Compañía Española de Viviendas
en Alquiler, S.A.
Informe Financiero Anual Integrado del ejercicio terminado
el 31 de diciembre de 2024, que incluye:
- Informe de gestión integral del ejercicio 2024.
- Cuentas anuales individuales del ejercicio 2024,
elaboradas conforme a la Normativa mercantil española.
- Nota aclaratoria sobre medidas alternativas del
rendimiento (MAR) mencionadas en los documentos
anteriores.
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INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL DEL EJERCICIO 2024
Conte
nido:
A) INFORME
FINANCIERO
1.- Magni
tudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2024
2.- Soc
iedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
3.- Resul
tados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
4.- Evo
lución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en
alquiler
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
6.- Situ
ación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
6.3. Recurso al capital
7. - Est
rategia y evolución previsible
8.- Pol
ítica de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
8.2. Política de dividendos
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de
acciones propias
9.- Cir
cunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
10.- Acti
vidades de I+D+I
Anex
o al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A2) EPRA Earnings
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
A5) EPRA vacancy rate
A6) EPRA Cost Ratios
A7) EPRA Capex disclosure
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
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B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG)
B
.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) Y ESG DEL GRUPO
CEVASA
B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA
B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA
B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional
B.1.4.-Motivo del informe
B
.2.- MEDIOAMBIENTE ( E )
B.2.1.- Consumos energéticos
B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.1.3.- Centros de trabajo
B
.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos
B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.3.3.- Centros de trabajo
B.3.- SOCIAL (S)
B
.3.1.- Personal
B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades
B.3.1.2.- Condiciones de trabajo
B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y
en razón de género.
B.3.1.4.- Seguridad y Salud
B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores
B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores
B
.3.2.- Capital social
B.3.2.1.- Contribución fiscal
B.3.2.2.-
Territorio
B.3.2.3.-
Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible
B
.3.3.- Clientes
B.3.3.1.- Calidad en los servicios
B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias
B.3.3.3.- Instalaciones de calidad
B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento
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B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios
B.3.3.6.- Transparencia
B.3.3.7.- Evaluación de la calidad
B
.3.4.- Proveedores
B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa
B.3.4.2.-
Petición de cumplimiento de nuestro código ético
B
.3.4.3.-
Información en tiempo real
B
.3.4.4.-
Periodo medio de pago
B
.3.5.- Accionistas
B.3.5.1.- Valor para el accionista
B.3.5.2.- T
ransparencia
B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones
B.3.6.1.- Funcionamiento
B.3.6.2.-
Valoración cuantitativa
B.3.6.3.- Valoración cualitativa
B
.3.7.- Otras acciones sociales
B.4.- GOBERNANZA (G)
B
.4.1.- Principios de gobierno corporativo
B.4.2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno
B.4.3.-
Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía
B
.4.4.-
Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del
Consejo, ambos del ejercicio 2024
Informe Anual de Gobierno Corporativo 2024
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2024
B
.4.5.-
Gestión de riesgos y compliance
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A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2024
S
on los siguientes:
- El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) al cierre del ejercicio es de
593.850 mil euros. Excluyendo las inversiones y desinversiones realizadas, el valor
aumentó un 3.55% en el ejercicio 2024.
- Las rentas de alquiler del año 2024 han sido superiores a las del año 2023 en un 8,42%
- El Grupo CEVASA ha obtenido un resultado después de impuestos de 24.775 mil euros,
frente a los 11.641 mil euros del año anterior. El mayor resultado se debe principalmente
al procedente de venta de promociones (2.141 mil euros) y al aumento de valor de la
cartera inmobiliaria (15.372 mil euros).
- El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 4,72 % alcanzando
los 18,38 euros al cierre del año 2024 (17,56 euros a 31 de diciembre del 2023).
- El dividendo abonado a los accionistas en el ejercicio 2024 fue de 0,22 € por acción (0,25
€ en el 2023).
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y acti
vidades desarrolladas
E
l Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(CEVASA o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y seis sociedades controladas por
CEVSA y participadas mayoritariamente. Adicionalmente, aunque no forma parte del Grupo CEVASA
según definición del artículo 42 del Código de Comercio, CEVASA participa en un 50% en la sociedad
NiCrent Residencial, S.L., que es titular de un 50% del capital de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
Las
principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades:
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- Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U., CEVASA Pallaresa, S.L.U. y
SBD
Lloguer Social, S.A. (SBD).
- Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
- Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y Projectes i
Construcció Social a Sadabell, S.A.
3.-
Resultados
3
.1.- CEVASA individual: Resultados
C
omo sociedad holding cabecera del Grupo CEVASA, sus principales ingresos son los dividendos que
sus filiales le trasladan con cargo a sus beneficios y aquellos otros por los servicios que les presta. Su
resultado depende especialmente de los primeros, y por tanto, de las decisiones sobre reparto de
dividendos de las filiales a la matriz.
C
omo en los pasados ejercicios y en aplicación de nuestra política, a la matriz del Grupo sólo se
traslada, mediante dividendos, una parte de los resultados de sus filiales y son aquellos generados en
actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y oficinas y, eventualmente, de venta
de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de viviendas pasan a integrarse
en las reservas de las sociedades en las que se han generado
P
uesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no
se trasladan a la matriz, sólo una pequeña parte de los resultados de su grupo empresarial se trasladan
a la matriz, lo que debe tenerse en cuenta al analizar sus resultados.
El resultado obtenido por la matriz el año 2024 ha sido positivo en 1.705 mil euros, frente a un resultado
también positivo de 1.749 mil euros en el ejercicio 2023.
E
l desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2024 y su comparación respecto al año
anterior se muestran en el siguiente cuadro:
Aunque, respecto al año 2023, han aumentado los ingresos de CEVASA, su resultado ha sido muy
similar al de dicho ejercicio y ello porque han aumentado los gastos financieros en una cifra similar (620
mil euros), debido a la mayor financiación recibida.
3
.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
E
n el año 2024, el Grupo CEVASA obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 31.334 mil
euros, frente a los 13.700 mil euros del año 2023 (+17.634 mil euros).
2024 2023 Variación % variac.
Prestación de servicios a filiales 1.933 2.579 -646 -25,0%
Alquiler de edificios 183 183 0 0,1%
Dividendos de filiales 3.845 3.165 680 21,5%
Intereses financiación a filiales 939 347 591 170,4%
Cifra de negocios 6.900 6.274 626 9,97%
(en miles de euros)
6 de 134
Respecto al ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del resultado antes de
impuestos han sido las siguientes:
1) Los
resultados corrientes de explotación han sido 2.989 mil euros mayores en el año 2024 que
en el año 2023:
a) Los resultados corrientes derivados de la gestión del patrimonio en alquiler, minorados por
los gastos totales de gestión, administración y estructura, imputable o no al negocio de
alquiler, han aumentado 848 mil euros (+5.69%). Las principales variaciones han sido las
siguientes:
i. R
especto a las del año anterior, las rentas por alquiler de los edificios han sido
mayores en un 8,42%, aportando 1.621 mil euros más a la cuenta de
resultados.
ii. E
l resultado por impagados del periodo y recuperación de los de periodos
anteriores ha sido negativo en el año 2024 157 mil euros (0,75% de l
a
f
acturación sin IVA), frente a 118 mil euros en el año 2023 (-39 mil euros de
diferencia)
ii
i. Los gastos corrientes de la explotación del patrimonio en alquiler, junto con
todos aquellos estructurales y de administración general, han aumentado e
n
s
u conjunto en 460 mil euros, respecto a los del año 2023.
b) El resultado directo derivado de ventas de promociones inmobiliarias del año 2024 ha sido
mayor al del año 2023 en 2.141 mil euros. Aquí se incluye tanto el resultado de las ventas
como el derivado de variaciones de valor de las existencias inmobiliarias y los gastos
de
c
omercialización.
2) E
l diferencial entre los ingresos y gastos financieros ha sido de -2.838 mil euros en el año 2024,
frente a -1.614 mil euros en el año 2023, lo que supone un menor resultado de 1.223 mil euros.
Los gastos financieros han aumentado, en parte debido a tipos de interés más altos aplicados
a los préstamos que financian los activos en alquiler y en parte a un mayor volumen de
financiación media, consecuencia de nuevas inversiones realizadas en el ejercicio, tanto en
suelo como en edificios para alquiler, que han sido financiadas externamente.
3) La v
ariación de resultados no corrientes explica 15.573 mil euros de aumento en el resultad
o
antes de impuestos. Estos resultados son los derivados de las variaciones de valor de la cartera
i
nmobiliaria y préstamos asociados. La cuenta de resultados del año 2024 incluye 16.380 m
il
eur
os positivos por esos conceptos frente 507 mil euros del año 2023, año en el que se produjo
un estancamiento en el valor de mercado de los edificios en alquiler.
4.- Evolución de los negocios
4.
1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.
1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
La ac
tividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler
a muy largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública.
D
urante el año 2024 aumentó el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA en un 8,03% en
m2 construidos, con la adquisición de un edificio de 150 viviendas. En la fecha de cierre del ejercicio
7 de 134
suma 354.929 m2 construidos, con un total de 6.064 espacios alquilables, de los que 2.378
corresponden a viviendas y el resto a otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.).
La c
asi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área
metropolitana o municipios cercanos a la misma.
Las
viviendas en alquiler del Grupo se distribuyen entre viviendas de renta libre o con protección oficial
pero de precio de venta y renta libres (40,9%), viviendas de protección oficial con precios limitados
administrativamente (36,1%) y viviendas de protección oficial de renta antigua (23%).
4.
1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en alquiler
a) Ing
resos por rentas de alquiler y morosidad
Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2
Residencial 2.378 226.294 2.636 66.965 676 5.817 5.690 299.076
Retail 110 19.364 110 19.364
Oficinas 44 18.367 44 18.367
Naves industriales 1 10.943 1 10.943
Plazas de garaje en rotación
219 7.179 219 7.179
Totales 2.533 274.968 2.855 74.144 676 5.817 6.064 354.929
M2 construidos en oferta a 31/12/2024
Viviendas/Locales/Oficinas
/Edificios industriales
Aparcamientos
Trasteros
Total
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En el año 2024, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 20.873 mil euros, frente a los 19.252
mil euros del año anterior, lo que supone un aumento del 8,42% (6,67% en el año anterior).
R
especto a los porcentajes de ocupación, se mantienen altos en residencial, especialmente en las
viviendas, con una media en el año del 99,42%, mientras que es menor en las plazas de garaje que no
pueden comercializarse en pupilaje (89,06%) y en los trasteros (92,70%).
Los
aumentos de las rentas respecto al año 2023 se deben, en lo que a las viviendas se refiere, a
actualizaciones por variación de los índices de referencia y a rentas más altas en los nuevos contratos.
2024 2023 Diferencia % Variac.
RESIDENCIAL 16.841 15.701 1.140 7,3%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 13.006 11.969 1.037 8,7%
Meridiano Cero (Barcelona) 8.509 7.865 644 8,2%
La Sagrera (Barcelona) 1.518 1.496 22 1,5%
V
PO Sta. C
úbics 1 (Santa Coloma-Barcelona) 847 816 30 3,7%
Cúbics 2 (Santa Coloma-Barcelona) 326 0 326 100,0%
Igualada (Barcelona) 248 273 -25 -9,0%
VPO St. Joan Abadesses (Girona) 83 78 5 6,6%
VPO Vic (Barcelona) 465 444 21 4,6%
Cornellà (Barcelona) 406 398 7 1,8%
VPO Cornellà 2 (Barcelona) 359 350 9 2,6%
Can Gambús 3 (Sabadell-Barcelona) 2 3 -1 -26,5%
Ciutat (Barcelona) 243 246 -3 -1,0%
De SBD Lloguer Social, SA 3.835 3.732 103 2,8%
VPO Falla (Sabadell-Barcelona) 569 557 12 2,2%
VPO La Serra 2 (Sabadell-Barcelona) 521 506 15 3,0%
VPO Espronceda (Sabadell-Barcelona) 263 258 5 2,1%
VPO Can Llong 5 (Sabadell-Barcelona) 1.590 1.548 43 2,8%
VPO Can Llong 6 (Sabadell-Barcelona) 446 434 12 2,8%
VPO La Serra 4 (Sabadell-Barcelona) 446 430 16 3,6%
COMERCIAL 1.479 1.140 339 29,7%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 1.374 1.037 336 32,4%
Meridiano Cero (Barcelona) 1.090 794 296 37,2%
La Sagrera (Barcelona) 51 50 2 3,2%
Cúbics 1 (Santa Coloma-Barcelona) 22 26 -4 -14,0%
Cúbics 2 (Santa Coloma-Barcelona) 5 0 5 100,0%
Cornellà (Barcelona) 15 15 0 2,2%
Cornellà (Barcelona) 57 28 29 105,2%
Ciutat (Barcelona) 134 126 9 6,8%
De SBD Lloguer Social, SA 105 103 2 2,1%
OFICINAS 2.127 1.995 132 6,6%
EDIFICIOS INDUSTRIALES 183 183 0 0,1%
PARKINGS COMERCIALES 242 232 10 4,3%
TOTALES 20.873 19.252 1.621 8,42%
Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos)
2024 2023
Viviendas 99,42% 99,46%
Plazas de parking 89,06% 88,56%
Trasteros 92,70% 98,22%
Total residencial 97,57% 97,60%
Locales 83,90% 78,71%
Oficinas 91,28% 92,18%
Edificio industrial 100,00% 100,00%
Total patrimonio (*) 96,70% 96,43%
(*) No incluye plazas de garage en rotación
% ocupación s/ m2 útiles
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En los edificios de oficinas la ocupación media en el año 2024 ha sido del 91,28% (92,18% en 2023 y
89,53% en 2022). La ocupación media en locales comerciales en el año 2024 ha sido del 83,90%,
frente al 78,71% del año anterior, excluyendo en este cálculo la superficie comercial adquirida y que
todavía no se enciuentra ocupada en su totalidad por estar en proceso de adecuación.
E
l aumento de las rentas de oficinas y locales se explica tanto por el aumento de las rentas medias
como por el aumento de la ocupación.
Alquiler residencial
La s
ituación del mercado de alquiler residencial en España es muy heterogénea. Hay zonas donde los
precios se tensionan al alza por su gran demanda. Son las grandes ciudades del país, que ofrecen
mayores oportunidades laborales por su gran oferta de servicios o su atractivo turístico. En otras, en
cambio, la situación es mucho más equilibrada y estable y el problema de falta de oferta no se produce.
Ciudades y zonas con gran presión de la demanda, además de la ciudad de Barcelona y su área
metropolitana, son Madrid y su corona de municipios, Valencia, Vizcaya, Guipúzcoa, Málaga, Islas
Baleares, Las Palmas y Alicante.
S
egún el Observatorio del alquiler, el total de viviendas que salieron al mercado en el año 2024 fueron
717.338. Es una cifra menor en un 12% que en el año 2023 y un 27% menor respecto a cinco años
anteriores. Si la oferta en España ha caído en 96.512 viviendas respecto a 2023, el 38,4% de la caida
corresponde a Barcelona que viene ya registrando un retroceso de la oferta desde el año 2020.
En
la fuerte caída de la oferta en Barcelona puede haber influido la declaración de zona de mercado
residencial tenso, que afecta a 271 municipios de Cataluña. La política de limitación de precios anima
a algunos propietarios a buscar otras alternativas de inversión reduciendo la oferta. otras zonas de
España en las cuales se ha anunciado la posible declaración de zonas tensionadas como el País Vasco
se empieza a notar ya la salida del mercado de viviendas de alquiler.
E
l precio medio del alquiler en España alcanzó en el año 2024 los 1.118 euros por vivienda, un 11,3%
más que en el año 2023. La provincia más cara es Barcelona con un precio medio de 1.604 euros., un
11% más que en el 2023. Por encima de los 1.000 euros están Madrid (1.495 euros), Valencia (1.055
euros), Vizcaya (1.232 euros) y Las Palmas (1.070 euros). En el resto de las provincias los precios son
más asequibles, aunque la tendencia general es alcista en todo el territorio. Los precios más
10 de 134
económicos los encontramos en León (595 euros), Ávila (584 euros) Cuenca (576 euros), Zamora,
Ciudad Real o Teruel (484 euros). Los precios anteriores se refieren al conjunto de la oferta de alquiler.
En las zonas con escasa oferta, como por ejemplo en Barcelona, resulta dificil segregar los que se
refieren a contratos de larga duración, cada vez más escasos, de los alquileres de temporada, por lo
que los precios de los de larga duración pueden estar algo desvirtuados.
A lo largo del año 2024 no se han podido ver los efectos de la nueva Ley de la Vivienda, en el sentido
de mejorar el acceso a la vivienda por parte del conjunto de la población ya que hasta el momento no
se ha materializado el incremento de una oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles,
especialmente en aquellas zonas donde se ha aplicado el control de precios. Un ejemplo es Barcelona,
donde podemos observar, como efecto positivo, una cierta contención en las rentas de los alquileres,
con un descenso del 3,28% según datos del Institut Català del Sòl , aunque este descenso a medida
que transcurre el tiempo se va debilitando. Pero, por otra parte y como efectos negativos, también
podemos observar la acusada caída de la oferta, hasta el puntode que la oferta de alquileres de larga
duración es casi testimonial. Con una demanda de vivienda que ha aumentado significativamente el
panorama es desolador para las familias que buscan vivienda en alquiler en la Ciudad Condal. La
presión de la demanda ha aumentado de tal forma que actualmente ante una publicación de una
vivienda en alquiler de larga duración en las primeras dos horas se reciben del orden de 150 solicitudes.
La situación no solo es grave para los arrendatarios, sino también para los arrendadores, que en
muchos casos se identifican como el origen de todos los males. En estos años de emergencia en el
mercado residencial (desde 2014) la Administración ha legislado restringiendo y penalizando el
mantenimiento de viviendas en alquiler reduciendo las inversiones en vivienda para alquiler y
destinando algunas de las viviendas ya existentes en alquiler a usos distintos o directamente a la venta.
De este modo, mientras que el ritmo de creación de nuevos hogares ha seguido y sigue creciendo a
buen ritmo, la oferta de vivienda asequible y en alquiler, no solo no se ha incrementado al mismo ritmo
sino que incluso se ha reducido sensiblemente, hasta mínimos históricos. Urgen por tanto medidas a
corto plazo que tenga en consideración a todos los agentes que intervienen en el mercado del alquiler
con el fin de no solo que se frene el descenso acelerado de la oferta en las grandes ciudades y en
especial, en aquellas zonas declaradas tensionadas, sino que permita el incremento de oferta al ritmo
que la sociedad necesita. Especialmente de oferta de vivienda asequible.
E
n el Grupo Cevasa no es una excepción a esta escalada de precios y, por ejemplo, los precios de las
nuevas contrataciones de las viviendas libres de su mayor promoción (Meridiano-Cero en Barcelona)
han aumentado en los dos últimos años por encima de dos dígitos, sin considerar en el cálculo las
viviendas de renta antigua. A pesar de nuestra política de limitar los incrementos de renta, los
incrementos de costes de los últimos años y en especial el incremento del impuesto de sociedades
desde el año 2023 nos han obligado a ajustar los precios en proporción a estos incrementos.
D
esde CEVASA reclamamos insistentemente el desarrollo de políticas públicas de vivienda que tengan
como principal objetivo a las personas y las familias, especialmente las familias con menos recursos y
que tanto las políticas fiscales como las políticas patrimoniales y regulatorias se coordinen con este
objetivo.
En
general, en el año 2024 las rentas de alquileres residenciales han aumentado en un 7,3% con
respecto al año 2023. Sin considerar la incorporación de un nuevo edificio en alquiler en Santa Coloma
(Barcelona) en el mes de octubre, el aumento hubiera sido del 5,18%.
E
n general los ingresos han aumentado moderadamente excepto en Meridiano-Cero en Barcelona, con
un aumento de las rentas de viviendas y anejos del 8,2%, aunque este porcentaje incorpora el
incremento de renta correspondiente a los contratos de renta antigua que han causado baja y han sido
sustituidos por nuevos contratos a precios de mercado.
11 de 134
E
n términos globales, la rotación de producto ha sido similar al año anterior, aunque con un ligero
descenso del 2,5%. En el año 2024, en las promociones VPO en Sabadell se hicieron 77 nuevos
contratos, un -29,3% menos que en el año 2023 y en el resto de las promociones fueron 118 nuevos
contratos, con un aumento del 18%. En el complejo de Meridiano-Cero el número de nuevas
contrataciones ha descendido el 10,45%.
En el
año 2024 las tasas medias de ocupación se han mantenido muy altas como en los años anteriores.
Las bajas de contratos se cubren en muy poco tiempo ante la fuerte demanda. Si en muchos casos no
se sitúa en el 100% es por la necesaria renovación de las viviendas. En la actualidad la renovación y
comercialización de una vivienda en alquiler se realiza en un máximo de 21 días.
S
e considera que un alquiler superior al 40% de los ingresos netos de la familias o unidades de
convivencia es excesivo y compromete la viabilidad financiera y el desarrollo normal de las familias. De
hecho, las administraciones normalmente sitúan este esfuerzo máximo en el 30% de los ingresos brutos
y cuando se supera ese indicador tienden a adoptar medidas sociales dirigidas a subvencionar el
alquiler.
C
on base a lo anterior podemos afirmar que también en nuestras promociones los precios de los
alquileres están llegando a niveles preocupantes para los inquilinos. En el siguiente cuadro, con base
al promedio de contrataciones realizadas en el año 2024 en algunas de nuestras promociones, se
muestra la ratio (tasa de esfuerzo) entre el alquiler contratado y los ingresos de las unidades de
convivencia.
E
stamos observando un progresivo deterioro de la capacidad económica de los nuevos inquilinos, que
consideramos atribuible a la escasa oferta de vivienda asequible en alquiler, ante lo cual, las familias
Promedios contrataciones - 2.024
Promociones Importe Ingresos Unidad de Convivencia %
Can Llong 5 808,51 2.735,19 30,22
Can Llong 6 676,63 2.208,68 31,75
Espronceda 677,52 1.908,38 35,52
Falla 637,64 2.229,25 29,55
Meridiano Cero 1.229,28 4.019,73 33,84
Serra 4 749,76 2.
264,79 33,48
Serra 2 612,
37 2.038,72 30,97
Total general 1.024,32 3.360,86 32,67
12 de 134
con menos recursos y que tradicionalmente encontraban en el mercado de vivienda protegida un
producto adecuado a su capacidad económica, ante la escasa oferta de vivienda asequible deben
acudir al mercado de vivienda libre con precios superiores y tensionando de esta manera la economía
de las familias con menos recursos.
N
uestra propuesta para corregir esta situación no se limita a promover una mayor oferta. También es
necesario estimular la contención de precios mediante una política fiscal que acompañe a estas
políticas. Una reducción en el Impuesto de Sociedades para los beneficios generados por las viviendas
que se alquilen por debajo del precio de referencia entendemos que sería un claro impulso para los
inversores que, como CEVASA, buscan un beneficio moderado a largo plazo.
E
sta necesidad de reducir los gastos asociados al alquiler adquiere especial relevancia en la vivienda
protegida y en particular en los nuevos modelos de alquiler sobre derecho de superficie, donde la suma
de conceptos fiscales tales como el IVA asociado a la construcción más el IVA asociado al coste del
derecho de superficie junto con el Impuesto de Sociedades suponen una carga que repercute
directamente sobre los precios de la vivienda protegida, encareciendo el precio del alquiler.
P
ara todo el año 2025 prevemos una situación parecida a la actual como consecuencia de la escasez
de oferta existente. En el complejo Meridiano Cero es muy probable que el aumento de rentas alcance
el 8%, mientras que en los edificios de viviendas de protección oficial en Sabadell el aumento se situará
cerca del 4% a consecuencia de las renovaciones de contratos.
E
n el año 2025 finaliza el régimen de viviendas de protección oficial de Meridiano Cero en Barcelona.
De las 1.180 viviendas del complejo, después de 50 años quedan 547 con contratos de renta antigua
derivados de aquel régimen. A lo largo del año y a medida que venzan las calificaciones comenzarán
a actualizarse las rentas de estas viviendas según indica la Disposición Transitoria segunda de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta actualización sólo podrá aplicarse a
aquellos arrendatarios que perciban unos ingresos superiores a 2,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional (SMI). El cálculo para determinar la renta actualizada consiste en aplicar a la renta
inicial el aumento que haya experimentado el IPC en el transcurso de todos estos años. Si los ingresos
del arrendatario y sus convivientes son superiores en 5,5 el SMI la actualización se hará en cinco años,
a razón de un 20% cada año, y si los ingresos son menores la actualización se hará en diez años, a
razón del 10% cada año. Los arrendatarios de estas viviendas, en general, están en unaedad próxima
a la jubilación o están ya jubilados, por ello y considerando el nivel de ingresos que exige la LAU para
la actualización de las rentas es muy probable que su repercusión no sea muy relevante teniendo en
cuenta, además, que la actualización de la renta (al 100%) se produce gradualmente en cinco o diez
años.
E
n el 2024 hemos adquirido un edificio de 150 viviendas en Santa Coloma de Gramanet, justo al lado
de otro edificio que tiene el Grupo de las mismas características y que fueron diseñados por el mismo
equipo de arquitectura y se construyeron simultáneamente. Con estos dos magníficos edificios
CEVASA adquiere un papel relevante en la ciudad de Sta. Coloma de Gramanet no sólo por la calidad
de estos edificios si no por el enclave singular en el que se encuentran. Los precios del alquiler de este
nuevo edificio están limitados legalmente y condicionados a los precios de los contratos vigentes o a
los precios de referencia establecidos. Las viviendas disponen de excelentes acabados con parquet y
aire acondicionado: De las 150 viviendas 64 son de 2 dormitorios y 86 de un dormitorio, con una
superficie media de 76,44 m2 construidos
A
lquiler de oficinas
E
l 46,43% de la oferta de oficinas en Barcelona se contrató principalmente en centro ciudad y en el
área de negocios y el 40% repartido entre el 22@ y la zona de la Plaza Europa-Fira District. La tasa de
disponibilidad se sitúa en Barcelona en una media del 13,8% siendo las zonas con mayor desocupación
la periferia con un 45%, el 22@ con una tasa de disponibilidad del 19,65% y plaza Europa con el 14%.
13 de 134
La zona centro alcanza una disponibilidad del 18,82%, que hacía muchos años que no registraba. Esto
se debe en parte a traslados y reducción de espacios. En cambio, la Avenida Diagonal, un área de
negocios altamente demandada, presenta una tasa del 2,81%.
R
especto a nuestro parque en la Avenida Meridiana, empezamos el año 2024 con poca absorción de
los espacios disponibles después de haber cerrado el año 2023 con una tasa de disponibilidad del 7%.
El primer semestre del 2024 fue francamente malo con muy poco movimiento. Esta situación era
general en el mercado de oficinas de Barcelona, que empezó el año con signos no demasiado positivos
para terminar en fase de recuperación habiéndose contratado un 23% más que en el 2023.
A
partir del segundo semestre del 2024 la situación cambió y aumentaron las contrataciones y a finales
del año cerramos con una tasa de ocupación de casi el 92% pero con reservas para el año 2025 que
nos garantizaba un repunte de la tasa, como así ha sido alcanzando en los primeros meses el 98%,
cota a la que hacía varios años que no llegábamos.
Las
rentas del año 2024 han sido mayores que las del año 2023 en un 6,6%, debido a una mayor
ocupación media, puesto que las rentas se han mantenido estables a lo largo del año 2024. En nuestro
caso las oficinas de menos de 87 m2 están a 14-15 euros/m2 y las de media y planta entera a 13-14€
euros/m2
La situación económica en general llama a mantener los precios por el momento. En zonas donde no
existe una tasa de ocupación alta los propietarios están realizando esfuerzos en modo de rebajas y
carencias para captar nuevos clientes. La zona más afectada es la periferia y allí se están produciendo
carencias de hasta 18 meses.
A
ctualmente el cliente quiere una oficina para entrar y por tanto el esfuerzo del propietario debe ser
mayor al que estaba acostumbrado anteriormente. Parece que la oficina adaptada sea una novedad,
pero en CEVASA ya hace tiempo que lo venimos aplicando como medio de captación. Las necesidades
no son las mismas para todos los clientes. Prueba de ello es la diversidad de actividades que realizan
nuestros clientes de oficinas: el 26,38% se concentran en el ámbito profesional, científico y técnico,
abarcando servicios legales, estudios de mercado, consultorías empresariales e ingenierías, entre
otros. En segundo lugar, el 20,61% se orienta hacia el sector de la información y comunicaciones,
incluyendo programación y consultoría informática. Por último, el 13,81% de las actividades se focalizan
en el comercio al por mayor, destacándose la intermediación de productos farmacéuticos y equipos
electrónicos.
La a
daptación a las necesidades del cliente, junto con un precio competitivo nos ayuda a obtener unas
tasas altas de ocupación.
C
omo novedad del año, citar que hemos incorporado a las oficinas que comercializamos en el complejo
Meridiano Cero una sala fitness y una zona lounge, al servicio de nuestros clientes. Con ello
aumentamos la oferta de servicios que hasta la fecha ofrecíamos (conserje, vigilancia 24 horas,
aparcamiento con plazas electrificadas, servicio de mantenimiento, etc.). Su sola existencia ya nos
ayuda a captar nuevos clientes.
A
lquiler de locales y edificios industriales
Zonas Barcelona Promedio rentas €/m2
Zona Centro 20
Diagonal - Paseo de Gracia 21
22@ 19
Plaza Europa -Fira District. 16,5
Periferia 11
14 de 134
Barcelona ha cerrado el año 2024 con un 16% de locales disponibles, porcentaje similar al del año
anterior, que representa aproximadamente 7.650 locales vacíos. Los precios se han mantenido
estables en las zonas prime como son el Passeig de Gràcia y Portal del Àngel, alrededor de los 300
euros/m2. Hay una tendencia a concentrar el comercio en las zonas prime y ejes comerciales de su
entorno y en calles principales de los distintos barrios de Barcelona, zonas con tasas de disponibilidad
muy bajas. La situación es muy distinta en el resto de las zonas, donde en cada calle encontramos uno
o varios locales vacíos. Del total de locales disponibles en Barcelona prácticamente la mitad está en
alquiler y la otra en venta. De los que están en alquiler, la restauración sigue siendo la actividad
mayoritaria seguida de otros servicios.
Rentas ejes comerciales principales en Barcelona:
Era previsible que con la aprobación de la nueva Ley de la Vivienda habría un mayor interés por parte
de los inversores en los locales comerciales y esto ha sido una realidad en el 2024. Existe una demanda
de locales bien ubicados por parte de family offices, Socimis e inversorea privados y esto beneficia al
sector y le da mayor dinamismo. La demanda de locales de superficie de 80-200 son los más
demandados
El Grupo tiene una buena parte de sus locales en las plantas bajas y sótanos de sus edificios y en
pasillos interiores y su demanda en estos últimos años es baja. Son locales de tercera y cuarta línea
que cuestas alquilar. Esta situación no difiere de muchos otros locales situados en zonas con poco
tránsito, lejos del centro y ejes comerciales muy demandados. Un ejemplo de ello lo encontramos en la
promoción Meridfiano Cero, donde el 13,7% de están desocupados.
Las rentas totales de los locales han aumentado en el año 2024 un 29,7% respecto a las rentas de
2024, pero ello se debe a una mayor superficie en oferta, debido a a la compra de una gran superficie
comercial. Excluyendo las rentas de esta superficie el aumento se reduce al 4,38%.
La tasa de ocupación del total de los locales del Grupo es del 89,99% y la de los situados en su complejo
Meridiano-Cero,del 84,82%. En el segundo caso, si tuviéramos en cuenta el espacio disponible del
centro comercial adquirido en el año 2024 de 5.000m2 construidos, de los cuales 3.300 están
disponibles descendería al 67,24% en este complejo.
Respecto a las inversiones realizadas en el año 2024 merecen destacarse dos. La primera la
adquisición, en marzo de 2024 y a El Corte Inglés, de una gran superficie comerfcial situada frente a la
plaza del complejo Meridiano Cero en Barcelona. Son 5.000 m2, de los cuales 1.700 los ocupa un
gimnasio que está alquilado. La superficie restante actualmente está reservada. Es muy probable que
a mediados del 2025 ya esté alquilada a una multinacional del bricolaje. Esta contratación activará los
locales existentes del complejo y ayudará a comercializar los que estén disponibles.
En abril de 2024 finalizaron las obras de la primera fase de instalación de trasteros en un sótano de
1.000 m2 del complejo Meridiano Cero que quedó desocupada en el año 2023. Debido a su difícil
comercialización transformamos el local en trasteros y su comercialización a mediados de año fue
rápida con una ocupación actual del 90%. La primera fase son 90 trasteros y los precios van desde 50
a 150 euros/mes. Al estar en un sótano sólo podemos alquilarlos a los arrendatarios del complejo.
ZONA DESDE €/m2 HASTA€/m2
Passeig de Gràcia 249 355
Av. Portal de l´Àngel 223 325
Carrer de Pelai 110 168
Rambla de Catalunya 110 160
La Rarmbla 105 170
Av. Diagonal 38 86
15 de 134
b) Costes directos de la actividad de alquiler y costes generales
Los
gastos corrientes de la explotación del patrimonio en alquiler, junto con todos aquellos estructurales
y de administración general han aumentado en su conjunto en 460 mil euros, respecto a los del año
2023. Con un aumento del parque en alquiler en el año 2024, en general los gastos de explotación
imputables a la actividad de alquiler se han mantenido contenidos en el ejercicio 2024, al igual que los
costes generales de dirección, administración y estructura, aunque han aumentado.
U
na ratio a la que damos especial valor es la ratio EBITDA corregida excluyendo de la misma los
resultados directos procedentes de ventas de promociones pero incluyendo en ella todos los costes
que no están directamente asociados a aquellas ventas. Esta ratio nos mide la carga que suponen
todos los gastos y costes, tanto de su core bussiness, como todos aquellos generales y estructurales
como aquellos otros relacionados con el impulso y desarrollo de nuevos negocios y promociones,
cualquiera que sea su destino. Esta ratio ha pasado del 70,1% en el año 2023 al 69,2% en el ejercicio
2024. Si bien ha sufrido un leve descenso, se situa por encima de la ratio de 2022.
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
D
urante el ejercicio 2024 el Grupo ha tenido a la venta dos promociones inmobiliarias, finalizando
durante el año la construcción de la primera en el municipio de L´Hospitalet (Barcelona), de 76
viviendas. Con el edificio completamente acabado, antes de finalizar el año se escrituró la venta de 53
de las 76 viviendas de la promoción, aportando a la cuenta de resultados un beneficio de 1.987 mil
euros.
E
l resultado de otras ventas de restos pendientes de venta de otras promociones fue negativo en 5 mil
euros.
E
n el mes de agosto se inició la construcción de una promoción en Montgat (Barcelona), de 24
viviendas. Esta promoción se encuentra en comercialización.
R
especto a la promoción de viviendas protegidas en Terrassa (Barcelona), en la que se estaba
trabajando, se ha aplazado su construcción y venta por haber priorizado otras inversiones.
4.3
.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
E
l valor de la cartera inmobiliaria del Grupo a 31 de diciembre de 2024 es de 598.850 mil euros (552.145
mil euros en inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas en alquiler o destinadas al alquiler
y 41.705 mil euros en stocks inmobiliarios para la venta), frente a los 545.321 mil euros a 31 de
diciembre de 2023. Los derechos a percepciones futuras de subvenciones en determinados préstamos
que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 13.357 mil euros a 31/12/2024 (13.922 miles
a 31/12/2023).
S
i excluimos las inversiones y las desinversiones realizadas a lo largo del ejercicio, el aumento del valor
de la cartera en el año 2024 fue del 3,55%, frente a un 0,25% en el año 2023, año en que se estancó
el valor debido a un aumento de las yields de descuento. En el año 2024 la mayoría de nuestros activos
ha visto aumentado su valor, si bien en porcentajes muy moderados.
E
n el siguiente cuadro se muestra qué variaciones de valor de los activos inmobiliarios se han
trasladado a la cuenta de resultados del Grupo CEVASA y qué otras no se recogen, en aplicación de
la normativa contable:
16 de 134
4.4
.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
I
nversiones realizadas en 2024
E
n el año 2024 se han realizado las siguientes inversiones en activos nuevos:
- S
e ha adquirido una superficie comercial de 5.500 m2 en planta baja, con planta cubierta
destinada a aparcamiento, situada dentro del complejo Meridiano-Cero en Barcelona y que y
a
habí
a pertenecido al Grupo. El importe total de la inversión ha sido de 8.810 mil euros
,
incluyendo precio y costes indirectos de la transacción. Una pequeña parte de este edificio se
encuentra alquilada como gimnasio. En la actualidad se están haciendo determinadas
inversiones en el edificio con el fin de mejorar y adaptar sus instalaciones a su utilización por
un operador especializado.
- C
on el fin de reponer la reserva de suelo del Grupo se han adquirido dos solares residenciales
en Montcada i Reixach (Barcelona), con una edificabilidad total de 11.040 m2. El importe total
de la inversión ha sido de 1.835 mil euros, incluyendo precio y costes indirectos de la
transacción.
- S
e ha adquirido el 100% de las participaciones de una sociedad, denominada Willowbay, S.L.,
propietaria de un edificio de 150 viviendas, 152 plazas de garaje, 60 trasteros y 7 locales
comerciales. El coste imputable al activo en la adquisición de dicha sociedad fue de 26.464
millones de euros. El Grupo ha cambiado la denominación social de aquella sociedad por
CEVASA Pallaresa, SLU.
A
dicionalmente se han realizado las siguientes inversiones en activos existentes:
- Un total de 7.985 mil euros en las dos promociones en curso durante el año 2024,
en
L´Hospitalet y Montgat,
- Un total de 643 mil euros en los edificios en alquiler, en mejora de instalaciones existentes,
adicionales a las obras de mantenimiento y reparación. La mayor parte de esa cifra se ha
destinado a completar la remodelación de un local sótano de 1.000 m2 situado en el complejo
Meridiano-Cero en Barcelona, cambiando su uso e incorporando trasteros destinados
exclusivamente a los arrendatarios del complejo.
Proyectos en curso
a) P
romociones en construcción.
E
stá en construcción una promoción de viviendas en Montgat (Barcelona), con 24 viviendas.
(5) Resultados por
ventas y
variaciones del
valor razonable de
activos, distintos
de amortizaciones
(6)
Amortizaciones
(7) Variación
del importe
devengado
por IMIVTNU
(8)=(5)+(6)+(7)
TOTALES
Inversiones inmobiliarias
50.862,00 35.934,44 14.927,56
14.927,56 1.749,63 16.677,19
Derecho al cobro de subvenciones
-565,00 -565,00
-560,00 -560,00
-5,00
50.297,00 35.934,44 14.362,56 14.367,56 0,00 1.749,63 16.117,19 -5,00
Concesiones administrativas
8,00 0,00 8,00
0,00
1,73
1,73
6,27
Activos inmob.uso propio
39,00 0,00 39,00
0,00
-5,58
-5,58
39,00
Stocks inmobiliarios
-2.380,00 9.843,91 -16.595,80
4.371,89 2.784,04 2.784,04
1.587,84
47.964,00 45.778,35 -16.595,80 18.781,45 17.151,60 -3,86 1.749,63 18.897,37 1.628,12
(en miles de euros)
(1) Diferencias
de valor según
tasaciones
(2)
Inversiones
2024
(3)
Desinversiones
2024
(4)=(1)-(2)-(3)
Variacion de la
plusvalía de los
activos en
cartera a
31/12/2024
Variaciones de valor en estado de PyG
(9)=(4)-(5)
Variaciones de
valor según
tasaciones no
registradas en
PyG
17 de 134
b) “
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.” (Proyecto HMB)
A
través de la sociedad NiCrent Residencial, S.L. (“NiCrent”), CEVASA participa indirectamente en el
proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (“HMB”), impulsado por el Área Metropolitana de Barcelona
y el Ayuntamiento de Barcelona. HMB tiene como objetivo promover y poner en explotación más de
4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y municipios de su área metropolitana. La
participación en HMB es un paso muy importante en una de nuestras líneas estratégicas: la gestión de
parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos una participación mayoritaria.
La
inversión realizada hasta la fecha por CEVASA en este proyecto es de 6 millones de euros, aunque
sus compromisos de inversión adicionales alcanzan la cifra de 28,8 millones de euros a lo largo de los
próximos años a medida que HMB acuerde aumentos de capital y requiera aportaciones de sus
accionistas. No se espera que tenga una incidencia significativa en la cuenta de resultados de CEVASA
en el corto plazo en tanto no se hayan construido y puesto en explotación las viviendas a promover y
alquilar.
Aunaue algunas de las promociones previstas para la primera fase se han demorado respecto a los
plazos previstos debido a plazos de concesión de licencias superiores a lo esperado, las promociones
en curso y en construcción de la sociedad HMB siguen avanzando. Actualmente hay cinco promociones
en construcción y tres más iniciaran su construcción en breve. Las primera viviendas se entregarán en
el último trimestre del presente ejercicio 2025.
c) Servicios inmobiliarios y participación en joint ventures
Adicionalmente a los servicios prestados a HMB, CEVASA tiene formalizado un contrato de prestación
de servicios inmobiliarios con Culmia, que tiene en promoción y construcción 867 viviendas de
protección oficial en diferentes barrios madrileños y que derivan de resultar adjudicaría de dos lotes del
Plan de Vivienda Asequible del Ayuntamiento de Madrid. CEVASA apoyó a Culmia en su oferta y le
prestará los servicios de gestión de ese parque de viviendas una vez estén construidas y destinadas al
alquiler.
5.- Rentabilidad, efici
encia y ratios financieros
5.
1.- EBITDA NEGOCIO ALQUILER Y COSTES DE ESTRUTURA
U
na buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el
EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses,
impuestos y depreciaciones.
C
on el fin de mostrar en qué medida los negocios que aportan rentas recurrentes al Grupo (actualmente
solo su negocio principal del Grupo, el arrendamiento de inmuebles en alquiler) son capaces de
absorber todos sus gastos corrientes, tanto aquellos relacionados directa o indirectamente con dichos
negocios como aquellos otros de soporte a dichos negocios o a otros diferentes, como el de promoción
inmobiliaria, en el cuadro siguiente se muestra el EBITDA del Grupo CEVASA excluyendo del mismo
los resultados atípicos y los resultados por ventas de promociones inmobiliarias destinadas a la venta.
18 de 134
5.
2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
C
omo un anexo a este Informe financiero se incluyen las ratios que EPRA
1
recomienda publicar a las
sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA
2
, asociación de la
que somos miembros. También publicamos los principales indicadores financieros que incluyó la
CNMV
3
en la “guía para la elaboración del informe de gestión de las entidades cotizadas”.
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.
1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
E
l Grupo CEVASA aplica una prudente política de endeudamiento y su situación patrimonial, de
solvencia y de liquidez es muy sólida, con una contenida financiación externa, estable y a plazos muy
dilatados. El Grupo no contempla en el corto y medio plazo financiarse en los mercados de capitales.
Por ello, en la actualidad, considera innecesario la obtención de una calificación crediticia externa.
6.
2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
E
n la fecha de cierre del ejercicio 2024 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las
coberturas financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 99.725 mil euros, frente a los 73.860
mil euros el año anterior. La deuda financiera neta, incluyendo saldos a favor y en contra en coberturas
financieras, ascendía al cierre del ejercicio 2024 a 77.508 mil euros (57.7846 mil euros al cierre de
2023), lo que suponía el 12,94% del valor razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (598.850 mil
euros) -loan to value ratio- (10,59% el 31/12/2023).
E
xcepto 4.360 mil euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2024 (3.056
miles al cierre del 2023) el vencimiento medio ponderado de la deuda financiera instrumentada en
préstamos a largo plazo era de 16,49 años (16,37 años al cierre de 2022). Las referencias de dichos
préstamos son las siguientes:
1
European Public Real Estate Association (EPRA).
2
Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA)
3
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTA RIOS DE ALQUILERES Y
OTROS
22.985 21.371 20.440
TOTAL INGRESOS
22.985 100,0% 21.371 100,0% 20.440 100,0%
(-) Dotacionjes por impagados
-157 -0,7% -118 -0,6% 102 0,5%
INGRESOS NETOS DE IM PAGADOS
22.828 100,0% 99,3% 21.253 100,0% 99,4% 20.542 100,0% 100,5%
GA STOS DIRECTOS Y OTROS RESULTA DOS DE LOS EDIFICIOS
EN ALQUILER Y DE NUEVOS PROY ECTOS
-3.306 -14,5% -14,4% -2.840 -13,4% -13,3% -3.646 -17,7% -
17,8%
MARGEN COMERCIAL
19.522 85,5% 84,9% 18.413 86,6% 86,2% 16.896 82,3% 82,7%
GA STOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIAL
-1.071 -4,7% -4,7% -1.009 -4,7% -4,7% -885 -4,3% -4,3%
EBIT DA NEGOCIOS DIST INTOS PROM OCIÓN INM OBIL IARIA
18.451 80,8% 80,3% 17.404 81,9% 81,4% 16.011 77,9% 78,3%
DIRECCIÓN, CONTA BILIDA D, A DMINISTRA CIÓN Y SERV ICIOS ( *)
-1.689 -7,4% -7,3% -1.574 -7,4% -7,4% -1.531 -7,
5% -7,5%
GA STOS SOCIETARIOS GENERA LES Y DE CONSEJO DE
A DINISTRA CIÓN
-1.005 -4,4% -4,4% -958 -4,5% -4,5% -978 -4,8% -4,
8%
EBITDA corregido exclutendo ventas y resultados atípicos
15.757 69,0% 68,6% 14.872 70,0% 69,6% 13.502 65,7% 66,1%
EBITDA anterior corregido efecto impagados
15.913 69,2% 14.990 70,1% 13.400 65,6%
miles de euros
2024
2022
2023
19 de 134
C
on el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas
tres operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de
interés para los próximos dos años de un total de 33.501 mil euros euros de los préstamos que tiene
indiciados al Euribor.
6.
3. Recurso al capital
N
o se contemplan nuevas emisiones de capital. Las inversiones previstas en el vigente plan estratégico
se prevé financiarlas con el cash flow generado por las operaciones corrientes y mediante financiación
externa.
7.-
Estrategia y evolución previsible
Core business
E
l negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo
en alquiler, principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen
especialmente:
- De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la política
de rotación de activos en el largo plazo.
- D
e los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera,
en
l
os que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de ocupación de
los inmuebles y la gestión eficiente de los gastos.
- D
e la regulación pública en materia de impuestos, ayudas, financiación o precios, especialmente
en lo que se refiere a vivienda protegida.
R
especto a la actual cartera inmobiliaria:
- El Grupo aplica políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler y,
en la medida de lo posible, a reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de los
precios de alquiler aconsejen lo contrario.
- E
n general existe un gap positivo entre los precios de mercado que podrían aplicarse en nuevas
contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón es
previsible un aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación, especialmente
en las unidades residenciales.
Referencia
Totales
(miles de
euros)
Euribor 1 año (mins. 1,%-1,45%) 18.521
Euribor 1 año 51.788
IRPH 10.661
Total a tipo variable 80.970
Tipo fijo 14.230
Total préstamos a largo plazo 95.200
Total préstamos promotor 296
95.496
20 de 134
- Al cierre del ejercicio 2024, el 23% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo eran viviendas
de renta antigua calificadas de protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se
sitúan muy por debajo de las de mercado. Esta situación podrá corregirse parcial y paulatinament
e
a l
o largo de este año 2025 y siguientes tras el vencimiento de sus calificaciones, aplicando l
a
di
sposición transitoria segunda de la LAU.
- Respecto a los costes y márgenes, el Grupo mantiene unas elevadas ratios de eficiencia en su
gestión, aunque con poco margen de mejora salvo que aumente de manera significativa su cartera
en alquiler o en gestión, en un contexto en el que de manera progresiva debe darse respuesta tanto
a una creciente demanda de mejores servicios por parte de los arrendatarios como a nuevas
obligaciones con origen normativo, que presionan al alza los costes.
- Aunque la oferta de viviendas en alquiler es mucho menor que la demanda y puede asegurarse
que no habrá problemas de ocupación en el corto y medio plazo, desde hace algunos años, el
mercado de alquiler residencial está en el foco de las Administraciones Públicas, que aplican
políticas cada vez más regulatorias e intervencionistas. Si bien la condición de “promotor social” d
e
dos
de las sociedades del Grupo y el gran número de viviendas protegidas que componen nuestro
parque de viviendas en alquiler a precios claramente por debajo de mercado, nos ha manteni
do
parcialmente al margen de algunas de aquellas medidas cada vez nos afectan en mayor medida.
Por ello, no somos optimistas en cuanto a la evolución de las rentas de alquiler. Respecto al
previsible efecto en el Grupo de los últimos cambios regulatorios y tendencias:
o La Ley
estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda tiene como uno de sus fines
principales la creación de un fondo de viviendas a precios asequibles. Aunque uno de
los instrumentos que se citan para conseguir sus objetivos son las fórmulas de
colaboración público-privada, la Ley se focaliza en acuerdos específicos con
asociaciones y entidades privadas gestoras de vivienda en alquiler y entidades del
tercer sector, dejando al margen los principales operadores y empresas inversoras
en
v
ivienda en alquiler. La Administración parece haber perdido interés en colaboraciones
público-privadas mediante sociedades de capital mixto, como lo son Habitatge
Metròpolis Barcelona, S.A. o SBD Lloguer Social, S.A, en los que el sector público y
privado comparten riesgos y beneficios.
o S
e sigue discriminando a las Entidades de Arrendamiento de Viviendas (EDAV) frente
a Socimis y Sociedades y Fondos de Fondos de Inversión Inmobiliaria, sean éstos
de
c
arácter abierto o cerrado. Fue del todo injustificable el endurecimiento de su régimen
fiscal, que tuvo lugar unos años atrás y aún no ha sido revertido. Corremos el riesgo
de perder competitividad respecto a otros operadores del sector, mejor tratados
fiscalmente o con sede en el extranjero.
o E
xiste una tendencia creciente a entorpecer o incluso prohibir la libre disposición de
las viviendas por sus propietarios (p.ej.: viviendas turísticas y de temporada)
,
es
pecialmente si se califica a éstos de grandes tenedores. Aunque el Grupo centra sus
actividades en el alquiler a largo plazo, en el marco de la LAU, estas actuaciones
pueden marginar a la vivienda respecto a otros productos inmobiliarios y financieros
afectando su precio de realización.
o A
ctualmente es casi imposible promover vivienda protegida en propiedad, puesto
que
l
as Administraciones tienden a acaparar el suelo con ese destino y casi en su totalidad
optan por ofrecerlo en derecho de superficie, con voluntad de patrimonializar a largo
plazo toda la vivienda protegida que se construya con base a ese régimen, sin
considerar que esa voluntad patrimonialista y el tratamiento fiscal actual del alquiler y
especialmente del derecho de superficie, encarece los precios de promoción y de
alquiler y en nada ayudan a la contención de precios, más bien todo lo contrario.
21 de 134
o En Catalunya se mantienen políticas de contención de rentas mediante limitaciones
referenciadas a precios de referencia o a los del contrato que vence.
o De forma reiterada se mantienen medidas que en su día se anunciaron como puntuales
o transitorias, siempre en contra de los propietarios.
o Son muy preocupantes los mensajes que se lanzan desde determinados sectores
sociales descalificando a los propietarios y, por el contrario, exigiendo un mayor parque
en alquiler.
Las Administraciones Públicas no parecen estar dispuestas a reconocer que el problema del
encarecimiento de los precios de la vivienda sea en alquiler o en venta, que se produce en ciudades
y entornos urbanos muy demandados y casi siempre con una oferta que no puede acompañar a la
demanda, es un problema mundial y no sólo español y no lo han causado los propietarios. En la
medida en que las viviendas se alejan de las grandes ciudades el problema para los demandantes
desaparece e incluso se traslada a los oferentes, que, ante una escasez de demanda no pueden
conservar la vivienda con las mínimas condiciones de mantenimiento. Por lo tanto, ante estas
situaciones y siendo casi imposible satisfacer a toda la demanda, las mejores políticas de vivienda
deben venir acompañadas de actuaciones continuadas de mejora del transporte público
interurbano que reduzcan sustancialmente los tiempos de desplazamiento y también, de políticas
que favorezcan la redistribución en el territorio de los centros de atracción de la población. Las
Administraciones deben también prever los posibles flujos migratorios que pueden producirse,
anticipando sus efectos e implementando medidas que permitan dar respuesta adecuada. En parte,
el aumento de los precios del alquiler que ahora estamos viendo se debe al extraordinario aumento
de la población española ocasionado por los flujos migratorios acompañada de un descenso en la
producción de vivienda y suelo, descenso mucho más acusado en la producción de vivienda
asequible.
También tenemos que aplaudir los esfuerzos de la Administración en apoyar a los promotores
públicos o privados para la construcción de vivienda a precio asequible, con medidas como la
creación líneas de avales públicos desde la Administración central o el reciente Plan 50.000 de la
Generalitat de Catalunya, asegurando la financiación del 100% de los costes de las promociones
de vivienda asequible sobre derechos de superficie y bonificando el tipo de interés, todo ello en un
escenario en el que prima el desinterés de la banca comercial en financiar a muy largo plazo
proyectos de vivienda asequible en alquiler. No obstante, si existe desconfianza de las entidades
financieras en financiar estos proyectos, en parte se debe al exceso de intervencionismo en rentas
y precios, que penalizan la seguridad a los financiadores respecto a la recuperación de dichos
préstamos. Quizás debieran tomarse medidas para recuperar la confianza de los agentes privados
en la vivienda en alquiler.
Services
Una de las principales vías de crecimiento del Grupo es poner en valor nuestro know-how en la gestión
de parques de edificios en alquiler, especialmente residenciales, mediante la prestación de servicios a
terceros.
Hemos demostrado durante muchos años ser capaces de cumplir con los más altos niveles de servicio
a los arrendatarios de los edificios y con los más exigentes estándares de gestión y control y de
reporting y de transparencia informativa, lo que es una garantía para clientes que puedan estar
interesados en nuestros servicios. Adicionalmente, podemos gestionar sociedades y vehículos de
inversión inmobiliaria, incluso sujetas a supervisión, excepto en aquellos casos que legalmente no
podemos hacerlo, todo ello gracias a contar con una excelente plantilla de profesionales y sistemas de
apoyo.
22 de 134
Nuestras ratios de eficiencia (beneficio operativo vs. ingresos) son comparables a los mejores de entre
las grandes empresas de nuestro sector, gracias a la experiencia acumulada, a la mejora continua en
nuestros sistemas y a la automatización de procesos.
A
corto plazo no prevemos que esta línea de negocio tenga aportaciones significativas a la cuenta de
resultados puesto que los contratos que tenemos firmados se refieren a edificios que están
construyéndose en la actualidad o están en fase de proyecto. A medida que vayan entrando en
explotación aumentarán los servicios prestados y la facturación. Somos optimistas respecto al potencial
de este negocio y a que sea, a medio y largo plazo, una significativa fuente de resultados.
P
romoción inmobiliaria para la venta
Uno de nuestros objetivos es mantener el volumen de nuestra cartera de suelo en los niveles actuales,
aun aplicando parte de ella al negocio patrimonial
El
Grupo continua con su política de complementarlo con el negocio de la promoción para la venta, con
el objetivo de tener del orden de 100 a 200 viviendas anuales en producción y venta.
F
uentes de financiación y costes financieros previsibles
E
l Grupo contempla en su Plan Estratégico un límite máximo de financiación externa, con el fin de
asegurar en todo momento que los ingresos corrientes del Grupo permiten cubrir los compromisos
financieros derivados de préstamos y el pago de dividendos.
E
l Grupo tiene actualmente un bajo nivel de endeudamiento. Por ello, aunque en su totalidad su
financiación de encuentra a tipos variables, el riesgo de tipo de interés está muy acotado, puesto que
se tienen contratadas coberturas que cubren parte de los actuales préstamos a largo plazo. Respecto
a nuevos endeudamientos que se han contratado, lo han sido a tipos fijos, con previsión de que los
ingresos y rentas de proyectos y edificios financiados cubrirán el servicio de la nueva deuda contratada.
8.-
Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8
.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
Las
acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil
(SIBE) o “mercado continuo”.
Durante el año 2024 las acciones de la Sociedad se negociaron en 110 sesiones bursátiles por un total
de 137.556 acciones (84 el año anterior por un total de 105.973).
El precio de la acción comenzó el año 2024 en 6 euros, negociándose a lo largo del año con un precio
mínimo de 5,75 euros, máximo de 8,10 y medio de 6,4910 euros, y cerrando en 7,10 euros.
23 de 134
Los precios a los que se negocian las acciones suponen alrededor de la tercera parte del que resultaría
del valor por acción de sus activos y pasivos (EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) y el precio de la
acción sigue sin evolucionar a la par que el aumento del valor del Grupo CEVASA.
8.2. Política de dividendos
La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente:
- La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al
accionista con entrega de acciones.
- Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general.
Este dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales
del grupo se retienen para aumentarlas.
- Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando
en los últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo
consolidado del Grupo.
La junta general de accionistas celebrada el pasado día 12 de junio acordó el pago de un dividendo a
cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un total por
acción de 0,22 céntimos de euros brutos, que se pagó el pasado día 3 de julio. El importe pagado fue
superior al que se venía abonando en los pasados ejercicios (0,20 céntimos por acción) pero menor
que el pagado en el ejercicio anterior (0,25 céntimos por acción).
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones
propias
Considerando el escaso free float, la liquidez de las acciones en el mercado se facilita por GVC
GAESCO VALORES, S.V., S.A., sociedad que opera con base a un contrato de liquidez, dentro de los
límites establecidos por la junta general de accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo
con los cierres trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el
marco de dicho contrato. Esta información puede ser consultada en el apartado de nuestra web
(www.CEVASA.com) “Accionistas e inversores – hechos relevantes – otra información relevante”, con
enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es).
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo
largo del ejercicio 2024 dicha sociedad realizó 89 operaciones de compraventa totalizando 11.089
acciones (74 operaciones en 2023 totalizando 10.429 acciones).
24 de 134
I
ncluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el
contrato de liquidez, al cierre del ejercicio 2024 CEVASA tenía en autocartera un total de 94.916
acciones, lo que representaba un 0,408% el capital social.
Las
filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el
ejercicio 2024.
C
on el fin de facilitar el conocimiento del valor por los inversores la Sociedad colabora con el Instituto
Español de Analistas Financieros, dentro de su proyecto Lighthouse, que tiene como objetivo dar
cobertura de análisis independiente a valores que no venían siendo analizados de manera sistemática
por ninguna firma de análisis. Durante los ejercicios 2023 y 2024 el Instituto ha venido publicando
informes sobre la situación y perspectivas de la Sociedad, con periodicidad trimestral y coincidiendo
con la publicación de sus resultados. Estos informes están disponibles para su consulta por cualquier
interesado en la web de la Bolsa de Madrid y el Instituto los circulariza a los principales intermediarios
financieros y firmas de inversión.
9.-
Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
No s
e han producido hechos o circunstancias importantes tras el cierre del ejercicio 2024.
10.-
Actividades de I+D+I
El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en
sentido estricto.
25 de 134
A
nexo al Informe de Gestión Financiero
A
1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A
2) EPRA Earnings
A 31 de Diciembre
Miles Euros
Euros por
acción
Miles Euros
Euros por
acción
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 512.166 22,12 490.248 21,17
EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 448.157 19,35 427.188 18,45
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 425.724 18,38 406.722 17,56
2024
2023
2024 2023
A 31 de Diciembre
Miles Euros Miles Euros
EPRA Net Initial Yield 3,62% 3,59%
EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,62% 3,59%
EPRA
Vacancy Rate 1,56% 2,95%
EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 31,68% 30,97%
EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs)
31,24% 30,50%
2024 2023
EPRA Earnings
Miles de
euros
Miles de
euros
Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 23.766 10.907
Earnings per IFRS income statement
Ajustes para calcular el resultado EPRA, excluye:
Adjustments to calculate EPRA Earnings, exclude :
(i) Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -16.117 -745
Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests
(ii) Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes
Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests
(iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos -2.141 5
Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties.
(iv) Impuestos por venta de activos 535
Tax on profits or losses on disposals
-1
(v) Deterioro de valor del fondo de comercio
Negative goodwill / goodwill impairment
(vi) Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados -120 -149
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs
(vii) Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests
(viii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 3.753 209
Deferred tax in respect of EPRA adjustments
(ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional)
Adjustments (i) to (viii) above in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)
(x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores 362 -117
Non-controlling interests in respect of the ab ove
Resultado EPRA 10.038 10.109
EPRA Earnings
Nº promedio de acciones 23.157 23.155
Basic numb er of shares
Resultado EPRA por acción (en euros) 0,43 0,44
EPRA Earni ngs per Sha re (EP S)
Ajustes específicos de la Compañía
Company specific adjustments:
Resultado post ajustes específicos de la Compañía 10.038 10.109
Company specific Adjusted Earnings
Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,43 0,44
Company specific Adjusted EPS
26 de 134
A
3) EPRA Net Asset Value Metrics
EPRA Net Asset Value Metrics - 2024
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Di sposa l
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 407.222 407.222 407.222
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
H
ibrid ins
truments
NAV Diluido (Diluted NAV) 407.222 407.222 407.222
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
R
evaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
R
evaluation of other non-current investments 1.277 1.277 1.277
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
R
evaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
R
evaluation of trading properties 17.225 17.225 17.225
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 425.724 425.724 425.724
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
D
eferred tax in relation to fair value gains of IP 86.677 86.677
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
F
air value of financial instruments -235 -235
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
G
oodwill as a result of deferred tax 0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
G
oodwill as per the IFRS balance sheet 0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
F
air value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
R
eal estate transfer tax 0 -64.008
NAV 512.166 448.157 425.724
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares 23.159 23.159 23.159
NAV por acción (NAV per share) 22,12 19,35 18,38
en miles de €
27 de 134
EPRA Net Asset Value Metrics - 2023
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Di sposa l
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 388.998 388.998 388.998
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 388.998 388.998 388.998
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 2.262 2.262 2.262
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 15.462 15.462 15.462
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 406.722 406.722 406.722
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 84.131 84.131
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments -605 -605
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -63.060
NAV 490.248 427.188 406.722
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares 23.156 23.156 23.156
NAV por acción (NAV per share) 21,17 18,45 17,56
en miles de €
28 de 134
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
A5) EPRA vacancy rate
2024 (31/12/2024) 2023 (31/12/2023)
EPRA NIY and 'topped-up' NIY
Miles de euros Miles de euros
Cartera de activos - en propiedad (*) 564.380 513.546
Investment property – wholly owned
Cartera de activos - con JV/Fondos
Investment property – share of JVs/Funds
Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs)
Trading property (including share of JVs)
Menos: desarrollos -5.674 -5.876
L ess: developments
Total Cartera en alquiler E 558.706 507.670
Completed property portfolio
Estimación de los costes de compra
Allowance for estimated purchasers’ costs
Estimación valor bruto Cartera B 558.706 507.670
Gross up completed property portfolio valuation
Passing Rent anualizada 23.042 21.229
Annualised cash passing rental income
(-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior) -2.811 -2.989
Property outgoings
Rentas Netas Anualizadas A 20.230 18.240
Annualised net rents
Suma: carencias u otros incentivos de arrendamiento
Add: notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives
2,3
"Topped-up" Rentas Netas Anualizadas C 20.230 18.240
Topped-up net annualised rent
EPRA NIY A/B 3,62% 3,59%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,62% 3,59%
Ratio Desocupación EPRA
2024
(31/12/2024)
2023
(31/12/2023)
EPRA Vacancy Rate
Miles de
euros
Miles de
euros
Renta de mercado estimada de superfície vacía A 382 723
Estimated Rental Value of vacant space
Renta de mercado estimada del total portfolio B 24.552 24.563
Estimated rental value of the whole portfolio
Ratio Desocupación EPRA A/B 1,56% 2,95%
EPRA Vacancy Rate
29 de 134
A6) EPRA Cost Ratios
2024 2023
EPRA Cost Ratios
Miles de
euros
Miles de
euros
Incluye:
(i)
Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a
la actividad de alquiler) - IFRS
7.236 6.125
Administrative/operating expense line per IFRS income statement
(ii) Gastos netos por servicios prestados a los inquilinos 73 488
Net service charge costs/fees
(iii) Fees de gestión
Management fees less actual/estimated profit element
(iv) Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits
(v) Gastos atribuibles de Joint Ventures
Share of Joint Ventures expenses
Excluir (si es parte de lo anterior): -28 5
Exclude (if part of the above):
(vi) Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias -28 5
Investment property depreciation
(vii) Costes de alquileres
Ground rent costs
(viii) Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente
Service charge costs recovered through rents b ut not separately invoiced
Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 7.281 6.619
EPRA Costs (including direct vacancy costs)
(ix) Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 101 101
Direct vacancy costs
Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 7.180 6.518
EPRA Costs (excl udi ng di rect va cancy costs)
(x) Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 22.985 21.371
Gross Rental Income less ground rents – per IFRS
(xi) Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas)
Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant)
(xii)
Suma : ingresos atribuibles de Joint Ventures
Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents)
Ingresos brutos por rentas C 22.985 21.371
Gross Rental Income
EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock
o en desarrollo)
A/C 31,68% 30,97%
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en
stock o en desarrollo)
B/C 31,24% 30,50%
EPRA Cost Ra tio (excluding direct vaca ncy costs)
30 de 134
A7) EPRA Capex disclosure
Property-related CAPEX
Adquisiciones 35.274
Acquisitions
Desarrollo 17 149
Development
Propiedades de inversión
Investment properties
Espacio alquilable incremental
Incremental lettab le space
Espacio alquilable no incremental 643 1.033
No incremental lettab le space
Incentivos para inquilinos
Tenant incentives
Otros tipos de gastos materiales no asignados
Other material non-allocated types of expenditure
Interés capitalizado (si aplica)
Capitalised interest (if applicable)
Total Capital Expenditure 35.934 1.182
Conversión de devengo a efectivo
Conversion from accrual to cash basis
Total Capital Expenditure on cash basis 35.934 1.182
2024
Miles de
euros
2023
Miles de
euros
31 de 134
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
2024 2023
Earnings before interests, taxes, depreciation and
amortization (EBITDA) (miles de euros) -no
incluye plus
valías y minusvalías de activos
inmobiliarios-
Resultado de explotación+
amortización + deterioros +
otras parti
das que no
suponen entradas o salidas
de efectivo de las
operaciones
17.898 14.867
Cash-flow del ejercicio 2.481 -1.117
Cash-flow de las actividades de operación 11.077 6.193
Cash-flow de las actividades de inversión -31.451 3.652
Cash-flow de las actividades de financiación 22.855 -10.962
Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) -
incluye plusvalías y minusvalías de los activos
inmobiliar
ios-
Resultado total no financiero
de las operaciones
34.197 15.335
Ratio de liquidez
Activos corrientes/Pasivos
corrientes
2,43 3,54
Ratio de solvencia
(Patrimonio neto+pasivos no
corrientes)/Activos corrientes
14,97 12,74
Ratio de endeudamiento
Deuda neta (Deuda bruta-
Efectivo e Inversiones
financieras
)/Capital
empleado (Patrimonio
neto+Deuda neta)
0,14 0,10
Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 3,92 3,09
Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE-
Return of Equity)
Resultado del
ejercicio/Patrimonio Neto
del ejercic
io
5,9% 2,9%
Retorno de los activos /(ROA-return on assets)
Resultado del
ejercicio/Activos totales
medios
4,3% 2,1%
Ratio de impagados
Deterioro del
ejercici
o/Ventas
0,4% 0,4%
Cotización al cierre del ejercicio 6,85 6,0
Capitalización bursátil (en miles de euros)
Precio de cotización al cierre
x número de acciones
emitidas al
cierre
159.289 139.523
Price Earnings Ratios (PER)
Cotización de la
acción/beneficio por acción
6,4 12,0
Patrimonio Neto por acción
Patrimonio Neto/número de
acciones en circulación
17,5 16,7
Rentabilidad por dividendo
Retribución por acción
/cotización media
3,4% 3,1%
INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN
INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS
INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS
INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL
INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD
32 de 134
B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG)
B.1.- POLITICAS DE ESG DEL GRUPO CEVASA
B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA
En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración:
- Su impacto social.
- Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad.
- Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud.
- En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un
equilibrio entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de
cualquier otro tipo.
- En relación con sus proveedores, como requisito para su homologación, se les exige un
comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA.
Con ellos se pretende una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la
contratación de proveedores locales.
- Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes,
proveedores, empleados, Administraciones Públicas, etc.
- Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, que compromete
y aplica a todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus actividades laborales,
comerciales y profesionales. Con el fin de denunciar incumplimientos se tiene puesto a disposición
de todos ellos canales electrónicos de denuncias y de reclamaciones, donde cualquiera puede
aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima. Con ello
prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que amenacen el buen comportamiento social
y los derechos humanos.
Estamos comprometidos en trabajar activamente con nuestros clientes, socios comerciales,
proveedores y demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables
y para que todas nuestras actividades tengan, directa o indirectamente, el mínimo impacto ambiental,
fomentando la prevención de la contaminación, la minimización de los residuos y la adecuada gestión
de los recursos.
Uno de los principios de la Política de Environmental, Social and Governance (ESG) es la mejora
continua, mediante nuevas actuaciones y aumento de la intensidad de las ya existentes.
En todas sus actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el
medio ambiente y su sostenibilidad.
Ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con un impacto especialmente relevante en el medio
ambiente y en la seguridad y salud de la población. Por ello, los recursos de que disponemos,
destinados a la prevención de riesgos ambientales, están ajustados a esa realidad.
Considerando el riesgo medioambiental derivado de las actividades del grupo, no se tienen provisiones
ni constituido garantías específicas para cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que
tenemos contratados y que cubren estas eventualidades.
33 de 134
B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA
La política de ESG de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el
marco de sus reglas y prácticas de gobierno corporativo y su impulso y seguimiento se hace, en primer
lugar, por la Comisión de Sostenibilidad, que actualmente está integrada por tres consejeros.
Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de
Sostenibilidad tiene las siguientes funciones:
(a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla
periódicamente y proponer su actualización.
(b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito
medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del
Grupo con el objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y
directrices.
(c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de
los distintos grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes,
proveedores y sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia.
(d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de
la Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos,
seguridad, salud y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración,
igualdad de oportunidades y conciliación, ética y conducta y medioambiente.
(e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en
materia de sostenibilidad.
(f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en
materia de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de
impulsar, en su caso, planes de actuación.
(g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de
interés social.
(h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en
materia de su competencia.
(i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen
en materia de su competencia.
La Comisión de Sostenibilidad orienta y supervisa los objetivos, planes de actuación y prácticas de la
Sociedad en materias de ESG, evaluando las propuestas de la dirección y proponiendo al Consejo de
Administración líneas de actuación. Todo ello sin perjuicio de la debida coordinación que que se pueda
plantear en el futuro respecto a la supervisión y verificación razonable de los informes de sostenibilidad
por la Comisión de Auditoría.
Se muestra imprescindible avanzar en materias de ESG, entre otras cosas, por las siguientes:
a) Las normativas europeas y españolas están obligando a que determinadas líneas de
financiación se destinen a financiar inversiones sostenibles.
b) Los participantes en los mercados financieros y especialmente los fondos de inversión
están obligados a facilitar a los inversores información sobre la sostenibilidad de las
inversiones que financian y a qué objetivos medioambientales contribuyen las inversiones
34 de 134
(especialmente los fondos de inversión, fondos de pensiones, banca, etc.). Si CEVASA
quisiera a futuro financiarse en esos mercados debería informar a los financiadores con
detalle de la calificación ESG de las inversiones que pretende financiar y, si es una
financiación corporativa, de si cuenta con alguna certificación ESG.
c) En el entorno RICS (estándares de valoración de inmuebles y carteras inmobiliarias)
existen notas sobre sostenibilidad y ESG, que tienen como objetivo que los tasadores
tengan en cuenta esos factores cuando valoran los activos (certificados de calidad, riesgos
futuros del activo respecto a estas materias, etc.). Es evidente que los activos de mayor
calidad en ESG deberían valer más.
d) Es un hecho que en el futuro aumentarán las obligaciones respecto a que las actuaciones
de las empresas tengan en mayor consideración los intereses de la sociedad, de sus
trabajadores y de otros grupos de interés en sus políticas empresariales, por lo menos tanto
como consideran los intereses de sus accionistas. De la obligación de informar se va a
pasar, poco a poco, a la obligación de hacer.
B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional
En las pasadas dos décadas se ha avanzado mucho en materia de gobernanza de las empresas,
especialmente respecto a las empresas cotizadas (primero como recomendaciones como el Código
Olivenza y después muchas de ellas trasladadas a la Ley de Sociedades de Capital y otras). Sin tener
el carácter de obligación, desde hace varios años las vigentes recomendaciones en materia de
Gobierno Corporativo aplicables a las empresas cotizadas ya hacían incidencia en avanzar en materia
de ESG.
En los últimos años se ha avanzado también en normativas que afectan a cuestiones sociales y de
relación con los trabajadores y en las de sostenibilidad medioambiental. En nuestro sector, el Código
Técnico de la Edificación, que data de 2006 y se centra en cuestiones de seguridad y calidad de las
construcciones, ha quedado obsoleto y veremos como paulatinamente se le incorporan regulaciones
en materia de sostenibilidad de los edificios. También veremos pronto regulaciones que, además de a
las nuevas construcciones, afectarán al mantenimiento y renovación de las existentes en lo que a esta
materia se refiere.
También ha avanzado en los últimos años en las normas que obligan a facilitar información no
financiera, comenzando por la que aplica a las empresas financieras y continuando por las no
financieras.
La normativa que aplica a las empresas no financieras en materia de implementación e información
sobre políticas y actuaciones en materias de ESG son las siguientes:
- La Directiva 2014/95/UE del Parlamento Europeo y del Consejo: establece determinadas
obligaciones de divulgación de información no financiera e información sobre diversidad
por parte de grandes empresas y grupos.
Ley 11/2018 de Información No Financiera y diversidad, que traspuso a la normativa
española la directiva anterior:
Regulan la obligación de publicación del Estado de Información No Financiera (en adelante
EINF) y su contenido. En el futuro inmediato se deberá incluir también en estos informes, en el
apartado de información de riesgos, la exposición financiera de la empresa al cambio climático,
con identificación de aquellos riesgos y oportunidades relacionados con el cambio climático,
con su posible impacto, estrategia que se sigue, métricas, escenarios y objetivos utilizados para
evaluarlos y gestionarlos.
35 de 134
CEVASA, aun siendo una entidad de interés público (cotizada), por su dimensión (menos de
250 empleados), no está obligada a elaborar el EINF.
- Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo de 18 de junio de 2020
relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles,
conocido como Reglamento sobre Taxonomía
Mediante el mismo se obliga a las empresas que deben elaborar el EINF a:
o Divulgar en el EINF, los volúmenes y las proporciones de la cifra de negocios, CAPEX
y OPEX que pueden considerarse actividades económicas ambientales sostenibles, de
acuerdo a la taxonomía publicada.
o Divulgar a partir 01/01/2023 los indicadores clave de resultados, de acuerdo a los
anexos del Reglamento.
CEVASA no obligada por no estar obligada a elaborar el EINF.
- Directiva (UE) 2022/2464 del Parlamento Europeo y del Consejo de 14 de diciembre de
2022 por la que se modifican el Reglamento (UE) 537/2014, la Directiva 2004/109/CE, la
Directiva 2006/43/CE y la Directiva 2013/34/UE, por lo que respecta a la presentación de
información sobre sostenibilidad por parte de las empresas.
Se encuentra pendiente de trasposición a normativa española a la Directiva CSRD:
Regula la presentación de información sobre sostenibilidad y otros (ESG), ampliando los
sujetos obligados a las pymes cotizadas.
CEVASA estará obligada a partir del 1 de enero de 2027 (reporting del ejercicio 2026).
- Artículo 48 del Código de comercio
Las sociedades que formulen cuentas consolidadas y que cumplan los requisitos que se
informan deben incluir en el informe de gestión consolidado un estado de información no
financiera consolidado.
No obstant
e lo anterior, la transposición de la Directiva CSRD, actualmente en tramitación
parlamentaria, puede verse afectada por las propuestas de simplificación normativa anunciadas por la
Comisión Europea el pasado 26 de febrero que afecta directamente a su ámbito de aplicación subjetiva
(quedando obligadas las empresas que tengan un número medio de más de 1.000 empleados durante
el ejercicio) e incluye un aplazamiento de dos años (hasta 2028 ) de las obligaciones de información de
aquellas sociedades que debían informar en 2026 o 2027.
Con independencia de la obligación legal, CEVASA está trabajando en desarrollar un informe de
sostenibilidad que contenga información suficiente utilizando voluntariamente aquellos estándares que
se ajusten mejor a las características de su actividad
Estamos trabajando para desarrollar un EINF completo que no sólo se ajuste a todos los requerimientos
legales cuando nos sea de aplicación. Partiendo de las actividades que realiza el Grupo:
- Evaluaremos, para cada actividad, el cumplimiento de los umbrales y criterios que la identifican como
actividad sostenible por contribuir a uno de los objetivos que de informan en la Taxonomía
- Testearemos, para dichas actividades, que no perjudican significativamente a los demás objetivos
medioambientales.
- Estableceremos las acciones que debemos acometer para garantizar que cumplimos con los
estándares sociales mínimos.
- Respecto del total, calcularemos el porcentaje de ingresos, CAPEX y OPEX correspondientes a las
actividades ambientalmente sostenibles según la Taxonomía.
36 de 134
Adicionalmente a los KPI,s (Key Performance Indicator) obligatorios incluiremos los principales que
recomienda EPRA ( EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines), calculados
como sugieren.
También estamos avanzando en fijar unos objetivos claros de mejora y medibles en materia de ESG.
Recientemente se ha incorporado al Grupo CEVASA un responsable en materia de ESG, con el fin de
impulsar y pilotar las actuaciones que el Grupo CEVASA deba hacer en esas materias, así como otras
que se acuerden voluntariamente.
B.1.4.-Motivo del informe
Considerando todo lo anterior y aún sin estar obligada, CEVASA viene presentando desde hace varios
años información no financiera en su informe de gestión integral. En este documento se informa de las
líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en materias de ESG y también se facilitan
informaciones sobre el desempeño del Grupo CEVASA en esas materias (actividades desarrolladas,
presupuestos aplicados, y grado de ejecución y cumplimiento de los objetivos establecidos).
Con el fin de que las actuaciones realizadas puedan ser adecuadamente evaluadas y comparadas,
cuando es posible y relevante facilitan informaciones adecuadas a nuestras actividades empresariales
que tienen suficiente relevancia, Dichas informaciones se han elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en
la medida de lo posible, las directrices de la Comisión Europea, los puntos del art.49 del Código de
comercio y los estándares de Global Reporting Initiative (GRI).
B.2.-
MEDIOAMBIENTE ( E )
Las empresas deben reducir su impacto ambiental, y una de las formas más importantes de hacerlo es
reduciendo su huella de carbono.
Respecto al sector inmobiliario, la normativa europea clasifica al sector de la construcción y actividades
inmobiliarias como sector cuyas actividades pueden tener una contribución sustancial tanto a la
mitigación del cambio climático como a la adaptación a dicho cambio. Se estima que los edificios son
cerca del 35 % de las emisiones mundiales de carbono relacionadas con la energía. De estos,
aproximadamente el 70% de esas emisiones corresponden a edificios ocupados y el 30% restante se
asocia a los procesos de construcción de nuevos edificios y de los materiales que en ellos se utilizan.
En el Grupo CEVASA estamos comprometidos con la reducción de las emisiones de efecto invernadero
y a frenar el cambio climático, desde dos vertientes: la directa, esforzándonos en reducir los consumos,
y la indirecta, trabajando con compañías de suministros que se basen en fuentes de energía
renovables.
Cuando se estima que es lo más adecuado, nuestros edificios incorporan instalaciones centralizadas y
otros sistemas de producción y ahorro energético, que contribuyen a hacer más asequibles los costes
asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones altamente eficientes
y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en consumos de calefacción, respecto
a sistemas tradicionales individuales.
B.2.1.- Consumos energéticos
37 de 134
Respecto a consumos, desde hace varios años recopilamos datos de manera automatizada, y, aunque
todavía no hemos establecido objetivos de reducción cuantificables sí pretendemos que año tras año
se observe una reducción de los mismos.
B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.1.1.A.- Objetivo
Estamos comprometidos en reducir progresivamente los consumos energéticos y de agua de nuestros
edificios, aumentando la eficiencia de los sistemas instalados y aumentando, en la medida de los
posible, los sistemas de energía renovable.
Por ello, la energía eléctrica comercializada proviene al 100% de fuentes renovables, según nos
informan las compañías eléctricas con las que la tenemos contratada, con un contenido de carbono (kg
de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos radioactivos (miligramos por kWh) del 0,00.
2.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas
En las actuaciones corrientes de mantenimiento de los edificios y las viviendas que los mantienen en
condiciones óptimas de utilización, se tiene siempre en consideración la eficiencia energética en la
sustitución de instalaciones. Ejemplos de ellos son los siguientes:
- En los últimos años venimos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de
viviendas por leds, con el fin de reducir los consumos eléctricos.
- De manera permanente hacemos un seguimiento respecto al correcto funcionamiento de las
instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente, para evitar problemas de
funcionamiento que puedan generar excesos de consumo.
- De manera periódica auditamos los consumos eléctricos de los servicios comunitarios de las
diferentes promociones, con el fin de ajustar las potencias contratadas a los consumos reales,
adecuando así los costes que se repercuten por este servicio a nuestros clientes.
También realizamos actuaciones no corrientes con el carácter de obras de mejora de sistemas de
aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de reducir los consumos y las emisiones. En
los últimos años hemos realizado las siguientes:
- En el complejo Meridiano-cero, en los años 2021 y 2022 cambiamos las carpinterías de madera
por carpinterías de PVC.
- En el año 2023 y con el objetivo de contribuir a la reducción de las emisiones de CO2,
instalamos 10 puntos de carga para vehículo eléctrico en el aparcamiento público situado en la
calle Dublín de Barcelona. Dicho proyecto fue financiado, en parte, por el Plan europeo Moves
III, que prevé incentivos vinculados a la movilidad eléctrica, contribuyendo al tiempo a la mejora
de las instalaciones e infraestructuras en los edificios para cumplir con las directrices europeas
en materia de sostenibilidad. El sistema se encuentra a pleno rendimiento y permite aumentar
el número de puntos de carga en función de las necesidades.
2.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos
Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler
Una medida de evaluación de la evolución del cumplimiento de mejora del rendimiento energético de
nuestra cartera inmobiliaria es la clasificación energética media de los edificios que la integran.
En los cuadros siguientes se aprecia la evolución en los dos últimos años:
38 de 134
.
La mayor parte de las promociones de la cartera inmobiliaria en alquiler tienen calificaciones
energéticas por encima de la nota media y ha evolucionado positivamente en los últimos años debido
a renovaciones y adquisiciones.
También es cierto que, en cuanto a total de m2 construidos en alquiler, el promedio de la calificación
está por debajo de la nota media. Esto se debe a que la más grande y antigua de las promociones del
Grupo (que totaliza cerca de la mitad de la cartera) esté calificada con la letra E, ello a pesar de las
recientes inversiones en la mejora de la envolvente y que permitió el ahorro de aproximadamente el
40% en los consumos y emisiones, mejorando una letra su calificación energética.
En general, tratándose de viviendas asequibles en alquiler debemos mantener un equilibrio entre las
inversiones de mejora y el impacto que esto puede representar en el precio del alquiler, o lo que es lo
mismo, el equilibrio entre la sostenibilidad y el impacto social. Esto resulta especialmente importante
ya que pese a que en todas estas actuaciones se anuncian subvenciones y ayudas la realidad es tan
compleja que acaba resultando prácticamente imposible acceder a estas ayudas. Es mucho más fácil
el acceso para edificios de pocos vecinos y con capacidad económica que para grandes complejos
residenciales con alto componente social.
Consumo directo de energía eléctrica
Aunque CEVASA tiene el control respecto a los suministros eléctricos de las zonas comunes de sus
edificios, en general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus propios suministros. Por ello,
a partir del año 2024, en los nuevos contratos que se han firmado, hemos incorporado una cláusula
que nos permite pedir a su suministrador información sobre sus consumos. También estamos
evaluando la posibilidad de contactar con todos nuestros clientes y solicitarles autorización con el
mismo fin. Aunque la respuesta sea parcial, si es representativa podremos hacer una extrapolación
estadística de los consumos totales.
La evolución en los últimos cinco años del consumo energético de las instalaciones y zonas comunes
de los edificios en alquiler (ascensores, luminarias, instalaciones eléctricas diversas, etc.), por m2
construido y año se muestra en el siguiente cuadro:
USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación
Residencial
304.249 10.314 48.835 29.452 48.462 139.424 27.763
Comercial
24.921 0 1.906 422 3.134 812 7.704 10.943
Oficinas
25.759 25.262 497
Totales
354.929 10.314 50.742 29.873 51.596 140.236 60.729 11.440
% 100% 2,91% 14,30% 8,42% 14,54% 39,51% 17,11% 3,22%
USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación
Residencial
278.634,44 10.313,51 48.835,36 29.451,50 22.847,13 139.424,24 27.762,70
Comercial
24.070 1.906 422 2.283 812 7.704 10.943
Oficinas
25.759 25.262 497
Totales
328.463 10.314 50.742 29.873 25.130 140.236 60.729 11.440
% 100% 2,91% 14,30% 8,42% 7,08% 39,51% 17,11% 3,22%
Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2023 - M2 construidos
Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2024 - M2 construidos
39 de 134
Promoción 2020 2021 2022 2023 2024
Conjunto "Cúbics" Sta. Coloma 84 83 82 80 76
Conjunto Can Llong 5 42 43 40 38 35
Conjunto Can Llong 6 14 14 14 14 14
Conjunto Can Mercader - BV77 37 33 36 37 41
Conjunto Can Mercader - BV84 4 4 4 4
Conjunto Espronceda 58 68 62 62 62
Conjunto Igualada 29 28 28 27 29
Conjunto La Falla 63 61 56 55 57
Conjunto La Sagrera 42 48 50 49 47
Conjunto La Serra 2 67 67 66 62 58
Conjunto La Serra 4 25 48 38 23 23
Conjunto Meridiano Cero 45 47 43 43 40
Conjunto VIC 46 46 43 43 43
Media ponderada: 45 47 45 43 41
B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios
2.1.2.A.- Objetivo
Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos
siempre presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos
considerando los consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se
diseñan y construyen para alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que
sea posible técnica y económicamente. Respecto a esto último hay que tener presente que, además
de las promociones de venta y alquiler en el mercado libre, el Grupo CEVASA centra también sus
actividades en el alquiler de viviendas asequibles, destinadas a colectivos con poder adquisitivo medio-
bajo.
Una de las características de parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas
instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones
comparables no centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua
caliente y calefacción, que generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio
ambiente.
Cabe recordar que el ciclo completo de análisis de impacto medioambiental debe considerar la fase de
construcción, el período de uso/explotación, y la fase de derribo. Actualmente el Código Técnico de la
Edificación se centra exclusivamente en el período de uso/explotación, que es el que mayor impacto
medioambiental conlleva. Sin embargo, se espera que la demanda futura y las sucesivas
actualizaciones del Código Técnico vayan en la línea de incidir tanto en la fase de construcción como
en la de derribo. Dicho lo anterior, en el presente más inmediato seguimos enfocando nuestros
esfuerzos en minimizar las emisiones de las nuevas promociones durante la fase de uso (eficiencia
energética del edificio). Sí que prevemos en un futuro a medio y largo plazo integrar soluciones y
estrategias tanto para la fase de construcción como para la de derribo, y nos hemos planteado como
reto aplicar alguna de ellas en una promoción futura (craddle-to-craddle, Levels, sellos como LEED o
BREEAM, contratación de servicios para monitorización y análisis de escombros generados, etc).
2.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética
En el año 2024 se ha finalizado la nueva promoción en l´Hospitalet (Barcelona), iniciada en 2022,
consistente en un bloque plurifamiliar de 76 viviendas con plazas de aparcamiento, trasteros y locales
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comerciales. Este edificio tenía inicialmente, según proyecto, una calificación energética A en emisiones
y B en consumo de energía, aunque se han introducido algunas mejoras en el proyecto que han
posibilitado la obtención de la doble calificación energética A al final de la obra.
Asimismo, se ha iniciado la ejecución de la promoción de Montgat (Barcelona), consistente en un bloque
plurifamiliar de 24 viviendas, tres locales comerciales en planta baja y plazas de aparcamiento y
trasteros en sótano. Dicha promoción es resultado de una reparcelación y se acompaña con una
reurbanización de aceras/redefinición de límites de viales y un espacio ajardinado. En la línea de los
nuevos objetivos mediambientales establecidos esta promoción se ha diseñado ya desde la fase de
proyecto para la obtención de la doble calificación energética A.
2.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
En los últimos cinco ejercicios, el Grupo ha promovido, bien para la venta, bien para el alquiler, 4
edificios residenciales. Respecto a consumo de energía, se obtuvieron calificaciones energéticas B que,
en las últimas promociones, se han convertido en calificación energética A.
B.2.1.3.- Centros de trabajo
Desde el año 2021, nuestros equipos realizan parte de sus jornadas laborales mediante teletrabajo.
Esto no sólo favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir
los desplazamientos, lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación
atmosférica.
CEVASA continua con su política de migración progresiva a entornos cloud, reduciendo así los
servidores físicos y disminuyendo de esta forma el consumo eléctrico, no sólo por un menor número de
equipos de procesamiento y almacenamiento de datos, sino también reduciendo el número y potencia
de los dispositivos de refrigeración.
Respecto a la evolución de los consumos eléctricos de las dos plantas en las que se encuentran las
oficinas de todas las empresas del Grupo, que totalizan 525 m2, el consumo eléctrico total en el año
2024 fue de 144 KW, mientras que en el año 2023 fue de 133 KW.
B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos
B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.2.1.A.- Objetivo
Adicionalmente a lo mencionado en el punto B.2.1.1. respecto a la reducción de los consumos de
energía de los edificios que componen la cartera inmobiliaria, otros de nuestros objetivos es la
reducción de los consumos de agua y de los materiales empleados en las obras de
reacondicionamiento de los edificios, sin que hasta el momento hayamos establecido objetivos
cuantitativos.
2.2.1.B.- Principales actuaciones
En el ejercicio 2024 hemos continuado con la política de adquirir los materiales utilizados en el
mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, a distribuidores situados en las cercanías de
nuestros edificios, contribuyendo a reducir las emisiones de carbono. Más del 99% de los materiales
utilizados son producidos en Cataluña.
41 de 134
Los consumos de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler cabe calificarlos de bajos,
considerando que la mayor parte de los edificios en alquiler de nuestra cartera no cuentan con
elementos especialmente consumidores de agua (piscinas, grandes zonas ajardinadas, etc.). En la
mayor parte de ellos, el agua que se consume se utiliza en la limpieza y en obras de conservación y
actualización de los edificios. Respecto a la viabilidad de incorporar en los edificios en alquiler nuevas
instalaciones que posibiliten la recogida y el aprovechamiento de aguas de lluvia, vamos a estudiar las
opciones disponibles. A priori, parece que en la mayor parte de los casos no será posible.
2.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Consumo de agua
La evolución del consumo de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler, en los últimos
años y por cada 100 m2 construidos y año, se muestra en el siguiente cuadro:
Se aprecia una gran disparidad entre promociones respecto a sus consumos de agua, derivadas de
sus propias características y de consumos derivados de situaciones excepcionales.
Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento
En el cuadro que se muestra a continuación se informa de una estimación de los consumos de
materiales en los tres últimos ejercicios en actuaciones de mantenimiento y renovación de los edificios
en alquiler en los que se han consumido materiales.
Promoción 2021 2022 2023 2024
Meridiano Cero 7,35 5,05 5,85 5,75
"Cúbi cs" Sta . Co lo ma 1,85 1,78 1,38 1,05
Can Llong 5 1,05 0,71 1,61 1,06
Can Llong 6 2,31 2,48 6,24 2,91
Can Mercader - Bonavista 77 3,96 8,05 30,02 2,88
Can Mercader - Bonavista 84 17,91 17,20 89,90 9,46
Ciutat 7 44,40 78,40 67,98 51,75
Conjunto La Serra 4 36,35 53,41 92,40 155,97
Espronceda 2,61 3,08 3,08 3,08
Igualada 11,90 1,25 1,57 0,00
La Falla 2,19 2,11 0,00 1,58
La Sagrera 1,84 1,84 1,41 1,62
La Serra 2 0,90 1,15 1,02 2,56
VIC 4,44 2,86 4,08 5,08
MEDIA PONDERADA PROMOCIONES
5,91 5,49 10,19 6,62
M3 por cada 100 M2
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2024 2023 2022
Número de actuaciones 2008 2320 2129
Madera 25,91 27,39
28,02
Metal 0,81 0,86 0,88
Material Albañileria 32,39 34,24 35,02
Pinturas 2,31 2,45 2,50
Plásticos 0,07 0,07 0,08
61,49 65,01 66,50
MATERIALES CONSUMIDOS EN ALS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO * (Kg)
B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios
2.2.2.A.- Objetivo
El Grupo CEVASA tiene una actividad promotora muy limitada. No obstante, somos conscientes de que
en la producción de edificios nuevos deben emplearse, de manera creciente, materiales reciclados y
otros que reduzcan el consumo de materias primas no reemplazables.
Seguimos activamente los avances que se están produciendo en el uso de materiales alternativos a los
habituales que tradicionalmente se vienen utilizando en la construcción. También somos firmes
partidarios de la construcción industrializada. Sin embargo, todavía deben realizarse avances
importantes en cuanto al coste de estos nuevos materiales y técnicas. Hasta el momento, salvo los
ahorros en la reducción de los plazos de construcción, el coste sigue siendo menor en construcciones
estándares y, no siempre es posible asumir sobrecostes que acaba soportando el cliente.
Al margen de la utilización de nuevos materiales y del empleo de nuevas técnicas, para el Grupo
CEVASA es prioritario que en los edificios que promueve, mayoritariamente destinados al alquiler, se
empleen materiales duraderos y de calidad y que los edificios tengan unos consumos energéticos lo
más reducidos posible, y ello tanto en beneficio nuestro como en beneficio de los arrendatarios de
nuestras viviendas, puesto que finalmente son éstos los que acaban soportando los gastos del edificio
en sus rentas de alquiler. Además, también en beneficio de todos, el empleo de materiales e
instalaciones de calidad y duraderas repercute en un menor consumo a largo plazo de materias primas
y energía.
El personal técnico dedicado a nuevas promociones es consciente del rápido avance que está sufriendo
el mercado residencial de primera mano en materia de sostenibilidad, ya sea por la labor de
concienciación individual paulatina como por la detección de un mayor número de clientes que tienen
en consideración este aspecto. Por ello recibe formación técnica especializada en centros acreditados
donde actualiza sus conocimientos en la materia. Forma parte de los objetivos del Grupo CEVASA a
largo plazo integrar estos conocimientos en las nuevas promociones, de manera que éstos se
conviertan en un estándar de nuestra empresa.
2.2.2.B.- Principales actuaciones
Ninguna en el ejercicio.
2.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
No se han definido objetivos cuantitativos mesurables, al margen de los señalados en otros puntos de
este informe.
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B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio
ambiente mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos.
B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.3.1.A.- Objetivo
Nuestro objetivo es reducir los residuos que genera tanto el uso de los edificios en alquiler como su
mantenimiento y conservación y, que, en la medida de lo posible, dichos residuos sean reciclados o,
en su defecto, tratados convenientemente. Sin embargo, de momento no hemos establecido objetivos
cuantitativos.
2.3.1.B.- Principales actuaciones
Residuos generados en actuaciones de mantenimiento. Vertido y reciclaje
En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos
contaminantes de especial tratamiento.
Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos
urbanos. Este sistema supone una mejora de la calidad de vida de los usuarios, y repercute
positivamente en el medioambiente, con la eliminación de los vehículos recolectores y de los
contenedores en la calle, mejora de los aspectos sanitarios, reducción de ruidos y emisión de gases,
etc.
Una de las
actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento y renovación que
se llevan a cabo en los edificios en alquiler. Respecto a estos residuos, se retiran con sacos de cuya
gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al punto
verde más cercano. Como residuo, generalmente la madera que se entrega se recicla o se convierte
en biomasa combustible.
Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero
autorizado.
2.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Aunque no se han establecido objetivos cuantitativos, hemos comenzado a evaluar el volumen de
residuos generados en las actividades de mantenimiento de los edificios, con el fin de establecerlos en
el futuro. Para los tres últimos ejercicios, los residuos estimados generados son los siguiente:
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2024 2023 2022
Número de actuaciones 2008 2320 2129
Residuos inertes:
Residuos de construcción y demolición (RCD's) 32,39 34,24 35,02
Residuos no peligrosos:
Madera 18,97 20,05 20,51
Metal 0,81 0,86 0,88
Plásticos 0,07 0,07 0,08
52,24 55,22 56,49
Los residuos generados son equivalentes a los materiales consumidos
MATERIALES CONSUMIDOS EN ALS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO * (Kg)
B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios
2.3.2.A.- Objetivo
A falta de determinar objetivos cuantitativos y medibles en los que podamos incidir de manera directa
o indirecta, en los edificios que promovemos controlamos que se cumpla con los planes de residuos de
cada una de ellas y que los contratistas cumplan con las normativas en vigor respecto al tratamiento y
reciclaje de residuos y, en su caso, de tierras contaminadas, llevando los residuos generados a un
vertedero autorizado y realizando un control sobre la documentación del proceso, algo obligatorio por
ley y necesario para la devolución de las fianzas de los vertederos/gestoras de residuos.
También procuramos que los edificios se diseñen con el fin de permitir un tratamiento diferencial a los
residuos que se prevén que generarán en el futuro.
2.3.2.B.- Principales actuaciones
En 2024 se ha finalizado la promoción de Hospitalet, habiéndose aplicado ciertas variaciones sobre el
proyecto aprobado, con el ánimo de mejorar algún aspecto del edificio entregado finalmente. En este
caso se han realizado mejoras de calado menor (como ejemplo, modificación de las especificaciones
de las carpinterías y vidrios, o colocación de persianas en las aberturas de zonas de días…) que han
permitido obtener la doble calificación A al final de obra.
Se ha iniciado también en 2024 la construcción de la promoción de Montgat, está ya con la premisa en
proyecto de obtener la doble calificación energética A.
2.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Residuos generados en construcción de edificios
Como en el caso de los residuos procedentes del mantenimiento y mejora de los edificios, en el caso
de residuos generados por las actividades de construcción de nuevos edificios, también hemos
comenzado a evaluar el volumen de residuos generados y su tipología, con el fin de establecer objetivos
en el futuro.
En los dos últimos ejercicios, los residuos que se estiman han generado los edificios que teníamos o
tenemos en construcción son los siguientes:
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RESIDUOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS (Toneladas)
2023
Hospitalet Montgat Hospitalet
m2 en Construcción 11.047,96 4.068,53 11.047,96
% Ejecutado en el ejercicio 44,70% 5,36% 45,97%
Residuos de Construcción
Obra de fábrica cerámica 180,91 7,99 186,05
Hormigón 180,07 7,95 185,19
Mezcla depétreos 38,82 1,71 39,92
Yesos 19,39 0,86 19,94
Otros 4,94 0,22 5,08
Maderas 5,96 0,26 6,13
Plásticos 7,80 0,34 8,02
Papel y Cartón 4,10 0,18 4,21
Metales 3,21 0,14 3,3
Total 445,23 19,68 457,86
2024
Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de
construcción y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que
se establece que, entre otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado.
El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el
promotor está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de
tierras y residuos de la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en
el gestor de residuos al comienzo de las obras.
B.2.3.3.- Centros de trabajo
En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con
las exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje
para separar correctamente los residuos que generamos.
Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, baterías, pilas, etc., continuan
continuado depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para
su reciclaje.
Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de
residuos certificada.
B.3.- SOCIAL (S)
B.3.1.- Personal
Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en
una relación estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra
organización. Por ello, nos esforzamos en mantener un entorno en el que todos pueden contribuir,
desarrollar y utilizar plenamente sus aptitudes y capacidades, valorando la contribución única que cada
persona hace al Grupo CEVASA.
Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, puesto que desde
una visión cosmopolita y abierta a todas las culturas, costumbres y puntos de vista se aportan las
mejores ideas, especialmente en nuestro negocio principal, donde la diversidad cultural de nuestros
clientes es lo normal. La cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra
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forma de trabajar y creemos que las mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y
puntos de vista distintos.
Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por
supuesto, potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no
solo por un principio de responsabilidad, sino también como medio para mantener unos estándares de
calidad y de servicio hacia nuestros clientes que solo es posible con la participación e implicación de
los empleados.
También estimulamos la participación y la generación de propuestas y para ello tenemos habilitados
canales de comunicación de sugerencias y de denuncias.
B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades
El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades
que, combinadas, supone contar con un equipo diverso y dinámico.
Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros,
cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión,
afiliación política, pertenencia a sindicatos, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición social,
edad, discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la
legislación. Y, en consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa
y profesional, no discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás,
mostrando sensibilidad hacia las diferencias y adaptando el comportamiento en su caso.
Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por
razón de sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en
todo momento a nuestro código ético y de conducta, complementado con el plan de igualdad, el
protocolo de prevención y actuación contra el acoso y el plan de diversidad e inclusión. Su
incumplimiento es una actuación sancionable.
Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la
igualdad en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan
fielmente con lo que cada uno aporta al conjunto.
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable, con una antigüedad media
superior a los doce años y el 98% de la plantilla está contratada de forma indefinida.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente
personal de conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2024 han representado un 100%
(mismo porcentaje en el ejercicio anterior).
B.3.1.2.- Condiciones de trabajo
Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización
de servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo
estable, previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de
servicios externos de limpieza.
Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a
las medias nacionales, medias del sector y medias en Cataluña.
En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por
proporcionar herramientas que ayuden a mejorar las condiciones de trabajo, la conciliación de la vida
personal con la profesional y la calidad de vida. Entre estas medidas podemos destacar:
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- Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.).
- Jornadas de horario intensivo durante los meses de julio y agosto.
- Un día a la semana de teletrabajo en todos los puestos de trabajo que permiten esta modalidad,
favoreciendo la conciliación de la vida personal con la profesional.
- Aparcamiento gratuito en el mismo edificio.
- Agua, leche e infusiones en las oficinas.
Trabajamos de forma constante en la mejora continua de nuestros empleados valorando en cada
momento las circunstancias de cada uno de ellos e intentando buscar vías de solución.
B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y
en razón de género.
A lo largo del ejercicio 2024, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 67 colaboradores (67
también en el ejercicio 2023), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un
46% fueron hombres y un 54% mujeres.
La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios
2024 y 2023 es la siguiente:
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 2 2
Directores técnicos, Rbles. Dpto. y otros
mandos intermedios
10 4 14 7 4 11
Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos 5 12 17 5 10 15
Otros 20 17 37 17 21 38
Total personal en plantilla 37 33 70 31 35 66
Consejo de Administración 4 4 8 6 2 8
Total 43 37 78 37 37 74
Nº de empleados a 31 de diciembre
2024
Total 2024
2023
Total 2023
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 2 2
Directores técnicos, Rbles. Dpto. y otros
mandos intermedios
7 4 11 7 4 11
Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos 5 9 14 5 9 16
Otros 17 23 40 18 20 38
Total personal en plantilla 31 36 67 32 35 67
Consejo de Administración 4 4 8 6 2 8
Total 37 38 75 38 37 75
Número medio de empleados
2024
Total 2024
2023
Total 2023
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Se prevé el crecimiento de la
plantilla en los años venideros. Del mismo modo, la media de antigüedad en plantilla es superior a los
diez años y más del 98% de nuestros contratos son indefinidos
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Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como transparencia en los
datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan los planes
de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y
depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo.
En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo:
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta Dirección 174 174 169 0 169
Directores técnicos, responsables de departamento o servicio y otros
mandos intermedios
51 48 49 53 53 53
Técnicos titulados, mandos intermedios y administrativos 42 38 40 42 34 36
Otros 30 22 26 26 24 25
Total 46 29 38 43 30 36
SALARIOS MEDIOS POR CATEGORIA Y SEXO
cifras en miles de euros
2024
Total 2024
2023
Total 2023
Actualmente, el Grupo CEVASA cuenta con un Sistema Interno de Información, del que forma parte el
canal web de denuncias, que pone a disposición de todas las personas relacionadas con las empresas
del Grupo (empleados, clientes, proveedores, etc.), para la presentación de denuncias, no solo de
actuaciones contrarias a la legalidad vigente, sino también de aquellas otras que suponen
incumplimientos del Código Ético y de Conducta o de procedimientos internos de obligado
cumplimiento.
B.3.1.4.- Seguridad y Salud
El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los
empleados y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones.
Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe
demostrar siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la
salud deben ser el primer elemento a considerar en la toma de decisiones.
El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas
de prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente.
En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto
con la persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo CEVASA, programan las
actividades a desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las
empresas del grupo que tienen personal.
Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2024 y 2023, relacionadas con la
seguridad y salud de los trabajadores han sido las siguientes:
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AÑO 2024:
Durante este año se han realizado las formaciones periódicas correspondientes a la prevención de
riesgos para cada puesto de trabajo.
Estas formaciones son obligatorias cuando se incorpora algún empelado al Grupo, pero durante el año
también se realizan formaciones de refuerzo. Un ejemplo de ello han sido las formaciones realizadas
para la extinción de incendios realizada en junio para todos los conserjes que se encargan de custodiar
nuestras promociones y las formaciones de trabajos en altura dirigidas al personal de mantenimiento.
Una vez registrado el Protocolo de Igualdad y Acoso Laboral hemos realizado formaciones específicas
al respecto para toda la plantilla.
En el mes de febrero de este año 2024 se implementaron nuevos procedimientos en materia de
Coordinación de Actividades Empresariales, que implican tanto a personal de mantenimiento como de
conserjería. Durante el transcurso del año se ha desarrollado de forma satisfactoria, con formación
interna a todos los implicados, especialmente a los conserjes de los edificios, que controlan los accesos
a los edificios del personal de los industriales contratados para la realización de obras en los mismos
y de trabajos de mantenimiento correctivo y preventivo de sus instalaciones. Con ello se refuerzan los
mecanismos de prevención de riesgos laborales en actuaciones que requieren la coordinación de
varios industriales como en aquellas otras en las que actúa un solo industrial.
AÑO 2023:
Se realizaron las correspondientes evaluaciones de todas nuestras instalaciones por expertos técnicos
del Servicio de Prevención Ajeno ASPY.
Se registraron los Planes de Autoprotección (PAU´s) correspondientes a los tres edificios de oficinas
del complejo Meridiano-Cero en Barcelona. Se llevaron a cabo simulacros de incendios, tanto respecto
a las oficinas de CEVASA en uno de esos edificios como a nivel global en los edificios.
Se llevó a cabo una formación específica para los conserjes en época estival sobre cómo evitar el
estrés térmico.
Adicionalmente a la implantación de un procedimiento de homologación de proveedores con soporte
web, en el que se exige, entre otras cosas, acreditar cumplir con requisitos en materia de seguridad y
salud, durante el año 2023 se trabajó en implantar una plataforma que de soporte a la coordinación de
actividades empresariales.
2.5.- Formación y desarrollo
Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos
sus departamentos, son:
- Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones
que han de desarrollar.
- Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen.
- Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa.
Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo,
procedimientos nuevos de trabajo y sobre las nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado,
la formación impartida por externos durante los años 2024 y 2023 ha sido la siguiente:
AÑO 2024:
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Área, departamento o función Total horas
Conserjería Protocolo de igualdad y acoso laboral 38 424
Extinción de incendios
Idiomas
Área de Patrimonio Protocolo de igualdad y acoso laboral 7 264
Blanqueo de capitales
Idiomas
Área Financiera Protocolo de igualdad y acoso laboral 8 774
Blanqueo de capitales
Idiomas
Protocolo de igualdad y acoso laboral 8 110
Formación de trabajos en altura
Cerrajería integral
Protocolo de igualdad y acoso laboral
Sistemas de construcción
Actualizaciones normativas
5
214
English/ Alemán
TOTAL 66 1.786
Tipo de Formación
Servicios corporativos
Mantenimiento
Nº de personas
AÑO 2023:
Área, departamento o función Total horas
Conserjería 38 201
Área de Patrimonio 7 264
Área Financiera 8 424
Mantenimiento 8 156
Servicios corporativos 5 893
TOTAL 66 1.938
Cómo combatir estrés térmico
English/ Alemán
Formación interna sobre medidas y
procedimientos/ Office 365/ English
Excel básico-intermedio/Formación
interna sobre medidas y procedimientos
Sistemas de construcción
excel intermedio/coaching empresarial
Formación interna sobre medidas y
procedimientos
Excel básico-intermedio/Habilidades com
Formación interna sobre medidas y
procedimientos
Excel intermedio/Habilidades comunicativ
Tipo de Formación
Nº de personas
Se han podido desarrollar más del 85% de las formaciones previstas en el Plan de Formación diseñado
para 2024.
De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial
nuestras políticas de ESG. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros empleados en los valores y
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normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en que se incorporan a la
plantilla.
Adicionalmente, periódicamente a todos y en el momento de acogida a las nuevas incorporaciones, se
les forma en la comprensión de las diversas tareas e instrucciones que deben cumplirse en el marco
de los procedimientos del Grupo CEVASA y se les da una formación adecuada sobre los mismos en el
marco de las normas ISO, de manera que puedan realizar una excelente labor en el Grupo.
B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores
CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA
cuenta con un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la ley, que varía
en función del número de trabajadores oscilando entre uno y tres representantes designados por los
mismos en elecciones sindicales.
B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores
Respecto a cuestiones laborales, los trabajadores de CEVASA pueden dirigir sus inquietudes y
peticiones bien a los directores de las áreas en las que se encuentran bien directamente al
departamento de personal. También a sus representantes sindicales, que las trasladaran después a
aquellos.
El Grupo dispone de una dirección de correo electrónico donde cualquier persona de la organización
puede realizar sugerencias de todo tipo respecto al funcionamiento y sistemas de la organización.
Las comunicaciones que afectan a toda o parte de la organización se realizan por la empresa mediante
circularizaciones a los interesados y también mediante comunicaciones en el tablón de anuncios.
En los últimos ejercicios y con el fin de hacer partícipes a los trabajadores de los retos, planes y
proyectos del Grupo, anualmente se realiza una reunión con todo el personal, en la que se informa de
la actualidad del Grupo.
B.3.2.- Capital social
B.3.2.1.- Contribución fiscal
Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2024 aportarán a las arcas
públicas un total de 8.044 miles de euros (4.822 miles en 2023), distribuidos entre los siguientes
conceptos:
- 2.044 miles de euros en impuestos locales y tasas (IBI, IAE, Impuesto sobre Plusvalía, etc.) (1.747
miles en 2023).
- 692 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social (694 miles en 2023).
- 2.475 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas (0 miles
en 2023).
- 569 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible (605 miles en 2023). Dos
sociedades del Grupo CEVASA tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas,
actividad exenta y que supone que el Grupo deba hacerse cargo del IVA soportado sin posibilidad
de deducción.
- 2.264 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades (1.776 miles en 2023). La
tributación hubiera sido mayor de no haberse minorado por la deducción de un total de 869 miles
en concepto de bonificación por arrendamiento de viviendas, derivada del régimen especial de
arrendamiento de viviendas que aplican dos sociedades del Grupo (808 miles en 2023). En el caso
de que las reservas con origen en resultados procedentes del arrendamiento de viviendas no
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quedasen en dichas sociedades de manera indefinida (p.ej.: reinvirtiéndolos en nuevas viviendas)
y se distribuyeran a la matriz, se perdería el 50% de dicha bonificación.
La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 35,2% de sus rentas por alquileres,
servicios y resultados por venta de promociones (24,9% en 2023).
Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por 1.931 miles de euros (1.969 miles
en 2023), todas ellas en concepto de subvenciones relacionadas con la promoción de edificios de
protección oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años.
B.3.2.2.- Territorio
Una de las líneas de actuación de nuestra política de ESG es favorecer a los territorios donde el Grupo
desarrolla principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y
en la ciudad de Sabadell. Actuaciones de este tipo son:
- Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o
necesidad económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos.
- Contratación de proveedores locales siempre que sea posible.
- Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales
ámbitos, con patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de
instalaciones de CEVASA para sus actividades).
- Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% del beneficio neto consolidado
del Grupo, excluyendo los resultados derivados de la variación de valor de los edificios, priorizamos
aquellas que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos
nuestras actividades
Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se
encuentran nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con
los Ayuntamientos.
B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes
(EPRA Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas
a los sectores más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social.
Durante el 2024, se han otorgado donaciones a las siguientes entidades:
Casa Ronald McDonald: Obras de mejora en las ventanas y puertas de la zona común de la
Casa Ronald McDonald donde se alojan los familiares de niños enfermos.
Fundación Sergi – Misión de mejorar les condiciones de vida de persones en riesgo de
exclusión social.
Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia: Atención social a las familias con
hijos gravemente enfermos.
Fundació Sant Joan de Déu: Cobertura a la actividad de investigación, tanto en ámbito
biomédico como en el social, contribuyendo a la mejora de la salud y el bienestar de las
personas enfermas.
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Fundació El Llindar: Programa Connecta't dirigido a jóvenes que emigran solos y se focaliza
en obtener el certificado de primera acogida.
Club Natació Sant Andreu: Patrocinio en proyectos de competiciones de natación.
Associació La Sagrera es mou: Programa para combatir la pobreza infantil en el barrio de La
Sagrera.
Fundació Habitat 3: Proyecto “Llar Casa Bloc”. Derecho a la vivienda para personas en
situación de vulnerabilidad.
Fundació CorAvant: Proyecto “Corazones Valientes”: soporte a niños con cardiopatía que
están en situación de refugiados saharauis en los campamentos de Tindouf.
Sabadell Capital de la Cultura Catalana: Su misión es situar la cultura como eje central de
la vida ciudadana y mostrar la capacidad productiva de la ciudad como fábrica cultural.
B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible
Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en
nuestra política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible.
El principal objeto social de CEVASA es la promoción de Viviendas de Protección Oficial en régimen
de arrendamiento. Orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible,
buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos, ofreciendo viviendas de
alta calidad a personas y unidades familiares y de convivencia que de otra manera verían seriamente
comprometida su economía. El precio medio de alquiler de nuestras viviendas de protección oficial con
renta limitada se sitúa muy por debajo de los precios de la vivienda libre en las zonas donde se
encuentran y suponen un esfuerzo menor al del estándar recomendado respecto a los ingresos
familiares.
Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales
sociedades que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.)
están calificadas por la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la
Ley 18/2007 del Dret a l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan
en aumentar la oferta de viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual,
estable en el tiempo y concertada con el Gobierno catalán.
B.3.3.- Clientes
B.3.3.1.- Calidad en los servicios
El Grupo CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y
servicios, empezando por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como
objetivo la excelencia en la relación con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros
servicios y hasta la finalización de nuestra relación.
Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio
más favorable entre precio y servicios.
Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un hogar
de calidad a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad. Con un elevado
número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares de servicio al cliente solo
54 de 134
es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e instrucciones de trabajo que se
describen en los manuales operativos.
Desde hace más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001:2015 y, con el fin de
mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y satisfacción del
cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como al adecuado
funcionamiento de las instalaciones y de los inmuebles en general.
B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias
Los pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son:
- Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones
y quejas y atendiéndolas siempre que sea posible.
- Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las
comunidades y va en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse
comportamientos que puedan suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los
edificios que gestionamos existen unas normas de comunidad que pedimos se cumplan por
nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser causa de resolución del contrato.
B.3.3.3.- Instalaciones de calidad
Estamos comprometidos en mantener nuestros edificios competitivos y en perfecto estado, asegurando
la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios, sometiéndolas a
inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir posibles malfunciones y
evitar la interrupción de los servicios. Todo esto es gestionado y controlado con gran eficiencia con
apoyo en nuestro sistema informático.
B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento
Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para ello nos
aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al día los planes de
emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las instalaciones sean
sometidas a mantenimientos preventivos regulares.
También estamos comprometidos en la actualización de nuestros edificios, mediante inversiones
continuas en renovación y actualización de las zonas comunes.
Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan, renuevan y
actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones, de forma que se
ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2024 se han realizado 164 actuaciones de
este tipo (136 en 2023).
B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios
En el ejercicio 2024 se atendieron 3.486 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones
corrientes de mantenimiento correctivo (2.867 en 2023).
Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y agilizar
la resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición en nuestra
web un Portal del cliente con diversas funcionalidades.
B.3.3.6.- Transparencia
55 de 134
Aplicamos políticas de total transparencia con los clientes, a los que informamos, personalmente o a
sus representantes (asociaciones de vecinos) de las consultas que nos realizan, especialmente las
relacionadas con los importes que les refacturamos en concepto de servicios y consumos. También les
facilitamos acceso en tiempo real a documentación e informaciones económicas. En aras a una mayor
agilidad disponen de muchas de ellas en tiempo real en el portal del cliente de nuestra web, donde
pueden también realizar pagos directos.
B.3.3.7.- Evaluación de la calidad
Sometemos a permanente evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción de
nuestros clientes sobre las instalaciones y servicios de nuestras viviendas y edificios. Nuestros
controles y procedimientos, encuestas y servicios están orientados al mantenimiento y mejora
permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros clientes
Con el fin de tener una completa visión de cómo son percibidos nuestros servicios, mejorarlos
continuamente y evaluar el cumplimiento de nuestros objetivos, recabamos periódicamente de nuestros
clientes su opinión sobre nuestros servicios y las instalaciones, mediante encuestas que cubren todos
los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes: atención a solicitudes, procesos de
contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de sugerencias, reclamaciones y
quejas, etc.
La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas aleatorias entre
nuestros clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros servicios y la relación con
nuestros clientes.
En el ejercicio 2024 se han realizado un total de 635 encuestas (678 encuestas en el ejercicio 2023),
analizando el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores que abarcan
los siguientes procesos e indicadores:
• Satisfacción del cliente.
• Procesos de comercialización y marketing.
• Proceso de contratación.
• Gestión de cobro y recobro.
• Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas.
• Procesos de compra de materiales y servicios.
Durante el ejercicio 2024, la media de los indicadores supera el 90% sobre 100, superando la media
del 2023 (90% sobre 100%). El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido muy alto.
B.3.4.- Proveedores
B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas
y una buena relación comercial y profesional.
Frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando el mínimo coste, que
es la causa de gran parte de la precariedad de muchos empleos, nuestra política es la de realizar
contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible, las subcontrataciones.
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La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas
y una buena relación comercial y profesional.
B.3.4.2.-
Petición de cumplimiento de nuestro código ético
Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas
sociales y de calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de
proveedores y su contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web
www.CEVASA.com.
B.3.4.3.-
Información en tiempo real
Desde hace años, en nuestra web tenemos a disposición de nuestros proveedores un Portal específico
con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes y la agilización de los
procesos administrativos y de facturación electrónica.
B.3.4.4.- Periodo medio de pago
Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus
proveedores dentro de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de
sus respectivas memorias.
Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente
con lo establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya
aplicadas, encaminadas a reducir el periodo medio de pago.
B.3.5.- Accionistas
B.3.5.1.- Valor para el accionista
Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que,
junto con una adecuada política retributiva, se sientan satisfechos con los rendimientos de su inversión
y la mantengan en el largo plazo.
B.3.5.2.- Transparencia
Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con inversores y accionistas,
poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y actividades del Grupo. Muchas
de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas e Inversores” de nuestra web
www.CEVASA.com
.
Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad.
Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónicamente, a través de correo electrónico o
presencialmente cuando lo desean, para informarles de cuanto necesiten.
B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones
57 de 134
B.3.6.1.- Funcionamiento
Dentro de sus Sistemas Internos de Información, CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto
de denuncias como de reclamaciones y sugerencias, abiertos a todas las personas y entidades con las
que nos relacionamos: empleados, clientes, proveedores, accionistas, etc., donde cualquier puede
aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima.
Respecto a la presentación de denuncias relativas a incumplimientos legales de nuestro código de
conducta., pueden presentarse a través de los siguientes canales:
- Correo postal remitido a la dirección siguiente: Avda Meridiana número 350, planta 5ª 08027 Barcelona
(a la atención del/de la Presidente/Presidenta de la Comisión de Auditoría)
- Correo electrónico a: canaldedenuncias@CEVASA.com
- Correo electrónico interno del superior jerárquico si el denunciante es un empleado del Grupo.
- A través del canal web, disponible en nuestra web, apartado “Responsabilidad Social y Código Ético”.
B.3.6.2.- Valoración cuantitativa
Como en los años anteriores, tampoco en el año 2024 se ha recibido ninguna denuncia por ninguno
de los canales habilitados para ello. Sólo re ha recibido una queja de un cliente por dicho canal, de
manera errónea, puesto que este tipo de comunicaciones tienen otros canales de comunicación. No
obstante, la queja se atendió debidamente.
B.3.6.3.- Valoración cualitativa
Puesto que tanto el personal del Grupo como otras partes interesadas están al corriente de la existencia
de los canales de denuncias, el hecho de no haber recibido ninguna desde su creación es un dato que
hay que valorar positivamente.
B.3.7.- Otras acciones sociales
Participamos activamente en todas las iniciativas orientadas a contribuir a la promoción de vivienda
asequible y vivienda social, proponiendo medidas en beneficio de los ciudadanos, como es la reducción
de las cargas asociadas al alquiler de viviendas en sus diferentes modalidades con objeto de trasladar
esa reducción de cargar a una reducción del precio del alquiler. En este sentido participamos en
diferentes asociaciones de iniciativa pública y privada como el Consell d’Habitatge Social de Barcelona,
la Asociación de gestores de Políticas Sociales de Vivienda, la mesa de emergencia habitacional de
Sabadell o el Observatorio Metropolitano de l’Habitatge.
B.4.- GOBERNANZA (G)
B.4.1.- Principios de gobierno corporativo
En su nivel más alto (órganos de gobierno) el Grupo cumple con la práctica totalidad de las
recomendaciones de gobierno corporativo de sociedades cotizadas.
Como cualquier otra organización, el Grupo CEVASA tiene unos objetivos que cumplir, económicos,
sociales y medioambientales. No todo vale para alcanzar esos objetivos. Se debe cumplir con todas las
leyes que le son aplicables y con otras limitaciones. Considerando objetivos, limitaciones y recursos
financieros y humanos disponibles, el Grupo CEVASA tiene organizada cada una de sus
funcionalidades para lograr que, a través de la realización de tareas específicas de los miembros del
equipo, se consigan aquellos objetivos.
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Como organización objeto de gobierno y gestión, en el Grupo CEVASA se han diseñado sus
estructuras, procesos y normas internas bajo un enfoque basado en procesos. Procesos y
procedimientos son el eje principal sobre el que giran todas las actividades que se llevan a cabo. Unos
y otros están perfectamente documentados para dejar constancia de cómo se deben hacer las cosas y
pueden ser consultados por las personas que desarrollan las tareas y cualquier otra persona de la
organización que desee y tenga acceso a los mismos.
B.4.2.- Es
tructura organizativa y órganos de gobierno
Consejo de administración y comisiones
La estructura organizativa del Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA,
que define tanto las políticas de la matriz como de sus filiales participadas al 100%. El Consejo de
Administración de la Sociedad a 31 de diciembre de 2024 esta formado por 8 consejeros, 4 de ellos
hombres y 4 mujeres.
El Consejo de Administración de CEVASA tiene creadas cuatro comisiones: la de Estrategia e
Inversiones, la de Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las
responsabilidades legales y las previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios
de cada una de las comisiones. Desde el mes de junio de 2024 la Comisión de Estrategia e Inversiones
ha suspendido sus actividades, que ha asumido el Consejo de Administración.
Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como
administradora única. SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están
administradas por consejos de administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a
CEVASA.
En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados.
Alta dirección
La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2024 y 2023 estaba formada por
tres hombres, uno de ellos el consejero delegado.
La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También
son miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector
general y director del área financiera y el director de patrimonio.
El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que
presta servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades
del Grupo en función de su labor y responsabilidades.
B.4.3.- Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía
Los intereses de los trabajadores se tienen muy en cuenta en las decisiones que adoptan los órganos
de administración del Grupo CEVASA. La participación de los empleados se canaliza a través de los
sistemas de participación que se han descrito anteriormente a través de los canales de sugerencias y
a través de la estructura orgánica de la compañía. No se descartan otras formas de participación en el
futuro, ya que nuestro objetivo es incrementar el nivel de implicación y participación del conjunto de
empleados.
B.4.4.- Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración
59 de 134
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo, ambos
del ejercicio 2024
El Informe Anual de Gobierno Corporativo (IAGC) y el Informe Anual de Retribuciones del Consejo
(IAR), de CEVASA y del ejercicio 2024 se aprueban conjuntamente con las cuentas anuales del
ejercicio 2024 y con este Informe Integral, que incluye el Informe de Gestión financiero y el Informe no
Financiero.
De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA
una sociedad cotizada, el IAGC y el IAR deben incluirse en el Informe de Gestión del ejercicio, en una
sección separada, que es la presente sección.
Informe Anual de Gobierno Corporativo 2024
Aunque forma parte integrante de este Informe, consta en un documento que se incluye aquí
referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a en la web de
la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com
, donde se
informa de:
- La estruc
tura de propiedad.
- Aspectos relativos a la junta general.
- Estructura de la administración de la Sociedad.
- Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo.
- Los sistemas de control y gestión de riesgos.
- Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de
información financiera (SCIIF).
- El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo.
- Otras informaciones de interés.
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2024
Al igual que el IAGC, el IAR forma parte integrante de este Informe, y consta en un documento que se
incluye aquí referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a
en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com
.
B.4.5.- Gestión de riesgos y compliance
Partiendo de la identificación de los riesgos más relevantes que afectan al Grupo, de origen externo o
interno, y de su clasificación por tipología, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos
(SIGR) compuesto por diferentes subsistemas específicos para determinados riesgos. El sistema es
supervisado por la Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad
matriz.
Respecto a dichos riesgos, el sistema se caracteriza por:
- Su identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son
identificados y se evalúan en función de su probabilidad y del impacto que tendrían. Los más relevantes
son los relacionados con cambios en los marcos legales: regímenes fiscales, regulación sobre
arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda de protección oficial, etc.
- Su monitorización. Se tiene implantadas diversas medidas para monitorizar cada uno de los riesgos
identificados, o para seguir su evolución (desaparición o no del riesgo y aumento o disminución de su
probabilidad de ocurrencia).
60 de 134
- Su prevención. Se tiene implantadas diversas medidas para prevenir, si es posible, la materialización
de cada uno de los riesgos identificados. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el
cumplimiento normativo, sistemas antivirus, etc.
- Su mitigación. Se tiene implantadas diversas medidas para mitigar los efectos del riesgo en caso de
materializarse. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son
actuaciones que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras
de los daños que pudiera ocasionar la materialización del riesgo
Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada
uno de los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a
ocasionarlos, una estimación económica de los mismos.
De manera continua diferentes responsables realizan un seguimiento de unos y otros riesgos, y de
forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte del Comité de Riesgos,
que asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre aquellas medidas que debieran adoptarse
para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos, bien sean medidas de monitorización,
prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las recomendaciones del Comité de Riesgos
y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que tienen que ver con la estrategia
empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el Consejo de Administración
de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta Dirección del
Grupo para su implantación.
Respecto a los riesgos relacionados con la sostenibilidad, que deben tratarse desde una amplia
perspectiva, hasta ahora sólo se han tratado en el sistema de gestión de riesgos desde la perspectiva
de potenciales incumplimientos de la normativa mercantil y financiera relacionada con la información
no financiera, sin perjuicio de que en el futuro se amplie el objeto de análisis con el foco puesto en la
integración de la política sobre riesgos de sostenibilidad en el proceso de toma de decisiones.
El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de
Calidad, del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de prevención del
blanqueo de capitales, y una parte de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la
normativa sobre prevención de delitos societarios o en el seno de las organizaciones.
El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance”. Actualmente, las actividades
del Grupo CEVASA están certificadas UNE-EN ISO 9001:2015 de sistemas de gestión de la calidad.
En el apartado E “Sistemas de control y gestión de riesgos”, del Informe Anual de Gobierno Corporativo
del ejercicio 2024, se informa de las características de los sistemas implantados en el Grupo CEVASA
y de la gestión realizada en el ejercicio 2024. Dicho Informe está disponible en la en la web de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com
(apartado
“Accionistas e Inversores-Gobierno Corporativo-Informes Anuales de Gobierno Corporativo).
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CUENTAS ANUALES
62 de 134
ESTADOS FINANCIEROS
BALANCE DE SITUACIÓN
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A:
BALANCE GENERAL
Notas
31.12.2024
31.12.2023
ACTIVO
A) ACTIVO NO CORRIENTE
107.691
93.246
I. Inmovilizado intangible
7
145
106
5. Aplicaciones informáticas
145
106
II. Inmovilizado material
5
141
131
2. Instalaciones técnicas y otro inmovilizado
141
131
III. Inversiones inmobiliarias
6
6.287
6.413
1. Terrenos
4.261
4.235
2.Construcciones
2.026
2.178
IV. Inmovilizaciones en empresas del grupo y asociadas a L/P
100.011
85.995
1.Instrumentos de patrimonio
9.1.2
77.038
77.130
2. Créditos a empresas
9 / 18
22.973
8.865
V. Inmovilizaciones financieras a L/P
9
330
273
1. Instrumentos de patrimonio
307
250
5. Otros activos financieros (Depósito, fianzas, etc.)
23
23
VI. Activos por impuesto diferido
11
777
328
B) ACTIVO CORRIENTE
11.864
10.159
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
9.595
8.025
1. Clientes por ventas y prestaciones de servicios
0
3
2. Clientes, empresas del grupo y asociadas
9 / 18
449
1.263
3. Deudores varios
9
4
5
4. Deudores empresas de grupo
9 / 18
4.601
185
5. Personal
1
3
6. Activos por impuesto corriente
4.540
6.530
7. Otros créditos con las Administraciones Públicas
0
36
IV. Inversiones en empresas del grupo y asociadas a C/P
9 / 18
1.739
1.652
2. Créditos a empresas
1.739
1.652
V. Inversiones financieras a C/P
9
0
165
4. Otros activos
0
165
VII. Efectivo y otros activos líquidos equivalentes
530
317
1. Tesorería
530
317
TOTAL ACTIVO
119.555
103.405
63 de 134
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A:
BALANCE GENERAL
Notas
31.12.2024
31.12.2023
PASIVO
A)PATRIMONIO NETO
51.589
54.932
A-1) Fondos propios
9.3
51.574
54.932
I. Capital
9.3.1
6.976
6.976
1. Capital escriturado
6.976
6.976
II. Prima de emisión
544
544
III. Reservas
42.988
46.337
1. Reserva legal y estatutarias
1.658
1.658
2. Otras reservas
41.330
44.679
IV. Acciones y participaciones en patrimonio propias
9.3.6
-671
-698
VII. Resultado del ejercicio
3
1.705
1.749
Pérdidas y Ganancias del ejercicio
1.705
1.749
IX. Otros instrumentos de patrimonio neto
16
32
24
A-3) Subvenciones, donaciones y legados recibidos
17
15
0
B) PASIVO NO CORRIENTE
59.169
44.664
I. Provisiones a largo plazo
13
677
930
1. Obligaciones por prestaciones a largo plazo al personal
677
930
II. Deudas a largo plazo
9
11.691
25
2. Deudas con entidades de crédito
9 / 18
11.666
0
5. Otros pasivos financieros
9
25
25
III. Deudas con empresas del grupo y asociadas a largo plazo
9 / 18
46.327
43.236
IV. Pasivos por impuesto diferido
11
474
473
C) PASIVO CORRIENTE
8.797
3.809
II. Provisiones a corto plazo
13
10
13
III. Deudas a corto plazo
9
6.916
3.053
2. Deudas con entidades de crédito
6.916
3.053
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
1.822
735
1. Proveedores
11
18
2. Proveedores empresas del grupo y asociadas
13
31
3. Acreedores varios
81
68
4. Acreedores empresas de grupo
0
22
5. Personal (remuneraciones pendientes de pago)
424
400
7. Otras deudas con las Administraciones Públicas
1.293
196
VII. Ajustes por periodificación
49
8
TOTAL PASIVO
119.555
103.405
64 de 134
CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A:
ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
Notas
2024
2023
A) OPERACIONES CONTINUADAS
1. Importe neto de la cifra de negocios
12.4 / 20
6.900
6.274
b) Prestaciones de servicios
2.116
2.762
c) Ingresos por dividendos
18
3.845
3.165
d) Ingresos devengados procedentes de financiación con empresas del grupo
939
347
4. Aprovisionamientos
-4
-4
b.II) Consumo de otros aprovisionamientos
-4
-4
5. Otros ingresos de explotación
12.4
24
7
a) Ingresos accesorios y otros de gestión corriente
24
7
6. Gastos de Personal
12.1
-2.086
-2.019
a) Sueldos, Salarios y Asimilados
-1.734
-1.678
b) Cargas Sociales
-352
-341
7. Otros gastos de explotación
12.3
-1.138
-1.026
a) Servicios exteriores
-1.079
-966
b) Tributos
-61
-60
c) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por operaciones comerciales
2
0
8. Ingresos por recuperación de gastos
23
18
9.1. Amortización del inmovilizado e inversiones inmobiliarias
5 / 6 / 7
-192
-188
10. Excesos de provisiones
0
16
11. Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado
6 / 12.4
26
-23
a) Deterioros y pérdidas
26
-23
12. Otros resultados
0
68
A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (1+4+5+6+7+8+9+10+11+12)
3.553
3.123
13. Ingresos financieros
55
48
b) De valores negociables y otros instrumentos financieros
55
48
b.II) En terceros
12.4
55
48
14. Gastos Financieros
-2.478
-1.858
a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas
18
-2.038
-1.718
b) Por deudas con terceros
-440
-140
15. Variación de valor razonable en instrumentos financieros
12.4
9
12
a) Valor razonable con cambios en pérdidas y ganancias
9
12
17. Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
-92
-12
a) Deterioros y pérdidas
9
-92
-12
A.2) RESULTADO FINANCIERO (13+14+15+17)
-2.506
-1.810
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A.1+A.2)
1.047
1.313
18. Impuestos sobre beneficios
11
658
436
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES
CONTINUADAS (A.3+18)
1.705
1.749
B) OPERACIONES INTERRUMPIDAS
A.5) RESULTADO DEL EJERCICIO (A.4+B)
1.705
1.749
65 de 134
ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
ESTADO DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS
Notas
2024
2023
A) Resultado de la cuenta de pérdidas y ganancias
3
1.705
1.749
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto
III. Subvenciones, donaciones y legados recibidos
19
B) Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto
(I+II+III+IV+V)
19
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias
IX. Efecto impositivo
-4
C) Total transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias (VI+VII+VIII+IX)
-4
TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (A+B+C)
1.720
1.749
66 de 134
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A:
ESTADO TOTAL DE CAMBIOS EN EL
PATRIMONIO NETO INDIVIDUAL
EJERCICIOS 2024 Y 2023
Notas
Capital
Prima de
emisión
Reservas
(Acciones y
participaciones
en
patrimonio
propias)
Resultados
del
ejercicio
Otros
intrumentos
de
patrimonio
neto
Ajustes
por
cambios
de valor
TOTAL
Escriturado
Total
A) SALDO FINAL DEL AÑO 2022
6.976
6.976
544
50.689
-713
1.440
16
0
58.952
B) SALDO AJUSTADO, INICIO DEL AÑO
2023
6.976 6.976
544
50.689
-713
1.440
16
0
58.952
I. Total ingresos y gastos reconocidos.
0
0
0
0
0
1.749
0
0
1.749
II. Operaciones con socios o propietarios.
0
0
0
-5.789
-1
0
0
0
-5.790
4. (-) Distribución de dividendos.
0
0
0
-5.789
-1
0
0
0
-5.790
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
0
0
0
1.437
16
-1.440
8
0
21
C) SALDO FINAL DEL AÑO 2023
6.976 6.976
544
46.337
-698
1.749
24
0
54.932
B) SALDO AJUSTADO, INICIO DEL AÑO
2024
6.976
6.976
544
46.337
-698
1.749
24
0
54.932
I. Total ingresos y gastos reconocidos.
0
0
0
0
0
1.705
0
15
1.720
II. Operaciones con socios o propietarios.
0
0
0
-5.095
0
0
0
0
-5.095
4. (-) Distribución de dividendos.
0
0
0
-5.095
0
0
0
0
-5.095
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
0
0
0
1.747
27
-1.749
8
0
33
E) SALDO FINAL DEL AÑO 2024
6.976
6.976
544
42.988
-671
1.705
32
15
51.589
67 de 134
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A:
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
Notas
2024
2023
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS
ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN
1. Resultado del ejercicio antes de
impuestos
1.047
1.313
2. Ajustes del resultado
2.670
2.348
a) Amortización del inmovilizado (+)
5 / 6 / 7
192
188
b) Correcciones valorativas por deterioro (+/-)
-2
35
c) Variación de provisiones (+/-)
0
53
e) Resultados por bajas y enajenaciones del
inmovilizado (+/-)
-26
0
f) Resultados por bajas y enajenaciones de
instrumentos financieros (+/-)
92
0
g) Ingresos financieros (-)
-55
-48
h) Gastos financieros (+)
2.478
1.858
i) Diferencias de cambio (+/-)
0
0
j) Variación de valor razonable en instrumentos
financieros (+/-)
-9
-12
k) Otros ingresos y gastos (-/+)
0
274
3. Cambios en el capital corriente
-1.148
-906
b) Deudores y otras cuentas a cobrar (+/-)
-1.569
-752
d) Acreedores y otras cuentas a pagar (+/-)
1.087
-111
e) Otros pasivos corrientes (+/-)
38
-43
f) Otros activos y pasivos no corrientes (+/-)
-705
0
4. Otros flujos de efectivo de las actividades
de explotación
-1.765
-1.569
a) Pagos de intereses (-)
-2.478
-1.858
c) Otros Cobros de intereses (+)
55
48
d) Cobros (pagos) por impuesto sobre
beneficios (+/-)
658
241
5. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS
ACTIVIDADES DE EXPLOTACIÓN (+1+2+3+4)
804
1.186
B) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS
ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
6. Pagos por inversiones (-)
-14.284
-2.553
a) Empresas del grupo y asociadas
-14.195
-2.480
b) Inmovilizado intangible
7
-68
-32
c) Inmovilizado material
5
-21
-5
d) Inversiones inmobiliarias
0
0
e) Otros activos financieros
0
-36
7. Cobros por desinversiones (+)
117
0
d) Inversiones inmobiliarias
0
0
e) Otros activos financieros
117
0
8. FLUJOS DE EFECTIVO LAS
ACTIVIDADES DE INVERSIÓN (7-6)
-14.167
-2.553
C) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS
ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN
9. Cobros y pagos por instrumentos de
patrimonio
51
-4
c) Adquisición de instrumentos de patrimonio
propio (-)
-24
-36
d) Enajenación de instrumentos de patrimonio
propio (+)
56
32
e) Subvenciones, donaciones y legados
recibidos (+)
19
0
10. Cobros y pagos por instrumentos de
pasivo financiero
18.620
6.985
a) Emisión
18.620
13.110
2. Deudas con entidades de crédito (+)
15.529
0
3. Deudas con empresas del grupo y
asociadas (+)
3.091
13.110
b) Devolución y amortización de
0
-6.125
2. Deudas con entidades de crédito (-)
0
-6.111
4. Otras deudas (-)
0
-14
11. Pagos por dividendos y remuneraciones
de otros instrumentos de patrimonio
-5.095
-5.789
a) Dividendos (-)
-5.095
-5.789
12. FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS
ACTIVIDADES DE FINANCIACIÓN (+/-9+/-10+/-
11)
13.576 1.192
E) AUMENTO/DISMINUCIÓN NETA DEL
EFECTIVO O EQUIVALENTES (+/-5+/-8+/-12)
213
-175
TOTAL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL
COMIENZO DEL EJERCICIO
317
492
TOTAL EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL
FINAL DEL EJERCICIO
530
317
68 de 134
MEMORIA
1. ACTIVIDAD DE LA EMPRESA
1.1. Domicilio y forma legal:
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A: (en adelante, CEVASA o la Sociedad) se
constituyó como Sociedad Anónima en España, por un periodo indefinido, el 22 de noviembre de
1968, rigiéndose por su Consejo de Administración (los Administradores). Su domicilio social está
ubicado en Avenida Meridiana, 350 6ª planta y está inscrita en la localidad de Barcelona.
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil
(SIBE) o “mercado continuo”.
1.2. Objeto social y principales actividades:
El objeto social viene definido en el artículo dos de los estatutos sociales de la Sociedad, que se
detalla a continuación:
La Sociedad tiene por objeto:
a) La administración, dirección y control de las sociedades participadas, así como la prestación
de servicios a las mismas de asesoramiento y apoyo, asistencia técnica e informática, de
ingeniería, promoción y publicidad, trabajos y estudios de “consulting”, asesoramiento jurídico
- mercantil, fiscal, contable, económico, administrativo, laboral y financiero, administración de
sus bienes muebles e inmuebles, y gestión económico – administrativa de los mismos, todo
ello por cuenta propia y través de profesionales en plantilla, contratados o asociados.
b) La adquisición, tenencia, disfrute, administración, cesión y enajenación de inmuebles, valores
mobiliarios, derechos, títulos, pertenencias de propiedad industrial e intelectual y otros
semejantes, con exclusión de las actividades propias de las instituciones financieras, de las
actividades propias de las sociedades y agencia de valores reguladas por la Ley del Mercado
de Valores, así como de las actividades propias de las instituciones de inversión colectiva.
c) La promoción o fomento de empresas mediante la participación temporal o permanente en
su capital, así como la suscripción de acciones o participaciones de sociedades de carácter
empresarial, todo ello por cuenta propia.
d) La construcción y promoción de Viviendas de Protección Pública para su explotación en
régimen de arrendamiento, de acuerdo con lo establecido en la legislación reguladora de
dicha clase de viviendas. La Sociedad podrá extender el ámbito de sus actividades
inmobiliarias a cualquier clase de bienes inmuebles, incluidas edificaciones de promoción
privada, camping e instalaciones deportivas y de recreo; adquirir y enajenar inmuebles por
sistema normal de pago o por sistema de arrendamiento financiero.
e) Ejercer ampliamente cualquier tipo de actividades turísticas, incluida la explotación de
establecimientos hoteleros.
f) El desarrollo de toda clase de operaciones de crédito e inversión, salvo las que expresamente
69 de 134
queden reservadas por la Ley a sociedades especiales y, en particular, a las entidades de
inversión, depósito y financiación sometidas a la vigilancia y regulación por organismos
administrativos, tales como el Banco de España o de la Comisión Nacional del Mercado de
Valores.
Si las disposiciones legales exigiesen para el ejercicio de algunas de las actividades comprendidas
en el objeto social algún título profesional o autorización administrativa o inscripción en Registros
Públicos, dichas actividades deberán realizarse por medio de persona que ostente dicha titulación
profesional y, en su caso, no podrán iniciarse antes de que se hayan cumplido los requisitos
administrativos exigidos.
El objeto social podrá ser desarrollado también por la Sociedad, total o parcialmente, de modo
indirecto, mediante la participación en otras sociedades con objeto idéntico o análogo al de esta
Sociedad, o mediante la participación en Uniones y Agrupaciones Temporales de Empresas”.
1.3. Pertenencia a un grupo de sociedades:
La Sociedad es cabecera de un grupo de sociedades dependientes y, de acuerdo con la legislación
vigente, está obligada a formular separadamente cuentas consolidadas. Las cuentas anuales
consolidadas del Grupo CEVASA del ejercicio 2024 han sido formuladas por los Administradores, en
reunión de su Consejo de Administración celebrada el día 28 de marzo de 2025. Las cuentas anuales
consolidadas del ejercicio 2023 fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas de Compañía
Española de Viviendas en Alquiler, S.A. celebrada el 12 de junio de 2024 y depositadas en el Registro
Mercantil de Barcelona.
1.4. Moneda funcional:
La moneda funcional en que se elaboran las cuentas anuales de la Sociedad y su Grupo es el euro.
2. BASES DE PRESENTACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES
2.1. Marco normativo e Imagen fiel
Las cuentas anuales de la Sociedad muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera
a 31 de diciembre de 2024 y de los resultados de sus operaciones, de los cambios en el patrimonio
neto y de los flujos de efectivo, que se han producido en el ejercicio finalizado en esa fecha.
Estas cuentas anuales, que se han formulado por el Consejo de Administración y se someterán a la
aprobación por la Junta general de accionistas, estimándose que serán aprobadas sin ninguna
modificación, han sido confeccionadas a partir de los registros contables de la Sociedad, y se
presentan de acuerdo con el marco normativo de información financiera aplicable a la Sociedad, que
es el establecido en el Código de Comercio y la restante legislación mercantil, el Plan General de
Contabilidad aprobado por el Real Decreto 1514/2007 (con las modificaciones introducidas por el
Real Decreto 1159/2010, por el Real Decreto 602/2016 y por el Real Decreto 1/2021, de 12 de enero)
y sus adaptaciones sectoriales, las normas de obligado cumplimiento aprobadas por el Instituto de
Contabilidad y Auditoría de Cuentas en desarrollo del Plan General de Contabilidad y sus normas
complementarias, la Ley de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión y demás
normativa emitida por la Comisión Nacional del Mercado de Valores, así como el resto de la normativa
contable española que resulta de aplicación.
70 de 134
Cuando las interpretaciones de las resoluciones y respuestas a consultas del ICAC no son
clarificadoras se aplican las interpretaciones de la Sociedad y, si la de los auditores es distinta, la de
los auditores.
Como normas supletorias a las españolas, en el caso de dudas interpretativas no resueltas en las
normas españolas o en las interpretaciones del ICAC, la Sociedad aplica las normas internacionales
(NIIF,s) y sus interpretaciones, desde la perspectiva de que las normas españolas resultan de la
adaptación en España de la normativa contable de la Unión Europea.
2.2. Principios contables no obligatorios aplicados.
La Sociedad no ha aplicado principios contables no obligatorios.
2.3. Aspectos críticos de la valoración y estimación de la incertidumbre
Además de lo señalado en cada nota específica, para la elaboración de las cuentas anuales no se
han considerado otros supuestos clave acerca del futuro, que lleven asociado un riesgo importante
que pueda suponer cambios en el valor de los activos o pasivos en los próximos ejercicios.
Como holding, el valor de la Sociedad está directamente relacionado con el valor de sus filiales. La
evolución de dichas filiales y de sus resultados está correlacionada con la evolución del sector
inmobiliario y de sus activos, en especial los de carácter residencial.
Por tanto, el valor de las principales filiales de CEVASA tiene una correlación directa con el valor de
sus activos inmobiliarios, que depende en gran medida del nivel de precios en el mercado y de la
demanda inmobiliaria.
Por lo que respecta a las actividades de promoción inmobiliaria para la venta y de promoción de
suelo, la mayor o menor rentabilidad de estas inversiones depende de la eficiente gestión de estos
proyectos en tiempo, de los costes de desarrollo y de la adecuada comercialización y venta de los
mismos a precios superiores a los de coste.
Los importes de estas participaciones y su comparación con sus valores según el patrimonio de tales
sociedades a 31 de diciembre de 2024 se muestran en la Nota 9.
Con ello, en la elaboración de las cuentas anuales se han utilizado estimaciones realizadas por el
Órgano de Administración de la Sociedad para valorar algunos de los activos, pasivos, ingresos,
gastos y compromisos que figuran registrados en ellas. Básicamente estas estimaciones se refieren
a:
- Las pérdidas por deterioro o, por el contrario, las reversiones del deterioro registrados en
ejercicios anteriores, de las inversiones inmobiliarias como consecuencia del menor o mayor valor
obtenido de las valoraciones inmobiliarias efectuadas por expertos independientes respecto al valor
contable registrado de dichos activos (Nota 4.3).
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias ha sido obtenido de las valoraciones efectuadas
periódicamente por expertos independientes. Dichas valoraciones se han realizado a 31 de diciembre
de 2024 y 31 de diciembre de 2023 de acuerdo con los métodos descritos en la Nota 4.3.
- La vida útil de las inversiones inmobiliarias, el inmovilizado material y el inmovilizado intangible
(Notas 4.1, 4.2 y 4.3).
- El valor recuperable de las participaciones mantenidas en empresas del Grupo y asociadas (Nota
4.6) así como de otros activos financieros.
- Medición de los activos y pasivos por impuesto diferido registrados en el balance (Nota 4.10).
71 de 134
- El cálculo de provisiones para riesgos y gastos a largo plazo (véase Nota 4.12).
2.4. Comparación de la información
Los Administradores presentan a efectos comparativos con cada partida del balance, de la cuenta
de pérdidas y ganancias, del estado de flujos de efectivo, del estado de cambios en el patrimonio
neto y de la memoria, además de las cifras del ejercicio 2024, las correspondientes al ejercicio
anterior.
En la elaboración de las cuentas anuales del ejercicio 2024 se han aplicado los mismos criterios
contables y de estimaciones que en el ejercicio 2023.
2.5. Agrupación de partidas
Las cuentas y grupos contables se han agrupado para su presentación en el balance, cuenta de
resultados y resto de estados financieros conforme a lo establecido en los modelos publicados en la
normativa vigente aplicable a la Sociedad para las cuentas anuales no abreviadas. Su desagregación
figura en otras notas de esta memoria.
2.6. Elementos recogidos en varias partidas
Ni en el año 2024 ni el año 2023 existen registrados elementos patrimoniales en varias partidas.
2.7. Cambios en criterios contables
Durante el presente ejercicio no ha habido cambios en criterios contables.
2.8. Corrección de errores
Durante el presente ejercicio no se han corregido errores provenientes de ejercicios anteriores.
2.9. Situación financiera
Respecto a la situación financiera, debe considerarse el Grupo CEVASA en su conjunto y las
sociedades filiales como instrumentos para el desarrollo de cada uno de los negocios del mismo. Por
ello, la Dirección de la Sociedad prioriza el análisis de las necesidades y los excesos de tesorería del
Grupo en su conjunto, con carácter prioritario al de cada una de las sociedades que lo integran,
puesto que la sociedad matriz controla completamente sus posiciones financieras y determina qué
liquidez traspasar de una sociedad a otra, primando siempre las necesidades del Grupo.
Las actividades y negocios del Grupo generan beneficios y cash flows suficientes para atender todos
los compromisos financieros de cada sociedad y del grupo en su conjunto.
72 de 134
3. DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS
3.1. Información sobre la propuesta de distribución del resultado:
La propuesta de distribución del resultado del ejercicio formulada por el Consejo de Administración
de la Sociedad y que se someterá a la aprobación de la Junta general de accionistas, es la siguiente:
CONCEPTO 2024
Importes
Base de reparto:
Saldo de la cuenta de Pérdidas y Ganancias
1.705
Total Base de Reparto
1.705
- A reservas voluntarias
1.705
Total Distribución
1.705
3.2. Limitaciones para la distribución de dividendos
Salvo las limitaciones legales, no existe ninguna otra que limite la distribución de dividendos.
4. NORMAS DE REGISTRO Y VALORACIÓN
Las principales normas de registro y valoración utilizadas por la Sociedad en la elaboración de
estas cuentas anuales, de acuerdo con las establecidas por el Plan General de Contabilidad, han
sido las siguientes:
4.1. Inmovilizado intangible
El inmovilizado intangible debe cumplir los mismos criterios que el inmovilizado material, y debe estar
separado de otros inmovilizados materiales. Además, deben surgir de derechos legales o
contractuales, con independencia de que tales derechos sean transferibles o separables de la
Sociedad o de otros derechos u obligaciones.
Los activos intangibles se reconocen inicialmente por su coste de adquisición o producción y,
posteriormente se valoran a su coste menos, según proceda, su correspondiente amortización
acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado.
Cuando un inmovilizado intangible no amortizado en su totalidad se considera obsoleto y deja de
utilizarse en la gestión del negocio de la Sociedad, se da de baja de los registros por el valor contable.
Los costes de mantenimiento se registran con cargo a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio
en que se incurren.
Los inmovilizados intangibles de la Sociedad son activos de vida útil definida y, por lo tanto, deberán
ser objeto de amortización sistemática en el periodo durante el cual se prevé, razonablemente, que
los beneficios económicos inherentes al activo produzcan rendimientos para la empresa.
La Sociedad los amortiza siguiendo un método lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los
años de vida útil estimada que se detallan en la nota 7 de la presente memoria.
73 de 134
Cuando de acuerdo con lo dispuesto en el siguiente párrafo proceda reconocer correcciones
valorativas por deterioro, se ajustarán las amortizaciones de los ejercicios siguientes del inmovilizado
deteriorado, teniendo en cuenta el nuevo valor contable. Igual proceder corresponderá en caso de
reversión de las correcciones valorativas por deterioro.
Al menos anualmente la Sociedad analiza si existen indicios de deterioro de valor para, en su caso,
comprobar su eventual deterioro. Cualquier pérdida que haya podido producirse en el valor registrado
de estos activos como consecuencia de su deterioro se contabiliza en la cuenta de pérdidas y
ganancias del ejercicio.
4.2. Inmovilizado material
El inmovilizado material se valora inicialmente a valor de coste.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de este
tipo de activos, que son activos que necesariamente precisan un período de tiempo sustancial para
estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos activos, hasta el
momento en que los mismos estén sustancialmente preparados para su uso previsto. Los ingresos
procedentes de inversiones, obtenidos en la inversión temporal de préstamos específicos que aún
no se han invertido en activos cualificados, se deducen de los costes por intereses aptos para la
capitalización.
Los demás costes en concepto de intereses se reconocen como resultados en el período en que se
incurren.
En caso de adquirir activos en régimen de arrendamiento financiero, se registrarán en la categoría
de activo a que corresponda el bien arrendado, amortizándose a lo largo de sus vidas útiles previstas
siguiendo el mismo método que para los activos en propiedad, o, si no existiera razonable certeza
de que se obtendrá la propiedad al finalizar el arrendamiento, se amortizarían en el período más
corto entre su vida útil o el plazo por al que se hubiera pactado el arrendamiento.
El beneficio o pérdida resultante de la enajenación o el retiro de un activo se calcula como la
diferencia entre el importe de la venta y el importe en libros del activo, y se reconoce en la cuenta de
resultados de la Sociedad.
Las sustituciones o renovaciones de elementos que aumentan la vida útil del bien, o su capacidad
económica, se contabilizan como mayor importe del inmovilizado material, con la consiguiente baja
contable de los elementos sustituidos o renovados.
Por el contrario, todos aquellos costes destinados al mantenimiento y reparaciones de las
instalaciones, de tipo ordinario, se contabilizan como gasto del periodo.
La Sociedad no tiene la obligación de desmantelar activos fijos tangibles al final de su vida útil.
Las amortizaciones del “Inmovilizado material” se calculan en función de la vida útil de los activos.
La amortización de un ejercicio se calcula en función del siguiente cálculo:
Base de amortización/nº de años de vida útil que restan al activo
La base de amortización es la que resulta de minorar el valor de coste con las dotaciones acumuladas
a la amortización, el valor residual de los activos y los saldos existentes en la provisión por deterioro.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de los activos materiales se realizan con
contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias, y las vidas útiles se detallan en la nota 5 de la
presente memoria.
Cuando de acuerdo con lo dispuesto en el siguiente párrafo proceda reconocer correcciones
valorativas por deterioro, se ajustarán las amortizaciones de los ejercicios siguientes del inmovilizado
74 de 134
deteriorado, teniendo en cuenta el nuevo valor contable. Igual proceder corresponderá en caso de
reversión de las correcciones valorativas por deterioro.
Al cierre de cada ejercicio o siempre que existan indicios de deterioro, la Sociedad procede a estimar
la posible existencia de pérdidas de valor que reduzcan el valor recuperable de los activos materiales
a un importe menor al de su valor en libros. El importe recuperable se determina como el mayor
importe entre el valor razonable menos los costes de venta y el valor en uso. Cualquier pérdida que
haya podido producirse como consecuencia de su deterioro se contabiliza en la cuenta de pérdidas
y ganancias del ejercicio.
4.3. Inversiones inmobiliarias
Como inversiones inmobiliarias se califican aquellos edificios propiedad de la Sociedad que no están
ocupados por la misma y que se tienen para generar rentas o plusvalías. Estos edificios son
explotados en régimen de alquiler. También se incluyen en este apartado aquellos solares destinados
a promociones con este fin.
La valoración inicial de las “Inversiones inmobiliarias”, se realiza por el método de coste (precio de
adquisición o de construcción).
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de
inversiones inmobiliarias, que son activos que necesariamente necesitan un periodo de tiempo
sustancial para estar preparados para su uso, se añaden al coste de estos activos, hasta el momento
en que los activos estén preparados para su uso. Los ingresos procedentes de inversiones, obtenidos
en la inversión temporal de préstamos específicos que aún no han sido invertidos en estos activos,
se deducen de los costes por intereses aptos para la capitalización. El resto de costes por intereses
se reconocen en resultados en el periodo en que se han devengado.
Las renovaciones de elementos, entendidas como aquellas operaciones mediante las que se
recuperan las características iniciales del bien objeto de renovación, se capitalizan, integrándose
como mayor valor del bien. Simultáneamente a la operación anterior se da de baja el elemento
sustituido, por su coste, la amortización acumulada y las pérdidas por deterioro de valor,
registrándose, en su caso, el correspondiente resultado producido en esta operación. Si la renovación
afectase a una parte de un elemento cuyo valor en libros no pueda identificarse claramente, el coste
de la renovación se toma como indicativo de cuál era el coste del elemento que se sustituye.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se calculan de
manera lineal en función de los años que restan de vida útil, sobre el valor de coste menos su valor
residual; entendiéndose que los terrenos sobre los que se asientan los edificios y otras
construcciones tienen una vida útil indefinida y que, por tanto, no son objeto de amortización.
Las dotaciones anuales en concepto de amortización de las inversiones inmobiliarias se realizan con
contrapartida en la cuenta de pérdidas y ganancias, y las vidas útiles de estos activos se detallan en
la nota 6 de la presente memoria.
Test de deterioro
El deterioro es la pérdida estimada en el valor del activo que representa la dificultad de recuperar, a
través de su uso, la venta u otra forma de disposición, la totalidad del valor contable.
El importe recuperable de un activo, como expresión de los beneficios o rendimientos económicos
futuros que se obtendrán, es la medida de referencia principal para determinar la existencia y la
cuantía del deterioro.
En la normativa contable española actual se entiende que un inmueble se ha deteriorado cuando su
valor contable supere su "importe recuperable", entendido como el mayor importe entre el valor
razonable menos los costes de venta y el valor en uso.
75 de 134
Dado que el valor que muestra un inmueble en el activo tiene su contrapartida, por el mismo importe,
en partidas de pasivo y fondos propios que lo financian, según lo anterior, de lo que se trata es de
averiguar si en el caso de venta, la entrada de efectivo que ello supondría sería mayor que el valor
contabilizado y, con ello, sería posible devolver los pasivos que financian este activo, o, manteniendo
el activo en explotación, sería posible remunerar el pasivo mientras se mantenga en explotación y
con una hipotética venta futura sería posible devolver en el futuro los pasivos que lo financian.
Bajo el principio y el supuesto de empresa en funcionamiento la definición anterior parte de que la
"recuperación" de lo invertido en el activo puede producirse:
a) Ordinariamente, mediante la explotación (el uso) del activo en el negocio corriente y, en todo caso,
venta al final de su vida útil, por su valor residual, en el caso, por ejemplo, de empresas donde el
objeto social es el arrendamiento a largo plazo de inversiones inmobiliarias y que no se plantean
hacer las posibles plusvalías a corto plazo. Si el negocio que se espera hacer con estos edificios es
otro diferente (p.ej.: alquilar temporalmente hasta que se puedan materializar las plusvalías
esperadas), este sería el negocio "corriente", diferente al anterior.
b) Alternativamente, en los dos casos anteriores, mediante la realización inmediata de la inversión
inmobiliaria, bien por necesitarlo la empresa, bien para destinar los fondos a adquirir otros activos
con más potencial, bien para devolver los capitales aportados, o cualquier otra finalidad.
Parece evidente que, si el valor que espera recuperar la empresa mediante su mantenimiento en
explotación es menor que el que podría obtener de la venta inmediata o valor realizable, ésta optará
por la venta. Es por ello que la normativa contable entiende como valor recuperable el mayor entre
los dos valores anteriores, valor en uso el primero, y valor razonable el segundo.
Es un hecho que los operadores de los mercados inmobiliarios tienen diferentes estructuras
societarias y fiscales, una más eficientes que otras y, además:
- Pueden hacer diferentes negocios con un edificio (alquilarlo a largo plazo, alquilarlo a plazos
menores, comprarlo en conjunto y venderlo a particulares, etc.).
- Cada uno puede captar capitales para aplicar a la actividad de fuentes diversas (de accionistas,
partícipes, financiación externa), con exigencias de remuneración bien diferentes.
Por todo ello, para cada de estos operadores, en función del plan de negocio respecto a la actividad,
resultará un valor de uso diferente. Cada uno se presenta al mercado con diferentes valores de uso
respecto a la actividad, unos que resulten de negocios en marcha y estructuras fiscales y de
financiación existentes y otros de negocios potenciales (por no tener la actividad o estar en curso la
creación de estructura financiero-fiscal). Las ofertas y demandas en el mercado de los activos parten
de los diferentes valores de uso que esperen los intervinientes (las propias expectativas). Todo ello
da lugar a un valor razonable del activo. El valor o el precio resultará del intercambio entre los
operadores más "eficientes" del mercado", entre otras cosas respecto al uso" que puedan dar a la
actividad.
Respecto a todas las inversiones inmobiliarias del grupo CESVASA, no tenemos ninguna razón para
creer que el valor en uso excederá de forma significativa del valor razonable que nos informan
expertos valoradores. Además:
a. Para estos activos no existe un "compromiso" de mantenimiento a largo plazo de alquiler, como
ocurre en la VPO de alquiler. La rotación en este tipo de activos se contempla con más peso en el
Plan de Negocio del Grupo CEVASA.
b. Hay un mercado activo de compraventas de edificios de oficinas, "retails", edificios industriales y
también de viviendas libres. Los mejores conocedores respecto a los precios imperantes y los
criterios que siguen compradores y vendedores son las firmas que interceden en estos mercados,
que suelen coincidir con las firmas de tasación.
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c. Los tasadores cuentan con información detallada sobre nuestros activos no VPO alquiler y
ponderan adecuadamente su situación de arrendamiento, su estado de conservación y su
localización.
d. Las técnicas de valoración que utilizan los tasadores externos con estos activos o ahora calcular
su valor razonable (horizonte máximo 10 años de cash-flow y estimación de importe final de venta,
etc.), es similar al que utilizaría la Sociedad al calcular su valor en uso.
e. Eso no ocurre en edificios VPO,s alquiler, donde:
i. No hay un mercado activo con muchas operaciones y referencias.
ii. No hay verdaderos operadores con una voluntad de mantenimiento en cartera de las VPO, hasta
la finalización de su régimen (Plan de Negocio de la Sociedad para estos activos).
iii. La evaluación de los riesgos en este tipo de activos es muy diferente si son nuevos operadores
u operadores que hace tiempo que explotan este tipo de viviendas.
iv. Las estructuras de financiación de la mayoría de operadores que compiten con la Sociedad son
muy diferentes de la de la Sociedad (mayoritariamente se trata de fondos de inversión, promotores-
constructores, etc.). Los yields que pueden exigir sus accionistas o financiadores externos pueden
ser muy diferentes.
Por todo ello, en el caso de VPO de alquiler, calculamos el valor en uso. No así en los otros activos
de alquiler (como el caso de los activos en propiedad de la Sociedad), en los que se asume que no
hay razón para creer que sus valores en uso exceden sus valores razonables.
Al menos al cierre del ejercicio, la Sociedad realiza un test de deterioro y evalúa también si hay algún
indicio de que la pérdida por deterioro del valor reconocida, en ejercicios anteriores, para un activo
diferente del fondo de comercio, ya no existe o pudiera haber disminuido sin perjuicio de otro. Estos
test de deterioro sólo se realizan cuando el órgano de administración tiene evidencias de que pudiera
haber deterioros o recuperación de deterioros anteriores. En el caso de las sociedades del Grupo
CEVASA, son evidencias de que pudiera haber deterioros las siguientes:
- Que se hayan modificado en +/-100 pb los tipos de interés "libres de riesgo" de referencia respecto
a los considerados en el último cálculo.
- Que se haya producido una variación del valor razonable +/-5% respecto al existente en el último
cálculo.
Salvo otras circunstancias excepcionales, si no se dan las evidencias anteriores, se considera que
los activos no han sufrido deterioro sobre el ejercicio anterior.
Para determinar si los valores razonables han variado en +/- 5%, los Administradores obtiene
anualmente el valor razonable de los inmuebles.
Con esta finalidad se encarga a tasadores independientes un informe de tasación de todas las
propiedades del grupo CEVASA donde se informa del valor de mercado o razonable de cada
inversión inmobiliaria.
Las valoraciones se realizan de acuerdo con los Estándares de Valoración y Tasación publicados
por la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) de Gran Bretaña, y de acuerdo con los
Estándares Internacionales de Valoración (IVS) publicados por el Comité Internacional de
Estándares de Valoración (IVSC).
Las tasaciones de los ejercicios 2024 y 2023 las ha realizado Savills Aguirre Newman Valoraciones
y Tasaciones, S.A. (Savills Aguirre Newman).
En las valoraciones realizadas a 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023, Savills Aguirre
Newman ha estimado un valor de realización por cada inmueble al final de cada uno de los contratos
de alquiler bajo el supuesto de activo en liquidación, pero considerando que debe mantenerse en
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alquiler hasta el final de la fecha de la finalización del contrato. En cualquier caso, no se consideran
más de 10 años de cash-flow.
La metodología utilizada por los tasadores externos (Savills Aguirre Newman Valoraciones y
Tasaciones, S.A.U. para los ejercicios 2024 y 2023) para determinar el valor de mercado de la única
inversión inmobiliaria de CEVASA (un edificio industrial) fue fundamentalmente por descuento de
flujos de caja, que consiste en estimar las rentas netas resultantes del contrato de alquiler existente
hasta la finalización del mismo, estimar un valor residual o de mercado del inmueble al término del
contrato, y actualizar los flujos futuros y el valor residual calculado, aplicando tasas de descuento de
mercado, a una rentabilidad (“yield”) estimada exigida a productos similares por los operadores del
mercado inmobiliario, en este caso el 9,50% (9,50% en el ejercicio anterior).
La valoración del edificio industrial, por sus particularidades y su situación arrendaticia, se ha hecho
bajo la hipótesis de venta de todo el edificio al vencimiento del contrato actual. En el precio de venta
se ha considerado el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Respecto a la edificabilidad remanente, se ha realizado la valoración mediante la metodología de
descuento de flujos de caja. Esta metodología consiste en planear el desarrollo de un edificio para
su venta a la finalización de la misma, considerando los flujos de caja del periodo (urbanización,
construcción, etc.) necesario para llevar la construcción a su término y los flujos finales de la venta
del activo. Como resultado se obtienen unos flujos de caja que se actualizarán en fecha de valoración
a una tasa de descuento apropiada para el inmueble y situación de mercado, indicativa del riesgo
asumido por el promotor y del beneficio que espera obtener. Se ha considerado una sola fase con
una duración total de 24 meses y se ha tenido en cuenta una tasa de descuento del 12%. Para
determinar el precio de producto terminado, se ha utilizado el Método de Capitalización de rentas
aplicando a la renta actual el IPC correspondiente a cada año. Así, a la renta de mercado adoptada
de 6,50 €/m2/mes se capitaliza a una tasa de rentabilidad del 5,75%, se obtiene un precio de producto
terminado para la planta baja de la hipotética nave de 1.357€/m2. A los ingresos obtenidos se le han
de deducir unos estimados costes de construcción y asociados, así como la Tasa Interna de Retorno.
Los valores razonables de las inversiones inmobiliarias de CEVASA a 31 de diciembre de 2024 y 31
de diciembre de 2023, según la tasación de los valoradores externos, asciende a 6.579 y 6.485 mil
euros, respectivamente.
4.4. Arrendamientos
Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones
de los mismos se deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios
inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican
como arrendamientos operativos. A 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023, la totalidad
de los arrendamientos de la Sociedad tienen el tratamiento de arrendamientos operativos.
Arrendamiento operativo
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se imputan a la cuenta
de pérdidas y ganancias en el ejercicio en el que se devengan.
Asimismo, el coste de adquisición de los bienes arrendados se presenta en el balance conforme a
su naturaleza, incrementado por el importe de los costes del contrato directamente imputables, los
cuales se reconocen como gastos en el plazo del contrato, aplicando el mismo criterio utilizado para
el reconocimiento de los ingresos de los arrendamientos.
Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se tratará
como un cobro o pago anticipado que se imputará a resultados a lo largo del periodo del
arrendamiento, a medida que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.
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Las rentas procedentes de los arrendamientos operativos se reconocen como ingresos en la
cuenta de pérdidas y ganancias, de forma lineal a lo largo del plazo de arrendamiento.
Los deudores de la Sociedad en concepto de arrendamientos operativos se recogen en el epígrafe,
“Clientes por prestación de servicios”. Los importes que la Sociedad acredite por este concepto son
registrados por su valor nominal. Para diferenciar estos saldos entre "corrientes" y "dudosos", se
consideran dentro de estos últimos los que:
a) Son reclamados judicialmente.
b) El deudor ha sido declarado en quiebra, concurso de acreedores o situaciones análogas.
c) Sin incurrir en ninguno de los casos mencionados anteriormente, la antigüedad de su deuda será
superior a 6 meses.
d) Aquellos otros casos que independientemente de la antigüedad de su deuda, existen sospechas
razonables que nos hacen dudar de la voluntad o de la capacidad de pago del deudor.
Para todos ellos, cuando existen, se registran provisiones por el 100% de la deuda.
Cuando existen saldos que son considerados por los responsables del departamento comercial de
la Sociedad como no recuperables, éstos se dan de baja contablemente, y se regularizan contra su
provisión.
4.5. Permutas
No se han realizado permutas durante los ejercicios 2024 y 2023.
4.6. Instrumentos financieros
4.6.1. Activos financieros
4.6.1.1. Activos financieros a coste amortizado
Se incluyen en esta categoría aquellos activos financieros, incluso los admitidos a negociación en un
mercado organizado, en los que la Sociedad mantiene la inversión con el objetivo de percibir los
flujos de efectivo derivados de la ejecución del contrato, y las condiciones contractuales del activo
dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente cobros de principal e
intereses sobre el importe del principal pendiente.
Los flujos de efectivo contractuales que son únicamente cobros de principal e interés sobre el importe
del principal pendiente son inherentes a un acuerdo que tiene la naturaleza de préstamo ordinario o
común, sin perjuicio de que la operación esté acordada a un tipo de interés cero o por debajo de
mercado.
Con carácter general, se incluyen en esta categoría:
a) Créditos por operaciones comerciales: originados en la venta de bienes o en la prestación
de servicios por operaciones de tráfico con cobro aplazado, y
b) Créditos por operaciones no comerciales: proceden de operaciones de préstamo o crédito
concedidos por la Sociedad cuyos cobros son de cuantía determinada o determinable.
Valoración inicial
Los activos financieros clasificados en esta categoría se valorarán inicialmente por su valor
razonable, que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción, que equivaldrá al valor
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razonable de la contraprestación entregada, más los costes de transacción que les sean
directamente atribuibles.
No obstante, los créditos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que
no tienen un tipo de interés contractual explícito, así como los créditos al personal, los dividendos a
cobrar y los desembolsos exigidos sobre instrumentos de patrimonio, cuyo importe se espera recibir
en el corto plazo, se valoran por su valor nominal en la medida en la que se considera que el efecto
de no actualizar los flujos de efectivo no es significativo.
Valoración posterior
Los activos financieros incluidos en esta categoría se valorarán por su coste amortizado. Los
intereses devengados se contabilizarán en la cuenta de pérdidas y ganancias, aplicando el método
del tipo de interés efectivo.
No obstante, los créditos con vencimiento no superior a un año que, de acuerdo con lo dispuesto en
el apartado anterior, se valoren inicialmente por su valor nominal, continúan valorándose por dicho
importe, salvo que se hayan deteriorado.
Cuando los flujos de efectivo contractuales de un activo financiero se modifican debido a las
dificultades financieras del emisor, la empresa analiza si procede contabilizar una pérdida por
deterioro de valor.
Deterioro de valor
Se efectúan las correcciones valorativas necesarias, al menos al cierre y siempre que existe
evidencia objetiva de que el valor de un activo financiero, o de un grupo de activos financieros con
similares características de riesgo valorados colectivamente, se ha deteriorado como resultado de
uno o más eventos que hayan ocurrido después de su reconocimiento inicial y que ocasionen una
reducción o retraso en los flujos de efectivo estimados futuros, que pueden venir motivados por la
insolvencia del deudor.
Con carácter general, la pérdida por deterioro del valor de estos activos financieros es la diferencia
entre su valor en libros y el valor actual de los flujos de efectivo futuros, incluidos, en su caso, los
procedentes de la ejecución de las garantías reales y personales, que se estima van a generar,
descontados al tipo de interés efectivo calculado en el momento de su reconocimiento inicial. Para
los activos financieros a tipo de interés variable, se emplea el tipo de interés efectivo que corresponde
a la fecha de cierre de las cuentas anuales de acuerdo con las condiciones contractuales.
Las correcciones de valor por deterioro, así como su reversión cuando el importe de dicha pérdida
disminuyese por causas relacionadas con un evento posterior, se reconocen como un gasto o un
ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias. La reversión del deterioro tiene
como límite el valor en libros del activo que estaría reconocido en la fecha de reversión si no se
hubiese registrado el deterioro del valor.
4.6.1.2. Activos financieros a coste
Se incluyen en esta categoría las siguientes inversiones:
a) Instrumentos de patrimonio de empresas del Grupo, multigrupo y asociadas.
b) Instrumentos de patrimonio cuyo valor razonable no pueda determinarse con fiabilidad, y los
derivados que tengan como subyacente a estas inversiones.
c) Activos financieros híbridos cuyo valor razonable no pueda estimarse de manera fiable, salvo
que se cumplan los requisitos para su contabilización a coste amortizado.
d) Aportaciones realizadas en contratos de cuentas en participación y similares.
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e) Préstamos participativos con intereses de carácter contingente.
f) Cualquier otro activo financiero que inicialmente procediese clasificar en la cartera de valor
razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias cuando no sea posible obtener
una estimación fiable de su valor razonable.
Se consideran empresas del Grupo aquellas vinculadas con la Sociedad por una relación de control,
y empresas asociadas aquellas sobre las que la Sociedad ejerce una influencia significativa.
Adicionalmente, dentro de la categoría de multigrupo se incluye a aquellas sociedades sobre las que,
en virtud de un acuerdo, se ejerce un control conjunto con uno o más socios.
La contabilización de las sociedades del Grupo se realiza por el método de adquisición. A excepción
de SBD Lloguer Social, S.A., Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. y Cevasa Pallaresa,
S.L.U., el resto de las sociedades dependientes se crearon en una operación de reestructuración
empresarial por aportación de las diferentes ramas de actividad del Grupo CEVASA, en la que el
coste de adquisición de dichas participaciones en la sociedad aportante fue el valor contable o de
coste de los activos y pasivos aportados. Dichos activos y pasivos se registraban en CEVASA por su
valor de coste, a excepción de los instrumentos financieros, que se registraban y aportaron a su valor
razonable. Con esos mismos criterios registraron los activos y pasivos recibidos las sociedades que
se crearon. No existió fondo de comercio alguno en dicha operación.
Valoración inicial
Las inversiones incluidas en esta categoría se valorarán inicialmente al coste, que equivale al valor
razonable de la contraprestación entregada más los costes de transacción que les sean directamente
atribuibles, no incorporándose éstos últimos en el coste de las inversiones en empresas del grupo.
No obstante, en los casos en lo que existe una inversión anterior a su calificación como empresa del
grupo, multigrupo o asociada, se considera como coste de dicha inversión el valor contable que
debiera tener la misma inmediatamente antes de que la empresa pase a tener esa calificación.
Forma parte de la valoración inicial el importe de los derechos preferentes de suscripción y
similares que, en su caso, se hubiesen adquirido.
Valoración posterior
Las inversiones clasificadas en esta categoría se valoran por su coste, menos, en su caso, el importe
acumulado de las correcciones valorativas por deterioro.
Deterioro de valor
Al menos al cierre del ejercicio, se efectúan las correcciones valorativas necesarias siempre que
exista evidencia objetiva de que el valor en libros de una inversión no será recuperable. El importe
de la corrección valorativa es la diferencia entre su valor en libros y el importe recuperable, entendido
éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y el valor actual de
los flujos de efectivo futuros derivados de la inversión. Salvo mejor evidencia del importe recuperable
de las inversiones en instrumentos de patrimonio, se toma en consideración el patrimonio neto de la
entidad participada, corregido por las plusvalías tácitas existentes en la fecha de la valoración, netas
del efecto impositivo.
En este sentido, en la estimación de las plusvalías tácitas, los Administradores de la Sociedad han
considerado las valoraciones realizadas por un tercero experto independiente sobre el valor
razonable de las inversiones inmobiliarias y de las existencias de las sociedades participadas. El
informe de valoración del experto independiente, que ha sido realizado siguiendo, mayoritariamente,
la misma metodología que la descrita en la Nota 4.3 (método de descuento de flujos de caja), sólo
contiene las advertencias y/o limitaciones habituales sobre el alcance de los resultados de las
valoraciones efectuadas, que se refieren a la aceptación como completa y correcta de la información
proporcionada por la Sociedad.
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Las correcciones valorativas por deterioro, y, en su caso, su reversión, se registran como un gasto o
un ingreso, respectivamente, en la cuenta de pérdidas y ganancias, salvo cuando previamente se
hayan realizado ajustes valorativos por aumento de valor que se hubieran imputado al patrimonio
neto. En tal caso, las correcciones valorativas por deterioro minorarán el patrimonio neto hasta
compensar completamente los aumentos de patrimonio realizados anteriormente por esos mismos
conceptos.
4.6.1.3. Activos financieros a valor razonable con cambios en la cuenta de
pérdidas y ganancias
Se incluyen en esta categoría los activos financieros mantenidos para negociar y aquellos activos
financieros que no han sido clasificados en ninguna de las categorías anteriores. Asimismo, se
incluyen en esta categoría los activos financieros que así designa opcionalmente la Sociedad en el
momento del reconocimiento inicial, que en caso contrario se habrían incluido en otra categoría,
debido a que dicha designación elimina o reduce significativamente una incoherencia de valoración
o asimetría contable que surgiría en caso contrario.
Valoración inicial
Los activos financieros incluidos en esta categoría se valorarán inicialmente por su valor razonable,
que, salvo evidencia en contrario, será el precio de la transacción, que equivaldrá al valor razonable
de la contraprestación entregada. Los costes de transacción que les sean directamente atribuibles
se reconocerán en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio.
Valoración posterior
Después del reconocimiento inicial la empresa valorará los activos financieros comprendidos en
esta categoría a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Los niveles de jerarquía de valor razonable detallados en la tabla anterior se determinan atendiendo
a las variables utilizadas en su determinación:
- Nivel 1: estimaciones que utilizan precios cotizados sin ajustar en mercados activos por
activos o pasivos idénticos, a los que la empresa puede acceder a la fecha de valoración.
- Nivel 2: estimaciones que utilizan precios cotizados en mercados activos para instrumentos
similares u otras metodologías de valoración en las que todas las variables significativas están
basadas en datos de mercado observables directa o indirectamente.
- Nivel 3: estimaciones en las que alguna variable significativa no está basada en datos de
mercado observable.
4.6.1.4. Activos financieros a valor razonable con cambios en el Patrimonio
Neto
Se incluyen en esta categoría las inversiones en instrumentos de patrimonio de empresas del grupo,
multigrupo y asociadas. Se consideran empresas del Grupo aquellas vinculadas con la Sociedad por
una relación de control, y empresas asociadas sobre las que la Sociedad ejerza una influencia
significativa.
Adicionalmente, dentro de la categoría de multigrupo se incluye en aquellas sociedades sobre las
que, en virtud de un acuerdo, se ejerza un control conjunto con uno o más socio.
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4.6.2. Pasivos financieros
Los activos y pasivos financieros se presentan separadamente en el balance y únicamente se
presentan por su valor neto cuando la Sociedad tiene el derecho exigible a compensar los importes
reconocidos y, además, tiene la intención de liquidar las cantidades por el neto o a realizar el activo
y cancelar el pasivo simultáneamente.
4.6.2.1. Pasivos financieros a coste amortizado
Se incluyen en esta categoría aquellos débitos y partidas a pagar que tiene la Sociedad y que se han
originado en la compra de bienes y servicios por operaciones de tráfico de la empresa, o aquellos
que, sin tener un origen comercial, no siendo instrumentos derivados, proceden de operaciones de
préstamo o crédito recibidos por la Sociedad.
Valoración inicial
Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran inicialmente por su valor razonable,
que, es el precio de la transacción, que equivale al valor razonable de la contraprestación recibida
ajustado por los costes de transacción que les sean directamente atribuibles.
No obstante, los débitos por operaciones comerciales con vencimiento no superior a un año y que
no tienen un tipo de interés contractual, así como los desembolsos exigidos por terceros sobre
participaciones, cuyo importe se espera pagar en el corto plazo, se valoran por su valor nominal,
cuando el efecto de no actualizar los flujos de efectivo no es significativo.
Valoración posterior
Los pasivos financieros incluidos en esta categoría se valoran por su coste amortizado. Los intereses
devengados se contabilizan en la cuenta de pérdidas y ganancias, aplicando el método del tipo de
interés efectivo.
No obstante, los débitos con vencimiento no superior a un año que, se valoren inicialmente por su
valor nominal, continúan valorándose por dicho importe.
4.6.3. Naturaleza de los activos y pasivos financieros designados inicialmente
como a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias:
En los ejercicios 2024 y 2023, la Sociedad tiene registrado como activo financiero a valor razonable
con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias los activos adquiridos durante el ejercicio 2017
representativos de obligaciones de terceros y que se detallan en la nota 9.1, así como el importe de
aportaciones realizadas al fondo de pensiones externo que se explica en la nota 4.14.
4.6.4. Criterios aplicados para determinar la existencia de evidencia objetiva de
deterioro
Al menos al cierre del ejercicio la Sociedad realiza un “test de deterioro” para los activos financieros
que no están registrados a valor razonable con cambios en la cuenta de pérdidas y ganancias. Se
considera que existe evidencia objetiva de deterioro si el importe recuperable del activo financiero es
inferior a su valor en libros. El registro del deterioro se registra en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Cuando algunos clientes o deudores de la Sociedad incurren en alguna de las siguientes
situaciones:
a) Son reclamados judicialmente
b) Son declarados en concurso de acreedores o situaciones análogas
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c) Mantiene deudas de antigüedad superior a 6 meses
d) Se tiene dudas razonables que nos hacen dudar de la voluntad o capacidad de pago de los
mismos.
Entonces se considera probable que la totalidad de la deuda que estos mantienen con la Sociedad
es de dudoso cobro y por tanto se dota una provisión por deterioro por el 100% de la misma, contra
la cuenta de resultados.
En ciertas ocasiones y sin haber dotado previamente provisión alguna por deterioro, aún sin incurrir
los deudores y clientes en las anteriores situaciones, se decide que ciertos saldos son totalmente
irrecuperables por diversas razones o que intentar su recuperación sería más costoso que tales
saldos. Estos saldos se eliminan del activo directamente con cargo a la cuenta de resultados del
ejercicio.
Salvo algunos deudores comerciales, la Sociedad considera que el resto de activos financieros son
plenamente recuperables y no existe evidencia alguna de deterioro de los mismos.
4.6.5. Criterios para el registro de la baja de activos y pasivos financieros
Los activos y pasivos se presentan separadamente en el balance y únicamente se presentan por su
importe neto cuando la sociedad tiene el derecho exigible a compensar los importes reconocidos y,
además, tienen la intención de liquidar las cantidades por el neto o de realizar el activo y cancelar el
pasivo simultáneamente.
La Sociedad da de baja los activos financieros cuando expiran o se han cedido los derechos sobre
los flujos de efectivo del correspondiente activo financiero y se han transferido sustancialmente los
riesgos y beneficios inherentes a su propiedad, tales como en ventas en firme de activos, cesiones
de créditos comerciales en operaciones de “factoring” en las que la empresa no retiene ningún riesgo
de crédito ni de interés o las titulizaciones de activos financieros en las que la empresa cedente no
retiene financiaciones subordinadas ni concede ningún tipo de garantía o asume algún otro tipo de
riesgo.
Por el contrario, la Sociedad no da de baja los activos financieros, y reconoce un pasivo financiero
por un importe igual a la contraprestación recibida, en las cesiones de activos financieros en las que
se retenga sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a su propiedad, tales como el
descuento de efectos, el “factoring con recurso”, las ventas de activos financieros con pactos de
recompra a un precio fijo o al precio de venta más un interés y las titulizaciones de activos financieros
en las que la empresa cedente retiene financiaciones subordinadas u otro tipo de garantías que
absorben sustancialmente todas las pérdidas esperadas.
La Sociedad da de baja los pasivos financieros cuando se extinguen las obligaciones que los han
generado.
4.6.6. Contratos de garantías financieras, criterios de valoración seguidos:
Las sociedades integrantes del grupo CEVASA se prestan garantías entre ellas en operaciones de
financiación de sus operaciones, que se detallan en la nota 18 de la presente memoria.
Todas estas garantías son operaciones fuera de balance y no están registradas en las cuentas de
las sociedades implicadas. Dado el carácter de este tipo de avales, los proyectos que financian y la
cualidad de filiales de los prestatarios, las sociedades no registran provisión alguna respecto a estos
riesgos.
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4.6.7. Criterios para la determinación de los ingresos procedentes de las
diferentes categorías de instrumentos financieros, intereses, primas o
descuentos, dividendos, etc.:
El reconocimiento de un ingreso financiero tiene lugar como consecuencia de un incremento de los
recursos de la Sociedad y conlleva el reconocimiento simultáneo o el incremento de un activo, o la
depreciación o disminución de un pasivo.
El reconocimiento de un gasto financiero tiene lugar como consecuencia de una disminución de los
recursos de la Sociedad y conlleva el reconocimiento simultáneo o el incremento de un pasivo, o la
depreciación o disminución de un activo.
En el reconocimiento de ingresos y gastos financieros se siguen los principios de devengo y
correlación de ingresos y gastos.
4.6.8. Instrumentos de patrimonio propio
Un instrumento de patrimonio representa una participación residual en el patrimonio de la sociedad,
una vez deducidos todos sus pasivos.
Los instrumentos de patrimonio emitidos por la Sociedad se registran en el patrimonio neto por el
importe recibido, neto de los gastos de emisión.
Las acciones propias que adquiere la Sociedad durante el ejercicio se registran, por el valor de la
contraprestación entregada a cambio, directamente como menor valor del patrimonio neto. Los
resultados derivados de la compra, venta, emisión o amortización de los instrumentos de patrimonio
propio, se reconocen directamente en patrimonio neto, sin que en ningún caso se registre resultado
alguno en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Estas acciones propias en autocartera se califican como instrumentos de patrimonio propio, aunque
se adquieren para dar liquidez al accionista y sin intención de mantenerlas en autocartera
indefinidamente y por tanto con el propósito de venderlas en caso de demanda insatisfecha de
acciones en el mercado. Dichas acciones se valoran en las cuentas por el importe de su adquisición
aplicando el método de precio medio ponderado a las ventas.
4.7. Coberturas contables
La Sociedad no tiene instrumentos financieros calificados contablemente como cobertura.
4.8. Existencias
CEVASA no tiene existencias registradas en su balance ni a cierre del presente ejercicio ni a cierre
del ejercicio anterior.
4.9. Transacciones en moneda extranjera
La moneda funcional de la Sociedad es el euro y lo ha sido a lo largo de los ejercicios 2024 y 2023.
En ninguno de los ejercicios se han realizado transacciones en moneda extranjera.
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4.10. Impuesto sobre Sociedades
La Sociedad se encuentra sujeta al Impuesto de Sociedades bajo el régimen de tributación de
Consolidación Fiscal según el Capítulo VI del Título VII de la Ley 27/2014 de 27 de noviembre.
Las Sociedades que constituyen el Grupo a efectos fiscales para el ejercicio 2024 son las siguientes:
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.(CEVASA), Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U,
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U, Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U., SBD LLoguer Social,
S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. Es la matriz del Grupo, CEVASA, quien
calcula los importes a liquidar a la Hacienda Pública correspondientes a todo el grupo fiscal. En
consecuencia, el gasto por impuesto sobre Sociedades recoge aquellas ventajas derivadas de este
régimen fiscal. Se registran activos y pasivos por impuesto diferido cuando se realizan ajustes de
consolidación fiscal, difiriendo de tributación los resultados por operaciones intragrupo, en tanto los
valores contables sean diferentes de los fiscales considerados a nivel consolidado. Estos activos y
pasivos muestran los importes que las sociedades del grupo deberían abonar o pagar en caso de
disolución del grupo fiscal o de venta a terceros de los activos y/o pasivos con diferente valor contable
y fiscal.
Además, las Sociedades Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD LLoguer Social, S.A. están
acogidas al régimen especial en el Impuesto sobre Sociedades, de entidades de arrendamiento de
viviendas.
4.10.1. Criterios de registro y valoración de activos y pasivos por impuesto
diferido:
El gasto por Impuesto sobre Sociedades del ejercicio se calcula mediante la suma del gasto corriente
que resulta de la aplicación de los tipos de gravamen sobre las bases imponibles del ejercicio de la
Sociedad y después de aplicar las deducciones que fiscalmente son admisibles, más el gasto
derivado de la variación de los activos y pasivos por impuestos diferidos generados en el ejercicio.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos incluyen aquellos importes que se prevén pagaderos o
recuperables por las diferencias temporarias entre los importes en libros de los activos y pasivos y
sus valores fiscales, así como por bases imponibles negativas pendientes de compensación y los
créditos por limitaciones temporales de deducción de gastos y por deducciones fiscales, no aplicados
fiscalmente. Dichos importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito que
corresponda el tipo de gravamen al que se espera recuperarlos o liquidarlos.
Se reconocen pasivos por impuestos diferidos para todas las diferencias temporarias imponibles,
excepto aquellas derivadas del reconocimiento inicial de fondos de comercio o de otros activos y
pasivos en una operación que no afecta ni al resultado fiscal ni al resultado contable y no es una
combinación de negocios.
Por su parte, los activos por impuestos diferidos sólo se reconocen en la medida en que se considere
probable que la Sociedad vaya a disponer de ganancias fiscales futuras contra las que poder hacerlos
efectivos.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos, originados por operaciones con cargos o abonos
directos en cuentas de patrimonio, se contabilizan también con contrapartida en patrimonio neto.
En cada cierre contable se reconsideran los activos por impuestos diferidos registrados,
efectuándose las oportunas correcciones a los mismos en la medida en que existan dudas sobre su
recuperación futura. Asimismo, en cada cierre se evalúan los activos por impuestos diferidos no
registrados en balance y éstos son objeto de reconocimiento en la medida en que pase a ser probable
su recuperación con beneficios fiscales futuros.
86 de 134
4.11. Ingresos y gastos
Los ingresos y gastos se registran cuando se produce la corriente real de bienes o servicios que los
mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente monetaria o
financiera derivada de ellos.
Los ingresos ordinarios procedentes de la venta de bienes y de la prestación de servicios se valoran
por el importe monetario recibido o, en su caso, por el valor razonable de la contraprestación recibida,
o que se espera recibir, y que salvo evidencia en contrario será el precio acordado deducido cualquier
descuento, impuestos y los intereses incorporados al nominal de los créditos. Se incluirá en la
valoración de los ingresos la mejor estimación de la contraprestación variable cuando no se considera
altamente probable su reversión.
El reconocimiento de los ingresos se produce cuando (o a medida que) se produce la transferencia
del control sobre los servicios comprometidos al cliente o, en el caso de ventas, cuando se
transfirieran al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del bien
vendido, no manteniendo la gestión corriente sobre dicho bien, ni reteniendo el control efectivo sobre
el mismo.
Los ingresos reconocidos a lo largo del tiempo, por corresponder a bienes o servicios cuyo control
no se transfiere en un momento del tiempo, se valoran considerando el grado de realización de la
prestación a la fecha de balance, siempre y cuando se disponga de información fiable para realizar
la medición del grado de realización. En caso contrario solo se reconocerán ingresos en un importe
equivalente a los costes incurridos que se espera que sean razonablemente recuperados en el futuro.
Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de interés
efectivo y los dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En cualquier caso,
los intereses y dividendos de activos financieros devengados con posterioridad al momento de la
adquisición se reconocen como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias.
En relación con los dividendos recibidos, cualquier reparto de reservas disponibles se calificará como
una operación de «distribución de beneficios» y, en consecuencia, originará el reconocimiento de un
ingreso en el socio, siempre y cuando, desde la fecha de adquisición, la participada o cualquier
sociedad del Grupo participada por esta última haya generado beneficios por un importe superior a
los fondos propios que se distribuyen. El juicio sobre si se han generado beneficios por la participada
se realizará atendiendo exclusivamente a los beneficios contabilizados en la cuenta de pérdidas y
ganancias individual desde la fecha de adquisición, salvo que de forma indubitada el reparto con
cargo a dichos beneficios deba calificarse como una recuperación de la inversión desde la
perspectiva de la entidad que recibe el dividendo.
Como matriz del Grupo, atendiendo a su objeto social como sociedad holding, la Sociedad presenta
como ingresos de explotación, los ingresos por dividendos y los ingresos devengados procedentes
de financiación con empresas del grupo y asociadas, incluyéndose éstos en el importe neto de la
cifra de negocios de su cuenta de pérdidas y ganancias.
4.12. Provisiones y contingencias
En la fecha de formulación de las cuentas anuales, los Administradores de la Sociedad diferencia
entre provisiones y pasivos contingentes:
a) Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones actuales derivadas de sucesos
pasados, cuya cancelación es probable que origine una salida de recursos, pero que resultan
indeterminados en cuanto a su importe y/ o momento de cancelación.
b) Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos
pasados, cuya materialización futura está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos
futuros independientes de la voluntad de la Sociedad.
87 de 134
Las cuentas anuales recogen todas las provisiones con respecto a las cuales se estima que la
probabilidad de que se tenga que atender la obligación es mayor que lo contrario. Los pasivos
contingentes no se reconocen en las cuentas anuales, sino que se informa sobre los mismos en las
notas de la memoria, en la medida en que no sean considerados como remotos.
Las provisiones se valoran por el valor actual de la mejor estimación posible del importe necesario
para cancelar o transferir la obligación, teniendo en cuenta la información disponible sobre el suceso
y sus consecuencias, y registrándose los ajustes que surjan por la actualización de dichas
provisiones como un gasto financiero conforme se va devengando.
4.13. Elementos patrimoniales de naturaleza medioambiental
Dada la actividad a la que se dedica la Sociedad, la misma no tiene responsabilidades, gastos,
activos ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser significativos
en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados de ésta.
4.14. Criterios para el registro y valoración de los gastos de personal
Los gastos de personal se registran por el coste efectivo del personal empleado en la Sociedad por
conceptos tales como sueldos y salarios devengados en el ejercicio, primas, retribuciones a largo
plazo mediante sistemas de aportación definida, retribuciones a liquidar con instrumentos de
patrimonio, indemnizaciones y seguridad social a cargo de la empresa. Se incluyen también en este
epígrafe, en el caso de existir, los importes devengados en el ejercicio por varios conceptos por los
Administradores.
Como matriz del Grupo, la Sociedad publica anualmente un Informe Anual sobre Retribuciones de
los Consejos, al que se puede acceder en su web www.cevasa.com y en la de la Comisión Nacional
del Mercado de Valores (CNMV) www.cnmv.es. En dicho informe se explica con detalle la política de
remuneraciones de los consejeros y se detallan todos los conceptos retribuidos, incluso
individualmente.
Complemento de previsión social a favor de la Alta Dirección
A finales del ejercicio 2016 e los Administradores de la Sociedad acordaron retribuir adicionalmente
a los miembros de la Alta Dirección mediante un sistema complementario de previsión social, que
funciona como instrumento de fidelización, perdiéndose el derecho en caso de cese voluntario del
directivo o si concurre despido procedente. A partir del ejercicio 2016, la Sociedad está realizando
aportaciones anuales a un fondo de pensiones externo, equivalentes al 8,26% de su salario fijo. Estas
aportaciones se registran como una provisión a largo plazo, y se materializarán como retribución en
cuanto se cumplan los requisitos para ello o se alcance la edad de jubilación.
Premios por permanencia a los miembros del Consejo de Administración
El Consejo de Administración de la Sociedad, a excepción del Consejero Delegado, tiene establecido
un mecanismo de compensación a fin de premiar a los consejeros con una antigüedad mínima de 10
años en el momento en que cesen en su cargo. Adicionalmente, el presidente del Consejo de
Administración tendrá derecho a una gratificación adicional por permanencia de 10.000 euros brutos
por año en el cargo de presidente, con un máximo de 100.000 euros brutos, a abonar en el momento
en el que pierda la condición de consejero de CEVASA. A estos efectos, se computarán todos los
años en el cargo de presidente, aunque no hayan sido consecutivos.
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De esta forma, cada consejero, excepto el Consejero Delegado, tendrá derecho a percibir una
gratificación por permanencia de 100.000 euros brutos, que le será abonada en el momento en que
pierda dicha condición, siempre que esta circunstancia se produzca tras haber ejercido el cargo de
consejero un mínimo de 10 años y siempre que la pérdida de condición de consejero o el cese en el
cargo de presidente no se produzca como consecuencia de un incumplimiento de los deberes de
lealtad, diligencia o buena fe conforme a los que aquéllos deben desempeñar su cargo.
Con estas premisas, la Sociedad va dotando anualmente a un fondo interno y se registran como
provisiones a largo plazo las mencionadas cantidades que, en caso de cumplirse las condiciones, se
materializarán como retribuciones al Consejo de Administración.
Indemnizaciones por despido
De acuerdo con la legislación vigente, las sociedades están obligadas al pago de indemnizaciones a
aquellos empleados con los que, bajo determinadas condiciones, resuelvan sus relaciones laborales.
Por tanto, las indemnizaciones por despido susceptibles de cuantificación razonable se registran
como gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión y se crea una expectativa válida frente a
terceros sobre el despido.
4.15. Pagos basados en instrumentos de patrimonio propio
Una parte de los servicios prestados por el Consejero Delegado a la Sociedad se remunera mediante
la entrega de acciones propias.
La Sociedad reconoce el valor de las acciones a entregar devengadas durante el ejercicio como un
gasto de personal, con contrapartida de Patrimonio Neto, valoradas a su valor razonable referido a
la fecha del acuerdo de concesión. Una vez reconocidos, no se realizarán ajustes adicionales.
Los pasivos reconocidos con respecto a los Planes de incentivos a Largo Plazo se valoran al valor
actual de los flujos de efectivo futuros estimados que se espera que el Grupo genere en relación con
los servicios prestados por los empleados hasta la fecha del cierre del ejercicio.
Los potenciales pagos futuros basados en acciones a liquidar mediante instrumentos de patrimonio
a empleados se contabilizan en el momento que es probable su existencia, en base a la estimación
por el Grupo del número de instrumentos de patrimonio que llegará a consolidarse, por su valor
razonable en la fecha de la concesión.
El impacto de la revisión de las estimaciones previas, en su caso, se contabiliza en la cuenta de
resultados de modo que el gasto acumulado refleje la estimación revisada, con el ajuste
correspondiente en las reservas.
4.16. Subvenciones, donaciones y legados
4.16.1. Subvenciones recibidas
Las subvenciones que tengan carácter de reintegrables se registran como pasivos hasta cumplir las
condiciones para considerarse no reintegrables, mientras que las subvenciones no reintegrables se
registran como ingresos directamente imputados al patrimonio neto y se reconocen como ingresos
sobre una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la
subvención.
A estos efectos, una subvención se considera no reintegrable cuando existe un acuerdo
individualizado de concesión de la subvención, se han cumplido todas las condiciones establecidas
para su concesión y no existen dudas razonables de que se cobrará.
Las subvenciones no reintegrables relacionadas con la adquisición de inversiones inmobiliarias o con
la realización de mejoras en éstas, se reconocen como ingresos directamente imputados al
89 de 134
patrimonio neto y se traspasan a la cuenta de pérdidas y ganancias en la misma proporción que se
amortizan los activos financiados o, en su caso, cuando se produzca su enajenación o baja en
balance. Asimismo, estas subvenciones de capital se imputan también a la cuenta de resultados
cuando se producen correcciones valorativas por deterioro de las inversiones inmobiliarias que han
financiado, de acuerdo con la norma de registro y valoración 18 del PGC, compensando parcialmente
el deterioro del activo subvencionado, en la parte proporcional entre el valor de la subvención y el
valor de coste.
4.17. Combinaciones de negocios
Durante el presente y anterior ejercicio no se ha producido ninguna combinación de negocios.
4.18. Negocios conjuntos y compromisos adquiridos
Un negocio conjunto es una actividad económica controlada conjuntamente por dos o más personas
físicas o jurídicas. A estos efectos, control conjunto es un acuerdo estatutario o contractual en virtud
del cual dos o más personas, que serán denominadas en la presente norma partícipes, convienen
compartir el poder de dirigir las políticas financieras y de explotación sobre una actividad económica
con el fin de obtener beneficios económicos, de tal manera que las decisiones estratégicas, tanto
financieras como de explotación, relativas a la actividad requieran el consentimiento unánime de
todos los partícipes.
Los negocios conjuntos pueden ser:
1. Negocios conjuntos que no se manifiestan a través de la constitución de una empresa ni el
establecimiento de una estructura financiera independiente de los partícipes, como son las
uniones temporales de empresa y las comunidades de bienes y entre las que se distinguen:
- Explotaciones controladas de forma conjunta.
- Activos controlados de forma conjunta.
2. Negocios conjuntos que se manifiestan a través de la constitución de una persona jurídica
independiente o empresas controladas de forma conjunta o multigrupo.
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 no existían negocios conjuntos.
La Sociedad, por otro lado, sí que mantiene el compromiso adquirido de cara a futuro por la siguiente
operación:
El 28 de junio de 2021 CEVASA y Neinor Homes constituyeron la sociedad NiCRent Residencial,
S.A., sociedad controlada conjuntamente en la que ambos socios participan en un 50%. Dicha
Sociedad participa con un 50% en Habitatge Metròplis Barcelona, S.A. (HMB) en la que también
participan el Ayuntamiento de Barcelona (25%) y el Área Metropolitana de Barcelona (25%). HMB
tiene como objetivo promover 4.500 viviendas con protección oficial en Barcelona y su área
metropolitana. NiCRent tiene el compromiso de aportar un mínimo de 57,9 millones de euros a HMB
y un máximo de 69,5 millones de euros (+20%), habiendo aportado a 31 de diciembre de 2024 un
total de 12 millones de euros. Adicionalmente a las aportaciones ya realizadas, el resto de las
aportaciones previstas son las siguientes:
90 de 134
Total mínimo
estimado
FASE 1
Realizadas en
2021
FASE 2 FASE 3 FASE 4
Por el socio privado
57,89 12,00 10,59 17,65 17,65
Por el socio público
57,89 12,00 10,59 17,65 17,65
115,79 24,00 21,18 35,30 35,30
millones de euros
El 50% de las aportaciones anteriormente descritas a realizar por el socio privado, deberá hacerlas
CEVASA.
4.19. Criterios empleados en transacciones entre partes vinculadas.
La Sociedad realiza todas sus operaciones con partes vinculadas a valores de mercado.
Adicionalmente, los precios de transferencia se encuentran adecuadamente soportados, por lo que
los Administradores de la Sociedad consideran que no existen riesgos significativos por estos
conceptos de los que puedan derivarse pasivos en el futuro.
4.20. Activos no corrientes mantenidos para la venta
CEVASA no tiene en el presente ejercicio, ni ha tenido en anteriores, activos no corrientes
mantenidos para la venta.
4.21. Operaciones interrumpidas
Ni en el presente ejercicio, ni en el anterior se han realizado operaciones interrumpidas.
4.22. Estado de flujos de efectivo
El estado de flujos de efectivo ha sido elaborado utilizando el método indirecto, y en el mismo se
utilizan las siguientes expresiones con el significado que se indica a continuación:
- Actividades de explotación: actividades que constituyen los ingresos ordinarios de la
sociedad, así como otras actividades que no pueden ser calificadas como de inversión o
financiación.
- Actividades de inversión: actividades de adquisición, enajenación o disposición por otros
medios de activos a largo plazo y otras inversiones no incluidas en el efectivo y sus
equivalentes.
- Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición
del patrimonio neto y de los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.
4.23. 4.23. Clasificación corriente / no corriente
Se consideran activos corrientes aquellos vinculados al ciclo normal de explotación que con carácter
general se considera de un año. También aquellos otros activos cuyo vencimiento, enajenación o
realización se espera que se produzca en el corto plazo desde la fecha de cierre del ejercicio. Los
activos financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los derivados financieros cuyo
plazo de liquidación sea superior al año y el efectivo y otros activos líquidos equivalentes también se
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clasifican como activos corrientes. Los activos que no cumplen estos requisitos se califican como no
corrientes.
Del mismo modo, son pasivos corrientes los vinculados al ciclo normal de explotación, los pasivos
financieros mantenidos para negociar, con la excepción de los derivados financieros cuyo plazo de
liquidación sea superior al año y en general todas las obligaciones cuya vencimiento o extinción se
producirá en el corto plazo. En caso contrario, se clasifican como no corrientes.
5. INMOVILIZADO MATERIAL
5.1. Análisis del movimiento de partidas, amortizaciones y correcciones valorativas
por deterioro:
El movimiento del inmovilizado material durante los ejercicios 2024 y 2023 es el siguiente:
CONCEPTO
2024
A 01.01.2024
Adiciones
Salidas
A 31.12.2024
COSTE
Instalaciones, mobiliario y decoración de oficina
Equipos proceso de información
611
335
4
17
0
-7
615
345
TOTAL COSTES
946
21
-7
960
AMORTIZACIONES
Instalaciones, mobiliario y decoración de oficina
Equipos proceso de información
-506
-309
-3
-8
0
7
-509
-310
TOTAL AMORTIZACIONES
-815
-11
7
-819
DETERIORO
TOTALES NETOS
131
-10
0
141
CONCEPTO
2023
A 01.01.2023
Adiciones
A 31.12.2023
COSTE
Instalaciones, mobiliario y decoración de oficina
Equipos proceso de información
611
330
0
5
611
335
TOTAL COSTES
941
5
946
AMORTIZACIONES
Instalaciones, mobiliario y decoración de oficina
Equipos proceso de información
-504
-301
-2
-8
-506
-309
TOTAL AMORTIZACIONES
-805
-10
-815
DETERIORO
TOTALES NETOS
136
-5
131
5.2. Costes estimados de desmantelamiento, retiro o rehabilitación:
Durante los años 2024 y 2023 no ha habido ni se estiman costes de desmantelamiento, retiro o
rehabilitación, incluidos como mayor coste de los activos inmovilizados de la Sociedad.
92 de 134
5.3. Vidas útiles o coeficientes de amortización utilizados:
El método de amortización, las vidas útiles y los coeficientes anuales utilizados por clases de
elementos se detallan a continuación:
CONCEPTO
VIDA ÚTIL
COEFICIENTE
ANUAL
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
INSTALAC.TECNICAS Y OTRO INMOVILIZADO MATERIAL
MOBILIARIO Y EQUIPOS DE OFICINA
10
10%
EQUIPOS PROCESO INFORMACIÓN
4
25%
ELEMENTOS DE TRANSPORTE
6
16,67%
INMOVILIZADOS EN CURSO Y ANTICIPOS
5.4. Cambios de carácter significativo que afecten en la estimación de valores
residuales, o los costes de desmantelamiento, vidas útiles y métodos de
amortización:
No se han producido cambios en la estimación de los valores residuales, vidas útiles y métodos de
amortización del inmovilizado material de la Sociedad.
5.5. Características de las inversiones en inmovilizado material adquirido a
empresas del grupo y asociadas:
No se han llevado a cabo inversiones en el inmovilizado material, adquiridos a empresas del grupo
y asociadas.
5.6. Características del inmovilizado material situado en el extranjero:
Todas las inversiones llevadas a cabo en el inmovilizado material se han efectuado en territorio
español.
5.7. Gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han capitalizado gastos financieros en los elementos del
inmovilizado material de la Sociedad.
5.8. En caso de corrección valorativa por deterioro indicar la naturaleza del
inmovilizado, importe, circunstancias y sucesos que han conducido al
deterioro y criterio empleado para determinar el valor razonable menos los
costes de venta:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han producido correcciones valorativas por deterioro del
inmovilizado material de la Sociedad.
5.9. Importe de las compensaciones de terceros incluidas en el resultado del
ejercicio por inmovilizados cuyo valor se hubiera deteriorado:
93 de 134
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no ha habido compensación alguna.
5.10. Información de la pérdida por deterioro del inmovilizado material incluido
en las UGEs (Unidades Generadoras de Efectivo):
Los elementos del inmovilizado material no se imputan a ninguna UGE en concreto puesto que son
elementos de uso general. Durante los ejercicios 2024 y 2023 ninguno de ellos ha sufrido deterioro
alguno.
5.11. Características del inmovilizado no afecto directamente a la explotación:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 todo el inmovilizado material de la Sociedad está afecto
directamente a la actividad de la misma.
5.12. Bienes afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los
importes de restricciones a la titularidad:
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 el inmovilizado material de la Sociedad no está afecto a
garantías ni a posibilidad de reversión. Asimismo, no existe ningún tipo de restricción a la titularidad
en las mencionadas fechas.
5.13. Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de
financiación:
A 31 de diciembre de 2024 y a 31 de diciembre de 2023 no existen compromisos firmes de venta de
inmovilizado material.
5.14. Otras circunstancias relacionadas con el inmovilizado; arrendamientos,
seguros, litigios, embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores no se dan otras circunstancias de carácter sustantivo
que afecten al inmovilizado material.
5.15. Arrendamientos financieros y similares sobre inmovilizados:
La Sociedad no tiene formalizados arrendamientos financieros o similares sobre su inmovilizado
material.
5.16. En el caso de inmuebles separación del valor del suelo y la construcción:
La Sociedad no tiene contabilizados inmuebles entre su inmovilizado material.
5.17. Importe y características del inmovilizado completamente amortizado en uso:
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 el valor de los bienes totalmente amortizados que se
encuentran en uso es el siguiente:
94 de 134
INMOVILIZADO MATERIAL
TOTALMENTE AMORTIZADO
2024
2023
Instalaciones, mobiliarios y decoración de
oficina
Equipos proceso informáticos
251
277
250
269
TOTAL
528
519
6. INVERSIONES INMOBILIARIAS
6.1. Análisis del movimiento de partidas, amortizaciones y correcciones valorativas
por deterioro:
El movimiento de las inversiones inmobiliarias durante los ejercicios 2024 y 2023 es el siguiente:
CONCEPTO
2.024
01.01.2024
Adiciones
Retiros /
Reversiones
31.12.2024
COSTE
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN EXPLOTACIÓN
TERRENOS
4.785
0
0
4.785
CONSTRUCCIONES
6.694
0
0
6.694
TOTAL COSTES
11.479
0
0
11.479
AMORTIZACIÓN
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN EXPLOTACIÓN
CONSTRUCCIONES
-4.516
-152
0
-4.668
TOTAL AMORTIZACIONES
-4.516
-152
0
-4.668
DETERIORO
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN EXPLOTACIÓN
0
0
0
0
TERRENOS
-550
0
26
-524
TOTAL DETERIOROS
-550
0
26
-524
TOTALES NETOS
6.413
-152
26
6.287
CONCEPTO
2.023
01.01.2023
Adiciones
Retiros /
Dotaciones
31.12.2023
COSTE
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN EXPLOTACIÓN
TERRENOS
4.785
0
0
4.785
CONSTRUCCIONES
6.694
0
0
6.694
TOTAL COSTES
11.479
0
0
11.479
AMORTIZACIÓN
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN EXPLOTACIÓN
CONSTRUCCIONES
-4.364
-152
0
-4.516
TOTAL AMORTIZACIONES
-4.364
-152
0
-4.516
DETERIORO
INVERSIONES INMOBILIARIAS EN EXPLOTACIÓN
0
0
0
0
TERRENOS
-527
0
-23
-550
TOTAL DETERIOROS
-527
0
-23
-550
TOTALES NETOS
6.588
-152
-23
6.413
95 de 134
Costes estimados de desmantelamiento, retiro o rehabilitación:
Durante los años 2024 y 2023 no ha habido ni se estiman costes de desmantelamiento, retiro o
rehabilitación, incluidos como mayor coste de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad.
Vidas útiles o coeficientes de amortización utilizados:
El método de amortización, las vidas útiles y los coeficientes anuales utilizados por clases de
elementos se detallan a continuación:
GRUPOS DE ELEMENTOS DE
INVERSIONES INMOBILIARIAS
VIDA ÚTIL
INICIAL
COEFICIENTE
ANUAL
TERRENOS Y CONSTRUCCIONES
Construcciones
33,3
3%
Cambios de carácter significativo que afecten en la estimación de valores residuales, o los costes de
desmantelamiento, vidas útiles y métodos de amortización:
No se han producido cambios en la estimación de los valores residuales, vidas útiles y métodos de
amortización de las inversiones inmobiliarias de la Sociedad.
Características de las inversiones inmobiliarias adquiridas a empresas del grupo y asociadas:
En los ejercicios 2024 y 2023 no se han llevado a cabo adquisiciones de inversiones inmobiliarias a
empresas del grupo y asociadas.
Características del inmovilizado material situado en el extranjero:
Todas las inversiones llevadas a cabo en las inversiones inmobiliarias se han efectuado en territorio
español.
Gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han capitalizado gastos financieros en las inversiones
inmobiliarias de la Sociedad.
6.2. En caso de corrección valorativa por deterioro indicar la naturaleza de la
inversión inmobiliaria, importe, circunstancias y sucesos que han conducido
al deterioro y criterio empleado para determinar el valor razonable menos los
costes de venta:
La información relativa a las correcciones valorativas por deterioro producidas durante los ejercicios
2024 y 2023 se detalla a continuación:
96 de 134
CORRECCIONES VALORATIVAS POR DETERIORO DE LAS INVERISONES INMOBILIARIAS 2024
INVERSIÓN INMOBILIARIA
Naturaleza /uso
mayoritario
Corrección
valorativa del ejercicio (+
deterioro y - reversión)
(i) Criterio aplicado
en la determinación del valor
recuperable
(ii)
Sucesos/motivos que
han ocasionado la
corrección
(iii) Parámetros
de cálculo valor en uso /
Hipótesis clave
Correcciones valorativas
más significativas
-26
Bon Pastor
Industrial
-26
Valor razonable
re
na
TOTAL CORRECCIONES
VALORATIVAS
-26
CORRECCIONES VALORATIVAS POR DETERIORO DE LAS INVERISONES INMOBILIARIAS 2023
INVERSIÓN
INMOBILIARIA
Naturaleza /uso
mayoritario
Corrección
valorativa del
ejercicio (+
deterioro y -
reversión)
(i) Criterio
aplicado en la
determinación
del valor
recuperable
(ii) Sucesos/motivos
que han ocasionado
la corrección
(iii)
Parámetros
de cálculo
valor en uso /
Hipótesis
clave
Correcciones
valorativas más
significativas
23
Bon Pastor
Industrial
23
Valor razonable
re
na
TOTAL
CORRECCIONES
VALORATIVAS
23
(i)
VU : valor en uso (cálculo interno)
VR: Valor razonable (tasación externa)
(ii)
td: variación n la tasa de descuento
re: variación en las rentas netas esperadas
pe: variación número de años de vida útil del activo
vr: variación en el valor residual de realización del activo al final del periodo considerado
(iii)
na: número de años de proyección de rentas
td: tipo de descuento
ta: tipo actuailización de las rentas (IPC)
p: periodo en años
tc: tasa de crecimiento de las rentas a partir del 5ª año
97 de 134
Información de la pérdida por deterioro de las inversiones inmobiliarias incluidas en las UGEs
(Unidades Generadoras de Efectivo):
Las UGEs se identifican con cada uno de los activos en alquiler.
Los activos comunes no generan entradas de efectivo por ellos mismos ni pueden ser atribuidos a
ninguna UGE en particular.
En los ejercicios 2024 y 2023 no han existido cambios en la agrupación de los activos de las UGEs.
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no ha habido cambios significativos en las hipótesis clave, sobre
los cuales la dirección o las sociedades de tasaciones independientes se han basado para la
determinación de las UGEs.
Los importes registrados para las UGEs no incluyen ninguno referido a fondo de comercio o activos
intangibles con vidas útiles indefinidas.
El importe recuperable de una UGE es el mayor valor entre su valor razonable menos los costes de
venta y su valor en uso. Las hipótesis utilizadas para la determinación del importe recuperable son
las que se han informado en el cuadro anterior.
En los ejercicios 2024 y 2023 tuvieron lugar los deterioros que se detallan en el punto 6.1.
6.3. Principales clases de inversiones inmobiliarias afectadas por las pérdidas por
deterioro:
Se han detallado en el punto anterior, en caso de existencia.
6.4. Importe de las compensaciones de terceros incluidas en el resultado del
ejercicio por inversiones inmobiliarias cuyo valor se hubiera deteriorado:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no ha habido compensación alguna.
6.5. Características de las inversiones inmobiliarias no afectas directamente a la
explotación:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 todas las inversiones inmobiliarias de la Sociedad han estado
afectas directamente a la explotación, salvo las que se hubieran registrado como anticipos y edificios
en construcción.
6.6. Importe y características de las inversiones inmobiliarias completamente
amortizadas en uso:
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 no había inversiones inmobiliarias en uso que estuvieran
completamente amortizadas.
6.7. Bienes afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes
de restricciones a la titularidad:
Las inversiones inmobiliarias de la Sociedad no están afectas a garantías ni a posibilidad de
reversión. Asimismo, no tienen ningún tipo de restricción a la titularidad, aunque estas inversiones
están alquiladas a terceros bajo contratos de arrendamiento.
98 de 134
6.8. Subvenciones, donaciones y legados relacionados con las inversiones
inmobiliarias:
No existen subvenciones vinculadas a Inversiones Inmobiliarias ni en el presente ni en el anterior
ejercicio.
6.9. Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de financiación:
A 31 de diciembre de 2024 y a 31 de diciembre de 2023 no existen compromisos firmes de compra
y venta de inversiones inmobiliarias.
6.10. Otras circunstancias relacionadas con las inversiones inmobiliarias;
arrendamientos, seguros, litigios, embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores no se dan otras circunstancias de carácter sustantivo
que afecten a las inversiones inmobiliarias.
6.11. Arrendamientos financieros y similares sobre inversiones inmobiliarias:
La Sociedad no tiene formalizados arrendamientos financieros o similares sobre sus inversiones
inmobiliarias.
6.12. En el caso de inmuebles separación del valor del suelo y la construcción:
El detalle entre el valor del suelo y de la construcción de las inversiones inmobiliarias figura en el
apartado 6.1 de la presente memoria.
6.13. Resultado por enajenación de las inversiones inmobiliarias:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han enajenado inversiones inmobiliarias.
6.14. Tipos de inversiones inmobiliarias, destino que se da a las mismas
resultado de explotación:
Los inmuebles clasificados como inversiones inmobiliarias y el destino que se da a los mismos se
detallan en el siguiente cuadro, donde también se detallan los ingresos provenientes de estas
inversiones, así como los gastos para su explotación, diferenciando aquéllas que generan ingresos
de las que no hacen.
99 de 134
CONCEPTO
Unidades
m2
construidos
(incluyendo
zonas
comunes)
Edificabilidad sobre
rasante (en caso de
inversiones en
stock o
construcción) m2
Construidos
Rentas
Anuales
Gastos
directos
Resultado de
explotación
Industrial
1
10.943
0
183
-68
114
TOTAL INVERSIONES
INMOBILIARIAS EN
EXPLOTACIÓN, USO
1
10.943
0
183
-68
114
TOTAL INVERSIONES
INMOBILIARIAS EN
EXPLOTACIÓN, EDIFICABILIDAD
NO COSUMIDA
1
0
13.494
0
0
0
TOTALES
1
10.943
13.494
183
-68
114
6.15. Existencia e importe de las restricciones respecto a las inversiones
inmobiliarias:
No existen restricciones a la realización de inversiones inmobiliarias, ni al cobro de los ingresos
derivados de las mismas o de los recursos obtenidos por su enajenación o disposición por otros
medios.
6.16. Obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo
de inversiones inmobiliarias
No existen obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de inversiones
inmobiliarias o para reparaciones, mantenimiento o mejoras.
7. INMOVILIZADO INTANGIBLE
7.1. Análisis del movimiento durante el ejercicio de cada partida del balance:
Los movimientos del inmovilizado intangible de la Sociedad durante los ejercicios 2024 y 2023 son
los siguientes:
CONCEPTO
2024
A 01.01.2024
Adiciones
A 31.12.2024
COSTE
Aplicaciones Informáticas
476
68
544
TOTAL COSTES
476
68
544
AMORTIZACIONES
Aplicaciones Informáticas
-370
-29
-399
TOTAL AMORTIZACIONES
-370
-29
-399
DETERIORO
TOTALES NETOS
106
39
145
100 de 134
CONCEPTO
2023
A 01.01.2023
Adiciones
A 31.12.2023
COSTE
Aplicaciones Informáticas
443
32
475
TOTAL COSTES
443
32
475
AMORTIZACIONES
Aplicaciones Informáticas
-343
-26
-369
TOTAL AMORTIZACIONES
-343
-26
-369
DETERIORO
TOTALES NETOS
100
6
106
7.2. Activos afectos a garantías y reversión, así como la existencia y los importes
de restricciones a la titularidad:
El inmovilizado intangible de la Sociedad no está afecto ni a garantías ni a reversión. Asimismo, no
existe restricción alguna en su titularidad.
7.3. Vidas útiles o coeficientes de amortización, método de amortización empleado
El coeficiente de amortización del inmovilizado intangible de la Sociedad es del 25%, y el método de
amortización es lineal.
7.4. Cambios significativos que afecten a la estimación del valor residual, vidas
útiles y amortización:
No ha habido cambios en las estimaciones relativas al inmovilizado intangible que tengan incidencia
en las vidas útiles, valores residuales y métodos de amortización de estos.
7.5. Características de las inversiones en inmovilizado intangible adquirido a
empresas del grupo y asociadas:
El inmovilizado intangible de la Sociedad no ha sido adquirido a empresas del grupo ni a empresas
asociadas.
7.6. Características de las inversiones en inmovilizado intangible cuyos derechos
pudieran ejercitarse fuera de territorio español:
Todas las inversiones en inmovilizado intangible se han efectuado en territorio español.
7.7. Importe de los gastos financieros capitalizados en el ejercicio:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han capitalizado gastos financieros en los elementos del
inmovilizado intangible de la Sociedad.
101 de 134
7.8. En caso de corrección valorativa por deterioro; naturaleza del inmovilizado,
importe, sucesos que han ocasionado el deterioro y criterio empleado para
determinar el valor razonable menos los costes de ventas:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han producido correcciones valorativas por deterioro del
inmovilizado intangible.
7.9. En caso de pérdidas por deterioro agregadas y no indicadas en la nota anterior,
detalle de las principales clases de inmovilizado afectado por la pérdida por
deterioro:
No se han producido tales pérdidas.
7.10. Información de la pérdida por deterioro de activos intangibles incluida en
las UGE’s:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 ningún activo intangible incluido en las unidades generadoras de
efectivo (en adelante UGE’s) de la Sociedad ha sufrido deterioro alguno.
7.11. Características del inmovilizado no afecto directamente a la explotación:
El inmovilizado intangible de la Sociedad está afecto directamente a la actividad de la misma.
7.12. Importe y características del inmovilizado completamente amortizado en
uso:
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 el valor de los bienes totalmente amortizados que se
encuentran en uso es el siguiente:
INMOVILIZADO INTANGIBLE
TOTALMENTE AMORTIZADO 2024 y
2023
Importe
Aplicaciones informáticas
280
TOTAL
280
7.13. Subvenciones, donaciones y legados relacionados con el inmovilizado:
No se han recibido subvenciones, donaciones y legados para la adquisición de inmovilizado
intangible.
7.14. Compromisos firmes de compra y venta y fuentes previsibles de
financiación:
No existen compromisos firmes de compra ni de venta de inmovilizado intangible.
102 de 134
7.15. Resultado del ejercicio por enajenación del inmovilizado:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no ha habido enajenaciones del inmovilizado intangible de la
Sociedad.
7.16. Importe agregado de los desembolsos por investigación más desarrollo
reconocidos como gastos durante el ejercicio:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han llevado a cabo desembolsos para investigación y
desarrollo.
7.17. Identificación del inmovilizado con vida útil indefinida distintos al fondo
de comercio:
La Sociedad no tiene elementos del inmovilizado intangible de vida útil indefinida.
7.18. Otras circunstancias relacionadas con el inmovilizado; arrendamientos,
seguros, litigios, embargos y situaciones análogas:
Además de lo informado en las notas anteriores, no se dan circunstancias de carácter sustantivo que
afecten al inmovilizado intangible.
7.19. Fondo de comercio:
La Sociedad no tiene registrado fondo de comercio alguno.
8. ARRENDAMIENTOS Y OTRAS OPERACIONES DE NATURALEZA SIMILAR
8.1. Arrendamientos financieros
La Sociedad no tiene formalizados contratos de arrendamiento financiero, ni como arrendador ni
como comprador.
8.2. Arrendamientos operativos
Descripción general de los bienes y de los acuerdos significativos de
arrendamiento en los que la Sociedad actúa como arrendadora:
La Sociedad tiene en arrendamiento un edificio industrial en Barcelona con una superficie construida
de 10.943 m2, situado en el barrio de Bon Pastor (véase Nota 7).
En el ejercicio 2024 se han obtenido unas rentas de 183 miles de euros (Nota 12.4). En el ejercicio
2023 fueron de 183 miles de euros también.
8.2.1. El importe de las cuotas contingentes reconocidas como ingresos del
ejercicio:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han reconocido como ingresos cuotas contingentes.
103 de 134
8.2.2. Descripción general de los bienes y acuerdos significativos de
arrendamiento en los que la Sociedad actúa como arrendataria
La Sociedad es arrendataria de la oficina donde ejerce su actividad. Está ubicada en la localidad de
Barcelona, en la Avda. Meridiana, 350, 6ª planta. La Sociedad arrendadora de la mencionada oficina
es Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U, una sociedad perteneciente al Grupo CEVASA.
8.2.3. Importe total de los pagos futuros mínimos del arrendamiento
correspondiente a los arrendamientos operativos:
Los pagos mínimos previstos para los siguientes ejercicios son los siguientes:
PAGOS
2025
Oficina Avda. Meridiana 350
29
8.2.4. El importe total de los pagos futuros mínimos que se esperan realizar, al
cierre del ejercicio, por subarriendos operativos no cancelables:
La Sociedad no tiene subarrendados bienes sobre los que es titular de un contrato de arrendamiento.
8.2.5. Las cuotas de arrendamientos y subarrendamientos operativos
reconocidas como gastos e ingresos del ejercicio:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 la Sociedad registró como gasto por alquileres,43 mil euros en
ambos ejercicios.
8.2.6. Descripción general de los acuerdos significativos de arrendamiento:
La Sociedad no tiene acuerdos de arrendamiento significativos considerando su porcentaje de
aportación a la cifra de negocios y, en general, los contratos de arrendamiento no incorporan
cláusulas distintas de los estándares en el mercado inmobiliario.
9. INSTRUMENTOS FINANCIEROS
9.1. Información sobre la relevancia de los instrumentos financieros en la situación
financiera y resultados de la empresa.
9.1.1. Información relacionada con el balance
9.1.1.1. Categorías de activos y pasivos financieros:
9.1.1.1.1. Activos financieros, salvo inversiones en el patrimonio de empresas del
grupo, multigrupo y asociadas
Los activos financieros de la Sociedad, distintos de los fiscales y del efectivo y otros activos líquidos
equivalentes, son los que se detallan a continuación:
104 de 134
INSTRUMENTOS FINANCIEROS 2024
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A LARGO
PLAZO
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A CORTO
PLAZO
Total
Créditos, derivados y otros
Créditos, derivados y
otros
Activos a valor razonable con cambios
en pérdidas y ganancias:
307
0
307
Otros
307
0
307
Activos financieros a coste amortizado
22.996
6.794
29.790
TOTALES
23.303
6.794
30.097
INSTRUMENTOS FINANCIEROS 2023
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A
LARGO PLAZO
INSTRUMENTOS FINANCIEROS
A CORTO PLAZO
Total
Créditos,
derivados y otros
Valores
representativos
de deuda
Créditos,
derivados y
otros
Activos a valor razonable con cambios
en pérdidas y ganancias:
250
165
0
415
Cartera de negociación
0
165
0
165
Otros
250
0
0
250
Activos financieros a coste amortizado
8.888
0
3.111
11.999
TOTALES
9.138
165
3.111
12.414
Los epígrafes del balance incluidos dentro de cada categoría de activos financieros, así como su
movimiento,
a) En la categoría Activos financieros a coste amortizado a largo plazo se recogen varios
depósitos a largo plazo constituidos, principalmente ante las Administraciones Públicas,
por 23 miles de euros a cierre del ejercicio 2024 (misma cifra en ejercicio anterior), así
como un saldo a favor de la Sociedad por créditos a empresas del Grupo por 22.973 miles
de euros a 31 de diciembre de 2024 (8.865 miles de euros a 31 de diciembre de 2023).
Ver nota 9.1.2.1.
b) En la categoría Activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas y
ganancias a largo plazo se recoge el valor razonable de las aportaciones realizadas a los
fondos de pensiones descritos en la nota 4.14, que a 31 de diciembre de 2024 ascendían
en su conjunto a 307 mil euros (250 mil euros en el ejercicio 2023).
c) El importe registrado como Activos financieros a valor razonable con cambios en pérdidas
y ganancias a corto plazo del ejercicio 2023 correspondía íntegramente al valor razonable
de 1.741 títulos de un bono perpetuo emitido por el Banco Santander que ha sido vendido
en el presente ejercicio. Los cambios producidos en el valor razonable de estos activos
durante el ejercicio 2024 ascienden a un ingreso de 9 miles de euros (ingreso por 12 miles
de euros en el ejercicio anterior).
d) En la categoría de activos financieros a coste amortizado a corto plazo se recogen los
saldos de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar.
Los saldos acreditados a clientes y deudores comerciales que se estima que pueden no
ser realizables son provisionados en su totalidad con cargo a la cuenta de resultados,
105 de 134
registrando en ese momento la posible pérdida por deterioro del valor de esos saldos
como si tal pérdida ya se hubiera producido. Sólo se revierte esta provisión, también
contra la cuenta de resultados, si tales saldos se realizan efectivamente. Esto responde
a una política de máxima prudencia, por cuanto se dota el 100% de aquellos saldos en
lugar de un porcentaje menor que resultaría de un cálculo de probabilidades de impago.
El importe total provisionado al cierre del año 2024 es nulo, (2 mil euros en el ejercicio
anterior).
Asimismo, se recoge en esta misma categoría un crédito concedido a la asociada
NiCRent Residencial, S.L. por un importe de 1.739 miles de euros a 31 de diciembre de
2024 (1.652 miles de euros a 31 de diciembre de 2023).
9.1.1.1.2. Pasivos financieros
Los pasivos financieros de la Sociedad, distintos de los fiscales e impuestos diferidos, son los que
se detallan a continuación:
INSTRUMENTOS FINANCIEROS 2024
INSTRUMENTOS FINANCIEROS
A LARGO PLAZO
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A CORTO
PLAZO
TOTAL
Deudas con
entidades de
crédito
Derivados y
otros
Deudas con
entidades de
crédito
Otros
Pasivos financieros a coste amortizado
11.666
46.353
6.916
528
65.463
TOTALES
11.666
46.353
6.916
528
65.463
INSTRUMENTOS FINANCIEROS 2023
INSTRUMENTOS FINANCIEROS
A LARGO PLAZO
INSTRUMENTOS
FINANCIEROS A CORTO
PLAZO
TOTAL
Deudas con
entidades de
crédito
Derivados y
otros
Deudas con
entidades de
crédito
Otros
Pasivos financieros a coste amortizado
0
43.261
3.053
539
46.853
TOTALES
0
43.261
3.053
539
46.853
Los epígrafes del balance incluidos dentro de cada categoría de pasivos financieros, así como su
movimiento, se detallan a continuación:
Los pasivos financieros han sido contratados en condiciones de mercado por lo que se estima
que su valor razonable no difiere de su valor nominal.
a) En la categoría de pasivos financieros a coste amortizado a largo plazo se recoge un
importe recibido en concepto de fianza por 25 miles de euros en el ejercicio 2024 (mismo
importe en el ejercicio anterior).
b) En esta misma categoría pero clasificado como “Deudas con empresas del grupo y
asociadas” se recogen los importes netos adeudados a las filiales de CEVASA por
préstamos recibidos.
Los préstamos a largo plazo con las empresas del Grupo tienen un vencimiento indefinido.
El detalle de los créditos y préstamos mantenidos con empresas del Grupo y asociadas a
cierre del presente ejercicio y del anterior se informa en la nota de partes vinculadas.
106 de 134
c) En la misma categoría, pero clasificado como “Deudas con entidades de crédito”, se
encuentra la deuda con el Banco Santander, S.A. quien en 2024 ha otorgado a CEVASA
un préstamo corporativo con vencimiento junio de 2031 de 12.000 mil euros, el capital
pendiente de amortizar del señalado préstamo a 31 de diciembre de 2024 es de 11.230
miles de euros. Los intereses devengados en el 2024 han ascendido a 201 miles de euros.
Asimismo, en la misma categoría de “Deudas con entidades de crédito” también se
encuentra el préstamo con otra entidad bancaria, de 3.000 mil euros, con un vencimiento
a diciembre de 2027 y del cual al cierre del ejercicio no se ha amortizado cantidad alguna.
9.1.1.2. Activos y pasivos financieros valorados a valor razonable
La variación en el valor razonable de los activos financieros durante el presente ejercicio ha sido de
307 mil euros a largo plazo y un importe nulo a corto plazo, debido a la liquidación en el presente
ejercicio del activo financiero que se encontraba al cierre del ejercicio anterior (250 miles de euros a
largo plazo y 165 mil euros a corto plazo, totalizando un total de 415 mil euros en el ejercicio anterior).
9.1.1.3. Reclasificaciones:
La Sociedad no ha llevado a cabo reclasificaciones de sus activos y pasivos financieros.
9.1.1.4. Clasificación por vencimientos:
El detalle de los activos y pasivos distintos de los fiscales que vencen en los próximos cinco años es
el siguiente:
CONCEPTO A 31/12/2024
Vencimiento
2025
Vencimiento 2029
en adelante
ACTIVOS FINANCIEROS:
Inversiones en empresas del grupo y asociadas a largo
plazo
0
23.303
Instrumentos de patrimonio
0
307
Créditos a empresas del grupo
0
22.973
Otros activos financieros
0
23
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
5.055
0
Inversiones en empresas del grupo y asociadas a corto
plazo
1.739
0
Créditos a empresas del grupo
1.739
0
TOTALES
6.794
23.303
PASIVOS FINANCIEROS:
Deudas a largo plazo
6.915
11.666
Deudas con entidades de crédito
6.915
11.666
Deudas con empresas del grupo y asociadas a largo
plazo
0
46.327
TOTALES
6.915
57.993
El detalle por vencimientos de los diferentes pasivos financieros a largo plazo, con vencimiento
determinado o determinable, al cierre del ejercicio 2024 es el siguiente:
107 de 134
2026 2027 2028 2029 Resto Total
Pasivos financieros a coste
amortizado
Deudas con entidades de crédito 2.629 2.711 1.739 1.796 2.791 11.666
Otros - - - - 25 25
2.629 2.711 1.739 1.796 2.816 11.691
9.1.1.5. Transferencias de activos financieros:
Ni en el año 2024 ni en el 2023 la Sociedad ha llevado a cabo transferencias de activos financieros.
9.1.1.6. Activos cedidos y aceptados en garantía:
La Sociedad no ha cedido ni aceptado activos financieros en garantía.
9.1.1.7. Correcciones por deterioro del valor originadas por el riesgo de
crédito:
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no ha habido correcciones valorativas por riesgo de crédito.
9.1.1.8. Impago e incumplimiento de condiciones contractuales:
No ha habido impagos significativos ni incumplimientos de condiciones contractuales en los activos
y pasivos financieros de la Sociedad.
9.1.1.9. Deudas con características especiales:
La Sociedad no tiene deudas con características especiales.
9.1.2. Otra información
108 de 134
9.1.2.1. Empresas del Grupo, multigrupo y asociadas:
Las participaciones en empresas del grupo, multigrupo y asociadas, así como diferentes
informaciones sobre éstas, se detallan a continuación:
en miles de euros
SOCIEDADES
2024
Cotizada
Capital
social
% de
participación
Reservas
Resultado
año 2024
Dividendos
a cta.
Otras
partidas
Patrim.Neto
Total
Patrimonio
neto a
31.12.2024
Coste participación
a 31.12.2024 en la
dominante
Deterioro
Ejercicio
Deterioro
Acumulado
Neto
DEPENDIENTES:
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en
Alquiler, S.L.U.
No
2.000
100%
99.011
6.976
0
2.505
110.492
33.099
0
0
33.099
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350
(Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria
(residencial)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en
Alquiler 2, S.L.U.
No
1.000
100%
4.019
767
-58
0
5.728
4.819
0
0
4.819
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350
(Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (locales y
oficinas)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Proyectos
Inmobiliarios, S.L.U.
No
1.000
100%
18.360
1.222
0
0
20.582
19.334
0
0
19.334
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350
(Barcelona)
Actividad:
Promoción inmobiliaria
Denominación y
forma jurídica:
SBD Lloguer Social, S.A.
No
17.800
80%
25.892
3.565
0
18.776
66.033
13.931
0
0
13.931
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17
(Sabadell)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de
vdas.(VPO) para alquiler
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Pallaresa, S.L.U. (*)
No
3
100%
30.905
-2.937
0
0
27.971
0
0
0
0
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350
(Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria
(residencial)
Denominación y
forma jurídica:
Projectes i Construcció
Social a Sabadell, S.L.U. (*)
No
300
80%
527
-52
0
0
775
0
0
0
0
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17
(Sabadell)
Actividad:
Promoción vdas.(VPO) para
alquiler
ASOCIADAS:
Denominación y
forma jurídica:
NiCRent Residencial, S.L.
No
63
50%
11.795
-148
0
0
11.710
6.002
-91
-146
5.856
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350
(Barcelona)
Actividad:
Gestión de participaciones en
terceras
Denominación y
forma jurídica:
Habitatge Metròpolis
Barcelona, S.A.
No
24.000
25%
87
264
0
0
24.351
0
0
0
0
Domicilio:
Carrer 62, num 16-18 Edificio A
4ª pl (Barcelona)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de
vdas.(VPO) para alquiler
TOTALES
46.166
190.686
9.6577
-58
21.281
267.642
100.735
-91
-146
77.038
109 de 134
en miles de euros
SOCIEDADES
2023
Cotizada
Capital
social
% de
participación
Reservas
Resultado
año 2023
Dividendos
a cta.
Otras
partidas
Patrim.Neto
Total
Patrimonio
neto a
31.12.2023
Coste participación
a 31.12.2024 en la
dominante
Deterioro
Ejercicio
Deterioro
Acumulado
Neto
DEPENDIENTES:
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler,
S.L.U.
No
2.000
100%
96.508
6.349
0
2.646
107.502
33.099
0
0
33.099
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (residencial)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Patrimonio en Alquiler
2, S.L.U.
No
1.000
100%
4.019
542
-600
0
4.961
4.819
0
0
4.819
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Inversión inmobiliaria (locales y
oficinas)
Denominación y
forma jurídica:
Cevasa Proyectos
Inmobiliarios, S.L.U.
No
1.000
100%
18.605
-245
0
0
19.360
19.334
0
0
19.334
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Promoción inmobiliaria
Denominación y
forma jurídica:
SBD Lloguer Social, S.A.
No
17.800
80%
21.978
3.915
0
19.807
63.500
13.931
0
0
13.931
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de
vdas.(VPO) para alquiler
Denominación y
forma jurídica:
Projectes i Construcció Social
a Sabadell, S.L.U. (*)
No
300
80%
582
-55
0
0
827
0
0
0
0
Domicilio:
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell)
Actividad:
Promoción vdas.(VPO) para
alquiler
ASOCIADAS:
Denominación y
forma jurídica:
NiCRent Residencial, S.L.
No
63
50%
11.855
-61
0
0
11.857
6.002
-55
-55
5.947
Domicilio:
Avda. Meridiana, 350 (Barcelona)
Actividad:
Gestión de participaciones en
terceras
Denominación y
forma jurídica:
Habitatge Metròpolis
Barcelona, S.A.
No
24.000
25%
-107
195
0
0
24.087
0
0
0
0
Domicilio:
Carrer 62, num 16-18 Edificio A
4ª pl (Barcelona)
Actividad:
Promoción e inv.inmobiliaria de
vdas.(VPO) para alquiler
TOTALES
46.163
153.440
10.640
-600
22.453
232.094
77.185
-55
-55
77.130
(*) Participación indirecta
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U., SBD Lloguer Social, S.A. y Cevasa Proyectos Inmobiliarios,
S.L.U. están obligadas a auditar sus cuentas anuales del ejercicio 2024. En la fecha de formulación
de las presentes cuentas anuales todavía no se han emitido los correspondientes informes de
auditoría.
Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A. somete sus cuentas anuales a auditoría voluntaria, aunque en
la fecha de formulación de las presentes cuentas anuales todavía no se ha emitido el correspondiente
informe de auditoría.
Los datos relativos a todas las Sociedades del Grupo han sido obtenidos de las cuentas anuales no
auditadas.
110 de 134
A 31 de diciembre de 2024 se ha dotado un deterioro en la participación que CEVASA posee de
NiCRent Residencial, S.L. de 91 mil euros, en base a los fondos propios de ésta a la mencionada
fecha, ascendiendo el deterioro acumulado a 146 miles de euros (a 31 de diciembre de 2023 la
dotación por deterioro registrado fue de 12 mil euros, ascendiendo el deterioro acumulado a 55 miles
de euros).
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han realizado compraventas de participaciones de
empresas del grupo y asociadas, ni se han realizado correcciones valorativas de las mismas, salvo
las relativas a empresas asociadas que se mencionan en los párrafos anteriores.
El detalle de los dividendos percibidos de las filiales durante el presente ejercicio y el ejercicio anterior
se encuentra en la nota número 18 de la presente memoria.
Ninguna de las sociedades anteriores cotiza en ningún mercado cotizado.
9.1.2.2. Otro tipo de información:
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 no existían, ni se han formalizado durante esos ejercicios,
compromisos firmes de venta ni contratos de compra o venta de activos no financieros, que de
acuerdo con el apartado 4.6 de la norma de registro y valoración relativa a instrumentos financieros,
se reconozcan y valoren según lo dispuesto en dicha norma. Además de lo informado en las notas
anteriores, no se dan circunstancias de carácter sustantivo que afecten a los activos financieros.
Al cierre del ejercicio 2024 la Sociedad dispone de líneas de crédito por un total disponible y no
dispuesto de 8.640 mil euros (8.948 mil euros al cierre del ejercicio 2023) y a nivel de Grupo de
18.500 mil euros (10.140 mil euros al cierre del ejercicio 2023). El vencimiento de estas líneas se
produce durante el ejercicio 2025 y se prevé renovar a su vencimiento.
Compromisos de inversiones en empresas asociadas
Respecto al proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)” mencionado en la nota 4.18 de esta
memoria, CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., como adjudicatarias del concurso público que allí
se menciona, se han comprometido a través de la sociedad constituida al efecto para participar en
ese proyecto (NiCRent Residencial, S.L.) a aportar a HMB el capital necesario para promover y poner
en alquiler 4.500 viviendas VPO en Barcelona y su área metropolitana, a desarrollar sobre solares a
aportar por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de Barcelona, siempre que los
suelos estén disponibles y los proyectos a desarrollar sean viables económicamente, como se prevé
inicialmente. Dicho capital se estima en 57,9 millones de euros. Como garantía de tal compromiso,
en julio de 2021 NiCRent Residencial,S.L, realizó un depósito de 3,1 millones de euros.
9.2. Información sobre la naturaleza y el nivel de riesgo procedente de instrumentos
financieros.
Información cualitativa y cuantitativa sobre el riesgo de crédito, riesgo de liquidez y riesgo de mercado
(riesgo de tipo de cambio, de tipo de interés y otros riesgos de precio):
La gestión de los riesgos financieros de la Sociedad está centralizada en la Dirección Financiera del
Grupo CEVASA, la cual tiene establecidos los mecanismos necesarios para controlar la exposición
a las variaciones en los tipos de interés y precios de mercado, así como a los riesgos de crédito y
liquidez.
A continuación, se indican los principales riesgos financieros que impactan a la Sociedad:
- Riesgo de precio: La Sociedad no tiene en cartera activos financieros con riesgo de variaciones de
precio.
111 de 134
- Riesgo de crédito: Con carácter general la Sociedad mantiene su tesorería y activos líquidos
equivalentes en entidades financieras de elevado nivel crediticio.
Los principales activos financieros de la Sociedad son saldos de caja y efectivo, deudores
comerciales, cuentas a cobrar, e inversiones financieras, expuestos al riesgo de no poder realizarlos.
El riesgo de crédito de la Sociedad atribuible a sus deudores comerciales está ciertamente limitado.
Puesto que la mayoría de los servicios los presta a sus filiales, las cuales controla.
El riesgo de crédito atribuible a sus fondos más líquidos como saldos en efectivo, depósitos bancarios
e inversiones financieras está acotado al trabajar con varios intermediarios financieros y
depositantes, todos ellos de elevada solvencia patrimonial y profesional, así como elevado rating
crediticio, lo que reduce el riesgo de contraparte. Por otro lado, se tiene una política de diversificación
en varios valores, lo que reduce también tal exposición.
Aunque es innegable la existencia de riesgo de crédito en los fondos líquidos, depósitos bancarios e
inversiones financieras, estimamos que es muy poco probable que estos riesgos se materialicen, una
vez analizados los activos que se poseen y los intermediarios y depositantes con los que se trabaja.
La Sociedad no ha tenido jamás una experiencia negativa en cuanto a impagos en este tipo de
activos. Además, los procesos establecidos de control interno están diseñados con el fin de evitar
cualquier tipo de riesgo de fraudes internos y externos.
- Riesgos de contraparte: La Sociedad mitiga este riesgo efectuando las operaciones financieras con
instituciones de primer nivel.
- Riesgo de liquidez: Con el fin de asegurar la liquidez y poder atender todos los compromisos de
pago que se derivan de su actividad, la Sociedad dispone de la tesorería que muestra su balance.
- Riesgo de mercado: No estimamos que este riesgo pueda influir, de forma significativa a la
Sociedad, considerando las actividades que realiza.
9.3. Fondos propios y otras partidas de Patrimonio Neto
9.3.1. Número de acciones o participaciones en el capital y valor nominal de cada
una de ellas, distinguiendo por clases, así como los derechos otorgados a
las mismas y las restricciones que puedan tener. También, en su caso, se
indicará para cada clase los desembolsos pendientes, así como la fecha de
exigibilidad. Esta misma información se requerirá respecto a otros
instrumentos de patrimonio distintos del capital:
El capital social de la Sociedad a 31 de diciembre de 2024 y a 31 de diciembre de 2023, íntegramente
desembolsado, asciende a 6.976 miles euros, compuesto por 23.253.800 acciones ordinarias. La
totalidad de las acciones están representadas por anotaciones en cuenta y tienen un valor nominal
de 0,3 euros cada una.
9.3.2. Ampliaciones y reducciones de capital, ampliación de capital en curso
indicando el número de acciones o participaciones a suscribir, su valor
nominal, la prima de emisión, el desembolso inicial, los derechos que
incorporarán y restricciones que tendrán; así como la existencia o no de
derechos preferentes de suscripción a favor de socios, accionistas u
obligacionistas; y el plazo concedido para la suscripción:
Ni en el ejercicio 2024 ni el 2023 se han hecho ampliaciones ni reducciones de capital.
112 de 134
9.3.3. Importe del capital autorizado por la junta de accionistas para que los
administradores lo pongan en circulación, indicando el periodo al que se
extiende la autorización:
Los Administradores de CEVASA no tienen autorización de la Junta General para realizar aumentos
en el capital social y poner nuevas acciones en circulación.
9.3.4. Derechos incorporados a las partes de fundador, bonos de disfrute,
obligaciones convertibles e instrumentos financieros similares, con
indicación de su número y de la extensión de los derechos que confiere:
No existen derechos de tal clase.
9.3.5. Circunstancias específicas que restringen la disponibilidad de las
reservas:
Las reservas con algún tipo de limitación legal en cuanto a su disponibilidad son las siguientes:
Reserva legal: Salvo lo dispuesto en la Ley de Sociedades de Capital y de acuerdo con el artículo
214 de la misma ley, sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas.
Aunque el saldo contabilizado en esta cuenta a 31 de diciembre de 2024 es de 1.658 miles de euros,
el total indisponible es de 1.395 miles de euros.
Reservas indisponibles por acciones propias: La Sociedad dominante tiene limitada la disposición de
sus reservas libres en un importe equivalente a las acciones propias adquiridas que se mantienen
en autocartera. El importe de esta limitación es de 671 miles de euros. Los movimientos durante el
presente ejercicio se deben a adquisiciones por un coste de 36 miles de euros, a ventas por un coste
de 36 miles de euros y a entregas correspondientes a remuneraciones basadas en acciones propias
del ejercicio anterior por 27 miles de euros (ver nota 18 de la presente memoria).
Reserva por capital amortizado: Recoge el importe de las reducciones de capital llevadas a cabo
acogiéndonos a lo que disponían los artículos 47 y 101 de la Ley de Sociedades Anónimas de
17.07.1951, hoy derogada. Como en estas reducciones, y de acuerdo con la citada Ley, no se
requería el cumplimiento de los requisitos del art. 98 de la misma, era obligatorio crear una reserva
indisponible en los términos de la reserva legal, por el importe nominal de las reducciones de capital.
El importe acumulado en esta reserva asciende a 2.070 miles de euros.
Reserva art. 167 del Texto Refundido de la pasada Ley Sociedades Anónimas y art. 335 c) de la Ley
de Sociedades de Capital: La disposición de estas reservas debe cumplir ciertos requisitos y recoge
el importe de las reducciones de capital realizadas con cargo a reservas libres, vía amortización de
acciones de la autocartera, a partir de la entrada en vigor del texto refundido de la anterior Ley de
Sociedades Anónimas y de la actual Ley de Sociedades de Capital. En estos casos, el importe del
valor nominal de las acciones amortizadas debe destinarse a esta reserva, de la que solo será posible
disponer con los mismos requisitos que los exigidos para la reducción del capital social. El saldo
contabilizado en esta cuenta asciende a 1.739 miles de euros.
9.3.6. Número, valor nominal y precio medio de adquisición de las acciones o
participaciones propias en poder de la Sociedad o de un tercero que obre
por cuenta de ésta, especificando su destino final previsto e importe de la
reserva por adquisición de acciones de la Sociedad dominante:
113 de 134
El 31 de diciembre de 2024 la Sociedad era titular de 94.916 acciones propias, adquiridas por un
total de 671 miles de euros (698 miles de euros a 31 de diciembre de 2023), lo que representa un
coste medio de adquisición de 7,07 euros/acción y un porcentaje del 0,408% sobre el capital social
de la Sociedad.
La variación del epígrafe “Acciones y participaciones en patrimonio propias” durante los años 2024 y
2023 es el siguiente:
Saldo a
01.01.2024
Adquisiciones
Enajenaciones/
entregas
Amortización
acciones propias
reducción de
capital
Saldo a
31.12.2024
698 36 -63 0 671
Saldo a
01.01.2023
Adquisiciones
Enajenaciones/
entregas
Amortización
acciones propias
reducción de
capital
Saldo a
31.12.2023
713 36 -51 0 698
En la Junta General de 14 de junio de 2022 se autorizó al Consejo de Administración, durante un
plazo de 5 años, a adquirir acciones propias, siempre que no se supere en autocartera el 10% del
capital social, a unos precios máximo y mínimo del 115% y 85% de su valor de cotización en la fecha
de adquisición, respectivamente.
En el ejercicio 2024, la Sociedad ha adquirido 5.864 acciones propias por un total de 36 miles de
euros (6,47 euros de coste medio unitario de adquisición), ha vendido 4.725 acciones propias por un
coste de 36 miles de euros y ha entregado al Consejero Delegado 4.400 acciones por un coste de
27 miles de euros.
En el ejercicio 2023, la Sociedad adquirió 5.553 acciones propias por un total de 36 miles de euros
(6,47 euros de coste medio unitario de adquisición), y vendió 4.876 acciones propias por un coste de
35 miles de euros y entregó al Consejero Delegado 3.300 acciones por un coste de 16 miles de
euros.
9.3.7. La parte de capital que, en su caso, es poseído por otra empresa,
directamente o por medio de sus filiales, cuando sea igual o superior al 3%:
Según las informaciones facilitadas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV),
al 31 de diciembre de 2024, las personas y sociedades con un porcentaje de participación
en el capital social de la Sociedad superior al 3%, directo o indirecto, se detallan en el
siguiente cuadro:
114 de 134
Denominació del partícipe Directas Indirectas Total
Banco Santander, S.A.
24,07% 24,07%
Eulalía Vaqué Boix
18,16% 18,16%
Taller de Turisme i Medi Ambient, S.L.
16,81% 16,81%
María Boix Gacia
12,28% 0,57% 12,85%
Manuel Valiente Margelí
0,00% 6,54% 6,54%
Bernat Víctor Vaqué
3,75% 3,75%
Gemma Víctor Vaqué
3,58% 3,58%
Albert Víctor Vaqué
3,42% 3,42%
Alexandre Víctor Vaqué
3,15% 3,15%
Total:
67,06% 25,27% 92,33%
9.3.8. Acciones de la Sociedad admitidas a cotización:
A 31 de diciembre de 2024 y a 31 de diciembre de 2023, la totalidad de acciones que integran el
capital social de la Sociedad estaban admitidas a negociación en el mercado continuo. Lo siguen
estando en la fecha de formulación de las cuentas anuales.
9.3.9. Opciones emitidas u otros contratos por la Sociedad sobre sus propias
acciones, que deban calificarse como fondos propios, describiendo sus
condiciones e importes correspondientes:
La Sociedad no tiene formalizados contratos ni ha emitido opciones sobre sus acciones que pudieran
calificarse como fondos propios.
9.3.10. Circunstancias específicas relativas a subvenciones, donaciones y
legados otorgados por socios o propietarios:
Durante el presente ejercicio, la Sociedad ha recibido una pequeña subvención. Esta subvención se
ha contabilizado de acuerdo con las normativas y principios contables aplicables, reflejándose en las
cuentas anuales en función de su naturaleza y condiciones.
Asimismo, la Sociedad ha cumplido con los requisitos establecidos por los organismos otorgantes de
las subvenciones, y se han reflejado correctamente en los estados financieros.
Durante el ejercicio anterior no se habían recibido subvenciones.
10. MONEDA EXTRANJERA
Ni a cierre del presente ejercicio, ni en el anterior, no existían saldos en moneda extranjera ni se
habían realizado transacciones en monedas distintas al euro en ninguno de los años citados.
11. SITUACIÓN FISCAL
11.1. IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS
La Sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades junto con todas las sociedades que forman
parte del Grupo fiscal encabezado por la Sociedad, que son: CEVASA como matriz, CEVASA,
115 de 134
Patrimonio en Alquiler, S.L.U., CEVASA, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., CEVASA Proyectos
Inmobiliarios, S.L.U., SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A: tiene pendientes de inspección las
liquidaciones por el Impuesto de Sociedades de los ejercicios 2020 a 2024. No se espera que se
devenguen pasivos de consideración adicionales a los que ya se encuentran registrados para la
Sociedad como consecuencia de eventuales inspecciones.
11.1.1. Conciliación del importe neto de ingresos y gastos del ejercicio con la
base imponible del Impuesto sobre beneficios:
CONCILIACIÓN DEL IMPORTE NETO DE INGRESOS Y GASTOS DEL
EJERCICIO CON LA BASE IMPONIBLE DEL IMPUESSTO SOBRE
SOCIEDADES 2024
Cuenta de
pérdidas y
ganancias
Saldo de ingresos y gastos del ejercicio
1.705
Aumentos y disminuciones;
Impuesto sobre sociedades registrado
-658
Diferencias permanentes
-3.569
Diferencias temporarias:
1.037
con origen en el ejercicio
1.175
con origen en ejercicios anteriores
-138
Aportación a la base imponible del grupo fiscal (resultado fiscal)
-1.485
(+) Cuota íntegra (25% base imponible)
-371
(-) Deducciones y bonificaciones
-29
(-) Retenciones y pagos a cuenta satisfechos por la Sociedad
-1.923
(*) Total importe a percibir de la Agencia Tributaria
-2.323
11.1.2. Desglose del gasto o ingreso por impuestos sobre beneficios
GASTO POR IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES IMPUTADO A PÉRDIDAS Y GANANCIAS
Corriente
Diferido
Total
(1) Base imponible del ejercicio previa a compensación de BIN,s ejercicios anteriores
1.047
0
1.047
(2) Gasto por impuesto corriente = (1) * 25%
262
0
262
(3) Diferencias permanentes
-3.569
0
-3.569
(4) Gasto derivada de la diferencia permanente = (3) * 25%
-892
0
-892
Gasto por Impuesto s/Sociedades del ejercicio (2+4)
-630
0
-630
(5) Bonificaciones y deducciones del ejercicio
-28
0
-28
Gasto por Impuesto s/ Sociedades registrado en el ejercicio en pérdidas y ganancias
-658
0
-658
11.1.3. Detalle de los impuestos diferidos, distinguiendo entre activos
(diferencias temporarias, créditos por bases imponibles negativas y otros
créditos) y pasivos (diferencias temporarias)
A) Activos por impuestos diferidos:
116 de 134
ACTIVOS POR IMPUESTO DIFERIDO DE LA SOCIEDAD 2024
01.01.2024
Adiciones
31.12.2024
Por limitación gtos. financieros, amortizaciones, deterioros pdtes. de deducir y otros
326
449
775
Por diferente valor contable y fiscal de activos y pasivos
2
0
2
TOTALES
328
449
777
ACTIVOS POR IMPUESTO DIFERIDO DE LA SOCIEDAD 2023
01.01.2023
Adiciones
31.12.2023
Por limitación gtos. financieros, amortizaciones, deterioros pdtes. de deducir y otros
314
12
326
Por diferente valor contable y fiscal de activos y pasivos
2
0
2
TOTALES
316
12
328
B) Pasivos por impuestos diferidos:
PASIVOS POR IMPUESTOS DIFERIDOS 2024
01.01.2024
Adiciones /
Retiros
31.12.2024
Por diferimiento derivado del régimen de consolidación fiscal
473
-4
469
Por subvenciones, donaciones y legados en patrimonio neto
0
5
5
TOTALES
473
1
474
PASIVOS POR IMPUESTOS DIFERIDOS 2023
01.01.2023
Adiciones
31.12.2023
Por diferimiento derivado del régimen de consolidación fiscal
392
81
473
TOTALES
392
81
473
11.1.4. Naturaleza, importe y compromisos adquiridos en relación con los
incentivos fiscales aplicados durante el ejercicio
Durante el ejercicio 2024 no se han aplicado incentivos fiscales relevantes.
11.1.5. Impuesto a pagar en las distintas jurisdicciones fiscales
La Sociedad paga el Impuesto sobre Sociedades en una única jurisdicción fiscal, el territorio
español.
11.1.6. Diferencias permanentes señalando su importe y naturaleza:
Las diferencias permanentes en el ejercicio 2024 han sido de 74 miles de euros en concepto de
gastos no deducibles por donaciones. Adicionalmente hay 13 miles de euros por liberalidades.
Por otro lado, se han originado diferencias permanentes por los dividendos percibidos exentos
en un 95% de tributación por 3.653 miles de euros, y 3 mil euros en concepto de resultados
imputados directamente a reservas por la venta de acciones propias.
11.1.7. Cambios en los tipos impositivos aplicables respecto a los del ejercicio
anterior y sus efectos en los impuestos diferidos registrados en ejercicios
anteriores:
117 de 134
Para los ejercicios cerrados a 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023 el tipo
impositivo ha sido del 25%. Los créditos fiscales a favor de la Sociedad se encuentran
reconocidos al 25%.
11.1.8. Información relativa a las provisiones derivadas del impuesto sobre
beneficios, así como sobre las contingencias de carácter fiscal y sobre
acontecimientos posteriores al cierre que supongan una modificación de la
normativa fiscal que afecta a los activos y pasivos fiscales registrados.
Ejercicios pendientes de comprobación
Desde el cierre del ejercicio no ha habido cambios en la normativa que afecte al importe
provisionado como Impuesto sobre Sociedades devengado.
11.1.9. Cualquier otra circunstancia de carácter sustantivo en relación con la
situación fiscal:
Desde el ejercicio fiscal 2010 la Sociedad tributa en el Impuesto sobre Sociedades en régimen
consolidado con las siguientes sociedades de su Grupo: Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.;
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. y Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. A partir de 1 de
enero de 2015 se incorporaron al grupo fiscal las sociedades SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes
y Construcció Social a Sabadell, S.L.
11.2. OTROS TRIBUTOS
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A: tiene pendientes de inspección los ejercicios 2020
a 2024 para todos los impuestos que le son de aplicación. No se espera que se devenguen pasivos
importantes, adicionales a los registrados como provisiones o pasivos contingentes para la Sociedad
como consecuencia de eventuales inspecciones.
12. INGRESOS Y GASTOS
12.1. a) Gastos de personal y desglose de la partida 6.b) de la cuenta de
pérdidas y ganancias “Cargas sociales”, distinguiendo entre aportaciones y
dotaciones para pensiones y otras cargas sociales
La distribución del coste de personal de los ejercicios 2024 y 2023, por conceptos, es la
siguiente:
CONCEPTO
2024
2023
Sueldos y salarios y asimilados
1.734
1.678
Sueldos y salarios y otros
1.702
1.654
Retribuciones mediante Instrumentos de Patrimonio
32
24
Cargas Sociales
352
341
Aportaciones a la Seguridad Social a cargo de la
empresa
273
265
Retribuciones a L/P mediante sistemas de
prestación definida y planes de empleo
52
39
Otros gastos sociales
27
37
TOTALES
2.086
2.019
118 de 134
12.2. Importe de la venta de bienes y prestación de servicios producidos por
permuta de bienes y no monetarios y servicios
Todas las contraprestaciones relacionadas con los servicios prestados por la Sociedad han sido
monetarias.
12.3. Información acerca de otros gastos de explotación
CONCEPTO
2024
2023
Servicios exteriores
1.079
966
Alquileres
43
43
Mantenimiento y conservación de edificios
188
132
Servicios de profesionales independientes
418
394
Seguros
64
65
Servicios financieros
11
10
Publicidad y comunicación
14
5
Suministros: Agua, electricidad. y otros.
30
26
Otros gastos y servicios
312
291
Tributos varios
61
60
Pérdidas, deterioros y variación de provisiones
-2
0
TOTALES
1.138
1.026
12.4. Desglose de los ingresos devengados durante el ejercicio
Durante los ejercicios 2024 y 2023 los ingresos devengados se encuentran registrados en los
conceptos siguientes:
Concepto 2024 2023
Importe neto de la cifra de negocios: 6.900 6.274
Prestación servicios de gestión 1.933 2.579
Ingresos procedentes de alquileres de locales 183 183
Dividendos empresas del grupo 3.845 3.165
Ingresos devengados procedentes de financiación a empr. grupo 939 347
Otros ingresos de explotación: 24 7
Ingresos accesorios y otros de gestión corriente 24 7
Deterioro y resultado por enajenaciones del inmovilizado: 26 0
Reversión del deterioro 26 0
Otros resultados: 0 68
Ingresos financieros: 64 60
Dividendos procedentes de acciones en cartera
Intereses bancarios/bonificaciones bancarias
Ingresos de activos financieros disponibles para la venta
Ingresos de valores negociables y otros 55 48
Ingresos por variación de valor razonable en instrumentos financieros 9 12
Total: 7.014 6.409
INGRESOS
119 de 134
13. PROVISIONES Y CONTINGENCIAS
13.1. Provisiones
13.1.1. Análisis del movimiento
El movimiento de las provisiones es el siguiente:
PROVISIONES
A 01/01/2024
Nuevas
dotaciones
Aplicaciones
y
cancelaciones
A 31/12/2024
Para obligaciones por prestaciones a l/p al personal
930
87
-340
677
Total largo plazo o fecha indeterminada
930
0
-340
677
Por retribuciones al personal
13
0
-3
10
Total corto plazo
13
0
-3
10
TOTALES
943
0
-343
687
PROVISIONES
A 01/01/2023
Nuevas
dotaciones
Aplicaciones
y
cancelaciones
A 31/12/2023
Para obligaciones por prestaciones a l/p al personal
877
65
-12
930
Total largo plazo o fecha indeterminada
877
65
-12
930
Por retribuciones al personal
10
3
0
13
Total corto plazo
10
3
0
13
TOTALES
887
68
-12
943
13.1.2. Una descripción de la naturaleza de la obligación asumida
La provisión por “Otras responsabilidades” corresponde a posibles reclamaciones de terceros.
Las obligaciones asumidas por los conceptos de “Provisión premios de permanencia” que se
encuentra dentro del “Otras provisiones” y “Provisión retribuciones a largo plazo a la Alta Dirección”
se describen en la nota 4.14 de esta memoria.
Respecto a la provisión por retribuciones futuras al Consejo de Administración, en concepto de
dotaciones al fondo para premios de permanencia se tienen dotados a 31 de diciembre de 2024 es
de 370 miles de euros (680 miles de euros a 31 de diciembre de 2023). Estos premios serán
percibidos en las fechas indeterminadas en que los consejeros cesen en sus cargos. Durante el
ejercicio de 2024 se han producido ceses de consejeros, por lo que se han pagado parte de estos
premios.
La provisión por retribuciones a largo plazo a los miembros de la Alta Dirección, en concepto de
aportaciones a un fondo de pensiones mediante sistemas de aportación definida, se detalla en la
nota 15 de la presente memoria.
Respecto a las provisiones a corto plazo, el convenio de la construcción establece para el presente
ejercicio y siguientes, que una parte de la subida salarial se materializará en una aportación al Plan
de Pensiones de Ocupación Sectorial de la Construcción. Los procedimientos para las aportaciones
a este plan de empleo simplificado se han acabado de definir recientemente, con lo que
próximamente se depositarán en la entidad financiera designada para ello.
120 de 134
13.1.3. Una descripción de las estimaciones y procedimientos de cálculo
aplicados para la valoración de los correspondientes importes, así como
de las incertidumbres que pudieran aparecer en dichas estimaciones. En
su caso, se justificarán los ajustes que haya procedido realizar
Respecto al fondo para premios por permanencia en favor de los miembros del Consejo y las
retribuciones a largo plazo a la Alta Dirección, queda indeterminado tanto su efectivo devengo como
el momento de su pago.
En la fecha del cierre de cada ejercicio se dotan dichas provisiones por los importes en que se estima
que deben realizarse en función de los acuerdos adoptados en su día por el Consejo de
Administración, en el marco de la política de retribuciones a favor de miembros del Consejo y de la
Alta Dirección. Respecto a las últimas, en los ejercicios 2024 y 2023 se produjeron pequeñas
variaciones en los importes previamente provisionados (aumento en 36 miles de euros en 2024 y
aumento en 17 miles de euros en 2023) como consecuencia de la naturaleza de estas retribuciones
a largo plazo. Si se llegan a cumplir todos los condicionantes para ello, los importes que se abonarían
se corresponderán con el valor liquidativo de los fondos de inversión en el que se invierten las
aportaciones al fondo de pensiones. Este valor depende del valor de mercado de los activos
financieros que lo componen y está sujeto a variaciones de valor.
13.1.4. Indicación de los importes de cualquier derecho de reembolso,
señalando las cantidades que, en su caso, se hayan reconocido en el
activo de balance por estos derechos
No existen derechos de reembolso, totales o parciales, en caso de hacer efectivos los importes
provisionados.
13.2. Contingencias
Los Administradores de las Sociedad estiman que no existen contingencias significativas para la
Sociedad.
14. INFORMACIÓN SOBRE EL MEDIO AMBIENTE
La Sociedad no desarrolla ninguna de las actividades con impacto medioambiental importante, y que
se relacionan en la Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental, a la que
hace referencia el RD 1.514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de
Contabilidad. Por esta razón, en las cuentas anuales de la Sociedad del ejercicio 2024 no se desglosa
ninguna información relativa a esta materia.
15. RETRIBUCIONES A LARGO PLAZO AL PERSONAL
A 31 de diciembre de 2024 se tienen provisionadas retribuciones a largo plazo al personal de Alta
Dirección, por aportaciones a fondos de pensiones que únicamente se harán efectivas en la fecha
en que se alcance la edad de jubilación, y que ascienden en la mencionada fecha a 307 miles de
euros. El movimiento en el ejercicio 2024 fue de 57 miles de euros y de 35 miles de euros en 2023
(véase la nota 13)
Adicionalmente, en el ejercicio 2023 se aprobó el establecimiento de un plan de incentivos a largo
plazo mediante la entrega de acciones de la Sociedad, cuyos beneficiarios serán determinados
directivos de la Sociedad y su Grupo, incluyendo al Consejero Delegado. Este plan será objeto de
121 de 134
liquidación y pago único al concluir el ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2028. Ni a 31 de
diciembre de 2024 ni a 31 de diciembre de 2023 se tenía registrada provisión alguna por este
concepto, en función del cumplimiento y previsible cumplimiento de las condiciones establecidas para
devengar estos incentivos. En el Informe Anual de Retribuciones que forma parte del Informe de
gestión se detallan las condiciones que deben darse para devengar derechos por los directivos
afectados.
Una vez aprobadas las Cuentas Anuales consolidadas del Grupo CEVASA correspondientes al
ejercicio cerrado a 31 de diciembre de 2028 para el Beneficio antes de Impuestos (excluida la
variación de valor de los activos) (BT) y del valor EPRA NDV (NT), se calculará la tasa de crecimiento
anual equivalente ( r) en porcentaje con dos decimales como sigue:
El global de acciones que se repartirán según la tasa obtenida ( r) se establece en la siguiente tabla,
usando una interpolación lineal entre valores no enteros de r. Para una tasa de r inferior a 5 no se
lograría incentivo a largo plazo. Tampoco habría incrementos adicionales para una tasa superior a
12.
r 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Acciones
5 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 9.000 54.000
6 10.500 10.500 10.500 10.500 10.500 10.500 63.000
7 12.500 12.500 12.500 12.500 12.500 12.500 75.000
8 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 90.000
9 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 18.000 108.000
10 21.500 21.500 21.500 21.500 21.500 21.500 129.000
11 25.500 25.500 25.500 25.500 25.500 25.500 153.000
12 o más 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 180.000
ç
16. TRANSACCIONES CON PAGOS BASADOS EN INSTRUMENTOS DE PATRIMONIO
Durante el ejercicio 2022 se acordó una retribución al Consejero Delegado, para los ejercicios 2022
y siguientes, consistente en la entrega de acciones propias. Para el ejercicio 2024 las acciones
cedidas ascienden a 4.400 (3.300 en ejercicio anterior); el valor razonable de las mismas a la fecha
del acuerdo asciende a 32 miles de euros (24 miles de euros en ejercicio anterior), y han sido
efectivamente entregadas en enero de 2025 (las acciones cedidas en ejercicio anterior fueron
efectivamente entregadas en enero de 2024).
122 de 134
17. SUBVENCIONES, DONACIONES Y LEGADOS
17.1. Movimientos
Los movimientos del ejercicio han sido:
CONCEPTO
Aumento/Disminución
31/12/2024
01/01/2024
Subvenciones
recibidas
Variación del
impuesto diferido
Total
movimientos
año
Subvenciones oficiales de capital
0
19
-4
15
15
TOTALES
0
19
-4
15
15
18. OPERACIONES CON PARTES VINCULADAS
Son partes vinculadas las siguientes:
i. Los accionistas de la Sociedad
ii. Los administradores y Alta Dirección
iii. Las sociedades del Grupo CEVASA y las sociedades asociadas
iv. Otras partes vinculadas
Con dichas partes vinculadas, durante los ejercicios 2024 y 2023 la Sociedad ha realizado las
transacciones que se informan a continuación, manteniendo los saldos informados al cierre de dichos
ejercicios:
TRANSACCIONES CON PARTES VINCULADAS 2024
GASTOS E INGRESOS:
Accionistas
significativos
Administradores
y directivos
Personas,
sociedades o
entidades del
grupo
Otras
partes
vinculadas
Total
1) Gastos financieros
201
0
2.038
0
2.239
3) Recepción de servicios
0
0
185
0
185
5) Otros gastos
0
1.284
0
0
1.284
GASTOS (1+3+5)
201
1.284
2.223
0
3.708
6) Ingresos financieros
0
0
939
0
939
8) Prestación de servicios
0
0
1.933
0
1.933
10) Otros ingresos
0
0
3.845
0
3.845
INGRESOS (6+8+10)
0
0
6.717
0
6.717
OTRAS TRANSACCIONES:
SALDOS A CIERRE DEL EJERCICIO
1) Clientes y deudores comerciales
0
0
5.050
0
5.050
2) Préstamos y créditos concedidos
0
0
24.712
0
24.712
TOTAL SALDOS DEUDORES (1+2)
0
0
29.761
0
29.761
4) Proveedores y acreedores comerciales
0
0
13
0
13
5) Préstamos y créditos recibidos
11.230
0
46.327
0
57.557
TOTAL SALDOS ACREEDORES (4+5)
11.230
0
46.340
0
57.570
123 de 134
TRANSACCIONES CON PARTES VINCULADAS 2023
GASTOS E INGRESOS:
Administradores
y directivos
Personas,
sociedades o
entidades del grupo
Otras
partes
vinculadas
Total
1) Gastos financieros
0
1.718
0
1.718
3) Recepción de servicios
0
196
0
196
5) Otros gastos
948
0
0
948
GASTOS (1+3+5)
948
1.914
0
2.862
6) Ingresos financieros
0
347
0
347
8) Prestación de servicios
0
2.579
0
2.579
10) Otros ingresos
0
347
0
347
INGRESOS (6+8+10)
0
3.273
0
3.273
OTRAS TRANSACCIONES:
SALDOS A CIERRE DEL EJERCICIO
1) Clientes y deudores comerciales
0
1.448
0
1.448
2) Préstamos y créditos concedidos
0
10.517
0
10.517
TOTAL SALDOS DEUDORES (1+2)
0
11.965
0
11.965
4) Proveedores y acreedores comerciales
0
53
0
53
5) Préstamos y créditos recibidos
1.245
43.236
0
44.481
TOTAL SALDOS ACREEDORES (4+5)
1.245
43.289
0
44.534
Los principales contratos operativos que CEVASA tiene formalizados con sociedades filiales o
asociadas, son los siguientes:
- Contrato marco de prestación de servicios de fecha 1 de enero de 2007 entre todas las
empresas del Grupo CEVASA a excepción de las asociadas. Regula la prestación de los
siguientes servicios de CEVASA a sus sociedades filiales:
Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
Asistencia financiera legal.
Servicios de gestión administrativa y contable.
Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
Servicios de gestión del personal.
Servicios de asesoría legal.
Servicios informáticos.
- Contrato de gestión patrimonial de activos y pasivos, de fecha 9 de febrero de 2005, entre
CEVASA y la que era (hasta el 21 de noviembre de 2014) sociedad asociada SBD Lloguer
Social, S.A. Regula la prestación de servicios a dicha sociedad, relacionados con su parque
de viviendas en alquiler. Durante el ejercicio 2024 CEVASA facturó por dichos servicios un
total de 297 miles de euros (316 miles de euros en 2023).
- Contrato marco de prestación de garantías, firmado el 1 de enero de 2007 entre todas las
empresas del Grupo CEVASA. Regula la prestación de garantías entre las sociedades del
Grupo y su remuneración.
124 de 134
Con base a este contrato CEVASA avala en 5 préstamos hipotecarios a su filial CEVASA,
Patrimonio en Alquiler, S.L.U. El importe medio pendiente de devolución de dichos préstamos
durante el año 2024 fue de 23.414 miles de euros (7.814 miles de euros en 2023).
Adicionalmente CEVASA avaló en el ejercicio 2024 a SBD Lloguer Social, S.A. en dos
préstamos hipotecarios con un saldo medio dispuesto de 24.050 miles de euros (25.950 miles
de euros en el ejercicio 2023).
- Contrato marco de financiación, de fecha 1 de enero de 2007 entre todas las empresas del
Grupo CEVASA a excepción de SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a
Sabadell, S.L.U. Regula las condiciones de realización de préstamos entre las empresas del
Grupo y su remuneración.
- Contrato de préstamo entre SBD Lloguer Social, S.A. y CEVASA, en virtud del cual CEVASA
recibe préstamos de su filial.
- Contrato de alquiler de oficina, de fecha 1 de octubre de 2006 entre CEVASA y CEVASA,
Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., arrendataria la primera de dos plantas de oficinas propiedad
de la segunda.
- Contrato marco de financiación entre la sociedad asociada NiCRent Residencial, S.L. y
CEVASA, de fecha 21 de junio de 2021. El saldo a cierre del presente ejercicio es de 1.739
miles de euros (1.652 miles de euros al cierre del ejercicio 2023).
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de mercado.
Los dividendos recibidos por CEVASA de sus filiales, han sido en el ejercicio 2024 de 3.845 miles de
euros recibidos de CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. con cargo a reservas voluntarias. Los
dividendos recibidos por CEVASA de sus filiales, fueron en el ejercicio 2023 de 2.500 mil euros de la
misma sociedad con cargo a reservas voluntarias y de 665 mil euros recibidos de CEVASA,
Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., de los cuales 600 mil euros fueron como dividendo a cuenta y 65
mil euros como complementario del ejercicio 2023.
Remuneración a la Alta Dirección y al Consejo de Administración
La remuneración a la Alta Dirección y al Consejo de Administración es el siguiente:
Tienen la consideración de operaciones vinculadas las remuneraciones de la Alta Dirección y a los
miembros del Consejo de Administración.
A continuación, se adjunta un cuadro con las remuneraciones reconocidas a favor de dichas
personas en los ejercicios 2024 y 2023:
125 de 134
2024 2023
Remuneración Consejo de Administración: 936 610
Retribución fija y variable 238 226
Premios de permanencia 300
Dietas 124 146
Atenciones estatutarias 241 214
Remuneración en acciones 32 24
Remuneración Alta Dirección 348 338
Total 1.284 948
Miles de Euros
Durante el ejercicio los miembros del Consejo de Administración han devengado las siguientes
retribuciones que deben ser informadas a la Junta General, para su votación con carácter consultivo:
- Importes devengados durante el ejercicio 2024:
1) Un total de 240 miles de euros en concepto de atenciones estatutarias correspondientes al
ejercicio 2024 todavía no satisfechas.
2) Un total de 300 miles de euros en concepto de premios de permanencia satisfechos en el
ejercicio 2024.
3) Un total de 71 miles de euros por dietas de asistencia a las sesiones del Consejo.
4) Un total de 24 miles de euros por dietas de asistencia a las reuniones de las Comisiones del
Consejo de Administración.
5) Un total de 29 miles de euros en concepto de dietas por mayor dedicación, satisfechas al
anterior Presidente del Consejo de Administración
6) Se han devengado por el Consejero Delegado un total de 272 miles de euros (excluyendo las
atenciones estatutarias), de los que 32 miles de euros se abonarán mediante la entrega de
4.400 acciones de la sociedad.
- Dotaciones al fondo para cubrir premios de permanencia.
Se han dotado durante el ejercicio 2024 un total de 10 mil euros al fondo destinado a cubrir los pagos
que en un futuro deban realizarse a los actuales consejeros en concepto de premios por
permanencia.
La principal variación del ejercicio 2024 respecto al ejercicio 2023 se deben a cambios producidos
en el Consejo de Administración de las Sociedad, y por los cuales se han pagado premios de
permanencia por un importe de 300 miles de euros durante el presente ejercicio.
En la fecha de cierre de cada ejercicio se registra como provisión el importe en que se estima que
debe realizarse la dotación al fondo. El importe acumulado de este fondo a cierre del ejercicio 2024
es de 370 miles de euros.
Realizadas con sociedades vinculadas a accionistas significativos y consejeros y personas, físicas o
jurídicas, con ellos vinculadas
Durante los ejercicios 2024 y 2023 los miembros del Consejo de Administración y personas
vinculadas a ellos no han realizado con la Sociedad operaciones ajenas al tráfico ordinario o en
condiciones distintas a las de mercado. Las operaciones corrientes realizadas se detallan a
continuación.
126 de 134
En el año 2024 la empresa Montania Creative, S.L., propiedad de un accionista y directivo de
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (D. Albert Víctor Vaqué), prestó servicios de
publicidad y marketing a la misma. Los importes totales facturados a CEVASA por dicha Sociedad
ascendieron a 83 miles de euros en el ejercicio 2024. En el año 2023 la empresa Montania Creative,
S.L. prestó servicios a CEVASA por un importe total de 68 miles de euros.
Adicionalmente, Banco Santander, S.A. tiene concedida a la Sociedad una línea de crédito de 6.000
miles de euros, si bien no se encuentra dispuesta a 31 de diciembre de 2024. A 31 de diciembre de
2023 se encontraba dispuesta en 1.245 miles de euros, la misma línea de crédito de 6.000 miles de
euros. Los intereses devengados en el 2024 ascendieron a 86 miles de euros (66 miles de euros en
2023).
Durante el presente ejercicio 2024 Banco Santander, S.A. otorgó a CEVASA un préstamo corporativo
con vencimiento junio de 2031 de 12.000 miles de euros. El capital pendiente de amortizar del
señalado préstamo a 31 de diciembre de 2024 era de 11.230 miles de euros. Los intereses
devengados en el 2024 han ascendido a 201 miles de euros.
Asimismo, Banco Santander, S.A. tiene prestados 2 avales urbanísticos a la Sociedad por un
conjunto de 517 miles de euros a cierre del ejercicio 2024 (mismo importe a cierre de 2023), que han
supuesto unos gastos por comisiones de 6 miles de euros en ambos ejercicios.
Pagos de dividendos a partes vinculadas
En el año 2024, la Sociedad Dominante ha distribuido un dividendo a sus accionistas de 5.095 miles
de euros. En el año 2023 se pagó un dividendo por 5.789 miles de euros.
Modificación o resolución de contratos
Durante los ejercicios 2024 y 2023 la Sociedad no ha llevado a cabo conclusiones, modificaciones o
extinciones anticipadas de contratos ajenos al tráfico ordinario de la Sociedad con cualquiera de sus
socios o Administradores o persona que actúe por cuenta de ellos.
19. OTRA INFORMACIÓN
NÚMERO DE PERSONAS EMPLEADAS POR LA COMPAÑÍA
La distribución por sexos y categorías de los ejercicios 2024 y 2023 del personal de la Sociedad es
la siguiente:
CATEGORÍAS AÑO 2024
Número de empleados al
término del ejercicio
Hombres
Mujeres
Alta Dirección
2
0
Otros Directivos, Rbles de Dpto y mandos intermedios
6
4
Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos
4
6
TOTALES
12
10
127 de 134
CATEGORÍAS AÑO 2023
Número de empleados al término
del ejercicio
Hombres
Mujeres
Alta Dirección
2
0
Otros Directivos, Rbles de Dpto y mandos intermedios
5
4
Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos
3
5
TOTALES
10
9
CATEGORÍAS AÑO 2024
Número de empleados medio
Hombres
Mujeres
Alta Dirección
2
0
Otros Directivos, Rbles de Dpto y mandos intermedios
5
4
Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos
3
5
TOTALES
10
9
CATEGORÍAS AÑO 2023
Número de empleados medio
Hombres
Mujeres
Alta Dirección
2
0
Otros Directivos, Rbles de Dpto y mandos intermedios
5
4
Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos
3
5
TOTALES
10
9
Durante los ejercicios 2024 y 2023, la Sociedad no ha tenido personas empleadas con discapacidad
mayor o igual al 33%.
El Consejo de Administración de la Sociedad, a 31 de diciembre de 2024 estaba formado por cuatro
hombres y cuatro mujeres, en el 2023 estaba formado por seis hombres y dos mujeres.
CANTIDADES SATISFECHAS POR TODOS LOS CONCEPTOS A LOS AUDITORES DE LA
SOCIEDAD.
Los auditores designados para la revisión de las cuentas anuales de la Sociedad para los ejercicios
2024 y 2023 son Deloitte Auditores, S.L. Los honorarios por la auditoria de las cuentas anuales
individuales de CEVASA han ascendido a 24 miles de euros para el ejercicio 2024 (22 miles de euros
para el ejercicio 2023) y para las cuentas anuales consolidadas del Grupo CEVASA han ascendido
a 21 miles de euros (19 miles de euros en el ejercicio 2023). Asimismo, los honorarios relacionados
con la auditoría del etiquetado y presentación de estados financieros de acuerdo con el FEUE
ascienden a 18 miles de euros (17 miles de euros). No se han recibido otros servicios por parte de
los citados auditores.
INFORMACIÓN RELATIVA A LOS ADMINISTRADORES
La Sociedad está administrada por un Consejo de Administración.
a) Inexistencia de conflictos de interés
128 de 134
A los efectos previstos en el artículo 229 de la Ley de Sociedades de Capital se informa que durante
el ejercicio 2024 y hasta la fecha de emisión de este informe, los miembros del Consejo de
Administración no han comunicado al Consejo de Administración ninguna situación de conflicto,
directo o indirecto, que ellos o personas vinculadas salvo en un caso por decidirse una operación
vinculada.
b) Remuneración
Las cantidades satisfechas a los administradores, sus representantes y personas con ellos
vinculadas de han informado en el apartado “Partes vinculadas” de esta memoria. No se les han
concedido anticipos ni existe obligación de ninguna clase contraída por esta Sociedad a favor de los
mismos.
20. INFORMACIÓN SEGMENTADA
Adicionalmente a la percepción de dividendos y de intereses financieros de sus filiales las dos únicas
actividades de la Sociedad son la prestación de servicios y el alquiler de edificios industriales.
A continuación, se detalla la distribución por segmentos del importe de la cifra de negocios de los
ejercicios 2024 y 2023:
ACTIVIDADES 2024
Mercados
geográficos
Catalunya
Prestaciones de servicios
183
1) Ingresos por arrendamientos y accesorios a la explotación
183
Ingresos por dividendos de sociedades filiales
3.845
Ingresos devengados procedentes de financiación con empresas del
grupo
2.872
TOTALES
6.900
ACTIVIDADES 2023
Mercados
geográficos
Catalunya
Prestaciones de servicios
183
1) Ingresos por arrendamientos y accesorios a la explotación
183
Ingresos por dividendos de sociedades filiales
3.165
Ingresos devengados procedentes de financiación con empresas del
grupo
2.926
TOTALES
6.274
21. INFORMACIÓN SOBRE LOS PLAZOS DE PAGO EFECTUADOS A PROVEEDORES.
Disposición adicional 3ª “Deber de información de la ley 15/2010 de 5 de julio
2010.
A continuación, se detalla la información requerida por la Disposición adicional tercera de la Ley
18/2022, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas y Ley 15/2010, de 5 de julio
(modificada a través de la Disposición final segunda de la Ley 31/2014, de 3 de diciembre) elaborada
conforme a la Resolución del ICAC de 29 de enero de 2016, sobre la información a incorporar en la
129 de 134
memoria de las cuentas anuales en relación con el periodo medio de pago a proveedores en
operaciones comerciales:
CONCEPTO
2024
2023
DÍAS
Periodo medio de pago a proveedores
30,42
27,41
Ratio de operaciones pagadas
32,44
29,40
Ratio de operaciones pendientes de pago
4,90
8,56
IMPORTES
Total pagos realizados
1.066
946
Total pagos pendientes
84
100
A continuación, se detalla el volumen monetario y número de facturas pagadas dentro del plazo legal
establecido:
CONCEPTO
2024
2023
Importe total de las facturas recibidas
1.037
885
Porcentaje sobre el total de pagos realizados
97%
94%
Nº de facturas recibidas
934
838
Porcentaje sobre el total de pagos realizados
95%
96%
22. HECHOS POSTERIORES AL CIERRE
Tras la fecha de cierre del ejercicio, no se han producido hechos que puedan afectar a las
presentes cuentas anuales.
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NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL
RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE GESTIÓN Y
LAS CUENTAS ANUALES
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En el informe anual del ejercicio 2024, bien sea en las cuentas anuales o en el informe de gestión, se
incluyen determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la normativa contable, que tienen
el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR), según definición de la European Securities and
Market Authority (ESMA). La mayor parte de las incluidas son las recomendadas para las sociedades
inmobiliarias europeas con cotización bursátil por la European Public Real Estate Association (EPRA). Estas
últimas medidas se están convirtiendo en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada
por accionistas e inversores para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado
siguiendo los criterios y recomendaciones de EPRA (EPRA Best Practices Recommendations o EPRA
BPR), que pueden consultarse en su web www.epra.com.
Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes:
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Medida alternativa de rendimiento Definición y método de cálculo Propósito
EPRA Earnings Ganancias procedentes de las actividades operativas
Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida
en que los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value)
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se
materialicen a largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y
ajustando determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante
sobre el valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una
estrategia de inversión a largo plazo.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA NRV, EPRA
NTA y EPRA NDV)
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin
embargo, el NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la
información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas
inmobiliarias se han convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas
ajenas a la propiedad, esto se ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y
la financiación del balance ha pasado de los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital.
Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores
EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA
Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV)
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la
entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos
inevitables.
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos
financieros y ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de
los pasivos, neto de cualquier impuesto resultante
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn
ls fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no
recuperables de los arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la
cartera (de las inversiones inmobiliarias) incrementado con los costes
estimados que tendrían compradores por adquirir la cartera.
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores
comparar una cartera X con una cartera Y.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta
en contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos,
tales como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en
oferta
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo
los imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas
totales de alquileres
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
GAV (Gross Asset Value) including transfer costs
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de
transacción
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization)
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las
ganancias (Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses,
amortizaciones y resultados imputables a variaciones de valor de los
activos.
Indicador de beneficios operativos identificados como çlos beneficios del grupo considerando solo los
procedentes de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto
de la cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas
se excluyen las rentas procedentes de inversiones o desinversiones
hechas entre los dos peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones
por rescisión anticipada de contratos de alquiler.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o
grupo de activos.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de
transacción) exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos
periodos.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera
inmobiliaria.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes"
relacionados con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo
pignorados en garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de
activos del Grupo incluyendo los costes de transacción.
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
partes interesadas información más relevante
sobre el valor razonable de los
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
escenarios.
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DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL INFORME FINANCIERO
ANUAL INTEGRADO DEL EJERICIO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE
DE 2024
Los miembros del Consejo de Administración de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.” declaran que, hasta donde alcanza su
conocimiento, las cuentas anuales individuales de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.” (balance, cuenta de pérdidas y ganancias, estado
de cambios en el patrimonio neto, estado de flujos de efectivo y memoria,
que se acompañan con una nota aclaratoria sobre medidas alternativas del
rendimiento -MAR-_), , correspondientes al ejercicio social cerrado a 31 de
diciembre de 2024, formuladas por el Consejo de Administración en su
reunión de 28 de marzo de 2025 y elaboradas conforme a los principios de
contabilidad que resultan de aplicación, ofrecen la imagen fiel del patrimonio,
de la situación financiera y de los resultados de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.”, y que el informe de gestión complementario de
las cuentas anuales individuales incluye un análisis fiel de la evolución y los
resultados empresariales y de la posición de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.”, así como la descripción de los principales riesgos
e incertidumbres a los que se enfrentan.
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María Vaqué Boix
Presidenta
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Donato Muñoz Montes
Consejero Delegado
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Manuel Valiente Margelí
Consejero
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Blanca Bofill Vaqué
Consejera
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Juan Babio Fernández
Consejero
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Bru Pellissa i Vaqué
Consejero
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Montserrat Guillén i Estany
Consejera
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Ana Ribalta Roig
Consejera
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