	—	—	—	—	102.782	563.256
Inversiones en empresas del grupo corrientes	102.782	563.256	—	—	—	—	102.782	563.256
Activo financiero a coste amortizado (Nota 11-a)	—	—	—	—	27.958	27.126	27.958	27.126
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar	—	—	—	—	27.958	27.126	27.958	27.126
Activo financiero a coste amortizado (Nota 11-a)	—	—	—	—	4.140	10.525	4.140	10.525
Activos financieros a coste	—	—	9	9	—	—	9	9
Derivados de cobertura (Nota 12)	—	—	—	—	5.052	—	5.052	—
Inversiones financieras corrientes	—	—	9	9	9.192	10.525	9.201	10.534
Total corriente	102.782	563.256	9	9	37.150	37.651	139.941	600.916
Total	112.065	567.370	5.392	5.095	162.007	70.101	279.464	642.566

42

Pasivos financieros a largo y corto plazo –

	Miles de  Euros
	Pasivos financieros
	Deudas con entidades de crédito		Obligaciones y otros valores negociables		Otros pasivos financieros		Total
	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
Pasivo financiero a coste amortizado  (Nota 16)	292.353	(3.622)	4.091.662	2.306.360	(52.440)	(31.052)	4.331.575	2.271.686
Derivados de cobertura (Nota 12)	—	—	—	—	1.756	2.075	1.756	2.075
Deudas con entidades financieras	292.353	(3.622)	4.091.662	2.306.360	(50.684)	(28.977)	4.333.331	2.273.761
Total No corriente	292.353	(3.622)	4.091.662	2.306.360	(50.684)	(28.977)	4.333.331	2.273.761
Pasivo financiero a coste amortizado  (Nota 16)	(1.950)	(1.026)	730.446	508.800	—	—	728.496	507.774
Derivados de cobertura (Nota 12)	—	—	—	—	87	1.707	87	1.707
Deudas con entidades financieras	(1.950)	(1.026)	730.446	508.800	87	1.707	728.583	509.481
Pasivo financiero a coste amortizado  (Nota 20b)	—	—	25.898	3.386	—	—	25.898	3.386
Deudas Empresas del Grupo	—	—	25.898	3.386	—	—	25.898	3.386
Pasivo financiero a coste	—	—	—	—	77.632	39.133	77.632	39.133
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar	—	—	—	—	77.632	39.133	77.632	39.133
Total Corriente	(1.950)	(1.026)	756.344	512.186	77.719	40.840	832.113	552.000
Pasivos Financieros	290.403	(4.648)	4.848.006	2.818.546	27.035	11.863	5.165.444	2.825.761

43

10. Inversiones en empresas del grupo y asociadas no corrientes

a) Instrumentos de patrimonio en empresas del grupo no corrientes

El desglose por sociedad dependiente a 31 de diciembre de 2025 y 2024 es el siguiente:

	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2023	Altas o dotaciones	Bajas  o Retrocesiones	Traspasos	31 de diciembre de 2024	Altas o dotaciones	Movimientos por fusión (Nota 2-e)	Bajas  o Retrocesiones	31 de diciembre de 2025
Coste  de adquisición :
Société Foncière Lyonnaise, S.A.	2.628.561	2.037	—	—	2.630.598	59.722	(2.690.320)	—	—
Colonial  Tramit , S.L.U.	23	—	—	—	23	—	—	—	23
Inmocol  Torre Europa, S.A.	12.080	—	—	(12.080)	—	—	—	—	—
Peñalvento , S.L.U.	20.755	73.181	(93.936)	—	—	—	—	—	—
Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U.	51.733	—	(7.501)	—	44.232	—	—	—	44.232
Wittywood , S.L.U.	9.638	—	—	—	9.638	—	—	—	9.638
Inmocol One, S.A.U.	60	—	—	—	60	—	—	—	60
Inmocol Two, S.L.U.	13	—	—	—	13	—	—	—	13
Colonial  Lab , S.L.U.	13	262	—	—	275	—	—	—	275
Colonial Living, S.L.U.	—	162.070	—	—	162.070	—	—	—	162.070
SA Segpim	—	—	—	—	—	—	209	—	209
SAS Locaparis	—	—	—	—	—	—	—	—	—
SAS Maud	—	—	—	—	—	3.700	—	—	3.700
SAS Parholding	—	—	—	—	—	—	—	—	—
SAS Parchamps	—	—	—	—	—	47.342	132.593	—	179.935
SAS Pargal	—	—	—	—	—	88.853	216.778	—	305.631
SAS Parhaus	—	—	—	—	—	93.328	149.400	—	242.728
SAS SB2	—	—	—	—	—	—	10	—	10
SAS SB3	—	—	—	—	—	—	10	—	10
SCI SB3	—	—	—	—	—	—	—	—	—
SCI 103 Grenelle	—	—	—	—	—	—	140.099	—	140.099
SCI Paul  Cézanne	—	—	—	—	—	—	257.371	—	257.371
SCI Washington	—	—	—	—	—	153.450	593.641	—	747.091
SNC Condorcet Holding	—	—	—	—	—	233.601	60.922	—	294.523
SNC Condorcet  Propco	—	—	—	—	—	—	—	—	—
SAS Cloud	—	—	—	—	—	—	367.260	(32.351)	334.909
SAS 92 Champs  Elysées	—	—	—	—	—	—	179.233	—	179.233
SCI Pasteur 123	—	—	—	—	—	176.468	268.941	—	445.409
Total  coste de adquisición	2.722.876	237.550	(101.437)	(12.080)	2.846.909	856.464	(323.853)	(32.351)	3.347.169
Deterioro  del valor :
Colonial  Tramit , S.L.U.	(18)	—	1	—	(17)	—	—	—	(17)
Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U.	(34.378)	—	3.819	—	(30.559)	(4.096)	—	—	(34.655)
Wittywood , S.L.U.	(818)	—	62	—	(756)	—	—	170	(586)
Inmocol One, S.A.U.	(5)	—	1	—	(4)	—	—	—	(4)
Inmocol Two, S.L.U.	(4)	—	—	—	(4)	—	—	1	(3)
Colonial  Lab , S.L.U.	(3)	(259)	—	—	(262)	—	—	1	(261)
SAS Maud	—	—	—	—	—	(1.747)	—	—	(1.747)
SAS SB2	—	—	—	—	—	(1.734)	—	—	(1.734)
SCI Pasteur 123	—	—	—	—	—	(11.715)	—	—	(11.715)
Total  deterioro  del valor	(35.226)	(259)	3.883	—	(31.602)	(19.292)	—	172	(50.722)
					—	—			—
Total  neto	2.687.650	237.291	(97.554)	(12.080)	2.815.307	837.172	(323.853)	(32.179)	3.296.447

44

Movimientos del ejercicio 2025 -

Derivado de la fusión detallada en las Notas 1, 2-e y 4-q, con fecha 3 de noviembre de 2025 la

Sociedad ha adquirido 612.049 acciones de la sociedad dependiente Société Foncière Lyonnaise, S.A.

a accionistas minoritarios mediante el canje de 7.956.637 acciones de la Sociedad valoradas por un

importe 44.080 miles de euros a valor de cotización, por el cual ha entregado 7.956.637 acciones

propias  valoradas en 49.225 miles de euros, lo que supuso un impacto en las reservas de la sociedad

de 5.146 miles de euros.

Adicionalmente ha adquirido a accionistas minoritarios mediante el pago en efectivo 209.539 acciones

por un importe de 15.642 miles de euros.

Con fecha 22 de abril de 2025 la Sociedad ha percibido 32.352 miles de euros en concepto de

dividendo por parte de la sociedad filial SAS Cloud, los cuales se han procedido a ajustar del valor de

la participación por considerar que el dividendo cobrado se había devengado con anterioridad al

proceso de fusión. 

Durante el mes de diciembre de 2025 la sociedad ha capitalizado diversos préstamos existentes con

sociedades dependientes francesas por importe total de 796.742 miles de euros.

Movimientos del ejercicio 2024-

Con fecha 5 de enero de 2024 la sociedad dependiente Colonial Lab, S.L.U.  acordó la ampliación de

capital por compensación de créditos mediante la emisión de 10.000 participaciones sociales con un

valor nominal de 1 euro por participación y una prima asociada de 252 miles de euros, que fueron

íntegramente suscritas por la Sociedad.

Con fecha 6 de marzo de 2024, la Sociedad capitalizó el préstamo existente con Peñalvento, S.L.U.,

por importe de 73.181 miles de euros. Posteriormente con fecha 7 de marzo de 2024, la Sociedad

transmitió su participación financiera en Peñalvento, S.L.U. a un tercero en el marco de los acuerdos

firmados entre las partes. El precio de la transmisión ascendió a 106.835 miles de euros, y generó un

beneficio de 12.471 miles de euros que ha sido registrado en el epígrafe “Resultado por enajenaciones

de instrumentos financieros” de la cuenta de pérdidas y ganancias de la Sociedad.

Con fecha 4 de julio de 2024 la Sociedad aportó una serie de inmuebles de uso residencial a la nueva

sociedad dependiente Colonial Living, S.L.U., inmuebles que fueron recibidos en la aportación no

dineraria descrita en la Nota 1, por un valor de 162.067 miles de euros. Colonial Living, S.L.U. fue

previamente constituida, con un capital social de 3 miles de euros, divido en 3.000 participaciones

sociales de 1 euro de valor nominal, y que fueron íntegramente suscritas por la Sociedad.

Con fecha 30 de diciembre de 2024, la Sociedad, como socio único de la sociedad dependiente

Utopicus Innovación Cultural, S.L.U., acordó la devolución de prima de asunción por importe de 7.501

miles de euros, que se ha registrado minorando el coste de adquisición de la participación mantenida

en Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.

Durante el ejercicio 2024, la Sociedad adquirió 277.784 acciones de la sociedad dependiente Société

Foncière Lyonnaise, S.A. a accionistas minoritarios. El importe total de las adquisiciones ascendió a

2.037 miles de euros.

Deterioro del valor –

La Sociedad ha registrado un deterioro por importe de 4.096 miles de euros sobre la base del

patrimonio neto ajustado por las plusvalías tácitas derivadas de las inversiones inmobiliarias para

aquellas sociedades tenedoras de inmuebles y en base al plan de negocios aprobado para la sociedad

participada Utopicus (Nota 4-e) (a 31 de diciembre de 2014 supuso una reversión de provisión por

importe de 3.819 miles de euros).

A 31 de diciembre de 2024, la cotización de las acciones de SFL en el mercado Euronext de París,

ascendía a 74,20 euros por acción.

45

b) Instrumentos de patrimonio en empresas asociadas  no corrientes

El desglose por sociedad asociadas a 31 de diciembre de 2025 y 2024 es el siguiente:

	Miles de Euros
	31 de diciembre de 2023	Traspasos	31 de diciembre de 2024	Altas o dotaciones	31 de diciembre de 2025
Coste  de adquisición :
Inmocol Torre Europa, S.A.	—	12.080	12.080	—	12.080
HQ America SOCIMI, S.A.	—	—	—	12.240	12.240
Science and Innovation Districts SOCIMI, S.A.	—	—	—	196.490	196.490
S&I Advisoryco S.L.	—	—	—	2	2
Total  coste de adquisición	—	12.080	12.080	208.732	220.812

Movimientos del ejercicio 2025-

La Sociedad mantiene una participación del 50% en Inmocol Torre Europa, S.A. Dicha participación tiene

la consideración de entidad asociada desde el 1 de enero de 2024, como consecuencia de los acuerdos

firmados entre los accionistas. Adicionalmente, los otros accionistas de dicha sociedad tienen una opción

de venta de sus acciones a Colonial ejercitables en determinados periodos. El precio de ejercicio de dicha

opción se determina a valor razonable, fijado a partir del valor de mercado del inmueble de oficinas

mantenido por dicha sociedad. En consecuencia, los estados financieros adjuntos no recogen el impacto

de dicha opción de venta si bien, se estima que su importe no es significativo.

Adicionalmente, durante el ejercicio 2025, la Sociedad se ha asociado con Stoneshield Capital para crear

una plataforma inmobiliaria paneuropea dedicada a ciencia e innovación (“Deeplabs”).

Para ello, la Sociedad ha adquirido el 95,50 % del capital social de la sociedad Science and Innovation

Districts SOCIMI, S.A. (anteriormente, denominada GS Jalor, S.A. y en adelante "SID SOCIMI") sociedad

propietaria de forma indirecta de una serie de activos inmobiliarios sitos en Madrid y Barcelona, con

138.000 metros cuadrados de instalaciones, principalmente científicas, repartidos en tres campus en

Barcelona y Madrid, por importe de 196.490 miles de euros. La Sociedad mantiene una garantía por el

importe correspondiente a la cuota fiscal que pueda derivarse de la venta de los inmuebles mantenidos

por SID SOCIMI. Los administradores de la Sociedad estiman que los activos netos adquiridos a partir de

la participación en SID SOCIMI no tienen la consideración de un negocio desde la perspectiva contable,

habiendo registrado los gastos asociados a la adquisición de dicha participación en la cuenta de pérdidas

y ganancias del ejercicio 2025 por importe de 5.304 miles de euros. Asimismo, y en virtud de los acuerdos

firmados entre la Sociedad y Stoneshield Capital, se ha constituido la sociedad S&I Advisory, S.L.

(anteriormente, denominada GS Andes, S.L. En adelante, “S&I Advisory”), participada a partes iguales por

ambos socios, que es la entidad encargada de fijar la estrategia de inversión y gestión de la sociedad SID

SOCIMI.

SID SOCIMI cuenta con un equipo de gestión ordinaria propio, quien se encarga de implementar el

presupuesto anual aprobado por la sociedad S&I Advisory. Cualquier desviación relevante no contemplada

en el presupuesto anual de SID SOCIMI aprobado, deberá someterse a aprobación de la sociedad S&I

Advisroy. Asimismo, en caso de discrepancias entre los socios de S&I Advisory, esto es, entre Colonial y

Stoneshield Capital, los acuerdos firmados contemplan una serie de mecanismos que permitirían

solventar las situaciones de bloqueo, previéndose, en última instancia, la mediación de un tercero en aras

a la resolución de la situación de bloqueo. Finalmente, el plan de negocio contemplado por los socios

prevé que la participación de la Sociedad en SID SOCIMI se reduzca significativamente mediante la

entrada de nuevos accionistas en el capital de dicha sociedad.

Los acuerdos firmados entre Colonial y Stoneshield Capital incluyen una opción de compra en favor de

Colonial, que le otorga el derecho pero no la obligación, de adquirir el porcentaje restante no mantenido

de SID SOCIMI y sobre el 50% de S&I Advisory en el caso de que, pasados 24 meses la participación de

la Sociedad en SID SOCIMI no se haya visto reducida. Dicha opción de compra, que no es ejercitable al

31 de diciembre de 2025 ni a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales, tiene un precio

fijado a valor razonable calculado a partir del valor de mercado de los inmuebles mantenidos por SID

SOCIMI.

46

En base a todo lo anterior, los Administradores de la Sociedad han considerado que los socios tienen

control conjunto sobre ambas sociedades SID SOCIMI y S&I Advisory, por lo que dichas participaciones

tienen la consideración de empresas asociadas.

Adicionalmente, los acuerdos firmados contemplan el devengo de un promote fee por parte de Colonial en

el caso de que la inversión en SID SOCIMI alcance unos determinados niveles de rentabilidad. Al cierre

del ejercicio 2025 los ingresos devengados por dicho concepto no han sido significativos.

Por último, con fecha 5 de diciembre de 2025 ha sido constituida la sociedad HQ America, SOCIMI, S.A.

con un capital social de 10.000 acciones de un valor nominal de 1 miles de euros cada una de ellas, junto

con una prima de emisión de 4.100 miles de euros por acción, la Sociedad ha adquirido 2.400 acciones

representativas del 24% del capital social, por un importe total de 12.240 miles de euros. Adicionalmente,

la Sociedad ha concedido un préstamo por importe de 5.000 miles de euros, con vencimiento a largo

plazo.

Movimientos del ejercicio 2024-

Con fecha 1 de enero de 2024, y como consecuencia de los acuerdos de socios firmados entre ambas

partes, la sociedad dominante dejó de tener control sobre la sociedad dependiente Inmocol Torre Europa,

S.A., que pasó a contabilizarse mediante el método de la participación.

c) Créditos a empresas del grupo no corrientes

A 31 de diciembre de 2025 está formado por el crédito concedido por la Sociedad, más los intereses

devengados, a las sociedades dependientes Wittywood, S.L. por un importe total de 4.259 miles de

euros (4.114 miles de euros a 31 de diciembre de 2024) y Colonial Living S.L.U. concedido en 2025 

por un importe de 5.024 miles de euros.

11. Activos financieros

a) Activos financieros a coste amortizado –

El detalle de los “Activos financieros a coste amortizado” (Nota 9-a) es el siguiente:

   

		Miles de  Euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre 2024
Inversiones en empresas del grupo y asociadas no corrientes
Créditos a empresas del grupo  (Nota 20-b)		4.259		4.114
Créditos a empresas Asociadas  (Nota 20-b)		5.024		—
Inversiones financieras no corrientes
Depósitos y fianzas		19.832		18.467
Deudores varios no corrientes		83.562		13.983
No Corriente		112.677		36.564
Inversiones en empresas del grupo y asociadas corrientes
Créditos a empresas del grupo y asociadas  (Nota 20-b)		102.782		563.256
Clientes por ventas y prestaciones de servicios		11.946		23.569
Cuentas a cobrar a partes vinculadas (Nota 20-b)		46		133
Deudores varios corrientes		7.284		3.328
Otros		8.682		96
Inversiones financieras corrientes
Otros activos financieros		4.140		10.525
Corriente		134.880		600.907

47

Depósitos y fianzas–

Los depósitos y fianzas no corrientes corresponden, básicamente, a los depósitos efectuados en los

organismos oficiales por las fianzas cobradas por los arrendamientos de inmuebles de acuerdo con la

legislación vigente.

Deudores varios–

El detalle de los saldos registrados en el epígrafe “Deudores varios” del balance es el siguiente:

		Miles de  Euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre 2024
Coste:
Incentivos al alquiler  (Nota 4-n)		83.562		13.983
Total coste		83.562		13.983
Total deudores varios no corrientes		83.562		13.983
Coste:
Nozar , S.A.		147		147
Incentivos al alquiler  (Nota 4-n)		7.284		3.249
Otros		—		79
Total coste		7.431		3.475
Deterioro:
Nozar, S.A.		(147)		(147)
Total deterioro del valor		(147)		(147)
Total deudores varios corrientes		7.284		3.328

b) Inversiones financieras a valor razonable –

Corresponde a las participaciones adquiridas en la sociedad Fifth Wall Real State Technology. El

movimiento para el ejercicio 2025, esta compuesto por las aportaciones de fondos por importe de 1.392

miles de euros y el reconocimiento de un deterioro por importe de 1.095 miles de euros (1.562 miles de

euros en el ejercicio 2024).

48

12. Instrumentos financieros derivados

Los instrumentos financieros derivados mantenidos por la Sociedad a 31 de diciembre de 2025 y 2024 se

presentan a continuación:

31 de diciembre de 2025					Miles de  Euros
	Tipo de interés	Liquidación anticipada	Vencimiento	Nominal	Valor razonable activo	Valor razonable pasivo
Swap tipo de interés	2,64 %	2028	2033	102.750	1.884	—
Swap tipo de interés	2,47 %	2028	2033	213.350	4.949	—
Swap tipo de interés	2,50 %	2828	2033	101.470	2.468	—
Swap tipo de interés	2,42 %	2027	2032	173.300	3.721	—
Swap tipo de interés	2,49 %	2028	2029	213.500	4.851	—
Swap tipo de interés	2,49 %	2027	2029	173.500	3.590	—
Swap tipo de interés	2,42 %	—	2029	100.000	—	(583)
Swap tipo de interés	2,49 %	—	2029	200.000	—	(1.173)
No Corrientes				1.277.870	21.463	(1.756)
Swap tipo de interés	2,39 %	2026	2030	250.000	2.611	—
Swap tipo de interés	2,40 %	2026	2031	250.000	2.441	—
Cupón corrido asociados a derivados					—	(87)
Corrientes				500.000	5.052	(87)
Total				1.777.870	26.515	(1.843)

31 de diciembre de 2024				Miles de  Euros
	Tipo de interés	Liquidación anticipada	Vencimiento	Nominal	Valor razonable pasivo
Swap tipo de interés	2,49 %	2027	2029	173.500	(255)
Swap tipo de interés	2,42 %	2027	2032	173.300	(124)
Swap tipo de interés	2,49 %	2028	2033	213.500	(393)
Swap tipo de interés	2,47 %	2028	2033	213.350	(297)
Swap tipo de interés	2,64 %	2028	2033	102.750	(801)
Swap tipo de interés	2,50 %	2828	2033	101.470	(205)
No Corrientes				977.870	(2.075)
Swap tipo de interés	2,28 %	2025	2030	747.500	(1.707)
Corriente			2,03	747.500	(1.707)
Total			2,03	1.725.370	(3.782)

Durante el primer semestre de 2025 han vencido coberturas de flujo de efectivo de transacciones futuras

previstas por importe de 747.500 miles de euros y se han contratado coberturas de flujo de efectivo de

transacciones futuras previstas por importe de 250.000 miles de euros y 250.000 miles de euros.

A su vez, durante ambos ejercicios, dado que las transacciones previstas siguen siendo probables, la

Sociedad mantiene en el patrimonio neto el importe registrado por el cambio de valor de mercado de

dichas coberturas hasta el momento de la cancelación. Dicho importe será reciclado al resultado del

ejercicio a partir de la fecha en que estaban previstas las emisiones de deudas inicialmente cubiertas.

49

Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha cobrado un total de 4.602 miles de euros por el valor de los

forward starting swap cancelados. Dicho importe está incluido en el epígrafe de "Variación de valor

razonable en instrumentos financieros - Cartera de negociación y otros" del estado de cuentas de pérdidas

y ganancias.

El valor razonable de los instrumentos financieros derivados ha sido calculado en base a una

actualización de los flujos de caja futuros, estimados en base a una curva de tipos de interés, y a la

volatilidad asignada a cada fecha de cálculo.

Las variaciones de 25 puntos básicos en las tasas de rentabilidad tienen el siguiente impacto sobre las

valoraciones utilizadas por la Sociedad para la determinación del valor de sus derivados:

Sensibilidad de la valoración a modificaciones de 25 puntos básicos de las tasas de rentabilidad	Miles de  Euros
	Valor razonable	Disminución de un cuarto de punto	Aumento de un cuarto de punto
31 de diciembre de 2025	24.671	(19.846)	19.468
31 de diciembre de 2024	(3.782)	(20.018)	19.581

13. Activos no corrientes mantenidos para la venta

Los movimientos habidos en este epígrafe del balance han sido los siguientes:

	Miles de  Euros
	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Saldo inicial	16.660		120.846
Adiciones	—		7.028
Retiros	—		(163.742)
Deterioro del valor  (Nota 19-d)	—		(3.357)
Reversión de deterioro (Nota19-d)	1		—
Traspaso de coste adquisición (Nota 7)	292.065		97.883
Traspaso de amortización (Nota 7)	(14.729)		(3.118)
Traspaso de deterioro (Nota 7)	(9.173)		(38.880)
Traspaso de incentivos al arrendamiento	6.091		—
Saldo final	290.915		16.660

Movimientos del ejercicio 2025 -

Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha traspasado desde el epígrafe del balance “Inversiones

inmobiliarias” cuatro inmuebles por un importe neto contable 268.163 miles de euros (Nota 7). A su vez, la

Sociedad ha traspasado 6.091 miles de euros desde el epígrafe de "Deudores varios" del balance de

situación adjunto en concepto de carencias.

Movimientos del ejercicio 2024-

Durante el ejercicio 2024, la Sociedad traspasó desde el epígrafe del balance “Inversiones inmobiliarias”

tres inmuebles por un importe neto contable 55.884 miles de euros (Nota 7).

La Sociedad enajenó cuatro inmuebles por un importe total de venta de 188.247 miles de euros, lo que

supuso un beneficio de 15.191 miles de euros, incluidos los costes indirectos de las ventas (Nota 19-e).

Las adiciones del ejercicio 2024 correspondieron a inversiones realizados en un activo no corriente

mantenido para la venta, por importe de 7.028 miles de euros, incluidos 752 miles de euros de costes

financieros, asociados a dicho activo no corriente disponible para la venta.

50

Deterioro del valor -

De las valoraciones obtenidas sobre los activos de la Sociedad realizadas por los expertos independientes

a 31 de diciembre de 2025 se ha revertido 1 miles de euros del deterioro del valor (en ejercicio 2024 la

revisión del valor por parte de los expertos  puso manifiesto la necesidad de registrar una dotación por

importe de 3.357 miles de euros), registrándose en el epígrafe “Deterioro y resultado por enajenaciones

del inmovilizado - Deterioros y pérdidas” de la cuenta de pérdidas y ganancias (Nota 19-d).

14. Patrimonio neto

a) Capital social

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 el capital social estaba representado por 627.344.687 acciones de 2,50

euros de valor nominal cada una de ellas, totalmente suscritas y desembolsadas, por lo que asciende a

1.568.362 miles de euros.

Con fecha 3 de julio de 2024 quedó inscrita en el Registro Mercantil de Madrid la escritura pública relativa

al aumento de capital aprobado por la junta General Extraordinaria de accionistas de la Sociedad

celebrada el 12 de junio de 2024. Este aumento del capital social aprobado, con exclusión del derecho de

suscripción preferente, y con cargo a aportaciones dinerarias y no dinerarias, consistió en la emisión y

puesta en circulación de 87.729.050 nuevas acciones ordinarias de la Sociedad, con un valor nominal

unitario de 2,50 euros y una prima de emisión de 384.091 miles de euros, de la misma clase y serie que

las actualmente en circulación. Las nuevas acciones de Colonial fueron admitidas a negociación el día 5

de julio de 2024, una vez completados los trámites preceptivos ante Iberclear, la Comisión Nacional del

Mercado de Valores y las Bolsas de Valores.

La contraprestación de dicha ampliación consistió en 350.000 miles de euros en efectivo y una serie de

inmuebles residenciales y de oficinas titularidad de Criteria Caixa, S.A.U. y determinadas sociedades

filiales íntegramente participadas por ésta, valorados en 272.473 miles de euros, resultando un importe

total de 622.473 miles de euros.

Los Administradores analizaron la diferencia entre el valor razonable de los activos recibidos y el valor

razonable de los instrumentos de patrimonio emitidos con referencia al precio de cotización, concluyendo

que no se ha producido un beneficio o perjuicio para los accionistas, procediendo por tanto a registrar la

diferencia como prima de emisión.

Según el detalle incluido en el apartado A.2 del Informe Anual de Gobierno Corporativo de la Sociedad

dominante del ejercicio 2025, los accionistas titulares de participaciones significativas en el capital social

de la Sociedad, tanto directas como indirectas, a 31 de diciembre de 2025 y 2024, son las siguientes:

	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Número de acciones*	% de participación	Número de acciones*	% de participación
Capital social
Criteria  Caixa, S.A.U .	108.661.558	17,32 %	108.661.558	17,32 %
Qatar  Investment  Authority  ( ii )	102.675.757	16,37 %	102.675.757	16,37 %
Fernández González, Carlos ( iii )	80.028.647	12,76 %	80.028.647	12,76 %
Questor Holding, S.A.  ( iv )	50.608.520	8,07 %	50.608.520	8,07 %
Corporación Financiera Alba, S.A.	31.419.968	5,01 %	31.419.968	5,01 %
Credit  Agricole , S.A.	22.494.701	3,59 %	22.494.701	3,59 %
BlackRock  Inc. ( i )	18.152.690	2,89 %	19.712.594	3,14 %
(i) La sociedad BlackRock Inc., con fecha 22 de septiembre de 2025, comunicó a la CNMV que pasó a tener una participación indirecta en el capital social de Colonial SFL, Socimi, S.A. (anteriormente Inmobiliaria Colonial, Socimi, S.A.) de un total de 2,893%, del cual son 2,639% de derechos de voto atribuidos a las acciones, más 0,254% de derechos de voto a través de instrumentos financieros.
(ii) Qatar Investment Authority es responsable de gestionar 21.782.588 acciones de la Sociedad propiedad de la sociedad DIC Holding, LLC.
(iii) D. Carlos Fernández González controla la mayoría del capital y de los derechos de voto de Grupo Far-Luca, S.A. de C.V., entidad titular del Grupo Finaccess, S.A.P.I. de C.V., y esta última controla a su vez a Finaccess Capital, S.A. de C.V., que controla a los accionistas directos Finaccess Inmobiliaria, S.L. y Finaccess Capital Inversores, S.L.
(iV) Quaestor Holdings, S.A.(anteriormente denominada Puig, S.A.) que controla el capital de Exea Ventures, S.L.

No existe conocimiento por parte de la Sociedad de otras participaciones sociales significativas.

51

La junta general ordinaria de accionistas celebrada el 30 de junio de 2021, acordó autorizar al consejo de

administración para emitir, en nombre de la Sociedad dominante y en una o varias ocasiones, y por un

plazo máximo de 5 años, obligaciones convertibles en nuevas acciones de la Sociedad u otros valores

análogos que puedan dar derecho, directa o indirectamente, a la suscripción de acciones de la Sociedad,

con expresa atribución de la facultad de excluir el derecho de suscripción preferente de los accionistas

hasta un máximo del 20% del capital social, así como de aumentar el capital en la cuantía necesaria para

atender la conversión. El importe máximo de la emisión o emisiones de los valores que pueden realizarse

al amparo de la presente delegación no podrá exceder en un importe conjunto de 500.000 miles de euros

o su equivalente en otra divisa.

La junta general ordinaria de accionistas celebrada el 27 de mayo de 2025, acordó autorizar al consejo de

administración, conforme a lo dispuesto en el artículo 297.1 b) de la Ley de sociedades de capital, para

aumentar el capital social mediante aportaciones dinerarias hasta la mitad de la cifra del capital social,

dentro del plazo máximo de 5 años, en una o varias veces y en la oportunidad y cuantía que considere

adecuadas. Dentro de la cuantía máxima indicada, se atribuye al consejo de administración la facultad de

excluir el derecho de suscripción preferente hasta un máximo del 20% del capital social.

b) Prima de emisión

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 la prima de emisión asciende a 1.847.691 miles de euros.

c) Reservas

Reserva legal –

De acuerdo con el texto refundido de la Ley de sociedades de capital, debe destinarse una cifra igual al

10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del capital

social.

La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del 10% del

capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20% del

capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan

otras reservas disponibles suficientes para este fin.

A 31 de diciembre de 2024, la dotación a la reserva legal, incluida en la distribución de resultados del

ejercicio 2023 de la Sociedad aprobada por la junta general de accionistas de fecha 13 de junio de 2024,

ascendió a 21.287 miles de euros.

A 31 de diciembre de 2025, considerando la dotación a la reserva legal incluida en la distribución de

resultados del ejercicio 2024 de la Sociedad aprobada por la junta general de accionistas de fecha 27 de

mayo de 2025, por importe de 15.333 miles de euros, la reserva legal ascendió hasta los 106.892 miles de

euros, si bien, a la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales aún no se encuentra

íntegramente constituida (91.559 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).

Otras reservas–

El detalle de otras reservas del epígrafe del balance es el siguiente:

		Miles de  Euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Reservas voluntarias		171.938		217.411
Reservas de fusión		(27.468)		(27.468)
Gastos ampliación de capital		(5.831)		(5.810)
Resultados de ejercicios anteriores		(25.301)		(27.010)
Resultados enajenación de acciones propias		(24.068)		(13.265)
Total  Otras reservas		89.270		143.858

52

A 31 de diciembre de 2025, considerando el reparto de la reserva voluntaria disponible incluida en la

distribución de resultados del ejercicio 2024 de la Sociedad aprobada por la junta general de accionistas

de fecha 27 de mayo de 2025, por importe de 45.473 miles de euros, la reserva voluntaria asciende hasta

los 171.938 miles de euros (217.411 miles de euros al 31 de diciembre de 2024).

Se ha registrado en las reservas de la Sociedad el resultado generado por las entregas de acciones

propias, que ha ascendido a 10.803 miles de euros de resultado negativo para el ejercicio 2025 (9.456

miles de euros de resultado negativo para el ejercicio 2024).

d) Acciones propias

El número de acciones propias de la Sociedad en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:

	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Nº de acciones	Miles de Euros	Nº de acciones	Miles de Euros
Tramo libre	7.531.103	46.592	9.110.154	59.606
Contratos liquidez	229.064	1.487	265.968	1.581
Saldo final	7.760.167	48.079	9.376.122	61.187

Valores propios – Tramo libre

El número de acciones propias de la Sociedad en autocartera y su coste de adquisición es el siguiente:

	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Nº  de acciones	Miles de  Euros	Nº  de acciones	Miles de  Euros
Saldo inicial	9.110.154	59.606	7.784.518	63.417
Entrega de acciones plan incentivos  (Nota 21-d)	(128.556)	(811)	(175.398)	(1.429)
Otras adquisiciones	6.506.142	37.023	5.058.350	26.521
Otras entregas de acciones	—	—	(3.557.316)	(28.903)
Movimientos por fusión (Nota 2-e)	(7.956.637)	(49.226)	—	—
Saldo final	7.531.103	46.592	9.110.154	59.606

Entregas de acciones de la Sociedad derivadas del plan de incentivos a largo plazo (Nota 21-d)  -

La Sociedad liquida anualmente las obligaciones correspondientes al cumplimiento del plan del

ejercicio anterior mediante la entrega de acciones a los beneficiarios del plan de retribución, una vez

evaluado el grado de cumplimiento de los indicadores en él establecidos.

Otras adquisiciones –

Con fecha 27 de febrero de 2025 la Sociedad comunicó el inicio de un programa de recompra de

6.506.142 acciones propias, representativas de un 0,41% del capital social por un importe efectivo de

37.048 miles de euros, costes de adquisición incluidos, en el marco de la operación de fusión con SFL.

En el ejercicio 2024, la Sociedad adquirió 5.000.000 acciones propias, representativas de un 0,80% del

capital social por un importe efectivo de 26.217 miles de euros, costes de adquisición incluidos, en el

marco de la colocación privada acelerada (Accelerated Bookbuild Offering) realizada por determinadas

sociedades controladas por el antiguo accionista Aguila LTD.

53

Otras entregas de acciones –

Durante el ejercicio 2025, en el marco de la operación de fusión con SFL (Nota 1), la Sociedad ha

entregado 7.956.637 acciones, con un coste asociado de 49.225 miles de euros, a cambio de 612.049

acciones de SFL, según lo estipulado en el acuerdo de fusión entre ambas sociedades.

Durante el ejercicio 2024, en el marco de la ampliación de capital realizada con Criteria Caixa, S.A.U.

(Nota 1), la Sociedad entregó 3.418.734 acciones, con un coste asociado de 27.774 miles de euros, en

compensación del dividendo pagado por la Sociedad con carácter previo a la ampliación, y que no

había sido considerado por las partes en el momento de determinar el valor de la aportación , todo ello

según lo establecido en el informe de los administradores y el informe del experto independiente para

la ampliación de capital.

Adicionalmente, la Sociedad, durante el ejercicio 2024, canjeó 27.784 acciones de SFL, a diversos

directores de SFL, por 138.582 acciones de la Sociedad más 1.259 miles de euros en efectivo,

aplicando las mismas condiciones acordadas para la oferta pública de adquisición.

Contratos de liquidez

La Sociedad suscribe contratos de liquidez, con el objeto de favorecer la liquidez de las transacciones y la

regularidad de la cotización de las acciones. El número de acciones propias de la Sociedad incluidas en el

contrato de liquidez y su coste de adquisición es el siguiente:

                             

	31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
	Nº  de acciones	Miles de  Euros	Nº  de acciones	Miles de  Euros
Saldo inicial	265.968	1.581	209.247	1.511
Compra	12.588.395	69.703	19.199.909	107.922
Venta	(12.625.299)	(69.797)	(19.143.188)	(107.852)
Saldo final	229.064	1.487	265.968	1.581

e) Ajustes por cambio de valor – Operaciones de cobertura

El movimiento habido en este epígrafe del balance es el siguiente:

	Miles de  Euros
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
Saldo inicial	200.064	207.990
Cambios en el valor razonable de las coberturas en el ejercicio	40.649	(3.324)
Transferencia a la cuenta de pérdidas y ganancias	(9.325)	(4.602)
Saldo final	231.388	200.064

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, existen 194.491 y 203.845 miles de euros respectivamente de

reservas por cambios de valor razonable de coberturas eficientes ya canceladas que deberán ser

transferidas a la cuenta de pérdidas y ganancias de la Sociedad.

El impacto en reservas por cambio de valor de coberturas eficientes vigentes asciende a 36.897 de saldo

acreedor y 3.781 miles de euros de saldo deudor a 31 de diciembre de 2025 y 2024, respectivamente.

54

15. Provisiones y contingencias

El detalle de las provisiones del balance, tanto corrientes como no corrientes, así como los principales

movimientos registrados en los ejercicios 2025 y 2024, son los siguientes:

Ejercicio 2025 -

	Miles de  Euros
	Corrientes	No Corrientes
	Provisiones para riesgos y gastos	Provisiones con el personal
Saldo a 31 de diciembre de 2024	5.201	25
Dotación	—	257
Movimientos por fusión (Nota 2-e)	—	782
Retrocesión	(2.500)	—
Aplicación	—	(13)
Saldo a 31 de diciembre de 2025	2.701	1.051

Provisión para riesgos y gastos - Corrientes

Las provisiones corrientes corresponden a una estimación de diversos riesgos propios del negocio de la

Sociedad.

16. Deudas con entidades de crédito y obligaciones y otros valores negociables

El detalle de los epígrafes por tipo de deuda y por vencimientos es el siguiente:

31 de diciembre de 2025	Miles de Euros
	Corriente	No corriente						Total
	Menor 1 año	Entre 1 y 2 años	Entre 2 y 3 años	Entre 3 y 4 años	Entre 4 y 5 años	Mayor de 5 años	Total no corriente
Deudas con entidades de crédito:
Préstamos sindicados	—	—	300.000	—	—	—	300.000	300.000
Comisiones e intereses	445	—	—	—	—	—	—	445
Gasto formalización	(2.395)	(2.326)	(2.284)	(2.169)	(868)	—	(7.647)	(10.042)
Total  Deudas con entidades de crédito	(1.950)	(2.326)	297.716	(2.169)	(868)	—	292.353	290.403
Obligaciones y otros valores negociables:
Emisiones de obligaciones	700.000	599.000	1.099.000	1.125.000	—	1.300.000	4.123.000	4.823.000
Comisiones e intereses	43.888	—	—	—	—	—	—	43.888
Gasto formalización	(13.442)	(11.980)	(8.996)	(6.701)	(1.972)	(1.689)	(31.338)	(44.780)
Total  Obligaciones y otros valores negociables	730.446	587.020	1.090.004	1.118.299	(1.972)	1.298.311	4.091.662	4.822.108
Total	728.497	584.694	1.387.720	1.116.130	(2.840)	1.298.311	4.384.015	5.112.512

55

31 de diciembre de 2024	Miles de  Euros
	Corriente	No corriente						Total
	Menor 1 año	Entre 1 y 2 años	Entre 2 y 3 años	Entre 3 y 4 años	Entre 4 y 5 años	Mayor de 5 años	Total  no corriente
Deudas con entidades de crédito:
Préstamos sindicados	—	—	—	105.000	—	(105.000)	—	—
Comisiones e intereses	12	—	—	—	—	—	—	12
Gasto formalización	(1.038)	(1.139)	(1.136)	(962)	—	(385)	(3.622)	(4.660)
Total  Deudas con entidades de crédito	(1.026)	(1.139)	(1.136)	104.038	—	(105.385)	(3.622)	(4.648)
Obligaciones y otros valores    negociables:
Emisiones de obligaciones	500.000	500.000	700.000	—	500.000	625.000	2.325.000	2.825.000
Comisiones e intereses	15.219	—	—	—	—	—	—	15.219
Gasto formalización	(6.419)	(4.684)	(3.570)	(3.240)	(3.115)	(4.031)	(18.640)	(25.059)
Total  Obligaciones y otros valores negociables	508.800	495.316	696.430	(3.240)	496.885	620.969	2.306.360	2.815.160
Total	507.774	494.177	695.294	100.798	496.885	515.584	2.302.738	2.810.512

a) Emisiones de obligaciones simples de la Sociedad

El detalle de las emisiones de obligaciones simples realizadas por la Sociedad es el siguiente:

				Miles de  Euros
Emisión	Duración	Vencimiento	Cupón fijo pagadero anualmente	Importe de la emisión	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
11/10/2016	10 años	11/10/2026	1,875 %	50.000	50.000	50.000
28/11/2017	8 años	28/11/2025	1,625 %	500.000	—	500.000
28/11/2017	12 años	28/11/2029	2,500 %	500.000	500.000	500.000
17/04/2018	8 años	17/04/2026	2,000 %	650.000	650.000	650.000
06/05/2020	7 años	06/05/2027	1,500 %	599.000	599.000	—
16/10/2020	8 años	14/10/2028	1,350 %	500.000	500.000	500.000
22/06/2021	8 años	22/06/2029	0,750 %	625.000	625.000	625.000
21/10/2021	6,5 años	21/04/2028	0,500 %	599.000	599.000	—
22/01/2025	5 años	22/01/2030	3,250 %	500.000	500.000	—
23/09/2025	6 años	23/09/2031	3,125 %	800.000	800.000	—
Total  emisiones de obligaciones					4.823.000	2.825.000

Programa European Medium Term Note -

Con fecha 5 de octubre de 2016 la Sociedad registró en la bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange) un

programa EMTN (European Medium Term Note) por importe de 3.000.000 miles de euros, ampliados

posteriormente hasta los 7.000.000 miles de euros, con una vigencia de 12 meses. Con fecha 10 de

septiembre de 2025, la Bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange) ha aprobado la inscripción de la

renovación del programa en los registros oficiales del Folleto de Base de Renta Fija (Euro Medium

Term Note Programme) de la Sociedad dominante.

56

Emisión y recompra de obligaciones de la Sociedad –

Durante el ejercicio 2025, y al amparo del programa EMTN (European Medium Term Note), la

Sociedad ha llevado a cabo dos emisiones de obligaciones simples. La primera, realizada en enero de

2025, ha ascendido a un importe nominal de 500.000 miles de euros, con un cupón anual del 3,25% y

vencimiento en enero de 2030. La segunda emisión ha tenido lugar en septiembre de 2025, por un

importe nominal de 800.000 miles de euros, con un cupón anual del 3,125% y vencimiento en

septiembre de 2031.

En el mes de noviembre de 2025, la Sociedad ha procedido al reembolso de la emisión de

obligaciones por importe de 500.000 miles de euros, cuyo vencimiento se produjo con fecha 28 de

noviembre de 2025.

La Sociedad ha asumido dos emisiones de obligaciones por importe de 599.000 miles de euros cada

una como consecuencia de la fusión descrita en las Notas 1, 2-e y 4-g.

Las emisiones de obligaciones de fecha de emisión 14 de octubre de 2020 y 22 de junio de 2021

fueron admitidas a negociación en el mercado regulado (AIAF Fixed Income Securities Market) de la

Bolsa de Madrid (CNMV). Las emisiones de obligaciones de fecha 5 de junio de 2020 y 21 de octubre

de 2021 constituyen obligaciones no subordinadas y sin ninguna preferencia entre ellas, y se han

admitido a cotización en el mercado regulado de Euronext París. El resto de las emisiones de

obligaciones en el mercado regulado (Main Securities Market) de la Bolsa de Irlanda (Irish Stock

Exchange).

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el valor razonable de las obligaciones emitidas por la Sociedad es

de 4.705.891 y 2.719.198 miles de euros, respectivamente.

Cumplimiento de ratios financieras -

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 se cumplen las ratios financieras previstas en sus respectivos

contratos de financiación.

b) Emisión de pagarés de la Sociedad

Con fecha 13 de diciembre de 2018 la Sociedad registró en la bolsa de Irlanda (Irish Stock Exchange)

un programa ECP (European Commertial Papers) por importe máximo de 500.000 miles de euros. Con

fecha de 6 de noviembre de 2025 el programa ha sido renovado.

A su vez, la Sociedad, a través de su establecimiento permanente en Francia (SFL) registró en el mes

de septiembre de 2018, un programa de emisión de pagarés (NEU CP) por un importe máximo de

500.000 miles de euros con vencimiento a corto plazo. Dicho programa ha sido renovado en el mes de

mayo del 2025. A 31 de diciembre de 2025 no hay emisiones vivas.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 la Sociedad no tiene emisiones vigentes.

c) Líneas de crédito

El detalle de la financiación sindicada de la Sociedad se detalla en el siguiente cuadro:

     

		Miles de euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Miles de  Euros	Vencimiento	Límite	Nominal Dispuesto	Límite	Nominal Dispuesto
Financiación sindicada	junio 2030	1.000.000	—	1.000.000	—
Financiación sindicada	junio 2030	835.000	—	—	—
Financiación bilateral	diciembre 2028	100.000	—	—	—
Financiación bilateral	marzo 2027	100.000	—	—
Financiación bilateral	noviembre 2027	50.000	—	—
Total  líneas de crédito		2.085.000	—	1.000.000	—

57

Con fecha 28 de junio de 2024, se formalizó una novación de la línea de crédito sindicada por importe

de 1.000 miles de euros, mejorando las condiciones, el margen y extendiendo el vencimiento hasta

noviembre de 2029, que podría ser ampliable hasta noviembre de 2031. Dicha línea tiene la condición

de sostenible por estar su margen referenciado a métricas de sostenibilidad. Durante el mes de junio

de 2025, se ha ejecutado la opción de primera extensión del vencimiento por un año adicional, hasta

junio de 2030.

El resto de líneas de crédito, han sido asumidas derivado de la fusión descrita en las Notas 2-e y 4-q.

Durante el mes de abril de 2025, se ha hecho efectiva la segunda extensión, por un año, de la línea de

crédito de 835.000 miles de euros hasta junio de 2030.

El tipo de interés fijado de las líneas de crédito es variable con un margen referenciado al EURIBOR.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 la Sociedad cumple con las ratios financieras a las que están

sujetas.

d) Otros préstamos

El detalle de Otros préstamos de la Sociedad se detallan en el siguiente cuadro:

		Miles de euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Miles de  Euros	Vencimiento	Límite	Nominal Dispuesto	Límite	Nominal Dispuesto
Otros préstamos	diciembre 2029	300.000	300.000	—	—
Total  Otros préstamos		300.000	300.000	—	—

La Sociedad mantiene un préstamo sin garantía hipotecaria asumido de la fusión descrita en las Notas

2-e y 4-q.

A 31 de diciembre de 2025 la Sociedad cumple con las ratios financieras a las que está sujeto.

e) Otras garantías entregadas

La Sociedad tiene avales concedidos a organismos oficiales, clientes y proveedores a 31 de diciembre

de 2025 por importe de 5.025 miles de euros (5.863 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).

Del total de avales concedidos, la principal garantía corresponde a compromisos adquiridos por la

sociedad Asentia por importe de 4.804 miles de euros. En este sentido, la Sociedad y la sociedad

Asentia mantienen un acuerdo firmado por el cual, en caso de ejecución de alguno de los avales,

Asentia deberá resarcir a la Sociedad de cualquier perjuicio sufrido en un plazo máximo de 15 días.

f) Intereses

El tipo de interés medio de la Sociedad en el ejercicio 2025 ha sido del 1,06% (0,66% en 2024) o del

1,30% incorporando la periodificación de comisiones (0,91% en 2024). El tipo de interés de la deuda

de la Sociedad vigente a 31 de diciembre de 2025 (spot) es del 1,91% (1,65% a 31 de diciembre de

2024).

El importe de los intereses devengados pendientes de pago registrado en el balance asciende a:

		Miles de  Euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Obligaciones y otros valores negociables		43.888		15.219
Deudas con entidades de crédito		445		12
Total		44.333		15.231

58

g) Gastos de formalización de deudas

La Sociedad durante los ejercicios 2025 y 2024 ha registrado en la cuenta de pérdidas y ganancias 4.687

y 2.841 miles de euros (Nota 19-f), respectivamente, correspondientes a los costes amortizados durante el

ejercicio.

h) Efectivo y otros activos líquidos equivalentes

El efectivo y medios equivalentes incluye el efectivo en banco y en caja, así como inversiones de renta fija

y/o del mercado monetario de gran liquidez que sean fácilmente convertibles a cantidades conocidas de

efectivo con vencimientos de tres meses o menos, así como inversiones en mercado monetario de gran

liquidez y depósitos bancarios a mayor plazo, pero con vencimientos o periodos contractuales de rescate

de tres meses o menos sin penalización. Debido a la alta calidad crediticia y la naturaleza del corto plazo

de estas inversiones por sus condiciones de rescate existe un riesgo insignificante de cambio de valor.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, dicho epígrafe recoge efectivo y medios equivalentes por importes de

98.401 y 456.768 miles de euros, respectivamente, de los cuales son de uso restringido o se encontraban

pignorados 1.618 miles de euros (1.461 miles de euros a 31 de diciembre de 2024).

		Miles de  Euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Efectivo en bancos y cajas		47.990		90.497
Otros equivalentes de efectivo		50.411		366.271
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes		98.401		456.768

17. Otros pasivos financieros no corrientes

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, el importe correspondiente a otros pasivos financieros no corrientes es

el siguiente:

		Miles de  Euros
		31 de diciembre de 2025		31 de diciembre de 2024
Fianzas recibidas		(52.096)		(31.052)
Otras deudas no corrientes con el  personal		(344)		—
Otros pasivos no corrientes		(52.440)		(31.052)

59

18. Administraciones públicas y situación fiscal

Con fecha 30 de junio de 2017, la Sociedad optó por el régimen fiscal SOCIMI (Nota 1).

La composición de los saldos con las administraciones públicas es la siguiente:

	Miles de  Euros
	Saldo deudor		Saldo acreedor
	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024	31 de diciembre de 2025	31 de diciembre de 2024
Hacienda Pública, por conceptos fiscales	—	—	3.298	3.379
Hacienda Pública, por Impuesto sobre el Valor Añadido	2.791	113	—	—
Hacienda Pública, por impuesto corriente	621	7.037	24	5.619
Otros  impuestos diferidos	4.175	—	156	156
Organismos de la Seguridad Social acreedores	—	—	1.958	397
Total  saldos corrientes	7.587	7.150	5.436	9.551
Impuesto diferido por fusión (Nota 1)	—	—	64.844	65.140
Otros impuestos diferidos	—	—	4.163	4.336
Total saldos no corrientes	—	—	69.007	69.476

a) Conciliación entre el resultado contable y la base imponible de impuesto sobre sociedades -

La conciliación, diferenciado la parte que tributa bajo el régimen general del impuesto sobre sociedades y

la parte que tributa bajo el régimen especial SOCIMI, es la siguiente:

	Miles de Euros
31 de diciembre de 2025	Régimen general	Régimen SOCIMI	Total
Resultado contable del periodo (antes de impuestos)	(1.138)	170.604	169.467
Diferencias permanentes:
Dividendos SFL (Nota 19-a)	—	(114.244)	(114.244)
Amortización fondo de comercio Axiare (Nota 5)	—	8.720	8.720
Aportación plan (Nota 21)	—	198	198
Gastos ampliación de capital (Nota 14-c)	—	(20)	(20)
Exención rentas obtenidas en el extranjero	—	(15.810)	(15.810)
Otros	(10)	3.833	3.823
Diferencias temporarias:
Con origen en ejercicios anteriores-
Diferimiento por reinversión	694	—	694
Provisiones no deducibles (Nota 15)	—	(2.429)	(2.429)
Amortización no deducible	—	—	—
Con origen en ejercicio actual-
Deterioro participaciones financieras (Nota 10-a)	—	5.020	5.020
	—	—	—
Deterioro inmuebles no deducible	—	(10.935)	(10.935)
Amortización fondo de comercio financiero SFL	—	(283)	(283)
Bajas diferido por plusvalías activos	1.575	(2.622)	(1.047)
Base imponible (resultado fiscal)	1.121	42.034	43.156

60

	Miles de  Euros
31 de diciembre de 2024	Régimen general	Régimen SOCIMI	Total
Resultado contable del periodo (antes de impuestos)	(5.733)	148.756	143.023
Diferencias permanentes:
Dividendos SFL  (Nota 19-a)	—	(96.196)	(96.196)
Amortización fondo  de comercio  Axiare (Nota 5)	—	8.720	8.720
Aportación plan (Nota 21)	—	222	222
Gasos ampliación de capital	—	(4.587)	(4.587)
Otros	(10)	1.875	1.865
Diferencias temporarias:
Con origen en ejercicios anteriores-
Diferimiento por reinversión	814	—	814
Provisiones no deducibles	(721)	3.166	2.445
Amortización no deducible	(1.880)	(6)	(1.886)
Con origen en ejercicio actual-
Deterioro  participaciones financieras (Nota 10-a)	—	(3.624)	(3.624)
Deterioro inmuebles  no deducible	—	(3.573)	(3.573)
Amortización fondo  de comercio financiero SFL	—	(283)	(283)
Bajas diferido por plusvalías activos	56.271	5.509	61.780
Base imponible (resultado fiscal)	48.741	59.979	108.720

Las principales diferencias entre el resultado contable y la base imponible son las siguientes:

Régimen General -

– De acuerdo con la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, se estableció que la amortización contable

del inmovilizado material, intangible y de las inversiones inmobiliarias correspondiente a los

períodos impositivos que se iniciaron dentro de los años 2013 y 2014 sería deducible en la base

imponible hasta el 70 por ciento de aquella que hubiera resultado fiscalmente deducible con

carácter previo. En este sentido, la Sociedad procedió a realizar los ajustes correspondientes en

su base imponible. A partir del ejercicio 2015, y según lo establecido en la Ley, la Sociedad ha ido

recuperando anualmente una décima parte de las dotaciones a la amortización de los ejercicios

2013 y 2014 que fueron consideradas como no deducibles.

– Incorporación en la base imponible de diferencias entre valores contables y fiscales derivadas de

operaciones societarias registradas en ejercicios anteriores (Nota 1).

– Otras provisiones que no fueron deducibles fiscalmente en ejercicios anteriores.

Régimen SOCIMI -

– Exención por dividendos procedentes de sociedades dependientes.

– Deterioros de inmuebles que no son fiscalmente deducibles.

– Deterioros del valor procedentes de participaciones financieras consideradas fiscalmente no

deducibles.

– Incorporación en la base imponible de diferencias entre valores contables y fiscales derivadas de

operaciones societarias registradas en ejercicios anteriores (Nota 1).

– Provisiones fiscalmente no deducibles.

– Exención de la rentas obtenidas por el EP en Francia.

61

b) Conciliación entre el resultado contable y el gasto por impuesto sobre beneficios -

La conciliación es la siguiente:

	Miles de  Euros
	2025	2024
Resultado contable antes de impuestos	169.466	143.023
Diferencias permanentes	(117.331)	(89.976)
Resultado contable ajustado	52.135	53.047
- Régimen SOCIMI	53.285	58.790
- Régimen General	(1.148)	(5.743)
Resultado contable ajustado al Régimen General	(1.148)	(5.743)
- Diferidos de activo no registrados compensados en el ejercicio	—	(1.880)
Resultado fiscal a Régimen General	—	(1.880)
Gasto por impuesto al tipo 25%	287	—
Activación escudo	(97)	(97)
Otros Ajustes	1.402	10.406
Total ingreso por impuesto reconocido en la cuenta de pérdidas y ganancias	1.592	10.309
	—	—
- Por impuesto corriente	1.621	—
- Por impuesto diferido	(29)	10.309

El tipo imponible aplicable a las rentas que tributan bajo el régimen especial SOCIMI es del 0%, por lo que

no se genera gasto por impuesto asociado a dichas rentas.

c) Impuestos diferidos de activo –

El detalle de las bases fiscales que podrían dar lugar a activos por impuesto diferido, no registrados

contablemente, se muestran en el siguiente cuadro:

	Miles de  Euros
Impuestos diferidos de activo (Base imponible)	2025  (*)		2024  (*)
	Base régimen general	Base SOCIMI	Base régimen general	Base SOCIMI
Pérdidas a compensar  de resultados de ejercicios anteriores	5.295.414	—	5.295.694	—
Deterioro no deducible	—	68.256	—	79.191
Deterioro de  participaciones financieras  no deducible s	3	32.880	3	27.852
Gastos financieros no deducibles	415.475	99.424	415.475	99.424
Provisiones no deducibles	65.515	1.999	65.545	4.499
Otros	20	234	20	163
Total  créditos fiscales e impuestos diferidos de activo	5.776.427	202.793	5.776.737	211.129

(*) De acuerdo con lo posteriormente descrito, en la determinación del pasivo por impuesto diferido a 31 de diciembre de 2025 y 2024, la

Sociedad no ha registrado los correspondientes créditos fiscales, excepto por la aplicación de créditos fiscales por importe de 22.076 y

22.174 miles de euros respectivamente, toda vez que los mismos se han calculado atendiendo a la tasa efectiva.

Impuesto diferido de activo por pérdidas de ejercicios anteriores a compensar –

La Ley del impuesto de sociedades vigente a partir del 1 de enero de 2015 establece que las bases

imponibles negativas de ejercicios anteriores pueden compensarse en ejercicios futuros sin ninguna

limitación temporal.

Impuesto diferido de activo por deducciones pendientes de compensar -

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, no hay deducciones pendientes de aplicar.

62

d) Impuestos diferidos de pasivo –

El detalle del saldo de las cuentas de pasivo por impuestos diferidos a 31 de diciembre de 2025 y 2024 se

detalla en el siguiente cuadro:

	Miles de  Euros
Impuestos diferidos de pasivo	2025  (*)	2024  (*)
	Base imponible	Base imponible
Diferimiento por reinversión pendiente	13.653	14.347
Diferido por Fondo comercio financiero	4.377	4.165
Diferido por plusvalías asignadas a inversiones	—	—
inmobiliarias e inmovilizado financiero	347.680	349.256
Créditos fiscales activados	(88.304)	(88.698)
Total	277.406	279.070
Pasivos por impuesto diferido	69.163	69.631

(*) De los pasivos por impuestos diferidos, 69.007 miles de euros se encuentran registrados en el epígrafe “Pasivos por impuestos

diferidos no corrientes” y 156 miles de euros se encuentran registrados en el epígrafe “Otras deudas con administraciones públicas”

dentro del pasivo corriente del balance (69.476 y 156 miles de euros, respectivamente, para el ejercicio 2024).

Diferido por plusvalías asignadas a inversiones inmobiliarias e inmovilizado financiero–

La partida “Diferido por plusvalías asignadas a inversiones inmobiliarias e inmovilizado financiero”

recoge, el importe de los impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias de la Sociedad

procedentes de las operaciones mercantiles descritas en la Nota 1 que se devengarían en caso de

transmisión de dichos activos, utilizando para ello la tasa efectiva que sería de aplicación teniendo en

cuenta la normativa aplicable y la existencia de los créditos fiscales no registrados. En este sentido, los

impuestos diferidos asociados a las inversiones inmobiliarias de la Sociedad para activos no SOCIMI,

así como para las plusvalías de los activos SOCIMI existentes en el momento de la adopción del

régimen, se han registrado a su tasa efectiva.

e) Ejercicios pendientes de comprobación y actuaciones inspectoras –

Con fecha 2 de noviembre de 2022 se comunicó a la Sociedad el inicio de actuaciones inspectoras de

comprobación e investigación con carácter general para el impuesto sobre sociedades de los ejercicios

2018 a 2021, y para el impuesto sobre el valor añadido, las retenciones a cuenta de no residentes y

retenciones e ingresos a cuenta de rendimientos del trabajo, profesionales y actividades económicas

del periodo de octubre de 2018 a diciembre de 2021.

Durante el mes de junio y julio de 2024 se firmaron las actas en conformidad que no han supuesto

impactos significativos para la Sociedad. Asimismo, en el marco de las actuaciones inspectoras se

regularizaron los efectos derivados de la declaración de inconstitucionalidad del Real Decreto-Ley

3/2016 que limitaba la compensación de bases imponibles negativas de determinadas entidades. Esta

regularización supuso la devolución a favor de la Sociedad de 9.283 miles de euros, que fueron

registrados como un ingreso en el epígrafe “Impuesto sobre beneficios” de la cuenta de pérdidas y

ganancias del ejercicio 2024 de la Sociedad.

La Sociedad tiene abiertos a inspección los cuatro últimos ejercicios para todos los impuestos que le

son de aplicación en España.

Durante el mes de mayo de 2025, la autoridad fiscal francesa inició una inspección con respecto a

Société Foncière Lyonnaise, cuyas responsabilidades fiscales fueron transferidas a la Sociedad

derivado de la fusión descrita en la Nota 1. La inspección fiscal cubre los ejercicios 2022 a 2024. A la

fecha de formulación de las presentes cuentas anuales la inspección sigue en curso para los ejercicios

2023 y 2024. Con respecto al ejercicio 2022, la inspección ha sido completada sin que la misma haya

tenido impactos relevantes para la Sociedad.

63

f) Adhesión al código de buenas prácticas tributarias –

Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad acordó la adhesión al

Código de Buenas Prácticas Tributarias (“CBPT” en adelante). Dicho acuerdo fue comunicado a la

administración con fecha 8 de enero de 2016.

Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha presentado el Informe Anual de Transparencia Fiscal para

empresas adheridas al CBPT correspondiente al ejercicio 2024, siguiendo la propuesta para el

reforzamiento de las buenas prácticas de transparencia fiscal empresarial de las empresas adheridas

al CBPT, aprobada en la sesión plenaria del 20 de diciembre de 2016.

g) Exigencias informativas derivadas de la condición SOCIMI, Ley 11/2009 –

a) Reservas procedentes de ejercicios anteriores a la aplicación del régimen fiscal establecido en esta

Ley.

	Miles de  Euros
Reserva legal y estatutarias	39.099
Otras reservas:
Reserva voluntaria	169.439
Total  reservas 31 de diciembre de 2025	208.538

b) Reservas procedentes de ejercicios en los que se haya aplicado el régimen fiscal establecido en

esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas al tipo de gravamen del cero por ciento,

o del 19 por ciento, respecto de aquellas que, en su caso, hayan tributado al tipo general de gravamen.

64

	Miles de  Euros
	Régimen general	Régimen SOCIMI	Total
Reservas procedentes del ejercicio 2017
Dotación a la reserva legal	–	3.250	3.250
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	(466)	(466)
Reservas procedentes del ejercicio 2018
Dotación a la reserva legal	–	3.631	3.631
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	469	469
Reservas procedentes del ejercicio 2019
Dotación a la reserva legal	–	8.787	8.787
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	(1.131)	(1.131)
Reservas de fusión	–	(27.469)	(27.469)
Reservas procedentes del ejercicio 2020
Dotación a la reserva legal	–	–	–
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	(1.778)	(1.778)
Reservas procedentes del ejercicio 2021
Dotación a la reserva legal	–	3.873	3.873
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	(1.098)	(1.098)
Reservas procedentes del ejercicio 2022
Dotación a la reserva legal	–	11.633	11.633
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	(789)	(789)
Reservas procedentes del ejercicio 2023
Dotación a la reserva legal	–	21.287	21.287
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	(237)	(237)
Reservas procedentes del ejercicio  2024
Dotación a la reserva legal	–	15.333	15.333
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	(13.978)	(13.978)
Reservas procedentes del ejercicio  2025
Dotación a la reserva legal	–	–	–
Resultados de autocartera y gastos ampliación	–	(10.573)	(10.573)
Total	–	10.744	10.744

c) Dividendos distribuidos con cargo a beneficios de cada ejercicio en que ha resultado aplicable el

régimen fiscal establecido en esta Ley, diferenciando la parte que procede de rentas sujetas al tipo de

gravamen del cero por ciento o del 19 por ciento, respecto de aquellas que, en su caso, hayan

tributado al tipo general de gravamen.

	Miles de  Euros
	Régimen general	Régimen SOCIMI	Total
Dividendo ejercicio 2017	–	29.247	29.247
Dividendo ejercicio 2018	–	32.677	32.677
Dividendo ejercicio 2019	–	79.080	79.080
Dividendo ejercicio 2020	–	–	–
Dividendo ejercicio 2021	–	34.853	34.853
Dividendo ejercicio 2022	–	104.699	104.699
Dividendo ejercicio 2023	–	143.609	143.609
Dividendo ejercicio 2024	–	137.998	137.998
Total	–	562.163	562.163

d) En caso de distribución de dividendos con cargo a reservas, designación del ejercicio del que

procede la reserva aplicada y si las mismas han estado gravadas al tipo de gravamen del cero por

ciento, del 19 por ciento o al tipo general.

65

	Miles de  Euros
	Régimen general	Régimen SOCIMI	Total
Dividendo ejercicio 2017	34.186	2.860	37.046
Dividendo ejercicio 2018	–	4.200	4.200
Dividendo ejercicio 2019	–	–	–
Dividendo ejercicio 2020	–	–	–
Dividendo ejercicio 2021	–	–	–
Dividendo ejercicio 2022	–	–	–
Dividendo ejercicio  2023	–	–	–
Dividendo ejercicio  2024	—	45.474	45.474
Total	34.186	52.534	86.720

e) Fecha de acuerdo de distribución de los dividendos a que se refieren las letras c) y d) anteriores.

Ejercicio dividendo	Fecha de acuerdo distribución
2017	24 mayo 2018
2018	14 junio 2019
2019	30 junio 2020
2021	21 junio 2022
2022	15 junio 2023
2023	13  junio 2024
2024	27 mayo 2025

En el ejercicio 2020 la Sociedad registró pérdidas, por lo que no se realizó reparto de dividendos.

f) Fecha de adquisición de los inmuebles destinados al arrendamiento y de las participaciones en el

capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

66

Inmueble	Población	Fecha de adquisición	Fecha inicio mantenimiento
Pedralbes Centre	Barcelona	29-dic-92	1-ene-17
Avda. Diagonal, 530	Barcelona	29-dic-92	1-ene-17
Avda. Diagonal, 523	Barcelona	02-jul-18	02-ju-18
Amigó, 11-17	Barcelona	28-dic-94	1-ene-17
Avda. Diagonal, 682	Barcelona	30-dic-97	1-ene-17
Pº  de la Castellana,52	Madrid	28-jul-98	1-ene-17
Vía Augusta, 21-23	Barcelona	26-oct-98	1-ene-17
Francisco Silvela, 42	Madrid	25-oct-04	1-ene-17
Alfons XII	Madrid	28-mar-00	1-ene-17
Ramírez de Arellano, 37	Madrid	30-nov-99	1-ene-17
Sant Cugat - Sant Joan	Sant Cugat del Vallès	24-dic-99	1-ene-17
Les  Glòries  - Diagonal	Barcelona	9-jun-00	1-ene-17
Jose  Ortega Y Gasset, 100	Madrid	5-jul-00	1-ene-17
Pg.  dels  Til·lers , 2-6	Barcelona	15-sep-00	1-ene-17
Poeta Joan Maragall	Madrid	18-abr-01	1-ene-17
Avda. Diagonal, 409	Barcelona	9-oct-01	1-ene-17
Recoletos, 37-41	Madrid	21-oct-05	1-ene-17
Pº  de la Castellana, 43	Madrid	21-oct-05	1-ene-17
López Hoyos, 35	Madrid	21-oct-05	1-ene-17
Martinez  Villergas , 49	Madrid	24-mar-06	1-ene-17
Príncipe de Vergara, 112-114	Madrid	14-jul-15	1-ene-17
Génova, 17	Madrid	28-jul-15	1-ene-17
Santa Engracia	Madrid	17-dic-15	1-ene-17
José Abascal, 45	Madrid	21-jun-16	1-ene-17
Travessera  de Gràcia, 47-49	Barcelona	28-dic-16	1-ene-17
Gal·la  Placidia	Barcelona	18-ene-18	18-ene-18
Avda. Diagonal, 609	Barcelona	29-dic-92	1-ene-17
Torre  Bcn	Barcelona	31-oct-01	1-ene-17
Travessera  de Gràcia, 11	Barcelona	28-dic-94	1-ene-17
Illacuna	Barcelona	6-may-14	1-ene-17
Diagonal, 197	Barcelona	4-dic-14	4-dic-14
Virto	Alcobendas	28-jul-14	28-jul-14
Manuel de Falla, 7	Madrid	24-may-16	24-may-16
Ribera de Loira, 28	Madrid	4-dic-14	4- dic -14
Tucumán	Madrid	30-mar-15	30-mar-15
Velázquez, 80 bis	Madrid	22-may-15	22-may-15
Don Ramón de la Cruz, 82	Madrid	8-oct-15	1-may-16
J.I. Luca de Tena, 7	Madrid	23-dic-16	23- dic -16
Miguel Ángel, 23	Madrid	16-ene-17	16-ene-17
Puerto de Somport, 8	Madrid	20-ene-17	2-ene-16
Josefa Valcárcel, 40 bis	Madrid	16-nov-17	30-sep-18
Torre  Marenostrum	Barcelona	30-abr-19	1-ene-19
Serrano,73	Madrid	30-jun-16	1-ene-17
Santa Hortensia	Madrid	30-jun-16	1-ene-17
Arturo Soria, 336	Madrid	27-sep-17	22-sep-15
Egeo- Parteon	Madrid	16-ene-18	1-ene-15
Castellana, 163	Madrid	29-dic-16	1-ene-17
Lagasca	Madrid	2-dic-16	1-oct-18
Estébanez Calderón, 3-5	Madrid	25-may-15	1-ene-17
Parc  Glorias	Barcelona	25-may-16	1-ene-17
Méndez Álvaro R-RTC-1	Madrid	20-dic-17	1-ene-18
Sancho de Ávila	Barcelona	31-oct-19	31-oct-19
Buenos Aires	Barcelona	26-nov-21	26-nov-21
Torre  Visionary	Madrid	2-jul-24	2-jul-24
Llull 331	Barcelona	2-jul-24	2-jul-24
Gran  Vía  30	Barcelona	2-jul-24	2-jul-24

67

Participación financiera	Fecha de adquisición	Fecha inicio mantenimiento
Wittywood , S.L.	31-jul-20	1-ene-22
HQ Amercia Socimi, S.A.	2-Dic-25	2-Dic-25
Science & Innovation District, SOCIMI, S.A.	10-jul-25	10-jul-25

g) Identificación del activo que computa dentro del 80 por ciento a que se refiere el apartado 1 del artículo

3 de esta Ley.

Todos los inmuebles de la relación anterior computan dentro del 80% así como las participaciones

indicadas.

El balance consolidado de la Sociedad del Grupo Colonial cumple con el requisito mínimo del 80% de

inversión.

h) Reservas procedentes de ejercicios en que ha resultado aplicable el régimen fiscal especial

establecido en esta Ley, que se hayan dispuesto en el período impositivo, que no sea para su

distribución o para compensar pérdidas, identificando el ejercicio del que proceden dichas reservas.

No aplica.

19. Ingresos y gastos financieros

a) Importe neto de la cifra de negocios -

La distribución del importe neto de la cifra de negocios correspondiente a la actividad ordinaria de la

Sociedad se centra, básicamente, en Barcelona, Madrid y París siendo su distribución por actividades

la que se relaciona a continuación:

Actividades	Miles de  Euros
	2025	2024
Arrendamiento de edificios	214.933	133.067
Prestación de servicios	1.729	489
Ingresos por participaciones en empresas del grupo  (Nota 20)	163.971	101.259
Total	380.633	234.815

Área geográfica	Miles de  Euros
	2025	2024
Barcelona	51.205	47.368
Madrid	100.154	86.188
París	229.274	101.259
Otros	—	—
Total	380.633	234.815

Los ingresos de los ejercicios 2025 incluyen el efecto de los incentivos al alquiler

a lo largo de la duración mínima del contrato (Nota 4-n), que ha supuesto un

aumento de la cifra de negocios de 538 miles de euros (1.473 miles de euros de

disminución durante el ejercicio 2024).

68

b) Gastos de personal -

El epígrafe "Gastos de personal" de la cuenta de pérdidas y ganancias presenta la siguiente

composición:

	Miles de Euros
	2025	2024
Sueldos y salarios	18.452	11.807
Indemnizaciones	140	861
Seguridad Social a cargo de la empresa	4.239	1.854
Otros gastos sociales	7.081	3.950
Aportaciones a planes de pensiones de prestación definida	198	222
Reasignación interna	(1.332)	(1.320)
Total	28.778	17.374

A 31 de diciembre de 2025 la partida de “Otros gastos sociales” recoge 6.345 miles de euros

correspondientes al plan de retribución a largo plazo descrito en la Nota 20-d (3.226 miles de euros

durante el ejercicio 2024).

c) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales -

El epígrafe "Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales" de la cuenta

de pérdidas y ganancias presenta la siguiente composición:

	Miles de Euros
	2025	2024
Dotación provisión por insolvencias	582	411
Dotación provisión para riesgos y gastos  (Nota 15)	430	2.500
Reversión provisión para riesgos y gastos  (Nota 15)	(2.500)	–
Reversión provisión Otros saldos comerciales	(1.270)	(769)
Total	(2.758)	2.142

d) Deterioro del valor de activos inmobiliarios

El movimiento del deterioro del valor de activos inmobiliarios en los distintos epígrafes del balance se

presenta a continuación:

	Miles de  Euros
	Inversiones inmobiliarias (Nota 7)	Activos no corrientes mantenidos para la venta (Nota 13)	Total
Saldo a 31 de diciembre de 2023	(162.436)	(5.147)	(167.583)
Dotación	(21.331)	(3.357)	(24.688)
Reversión	11.763	—	11.763
Retiros	—	26.747	26.747
Traspasos	38.880	(38.880)	—
Saldo a 31 de diciembre de 2024	(133.124)	(20.637)	(153.761)
Dotación	(2.779)	—	(2.779)
Reversión	18.038	1	18.039
Traspasos	9.173	(9.173)	—
Saldo a 31 de diciembre de 2025	(108.692)	(29.809)	(138.501)

69

La conciliación con la cuenta de pérdidas y ganancias es la siguiente:

	Miles de  Euros
	2025	2024
Dotaciones inversiones inmobiliarias	(2.779)	(22.693)
Dotación activos mantenidos a la venta	—	(1.995)
Reversión inmovilizado	18.039	11.763
Total	15.260	(12.925)

e) Resultados por enajenaciones y otros

El epígrafe “Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado – Resultados por enajenaciones

y otros” de la cuenta de pérdidas y ganancias presenta la siguiente composición:

	Miles de  Euros
	2025	2024
Resultados por enajenaciones:
Inversiones inmobiliarias	735	1.227
Activos no corrientes mantenidos para la venta (Nota 13)	54	15.191
Total  resultados por enajenación de activos	789	16.418
Otros (bajas por sustitución):
Inmovilizado material (Nota 6)	(90)	–
Inversiones inmobiliarias	(1.397)	–
Total otros (bajas sustitutivas)	(1.487)	–
Total	(698)	16.418

El resultado de las enajenaciones de Inversiones inmobiliarias del ejercicio 2025, por importe de 735

miles de euros (1.227 miles de euros en el ejercicio 2024), corresponden a la reversión de

determinados costes de ventas provisionados en ejercicios anteriores, los cuales no han sido

finalmente incurridos.

El detalle de los “Resultados por enajenaciones” ha sido el siguiente:

	Miles de  Euros
	2025	2024
Precio de venta	—	188.247
Valor neto de los activos :
Activos no corrientes mantenidos para la venta (Nota 13)	3	(163.742)
Costes indirectos y otros	786	(8.087)
Resultado neto por venta de activos	789	16.418

70

f) Ingresos y gastos financieros

El desglose del resultado financiero desglosado por naturaleza es el siguiente:

	Miles de  Euros
	2025	2024
Ingresos financieros y otros	14.502	21.982
Ingresos financieros empresas del grupo y asociadas (Nota 20-a)	20.732	17.006
Total  Ingresos financieros	35.234	38.988
Gastos financieros empresas del grupo y asociadas (Nota 20-d)	(193)	—
Intereses de deudas y obligaciones	(91.836)	(53.394)
Gastos formalización deudas periodificadas (Nota 16-g)	(4.687)	(2.841)
Gastos asociados a la cancelación de préstamos y derivados	(4.927)	(4.440)
Otros gastos financieros	(452)	(848)
Costes financieros capitalizados	6.298	3.181
Total  Gastos financieros	(95.797)	(58.342)
Deterioros y pérdidas:
Deterioro participación financiera  Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U.  (Nota 10-a)	—	3.819
Deterioro participación financiera Colonial  Tramit , S.L.U.  (Nota 10-a)	—	1
Deterioro participación financiera  Wittywood , S.L.U.  (Nota 10-a)	—	62
Deterioro participación financiera Colonial  Lab , S.L.U.  (Nota 10-a)	—	(259)
Deterioro participación financiera con terceros	(1.095)	—
Reversión provisión para insolvencia créditos cp.emp.grupo	1.423	—
Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros	328	3.624
Total  resultado financiero	(60.235)	(15.730)

La partida Ingresos financieros empresas del grupo y asociadas está compuesta principalmente, por

los intereses derivados de los contratos de financiación firmados entre la Sociedad y las sociedades

dependientes. A. por importe de 20.297 miles de euros para el ejercicio 2025 (16.700 miles de euros

para el ejercicio 2024) (Nota 20-a).

20. Operaciones y saldos con partes vinculadas

La información con partes vinculadas incluida en la presente nota ha sido elaborada de acuerdo con la

normativa contable aplicable. Esta información puede diferir de la información sobre operaciones con

partes vinculadas incluidas en el Informe Anual de Gobierno Corporativo, la cual ha sido elaborada bajo la

normativa mercantil vigente correspondiente.

71

a) Operaciones con empresas del Grupo y asociadas -

El detalle de operaciones realizadas con partes vinculadas es el siguiente:

Ejercicio 2025 -

	Miles de  Euros
	Servicios prestados	Alquileres	Arrendamientos	Otros gastos de explotación	Dividendos recibidos	Ingresos por intereses financieros	Gastos por intereses financieros
					(Nota 19-a)	(Nota 19-f)	(Nota 19-f)
Wittywood , S.L.U.	55	—	—	—	27	145	—
Colonial Living, S.L.U.	110	—	—	—	—	—	(172)
Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U.	150	—	(125)	(3.070)	—	—	—
Société Foncière Lyonnaise, S.A.	—	—	—	—	120.257	6.222	—
SA Segpim	—	—	—	—	—	—	(14)
SAS Locaparis	2.266	—	—	—	—	10	(7)
SAS Maud	—	2.418	—	—	—	46	—
SAS Parchamps	9	—	—	—	—	774	—
SAS Pargal	9	—	—	—	—	1.524	—
SAS Parhaus	491	—	—	—	—	1.520	—
SCI 103 Grenelle	9	—	—	—	4.853	—	—
SCI Paul  Cézanne	9	—	—	—	9.140	—	—
SCI Washington	9	—	(1.358)	—	21.398	2.750	—
SNC Condorcet Holding	—	—	—	—	—	3.753	—
SNC Condorcet  Propco	604	—	—	—	—	12	—
SAS Cloud	12	—	—	—	—	393	—
SAS 92 Champs  Elysées	9	—	—	—	—	—	—
SCI Pasteur 123	9	—	—	—	8.296	3.147	—
Operaciones con Grupo	3.751	2.418	(1.483)	(3.070)	163.971	20.296	(193)
Inmocol Torre Europa, S.A.	115	—	—	—	412	—	—
HQ America SOCIMI, S.A.	—	—	—	—	—	24	—
Operaciones con Asociadas	115	—	—	—	412	24	—
Total	3.866	2.418	(1.483)	(3.070)	164.383	20.320	(193)

Ejercicio 2024 -

	Miles de  Euros
	Servicios prestados	Alquileres	Compras de inmovilizado	Dividendos recibidos	Ingresos por intereses financieros
				(Nota 19-a)	(Nota 19-f)
Inmocol  Torre Europa, S.A.	125	—	—	—	—
Peñalvento , S.L.U.	—	—	—	—	51
Wittywood , S.L.U.	24	—	—	—	201
Colonial  Lab , S.L.U.	—	—	—	—	8
Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U.	310	10.283	8.857	—	46
Société Foncière Lyonnaise, S.A.	—	—	—	101.259	16.700
Total	459	10.283	8.857	101.259	17.006

A 31 de diciembre de 2024 la Sociedad adquirió de la sociedad filial Utopicus Innovación Cultural, S.L.U.

diversos elementos del inmovilizado 1.205 miles de euros de inmovilizado material y 7.505 miles de euros

72

de Inversiones inmobiliarias, correspondientes a las implantaciones que la sociedad filial había realizado

en dichos espacios arrendados a la Sociedad.

b) Saldos con empresas del Grupo y asociadas –

El importe de los saldos con partes vinculadas registrados en el balance es el siguiente:

Ejercicio 2025 -

	Miles de  Euros
	Cuentas a cobrar corrientes	Créditos concedidos no corrientes	Créditos concedidos corrientes	Proveedores	Cuentas a pagar corrientes
Colonial  Tramit , S.L.U.	—	—	—	—	(6)
Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U.	15	—	—	(19)	(35)
Wittywood , S.L.U.	6	4.259	10	—	(415)
Inmocol One, S.A.U.	—	—	—	—	(56)
Inmocol Two, S.L.U.	—	—	—	—	(9)
Colonial  Lab , S.L.U.	—	—	—	—	(12)
Colonial Living, S.L.U.	12	—	1	—	(20.722)
SA Segpim	—	—	(892)	—	(3)
SAS Locaparis	—	—	4	—	(1.305)
SAS Maud	—	—	752	—	—
SAS Parchamps	—	—	8.652	—	—
SAS Pargal	—	—	10.897	—	—
SAS Parhaus	—	—	10.633	—	—
SAS SB2	—	—	(9)	—	—
SAS SB3	—	—	(9)	—	—
SCI 103 Grenelle	—	—	4.853	—	—
SCI Paul  Cézanne	—	—	9.140	—	—
SCI Washington	—	—	22.278	—	(3.335)
SNC Condorcet Holding	—	—	1.330	—	—
SNC Condorcet  Propco	—	—	6.232	—	—
SAS Cloud	—	—	19.995	—	—
SCI Pasteur 123	—	—	8.915	—	—
Total empresas del Grupo	33	4.259	102.782	(19)	(25.898)
Inmocol  Torre Europa, S.A.	13	—	—	—	—
HQ America SOCIMI, S.A.	—	5.024	—	—	—
Total empresas Asociadas	13	5.024	—	—	—
Total  emprsas de Grupo y Asociadas	46	9.283	102.782	(19)	(25.898)

73

Ejercicio 2024 -

	Miles de  Euros
	Cuentas a cobrar corrientes	Créditos concedidos no corrientes	Créditos concedidos corrientes	Proveedores	Cuentas a pagar corrientes
Société Foncière Lyonnaise, S.A.	–	–	563.219	–	–
Inmocol  Torre Europa, S.A.	13	–	–	–	–
Wittywood , S.L.U.	14	4.114	19	–	(76)
Inmocol One, S.A.U.	–	–	–	–	(56)
Inmocol Two, S.L.U.	–	–	–	–	(9)
Colonial  Lab , S.L.U.	–	–	–	–	(13)
Colonial Living, S.L.U.	75	–	3	–	(3.232)
Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U.	31	–	15	–	–
Total empresas del Grupo	133	4.114	563.256	—	(3.386)

Con fecha 7 de marzo de 2024, y con carácter previo a la transmisión de las participaciones sociales de

Peñalvento (Nota 10-a), la Sociedad ha procedido a capitalizar el importe del préstamo concedido a dicha

sociedad, por importe de 73.181 miles de euros.

c) Operaciones con partes vinculadas -

Los administradores de la Sociedad han considerado como partes vinculadas sus accionistas y las

sociedades controladas por los mismos.

Durante el ejercicio 2025 la Sociedad ha devengado ingresos por arrendamientos a una sociedad

participada por Criteria por importe de 321 miles de euros. Dicho contrato de arrendamiento fue

formalizado con fecha 15 de abril de 2019. Durante el ejercicio 2024, dicho importe ascendió a 316 miles

de euros.

Finalmente, durante el ejercicio 2025, D. Juan José Brugera  ha canjeado 12.000 acciones de SFL

por 156.000 acciones de la Sociedad dominante, aplicando las mismas condiciones acordadas en el

proyecto común de fusión.

Durante los ejercicios 2025 y 2024 no se han producido otras transacciones adicionales significativas con

partes vinculadas.

d) Saldos con partes vinculadas -

Al 31 de diciembre de 2025, la Sociedad mantiene saldos a pagar con una sociedad participada por

Criteria en concepto de una fianza recibida derivada del contrato de arrendamiento, anteriormente

mencionado, por importes de 40 miles de euros (40 miles de euros al 31 de diciembre de 2024).

21. Retribuciones y otras prestaciones al consejo de administración y a los miembros de la alta

dirección

a) Composición del consejo de administración de la Sociedad

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 el consejo de administración de la Sociedad está formado por 7

hombres y 6 mujeres.

74

A 31 de diciembre de 2025 su composición es la siguiente:

Consejero/a	Cargo	Tipo consejero/a
D. Juan José  Brugera  Clavero	Presidente	Otro externo
D. Pedro  Viñolas  Serra	Vicepresidente	Ejecutivo
Dña. Elena Salgado Méndez	Consejera	Dominical
D. Felipe Matías Caviedes	Consejero	Dominical
D. Sheikh Ali Jassim M. J. Al-Thani	Consejero	Dominical
D. Giuliano Rotondo	Consejero	Dominical
D. Carlos Fernández González	Consejero	Dominical
Dña. Begoña Orgambide García	Consejera	Dominical
D. Manuel Puig Rocha	Consejero	Dominical
Dña.  Silvia Mónica Alonso-Castrillo  Allain	Consejera	Independiente
Dña.  Ana Bolado Valle	Consejera	Independiente
Dña.  Ana Peralta Moreno	Consejera	Independiente
Dña. Miriam González-Amézqueta López	Consejera	Independiente

De conformidad con lo establecido en el artículo 229 de la Ley de sociedades de capital, al cierre del

ejercicio 2025 los administradores de la Sociedad han comunicado a los demás miembros del consejo de

administración que no existe situación alguna de conflicto, directo o indirecto, que ellos o personas

vinculadas a ellos, según se define en la Ley de sociedades de capital, pudieran tener con el interés de la

Sociedad.

b) Retribuciones del consejo de administración

Las retribuciones por los miembros del consejo de administración de la Sociedad, clasificadas por

conceptos, han sido las siguientes:

Actividades	Miles de  Euros
	2025	2024
Remuneraciones devengadas por los consejeros ejecutivos (*):	1.654	1.670
Dietas:	1.097	1.151
Remuneraciones fijas:	1.436	1.363
Retribución de los consejeros	1.100	1.102
Retribución adicional miembros de la comisión de auditoría y control	125	134
Retribución adicional miembros de la comisión de nombramientos y retribuciones	126	127
Retribución adicional miembros de la comisión de sostenibilidad	85	—
Total	4.187	4.184
Importe de las retribuciones obtenidas por los consejeros ejecutivos (*):	1.654	1.670
(*) No se incluye el importe correspondiente al gasto devengado asociado al plan de incentivos a largo plazo posteriormente descrito.

Al cierre de los ejercicios 2025 y 2024, la Sociedad tiene contratado un seguro de responsabilidad civil

que cubre al total de consejeros, miembros de la alta dirección y empleados de la Sociedad por importe de

199 y 320 miles de euros, respectivamente. En el citado importe se incluye, para ambos ejercicios, la

prima de seguro de responsabilidad civil satisfecha en concepto de daños ocasionados por actos u

omisiones.

La junta general de accionistas celebrada el 28 de junio de 2016 aprobó la concesión a los consejeros

ejecutivos de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de

jubilación y, en su caso, invalidez y fallecimiento, con unas aportaciones anuales conjuntas de 120 y 120

miles de euros en 2025 y 2024, respectivamente.

75

Con fecha 9 de abril de 2025, tras acuerdo del consejo de administración de la Sociedad, se entregaron

28.958 acciones, correspondientes al segundo ciclo del plan de incentivos a largo, a D. Pedro Viñolas

Serra.

Con fecha 27 de mayo de 2025, tras acuerdo de la junta de accionistas de la Sociedad, se acordó la

entrega de 48.197 acciones, correspondientes al incentivo extraordinario a D. Pedro Viñolas Serra, que

será entregado durante el ejercicio 2026.

Con fecha 20 de marzo de 2024, tras acuerdo del consejo de administración de la Sociedad, se

entregaron 48.390 acciones, correspondientes al primer ciclo del plan de incentivos a largo, a D. Pedro

Viñolas Serra, incluidas 22.743 acciones destinadas al cumplimiento de las obligaciones tributarias

asociadas.

Por otra parte, tras acuerdo del consejo de administración de la Sociedad, se han concedido 16.911

acciones a D. Pedro Viñolas Serra como parte de la retribución del ejercicio 2025, que serán entregadas

durante el ejercicio 2027.

Adicionalmente a lo expuesto en el párrafo anterior, la Sociedad no tiene concedidos créditos ni

contratados planes de pensiones adicionales ni seguros de vida para los anteriores y actuales miembros

del consejo de administración de la Sociedad.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024 un miembro del consejo de administración tiene firmadas cláusulas de

garantía o blindaje para determinados casos de despido o cambios de control, todas ellas aprobadas en

junta general de accionistas.

c) Retribución a la alta dirección

La alta dirección de la Sociedad, excluyendo el consejero delegado cuya remuneración se encuentran

incluida dentro de las remuneraciones de los miembros del consejo de administración, está formada por

todos aquellos altos directivos y demás personas distintas al consejero delegado que, dependiendo

directamente de él, asumen la gestión de la Sociedad. A 31 de diciembre de 2025 la alta dirección está

formada por 3 hombres y 4 mujeres (3 hombres y 3 mujeres al 31 de diciembre de 2024).

Las retribuciones dinerarias percibidas por la alta dirección durante el ejercicio 2025 ascienden a 3.368

miles de euros (2.465 miles de euros durante el ejercicio 2024).

Durante el ejercicio 2025 la alta dirección ha percibido 99.786 acciones, en concepto de retribuciones

correspondientes al plan de incentivos a largo plazo, incluidas 19.688 acciones destinadas al

cumplimiento de las obligaciones tributarias asociadas. Dichas acciones tenían un valor de mercado en el

momento de la entrega de 104 miles de euros.

Durante el ejercicio 2024 la alta dirección percibió 127.008 acciones, en concepto de retribuciones

correspondientes al plan de incentivos a largo plazo, incluidas 35.607 acciones destinadas al

cumplimiento de las obligaciones tributarias asociadas. Dichas acciones tenían un valor de mercado en el

momento de la entrega de 185 miles de euros.

El consejo de administración celebrado el 27 de julio de 2016 aprobó la concesión a un miembro de la alta

dirección de un sistema de previsión en régimen de aportación definida que cubra las contingencias de

jubilación y, en su caso, invalidez y fallecimiento. A 31 de diciembre de 2025 y 2024, la Sociedad ha

registrado una aportación anual por dicho concepto en el epígrafe de “Gasto de personal” de la cuenta de

pérdidas y ganancias de 75 y 73 miles de euros, para ambos años.

A 31 de diciembre de 2025 y 2024, un miembro de la alta dirección tiene firmada una cláusula de garantía

o blindaje para determinados casos de despido o cambio de control.

d) Planes de retribución a largo plazo vinculados al cumplimiento de diversos indicadores de

gestión

Con fecha 30 de junio 2021, la junta general de accionistas aprobó un plan de incentivos a largo plazo

consistente en la entrega de acciones de la Sociedad, dirigido a directivos, incluidos los consejeros

ejecutivos de la Sociedad, y otros empleados del Grupo Colonial (el “Plan”).

76

El Plan tendrá una duración de cinco años y se dividirá en tres ciclos anuales solapados de tres años de

duración cada uno de ellos independientes entre sí. El primer ciclo del Plan corresponderá al periodo de

tres años entre el 1 de enero de 2021 y el 31 de diciembre de 2023, el segundo ciclo del Plan al periodo

de tres años entre el 1 de enero de 2022 y el 31 de diciembre de 2024 y el tercer ciclo del Plan al periodo

de tres años entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de diciembre de 2025. El número máximo de acciones a

entregar a los consejeros ejecutivos en el primer ciclo del Plan es de 170.196 acciones para el presidente

ejecutivo del consejo de administración de la Sociedad y de 340.392 acciones para el consejero delegado

de Colonial.

Con fecha 13 de junio de 2024, la junta general de accionistas aprobó un nuevo plan de incentivos a largo

plazo consistente en la entrega de acciones de la Sociedad, dirigido a directivos, incluidos al consejero

delegado de la Sociedad, y otros empleados del Grupo Colonial (el “Nuevo Plan”).

El Nuevo Plan tiene una duración de cinco años y se divide en tres ciclos anuales solapados de tres años

de duración cada uno de ellos independientes entre sí. El primer ciclo del Plan corresponderá al periodo

de tres años entre el 1 de enero de 2025 y el 31 de diciembre de 2027, el segundo ciclo del Plan al

periodo de tres años entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2028 y el tercer ciclo del Plan al

periodo de tres años entre el 1 de enero de 2027 y el 31 de diciembre de 2029. El número máximo de

acciones a entregar al consejero delegado en el primer ciclo del Nuevo Plan es de 454.759 acciones. Para

el segundo y tercer ciclos, el número máximo de acciones a entregar al consejero delegado es de 

1.038.220 acciones de la Sociedad, en su conjunto.

Las acciones recibidas en ejecución de este plan no podrán ser enajenadas ni transmitidas por los

beneficiarios hasta que haya transcurrido un año desde la fecha de entrega, salvo las necesarias para

hacer frente a los impuestos derivados del devengo de éstas.

Con fecha 21 de marzo de 2024 tuvo lugar la entrega de las acciones de la Sociedad correspondientes al

primer ciclo del Plan, consistiendo el mismo en la entrega de 175.398 acciones, incluidas 58.350 acciones

destinadas al cumplimiento de las obligaciones tributarias asociadas.

Con fecha 9 de mayo de 2025 ha tenido lugar la entrega de las acciones de la Sociedad correspondientes

al segundo ciclo del Plan, consistiendo el mismo en la entrega de 128.744 acciones, incluidas 19.688

acciones destinadas al cumplimiento de las obligaciones tributarias asociadas.

La entrega de las acciones de la Sociedad correspondientes al tercer ciclo del Plan tendrá lugar en 2026,

una vez se hayan formulado las cuentas anuales auditadas correspondientes a los ejercicios 2025. La

fecha concreta de entrega de las acciones será determinada por el consejo de administración.

Como resultado del proceso de fusión (Nota 1), la Sociedad ha asumido los planes de opciones sobre

acciones de la sociedad absorbida.

A su vez, la Sociedad, a través de su establecimiento permanente en Francia mantiene un plan de

atribución de acciones gratuitas a 31 de diciembre de 2025, cuyo detalle es el siguiente:

	Plan 6	Plan 7	Plan 8a	Plan 8b	Plan 9DB	Plan 9
Fecha de reunión	15.04.2021	15.04.2021	15.04.2021	15.04.2021	16.04.2024	16.04.2024
Fecha de consejo de administración	14.02.2023	14.02.2023	14.02.2024	18.02.2025	06.11.2024	06.11.2024
Número objetivo inicial	4.980	22.500	31.507	28.180	1.500	7.383
% esperado inicial	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %	100 %
Número esperado inicial	4.980	22.500	31.507	28.180	1.500	7.383
Valor por acción (euros)	72,91	72,91	40,24	60,98	70,15	73,55
Opciones anuladas / salidas	(1.040)	-	(2.885)	(70)	—	—
% esperado a cierre	200 %	165 %	59 %	86 %	100 %	100 %
Acciones adquiridas	56	-	-	-	-	-
Número estimado al cierre	3.996	22.500	28.622	28.110	1.500	7.383

Cada plan de atribución de acciones se ha calculado en base al número de acciones esperado

multiplicado por el valor razonable unitario de dichas acciones. Dicho número de acciones esperado

corresponde al número total de acciones multiplicado por el porcentaje de esperanza de adquisición de la

atribución. El importe resultante se imputa de forma lineal durante el periodo de atribución.

77

El valor razonable de las acciones atribuidas viene determinado por la cotización a la fecha de atribución,

corregido por el valor actualizado de los dividendos futuros pagados durante el periodo de adquisición,

aplicando el método MEDAF (Modelo de Equilibrio de Activos Financieros).

Durante el mes de noviembre de 2025 se han entregado 19.500 acciones gratuitas de la Sociedad

correspondientes al Plan número 9DB de 2025.

Durante el ejercicio 2025, se ha registrado en el epígrafe “Gasto de personal” de la cuenta de pérdidas y

ganancias un gasto de 6.345 miles de euros (Nota 19-b) (3.226 miles de euros en 2024), para cubrir el

coste de los planes de incentivos a largo plazo vigentes y los planes de atribución gratuita de acciones.

22. Otra información

a) Personal

El número de personas empleadas por la Sociedad, así como el número medio de empleados, distribuido

por categorías y género, es el siguiente:

	N.º empleados a 31 de diciembre				N.º Medio de empleados
	2025		2024		2025		2024
Categoría profesional	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres
Direcciones generales y de área	8	8	6	4	6,7	7,3	6	4
Técnicos titulados y mandos intermedios	34	31	12	9	27,0	32,2	12	10
Administrativos	33	68	28	55	32,4	69,1	27	53
Otros	2	—	3	—	2,0	—	3	—
Total	77	107	49	68	68,1	108,6	48	67
	184		117		176,7		115

Asimismo, a 31 de diciembre de 2025, la Sociedad cuenta con 1 HOMBRE Y 2 mujeres con discapacidad

mayor o igual del 33% (a 31 de diciembre de 2024 la sociedad contaba con 1 hombre y 1 mujer con

discapacidad mayor o igual al 33).

b) Honorarios de auditoría

Los honorarios devengados relativos a servicios de auditoría de cuentas, prestados por el auditor principal

(siendo Deloitte Auditores S.L. en el ejercicio 2025 y PricewaterhouseCoopers Auditores, S.L. en el

ejercicio 2024) han ascendido a los siguientes importes:

	Miles de  Euros
	2025	2024
Servicios de auditoría	498	366
Otros servicios de verificación	118	67
Total  servicios de auditoría y relacionados	616	433
Otros servicios	204	118
Total  servicios profesionales	820	551

Los honorarios por servicios de auditoría corresponden a los importes por el servicio de auditoría tanto del

individual como del consolidado.

Los honorarios por otros servicios de verificación prestados por Deloitte incluyen 118 miles de euros

correspondientes a servicios prestados a la Sociedad en concepto de revisiones limitadas, emisión de

comfort letters e informes de procedimientos acordados sobre ratios ligadas a contratos de financiación

(67 miles de euros prestados por PwC en 2024).

A 31 de diciembre de 2025 se han registrado honorarios prestados por entidades de la red de Deloitte por

importe de 204 miles de euros que corresponden a otros servicios profesionales para proyectos de Due

Diligence (118 miles de euros prestados por PwC en 2024 que correspondían a servicios de revisión de

78

indicadores ESG contenidos en el Informe Anual Integrado, revisiones del Green Bonds report, revisión

independiente del inventario de gases de efecto invernadero (GEI)).

Los servicios distintos de la auditoría de cuentas, que han sido prestados a las sociedades dependientes

de la Sociedad, se detallan en la Nota 24 de las cuentas anuales consolidadas de Colonial SFL, SOCIMI,

S.A. y sociedades dependientes.

Los honorarios del auditor principal representan menos de un 1% de su facturación en España.

c) Gestión del capital: Política y objetivos

Tal y como se menciona en la Nota 1, la Sociedad es la matriz de Grupo Colonial.

Las empresas que operan en el sector inmobiliario requieren un importante nivel de inversión para

garantizar el desarrollo de sus proyectos y el crecimiento de su negocio mediante la adquisición de

inmuebles en patrimonio y/o suelo.

La estructura financiera del Grupo requiere diversificar sus fuentes de financiación tanto en entidades

como en productos y en vencimiento, con el objetivo asegurar la continuidad de sus sociedades como

negocios rentables y poder maximizar el retorno a los accionistas.

Política de gestión de riesgos financieros –

El Grupo realiza una gestión eficiente de los riesgos financieros con el objetivo de disponer de una

adecuada estructura financiera que permita mantener altos niveles de liquidez, minimizar el coste de

financiación, disminuir la volatilidad por cambios de capital y garantizar el cumplimiento de sus planes

de negocio.

– Riesgo de tipo de interés: La política de gestión del riesgo tiene el objetivo de limitar y controlar el

impacto de las variaciones de los tipos de interés sobre el resultado y los flujos de caja,

manteniendo el nivel de endeudamiento y el coste global de la deuda acordes con la calificación

crediticia del Grupo.

Para conseguir este objetivo se contratan, si es preciso, instrumentos de cobertura de tipo de

interés para cubrir las posibles oscilaciones del coste financiero. La política del Grupo es

contratar instrumentos que cumplan con lo previsto en la normativa contable para ser

considerados como cobertura contable eficiente, y así registrar sus variaciones del valor de

mercado directamente en el otro resultado consolidado del Grupo. A 31 de diciembre de 2025 y

31 de diciembre de 2024, el porcentaje de deuda cubierta o a tipo fijo sobre el total de deuda, se

sitúa en el 100% en España.

– Riesgo de liquidez: Para gestionar el riesgo de liquidez y atender a las diversas necesidades de

fondos el Grupo realiza, partiendo del presupuesto anual de tesorería, el seguimiento mensual de

las previsiones de tesorería.

El Grupo considera los siguientes factores mitigantes para la gestión del riesgo de liquidez: (i) la

generación de caja recurrente en los negocios en los que el Grupo basa su actividad; (ii) la

capacidad de renegociación y obtención de nuevas líneas de financiación basadas en los planes

de negocio a largo plazo y (iii) la calidad de los activos del Grupo.

Eventualmente pueden producirse excesos de tesorería que permiten tener líneas de crédito sin

disponer o bien depósitos de máxima liquidez y sin riesgo. A 31 de diciembre de 2025 el Grupo

dispone de suficientes líneas de financiación para atender sus vencimientos a corto plazo. El

Grupo no contrata productos financieros de alto riesgo como método para invertir las puntas de

tesorería.

– Riesgos de contraparte: el Grupo mitiga este riesgo efectuando las operaciones financieras con

instituciones de primer nivel, así como accediendo al mercado de deuda mediante emisiones de

bonos.

– Riesgo de crédito: la Sociedad analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar

al riesgo de mora, llevando a cabo un seguimiento de la liquidación de los créditos y, en su caso,

del registro de los deterioros de los créditos para los que se estima que existe riesgo de mora.

79

– Riesgo fiscal: Tal y como se menciona en la Nota 1, la Sociedad es cabecera del Grupo Colonial

y tanto la Sociedad como sus filiales están acogidas al régimen fiscal especial de la Sociedades

Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI). Entre las obligaciones

que la Sociedad debe cumplir se identifican algunas en las que predomina una naturaleza más

formalista tales como la incorporación del término SOCIMI a la denominación social, la inclusión

de determinada información en la memoria de las cuentas anuales individuales, la cotización en

un mercado bursátil, etc., y otras que adicionalmente requieren la realización de estimaciones y

la aplicación de juicio por parte del consejo de administración (determinación de la renta fiscal,

test de rentas, test de activos, etc.) que pudieran llegar a tener cierta complejidad, sobre todo

considerando que el régimen SOCIMI es relativamente reciente y su desarrollo se ha llevado a

cabo, fundamentalmente, a través de la respuesta por parte de la Dirección General de Tributos a

las consultas planteadas por distintas empresas. En este sentido, el consejo de administración ha

llevado a cabo una evaluación del cumplimiento de los requisitos del régimen, concluyendo que

estos se cumplen el 31 de diciembre de 2025.

Por otro lado, y a efectos de considerar también el efecto financiero del régimen, cabe destacar

que según lo establecido en el artículo 6 de la Ley SOCIMI, las sociedades que han optado por

dicho régimen están obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez

cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio,

debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses siguientes a la conclusión de cada

ejercicio y pagarse dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

En el caso de incumplimiento de alguna de las condiciones, la Sociedad pasaría a tributar por el

régimen general siempre y cuando no subsanara dicha deficiencia en el ejercicio siguiente al

incumplimiento.

23. Período medio de pago a los proveedores

A continuación se detalla la información requerida por la disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3

de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno

corporativo, y que modifica la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio, de

modificación de la Ley 3/2004, de 29 de diciembre por la que se establecen medidas de lucha contra la

morosidad en las operaciones comerciales, todo ello de acuerdo con lo establecido en la resolución de 29

de enero de 2016 del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) sobre la información a

incorporar en la memoria de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de pago a proveedores

en operaciones comerciales.

	2025	2024
Periodo de pago a proveedores	38	41
Ratio de operaciones pagadas	28	31
Ratio de operaciones pendientes de pago	37	40
	Importe (en miles de euros)
Total pagos realizados	112.363	114.616
Total pagos pendientes	8.521	9.605

Adicionalmente, la Ley 18/2022, de 29 de septiembre de creación y crecimiento de empresas requiere la

presentación del siguiente cuadro informativo.

	2025			2024
	Pagos Totales	Dentro del periodo legal	Ratio de operaciones dentro del periodo legal (30 días)	Pagos Totales	Dentro del periodo legal	Ratio de operaciones dentro del periodo legal (30 días)
Número de facturas	18.069	17.418	96,4	16.238	15.505	95,49
Importe (en miles de euros)	112.363	98.681	87,8	169.389	137.441	81,14

Los datos expuestos en el cuadro anterior sobre pagos a proveedores hacen referencia a aquellos que por

su naturaleza son acreedores comerciales por deudas con suministradores de bienes y servicios, de modo

que se incluyen los datos relativos a las partidas “Proveedores” y “Acreedores varios” del balance.

80

Con fecha 26 de julio de 2013 entró en vigor la Ley 11/2013 de medidas de apoyo al emprendedor, de

estímulo del crecimiento y de la creación de empleo, que modifica la Ley de morosidad (Ley 3/2004, de 29

de diciembre). Esta modificación establece que el periodo máximo de pago a proveedores, a partir del 29

de Julio de 2013 es de 30 días, a menos que exista un contrato entre las partes que lo eleve como

máximo a 60 días.

En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos corresponden

principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de inmuebles, los cuales

se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados con los contratistas.

24. Hechos Posteriores

Desde el 31 de diciembre de 2025 y hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales

consolidadas, no se han producido hechos relevantes significativos a excepción de:

• En fecha 14 de enero de 2026 la Sociedad dominante ha procedido a formalizar la venta del

edificio sito en la calle Ramírez Arellano, 37 de Madrid por importe de 26.300 miles de euros.

Dicho activo se encontraba clasificado como activo no corriente mantenido para la venta al

31 de diciembre de 2025.

• En fecha 11 de febrero de 2026 la Sociedad dominante ha procedido a formalizar la venta

del edificio sito en la calle calle Juan Ignacio Luca de Tena, 7 de Madrid por importe de

16.622 miles de euros. Dicho activo se encontraba clasificado como activo no corriente

mantenido para la venta al 31 de diciembre de 2025.

• Finalmente, en fecha 26 de febrero de 2026, la Sociedad dominante ha procedido a

formalizar la venta del edificio sito en la Avenue Marceau 83 de París por importe de 242.450

miles de euros. Dicho activo se encontraba clasificado como activo no corriente mantenido

para la venta al 31 de diciembre de 2025.

Dichas operaciones se han realizado a precios iguales o superiores al valor razonable al que se

encuentran registrados dichos inmuebles al 31 de diciembre de 2025.

81

ANEXO I- INVERSIONES EN EMPRESAS DEL GRUPO

Ejercicio  2025	Domicilio	Miles de Euros				% Participación	Miles de Euros
		Capital	Reservas, prima de emisión y dividendo a cuenta	Resultado	Dividendo  (Nota 20)		Valor  neto contable  (Nota 10)
Colonial  Tramit , S.L.U.	Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)	3	3	–	–	100 %	6
Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U. *	Prícipe de Vergara 112_Madrid	83	1.985	61	–	100 %	9.577
Wittywood , S.L.U.	Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)	6	7.452	85	–	100 %	9.052
Inmocol One, S.A.U.	Pº de la Castellana, 52 (Madrid)	60	(4)	–	–	100 %	56
Inmocol Two, S.L.U.	Pº de la Castellana, 52 (Madrid)	3	6	–	–	100 %	10
Colonial  Lab , S.L.U.	Pº de la Castellana, 52 (Madrid)	13	(1)	–	–	100 %	14
Colonial Living, S.L.U. *	Pº de la Castellana, 52 (Madrid)	3	162.118	2.918	–	100 %	162.070
SA Segpim	42, rue Washington, París (Francia)	39	1.293	1.128	–	100 %	209
SAS Locaparis **	42, rue Washington, París (Francia)	153	1.256	1.668	–	100 %	(1.747)
SAS Maud **	42, rue Washington, París (Francia)	1.180	–	(323)	–	100 %	1.953
SAS Parchamps	42, rue Washington, París (Francia)	48.900	132.055	1.248	–	100 %	179.935
SAS Pargal ***	42, rue Washington, París (Francia)	97.973	212.088	6.078	–	100 %	305.631
SAS Parhaus **	42, rue Washington, París (Francia)	94.828	147.094	(8.682)	–	100 %	242.728
SAS SB2	42, rue Washington, París (Francia)	15	(6)	(1)	–	100 %	(1.724)
SAS SB3	42, rue Washington, París (Francia)	15	(6)	(1)	–	100 %	10
SCI SB3	42, rue Washington, París (Francia)	2	9	(1)	–	51 %	—
SCI 103 Grenelle ***	42, rue Washington, París (Francia)	–	167.541	9.515	–	51 %	140.099
SCI Paul  Cézanne ***	42, rue Washington, París (Francia)	56.934	99.598	17.922	–	100 %	257.371
SCI Washington ***	42, rue Washington, París (Francia)	248.322	30.023	21.399	–	100 %	747.091
SNC Condorcet Holding	42, rue Washington, París (Francia)	233.466	(1.625)	(1.625)	–	100 %	294.523
SNC Condorcet  Propco ***	42, rue Washington, París (Francia)	142.983	(9.979)	(9.979)	–	51 %	—
SAS Cloud ***	42, rue Washington, París (Francia)	178.195	460.949	7.248	–	51 %	334.909
SAS 92 Champs  Elysées ***	42, rue Washington, París (Francia)	101.971	273.383	24.949	–	100 %	179.233
SCI Pasteur 123 ***	42, rue Washington, París (Francia)	375.354	(174.292)	8.296	–	100 %	433.694
Inmocol Torre Europa, S.A. *	Av. Diagonal 532 (Barcelona)	5.000	18.000	845	–	50 %	12.080
HQ America SOCIMI, S.A. *	Avda America, 38 (Madrid)	10.000	41.033	50	–	24 %	12.240
Science and Innovation Districts, SOCIMI, S.A. *	Príncipe de Vergara, 112 (Madrid)	60	177.163	(706)	–	96 %	196.490
S&I Advisoryco S.L.	Príncipe de Vergara, 112 (Madrid)	4	99	(48)	–	50 %	2
Stoneshield Holdings, S.a r.l.	Luxemburgo	–	–	–	–	— %	—
* Sociedad auditada por Deloitte Auditores, S.L.
**  Sociedad auditada por PricewaterhouseCoopers
*** Sociedad auditada por Deloitte & Associés

82

ANEXO I- INVERSIONES EN EMPRESAS DEL GRUPO

Ejercicio  2024	Domicilio	Miles de Euros				% Participación	Miles de Euros
		Capital	Reservas, prima de emisión y dividendo a cuenta	Resultado	Dividendo  (Nota 20)		Valor  neto contable  (Nota 10)
Colonial  Tramit , S.L.U.	Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)	3	3	1	–	100 %	6
Inmocol  Torre Europa, S.A. (*)	Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)	20.000	4.641	928	–	50 %	12.080
Wittywood , S.L.U.	Avda. Diagonal 532, Barcelona (España)	6	4.641	29	–	100 %	8.882
Inmocol One, S.A.U.	Pº  de la Castellana 52, Madrid (España)	60	–	–	–	100 %	56
Inmocol Two, S.L.U.	Pº  de la Castellana 52, Madrid (España)	3	10	–	–	100 %	9
Colonial  Lab , S.L.U.	Pº  de la Castellana 52, Madrid (España)	13	260	(258)	–	100 %	13
Utopicus  Innovación Cultural, S.L.U. (*)	c/ Príncipe Vergara 112, Madrid (España)	83	41.696	(2.074)	–	100 %	13.673
Société Foncière Lyonnaise, S.A. (**)	42, rue Washington, París (Francia)	85.902	217.902	122.448	177	98 %	2.630.598
* Sociedad auditada por PricewaterhouseCoopers
** Sociedad  coauditada  por PricewaterhouseCoopers y Deloitte &  Associés

83

ANEXO II- Información requerida por el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades en relación con la

fusión transfronteriza en el ejercicio 2025 que se describe en la Nota 2-e y 4-q

1. Ejercicio en que la entidad transmitente adquirió los bienes transmitidos susceptibles de

amortización

	Miles de Euros
	2025
Aplicaciones informáticas	4.840
2020	4
2021	32
2023	41
2024	4.763
Intangible en Curso	2
2025	2
Inmovilizado intanglible	4.842
Instalaciones técnicas y otro inmobilizado material	3.997
2004	61
2011	145
2016	6
2017	2
2018	1
2020	3
2023	39
2024	3.647
2025	93
Inmovilizado material	3.997
Terrenos	549.311
2003	13.860
2004	282.790
2013	55.777
2016	26.000
2019	99.004
2021	67.996
2022	3.884
Contrucciones e Instalaciones	668.384
2005	141.569
2006	334
2007	279
2008	334
2009	4.325
2010	1.410
2011	1.008

84

2012	1.931
2013	11.095
2014	5.249
2015	4.606
2016	2.242
2017	1.272
2018	465
2019	1.507
2020	2.337
2021	65.521
2022	192.512
2023	192.573
2024	9.756
2025	28.059
Inversiones inmobiliarias en curso y anticipos	123.569
2023	76.875
2024	7.392
2025	39.302
Inversiones inmobiliarias	1.341.264
Total	1.350.103

85

2. Relación de bienes adquiridos que se han incorporado a los libros de contabilidad por un valor

diferente a aquél por el que figuraban en los libros de la entidad transmitente

De acuerdo con lo detallado en las Notas 2-e y 4-q el detalle de los activos y pasivos que se han

incorporado en los libros de contabilidad de la Sociedad y difieren de los valores por los que figuraban

dichos activos y pasivos en la entidad transmitente, es el siguiente:

	Miles de Euros
	Valoración  incorporada a los libros de contabilidad	Valoración  en la entidad transmitente
Inversiones inmobiliarias	2.349.836	1.341.264
Instrumentos de patrimonio en empresas del grupo	2.366.613	1.761.736
Total	4.716.449	3.103.000

3. Relación de beneficios fiscales disfrutados por las entidades transmitentes respecto de los que

la entidad absorbente debe asumir el cumplimiento de determinados requisitos.

La entidad transmitente no ha disfrutado de ningún beneficio fiscal respecto del que la entidad

absorbente deba asumir el cumplimiento de determinados requisitos.

4. Relación de créditos fiscales pendientes de disfrutar por las entidades transmitentes que se

traspasan a la entidad absorbente

No existen créditos fiscales que se hayan traspasado a la entidad absorbente.

86

Informe de gestión

correspondiente al ejercicio anual terminado el

31 de diciembre de 2025

– Situación de la Sociedad

Situación del mercado de alquiler

Barcelona

En Barcelona, la demanda de mercado creció un +16% respecto al mismo período del año anterior,

superando los 318.586 m² contratados, con el distrito de 22@ concentrando más del 43% de la

contratación (comparado con un 31% en 2024). La desocupación en 22@ disminuye en 378 puntos

básicos desde el cuarto trimestre de 2024. La disponibilidad de oficinas en el CBD es del 3,9% y un 1,1%

en oficinas de grado A. La renta prime incrementó en el año 2025 hasta los 31,50€/m²/mes (30€/m²/mes a

diciembre de 2024).

En Barcelona la rentabilidad prime es del 4,75% y la repercusión alcanza los 7.958€/m².

Madrid

En Madrid durante 2025, la demanda de espacios de oficinas alcanzó los 485.549 m², (-7% con respecto a

2024). La contratación en Centro Ciudad se sitúa en 84.573m² (+28% año a año) y la del CBD fue de

149.493m². La desocupación total del Mercado se encuentra alrededor del 10,4%, mientras que en el CBD

continua en entornos del 2,8% situándose en el mínimo de los últimos 10 años. Esta escasez de espacio

disponible incrementa la renta prime hasta los 43,75€/m²/mes (42,25€/m²/mes a diciembre de 2024).

En Madrid la rentabilidad prime se encuentra en 4,60%, mientras que la repercusión por metro cuadrado

es de 11.413€/m²

París

La contratación en París alcanzó los 1.638.100 m² durante el año 2025. El CBD y el Centro Ciudad

concentraron aproximadamente el 46% de la demanda, alcanzando 754.600 m². La desocupación en el

CBD se sitúa en 5,6%, con una disponibilidad de edificios Grado A del 1,2%. La renta prime,

correspondiente a los mejores edificios en el CBD, asciende a 1.250€/m²/año (1.200€/m²/año a diciembre

de 2024).

El volumen de inversión en oficinas en la región metropolitana de París alcanzó los 5.671 millones de

euros en 2025, representando un incremento del 51% con respecto al mismo periodo de 2024. La

rentabilidad prime es del 4,25% y la repercusión por metro cuadrado asciende a 29.412€/m².

Estructura organizativa y funcionamiento del Grupo Colonial

Colonial SFL es la SOCIMI de referencia en el mercado de oficinas de calidad en Europa y desde finales

de junio 2017 miembro del IBEX 35, índice de referencia de la bolsa española.

La compañía tiene una capitalización de mercado de aproximadamente 3.400 millones de euros con un

free float en entornos del 50% y gestiona un volumen de activos de más de 12.200 millones de euros.

La estrategia de la compañía se centra en la creación de valor industrial a través de la creación de

producto prime de máxima calidad a través de actuación de reposicionamiento y transformación

inmobiliaria de los activos.

Durante este ejercicio, se culmina la integración de SFL, consolidando una estructura única y cotizada en

España bajo la nueva denominación Colonial SFL. La nueva estructura corporativa refuerza la dimensión

paneuropea del Grupo, mejora el acceso a los mercados de capitales y apoya una nueva etapa de

crecimiento sostenible.

87

En particular la estrategia se basa en los siguientes pilares:

• Un modelo de negocio focalizado en la transformación y creación de oficinas de máxima calidad en

ubicaciones prime, principalmente el CBD.

• Máximo compromiso en la creación de oficinas que responden a las mejores exigencias del mercado,

con especial énfasis en la eficiencia y en la sostenibilidad.

• Una estrategia paneuropea diversificada en los mercados de oficinas de Barcelona, Madrid y París.

• Una estrategia de inversión que combina adquisiciones “Core” con adquisiciones “Prime Factory” con

componentes “value added”.

• Un enfoque claramente industrial inmobiliario para capturar una creación de valor superior a la media

del mercado.

Colonial es hoy la compañía europea con mayor focalización en zonas centro de ciudad y lidera el

mercado inmobiliario español en términos de calidad, sostenibilidad y eficiencia de su porfolio de oficinas.

Asimismo, ha adoptado un enfoque integral de todos los ámbitos de Responsabilidad Social Corporativa

aspirando a los máximos estándares de (1) sostenibilidad y eficiencia energética, (2) gobierno corporativo

y transparencia, así como (3) excelencia en RRHH y actuaciones sociales y haciéndolos una parte integral

de la estrategia del Grupo. 

En los últimos años, el Grupo Colonial ha materializado importantes desinversiones de activos non-core.

Dichas desinversiones se enmarcan en la estrategia de “flight to quality” que en base a una gestión activa

de la cartera desinvierte producto maduro y/o no estratégico con el fin de reciclar capital para nuevas

oportunidades de creación de valor y mejorar de manera continua el perfil riesgo-rentabilidad del Grupo.

Asimismo, en el marco de mejorar el portfolio Prime del Grupo, Colonial ha realizado inversiones en

inmuebles core CBD, identificando activos con potencial de valor añadido en segmentos de mercado con

sólidos fundamentales.

El Grupo Colonial dispone a cierre del ejercicio 2025 de una robusta estructura de capital con un sólido

rating de “Investment Grade”. El LTV (Loan to value) del Grupo se sitúa en un 37,1% a fecha de

publicación de este informe.

La estrategia de la Sociedad pasa por consolidarse como líder de oficinas prime en Europa con especial

énfasis en los mercados de Barcelona, Madrid y París:

• Una estructura de capital sólida con una clara vocación de mantener los máximos estándares de

calificación crediticia – investment grade.

• Una rentabilidad atractiva para el accionista en base a una rentabilidad recurrente combinado con una

creación de valor inmobiliaria a partir de iniciativas “value added”.

– Gestión del personal

Los profesionales de Colonial constituyen el principal activo de la Sociedad. Al cierre del ejercicio 2025, el

equipo humano de la Sociedad está compuesto por un total de 184 empleados, divididos en 4 categorías.

El número de personas empleadas por la Sociedad, así como el número medio de empleados durante el

ejercicio distribuido por categorías y género, ha sido el siguiente:

	N.º empleados a 31 de diciembre				N.º Medio de empleados
	2025		2024		2025		2024
Categoría profesional	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres	Hombres	Mujeres
Direcciones generales y de área	8	8	6	4	6,7	7,3	6	4
Técnicos titulados y mandos intermedios	34	31	12	9	27,0	32,2	12	10
Administrativos	33	68	28	55	32,4	69,1	27	53
Otros	2	—	3	—	2,0	—	3	—
Total	77	107	49	68	68,1	108,6	48	67
	184		117		176,7		115

88

Asimismo, a 31 de diciembre de 2025, la Sociedad cuenta con 2 mujer con discapacidad mayor o igual del

33% (a 31 de diciembre de 2024 la sociedad contaba con 1 hombre y 1 mujer con discapacidad mayor o

igual al 33).

– Evolución y resultado de los negocios

Introducción

A cierre del ejercicio 2025, la cifra de negocio de la Sociedad ha sido de 408 millones de euros.

La revalorización en inversiones inmobiliarias y en activos clasificados como mantenidos para la venta, de

conformidad con la tasación independiente llevada a cabo por Savills, Cushman & Wakefield, CB Richard

Ellis y BNP Paribas en España y Francia al cierre del ejercicio, ha sido de 134 millones de euros.

El resultado financiero neto ha sido de (89) millones de euros.

El resultado antes de impuestos y minoritarios a cierre del 2025 asciende a 362 millones de euros.

Finalmente, y una vez descontado el resultado atribuible a los minoritarios de -46 millones de euros, así

como el impuesto de sociedades de 28 millones de euros, el resultado después de impuestos atribuible al

Grupo asciende a    344 millones de euros.

Resultados anuales 2025 del Grupo Colonial

1.Solido incremento de los resultados del Grupo en todos los niveles

La estrategia paneuropea prime de Colonial SFL permite alcanzar sustanciales incrementos de ingresos

por rentas impulsando el resultado recurrente y la generación de caja

El porfolio prime de Colonial ha alcanzado un crecimiento de los ingresos del +6% en términos

comparables, uno de los más altos del sector. Los inmuebles prime del Grupo atraen a los clientes que

pagan las mayores rentas del mercado con el fin de alquilar el mejor producto. Este hecho ha permitido

alcanzar el aumento de rentas del 6% “like for like”, superando en más de 300 puntos básicos la inflación.

• Ingresos por rentas de 399 millones de euros, +6% like for like versus año anterior

• EBITDA rentas de 371 millones de euros, +5% like for like versus año anterior

• Resultado neto recurrente de 211 millones de euros, +9% versus año anterior

• Resultado neto recurrente por acción de 33,60€cts

El crecimiento del valor de los activos ha sido del +3% en términos comparables y ha permitido registrar

un resultado de variación de valor de más de 130 millones de euros. Con todo ello el resultado neto del

Grupo asciende a 344 millones de euros, un incremento del 12% respecto del año anterior.

2.Ingresos & EBITDA por rentas con crecimientos elevados

Crecimiento de ingresos continuado y solido gracias al posicionamiento prime 

Colonial SFL cierra el ejercicio 2025 con unos ingresos por rentas de 399 millones de euros y unas rentas

netas (EBITDA rentas) de 371 millones de euros.

Los ingresos por rentas del Grupo han incrementado un +6% en términos comparables “like for like”,

gracias al posicionamiento del Grupo. Nuestra estrategia se beneficia de la polarización del mercado

prime que se caracteriza por elevada demanda y falta de producto de calidad como el de Colonial SFL.

89

Resalta en particular la fortaleza de la cartera de París con un crecimiento del +7% “like for like” y

Barcelona con un +4% “like for like”.

1. Los ingresos por rentas en la cartera de París han disminuido un 3% respecto al año anterior,

debido principalmente a la entrada en rehabilitación de los inmuebles Condorcet y Haussmann.

En términos comparables “like for like”, los ingresos por rentas han aumentado un +7%, debido a

mayores rentas en los activos de Edouard VII, Louvre Saint Honoré, Washington Plaza, #Cloud y

103 Grenelle, entre otros.

En el porfolio de Madrid, los ingresos por rentas han aumentado un +16% respecto al año

anterior, debido principalmente a los ingresos generados por la entrada en explotación del

proyecto Madnum y por las adquisiciones realizadas.

2. En términos comparables “like for like”, los ingresos han aumentado un +3%, debido a ingresos

superiores en los activos de Discovery Building, Castellana 163, Recoletos 37, José Abascal 45 y

Castellana 52, entre otros, en base a una combinación de mayores rentas y mejores niveles de

ocupación.

3. En el porfolio de Barcelona, los ingresos por rentas han registrado un crecimiento del +4%

respecto al mismo periodo del año anterior, tanto en términos totales como en términos

comparables “like for like”, impulsado por una combinación de mayores rentas y mejora en los

niveles de ocupación en activos como Illacuna, Travessera 47-49, Diagonal 530 y Torre BCN,

entre otros.

Crecimiento de ingresos sobre la base un modelo de negocio prime & transformación urbana

Los ingresos por rentas a cierre del ejercicio han aumentado +8 millones de euros respecto al año

anterior, sobre la base de un modelo de negocio focalizado en activos prime con elevado “pricing power” y

generación de valor Alpha a través de proyectos de transformación urbana

1.“Pricing Power”: Crecimiento en rentas firmadas - contribución del +5% al crecimiento global 

La cartera Core ha aportado +21 millones de euros de incremento de ingresos basado en un sólido

crecimiento “like for like” del +6% por el fuerte “pricing power” que permite capturar plenamente el impacto

de la indexación, así como firmar las máximas rentas de mercado.

2.Proyectos entregados y adquisiciones - contribución del +3% al crecimiento global

La entrega de proyectos y el programa de renovaciones, así como las adquisiciones realizadas durante

este ejercicio, han aportado +11 millones de euros de crecimiento de ingresos. 

La entrada en rehabilitación de dos activos en París: el programa de renovación en Haussmann y el

proyecto de transformación urbana Condorcet han resultado en una disminución temporal de rentas del

(6%), destacar que las iniciativas en estos activos forman parte de la estrategia del crecimiento del Grupo

a través de proyectos de regeneración urbana. Una vez finalizados los proyectos, se espera obtener más

de 28 millones de euros de ingresos anuales adicionales (un incremento del +17% de rentas respecto a

los activos alquilados inicialmente).

3.Sólido crecimiento del valor de los activos del Grupo

El valor de los activos del Grupo a cierre del ejercicio 2025 asciende a 12.203 millones de euros (12.887

millones de euros incluyendo “transfer costs”), registrando un incremento del +5% respecto al año anterior

(+3% durante el segundo semestre del año).

En términos “like for like”, el portafolio se ha revalorizado un +3% versus el año anterior, destacando el

incremento de los activos en el mercado de Madrid con un +6%, seguido de los activos ubicados en el

mercado de Barcelona con un +4% y finalmente, el mercado de París con un +2% de revalorización.

Del total de la valoración del negocio patrimonial, 11.992 millones de euros corresponden a la cartera de

activos ostentada directamente por el Grupo Colonial y el resto corresponden a las inversiones en el

negocio de capital de terceros

90

Tras un entorno de elevada volatilidad y subidas de tipos de interés, la situación de los mercados continúa

con la tendencia a estabilizarse, observando un crecimiento de los valores de los activos durante este

último ejercicio. Este incremento refleja la solidez y la resiliencia de nuestra cartera, así como la capacidad

para adaptarse eficazmente a las condiciones cambiantes del mercado y se debe principalmente a:

(1) La elevada concentración en ubicaciones Prime CBD con fundamentales fuertes que permiten

una mayor protección en ciclos recesivos y un mejor perfil de crecimiento en ciclos alcistas.

(2) La elevada calidad de los inmuebles que permite atraer clientes de máxima solvencia que

permanecen con altos índices de lealtad.

(3) Una acertada estrategia de diversificación que permite optimizar el perfil de riesgo de la cartera.

(4) Un enfoque industrial de creación de valor a través del reposicionamiento de inmuebles pudiendo

crear valor inmobiliario “Alpha” que permite crear un diferencial respecto al mercado y por tanto

una rentabilidad superior a la media.

Valor Neto de activos resiliente (NTA)

El Valor Neto de activos (NTA) a 31 de diciembre de 2025 asciende a 6.085 millones de euros, lo que

supone un incremento de 49 millones de euros respecto al cierre del ejercicio anterior.

Sólidos fundamentales operativos en todos los segmentos

1.Colonial ha firmado más de 147.00m² superando la cifra del año anterior 

Colonial SFL ha cerrado el ejercicio 2025 con 147.580m2 firmados con clientes de primer rango,

superando en más de 12.000 m2 el año anterior.

El volumen de contratación corresponde a unas rentas anualizadas de 64 millones de euros, lo que

representa un incremento del +22% respecto al año 2024.

Excelente desempeño del porfolio Colonial-SFL en Paris

El portafolio de París ha registrado un desempeño comercial extraordinario, con más de 24 millones de

euros en rentas anuales firmadas a través de 27 contratos.

Entre las operaciones más destacadas se encuentran los 2 millones de euros firmados en el activo

Haussmann y más de 3 millones de euros en el inmueble “Louvre Saint-Honoré Bureaux”, donde los

niveles de renta alcanzados superan los 1.000€/m²/año. Mención especial merece el contrato formalizado

en la zona comercial del activo 92 Champs-Elysées, que comprende una superficie de 2.121m² y genera

unas rentas anuales de 8 millones de euros, con un precio de alquiler superior a los 3.700€/m²/año.

Más de 129.000m² contratados en Madrid y Barcelona

La actividad comercial en los porfolios de Madrid y Barcelona ha sido especialmente relevante, con

129.499m² contratados en el ejercicio 2025, generando unos ingresos anuales de 40 millones de euros.

En Madrid se han firmado 70.554m² y en Barcelona 58.946m², lo que refleja la elevada demanda que

continúa atrayendo el producto prime del Grupo Colonial SFL.

En Barcelona se han contratado un total de 58.946m² durante el ejercicio 2025, de esta cifra, 41.557m² se

han firmado en el distrito 22@, reflejo de la aceleración de la demanda por activos de máxima calidad en

el área con mayor proyección de futuro de la ciudad.

En Madrid destaca la firma de más de 26.000m² en el complejo Madnum, consolidando su

posicionamiento como uno de los proyectos con mayor dinamismo comercial del mercado.

2.Ocupación en niveles sólidos – 96% en términos comparables

La ocupación total de Colonial SFL a cierre del ejercicio 2025 se sitúa en un 92%, ratio que refleja un

ajuste temporal derivado de las entradas en explotación de nuevos activos rehabilitados actualmente en

fase de comercialización.

91

La cartera de oficinas de París presenta una ocupación del 95%, reflejando una disminución respecto al

ejercicio anterior derivado de la reciente entrada en explotación de la superficie rehabilitada en el activo

Haussmann, actualmente en fase de comercialización.

Si se excluye este activo, la ocupación de oficinas del portafolio de París se situaría en un 98%, reflejando

la solidez operativa del resto de la cartera y la fortaleza del mercado prime parisino.

El portafolio de oficinas de Madrid registra una ocupación del 88%, ratio que disminuye respecto al año

anterior debido principalmente a la finalización y entrega del Complejo Urbano Madnum. Este activo, de

elevada calidad y ubicado en el dinámico submercado de Méndez Álvaro, presenta un significativo

potencial de creación de valor a través del crecimiento futuro de rentas y se encuentra actualmente en

fase activa de comercialización.

En comparación con el último trimestre reportado, la tasa de ocupación muestra una evolución positiva,

impulsada por las recientes altas registradas en activos como Madnum, Poeta Joan Maragall y Tucumán,

entre otros. Excluyendo el activo Madnum la ocupación del resto de la cartera se sitúa en un 96%.

Por su parte, la tasa de ocupación del portafolio de oficinas en el área CBD de Madrid se sitúa en el 98%,

reflejo de la fortaleza de la demanda en las ubicaciones prime de la capital.

El portafolio de oficinas de Barcelona presenta una tasa de ocupación del 82%, ratio que mejora respecto

al ejercicio anterior, gracias a las recientes contrataciones en activos como Illacuna, Torre Marenostrum,

Diagonal 197 y Travessera 11, entre otros, que han compensado parcialmente la entrada en explotación

de superficie rehabilitada en Travessera 47-49 y Llull 331.

La desocupación actual en Barcelona se concentra principalmente a la incorporación de espacios

rehabilitados, como Diagonal 197 y Torre Marenostrum, así como a la rotación de clientes en activos

secundarios.  Excluyendo estos inmuebles, la ocupación del portafolio de Barcelona si sitúa en un elevado

98%, lo que refleja la solidez operativa del resto de la cartera en este mercado.

3.El porfolio Prime de Colonial SFL captura altos crecimientos de rentas

Fuerte crecimiento de rentas con aceleración respecto del año anterior en las tres ciudades

El porfolio de Colonial ha capturado un crecimiento de rentas1 del +7% gracias al “pricing power” de

nuestros activos prime

• El crecimiento supera en más de 400 pb los niveles de indexación en todos los mercados

• El crecimiento de rentas alcanzado es superior al del año 2024 en todos los porfolios

• Paris destaca con un crecimiento de rentas del +9%, muy superior al 6% del año anterior

• Madrid y Barcelona han alcanzado un crecimiento en rentas del +6% y +5% muy superior al +4%

alcanzado el año anterior. 

“Reléase Spread” (aumento de rentas en renovaciones) del +8% impulsado por París

El porfolio de Colonial ha capturado un “reléase spread” del +8% superando en 600 pb la indexación

• Destaca Paris con un “reléase spread” del +16% (+19% en la cartera de oficinas)

• El porfolio de Madrid ha alcanzado niveles del +4%, muy superior al +1% del 2024

• El porfolio de Barcelona ha registrado un “reléase spread” del +1% (negativo en el año anterior)

92

Gestión Activa de la cartera & Estructura de capital

1.Aceleración en la ejecución del nuevo programa de desinversiones

En noviembre de 2025, Colonial SFL anunció un programa de desinversiones por importe superior a 500

millones de euros, enfocado en activos maduros y/o no estratégicos sin recorrido adicional de creación de

valor, con un horizonte temporal de ejecución de aproximadamente 18 meses.

A fecha de publicación de este informe, el Grupo ya ha ejecutado desinversiones por más de 300 millones

de euros, lo que representa más del 60% del programa total, a precios iguales o superiores a los valores

de tasación.

Destaca especialmente la venta del inmueble Marceau en París, a un precio superior a su valor en libros,

estableciendo uno de los niveles de transacción más elevados registrados en el mercado parisino en los

últimos años

2.Reducción del endeudamiento vs 30/09/2025

Las desinversiones ejecutadas hasta la fecha, así como el crecimiento de valor de la cartera de inmuebles

del Grupo han permitido reducir el endeudamiento:

• La deuda neta proforma se sitúa en 4.684 millones de euros, reducción del (5%) vs 3T 2025

• El LTV proforma es del 37,1%, 100 pb inferior al 3T 2025

• El EPRA LTV proforma es del 45,4%, 160 pb inferior al 3T 2025

A cierre del ejercicio 2025, Colonial SFL presenta un balance sólido con un LTV de 37,1% y una liquidez

de 2.235 millones de euros entre caja y líneas de crédito no dispuestas y le permite cubrir todos los

vencimientos de su deuda hasta el 2028. El coste financiero del Grupo se sitúa en el 1,91% (coste

financiero spot de su deuda financiera bruta), manteniendo niveles por debajo del 2%.

Colonial SFL mantiene una sólida calificación crediticia por parte de Standard & Poor’s y Moody’s BBB+ y

Baa1 ambos con perspectiva estable, respectivamente.

3.Reciclaje de Capital con disciplina financiera

Desinversiones confirmando valor de activos sin recorrido futuro

El programa de desinversiones se está ejecutando a yields en niveles del 4% o por debajo en activos no

estratégicos y/o maduros sin recorrido de valor con TIRs (Tasas internas de retorno) en niveles del 5% a

los precios de ventas previstos.

Las adquisiciones con rentabilidades muy atractivas 

Las adquisiciones se han realizados con rentabilidades muy atractivas mejorando la rentabilidad media de

la cartera y maximizando el valor para los accionistas del Grupo

Los 197 millones de euros invertidos en la plataforma paneuropea de Ciencia en Innovación junto con

Stoneshield ofrecen TIRs del 13-17% y rentabilidades sobre coste del 6-9%.

Los 12 millones de euros invertidos en una participación del 24% como gestor de activos de Colonial-SFL

de un vehículo que ha adquirido la sede Naturgy de Madrid a través de una estructura de capital de

tercero ofrece un TIR en niveles del 10% con rentabilidades sobre coste del 6-7%.

Estrategia ESG & Descarbonización

1.Estrategia de Descarbonización – transición hacia la neutralidad

El Grupo Colonial mantiene un firme compromiso con la descarbonización de su portafolio, la reducción

progresiva del consumo de recursos y la promoción de la economía circular, pilares fundamentales de su

estrategia ESG. Como parte de esta visión, el Plan de Descarbonización aprobado establece el objetivo

93

de que todo su portafolio de activos sea neutro en emisiones de carbono, contribuyendo así a la

consecución de los objetivos establecidos en el Acuerdo de París de 2015.

A cierre del año 2025 las emisiones totales del Grupo Colonial se sitúan en 50.524 tCo2e. Este resultado

equivale a una disminución del 57% desde el año base 2021, un logro que muestra el compromiso del

Grupo con la sostenibilidad y la transición hacia una economía baja en carbono.

En cuanto a emisiones operacionales (alcances 1 y 2) y en términos de intensidad de carbono por metro

cuadrado, el Grupo ha logrado una disminución del 80% desde el año base 2018, alcanzando un nivel de

3,6 kgCO2e/m², una de las ratios más bajas del sector.

Ampliando el análisis a las emisiones del alcance 3, que incluyen las áreas privativas de los clientes, la

intensidad total de emisiones se sitúa en 8,4 kgCO2e/m², lo que representa una reducción del 78%.

2.Eficiencia Energética de la cartera de activos del Grupo

El 99,6% del valor de la cartera de oficinas en explotación del Grupo Colonial tiene sellos de certificación

energética Leed o Breeam, cifra que se ha ido incrementando y manteniendo a lo largo de los últimos

ejercicios, llegando casi a la totalidad de la cartera certificada. En términos de renta y superficie, la ratio

muestra una clara mayoría del portafolio.

Este elevado nivel de certificaciones sitúa a Colonial en una posición de liderazgo europeo en eficiencia

energética.

En particular, el valor de los activos con certificaciones Breeam asciende a 8.667 millones de euros y con

certificación Leed asciende a 2.443 millones de euros.

Este nivel de certificaciones se sitúa claramente por encima de la media en el sector. Asimismo, el plan

estratégico de sostenibilidad ejecuta iniciativas de eficiencia energética, apostando por una mejora

continua activo por activo. 

3.Consolidación del liderazgo en Ratings ESG

Como resultado, el Grupo continúa consolidando su liderazgo en materia de sostenibilidad, obteniendo las

mejores puntuaciones en los principales ratings ESG, lo que refleja su firme compromiso con los más altos

estándares ambientales.

Sustainalytics – 1ª compañía del IBEX 35 con una puntuación de 6,0 puntos (1er percentil)

Sustainalytics ha otorgado una calificación de 6,0 puntos en el riesgo en ESG de Colonial SFL, en línea

con el rating del año anterior.

-La compañia se ha situado en el Top 4 de las 410 empresas inmobiliarias cotizadas analizadas (REITs

europeas)

-La compañía se ha situado en el 0,5% de las empresas inmobiliarias cubiertas (Posición 5ª de las 950

empresas inmobiliarias cubiertas)

-A nivel global, Colonial SFL se sitúa en el 0,2% de las empresas analizadas (top 22 de las 14.412

empresas totales)

CDP: Máxima puntuación en el índice líder en carbono – Puntuación A

Colonial ha logrado mantener, por quinto año consecutivo, la máxima calificación Rating A en el ranking de

CDP, consolidándose como una de las compañías líderes en sostenibilidad a nivel internacional.

Este reconocimiento destaca el firme compromiso del Grupo Colonial con la eficiencia energética, la

reducción de emisiones y la implementación de estrategias sostenibles en el sector inmobiliario.

GRESB 2025 Ranking – Colonial SFL reconocida como una de los “Global Sector Leaders Listed” 

94

Colonial SFL recibe un rating de ‘5 Star’, hecho que muestra el liderazgo junto con las mejores compañías

del índice, con puntuación igual o superior a 90/100.

Este hecho se refleja en una puntuación de 94 sobre 100 por parte del índice Global Real Estate

Sustainability Benchmark (GRESB) para la cartera de inmuebles, mejorando en 2 puntos el rating del año

anterior y situándose entre las cuatro mejores inmobiliarias europeas cotizadas incluidas en el indicador

“Standing Investments Benchmark”

En el ámbito de gestión sostenible de proyectos, ‘Development Benchmark’, Colonial SFL ha alcanzado

una puntuación de 98/100, en línea con el rating del año anterior. Gracias a esta puntuación, Colonial SFL

ha sido reconocido como líder del sector tanto en Europa como a nivel global en el segmento de oficinas.

Obtención de EPRA Gold sBPR

Colonial SFL ha obtenido por 10º año consecutivo la clasificación de EPRA Gold sBPR que certifica los

más altos estándares de reporting en materia de ESG. Asimismo, obtiene también la clasificación de

EPRA Gold BPR. 

– Liquidez y recursos de capital

Véase la nota de “Periodo medio de pago a los proveedores” Nota 23 de las cuentas anuales del ejercicio

anual terminado el 31 de diciembre de 2025.

El Periodo Medio de Pago (PMP) de la Sociedad a sus proveedores para el ejercicio 2025 se ha situado

en 38 días. En relación con los pagos realizados fuera del plazo máximo legal establecido, éstos

corresponden principalmente a pagos relacionados con la contratación de obras y rehabilitación de

inmuebles, los cuales se abonan dentro del plazo establecido en los correspondientes contratos firmados

con los contratistas.

La Sociedad ha fijado dos días de pago al mes para dar cumplimiento a los requisitos fijados por la ley

11/2013, de 26 de julio. En este sentido las fechas de entrada son el día 5 y 20 de cada mes y los pagos

correspondientes se realizan los días 5 y 20 del mes siguiente.

– Objetivo y políticas de gestión del riesgo

La gestión de activos está expuesta a diferentes riesgos e incertidumbres a nivel interno y externo, que

pueden tener un impacto en la actividad de la Sociedad. Por ello, Colonial SFL busca generar valor

sostenible a través de la gestión estratégica de su actividad empresarial, teniendo en cuenta los riesgos y

oportunidades asociados, lo que ayuda a reforzar su liderazgo en el sector y consolidar su posición a largo

plazo. La gestión del riesgo es un aspecto clave en la cultura organizativa de Colonial SFL, y por este

motivo, la Sociedad dispone de una Política de Control y Gestión de Riesgos, la cual establece los

principios básicos y directrices de actuación para asegurar que los riesgos de toda naturaleza que

pudieran afectar negativamente a la consecución de los objetivos de Colonial SFL sean identificados,

analizados, evaluados, gestionados y controlados de forma sistemática, con criterios uniformes y dentro

de los umbrales o niveles de tolerancia establecido. Asimismo. Colonial SFL ha desarrollado e implantado

el Sistema de Control y Gestión de Riesgos (en adelante, SCGR), que establece unas bases para una

gestión eficiente y efectiva de los riesgos financieros y no financieros en toda la organización.

Para cumplir con estos objetivos corporativos, los riesgos a los que Colonial SFL está expuesta son

identificados, analizados, evaluados, gestionados, controlados y actualizados. Con el objetivo de

mantener un SCGR eficaz y actualizado, Colonial SFL elabora un mapa de riesgos corporativo, el cual

identifica los principales riesgos que afectan a la Sociedad, y los evalúa en términos de impacto y

probabilidad de ocurrencia. Dicho mapa se revisa y actualiza de forma periódica cada año, con el objetivo

de disponer de una herramienta de gestión de riesgos integrada y dinámica, que evoluciona con los

cambios del entorno en el que opera la compañía y los cambios de la propia organización.

Las principales responsabilidades asignadas en relación con el SCGR corresponden al consejo de

administración, la Comisión de Auditoría y Control y la unidad de auditoría interna. El SCGR también

determina explícitamente las responsabilidades propias de la alta dirección, direcciones operativas y

propietarios de los riesgos en relación con la gestión de riesgos.

95

El consejo de administración tiene atribuida la función de determinación de la política de control y gestión

de riesgos, incluidos los fiscales, identificando los principales riesgos de la Sociedad e implementando y

supervisando los sistemas internos de información y control, con el fin de asegurar la viabilidad futura y

competitividad de la Sociedad, adoptando las decisiones más relevantes para su mejor desarrollo. Para la

gestión de dicha función cuenta con el apoyo de la Comisión de Auditoría y Control, la cual realiza, entre

otras, las siguientes funciones relativas al ámbito del control y gestión de riesgos:

– Elevar al Consejo para su aprobación un informe sobre la política y gestión de riesgos.

– Supervisar periódicamente los sistemas de control y gestión de riesgos, financieros y no

financieros, para que los principales riesgos se identifiquen, se evalúen y se establezcan medidas

para aceptar, mitigar, eliminar o gestionar cualquier riesgo.

– Supervisar y evaluar el proceso de elaboración, la integridad y la presentación de la información

pública preceptiva (financiera y no financiera).

Adicionalmente, Colonial SFL tiene constituidas la unidad de compliance y la unidad de auditoría interna

como herramientas para reforzar dicho objetivo. La unidad de compliance tiene la responsabilidad de velar

por el adecuado cumplimiento de las normas y leyes que le puedan afectar por el desarrollo de su

actividad, y la función de auditoría interna tiene la responsabilidad de realizar las actividades de

supervisión necesarias, contempladas en sus planes anuales aprobados por la Comisión de Auditoría y

Control, para evaluar la eficacia de los procesos de gestión de riesgos y de los planes de acción y

controles implantados por las correspondientes direcciones para mitigar dichos riesgos.

Para una mejor gestión de los riesgos, Colonial SFL diferencia en dos grandes ámbitos los distintos tipos

de riesgos a los que se expone la Sociedad en función de su origen:

– Riesgos externos: riesgos relativos al entorno en el que Colonial SFL desarrolla su actividad y

que influyen y condicionan las operaciones de la compañía.

– Riesgos internos: riesgos originados a partir de la propia actividad de la compañía y su equipo

gestor.

Entre los principales riesgos externos que afronta Colonial SFL para la consecución de sus objetivos se

incluyen:

– Riesgos económicos, derivados de la coyuntura geopolítica y macroeconómica en los países en

los que opera, y de cambios en las propias expectativas de los inversores y/o falta de atractivo

del mercado de capitales.

– Riesgos de mercado, derivados de la transformación del sector y del propio modelo de negocio,

de la mayor complejidad para desarrollar la estrategia de inversión/desinversión, y de la

fluctuación del mercado inmobiliario con impacto en la valoración de los activos inmobiliarios.

– Riesgos financieros, relacionados con las restricciones en los mercados financieros, las

fluctuaciones de los tipos de interés, el impacto de los cambios en la normativa fiscal y los de

contraparte de los clientes principales.

– Riesgos del entorno, como son los relacionados con la gestión de crisis, los derivados de la

regulación y demandas más exigentes en ESG, y principalmente los relacionados con los riesgos

físicos y de transición provocados por el cambio climático con consecuencias en la actividad de

la Sociedad.

Entre los principales riesgos internos que afronta Colonial SFL para la consecución de sus objetivos se

incluyen:

– Riesgos estratégicos en relación con la concentración geográfica y de producto de la Sociedad, a

la composición del portfolio de activos y a la gestión de nuevos vehículos participados de

inversión.

– Riesgos operativos diversos relacionados con el mantenimiento de los niveles de ocupación de

los inmuebles y de los niveles de renta contratados, con el coste de los proyectos de obra así

como el plazo para su ejecución, con la gestión del nivel de endeudamiento y de la calificación

96

crediticia actual, con ciberataques o fallos en los sistemas de información, así como los propios

de la gestión de la estructura organizativa y del talento.

– Riesgos derivados del cumplimiento de toda la normativa y obligaciones contractuales que le es

de aplicación, incluidos los riesgos fiscales relacionados con la pérdida de la condición de

SOCIMI en España o de su condición de Sociedad de Inversión Inmobiliaria Cotizada (SIIC) en

Francia.

Los riesgos inherentes definidos en el modelo de negocio de Colonial SFL de acuerdo con las diferentes

actividades que desarrolla son susceptibles de materializarse a lo largo de cada ejercicio. A continuación,

destacamos los principales riesgos materializados durante este ejercicio:

El ejercicio 2025 ha continuado marcado por un entorno geopolítico y macroeconómico complejo,

caracterizado por la persistencia de los focos de conflicto preexistentes y por un incremento de las

tensiones internacionales, agravadas por determinadas actuaciones de política exterior de Estados Unidos

y disputas territoriales, factores que han contribuido a un mayor nivel de volatilidad en el contexto global.

Por lo que respecta a España y Francia, el ejercicio ha venido acompañado la continuidad de la

inseguridad jurídica en el sector, motivada principalmente por la implementación de políticas urbanísticas

orientadas a la intervención del mercado del alquiler lo que podría afectar negativamente al sector y

reducir su atractivo para inversores internacionales frente a otros países europeos. En materia de política

monetaria, la esperada reducción de los tipos de interés se ha materializado durante el ejercicio, si bien

con un mayor retraso respecto a las previsiones iniciales. Este aplazamiento ha estado condicionado,

entre otros factores, por la contención ante el posible impacto inflacionista en Europa como consecuencia

del potencial establecimiento de nuevos aranceles por Estados Unidos. Asimismo, el ejercicio 2025

también se ha caracterizado por una apertura del mercado de inversiones en el sector, transaccionándose

un volumen mayor de operaciones. La Sociedad ha materializado operaciones de inversión, algunas de

las cuales, a través de nuevos vehículos participados, lo que conlleva el acceso a nuevas oportunidades,

pero incrementa la complejidad operativa y de gestión.

En 2025 se ha continuado evidenciando la intensificación de los efectos del cambio climático a escala

global, lo que refuerza la relevancia de los riesgos medioambientales y de sostenibilidad para la actividad

económica en general y para el sector inmobiliario en particular. En este sentido, en los últimos años los

riesgos físicos y de transición vinculados al cambio climático han generado la implantación de políticas y

estrategias en dicho ámbito en la Sociedad, a través del plan de descarbonización aprobado, así como

actuaciones específicas dirigidas a mejorar la calidad de los inmuebles y la medición de sus niveles de

consumo energético, con el fin de optimizar su impacto medioambiental.

La integración de la cultura y estructura organizativa en un contexto específico de post-fusión, la gestión

del capital humano y desarrollo de talento en este entorno tan complejo sigue siendo una prioridad para

Colonial SFL, al objeto de afrontar los cambios y nuevos retos en el modelo de negocio, mitigar los riesgos

mencionados anteriormente, así como las nuevas oportunidades de crecimiento y desarrollo para la

Sociedad.

En este contexto, Colonial SFL ha revisado y monitorizado la evolución de dichos riesgos, mostrando una

elevada resiliencia, en especial, en el ámbito estratégico, operativo y financiero, y un correcto

funcionamiento de los sistemas de control implantados, lo que ha permitido gestionar y mitigar dichos

riesgos de forma adecuada y garantizar las operaciones y preservar el valor de la Sociedad.

97

Hechos posteriores

Desde el 31 de diciembre de 2025 y hasta la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales

consolidadas, no se han producido hechos relevantes significativos a excepción de:

– En fecha 14 de enero de 2026 la Sociedad dominante ha procedido a formalizar la venta

del edificio sito en la calle Ramírez Arellano, 37 de Madrid por importe de 26.300 miles de

euros. Dicho activo se encontraba clasificado como activo no corriente mantenido para la

venta al 31 de diciembre de 2025.

– En fecha 11 de febrero de 2026 la Sociedad dominante ha procedido a formalizar la

venta del edificio sito en la calle calle Juan Ignacio Luca de Tena, 7 de Madrid por

importe de 16.622 miles de euros. Dicho activo se encontraba clasificado como activo no

corriente mantenido para la venta al 31 de diciembre de 2025.

– Finalmente, en fecha 26 de febrero de 2026, la Sociedad dominante ha procedido a

formalizar la venta del edificio sito en la Avenue Marceau 83 de París por importe de

242.450 miles de euros. Dicho activo se encontraba clasificado como activo no corriente

mantenido para la venta al 31 de diciembre de 2025.

Dichas operaciones se han realizado a precios iguales o superiores al valor razonable al que se encuentran

registrados dichos inmuebles al 31 de diciembre de 2025.

– Evolución previsible

El ejercicio se ha desarrollado en un entorno macroeconómico marcado por una inflación contenida, un

progresivo proceso de normalización monetaria y un contexto geopolítico todavía incierto. Estos factores

han condicionado la actividad del mercado inmobiliario europeo, si bien durante el período comienzan a

apreciarse señales de estabilización y recuperación gradual, especialmente en los segmentos más

resilientes.

Tras una fase de menor actividad inversora y de contratación, el mercado de oficinas muestra una

reactivación progresiva, concentrada fundamentalmente en activos prime ubicados en zonas céntricas y

bien comunicadas. En los principales mercados europeos, y particularmente en Madrid y Barcelona, la

contratación de oficinas ha recuperado dinamismo, alcanzando niveles próximos a los registrados antes

de la pandemia, impulsada por la demanda de espacios de alta calidad.

El mercado avanza hacia un modelo más selectivo, en el que la calidad del activo, la sostenibilidad, la

eficiencia energética y la flexibilidad se consolidan como factores clave de decisión para los ocupantes. En

paralelo, se observa una mayor presión competitiva sobre edificios modernos y rehabilitados, mientras

que los activos obsoletos presentan mayores retos de comercialización, favoreciendo procesos de

transformación y reposicionamiento.

De cara al corto y medio plazo, la limitada incorporación de nueva oferta prime, junto con una demanda

estable por parte de grandes corporaciones, sustenta unas perspectivas favorables para este segmento,

con rentas resilientes y tasas de ocupación sólidas en las mejores ubicaciones.

– Estrategia a futuro- 

En este contexto, Colonial mantiene una estrategia centrada en la creación de valor a largo plazo

mediante una cartera de activos prime en entornos urbanos consolidados. La compañía se apoya en una

sólida posición financiera y en una gestión activa de su portafolio, focalizada en Madrid, Barcelona y París.

La rehabilitación de edificios, la mejora continua de la eficiencia energética, la incorporación de soluciones

tecnológicas y el firme compromiso con los criterios ESG constituyen los ejes fundamentales de su

estrategia, permitiendo adaptar los activos a las nuevas demandas del mercado y reforzar el

posicionamiento de Colonial como referente europeo en oficinas de alta calidad.

¹ EPRA (European Public Real Estate Association) o Asociación europea de sociedades patrimoniales cotizadas que recomienda los

estándares de mejores prácticas a seguir en el sector inmobiliario. La forma de cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo las

indicaciones fijadas por EPRA. 

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– Actividades de Investigación y desarrollo

A consecuencia de las propias características del Grupo, sus actividades y su estructura, habitualmente

en Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. no se realizan actuaciones de investigación y desarrollo.

– Acciones Propias

A 31 de diciembre de 2025, la Sociedad dispone de 7.760.167 acciones en autocartera con un valor

nominal de 19.400 miles de euros y que representa un 1,24 %  sobre el capital social de la Sociedad.

– Otra información relevante

Con fecha 10 de diciembre de 2015, el consejo de administración de la Sociedad, acordó la adhesión al

Código de Buenas Prácticas Tributarias (“CBPT” en adelante). Dicho acuerdo fue comunicado a la

administración con fecha 8 de enero de 2016. Durante el ejercicio 2025, la Sociedad ha presentado el

Informe Anual de Transparencia Fiscal para empresas adheridas al CBPT correspondiente al ejercicio

2023, siguiendo la propuesta para el reforzamiento de las buenas prácticas de transparencia fiscal

empresarial de las empresas adheridas al CBPT, aprobada en la sesión plenaria del 20 de diciembre de

2016.

– Informe anual de gobierno corporativo y informe anual de retribuciones de los consejeros de

sociedades anónimas cotizadas

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 538 de la Ley de sociedades de capital, se hace constar

que el Informe anual de gobierno corporativo y el Informe anual sobre remuneraciones de los consejeros

de sociedades anónimas cotizadas correspondientes al ejercicio 2025 se encuentran íntegramente en la

página web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (www.cnmv.es) y en la página web de la

Sociedad (www.colonial-sfl.com) y han sido comunicados como Otra Información Relevante (OIR) ante la

CNMV.

– Medidas Alternativas de Rendimiento (European Securities and Markets Authority)

A continuación, se incluye un glosario explicativo de las medidas alternativas de rendimiento (Alternative

Performance Measures), incluyendo la definición y relevancia de las mismas para Colonial, de

conformidad con las recomendaciones de la European Securities and Markets Authority (ESMA)

publicadas en octubre de 2015 (ESMA Guidelines on Alternative Performance Measures). Estas

Alternative Performance Measures no han sido auditadas ni revisadas por el auditor de la Sociedad. 1

Medida Alternativa de Rendimiento (Alternative Performance Measure)	Forma de cálculo	Definición/Relevancia
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV including Transfer costs	Valoración de la totalidad de los activos en cartera del Grupo realizadas por valoradores externos al Grupo, antes de restar los costes de transacción o transfer costs.	Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario.
Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o Gross Asset Value (GAV) excluding Transfer costs	Valoración de la totalidad de los activos en cartera del Grupo realizadas por valoradores externos al Grupo, deduciendo los costes de transacción o transfer costs.	Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario.
Like for like Valoración	Importe de la Valoración de Mercado excluyendo costes de transacción o de la Valoración de Mercado incluyendo costes de transacción comparable entre dos periodos. Para obtenerlo se excluyen de ambos periodos las rentas por alquileres procedentes de inversiones o desinversiones realizadas entre ambos periodos.	Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la Valoración de Mercado de la cartera

99

EPRA NTA (EPRA Net Tangible Assets) EPRA (European Public Real Estate Association) o Asociación europea de sociedades patrimoniales cotizadas que recomienda los estándares de mejores prácticas a seguir en el sector inmobiliario. La forma de cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo las indicaciones fijadas por EPRA.	Se calcula en base al Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante y ajustando determinadas partidas siguiendo las recomendaciones de la EPRA.	Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.
EPRA NDV (EPRA Net Disposal Value) EPRA (European Public Real Estate Association) o Asociación europea de sociedades patrimoniales cotizadas que recomienda los estándares de mejores prácticas a seguir en el sector inmobiliario. La forma de cálculo de estas APM se ha realizado siguiendo las indicaciones fijadas por EPRA.	Calculado ajustando en el EPRA NTA las siguientes partidas: el valor de mercado de los instrumentos financieros, el valor de mercado de la deuda financiera, los impuestos que se devengarían con la venta de los activos a su valor de mercado, aplicando los créditos fiscales disponibles por el Grupo considerando el criterio de empresa en funcionamiento.	Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.
Endeudamiento financiero bruto (EFB)	Calculado como la suma de las partidas “Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros”, “Emisiones de obligaciones y valores similares”, y “Emisiones de pagarés” excluyendo “Intereses” (devengados), “Gastos de formalización”, “Otros pasivos financieros” y “Pasivos asociados a activos clasificados como mantenidos para la venta” del estado de situación financiera consolidado.	Magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo.
Endeudamiento financiero neto (EFN)	Calculado ajustando en el Endeudamiento financiero bruto (EFB) la partida “Efectivo y medios equivalentes”. Se incluyen los compromisos por operaciones de compraventa de activos inmobiliarios en el caso del Endeudamiento financiero neto (Proforma).	Magnitud relevante para analizar la situación financiera del Grupo.
Like for like Rentas o Ingresos por rentas analíticos	Importe de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto de la cifra de negocio” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas se excluyen de ambos periodos las rentas procedentes de inversiones o desinversiones realizadas entre ambos periodos, las procedentes de activos incluidos en la cartera de proyectos y rehabilitaciones, así como otros ajustes atípicos (por ejemplo, indemnizaciones por rescisión anticipada de contratos de alquiler).	Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o grupo de ellos.
EBITDA analítico (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization)	Calculado como el “Beneficio de explotación” ajustado por las “Amortizaciones”, "Resultados netos por venta de activos", “Variaciones neta de provisiones“, “Variaciones de valor de las inversiones inmobiliarias”, y “Resultado por variación de valor de activos y por deterioros”, los gastos extraordinarios y los gastos incurridos en la “Amortización” y “Resultado financiero” derivado del registro de la normativa “NIIF 16 arrendamientos financieros”, asociado al negocio flexible (co-working); y las "variaciones de valor en inversiones inmobiliarias de las empresas consolidadas por el método de la participación".	Indicador de la capacidad de generación de beneficios del Grupo considerando únicamente su actividad productiva, eliminando las dotaciones a la amortización, el efecto del endeudamiento y el efecto impositivo.
EBITDA rentas	Calculado ajustando al EBITDA analítico “los gastos generales” y “extraordinarios”, no asociados a la explotación de los inmuebles.	Indicador de la capacidad de generación de beneficios del Grupo considerando únicamente su actividad de arrendamiento, antes de las dotaciones a la amortización, provisiones, el efecto del endeudamiento y el efecto impositivo.
Ingresos por rentas analíticos	Calculado como la suma de las partidas de “Importe neto de la cifra de negocio” del estado de resultado consolidado y ajustado por “Ingresos del negocio flexible" y "Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible de centros propios y terceros".	Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.

100

Gastos de explotación netos analíticos	Calculado como la suma de las partidas “Gastos de personal” y “Otros gastos de explotación” del estado de resultado consolidado y ajustado por “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo"; “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible"; “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible de centros propios y terceros"; “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios asociados al segmento corporativo”, "Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios asociados a la gestión de activos"; y "Variación neta de provisiones".	Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Extraordinarios analíticos	Calculado como la suma de las partidas “Gastos de personal“ y “Otros gastos de explotación” del estado de resultado consolidado y ajustado por “Gastos de explotación netos analíticos”, “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios asociados al segmento corporativo”, "Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios asociados a la gestión de activos", “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible”,  y “Variación neta de provisiones”.	Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos	Calculado como la suma de las partidas “Resultados netos por venta de activos” y “Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias” del estado de resultado consolidado.	Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Amortizaciones y provisiones analíticos	Calculado como la suma de las partidas “Amortizaciones” y “Resultado por variación de valor de activos y por deterioro” del estado de resultado consolidado y ajustado por “Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” y por la “Variación neta de provisiones”.	Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
Resultado financiero analítico	Calculado como la suma de las partidas “Ingresos financieros”, “Gastos financieros” y "Resultado por deterioro del valor de activos financieros" del estado de resultado consolidado y ajustado por el “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros”.	Magnitud relevante para analizar los resultados del Grupo.
EPRA Earnings y Resultado neto recurrente	Calculado según las recomendaciones de EPRA, ajustando determinadas partidas al Resultado neto del ejercicio atribuido a la Sociedad dominante.	Ratio de análisis estándar en el sector inmobiliario y recomendado por la EPRA.

Las medidas alternativas de rendimiento (Alternative Performance Measures) incluidas en la tabla anterior

tienen su origen en partidas de las cuentas anuales consolidadas y en los estados financieros

consolidados de Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A. y sociedades dependientes o en los desgloses de las

partidas (sub-partidas) incluidas en las correspondientes notas explicativas de la memoria, salvo por lo

que se indica a continuación.

Se incluye a continuación una conciliación de aquellas medidas alternativas de rendimiento cuyo origen no

deriva, en su totalidad, de partidas o sub-partidas de las cuentas anuales consolidadas de Inmobiliaria

Colonial, según lo dispuesto en el párrafo 28 de las mencionadas recomendaciones.

Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV incluyendo costes de transacción

101

Valor de Mercado incluyendo costes de transacción o GAV  incluyendo costes de transacción	Millones de  Euros
	2025	2024
Total  Valor de Mercado excluyendo costes de transacción	12.203	11.646
Más: costes de transacción	684	630
Total  Valor de Mercado incluyendo costes de transacción	12.887	12.276
España	4.618	4.201
Francia	8.269	8.075

Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o GAV excluyendo

costes de transacción

Valor de Mercado excluyendo costes de transacción o GAV  excluyendo costes de transacción	Millones de  Euros
	2025	2024
Barcelona	1.353	1.305
Madrid	2.077	1.983
Paris	7.183	7.098
Cartera de explotación	10.612	10.386
Proyectos	1.218	1.091
Otros	162	169
Total  Valor de Mercado excluyendo costes de transacción	11.992	11.646
España	4.479	4.076
Francia	7.724	7.571

Like-for-like Valoración

	Millones de  Euros
Like-for-like  Valoración	2025	2024
Valoración a 1 de enero	11.646	11.336
Like for like España	202	75
Like for like Francia	153	239
Adquisiciones y desinversiones	202	(4)
Valoración a 31 de diciembre	12.203	11.646

102

EPRA NTA (EPRA Net Tangible Assets)

	Millones de  Euros
EPRA NAV (EPRA  Net Asset Value )	2025	2024
“Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante”	5.873	5.677
Incluye/excluye:
Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas	—	—
Diluted  NTA	5.873	5.677
Incluye:
( ii.a ) Revalorización de activos de inversión	—	—
( ii.b ) Revalorización de activos en desarrollo	—	—
( ii.c ) Revalorización de otras inversiones	125	137
( iii ) Revalorización de arrendamientos financieros	—	—
( iv ) Revalorización de existencias	—	—
Diluted NTA at Fair Value	5.998	5.814
Excluye:
(v) Impuestos diferidos	113	210
(vi) Valor de mercado de instrumentos financieros	(26)	12
EPRA NTA	6.085	6.036
Número de acciones (millones)	627	627
EPRA NTA por acción	–	–

EPRA NDV (Net Disposal Value)

	Millones de euros
EPRA NDV (EPRA Net Disposal Value)	2025	2024
“Patrimonio neto atribuible a los accionistas de la Sociedad dominante”	5.873	5.677
Incluye/excluye:
Ajustes de (i) a (v) con respecto a intereses de alianzas estratégicas	—	—
Diluted NDV	5.873	5.677
Incluye:
(ii.a) Revalorización de activos de inversión	—	—
(ii.b) Revalorización de activos en desarrollo	—	—
(ii.c) Revalorización de otras inversiones	125	137
(iii) Revalorización de arrendamientos financieros	—	—
(iv) Revalorización de existencias	—	—
Diluted NDV at Fair Value	5.998	5.814
Excluye:
(v) Impuestos diferidos	—	—
(vi) Valor de mercado de instrumentos financieros	—	—
Incluye:
(ix) Valor de mercado de la deuda	58	113
EPRA NDV	6.056	5.927
Número de acciones (millones)	627	627
EPRA NDV por acción	—	—

103

Loan to Value Grupo o LtV Grupo

Loan  to  Value  Grupo o  LtV  Grupo	Millones de  Euros
	2025	2024
Endeudamiento financiero bruto	5.123	5.008
Compromisos aplazamientos por operaciones compraventa activos inmobiliarios	—	—
Menos: “Efectivo y medios equivalentes”	(150)	(543)
(A) Endeudamiento financiero neto	4.973	4.465
Valor de Mercado incluyendo costes de transacción  (*)	12.847	12.238
Más: Acciones en autocartera de la Sociedad dominante valoradas a EPRA NTA	83	90
(B) Valor de Mercado incluyendo costes de transacción y autocartera sociedad dominante	12.930	12.328
Loan to Value Grupo (A)/(B)	38,5 %	36,2 %
(C) Endeudamiento financiero neto (Proforma)	4.684	—
(D) Valor de Mercado incluyendo costes de transacción y autocartera sociedad dominante (Proforma)	12.639	—
Loan to Value Grupo (Proforma) (C)/(D) (2)	37,1 %	36,2 %

(*) Excluye la valoración del activo de la sociedad dependiente Inmocol Torre Europa, S.A., que ha pasado a contabilizarse por el método

de la participación, y se incluye la participación que la Sociedad posee en dicha sociedad valorada a EPRA NDV.

Like-for-like Rentas

	(Millones de  Euros)
	Oficinas			TOTAL
Like-for-like  Rentas	Barcelona	Madrid	París
Ingresos por Rentas 2024	47	89	254	391
Like-for-like	2	3	16	21
Proyectos y altas	(1)	6	(21)	(16)
Inversiones y desinversiones	1	4	–	5
Otros e indemnizaciones	–	2	(3)	(1)
Ingresos por Rentas 2025	49	103	246	399

EBITDA analítico

EBITDA analítico	Millones de  Euros
	2025	2024
Beneficio de explotación	452	436
Ajuste: “ Importe neto de la cifra de negocios - Existencias ”	—	(106)
Ajuste: “Coste de ventas – Existencias”	—	92
Ajuste: “ Amortizaciones ”	6	7
Ajuste: “ Resultados netos por venta de activos ”	(3)	(15)
Ajuste: “ Variación neta de provisiones ”	(2)	1
Ajuste: “ Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias ”	—	5
Ajuste: “ Resultado por variación de valor de activos y por deterioro ”	(133)	(102)
Ajuste: "Extraordinarios"	3	1
Ajuste: “ Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros ”	10	6
Ajuste: “ Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros ”	(2)	(2)
Ajuste: “Reversión provisiones bajas anticipadas”	—	(1)
EBITDA analítico	333	322

104

EBITDA rentas

EBITDA rentas	Millones de  Euros
	2025	2024
Importe neto de la cifra de negocio	408	396
Ajuste: “ Ingresos del negocio flexible ”	(5)	(18)
Ajuste: “ Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible ”	—	8
Ajuste: “ Reversión provisiones bajas anticipadas ”	—	5
Ingresos por rentas analíticos	399	391
Gastos de personal	(37)	(39)
Otros gastos de explotación	(62)	(53)
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo”	55	56
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible”	1	5
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al negocio flexible de centros propios y terceros”	5	—
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios asociados al segmento corporativo”	10	6
Ajuste: "Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios asociados a la gestión de activos"	2	—
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”	—	2
Ajuste: “Variación neta de provisiones”	(2)	1
Gastos explotación netos analíticos	(28)	(23)
EBITDA rentas	371	368

Otros ingresos analíticos

Otros ingresos analíticos	Millones de  Euros
	2025	2024
Otros ingresos	16	8
Resultado entidades por el método de la participación	1	2
Ajuste: “ Otros ingresos correspondientes al segmento de corporativo ”	(2)	(2)
Ajuste: “ Importe neto de la cifra de negocio y Gastos de personal y Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible ”	—	14
Ajuste: “ Importe neto de la cifra de negocio eliminado en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible ”	—	(10)
Ajuste: “ Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros ”	—	(2)
Ajuste: “ Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros ”	—	(1)
Otros ingresos analíticos	14	9

105

Gastos estructura analíticos

Gastos estructura analíticos	Millones de  Euros
	2025	2024
Otros ingresos	16	8
Gastos de personal	(37)	(39)
Otros gastos de explotación	(62)	(53)
Ajuste: “Gastos de explotación netos analíticos”	28	23
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible”	6	4
Ajuste: “Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible”	10	6
Ajuste: "Gastos de personal y Otros gastos de explotación extraordinarios asociados a la gestión de activos"	2	—
Ajuste: “Variación neta de provisiones” (Nota 19.4.1)	(2)	1
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”	—	2
Ajuste: “Otros ingresos asociados al negocio de arrendamiento”	(10)	(6)
Ajuste: “Otros ingresos asociados al negocio de gestión de activos”	(3)	—
Gastos estructura analíticos	(52)	(56)

Extraordinarios analíticos

Extraordinarios analíticos	Millones de  Euros
	2025	2024
Gastos de personal	(37)	(39)
Otros gastos de explotación	(62)	(53)
Ajuste:  “Gastos de explotación netos analíticos”	28	23
Ajuste: “ Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados al segmento corporativo ”	55	56
Ajuste: “ Gastos de personal y Otros gastos de explotación asociados a la generación de los ingresos del negocio flexible ”	6	5
Ajuste: “Otros gastos de explotación eliminados en el proceso de consolidación asociados al negocio flexible”	—	2
Ajuste: “ Variación neta de provisiones ”	(2)	1
Extraordinarios analíticos	(11)	(6)

Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos

Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos	Millones de  Euros
	2025	2024
Resultados netos por venta de activos	3	15
Variaciones de valor en inversiones inmobiliarias	133	102
Ajuste: “Importe neto de la cifra de negocio – Existencias”	—	106
Ajuste: “Coste de ventas – Existencias”	—	(92)
Revalorizaciones y margen de ventas de inmuebles analíticos	135	132

106

Amortizaciones y provisiones analíticos

Amortizaciones y provisiones analíticos	Millones de  Euros
	2025	2024
Amortizaciones	(6)	(7)
Resultado por variación de valor de activos y por deterioro	(3)	(1)
Ajuste: “ Amortización derivada del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros ”	2	2
Ajuste: “ Variación neta de provisiones ”	2	(1)
Ajuste: “ Reversión provisiones bajas anticipadas ”	—	(5)
Amortizaciones y provisiones analíticos	(6)	(13)

Resultado financiero analítico

Resultado financiero analítico	Millones de  Euros
	2025	2024
Ingresos financieros
Gastos financieros	17	26
Resultado por deterioro del valor de activos financieros	(105)	(106)
Ajuste: “Resultado financiero derivado del registro según normativa NIIF 16 arrendamientos financieros” (Nota 7.5)	1	1
Resultado financiero analítico	(89)	(80)
Ajuste: “Ingresos y gastos financieros extraordinarios”	5	2
Resultado financiero analítico recurrente	(83)	(77)

EPRA Earnings y Resultado Neto Recurrente 

	Millones de  Euros
EPRA Earnings y resultado Neto Recurrente	2025	2024
Resultado neto atribuible al Grupo	344	307
Resultado neto atribuible al Grupo -  Cts €/acción	54,9	52,7
Incluye/(excluye):
(i) Cambios de valor de inversiones, proyectos de inversión y otros intereses	(130)	(101)
( ii ) Beneficios o pérdidas de ventas de activos, proyectos de inversión y otros intereses	(3)	(29)
( iii ) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos	—	—
( iv ) Impuestos por venta de activos	—	(11)
(v) Deterioro de valor del Fondo de Comercio	—	—
(vi) Cambios de valor en instrumentos financieros y costes de cancelación	6	3
( vii ) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados	(27)	(26)
( ix ) Ajustes de (i) a ( viii ) respecto a alianzas estratégicas (excepto si están incluidas por integración proporcional)	(1)	(1)
(x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores	9	45
EPRA  Earnings  ( pre ajustes  específicos compañía)	199	188
Ajustes específicos compañía:
(a) Gastos y provisiones extraordinarias	12	6
(b) Resultado financiero no recurrente	—	(1)
(c)  Tax  credits	—	—
(d) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores	—	—
Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía)	211	193
Número promedio de acciones (millones)	627,3	583,2
Resultado Neto Recurrente (post ajustes específicos compañía) -  Cts €/acción	33,6	33,0

107

En Madrid, a 26 de febrero de 2026

Diligencia que extiendo yo, el Secretario no Consejero, para dejar constancia de que el informe financiero anual individual

de Colonial SFL, SOCIMI, S.A. correspondiente al ejercicio 2025, que incluye las cuentas anuales y el informe de gestión

individuales, formulado por el Consejo de Administración de la Sociedad celebrado el 26 de febrero de 2026, ha sido

visado en todos sus folios por mí.

_________________________

Fdo.: D. Francisco Palá Laguna

Secretario no Consejero

En prueba de conformidad del contenido íntegro del informe financiero anual individual, siguen las firmas de los señores

Consejeros:

________________________ D. Juan José Brugera Clavero Presidente	__________________ D. Pedro Viñolas Serra Consejero Delegado
__________________________________ Dña. Miriam González-Amézqueta López Consejera	_____________________ Dña. Ana Peralta Moreno Consejera
__________________________________ Dña. Silvia Mónica Alonso-Castrillo Allain Consejera	___________________ D. Manuel Puig Rocha Consejero
__________________ D. Giuliano Rotondo Consejero	________________________ Dña. Elena Salgado Méndez Consejera
______________________ D. Felipe Matías Caviedes Consejero

Diligencia que extiendo yo, el Secretario no Consejero, para hacer constar que no estampan su firma en este documento

los Consejeros Dña. Ana Bolado Valle, Dña. Begoña Orgambide García, D. Carlos Fernández González y Sheikh Ali Jassim

M. J. Al-Thani por imposibilidad material al haber asistido a la reunión del Consejo de Administración de 26 de febrero de

2026 mediante videoconferencia. No obstante, todos ellos han firmado la correspondiente declaración de responsabilidad

respecto al informe financiero anual correspondiente al ejercicio 2025 y figura en el acta su voto favorable a la aprobación

del informe financiero anual correspondiente al ejercicio 2025.

____________________ D. Francisco Palá Laguna Secretario no Consejero