Compañía Española de Viviendas
en Alquiler, S.A. y Sociedades
Dependientes
Informe Financiero Anual Integrado del ejercicio
terminado el 31 de diciembre de 2021, que incluye:
- Informe de gestión integral del ejercicio 2021.
- Cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2021,
elaboradas conforme a las Normas Internacionales
de Información Financiera.
- Nota aclaratoria sobre medidas alternativas del
rendimiento (MAR) mencionadas en los
documentos anteriores.
Notas:
1) Toda la información contenida en estos estados financieros consolidados está en miles de euros, salvo que se
indique lo contrario.
2) Los estados financieros y cuadros de estas cuentas anuales consolidadas se han elaborado originalmente en euros.
Posteriormente, con el fin de presentarlas en miles de euros, se ha redondeado todas las cifras al millar más
próximo, tanto las cifras base como los totales y subtotales originales en euros. Es por ello por lo que algunos totales
pueden no coincidir con la suma de las cifras sumadas expresadas en miles de euros, sin que ello supoga error
alguno.
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INFORME DE GESTIÓN
INTEGRAL DEL GRUPO CONSOLIDADO
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COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A. Y GRUPO CEVASA
INFORME INTEGRAL DEL EJERCICIO 2021
Contenido del informe:
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2021
2.- Tablas resumen de “EPRA Performance Measures”
3.- Organización del Grupo y Gobierno Corporativo
3.1.- Sociedades que integran el Grupo CEVASA y actividades desarrolladas
3.2.- Estructura accionarial de la matriz del Grupo
3.3.- Gobierno corporativo y remuneración del Consejo de Administración
4.- Análisis de las cuentas de resultados
4.1.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
4.2.- CEVASA individual: Resultados
5.- Evolución de los negocios
5.1.- Gestión del patrimonio en alquiler
5.2.- Servicios de gestión inmobiliaria
5.3.- Ingresos por rentas y EBIDTA. Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los
edificios en alquiler
a) Rentas de alquiler y morosidad
b) Costes directos de la actividad de alquiler
c) EBITDA
d) Inversiones realizadas en el ejercicio
6.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
7.-Situación patrimonial y estructura financiera
7.1.- Políticas prudentes respecto a la financiación externa y calificación crediticia
7.2. -Magnitudes de deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste de la financiación
7.3.- Recurso al capital
8.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
8.1.- EPRA Earnings
8.2.- EPRA Net Asset value metrics y conciliación con EPRA NAV y EPRA NNNAV
8.3. -EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
8.4.- EPRA vacancy rate
8.5.- EPRA Cost Ratios
8.6.- EPRA Capex disclosure
8.7. -CNMV Indicadores económico-financieros de recomendada publicación
9.- Negocio responsable. Información Anual no Financiera
9.1.- Políticas de Responsabilidad Social Corporativa (RSC) del Grupo CEVASA
9.2.- Actuaciones realizadas en el ejercicio 2021
1.- Relacionadas con sostenibilidad y medioambiente
2.- Relacionadas con la sociedad en su conjunto y partes interesadas
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3.- Relacionadas con cuestiones sociales y relativas al personal
10.- Gestión de riesgos
11.- Estrategia y evolución previsible
12.- Políticas de remuneración al accionista y respecto a la acción
12.1.- Informació sobre la acción y evolución bursátil
12.2.- Política de dividendos
12.3.- Facilitar la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones propias
13.- Circunstancias y hechos importantes acaecidas tras el cierre del ejercicio
14.- Actividades de I+D+I
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1. Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2021
Son los siguientes:
- Durante el ejercicio, el valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) aumentó un
5,74%, alcanzando la cifra de 530.243 miles de euros. Un 25% de ese aumento se debió a nuevas
inversiones en los activos.
- Las rentas de alquiler del año 2021 han sido superiores en un 1,27% a las del año 2020.
- La ratio de impagados ha vuelto a niveles pre-pandemia y el total de saldos impagados durante
el ejercicio ha evolucionado positivamente. Se han eliminado una parte de las provisiones que se
hicieron el ejercicio 2020, cuando se aplicaron criterios de máxima prudencia ante la
incertidumbre de la situación sanitaria y económica.
- El resultado de explotación sólo ha sido un 13,5% mayor al del ejercicio 2020 (14.097 miles de
euros frente a 12.417).
- El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 7,14 % alcanzando los
16,33 euros al cierre del año 2021 (15,26 euros a 31 de diciembre del 2020).
- El dividendo abonado a los accionistas se mantuvo en 0,20 € por acción.
2. Tablas resumen de EPRA performance measures
3. Organización del Grupo y Gobierno Corporativo
3.1. Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
2021 2020
A 31 de Diciembre
Miles Euros Miles Euros
EPRA Net Initial Yield 3,27% 3,34%
EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,27% 3,34%
EPRA Vacancy Rate 4,59% 4,62%
EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 35,06% 34,72%
EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs)
34,32% 34,47%
A 31 de Diciembre
Miles Euros
Euros por
acción
Miles Euros
Euros por
acción
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 457.946 19,78 431.363 18,63
EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 385.346 16,64 354.300 15,30
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 378.206 16,33 353.401 15,26
2021 2020
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El Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. (CEVASA
o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y las siguientes cinco sociedades filiales:
Todas aquellas sociedades están participadas directamente por CEVASA en un 100 %, salvo SBD Lloguer Social,
S.A., que lo está en un 80 %. PROCOSOSA está participada en un 100% por SBD.
Las principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades:
- Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A. (en adelante
SBD).
- Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
- Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y Projectes i Construcció
Social a Sabadell, S.L.U. (en adelante PROCOSOSA).
Adicionalmente, aunque no norma parte del Grupo CEVASA según definición del artículo 42 del Código de
Comercio, CEVASA participa en un 50% en NICrent Residencial, S.L., sociedad creada para participar en el
proyecto que se menciona en el apartado 6 de este Informe.
3.2. Estructura accionarial de la sociedad matriz del Grupo
El porcentaje total de acciones en manos de accionistas significativos, miembros del Consejo de Administración
y en autocartera es del 94,93% del capital social. Por lo que el free float de la Sociedad es en la actualidad del
4,96% del capital, repartido entre unos 250 accionistas aproximadamente.
Los mayores accionistas a 31/12/2021 son los siguientes:
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3.3. Gobierno corporativo y remuneración del Consejo de Administración
3.3.1.- Estructura organizativa
La estructura organizativa del Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA, compuesto
por ocho consejeros, que señala tanto las políticas de la matriz como de sus filiales participadas al 100%.
Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como administradora única.
SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están administradas por consejos de
administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a CEVASA.
El Consejo de Administración de CEVASA tiene creados cuatro Comisiones: la de Estrategia e Inversiones, la de
Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las responsabilidades legales y las
previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios de cada una de las comisiones.
En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados.
La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También son
miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector general y director
del área financiera y el director de patrimonio.
El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que presta
servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades del Grupo en
función de su labor y responsabilidades.
3.3.2.- Gobierno Corporativo. Informe Anual de Gobierno Corporativo 2021
Respecto al gobierno corporativo de CEVASA y su Grupo, puede consultarse el Informe Anual de Gobierno
Corporativo del ejercicio, que la Sociedad hace público y al que puede accederse en la web de la Comisión
Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com, donde se informa de:
- La estructura de propiedad
- Aspectos relativos a la junta general
Banco Santander, S.A. 24,07%
24,07%
Eulalia Vaqué Boix 18,16%
18,16%
Taller de Turisme i Medi Ambient, SL
16,81%
16,81%
Maria Boix Gacia 12,28% 0,57%
12,85%
Manuel Valiente Margelí 6,85%
6,85%
Bernat Víctor Vaqué 3,75%
3,75%
Gemma Víctor Vaqué 3,58%
3,58%
Albert Víctor Vaqué 3,42%
3,42%
Alexandre Víctor Vaqué 3,15%
3,15%
73,91% 18,73% 92,64%
%
participación
directa
%
participación
indirecta
% TotalDenominación del partícipe
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- Estructura de la administración de la Sociedad
- Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo
- Los sistemas de control y gestión de riesgos
- Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de
información financiera (SCIIF)
- El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo
- Otras informaciones de interés
3.3.2.- Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2021
La Sociedad publica en cada ejercicio el Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros. El referido al
ejercicio 2021 puede consultarse también en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores
www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com.
4. Análisis de las cuentas de resultados
A lo largo del año 2021 se mantuvo el marco de excepcionalidad que ocasionó la pandemia, aunque lentamente
fue recuperándose la normalidad.
Por lo que respecta al segmento residencial del sector inmobiliario, tras la paralización inicial de las transacciones
y de la compraventa de viviendas en el año 2020, que ocasionó un estancamiento en los precios, durante el año
2021 se ha normalizado el mercado, aumentando las compraventas, especialmente de obra nueva, con un
incremento moderado de los precios.
Los segmentos de oficinas y retail sufrieron en mayor medida el impacto de la crisis con caídas de las tasas de
ocupación y de las rentas de mercado. Todavía no han recuperado los niveles previos al comienzo de la
pandemia.
A lo largo del año, el Grupo CEVASA ha continuado aplicando estrictas medidas preventivas con el fin de
mantener operativa su plantilla y, por ende, todos sus servicios. También hemos mantenido las medidas de apoyo
a los arrendatarios de nuestros edificios más afectados por la pandemia, con aplazamientos en las rentas de
alquiler y descuentos en casos puntuales.
4.1. Grupo CEVASA: Resultados consolidados
Considerando el contexto en que se han desarrollado las actividades del Grupo, cabe calificar como positivos los
resultados obtenidos en el año 2021. El Grupo obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 30.551 miles
de euros, frente a los 11.320 miles de euros del año 2020, si bien es cierto que una parte significativa del
incremento del resultado tiene su origen en resultados no corrientes.
Respecto al ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del resultado antes de impuestos
han sido las siguientes:
1) El resultado de los negocios corrientes ha sido mayor que el del año 2020 en 1.680 mil euros:
a. Las rentas por alquileres han aumentado en 214 mil euros (+1,27%).
b. Los ingresos por servicios inmobiliarios han aumentado en 147 mil euros. Parte de ellos
compensan descuentos realizados en el año 2020, con motivo de la pandemia
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c. Los gastos de explotación y los de tipo estructural aumentaron en 975 miles de euros,
especialmente por:
i. el mayor número de actuaciones de mantenimiento, que se habían retrasado en los
peores meses de la pandemia para evitar contagios y la mayor rotación en contratos de
arrendamiento. (+393 mil euros - +26,29%).
ii. mayores gastos en concepto de servicios de terceros, especialmente por la puesta en
marcha de nuevos negocios y de nuevas funcionalidades en el Grupo (+380 mil euros).
iii. mayor IVA no deducible de los servicios de la matriz, consecuencia estos últimos de
aplicar en el año 2021 un régimen fiscal distinto al aplicado en 2020 (+120 mil euros).
iv. Los gastos de personal aumentaron en 239 mil euros (+7,65%), especialmente por
aumento de la plantilla media, que en su mayor parte se relaciona también con la puesta
en marcha de nuevos negocios.
d. Al cerrar el ejercicio 2020 y aplicando criterios de máxima prudencia realizamos dotaciones
extraordinarias por insolvencias que, parcialmente, hemos debido anular en el ejercicio 2021
considerando la positiva evolución de los impagados y la entrada en una fase de mayor
estabilidad en la evolución de la pandemia. Como consecuencia de todo lo anterior, la cuenta de
resultados muestra un resultado positivo por insolvencias de 374 miles de euros frente a uno
negativo de 984 miles de euros del año 2020 (+1.358 miles de euros).
e. La recuperación de determinadas provisiones por impuestos aportó 514 mil euros positivos a la
cuenta de resultados.
f. Adicionalmente, debido al aumento de valor de determinadas existencias inmobiliarias, se
revertieron provisiones por deterioro por 520 mil euros.
2) La variación de valor de las inversiones inmobiliarias y préstamos asociados aportó 16.791 miles de
euros a la cuenta de resultados, frente a 191 miles de euros del año anterior, debido a que en el ejercicio
2021 volvieron a aumentar los valores de mercado de la cartera inmobiliaria, cuando en el año 2020
dichos valores apenas sufrieron variación.
3) Adicionalmente, en el ejercicio 2021 se percibieron 1.240 miles de euros por subvenciones relacionadas
con inversiones realizadas en viviendas en ejercicios anteriores, que se han registrado en la cuenta de
resultados.
4) A pesar de que los gastos financieros derivados de la financiación externa de promociones en alquiler
disminuyeron en 97 miles de euros, como consecuencia de un menor volumen de financiación media, el
resultado obtenido en la gestión de activos financieros fue menor en el año 2021. En su conjunto, el
resultado financiero negativo fue mayor en 120 mil euros.
4.2. CEVASA individual: Resultados
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. es la sociedad cabecera del grupo CEVASA, y sus principales
ingresos provienen de los dividendos que sus filiales le trasladan con cargo a sus beneficios y de los servicios
recurrentes que ésta presta a las mismas. Su resultado depende especialmente de los primeros y, por tanto, de
las decisiones sobre reparto de dividendos de sus filiales a la matriz.
En general, se aplican criterios de eficiencia financiero-fiscal y, actualmente, se trasladan a la matriz, vía
dividendos, los resultados generados en actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y
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oficinas y, eventualmente, de venta de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de
viviendas pasan a integrarse en las reservas de las sociedades en las que se han generado.
Puesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no se
trasladan a la matriz. La consecuencia de esta política es que, en usencia de resultados extraordinarios, la matriz
tenga un resultado próximo a cero durante el ejercicio. Por ello, los resultados de la matriz deben analizarse con
base en los estados financieros consolidados que hemos comentado anteriormente.
El resultado obtenido por la matriz durante el año 2021 ha sido positivo en 678 miles de euros, frente a un
resultado prácticamente cero en el ejercicio 2020.
El desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2021 y su comparación respecto al año anterior se
muestran en el siguiente cuadro:
5. Evolución de los negocios
5.1. Gestión de patrimonio inmobiliario en alquiler
5.1.a) Patrimonio inmobiliario y cartera de contratos
Al cierre del ejercicio 2021 el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA suma 328.554 m2
construidos, con un total de 5.605 espacios alquilables, de los que 2.228 corresponden a viviendas y el resto a
otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.).
La casi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área metropolitana
o municipios cercanos a la misma.
Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2
Nº unidades M2
Residencial 2.228 212.806 2.484 61.786 526 4.108
5.238 278.700
Retail 103 13.365
103 13.365
Oficinas 44 18.367
44 18.367
Naves industriales 1 10.943
1 10.943
Plazas de garaje en rotación
219 7.179
219 7.179
Totales 2.376 255.481 2.703 68.965 526 4.108 5.605 328.554
M2 construidos en oferta a 31/12/2021
Viviendas/Locales/Oficinas
/Edificios industriales
Aparcamientos Trasteros
Total
2021 2020 Variación % variac.
Prestación de servicios a filiales 1.495 1.462 33 2,3%
Alquiler de edificios 93 117 -24 -20,9%
Dividendos de filiales 1.006 657 349 53,0%
Cifra de negocios 2.593 2.236 357 15,98%
(en miles de euros)
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Adicionalmente, el Grupo cuenta con una cartera de suelo, en su totalidad solares urbanizados o sin urbanizar,
con un aprovechamiento aproximado de un total de 125.000 m2 de techo, en su mayor parte residencial, de los
que unos 10.000 m2 están en construcción. La mayor parte de estos solares se sitúan en poblaciones con un
gran peso de viviendas de segunda residencia.
La actividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler a muy
largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública. Sólo el 34,7% de las viviendas
del Grupo son de renta libre.
5.1.b) Focalización en el servicio al cliente y en la mejora continua
Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un hogar de calidad
a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad. Es por ello por lo que, desde hace
más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001.
Con un elevado número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares de servicio al
cliente solo es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e instrucciones de trabajo que se
describen en los manuales operativos.
Con el fin de mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y satisfacción
del cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como al adecuado funcionamiento
de las instalaciones y de los inmuebles en general. Los objetivos se analizan sistemáticamente, unos mediante
encuestas de calidad y otros con ratios de servicio calculados en función de indicadores internos.
Las encuestas de satisfacción cubren todos los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes:
atención a solicitudes, procesos de contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de
sugerencias, reclamaciones y quejas, etc. Todo ello nos permite tener una completa visión de cómo son
percibidos nuestros servicios y mejorarlos continuamente.
Los otros pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son:
- Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones y quejas
y atendiéndolas siempre que sea posible.
- Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las comunidades y va
en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse comportamientos que puedan
suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los edificios que gestionamos existen unas
normas de comunidad que pedimos se cumplan por nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser
causa de resolución del contrato.
- Instalaciones competitivas y en perfecto estado:
o Aseguramiento de la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios,
sometiéndolas a inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir posibles
mal funciones y evitar la interrupción del servicio. Todo esto es gestionado y controlado con gran
eficiencia con apoyo en nuestro sistema informático.
Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para ello nos
aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al día los planes de
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emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las instalaciones sean sometidas
a mantenimientos preventivos regulares.
- Compromiso de edificios actualizados mediante inversiones continuas en renovación y actualización de
las zonas comunes.
Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan, renuevan y
actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones, de forma que se
ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2021 se han realizado 210 actuaciones de
este tipo (176 en 2020).
- Ahorro energético y sostenibilidad de las instalaciones.
- Gestión rápida y satisfactoria de las peticiones de servicio e incidencias.
En el ejercicio 2021 se atendieron 2.679 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones corrientes
de mantenimiento correctivo (1.697 en 2020).
- Complementariamente ofrecemos a nuestros clientes la posibilidad de optar por nuestros servicios en
los casos de renovaciones extras que deseen hacer en las viviendas que ocupan, beneficiándose de
unos precios competitivos gracias a nuestras economías de escala y con la garantía de calidad de
nuestros servicios.
- Transparencia con los clientes.
- Acceso en tiempo real de nuestros clientes a documentación e informaciones económicas y pagos
directos en nuestra web.
5.2.- Ingresos por rentas y EBITDA. Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en
alquiler.
a) Rentas de alquiler y morosidad
En el año 2021, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 17.148 miles de euros, frente a los 16.933 miles
de euros del mismo semestre del año anterior, lo que supone un aumento del 1,27%.
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Si bien en los primeros meses el impacto de la pandemia en los ingresos del Grupo CEVASA fue bajo, sin que
variasen significativamente las rentas de los edificios en alquiler, a medida que se ha alargado la situación de
crisis el impacto en los ingresos ha sido mayor, debido a la lenta recuperación de la actividad. Sin embargo, sigue
representando un impacto moderado.
2021 2020 Diferencia % Variac.
RESIDENCIAL 14.097 13.759 339 2,5%
Viviendas 14.097 13.759 339 2,5%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 10.702 10.387 315 3,0%
Meridiano Cero en Barcelona 7.022 6.876 146 2,1%
La Sagrera en Barcelona 1.462 1.460 2 0,1%
VPO Sta. Coloma (Barcelona) 755 733 21 2,9%
Igualada (Barcelona) 276 263 13 4,8%
VPO St. Joan Abadesses (Girona) 71 69 1 2,0%
VPO Vic (Barcelona) 400 387 13 3,3%
Cornellà (Barcelona) 371 376 -5 -1,3%
VPO Cornellà 2 (Barcelona) 103 0 103 100,0%
Ciutat (Barcelona) 242 222 20 8,9%
De SBD Lloguer Social, SA 3.395 3.372 24 0,7%
VPO La Falla 539 539 -1 -0,1%
VPO La Serra 2 457 453 4 0,8%
VPO Espronceda 238 235 3 1,3%
VPO Can Llong 5 1.389 1.372 17 1,2%
VPO Can Llong 6 403 401 1 0,3%
VPO La Serra 4 371 371 -1 -0,2%
COMERCIAL 987 1.006 -19 -1,9%
Locales y parkings comerciales 987 1.006 -19 -1,9%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU
904 928 -25 -2,7%
Meridiano Cero en Barcelona 704 722 -18 -2,5%
La Sagrera en Barcelona 45 44 0 1,0%
Sta.Coloma 26 26 0 0,6%
Cornellà (Barcelona) 6 15 -9 -60,5%
Ciutat (Barcelona) 124 122 2 1,4%
De SBD Lloguer Social, SA
83 77 6 7,9%
OFICINAS 1.732 1.819 -87 -4,8%
EDIFICIOS INDUSTRIALES 93 117 -24 -20,9%
PARKINGS COMERCIALES 239 233 6 2,4%
TOTALES 17.148 16.933 214 1,27%
Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos)
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En el primer semestre del año 2020 se observó un aumento interanual de las rentas de más del 3% sin que en
ese semestre se notara el impacto de la crisis en los ingresos. El impacto se observó en el segundo semestre
del año 2020 y primer semestre de 2021, cuando las rentas por alquiler sufrieron descenso. Contrariamente, en
el segundo semestre del año 2021, las rentas se han incrementado respecto a periodos anteriores.
Los resultados han sido diferentes en uno u otro segmento:
- Las rentas del residencial han subido un 2,5% (2,8% en 2020), que hubiera sido del 1,7% sin considerar
el efecto del nuevo edificio puesto en alquiler.
- Las rentas de los locales han descendido un 1,9%, frente a un descenso del 3,1% en el año 2020.
- Las rentas de las oficinas han descendido un 4,8%, frente a un aumento del 3,3% en el año 2020.
Respecto las rentas del parque con uso residencial, en el año 2021 se ha observado un relativo estancamiento
en las rentas de las viviendas de renta libre, donde los nuevos contratos se han formalizado a precios iguales y
en algunos casos menores a la de los contratos que sustituyen, en parte debido a las normativas vigentes en
Cataluña.
Por lo que se refiere a las rentas de locales comerciales, tras un máximo en el primer semestre de 2019 (526
miles de euros), los ingresos se han visto reducidos paulatinamente en los semestres siguientes. Así, hemos
pasado de unas rentas de 1.038 miles de euros en el ejercicio 2019 a unas rentas de 1.006 y 987 miles de euros
en los ejercicios 2020 y 2021, respectivamente.
Igual comportamiento está teniendo el parque de oficinas, donde todavía no hemos podido recuperar el nivel de
ingresos del año 2019 (1.732 miles de euros en 2021, 1819 miles en 2020, 1.880 miles en 2019).
Como se aprecia, la crisis ocasionada por la pandemia sigue afectando especialmente a nuestro parque con uso
comercial y de oficinas. Esperamos que la recuperación progresiva de la actividad nos permita recuperar en poco
tiempo el nivel de ingresos previos a la crisis.
El relativo estancamiento de las rentas se ha visto compensado por la reducción en el año 2021 del saldo de
impagados de clientes de arrendamientos (-187 miles de euros), que contrasta con el aumento en 888 miles de
euros del ejercicio anterior. Se debe a que progresivamente van haciéndose efectivos los aplazamientos de
rentas pactados durante la pandemia, en su mayoría considerados de dudoso cobro al cierre del ejercicio 2020.
La cuenta de resultados del año 2021 muestra un ingreso de 374 mil euros como suma de dotaciones a la
provisión por posibles insolvencias, reversiones de la misma e impagados irrecuperables, frente a un gasto de
984 mil euros en el ejercicio anterior, en el que, siguiendo criterios de máxima prudencia, calificamos como
dudosos no sólo los impagados que habitualmente veníamos considerando, sino también cualquier deuda que
se encontrara impagada y que se hubiese originado desde el comienzo de la pandemia y hasta el 31/12, incluso
aquellas deudas en las que se habían pactado aplazamientos. La suma de dichas dotaciones adicionales
ascendió a 604 miles de euros, que hemos revertido en 472 miles de euros en este ejercicio. El diferencial entre
las dotaciones extraordinarias en el pasado ejercicio y las reversiones en este, explican 1.076 miles de euros del
total diferencial entre estas partidas en la cuenta de resultados de los ejercicios 2021 y 2020. El resto (282 mil
euros) se explica principalmente por menor número de impagados de la facturación del ejercicio y menores
insolvencias de clientes.
Alquiler residencial
La actividad económica en España ha experimentado un repunte en el 2021, impulsada por un aumento del
consumo privado y esto se ha notado en una reducción de los impagados y reducción de la deuda de las familias.
14 de 179
El mercado laboral también acabó con signos positivos con una tasa de desempleo del 14% y con una tendencia
positiva. Sólo el dato de la inflación fue negativo (6,7% en diciembre), impulsada principalmente por el aumento
del precio de la energía, que esperemos que la tendencia se modere en el segundo semestre de 2.022.
En general los precios del alquiler, en el 2021 se estabilizaron con tendencia a la baja. La fuerte demanda
existente dirá si esta tendencia se mantiene o, continua en fase decreciente. En cuanto a los precios en general,
según el portal inmobiliario Idealista, el precio medio en España es de 10,6€/m2, un 4,5% menor al del año
anterior. Barcelona y Guipúzcoa han alcanzado los precios unitarios más elevados con cerca de los 14€/m2/mes
y Jaén el más bajo con 4,5€/m2/mes. Barcelona capital 15,5€/m2, San Sebastián 15,4€/m2, Madrid 14,6€/m2,
Bilbao 12,5€/m2 y Palma de Mallorca 11,5€/m2 registran los precios unitarios más altos.
Con respecto al esfuerzo que realizan los arrendatarios en pagar el alquiler, en función de sus ingresos netos
anuales, en el año 2021 la tasa de esfuerzo media se estimó en un 36,6%, frente a un 39,1% en el año 2.020.
Por capitales de provincia las mayores tasas se registran en Barcelona, Bilbao y Ceuta, por encima del 35%.
Concretamente y, según el estudio, Barcelona estaría en el 38,3% y Madrid en el 34,3%.
Generalmente las provincias con precios de alquiler más elevados coinciden en tener un aumento de su
población, menores tasas de paro y una renta media superior. Entre las primeras estarían Álava, Navarra,
Barcelona y Gerona con Madrid en octavo lugar, pese a tener un mayor aumento de población y mayores rentas
medias, pero con un alquiler medio menor y por tanto una tasa de esfuerzo por debajo de Barcelona.
Después de un año 2020 horribilis provocado por la pandemia y confinamiento hasta junio de 2020, a lo largo del
año 2021 se ha recuperado una cierta normalidad, a pesar de las restricciones todavía existentes y de los
problemas de empleo de muchas familias afectadas por la pandemia. Tanto el Gobierno, mediante decretos -
leyes, como las empresas del sector, aplicaron en su momento medidas correctoras para frenar situaciones de
impago e insolvencias en el periodo más virulento de la pandemia, y en el 2021, esta situación se ha normalizado.
Respecto a nuestros clientes, algunos han pagado anticipadamente los recibos que se habían fraccionado y otros
siguen pagando en función de los acuerdos alcanzados.
En el 2021 la contratación ha crecido exponencialmente en algunas de nuestras promociones que han tenido un
número de bajas muy superior al año anterior en algunos casos el doble). A destacar el aumento de rotaciones
en las promociones de la Av. Meridiana en Barcelona (1.180 viviendas) y en la de Can Llong 5 en Sabadell (223
viviendas), del 70% y del 100%, respectivamente, con respecto al 2020.
Este aumento de las rotaciones no ha supuesto una reducción de los ingresos respecto al año anterior, gracias
a la rapidez en las renovaciones de las viviendas y nuevo alquiler (en nuestro caso un mes). Durante este corto
tiempo se realizan los trabajos de repasos o reformas, según el estado del piso, y se comercializa de forma
paralela.
Las tasas de ocupación se han mantenido altas en una media del 97,6%, incluyendo como desocupación la
obligada por las actuaciones de renovación.
Aunque el aumento de las rotaciones ha moderado el aumento de los ingresos, es un síntoma claro de la
recuperación del pulso del sector en alquiler residencial y que la demanda vuelve a estar fuerte y sin síntomas
de decaimiento.
Se han cumplido las previsiones de ingresos y el aumento general de las rentas de unidades residenciales ha
sido del 2,5% y del 1,7%, si excluimos los ingresos obtenidos de la nueva promoción en Cornellá de Llobregat
(Barcelona), que entró en explotación en el mes de septiembre de este año.
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La ley catalana de contención de rentas de alquiler (Ley 11/2020, de 18 de septiembre), basada en precios de
referencia, ha tenido un impacto dispar en los precios de los nuevos alquileres, según la zona. Se han mantenido
los precios preexistentes en algunas de ellas, y en otras sí que ha supuesto una reducción del precio final del
alquiler. En nuestro caso ha tenido poca influencia por ser mayoritariamente nuestro parque de viviendas de
protección oficial. Sin embargo, en las promociones de renta libre vemos que ha tenido su efecto, pues apenas
se han incrementado los precios y, en alguna promoción, han descendido las rentas por vivienda. En Barcelona.
la conversión de pisos turísticos en alquileres de temporada o alquiler de larga duración, ha ampliado la oferta,
contribuyendo también a frenar la subida de los precios.
Por sentencia de 10 de marzo de 2022, el Pleno del Tribunal Constitucional, por unanimidad, ha estimado
parcialmente el recurso de inconstitucionalidad que se había interpuesto contra varios artículos de la citada Ley
Catalana de Contención de Rentas, especialmente por razones competenciales. Esta Ley establecía que, en los
contratos de arrendamiento de vivienda firmados en las áreas de mercado residencial tenso, la renta pactada no
podía superar el menor de los siguientes importes: la renta del último contrato actualizada o el precio de
referencia fijado para el alquiler de viviendas de características análogas. En cualquier caso, es muy posible que
lo dispuesto en dicha norma vuelva a cobrar vigencia, puesto que parece que va en la misma línea la ley estatal
en tramitación. Algunos contrarios a esta nueva ley opinan que tendrá efectos contrarios a los que pretende,
puesto que muchos propietarios optarán por vender ante una menor rentabilidad, con lo cual repercutirá en una
disminución de la oferta.
Somos de la opinión que la clave para frenar el aumento de los precios está en el aumento de la oferta y en la
colaboración entre el sector privado y el público, para la promoción de viviendas en alquiler a precios asequibles.
Cada vez consideramos más necesario un pacto nacional para la vivienda, que permita establecer las bases de
una política estable y garantista, tanto para los propietarios como para los inquilinos, donde se contemplen todos
los aspectos relacionados con la vivienda, en especial ajustar las políticas fiscales a las políticas de vivienda,
manteniendo una lógica y proporcional carga impositiva en el conjunto de la vivienda.
Otro problema, al que se deberá poner solución con la mayor urgencia es la escasa oferta de alquiler social a fin
de proteger a las familias con menos recursos y que no pueden acceder ni a viviendas a precio de mercado ni a
aquellas con precio regulado. Las ayudas económicas directas que puedan existir en cada momento se deberán
complementar con un mejor acompañamiento de estas familias por parte de los servicios sociales. Somos
conscientes de que en estos casos el problema no es la vivienda como tal, si no que son situaciones generadas
mayoritariamente por el mercado laboral, fruto de la precariedad, el desempleo y los bajos salarios.
Alquiler de oficinas
Se preveía que la inversión en el mercado de oficinas aumentara en el año 2021 y así ha sido. Barcelona sigue
atrayendo a muchas empresas tecnológicas, captando el 70% del total que se instala en España. En cuanto a
contratación, igualmente la Ciudad Condal ocupa la primera posición, 330.000 m2/anuales, siendo la operación
de la empresa Globo, la mayor operación de alquiler de una empresa privada en la ciudad, consistente en 17.000
m2 contratados a la alemana Freo en el Mile 22@, con preferencia para llegar a alquilar 30.000 m2, en el mismo
complejo. En el año 2021 los nuevos distritos de negocio absorbieron el 42,5% del total de las operaciones y en
estos el 22@ representa el 75%. La zona prime y el centro han ido perdiendo peso, del 44% en el año 2020
pasaron al 35% en el año 2021. De todas formas, la actividad sigue estando un 19% por debajo de los años
precovid.
La contratación muestra signos positivos en todos los rangos de superficie excepto los espacios de menos de
200 m2, que de un 36% de captación que tenían en el 2.020 pasaron al 34% en el 2021. Los espacios superiores
a los 1.000 m2 ya significan el 20%.
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La disponibilidad media en Barcelona se sitúa casi en el 10% y por zonas las más alta está en la periferia con un
15% y el centro y zona prime en un 5%.
Fuente: Savills Aguirre Newman
En cuanto a precios, según nuestra opinión, la horquilla de precios en edificios de oficinas en Barcelona está
entre los 24 y 10€/m2, sin gastos, con algunas excepciones. Los primeros son edificios nuevos o rehabilitados,
situados mayormente en el 22@ que es donde se ha concentrado el mayor volumen de contratación y donde
hay instaladas empresas como Amazon, T-Systems, Oracle, Facebook, Everis, Criteo y Henkel entre otras. Son
edificios con plantas de más de 700m2 y ofrecen servicios adicionales consistentes en restaurante, gimnasio,
peluquería, guardería, terrazas, así como estándares de calidad que no ofrecen otros. Difícilmente los edificios
preexistentes podrán competir con los nuevos sin dichos servicios e instalaciones, sin realizar en ellos
rehabilitaciones. Con el fin de mantener las tasas de ocupación habrá que replantarse en el futuro sacrificar
espacios de oficinas para ofrecer zonas comunes de ocio y relación entre usuarios.
Fuente: Savills Aguirre Newman
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El alargamiento de la pandemia, con la aparición de la variante Ómicron paralizó los planes de muchas empresas
con respecto a la gestión de espacios y a la vuelta al trabajo presencial y por tanto es pronto para predecir qué
ocurrirá una vez se normalice la situación.
El teletrabajo en nuestra opinión no está teniendo los efectos catastróficos que algunos apuntaban, al menos en
el corto y medio plazo, y entendemos que tampoco su adopción será igual en todos los sectores de actividad. La
tendencia apunta a que los sectores de actividad más tradicional volverán a la forma de trabajo presencial y en
cambio las empresas tecnológicas y más modernas lo adoptarán como modelo hibrido de trabajo, con
planteamientos de reducción de espacios.
.
En nuestro caso el primer trimestre del año 2021 fue muy activo en términos de contratación y, en cambio, hubo
muy poca actividad durante el resto del año, aunque se cumplió la previsión de ingresos en los edificios de
oficinas.
Durante el año hemos tenido bajas significativas por problemas de insolvencia de algún cliente y otros que han
salido por necesidad de mayor espacio. Nuestra superficie máxima en planta es de 350m2 y algunas clientes
necesitan espacios más grandes en una sola planta. Ello, les obliga a desplazarse a otros edificios. Las
desocupaciones por este sólo motivo nos han causado un aumento de la tasa de disponibilidad del 10%. Aun
así, la ocupación media en el año 2021 fue del 93,61%.
Tasa Ocupación/disponibilidad Oficinas
Considerando conjuntamente las superficies de oficinas y las superficies de aparcamiento a ellas vinculadas, los
ingresos por rentas del año 2021 fueron un 3.9% menores que las del año 2020. Este descenso se debe
únicamente a la baja de un contrato, en el mes de marzo, de una de nuestras oficinas situada en la c/ Buenos
Aires de Barcelona de 640€/m2, por el que anualmente facturábamos 117 miles de euros. La mayor oferta
disponible en la zona ha frenado una nueva contratación, lo que hemos aprovechado para mejorar el espacio
con nuevas inversiones, entre ellos la estética de la fachada del edificio.
Hemos mantenido los precios con cierta dificultad en 13€/m2 ante una mayor oferta y escasa demanda. La
fórmula de contratos con escalonamiento de rentas ha sido la solución para captar a nuevos clientes y recuperar
los precios en dos o tres años. Entendemos que bajar precios no es la solución para captar nuevos clientes sino
85
90
95
OCUPACION OFICINAS
%
2020 2021
18 de 179
invertir en mejora y modernización. La competencia entre edificios maduros será más intensa y no prevemos un
alza de los precios, en general, para el 2.022.
Alquiler de locales
Conjuntamente con los hoteles, el retail ha sido el sector más afectado por la crisis y es probable que no se
recupere el nivel de ingresos anteriores. Los alquileres han bajado de precio y la oferta ha aumentado. Los plazos
de rotación son más largos y el comercio on line es ya una competencia importante para algunos negocios. Las
zonas prime de la ciudad vuelven a estar ocupadas básicamente con negocios destinados a la restauración,
pero, las menos transitadas y comercialmente más débiles vemos locales vacíos y cerrados desde hace tiempo
que difícilmente a corto y medio plazo volverán a abrir.
Durante el año los ingresos y la tasa de ocupación de nuestro parque de locales se ha mantenido estables
recuperando paulatinamente el 100% de las rentas anteriores al Covid 19, con algunas excepciones. El descenso
en los ingresos del 1,9% se explica por la baja de un contrato de un local de 1000m2 alquilados al Corte Ingles
como almacén desde hacía 40 años. Su comercialización no será fácil al tratarse de un sótano y aunque para
ello hayamos habilitado un local en planta baja para facilitar su acceso y posible transformación en trasteros.
Nos mantenemos con una ocupación del 89% del total de m2 en locales, plantas bajas y sótanos. La mayor tasa
de disponibilidad es la del complejo Meridiano-Cero en Barcelona, que de un total de 54 locales hay 10 de
disponibles, contando el sótano referido anteriormente. Estos locales están situados en los pasillos interiores del
complejo y su comercialización, por la experiencia de estos últimos años, va acompañada de su
reacondicionamiento y reforma que en la mayor parte asumimos para facilitar su alquiler, una vez se tiene al
interesado. Son locales de 3ª y 4ª línea que no han tenido interés en estos dos últimos años y los pocos que
hemos alquilado ha sido a través de dicha formula.
En Cornellà se está comercializando el local de la nueva promoción de la c/ Bonavista 84 de 740 m2, que se
encuentra en una zona poco consolidada comercialmente.
Para el próximo año prevemos sólo el aumento de las rentas por aplicación de la inflación a las rentas
contratadas.
b) Costes directos de la actividad de alquiler
Los gastos corrientes asociados a la explotación y gestión del parque inmobiliario se mantienen contenidos y
dentro de las ratios habituales. Salvo la partida de mantenimiento, las principales variaciones en las partidas de
gastos de la cuenta de resultados del Grupo CEVASA tienen su origen, una parte en la inflación y, en su mayor
parte, en nuevos negocios y actividades del Grupo, como se ha explicado con anterioridad.
El gasto derivado del mantenimiento y puesta a punto de los edificios ha sido mayor que en años anteriores
(+26,4% respecto a 2020 y + 16,9% respecto a 2019). Ello se debe a haber acometido durante el ejercicio obras
que se retrasaron en el año 2020, unas con el fin de evitar contagios y otras debido a la casi nula rotación de los
contratos de vivienda en el año 2020. La disminución de las obras de renovación de viviendas y otras superficies
y la ralentización de la ejecución de los planes de mantenimiento en el 2020 ha dado lugar a lo inverso en el año
2021: un aumento de obras de renovación y la puesta al día en los planes de mantenimiento. También ha
aumentado en el ejercicio 2021 el porcentaje de IVA soportado no deducible de servicios de mantenimiento
intragrupo. Todo ello explica el aumento de los gastos de mantenimiento en la cuenta de resultados.
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Por diversas razones, aún sin haber retrocedido, en el ejercicio 2021 se ha producido un estancamiento en los
resultados de nuestra política de reducir los costes unitarios de, entre otros, los gastos en mantenimiento de los
edificios, lo que repercute directamente en nuestros clientes, considerando que una gran parte de estos gastos
son a su cargo. Sin embargo, la incorporación constante de mejoras en nuestros sistemas de gestión contribuirá
a seguir mejorando los costes unitarios, manteniendo los altos niveles de eficiencia que caracterizan nuestra
gestión.
El gasto en mantenimiento preventivo ascendió en el año 2021 al 2,42% de las rentas por alquiler, porcentaje en
descenso en los últimos años (3,36%, 2,95%, 2,74%, 2,50%, 2,53%, respectivamente en 2016, 2017,2018, 2019
y 2020).
En el ejercicio 2021 el gasto en mantenimiento correctivo (ordinario más planes plurianuales) ha supuesto un
5,25% de las rentas, aumentando respecto al ejercicio anterior (3,28%). También ha aumentado el gasto total en
reacondicionamiento de inmuebles en rotación (2,48% de las rentas frente al 2,18% del ejercicio anterior).
Casi todos los otros gastos de explotación de los edificios (personal, suministros, etc.) han aumentado respecto
al año 2020 en porcentajes similares al aumento del IPC y los aumentos globales superiores tienen su explicación
en una nueva promoción puesta en alquiler durante el ejercicio (nuevo edificio en alquiler en Cornellà).
El gasto por tributos ha disminuido globalmente, sin que esto sea consecuencia de una disminución de la presión
fiscal, sino a registrar el devengo de una devolución de impuestos por 187 mil euros, derivada de un contencioso
administrativo resuelto a nuestro favor.
c) EBITDA
Una buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el EBITDA
(Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses, impuestos y
depreciaciones.
Como se puede apreciar en el siguiente cuadro, debido a gastos relacionados con nuevos proyectos, ha
empeorado puntualmente la ratio EBITDA/Rentas. En cualquier caso, las ratios de eficiencia del Grupo CEVASA
continúan siendo mejores que los de la mayoría de las empresas inmobiliarias cotizadas del sector (Real Estate).
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d) Inversiones realizadas en el ejercicio 2021
A lo largo del año, el Grupo continuó desarrollando las dos promociones que tenía en curso, una destinada a
alquiler en Cornellà y otra destinada a la venta en Sabadell. Durante el año, en estas promociones se han
realizado inversiones por 1.197 miles de euros y 5.230 miles de euros, respectivamente.
La promoción en Cornellà destinada a alquiler de viviendas de protección oficial, finalizó las obras en el mes de
abril y entró en explotación el mes de septiembre después de completar el alta de los suministros y obtener los
permisos necesarios.
Respecto a la promoción destinada a la venta en Sabadell, sus obras finalizaron a final del año 2021. Se
encuentra vendida casi en su totalidad y la entrega de las viviendas se prevé para este primer trimestre del año
2022.
Durante el año 2021 no se han adquirido nuevos inmuebles y sólo se han realizado pequeñas inversiones en los
edificios en alquiler (+ 224 miles de euros). Adicionalmente, se realizaron pequeñas inversiones en el desarrollo
de otras promociones para la venta (+214 miles de euros).
En el ejercicio 2022 el Grupo tiene previsto comenzar la construcción de una promoción para la venta en
L´Hospitalet (Barcelona), de 76 viviendas, que cuenta con proyecto y licencia. El inicio previsto de estas obras
se retrasó al comercializarse inicialmente bajo la fórmula buit to rent, alternativa que se ha descartado al no recibir
ofertas suficientemente interesantes. Tras ello, en la actualidad se está comercializando para su venta minorista.
RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTARIOS DE
ALQUILERES Y OTROS
19.427 19.041
TOTAL INGRESOS 19.427 100,0% 19.041 100,0%
(-) Dotacionjes por impagados 374 1,9% -984 -5,2%
INGRESOS NETOS DE IMPAGADOS 19.801 100,0% 101,9% 18.057 100,0% 94,8%
GASTOS DIRECTOS Y OTROS RESULTADOS DE
LOS EDIFICIOS EN ALQUILER Y DE NUEVOS -2.931 -14,8% -15,1% -2.823 -15,6% -14,8%
MARGEN COMERCIAL 16.870 85,2% 86,8% 15.234 84,4% 80,0%
GASTOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIAL -855 -4,3% -4,4% -780 -4,3% -4,1%
EBITDA NEGOCIOS 16.015 80,9% 82,4% 14.454 80,0% 75,9%
CONTABILIDAD, ADMINISTRACIÓN, SERVICIOS
AUXILIARES Y DIRECCIÓN -1.251 -6,3% -6,4% -1.123 -6,2% -5,9%
GASTOS SOCIETARIOS GENERALES Y DE
CONSEJO DE ADINISTRACIÓN -1.115 -5,6% -5,7% -855 -4,7% -4,5%
EBITDA DEL GRUPO 13.649 68,9% 70,3% 12.476 69,1% 65,5%
EBITDA corregido efecto impagados 13.275 68,3% 13.459 70,7%
2021 2020
miles de euros
21 de 179
Participación en el operador metropolitano “HABITATGE METROPOLIS BARCELONA, S.A.”
CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., (“Neinor”), resultaron los adjudicatarios del concurso para la selección
del socio privado del proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (HMB), impulsado por el Área Metropolitana de
Barcelona y el Ayuntamiento de Barcelona, al que habían presentado una oferta conjunta. HMB, de capital mixto
(50% público-50% privado), promoverá y pondrá en explotación más de 4.500 viviendas en alquiler asequible en
los próximos seis años en Barcelona y municipios de su área metropolitana.
Para su participación en HMB, Neinor y CEVASA han creado la sociedad NiCrent Residencial, S.L. en el que se
distribuyen el capital por mitad. Inicialmente se ha planeado como la sociedad tenedora de las participaciones en
HMB y prestadora de los servicios de gestión de las actividades y de soporte administrativo y financiero a la
misma. Para la prestación de estos servicios se apoyará en Neinor y CEVASA, a las que subcontratará dichos
servicios. Sus resultados provendrán de dividendos de HMB y del diferencial entre lo facturado a HMB y el coste
de las subcontrataciones.
El proyecto HMB es una inversión estratégica a largo plazo, en el que CEVASA deberá invertir cerca de 30
millones de euros a lo largo de los próximos cuatro años. No se espera que tenga una incidencia significativa en
la cuenta de resultados de CEVASA en el corto plazo en tanto no se hayan construido y puesto en explotación
las viviendas a promover y alquilar.
La inversión en HMB, en cualquier caso, es un paso muy importante en una de las líneas estratégicas en la que
creemos debemos avanzar en el futuro: la gestión de parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos
una participación mayoritaria, mediante alianzas estratégicas y consolidando con ello nuestra posición de
referencia en el sector de vivienda protegida en alquiler. Ello nos permitirá mantener nuestro liderazgo en
eficiencia en lo que respecta a gestión integral de vivienda en alquiler.
6. Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
La caída de valor de nuestra cartera inmobiliaria, que se produjo en el primer semestre del año 2020 por el
empeoramiento entonces de las perspectivas respecto a la ocupación y rentas futuras a consecuencia de la
pandemia, se recuperó completamente en el segundo semestre. Los valores han continuado aumentando a lo
largo de este año 2021.
La cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA ha sido valorada a 31 de diciembre de 2021 en 530.243 miles de
euros (501.442 miles de euros a 31/12/2020), mientras que los derechos a percepciones futuras de subvenciones
en determinados préstamos que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 14.963 miles de euros
(17.214 miles a 31/12/2020). El aumento conjunto de valor de estos activos respecto a la valoración a 31 de
diciembre de 2020 es de 26.550 miles de euros, lo que representa un incremento de valor del 5,12% respecto a
aquella fecha.
Parte del aumento de valor de los inmuebles tiene su origen en inversiones realizadas durante el ejercicio, que
no dan lugar a plusvalías. Otra parte se refiere a las existencias inmobiliarias que no se registran a valor razonable
y cuyos aumentos de valor por encima del coste no se registran en la cuenta de resultados. Adicionalmente, se
producen plusvalías o minusvalías derivadas de los impuestos potenciales asociados a potenciales
desinversiones (impuesto sobre plusvalía), previas al impuesto sobre sociedades. En el siguiente cuadro se
muestra como se han trasladado todas aquellas variaciones a la cuenta de resultados consolidada del Grupo
CEVASA:
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Por lo tanto, la cuenta de resultados del año 2021 recoge un resultado positivo de 17.261 miles de euros por
variaciones de valor de los activos inmobiliarios, amortizaciones y variaciones del impuesto municipal devengado
por la plusvalía de los terrenos de naturaleza urbana (IMIVTNU), frente a 148 miles de euros en el ejercicio 2020.
7. Situación patrimonial y estructura financiera
7.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
La situación patrimonial, de solvencia y de liquidez del Grupo CEVASA se mantiene muy sólida.
El Grupo financia con recursos propios la mayor parte de sus activos y la financiación externa se compone
mayoritariamente de préstamos subsidiados a muy largo plazo.
No contemplamos en el corto y medio plazo financiaciones que deban acometerse recurriendo al mercado de
capitales, y por ello se considera innecesaria, de momento, la obtención de una calificación crediticia externa,
que, de obtenerse sería buena, considerando la situación financiera del Grupo y su capacidad para cumplir con
sus compromisos financieros
7.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
En la fecha de cierre del ejercicio 2021 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las coberturas
financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 95.074 miles de euros, frente a los 87.141 miles de euros
el año anterior. La deuda financiera neta ascendía al cierre del ejercicio 2021 a 80.372 miles de euros (76.907
miles de euros al cierre de 2020), lo que suponía el 15,16% del valor razonable de los activos inmobiliarios del
Grupo (530.243 miles de euros) -loan to value ratio- (15,34% el 31/12/2020).
Excepto 11.121 euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2021 el vencimiento
medio ponderado de la deuda financiera instrumentada en préstamos era de 18,39 años. Las referencias de
dichos préstamos son las siguientes:
Inversiones inmobiliarias
18.126,00 1.420,70 16.705,30
16.705,30 2.191,44 18.896,74
0,00
Derecho al cobro de subvenciones
-2.251,00 -2.251,00
-2.217,00
-2.217,00 -34,00
15.875,00 1.420,70 14.454,30 14.488,30 0,00 2.191,44 16.679,74 -34,00
Concesiones administrativas
75,00 0,00 75,00
111,20
-26,20 0,00
85,00
-10,00
Activos inmob.uso propio
85,00 0,00 85,00 -23,44
-23,44
108,44
Stocks inmobiliarios
10.515,00 5.676,87 4.838,13
519,76
519,76 4.318,37
26.550,00 7.097,57 19.452,43 15.119,27 -49,65 2.191,44 17.261,06 4.382,81
(en miles de euros)
(1) DIFERENCIA DE
VALOR EN
TASACIONES
(2) Invesiones
en 2021
(3)=(1)-(2) VarIaciones de
valor con origen distinto a
inversiones (plusvalías
real)
EN CUENTAS DE
RESULTADOS
VARIACIÓN
VALOR Y
APLICACIONES
SUBVENCIONES
EN CUENTAS DE
RESULTADOS POR
AMORTIZACIONES
EN CUENTAS
DE
RESULTADOS
POR
VARIACIÓN
IMIVT
(4) Variaciones
de valor en
PyG2021
(5) Variaciones
de valor no
registradas en
PyG
23 de 179
Con el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas dos
operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de interés para los
próximos cinco años de un total de 27,4 millones de euros de los préstamos que tiene indiciados al Euribor.
7.3. Recurso al capital
Los objetivos de inversión que se contemplan en el plan estratégico y que se tiene decidido acometer en los
próximos años se prevé financiarlos mayoritariamente con recursos ajenos y con el cash flow que genere el
parque en alquiler. No se contemplan nuevas emisiones de capital.
8. Ratios EPRA y otros indicadores financieros
Se incluyen a continuación las ratios que EPRA
1
recomienda publicar a las sociedades inmobiliarias con
patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA
2
, asociación de la que somos miembros. También
publicamos los principales indicadores financieros que recomendó la CNMV
3
en la “guía para la elaboración del
informe de gestión de las entidades cotizadas”.
1
European Public Real Estate Association (EPRA).
2
Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA)
3
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
Referencia
Totales
(miles de
euros)
Euribor 1 año (min. 1,10%) 11.028
Euribor 1 año 56.159
IRPH 15.025
Total a tipo variable 82.212
Tipo fijo 1.442
Total préstamos
83.654
24 de 179
8.1. EPRA Earnings
2021 2020
EPRA Earnings
Miles de
euros
Miles de
euros
Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 24.846 9.258
Earnings per IFRS income statement
Ajustes para calcular el resultado EPRA,
excluye
:
Adjustments to calculate EPRA Earnings,
exclude
:
(i)
Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -16.680 -181
Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests
(ii)
Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes
Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests
(iii)
Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos -520
Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties.
(iv)
Impuestos por venta de activos
Tax on profits or losses on disposals 130
(v)
Deterioro de valor del fondo de comercio
Negative goodwill / goodwill impairment
(vi)
Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados 2 -5
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs
(vii)
Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests
(viii)
Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 3.852 43
Deferred tax in respect of EPRA adjustments
(ix)
Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional)
Adjustments (i) to (viii) above in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)
(x)
Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores 1.705 -44
Non-controlling interests in respect of the above
Resultado EPRA 13.336 9.070
EPRA Earnings
Nº promedio de acciones 23.153 23.154
Basic number of shares
Resultado EPRA por acción (en euros) 0,58 0,39
EPRA Earnings per Share (EPS)
Ajustes específicos de la Compañía
Company specific adjustments:
Resultado post ajustes específicos de la Compañía 13.336 9.070
Company specific Adjusted Earnings
Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,58 0,39
Company specific Adjusted EPS
25 de 179
8.2. EPRA Net Asset Value Metrics
EPRA Net Asset Value Metrics - 2021
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Disposal
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 358.019 358.019 358.019
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 358.019 358.019 358.019
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 1.424 1.424 1.424
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 18.762 18.762 18.762
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 378.206 378.206 378.206
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 78.959 78.959
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments 781 781
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -72.600
NAV 457.946 385.346 378.206
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares 23.153 23.153 23.153
NAV por acción (NAV per share) 19,78 16,64 16,33
en miles de €
26 de 179
EPRA Net Asset Value Metrics - 2020
EPRA Net
Reinstatemen
t Value (EPRA
NRV)
EPRA Net
Tangible
Asset (EPRA
NTA)
EPRA Net
Disposal
Value
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 337.576 337.576 337.576
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 337.576 337.576 337.576
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments
1.381 1.381 1.381
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties
14.443 14.443 14.443
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 353.401 353.401 353.401
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP
76.202 76.202
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments
1.761 1.761
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax
0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet
0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet
0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt
0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value
0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax
0 -77.063
NAV 431.363 354.300 353.401
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares
23.153 23.153 23.153
NAV por acción (NAV per share) 18,63 15,30 15,26
en miles de €
27 de 179
8.3. EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
2021 2020
EPRA NIY and 'topped-up' NIY
Miles de euros Miles de euros
Cartera de activos - en propiedad (*)
495.392 479.432
Investment property – wholly owned
Cartera de activos - con JV/Fondos
Investment property – share of JVs/Funds
Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs)
Trading property (including share of JVs)
Menos:
desarrollos
-5.428 -12.711
Less:
developments
Total Cartera en alquiler E 489.964 466.721
Completed property portfolio
Estimación de los costes de compra
Allowance for estimated purchasers’ costs
Estimación valor bruto Cartera B 489.964 466.721
Gross up completed property portfolio valuation
Passing Rent anualizada
18.524 17.983
Annualised cash passing rental income
(-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior)
-2.509 -2.411
Property outgoings
Rentas Netas Anualizadas A 16.016 15.572
Annualised net rents
Suma:
carencias u otros incentivos de arrendamiento
Add:
notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives
2,3
"Topped-up" Rentas Netas Anualizadas
C
16.016 15.572
Topped-up net annualised rent
EPRA NIY A/B 3,27% 3,34%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,27% 3,34%
subsidios a percibir en el futuro como complemento de rentas por
alquiler de viviendas sociales
(*) Se incluye como mayor valor de los activos el valor actual de los
28 de 179
8.4. EPRA vacancy rate
8.5. EPRA Cost Ratios
Ratio Desocupación EPRA
2021 2020
EPRA Vacancy Rate
Miles de
euros
Miles de
euros
Renta de mercado estimada de superfície vacía A 954 897
Estimated Rental Value of vacant space
Renta de mercado estimada del total portfolio B 20.770 19.423
Estimated rental value of the whole portfolio
Ratio Desocupación EPRA A/B 4,59% 4,62%
EPRA Vacancy Rate
2021 2020
EPRA Cost Ratios
Miles de
euros
Miles de
euros
Incluye:
(i)
Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a
la actividad de alquiler) - IFRS 5.532 6.126
Administrative/operating expense line per IFRS income statement
(ii)
Gastos netos por servicios prestados a los inquilinos 786 511
Net service charge costs/fees
(iii)
Fees de gestión
Management fees less actual/estimated profit element
(iv)
Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits
(v)
Gastos atribuibles de Joint Ventures
Share of Joint Ventures expenses
Excluir (si es parte de lo anterior): 494 -20
Exclude (if part of the above):
(vi)
Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias 494 -20
Investment property depreciation
(vii)
Costes de alquileres
Ground rent costs
(viii)
Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente
Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced
Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 6.811 6.617
EPRA Costs (including direct vacancy costs)
(ix)
Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 144 48
Direct vacancy costs
Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 6.667 6.569
EPRA Costs (excluding direct vacancy costs)
(x)
Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 19.427 19.058
Gross Rental Income less ground rents – per IFRS
(xi)
Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas)
Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant)
(xii)
Suma : ingresos atribuibles de Joint Ventures
Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents)
Ingresos brutos por rentas C 19.427 19.058
Gross Rental Income
EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock
o en desarrollo)
A/C 35,06% 34,72%
EPRA Cost Ratio (i ncluding direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en
stock o en desarrollo) B/C 34,32% 34,47%
EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)
29 de 179
8.6. EPRA Capex disclosure
Property-related CAPEX
Group
(excl.Joint
Ventures)
Joint Ventures
(proportionate
share)
Total Group
Group
(excl.Joint
Ventures)
Joint Ventures
(proportionate
share)
Total Group
Adquisiciones
Acquisitions
Desarrollo
1.186 1.186 4.215 4.215
Development
Propiedades de inversión
Investment properties
Espacio alquilable incremental
Incremental lettable space
Espacio alquilable no incremental
224 224 259 259
No incremental lettable space
Incentivos para inquilinos
Tenant incentives
Otros tipos de gastos materiales no asignados
Other material non-allocated types of expenditure
Interés capitalizado (si aplica)
11 11 20 20
Capitalised interest (if applicable)
Total Capital Expenditure 1.421 1.421 4.495 4.495
Conversión de devengo a efectivo
Conversion from accrual to cash basis
Total Capital Expenditure on cash basis 1.421 1.421 4.495 4.495
2021
Miles de euros
2020
Miles de euros
30 de 179
8.7. CNMV-Indicadores económico-financieros de recomendada publicación
2021 2020
Earnings before interests, taxes, depreciation and
amortization (EBITDA) (miles de euros) -no
incluye plusvalías y minusvalías de activos
inmobiliarios-
Resultado de explotación+
amortización + deterioros +
otras partidas que no
suponen entradas o salidas
de efectivo de las
operaciones
13.649 12.476
Cash-flow del ejercicio 1.322 -802
Cash-flow de las actividades de operación 4.486 8.822
Cash-flow de las actividades de inversión -10.813 -1.819
Cash-flow de las actividades de financiación 7.649 -7.806
Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) -
incluye plusvalías y minusvalías de los activos
inmobiliarios-
Resultado total no financiero
de las operaciones
32.022 12.602
Ratio de liquidez
Activos corrientes/Pasivos
corrientes
2,01 2,44
Ratio de solvencia
(Patrimonio neto+pasivos no
corrientes)/Activos corrientes
11,49 15,55
Ratio de endeudamiento
Deuda neta (Deuda bruta-
Efectivo e Inversiones
financieras)/Capital
empleado (Patrimonio
neto+Deuda neta)
0,15 0,15
Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 4,95 4,81
Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE-
Return of Equity)
Resultado del
ejercicio/Patrimonio Neto
del ejercicio
6,9% 2,8%
Retorno de los activos /(ROA-return on assets)
Resultado del
ejercicio/Activos totales
medios
4,8% 2,0%
Ratio de impagados
Deterioro del
ejercicio/Ventas
-2,1% 5,8%
Cotización al cierre del ejercicio 7,0 7,0
Capitalización bursátil (en miles de euros)
Precio de cotización al cierre
x número de acciones
emitidas al cierre
162.777 162.777
Price Earnings Ratios (PER)
Cotización de la
acción/beneficio por acción
6,4 16,6
Patrimonio Neto por acción
Patrimonio Neto/número de
acciones en circulación
15,4 14,5
Rentabilidad por dividendo
Retribución por acción
/cotización media
2,9% 2,5%
INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN
INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS
GRUPO CEVASA
INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS
INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL
INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD
31 de 179
9. Negocio responsable. Información Anual no Financiera
9.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) DEL GRUPO CEVASA
a) Órganos impulsores y de seguimiento de estas políticas
La política de RSC de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el marco de
sus reglas y prácticas de gobierno corporativo.
Una de las Comisiones del Consejo es la de Sostenibilidad, que asumió las responsabilidades atribuidas
anteriormente a un grupo de trabajo dependiente del Consejo de Administración. La Comisión está integrada por
tres consejeros.
Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de Sostenibilidad tiene
las siguientes funciones básicas:
(a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla
periódicamente y proponer su actualización
(b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito
medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del Grupo con el
objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y directrices.
(c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de los distintos
grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes, proveedores y
sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia.
(d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de la
Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos, seguridad, salud
y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración, igualdad de oportunidades y
conciliación, ética y conducta y medioambiente.
(e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en materia de
sostenibilidad.
(f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en materia
de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de impulsar, en su caso,
planes de actuación.
(g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de interés
social.
(h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en materia de
su competencia.
(i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen en materia
de su competencia.
b) Principios y compromiso
32 de 179
En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración:
- Su impacto social.
- Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad.
- Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud.
- En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un equilibrio
entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de cualquier otro tipo.
- En relación con sus proveedores, a los que, como requisito para su homologación, se les exige un
comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA, se propone
una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la contratación de proveedores
locales.
- Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes, proveedores,
empleados, Administraciones Públicas, etc.
- Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, aplicable a administradores,
empleados y proveedores, que se encuentra complementado con canales electrónicos de denuncias y de
reclamaciones, donde cualquier puede aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal
o anónima. El código ético compromete y aplica a todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus
actividades laborales y profesionales. Con ello prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que
amenacen el buen comportamiento social y los derechos humanos.
Uno de los principios de la política de RSC es la mejora continua, mediante nuevas actuaciones incrementando
la intensidad de las anteriores.
Nos comprometemos a trabajar activamente siempre con nuestros clientes, socios comerciales, proveedores y
demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables y para mejorar en la
medida de lo posible todas las actividades con el objetivo de que tengan el mínimo impacto ambiental y gestionar
de la mejor manera toda incidencia sobre el medio ambiente.
La colaboración de todos los empleados es esencial en este sentido y por ello en toda actuación los empleados
deben tener un comportamiento medioambiental adecuado, que fomente la prevención de la contaminación, la
minimización de los residuos y la adecuada gestión de los recursos
c) Difusión
La información correspondiente a líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en materia de RSC
se hace pública a través de la página web corporativa.
Las informaciones sobre el desempeño (actividades desarrolladas, presupuestos aplicados, y grado de ejecución
y cumplimiento de los objetivos establecidos) del Grupo CEVASA en materia de RSC en cada uno de los
ejercicios se facilita en la información no financiera anual, que forma parte del Informe Anual Integral.
Con el fin de que los usuarios puedan conocer las actuaciones realizadas, y puedan ser adecuadamente
evaluadas y comparadas, cuando es posible y relevante se informa de diferentes KPI (Key Performance
33 de 179
Indicador), adecuados a nuestras actividades empresariales, que tienen una suficiente relevancia y que hemos
elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en la medida de lo posible, las directrices de la Comisión Europea y los
estándares de Global Reporting Initiative(GRI).
La información se facilita con transparencia y protegiendo el derecho a la intimidad, integridad e imagen de los
grupos con los que se relaciona CEVASA.
9.2 ACTUACIONES REALIZADAS EN EL EJERCICIO 2021
1.- RELACIONADAS CON SOSTENIBILIDAD Y MEDIOAMBIENTE
Ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con impacto relevante en el medio ambiente y en la seguridad y
salud de la población. Los recursos de que disponemos, destinados a la prevención de riesgos ambientales,
están ajustados a dicha realidad. Tampoco se han realizado provisiones ni constituido garantías específicas para
cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que tenemos contratados y que cubren estas eventualidades.
En todas sus actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el medio
ambiente y su sostenibilidad.
Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos siempre
presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos considerando los
consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se diseñan y construyen para
alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que sean posibles. Hay que tener presente
que el Grupo CEVASA centra sus actividades en el alquiler de viviendas asequibles, destinadas a colectivos con
poder adquisitivo medio-bajo.
Una de las características de gran parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas
instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones comparables no
centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua caliente y calefacción, que
generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio ambiente.
Respecto a los inmuebles en alquiler integrantes de nuestra cartera trabajamos permanentemente para reducir
los consumos energéticos y de agua de nuestros edificios. Además de acciones permanentes de mantenimiento
para que los edificios y las viviendas se encuentren en condiciones óptimas de utilización, realizamos
periódicamente obras de mejora de sistemas de aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de
reducir los consumos y las emisiones.
Respecto a centros de trabajo sostenibles, en nuestras oficinas tenemos implantados sistemas de recogida
selectiva de envases para que a través del reciclado puedan tener una nueva vida. Además, todo el papel y otros
consumibles que se desechan, se reciclan siempre que ello es posible.
1.1. Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler
En cumplimiento del Real Decreto 235/2013, en España todos los inmuebles deben contar con una calificación
energética.
En las siguientes tablas y a fecha 31/12/2021, se muestran las calificaciones energéticas de nuestra cartera
inmobiliaria, por complejo inmobiliario, tipología de activo y m2 construidos:
34 de 179
Como se aprecia en el primer cuadro, la mayor parte de los complejos en cartera tienen calificaciones superiores
a la media (categorías A. B y C), si bien es cierto que el hecho de que la mayor y más antigua de las promociones
del Grupo (con 1.180 viviendas, plazas de aparcamiento, locales y edificios de oficinas) tenga categoría E ofrece
una imagen sesgada. En cualquier caso, hay que decir que en dicho complejo a lo largo de los últimos años se
Tipo de objeto Sin certificación A B C D E F
EDIFICIOS INDUSTRIALES 1
LOCALES COMERCIALES 4 1 13 2 6 77
OFICINAS 1 43
PLAZAS DE GARAJE 96 387 246 195 274 1.506
TRASTEROS 39 209 58 102 117
VIVIENDAS 84 341 259 174 1.370
Total: 5 220 950 565 478 1.838 1.549
Certificación Energetica por tipología (Uds.)
35 de 179
han realizado mejoras importantes, cambiando las luminarias anteriores de los edificios por leds. También se ha
cambiado la envolvente y cerramiento perimetral de los edificios. Esto último estimamos que ha supuesto una
reducción superior al 30% del consumo por calefacción y agua caliente (AC) de las viviendas alquiladas.
La nueva promoción de Cornellà (Barcelona) destinada a alquiler asequible que se ha acabado de construir
durante 2021 tiene calificación energética B en emisiones y B en consumo de energía.
La nueva promoción que se está construyendo para la venta en Sabadell (Barcelona) tendrá calificaciones
energéticas A en emisiones y B en consumo de energía.
1.2. Principales medidas para mejorar la eficiencia en los consumos de la energía y agua.
En el año 2021, las dos construcciones en ejecución (en Cornellà y en Sabadell) se han diseñado con el máximo
aislamiento en la envolvente de los edificios y con el uso de energías renovables para minimizar en el futuro los
consumos energéticos y las emisiones contaminantes.
Cartera de edificios en alquiler
En los últimos años hemos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de viviendas por leds. Esta
actuación está permitiendo reducir el consumo eléctrico por iluminación en más del 40%.
En el año 2021 hemos auditado el funcionamiento de las instalaciones de calefacción centralizadas de nuestras
promociones en Sabadell. Fruto de estas, se han sustituido la totalidad de las calderas de gas de una de las
promociones (Can Llong 5), consiguiendo un funcionamiento más eficiente. Se han implementado también
mejoras en la instalación centralizada de otra de las promociones (Can Llong 6), consiguiendo mejoras en el
funcionamiento y también, como en el caso anterior, un mejor servicio a nuestros clientes.
En la promoción que tenemos en Igualada hemos sustituido el al antiguo calorifugado de los tubos de calefacción
que transcurren por la cubierta del edificio, por uno nuevo, eliminando las pérdidas térmicas que se producían
por la obsolescencia del anterior aislamiento. Esta mejora incide directamente en el ahorro energético de la
instalación, pues las temperaturas se mantienen constantes, evitando que las calderas se pongan en
funcionamiento de forma recurrente.
En el complejo Meridiano 0, seguimos mejorando la eficiencia energética mediante el cambio de carpinterías de
madera por carpinterías de PVC, de aquellos pisos en los que no se realizó esta intervención.
Nuevas promociones residenciales
Las últimas promociones construidas, una de ellas situada en Cornellá y la otra situada en Sabadell, están
dotadas de red separativa de aguas fecales y pluviales. Este tipo de instalaciones están destinadas a favorecer
la reutilización de las aguas pluviales para el consumo propio de la promoción (riego de zonas ajardinadas, por
ejemplo).
1.3. Consumo de materias primas, agua y recursos energéticos. Uso sostenible de los recursos
1.3.1. Consumo directo de energía eléctrica
36 de 179
En general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus suministros eléctricos y CEVASA no tiene el
control sobre los mismos. Sí respecto a las zonas comunes de los edificios en alquiler.
El gasto por consumo eléctrico por m2 construido y año derivado de instalaciones (ascensores, luminarias,
instalaciones eléctricas diversas, etc.) situadas en las zonas comunes de los complejos de nuestra cartera
inmobiliaria en alquiler se muestra en el siguiente cuadro para los últimos cinco ejercicios:
A consecuencia del aumento de precios de la energía, en el ejercicio 2021 ha aumentado puntualmente el gasto
medio en casi todas las promociones.
1.3.2. Consumo de materiales en construcción de nuevos edificios
Durante el presente ejercicio, el Grupo CEVASA ha tenido dos promociones en construcción. Con respecto a las
ejecuciones de obra que se han realizado en el año 2021, los materiales utilizados en dicho ejercicio son los
siguientes:
Promoción
M2 de superfices
zonas comunes
2017 2018 2019 2020 2021
Conjunto "Cúbics" Sta. Coloma 1.517,03 7,35 7,74 7,18 8,26 8,67
Conjunto Can Llong 5 4.896,63 3,47 3,74 3,82 4,38 6,02
Conjunto Can Llong 6 464,76 1,49 1,20 1,36 1,17 1,81
Conjunto Can Mercader - BV77 832,70 2,72 2,97 3,45 3,01
Conjunto Can Mercader - BV84 1.099,02 1,98
Conjunto Espronceda 421,86 7,57 8,13 8,35 7,53 9,30
Conjunto Igualada 638,91 3,74 3,87 4,12 3,32 3,19
Conjunto La Falla 1.325,98 4,67 4,66 5,04 5,36 7,92
Conjunto La Sagrera 1.846,32 3,87 3,76 3,76 4,12 4,87
Conjunto La Serra 2 781,31 8,58 9,44 8,66 8,46 9,85
Conjunto La Serra 4 492,40 11,14 11,02 11,49 12,48 21,72
Conjunto Meridiano Cero 16.149,41 3,79 4,21 4,22 4,59 4,83
Conjunto VIC 1.397,85 3,83 3,82 3,89 4,51 4,62
Total € por M2 5,41 5,36 5,40 5,64 6,75
Gasto en euros por M2
37 de 179
1.3.3. Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento
Otro indicador relevante en el consumo de materiales es el destinado a las intervenciones de mantenimiento que
se realizan constantemente en los edificios en alquiler. De éstos, más del 99% de los materiales utilizados son
producidos en Cataluña y adquiridos a distribuidores en las cercanías de nuestros edificios, y gracias a esa
proximidad, en su distribución, contribuimos a reducir las emisiones de carbono.
En lo que a este apartado se refiere, se presentan a continuación los consumos de materiales estimados durante
el ejercicio 2021:
KG/M2.
CORNELLA SABADELL
6.224,59 8.466,04
ARIDOS PETREOS
1.490,0 2.225.913 8.271.262
CERAMICA
557,0 832.103 3.092.009
CEMENTO
192,0 286.829 1.065.827
MORTERO PREFABRICADO
132,0 197.195 732.756
CAL
51,0 76.189 283.110
HORMIGON PREFABRICADO
38,0 56.768 210.945
ACERO
35,0 52.287 194.291
MADERA
17,0 25.396 94.370
CERAMICA LIGERA
15,0 22.409 83.268
TERRAZO
14,0 20.915 77.717
ACERO GALVANIZADO
13,0 19.421 72.165
YESO
12,0 17.927 66.614
ALUMINIO LACADO
2,5 3.735 13.878
ADITIVOS
4,8 7.171 26.646
PVC
2,0 2.988 11.102
ALUMINIO ANODIZADO
0,5 747 2.776
TOTAL KG/m2
2.575,8
TOTAL KG
3.847.992 14.298.736
MATERIALES EMPLEADOS POR
M2.
según estudios Centre d' Iniciatives per a l'Edificació Sostenible
MATERIAL
M2. EDIFICIO
38 de 179
1.4. Cambio climático. Contaminación y emisiones
En el Grupo CEVASA trabajamos en la reducción de emisiones desde dos vertientes: esforzándonos en reducir
los consumos, así como trabajando con compañías de suministros que se basen en fuentes de energía
renovables. Con ello contribuimos a reducir las emisiones de efecto invernadero y a frenar el cambio climático.
Según los proveedores de suministros del grupo, la energía eléctrica comercializada es 100% renovable, con un
contenido de carbono (kg de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos radioactivos (miligramos por kWh)
del 0,00.
En el año 2022 tenemos previsto que parte de las jornadas laborales se realicen mediante teletrabajo. No sólo
favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir los desplazamientos,
lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación atmosférica, como se ha demostrado a
lo largo del tiempo en que ha durado la pandemia.
1.5. Gestión sostenible de residuos
El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio ambiente
mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos.
1.5.1. Residuos generados en construcción de edificios
En las siguientes tablas se presentan los principales residuos generados en la construcción de edificios durante
el ejercicio 2021 y por promoción:
MADERA 56.325,70
METAL 1.760,18
MATERIAL ALBAÑILERÍA 70.407,13
PINTURAS 5.029,08
PLÁSTICOS 150,87
MATERIALES CONSUMIDOS (kg)
39 de 179
RESIDUOS DE CONSTRUCCION 2021 (65,57% obra ejecutada en el ejercicio)
Super fície Construida 8.466,04 m2.
Materials excavación (se consideren o no residuos, medidos sin esponjamiento)
Volumen (m3.)
Peso (toneladas)
Tierras de excavación
Grava y Arena Compacta 0 0,0 0
Grava y Arena Suelta 0 0,0 0
Arcillas 11.716 24.604 13.967
Tierra vegetal 0 1,7 1
Piedra suelta 0 0,0 0
Tierras contaminadas 0 0,0 0
Otros 0 0,0 0
TOTAL EXCAVACIÓN 11.716 24.605 13.968
Residuos de construcción totales
Sobrantes de ejecución 476,760 497,230
obra de fábrica cerámica 203,360 225,960
hormigón 202,420 144,590
mezcla de pétreos 43,630 65,510
yesos 21,810 53,950
otros 5,540 7,220
Embalajes 23,690 158,360
maderas 6,700 24,990
plásticos 8,780 57,480
papel y cartón 4,610 65,910
metales 3,600 9,980
Total residuos de edificación 500,45 655,59
Desglose de residuos de construcción por tipo y fase de obra en m3 (AÑO EN CURSO)
fonaments/estructura
cimientos
estructura
cerramientos
hormigón, fábrica, pétreos 26,71 232,47
maderas 3,61 8,30
plásticos 22,38 11,07
papel y cartón 3,61 19,37
metales 15,88 2,77
otros 0,00 2,77
yeso 0,00 0,00
TOTALES 72,20 276,74
Desglose de residuos de construcción por tipo y fase de obra en m3 (TOTAL OBRA)
fonaments/estructura
cimientos
estructura cerramientos
hormigón, fábrica, pétreos 40,74 354,53
maderas 5,51 12,66
plásticos 34,13 16,88
papel y cartón 5,51 29,54
metales 24,22 4,22
otros 4,22
yeso
TOTALES 110,11 422,05
82,29
467,66
70,15
18,71
4,68
187,06
32,74
60,79
acabados
53,96
306,64
46,00
12,27
3,07
122,66
21,47
39,86
CAN GAMBUS SABADELL
Volumen aparente (m3.)
acabados
40 de 179
RESIDUOS DE CONSTRUCCION 2021 (24% obra ejecutada en el ejercicio)
Superfície Construida 6. 224,59 m2.
Materiales excavación (se consideren o no residuos, medidos sin esponjamiento)
Volumen (m3.) Peso (toneladas)
Tierras de excavación
Grava y Arena Compacta 0 0,0 0
Grava y Arena Suelta 0 0,0 0
Arcillas 1.287 2.702,4 1.543
Tierra vegetal 0 1,3 1
Piedra suelta 0 0,0 0
Tierras contaminadas 0 0,0 0
Otros 0 0,0 0
TOTAL EXCAVACIÓN 1.287 2.703,7 1.544
Residuos de construcción totales
Sobrantes de ejecución 128,303 133,809
obra de fábrica cerámica 54,728 60,808
hormigón 54,473 38,910
mezcla de pétreos 11,742 17,628
yesos 5,866 14,521
otros 1,494 1,942
Embalajes 6,375 42,618
maderas 1,803 6,723
plásticos 2,361 15,468
papel y cartón 1,240 17,740
metales 0,971 2,687
Total residuos de edificación 134,68 176,43
Desglose de residuos de construcción por tipo y fase de obra en m3 (AÑO EN CURSO)
fonaments/estructura
cimientos
estructura
cerramientos
hormigón, fábrica, pétreos 7,19 62,56
maderas 0,97 2,23
plásticos 6,02 2,98
papel y cartón 0,97 5,21
metales 4,27 0,74
otros 0,74
yeso
TOTALES 19,43 74,47
Desglose de residuos de construcción por tipo y fase de obra en m3 (TOTAL OBRA)
fonaments/estructura
cimientos
estructura cerramientos
hormigón, fábrica, pétreos 29,95 260,67
maderas 4,05 9,31
plásticos 25,10 12,41
papel y cartón 4,05 21,72
metales 17,81 3,10
otros 3,10
yeso
TOTALES 80,96 310,31
60,50
343,84
51,58
13,75
3,44
137,54
24,07
44,70
acabados
14,52
82,52
12,38
3,30
0,83
33,01
5,78
10,73
CORNELLA de LLOBREGAT
Volumen aparente (m3.)
acabados
41 de 179
Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de construcción
y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que se establece que, entre
otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado.
1.5.2. Residuos generados en actuaciones de mantenimiento
Otra de las actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento que se llevan a cabo en los
edificios en alquiler. Para el ejercicio 2021 se han estimado los siguientes:
1.5.3. Vertido y reciclaje
Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero autorizado.
El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el promotor
está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de tierras y residuos de
la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en el gestor de Residuos al
comienzo de las obras.
Respecto a los residuos de las obras de mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, se retiran con
sacos de cuya gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al
punto verde más cercano.
En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos contaminantes
de especial tratamiento.
Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos urbanos.
Este sistema automático, además de significar un avance tecnológico en el ámbito de la recogida de residuos,
supone un aumento de la calidad de vida de los usuarios, así como una mejora medioambiental, con la
eliminación de los vehículos recolectores y de los contenedores en la calle, la mejora de los aspectos sanitarios,
la reducción de ruidos y emisión de gases, etc.
1.5.4. Centro de trabajo sostenible
En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con las
exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje para separar
correctamente los residuos que generamos.
Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, cd’s, baterías, pilas, etc., han continuado
depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para su reciclaje.
RUNA 70.407,13
MADERA 41.238,46
METAL 1.760,18
PLÁSTICOS 150,87
RESIDUOS GENERADOS (kg)
42 de 179
Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de residuos
certificada.
2) RELACIONADAS CON LA SOCIEDAD EN SU CONJUNTO Y PARTES INTERESADAS
2.1 Información fiscal
Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2021 aportarán a las arcas públicas un total
de 4.171 miles de euros, distribuidos entre los siguientes conceptos:
- 1.705 miles de euros en impuestos locales (IBI, IAE, etc.).
- 578 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social.
- 210 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas.
- 1.154 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible. Dos sociedades del Grupo CEVASA
tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas, actividad exenta y que supone que el Grupo
deba hacerse cargo del IVA soportado, sin posibilidad de deducción.
- 524 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades, si bien es cierto que dos de las empresas
del grupo se han deducido un total de 1.647 miles de euros en concepto de bonificación por arrendamiento
de viviendas (régimen especial de arrendamiento de viviendas). En el caso de las reservas procedentes de
esta actividad no quedasen en dichas sociedades (p.ej.: reinvirtiendo en nuevas viviendas), se perdería el
50% de dicha bonificación.
La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 24,1% de sus rentas por servicios.
Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por un total de 3.345 miles de euros, de las cuales
2.104 miles de euros en concepto de subvencjones relacionadas con la promoción de edificios de protección
oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años, y 1.241 miles de euros en
concepto de inversiones de rehabilitación y mejora energética del mayor de sus promociones, con más 1.180
viviendas en Barcelona.
2.1. Territorio
Una de las líneas de actuación de nuestra política de RSC es favorecer a los territorios donde el Grupo desarrolla
principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y en la ciudad de
Sabadell. Actuaciones de este tipo son:
- Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o necesidad
económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos.
- Contratación de proveedores locales siempre que sea posible.
- Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales ámbitos, con
patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de instalaciones de CEVASA
para sus actividades).
- Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% de los beneficios, priorizamos aquellas
que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos nuestras actividades
43 de 179
Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se encuentran
nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con los Ayuntamientos.
2.2. Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes (EPRA
Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas a los sectores
más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social.
Durante el 2021, se han otorgado donaciones, entre otras, a las siguientes entidades:
'Hogar fuera del hogar' proyecto basado en ofrecer un hogar a familias con niños que sufren enfermedades de
larga duración en España, mediante las Casas Ronald McDonald de forma gratuita.
Habitat, Acciones para el mantenimiento de la vivienda, proyecto basado en ofrecer opciones que
faciliten el acceso a la vivienda a personas con riesgo de exclusión residencial y mantener la vivienda de
aquellas familias que se encuentran en riesgo de perderla debido a un desahucio.
Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia. Entidad que tiene como finalidad la cobertura integral
de las necesidades de los niños y jóvenes en tratamiento oncológico en Cataluña y las de sus familias.
Fundació Sant Joan de Déu. Entidad creada para dar cobertura a la actividad de investigación, tanto en ámbito
biomédico como en el social, contribuyendo a la mejora de la salud y el bienestar de las personas enfermas.
44 de 179
Fundació El Llindar. Programa Connecta't dirigido a jóvenes que emigran solos y se focaliza en obtener el
certificado de primera acogida.
Associació Adis. Servicio Dos becas para financiar las sesiones de terapia para niños de familias con pocos
recursos i colaboración en un proyecto de realidad virtual.
Fundació Club Natació Sant Andreu. Ayuda económica en los desplazamientos de los equipos y adquisición
de material para la enseñanza de la natación.
La Sagrera es Mou
Actuaciones vecinales de solidaridad en el barrio de La Sagrera (Barcelona), concienciación y dinamización
2.3. Compromiso con la vivienda asequible
Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en nuestra
política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible.
45 de 179
Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales sociedades
que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.) están calificadas por
la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la Ley 18/2007 del Dret a
l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan en aumentar la oferta de
viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual, estable en el tiempo y concertada con
el Gobierno catalán.
En nuestra actividad, orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible,
buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos ofreciendo viviendas de alta calidad
a amplios segmentos de población, que de otra manera verían seriamente comprometida su economía familiar.
El precio medio de nuestras viviendas de protección oficial o de renta limitada se sitúa muy por debajo de la
media y por debajo de los estándares recomendados de coste del alquiler respecto a ingresos familiares.
2.4. Calidad en los servicios
Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio más
favorable entre precio y servicios.
Las instalaciones centralizadas y otros sistemas de producción y ahorro energético contribuyen a hacer más
asequibles los costes asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones
altamente eficientes y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en consumos de calefacción,
respecto a sistemas tradicionales individuales. Con ello, no solo hacemos más asequible la vivienda, sino que
también contribuimos a una economía más sostenible y saludable.
CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y servicios, empezando
por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como objetivo la excelencia en la relación
con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros servicios y hasta la finalización de nuestra
relación.
Grupo CEVASA está certificado con la norma sobre calidad ISO 9001:2015. Sometemos a permanente
evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción de nuestros clientes sobre las instalaciones
y servicios de nuestras viviendas y edificios. Nuestros controles y procedimientos, encuestas y servicios están
orientados al mantenimiento y mejora permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros
clientes
La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas aleatorias entre nuestros
clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros servicios y la relación con nuestros clientes.
En el ejercicio 2021 se han realizado un total de 773 encuestas (673 encuestas en el ejercicio 2020), analizando
el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores que abarcan los siguientes procesos
e indicadores:
Satisfacción del cliente.
Procesos de comercialización y marketing.
Proceso de contratación.
Gestión de cobro y recobro.
Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas.
Procesos de compra de materiales y servicios.
46 de 179
Durante el ejercicio 2021, la media de los indicadores se ha mantenido en un 89% sobre 100%, con un repunte
al alza respecto al 2020. El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido muy alto.
Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y agilizar la
resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición en nuestra web un Portal
del cliente con diversas funcionalidades.
2.5. Gestión colaborativa con proveedores y periodos medios de pago
Nuestra política es la de realizar contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible, las
subcontrataciones, frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando el mínimo
coste, causa de gran parte de los problemas de acceso y precariedad en los empleos de amplios segmentos de
población.
Exigimos de nuestros proveedores el cumplimiento de nuestro código ético y de conducta, que señala unas
pautas de actuación y conducta acordes con nuestra política de responsabilidad social corporativa.
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos de nuestros
proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas.
Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus proveedores dentro
de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de sus respectivas memorias.
Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de
calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de proveedores y su
contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web www.cevasa.com muestra nuestras pautas
de actuación.
Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente con lo
establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya aplicadas,
encaminadas a reducir el periodo medio de pago.
En el siguiente cuadro de facilita información sobre el periodo medio de pago a proveedores
- CEVASA individual
2021 2020
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores
32,21 30,35
Ratio de operaciones pagadas
32,85 31,01
Ratio de operaciones pendientes de pago
20,38 14,98
Importe (miles de euros) Importe (miles de euros)
Total pagos realizados
1.121 1016
Total pagos pendientes
61 43
47 de 179
- Grupo CEVASA en su conjunto
Adicionalmente a la información anterior, las sociedades del Grupo CEVASA han calculado, para todos los pagos
de facturas recibidas en el ejercicio, las diferencias (en días) entre las fechas de expedición de las facturas por
los proveedores, las fechas de recepción de las mismas por las sociedades del Grupo y las fechas en que dichas
facturas fueron pagadas. Dichas informaciones se muestran en la web de Cevasa www.cevasa.com, como
complemento a las que se ofrecen en este punto.
Desde hace años, hemos puesto a disposición de nuestros proveedores en nuestra web un Portal del Proveedor,
con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes.
2.6. Relación con accionistas
Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que, junto con una
adecuada política retributiva, nuestros accionistas se sientan satisfechos con los rendimientos de su inversión y
la mantengan en el largo plazo.
Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con los inversores en general y en particular
con sus accionistas, poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y actividades del
Grupo. Muchas de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas e Inversores” de nuestra
web www.cevasa.com.
Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad.
Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónica o presencialmente cuando lo desean, para informarles
de cuanto necesiten.
Somos conscientes de que el escaso free float actual y la consecuente escasa liquidez resta atractivo a la acción
y por ello esta es una preocupación permanente del Consejo de Administración.
2.7. Canales de Denuncias y Reclamaciones
CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto de denuncias como de reclamaciones y sugerencias,
abiertos a todas las personas y entidades con las que nos relacionamos: empleados, clientes, proveedores,
accionistas, etc., donde cualquier puede aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o
anónima. También presentar denuncias contra cualquiera de nuestros colaboradores, especialmente respecto a
incumplimientos legales o el incumplimiento de nuestro código de conducta. Este canal se encuentra disponible
en nuestra web, apartado “Responsabilidad Social y Código Ético”.
2021 2020
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores
35,10
27,76
Ratio de operaciones pagadas
35,38
29,16
Ratio de operaciones pendientes de pago
27,17
18,32
Importe (miles de euros) Importe (miles de euros)
Total pagos realizados
11.822
9.985
Total pagos pendientes
410
1.479
48 de 179
Con el fin de prevenir posibles incumplimientos legales, el Grupo tiene implantado un sistema de gestión de
riesgos y de “compliance” especialmente en sus vertientes penal y tributario Durante el año 2021 hemos trabajado
para poder perfeccionar el sistema y poder certificarlo ISO 19001 de ISO 19002 dentro de este ejercicio 2022.
3) RELACIONADAS CON CUESTIONES SOCIALES Y RELATIVAS AL PERSONAL
Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en una relación
estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra organización. Por ello,
debemos mantener un entorno en el que todos pueden contribuir, desarrollar y utilizar plenamente sus aptitudes
y capacidades, valorando la contribución única que cada persona hace al Grupo CEVASA.
Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, que creemos fomenta
mentalidades abiertas a nuevas ideas, culturas y costumbres, así como a diversos puntos de vista. La
cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra forma de trabajar y creemos que las
mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y puntos de vista distintos.
Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por supuesto,
potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no solo por un principio
de responsabilidad, también como medio para mantener unos estándares de calidad y de servicio hacia nuestros
clientes que solo es posible con la participación e implicación de los empleados.
También escuchamos a nuestros empleados y para ello tenemos habilitados para ellos canales de comunicación
de sugerencias y de denuncias.
1.1 Empleo
A lo largo del ejercicio 2021, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 60 colaboradores (59 en el
ejercicio 2020), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un 55% eran hombres y un
45% mujeres.
La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios 2021 y
2020 es la siguiente:
49 de 179
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Durante 2021 hemos incrementado la
plantilla y se prevé un importante crecimiento en los años venideros. Asimismo, la media de antigüedad en
plantilla es superior a los seis años y el 96% de la plantilla está contratada de forma indefinida.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente personal de
conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2021 han representado un 100% (mismo porcentaje
en el ejercicio anterior).
1.2 Formación
Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos sus
departamentos, son:
- Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones que han
de desarrollar.
- Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen.
- Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa.
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 2 2
Otros Directores 2 2 2 2
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
10 12 22 8 10 18
Otros 17 18 35 18 16 34
Total personal en plantilla 31 30 61 30 26 56
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 37 32 69 36 28 64
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 3 3
Otros Directores 2 2 2 2
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
7 10 17 7 10 17
Otros 22 17 39 20 17 37
Total personal en plantilla 33 27 60 32 27 59
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 39 29 68 38 29 67
Número medio de empleados
2021 2020
2021 2020
Total
2021
Total
2020
Nº de empleados a 31 de diciembre
Total
2021
Total
2020
50 de 179
Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo y sobre las
nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado, la formación impartida por externos durante el año 2021
ha sido la siguiente:
Departamento
Tipo de
Formación
Nº
de personas
Total
horas
Conserjes
Tareas básicas
PRL
11
22
Conserjes suplentes PRL inicial
11
22
Administración Plan General Contable actualización 1
15
Informática
Ciberataques
1
1
Varios
PRL Oficinas
5
12,5
Fincas
Signaturit
7
7
Varios
Blanqueo de capitales
25
75
TOTAL
61
154,5
Debido a la situación pandémica, durante los últimos dos años no hemos podido desarrollar nuestro programa
formativo con normalidad, pero esperamos ir consiguiendo objetivos en los próximos meses.
De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial nuestras
políticas de responsabilidad social corporativa. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros empleados en los
valores y normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en que se incorporan a la plantilla.
1.3 Igualdad de trato y oportunidades y reducción de la brecha salarial
El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades que,
combinadas, crean equipos diversos y dinámicos.
Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros,
cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión, afiliación
política, pertenencia a un sindicato, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición social, edad,
discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la legislación. Y, en
consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa y profesional, no
discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás, mostrando sensibilidad hacia las
diferencias y adaptando el comportamiento en su caso.
Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por razón de
sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en todo momento a
nuestro código ético y de conducta. Su incumplimiento es una actuación sancionable.
51 de 179
Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la igualdad
en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan fielmente con lo que
cada uno aporta al conjunto. Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como
transparencia en los datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan
los planes de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y
depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo.
En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo:
Aunque, hasta ahora el Grupo CEVASA no ha estado obligado a elaborar un plan de igualdad (Capítulo III Ley
Orgánica 3/2007 de 22 de marzo, para la igualdad efectiva de mujeres y hombres), este año desarrollará un
programa de políticas de RR.HH. donde quedará integrado este plan, con lo que avanzaremos en ese sentido.
1.4 Seguridad y Salud
El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los empleados
y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones.
Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe demostrar
siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la salud deben ser el
primer elemento a considerar en la toma de decisiones.
El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas de
prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente.
En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto con la
persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo Cevasa, programan las actividades a
desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las empresas del grupo que
tienen personal.
Hombres Mujeres Media total
Consejo ejecutivo y alta dirección 166 166
Otros directivos 50 50
Responsables y técnicos 39 39 39
Administrativos y auxiliares 35 34 35
Conserjes, vigilantes y operarios mtto. 26 19 22
Totales: 44 25 35
SALARIOS MEDIOS POR CATEGORÍA PROFESIONAL Y SEXO
Cifras en miles de euros
CATEGORÍA
SALARIOS MEDIOS
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Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2021 y 2020, relacionadas con la seguridad
y salud de los trabajadores han sido las siguientes:
AÑO 2021.
Dentro del primer trimestre nuestro Servicio de Prevención Ajeno presentó su programación de actuación con las
actividades a realizar a lo largo del año.
Durante 2021 se han ido realizando visitas a todas nuestras promociones para realizar la Evaluación de Riesgos
correspondiente, emitiendo posteriormente el resumen de deficiencias detectadas. Las deficiencias se han
corregido con las correspondientes medidas correctoras en un porcentaje superior al 70%.
Las revisiones médicas han sido controladas para todo nuestro personal e incluso se han realizado desde el
primer momento a nuestras nuevas incorporaciones.
En todo momento nuestra Sociedad estuvo en contacto directo con técnicos de prevención con la finalidad de
estar “al día” en todo lo referente a las nuevas normativas sobre la COVID-19 y se ajustaron los protocolos de
actuación. Adicionalmente y como ya se venía haciendo, cada dos meses se realizó el reparto a todo el personal
de los equipos de protección individual (EPI,s) contra el virus, llevando un exhaustivo control para poder atender
a cualquier necesidad extraordinaria que pueda surgir en nuestro personal.
AÑO 2020:
En los meses de febrero, junio y julio de 2020, se realizaron visitas a todas las poblaciones y centros de centros
de trabajo del Grupo donde se ubican promociones en alquiler y cuentan con puesto de trabajo de conserjería.
También a las oficinas centrales. De esas visitas, se emitieron los correspondientes informes de evaluaciones de
riesgos laborales y la planificación de actividades preventivas.
Una vez recibidos los informes de evaluación de riesgos laborales con las deficiencias halladas en cada una de
las instalaciones, se aplicaron las medidas correctoras a tal efecto y se hicieron seguimientos y controles
periódicos de su evolución.
Asimismo, durante el año, se dio formación de PRL a todas las personas que se incorporaron a la compañía en
el 2020, tanto la formación a la que obliga el art.19 de la Ley de PRL como la formación exigida en el convenio
de la construcción a nuestros operarios de mantenimiento. El responsable de mantenimiento también realizó
formación complementaria dada su figura de “recurso preventivo”.
Durante el primer trimestre de 2020, se realizaron revisiones médicas al personal del Grupo Cevasa.
Por otro lado, técnicos externos llevaron a cabo las investigaciones pertinentes de los accidentes de trabajo
ocurridos durante el período a nuestro personal.
Cabe destacar también que durante el período de la Covid-19, el Grupo Cevasa ha estado en permanente
contacto con técnicos externos de PRL, contratados para garantizar la prevención de riesgos y accidentes en
nuestros edificios, que nos han asesorado en las acciones a llevar a cabo para proteger al máximo a todo el
personal durante la pandemia.
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1.5 Compensación y retribución. Salario justo y flexibilidad.
Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización de
servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo estable,
previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de servicios externos de
limpieza.
Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a las medias
nacionales, medias del sector y medias en Cataluña.
En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por proporcionar
herramientas que ayuden a mejorar la calidad de vida de éstos y, por tanto, su productividad. Entre estas medidas
podemos destacar:
- Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.)
- Jornadas de horario intensivo durante los meses de Julio y Agosto.
- Aparcamiento gratuito en nuestro mismo edificio.
- Agua, leche e infusiones en las oficinas.
Trabajamos para poder incorporar a corto plazo nuevas medidas. Tenemos previsto que parte de las jornadas
laborales se realicen mediante teletrabajo, lo que favorecerla la conciliación de la vida personal con la profesional.
1.6 Representantes de los trabajadores
CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA cuenta con
un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la Ley, que varía en función del número
de trabajadores oscilando entre 1 y 3 delegados sindicales.
1.7 Retribución del Consejo de Administración
El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante a 31 de diciembre de 2021 y 2020 estaba formado por
6 hombres y 2 mujeres.
La Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2021 y 2020 estaba formada por 4 hombres. En
el 2021 y 2020 dos de ellos forman parte de la Alta Dirección.
En los ejercicios 2021 y 2020 se reconocieron las siguientes retribuciones a favor del Consejo de Administración
y de la Dirección de las Sociedades del grupo:
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De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA una sociedad
cotizada, en este Informe Integral de Gestión se incluye, en una sección separada, el informe anual sobre
remuneraciones de los consejeros, donde consta información pormenorizada sobre este particular.
10. Gestión de riesgos
El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance” y sistemas de gestión y control de todo
tipo de riesgos.
Partiendo de una definición de la tipología de riesgos del grupo (internos y externos) y de la identificación de los
más relevantes, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos (SIGR), supervisado por la
Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad matriz.
El sistema de gestión de riesgos del Grupo CEVASA se caracteriza por:
- Identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son identificados. Son
de distintas tipologías. Lo importante en la actualidad es el cambio del marco legal que regula las actividades del
Grupo: regímenes fiscales, regulación sobre arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda
de protección oficial, y de cambio del régimen fiscal.
- Monitorización. Información sobre las medidas tomadas para monitorizar cada uno de los riesgos identificados,
o dicho de otra forma, medidas para realizar un seguimiento de su evolución (desaparición o no del riesgo,
evolución y reevaluación de su impacto en el Grupo en caso de materializarse).
- Prevención. Información sobre las medidas adoptadas para prevenir la materialización de cada uno de los
riesgos, si es posible. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el cumplimiento normativo,
sistemas antivirus, etc.
- Compensación y mitigación. Información de las medidas establecidas para mitigar los efectos del riesgo si se
materializa. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son actuaciones
que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras de los daños que
pudiera ocasionar la materialización del riesgo
2021 2020
Remuneración Consejo de Administración: 518 374
Retribución fija 214 73
Dietas 142 137
Atenciones estatutarias 162 164
Remuneración equipo directivo 453 528
1) Alta dirección 348 428
2) Otros directivos 105 100
Total 971 902
Miles de Euros
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Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada uno de
los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a ocasionarlos, una
estimación económica de los mismos.
De manera continua los responsables realizan un seguimiento de los riesgos cuya gestión tienen encomendados,
y de forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte de los miembros del Comité
de Riesgos, que, tras reevaluar el mapa de riesgos, asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre
aquellas medidas que tuvieran que adoptarse para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos,
bien sean medidas de monitorización, prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las
recomendaciones del Comité de Riesgos y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que
tienen que ver con la estrategia empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el
Consejo de Administración de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta
Dirección del Grupo para su implantación.
El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de Calidad,
del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de blanqueo de capitales, y una parte
de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la normativa sobre prevención de delitos
societarios o en el seno de las organizaciones.
Actualmente, las actividades del Grupo CEVASA están certificadas UNE-EN ISO 9001:2015 de sistemas de
gestión de la calidad. Además, estamos trabajando para obtener los certificados UNE-EN ISO 19601:2017 de
sistemas de gestión de compliance penal y UNE-EN ISO 19602:2019 de sistemas de gestión de compliance
tributario.
Respecto a los riesgos financieros, en la memoria del Grupo CEVASA, en los apartados 17 y 24 de la memoria
del Grupo CEVASA se facilita información sucinta de tales riesgos y como se vienen gestionando.
11. Estrategia y evolución previsible
El negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo en alquiler,
principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen especialmente:
- De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la política de
rotación de activos en el largo plazo.
- De los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera, en los
que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de ocupación de los
inmuebles y la gestión eficiente de los gastos.
El Grupo tiene una alta ocupación en sus edificios en alquiler, especialmente en los residenciales. El Grupo aplica
políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler y, en la medida de lo posible, a
reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de los precios de alquiler aconsejen lo contrario.
En general existe un gap positivo entre los precios de mercado o los que podrían aplicarse en nuevas
contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón es previsible un
aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación en las unidades residenciales. No así en
los espacios comerciales y de oficinas, muy afectados por la crisis postpandémica.
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No somos optimistas en lo que se refiere a la evolución de los precios de alquiler, dadas las crecientes políticas
regulatorias. Aunque nuestra cualificación como “promotor social” nos ha mantenido hasta ahora al margen de
algunas de aquellas medidas no somos inmunes y afecta especialmente a nuestro parque de vivienda libre.
Cerca del 28% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo son viviendas de renta antigua calificadas de
protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se sitúan muy por debajo de las de mercado y sin
posibilidad de actualización en los próximos años. Esta situación podrá corregirse paulatinamente a partir del
año 2025, año en que cambia su régimen legal.
Respecto a los márgenes del alquiler, el Grupo mantiene unas elevadas ratios de eficiencia en la gestión del
parque y en la gestión de sus gastos. No creemos que exista margen de mejora de los márgenes del negocio de
alquiler. Las mejoras que puedan obtenerse en el futuro muy posiblemente quedarán compensadas por los
mayores costes derivados de la mejora en el servicio y del cumplimiento de las crecientes obligaciones legales
que continuamente se van produciendo.
Una de las vías de crecimiento del Grupo será la de rentabilizar el know-how que acumulamos en la gestión de
parques de edificios en alquiler, prestando servicios integrales de gestión de edificios de terceros. A pesar de
que en este campo existe una creciente competencia, creemos que partimos de una fuerte posición,
especialmente en lo que se refiere a gestión de viviendas.
La rentabilización de inmuebles en alquiler requiere compatibilizar el elevado nivel de servicio al cliente con unas
óptimas ratios de eficiencia. Nuestras ratios son comparables a los mejores de entre las grandes empresas de
nuestro sector a pesar de nuestra menor dimensión. La clave está en nuestra política de mejora continua en
nuestros sistemas de apoyo a la gestión y en la automatización de procesos y tareas repetitivas, permitiendo que
nuestra cualificada plantilla destine menos tiempo a trabajos administrativos y lo dedique a trabajos y actividades
de mayor valor añadido. Ejemplos de ello son los potentes sistemas de apoyo en los procesos directamente
relacionados con el servicio al cliente, como son los comerciales y de contratación, los de seguimiento de
expedientes contenciosos, los de gestión de las incidencias de mantenimiento y reparación de los activos en
alquiler o el portal web que ponemos a disposición de nuestros clientes. También aquellos sistemas de gestión
general, como son la facturación electrónica, la digitalización de documentos, el portal web a disposición de
nuestros proveedores, apps de gestión de gastos en desplazamientos y controles de presencia, sistemas de
control de gestión en tiempo real y basados en nuevas tecnologías, etc. El siguiente paso es la aplicación a
nuestras actividades de herramientas de inteligencia artificial o el big data.
Adicionalmente a la gestión del parque inmobiliario, cumplimos con los altos y crecientes estándares informativos,
de gestión y control, que se exigen a las sociedades cotizadas, gracias a contar con una excelente plantilla de
profesionales y sistemas de apoyo. CEVASA dispone de capacidades para gestionar nuevas sociedades y
vehículos de inversión inmobiliaria, excepto en aquellos casos que se requiera la intervención de una entidad
sujeta a supervisión.
El gran déficit de viviendas asequibles en alquiler y el problema que ello supone ha hecho reaccionar a las
Administraciones Públicas y en los últimos años se han puesto en marcha unas pocas iniciativas de impulso y
creación de este tipo de viviendas, especialmente sobre suelos públicos en concesión administrativa o en
derecho de superficie. Una de estas iniciativas es el proyecto de promover más de 4.500 viviendas en alquiler
asequible en los próximos seis años en Barcelona y su área metropolitana, a través de la sociedad de capital
mixto Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB), impulsado por el Área Metropolitana de Barcelona y el
Ayuntamiento de esa ciudad. CEVASA participa indirectamente en un 25%, prestando también determinados
servicios aquella sociedad. Se trata de un proyecto a largo plazo que, si bien no supondrá aportaciones relevantes
a la cuenta de resultados de CEVASA en los primeros años, sus resultados se verán a medio plazo.
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Junto a su negocio patrimonial o de alquiler, el Grupo continua con su política de complementarlo con el negocio
de la promoción para la venta sobre suelos de menor interés para el alquiler.
Tanto en su aplicación a uno o al otro de los negocios mencionados, la movilización de nuestra cartera de suelo,
financiada íntegramente con fondos propios, debe convertirse en una fuente importante de aportación de valor
al Grupo.
Se mantienen grandes incertidumbres respecto a la evolución de la economía española y de los mercados
inmobiliarios. Adicionalmente, siguen abiertas grandes incógnitas sobre las políticas gubernamentales,
especialmente las que afectan al sector inmobiliario en todas sus variantes: de vivienda, fiscales, etc. Todo ello
parece aconsejar la demora en la toma de decisiones y es una de las causas del lento crecimiento de los parques
residenciales en alquiler. En cualquier caso, todo ello puede ser también una fuente de oportunidades.
Una modificación legislativa que va a incidir muy negativamente en el Grupo es la reducción del 85 al 40% de la
bonificación que hasta el ejercicio 2021 tenían en el Impuesto de Sociedades las entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas. La repercusión anual directa es del orden de 750 mil euros de menor bonificación,
que, considerando el mantenimiento en el 50% de la exención de dividendos satisfechos contra estos resultados,
queda en la mitad de la cifra anterior en caso de distribución a los accionistas. Se trata de una medida del todo
incomprensible. Es la única bonificación eliminad. Como a todas las sociedades y grupos con facturación elevada
a las entidades dedicadas al arrendamiento ya les aplicaba la tributación mínima del 15% y no era necesario
reducir la bonificación con ese objetivo y su incidencia recaudatoria es minúscula. Con todo, va a perjudicar
seriamente el desarrollo de un sector empresarial profesionalizado de inversión y gestión de vivienda en alquiler
y, finalmente, recaerá, como otras medidas, en los propios arrendatarios. Consideramos que la reversión de esta
medida e incluso la mejora en otras facetas impositivas debería considerarse dentro de las políticas de vivienda,
en especial, teniendo en cuenta que estas medidas repercuten fundamentalmente en las políticas de vivienda
dirigidas a las familias con menor poder adquisitivo, a quienes acabarán afectando el incremento de costes que
representan las cargas impositivas a las que se somete a las viviendas asequibles, en especial a las
desarrolladas sobre derecho de superficie o concesión administrativa.
12. Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
12.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil (SIBE) o
“mercado continuo”.
Durante el año 2021 las acciones de la Sociedad se negociaron en 125 sesiones bursátiles (108 el año anterior),
con un total de 148.066 títulos.
El precio de la acción comenzó el año 2021 en 7 euros, negociándose a lo largo del año con un precio mínimo
de 6,80 euros, máximo de 8,20 y medio de 7,2566, y cerrando en el mismo precio al que abrió el año (7 euros).
Este último precio supone aproximadamente un 43% del valor liquidativo neto de la acción (EPRA Net Disposal
Value - EPRA NDA-), frente a cerca del 46 % a comienzos de año.
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12.2. Política de dividendos
La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente:
- La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al accionista con
entrega de acciones.
- Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general. Este
dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales del grupo se
retienen para aumentarlas.
- Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando en los
últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo consolidado
del Grupo.
La junta general de accionistas celebrada el pasado día 16 de junio de 2021 acordó el pago de un dividendo a
cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un total por acción de
0,20 céntimos de euros brutos, que se pagó el pasado día 2 de julio. El dividendo pagado ha sido del mismo
importe que el satisfecho en el ejercicio anterior.
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12.3. Facilitar la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones propias
La Sociedad mantiene con GVC GAESCO VALORES, S.V., S.A. un contrato de liquidez dentro de los límites
establecidos por la Junta General de Accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo con los cierres
trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el marco de dicho contrato,
informaciones que pueden ser consultadas en el apartado “Accionistas e inversores – hechos relevantes” de
nuestra web (www.cevasa.com), con enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es).
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo largo del
ejercicio 2021 dicha sociedad realizó 68 operaciones de compraventa totalizando 6.949 acciones.
Incluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el contrato de
liquidez, al cierre del ejercicio 2021 CEVASA tenía en autocartera un total de 100.315 acciones, lo que
representaba un 0,434% del capital social.
Las filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el ejercicio
2021.
13. Circunstancias y hechos importantes acaecidas tras el cierre del ejercicio
Tras la fecha de cierre del ejercicio, cuando la pandemia del COVID-19 parecía haberse superado, la guerra
desencadenada por la aberrante invasión de Ucrania por Rusia, ha ocasionado en Europa una crisis humanitaria
sin precedentes y el comienzo de una nueva crisis económica que se vislumbra peor que la anterior, y que, sin
duda nos va a afectar a todos sin excepción, también al Grupo CEVASA. No se espera que la situación tenga
efectos relevantes en el negocio y las operaciones del Grupo en el corto plazo.
14. Actividades de I+D+I
El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en sentido estricto.
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CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS DEL EJERCICIO 2021
Contenido:
Estados Financieros consolidados generales:
- Balance de situación consolidado.
- Estado de resultados consolidado.
- Estado del resultado global consolidado.
- Estados de cambio en el patrimonio neto consolidado.
- Estado de flujos de efectivo consolidado.
Estados Financieros consolidados por segmentos:
- Balance de situación consolidado.
- Estado de resutados consolidado.
- Estado de flujos de efectivo consolidado.
Memoria:
1. Actividad del grupo CEVASA.
2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados.
3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del grupo.
4. Normas de valoración.
5. Resultado por acción.
6. Información financiera por segmentos.
7. Activos intangibles.
8. Inmovilizado material.
9. Inversiones inmobiliarias.
10. Inversiones en empresas asociadas.
11. Combinaciones de negocio.
12. Activos financieros no corrientes.
13. Existencias.
14. Activos financieros corrientes.
15. Patrimonio neto e ingresos diferidos.
16. Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros.
17. Riesgos financieros e instrumentos financieros derivados,
18. Provisiones y pasivos contingentes,
19. Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes.
20. Situación fiscal.
21. Ingresos y gastos.
22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y a los miembros del
equipo directivo.
23. Retribución a los auditores.
24. Otra información.
25. Informe sobre el medio ambiente.
26. Hechos posteriores.
Anexo 1. Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación.
Anexo 2. Unidades generadoras de efectivo (UGE,s).
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ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
GENERALES
62 de 179
Balance de situación consolidado
63 de 179
Notas
TOTAL GENERAL
Notas
TOTAL GENERAL
ACTIVO
31.12.2021 31.12.2020
PASIVO
31.12.2021 31.12.2020
A) ACTIVOS NO CORRIENTES 494.490 473.682 PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) 368.948 347.634
AI. Activos intangibles
7
15
2. Concesiones 1.291 1. 180
AI. Capital 6.976 6. 976
3. Aplicaciones informáticas 413 369 1. Capital social 6.976 6.976
4. Amortización acumulada de activos intangibles -606 -558
AII. Acciones propias de la sociedad dominante -718 -718
AII. Propiedades, planta y equipo 479.759 461.650
1. Inmovilizado material
8
Solares 41 41 1. Reservas con disponibilidad limitada 10.808 10 .600
Construcciones, Instalaciones y Obras 1.362 1. 375 2. Reservas disponibles y resultados pendientes de aplicación 103.204 100.546
Amortización acumulada de inmovilizado material -1. 068 -1. 064 3. Reservas con origen en la aplicación criterio valor razonable NIIF,s, 212.891 211.129
2. Inversiones inmobiliarias
9
1.a) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler 473. 996 448.587
Solares 127.104 126.221
AVI. Ajustes por valoración de instrumentos financieros
15
-781 -1.260
Construcciones 346.892 322.366 1. De activos disponibles para la venta 0 60
1.b) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock 5.428 12.711 2. Operaciones de cobertura -781 -1.320
AIV. Inversiones en empresas asociadas 12 5.990 0 AVII. Diferencias negativas de consolidación/combinación de negocios 639 639
1. Participac iones puestas en equivalencia 5.990 0
B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO
11
AV. Activos financieros no corrientes
12
1. Instrumentos financieros de patrimonio 2.366 5.118
C) INGRESOS DIFERIDOS
15
2. Créditos a terceros y otros activos financieros 1.895 1. 941 C1. Subvenciones de capital 248 141
C2. Subvenciones por préstamos subsidiados 231 265
AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar
20
1. Activos por impuestos diferidos y pérdidas a compensar 3.382 3. 982
PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) 171. 180 158 .008
B) ACTIVOS CORRIENTES 46.117 32.366 D) PASIVOS NO CORRIENTES 142.947 144.717
DI. Préstamos y pasivos no corrientes
16 - 17
BI. Existencias 29.476 23. 271
1. Deudas con entidades de crédito por préstamos a l/p 56.845 59 .338
A) Existencias inmobiliarias
13
Valor nominal 71.808 76 .552
1. Terrenos y solares y anticipos sobre terrenos y solares 14.353 13.814 Ajuste por valor razonable de los préstamos -14. 963 -17.214
2. Edificios en construcción 15.011 9. 352 2. Otros pasivos no corrientes 2.025 1.913
3. Edificios acabados 28 29 3. Pasivos por derivados financieros a largo plazo, instrumentos de cobertura 1.240 2. 096
B) Existencias comerciales y otros aprovisionamientos
DII. Impuestos diferidos
20
2. Otros aprovisionamientos 84 76
DIII. Provisiones
18
ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BII+BIII+BIV+BV+BVI+BVII+BX) 16.641 9.095
BII. Deudores 14 3.178 3. 004
DIV. Otros pasivos no corrientes
16
1. Clientes, neto de anticipos de clientes y provisiones por deterioro 335 146
2. Deudores 256 487
E) PASIVOS CORRIENTES 28. 233 13. 291
3. Personal 2 2
4. Administraciones públicas 20 2. 585 2. 369
EI. Deudas con entidades de crédito 23.266 9.589
2. Por vencimientos a c/p de préstamos a l/p, liquidación de coberturas
BIII. Depósitos 14 247 203 y utilización de líneas de crédito 16 - 17 23. 266 9. 589
BIV. Préstamos y deudores con intereses 14 2.127 2. 120
EII. Povisiones a corto plazo
18
BV. Inversiones en empresas asociadas a C/P 1.583 0
EIV. Deudas corrientes con Administraciones Públicas
20
1. Créditos a sociedades puestas en equivalencia 1.583 0 1. Hacienda Pública 651 186
2. Organismos Seguridad Social 56 60
BVI. Inversiones financieras 14 4.505 160 3. Otras Administraciones Públicas 12 -8
1. Inversiones financieras disponibles para su negociación 4.505 160
EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas)
19
BVII. Periodificaciones 71 0
EVII. Acreedores comerciales
19
BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes 14 4.930 3.608 1. Proveedores 954 1. 752
1. Caja 3 2 2. Acreedores y efectos a pagar 598 1. 009
2. Bancos 4.927 3. 606
EVIII. Otros acreedores corrientes
19
2. Acreedores por operaciones varias -1 0
3. Remuneraciones pendientes de pago 371 349
EIX. Periodificaciones 0 -65
TOTAL ACTIVO
TOTAL PASIVO
Las Notas 1 a 26 descritas y los Anexos 1 a 3 contenidos en la Memoria forman parte integrante del balance de situación consolidado correspondiente al ejercicio 2021.
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS
Miles de Euros Miles de euros
64 de 179
Estado de resultados consolidado
65 de 179
Notas
2021 2020
1) INGRESOS 21.1)
1A) Ingresos de inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas
a) Ingresos por arrendamientos de inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas
1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios
21.6)
a) Ingresos por ventas de edificios construidos y acabados
1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria
a) Ingresos por prestación de servicios de gestión inmobiliaria
b) Ingresos por prestación de servicios de mant enimiento de inmuebles
1E) Otros ingresos y resultados
b) Subvenciones de explotación
c) Ingresos por servicios diversos
2) GASTOS
-5. 330 -6.641
2A) Gastos operativos
21.3)
-4. 237 -3.261
a) Compras de mercaderías
-2 -2
b) Variación de existenc ias de mercaderías
-2 -1
c) Reparaciones y conservación edificios en propiedad
-1. 841 -1.456
d) Servicios de profesionales independientes
-1. 045 -536
e) Primas de seguros
-203 -191
f) Servicios bancarios y s imilares
-73 -4 2
g) Suministros
-602 -590
h) Otros servicios
-469 -443
2B) Gastos de personal
21.4)
-3. 370 -3.131
a) Sueldos, salarios e indemnizaciones
-2. 394 -2.182
b) Seguridad social a cargo de la empresa
-578 -565
c) Otros gastos sociales
-41 -5 4
d) Consejo de Administración y comités del mismo
-357 -330
2C) Otr os g a sto s
21.5)
-1. 563 -1.649
a) Arrendamientos y cánones
-22 -1 9
b) Publicidad y comunicación
-20 -1 3
c) Otros tributos
-1. 523 -1.614
d) Ajustes en la imposición directa o indirecta
2D) Ingresos por recuperación de gastos
4.5)
2E) Amortzación del inmovilizado material
8
-23 -2 3
2F) Amortización del inmovilizado intangible
7
-48 -4 3
2G) Impagados
a) Pérdidas de créditos comerciales incobrables
-45 -241
b) Dotación a la provisión por ins olvenc ias de tráfico
-470 -1. 125
c) Cancelac ión de la provisión por insolvencias de t ráfico
2H) Excesos de provisiones
a) Exceso de provisiones para impues tos
2I) Coste de las existencias inmobiliarias vendidas y deterioros de valor de existencias
21.6)
a) Coste de las ventas de los inmuebles o derechos vendidos
-2 0
c) Variaciones de valor en existencias inmobiliarias
(3)=(1)+(2) Resultado de las explotaciones, negocios corrientes y otros
4) RDO.ENAJENACIONES Y OTROS DE INVERS.INMOB.Y VARIAC. Y VARIACIONES VALOR INMUEBLES Y PASIVOS ASOCIADOS
4B) Deterioro o recuperaciones de deterioro de inmov.material y variacs. de valor de inver. inmobiliarias y préstamos asociados
21.9)
Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, prés tamos asociados e IMIVT
Deterioros y recuperación de deterioros de inmovilizado material e inmaterial
4C) Partidas de ingresos diferidos aplicados a la cuenta de resultados (o reversión de aplicaciones anteriores)
21.8)
(5)=(3)+(4) Resultado total no financie ro de las opera ciones
6) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS
21.10)
b) Intereses y descuentos financieros
7) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS
21.10)
-1. 339 -1.436
a) Intereses de deudas con terceros y otros asimilados
-1. 339 -1.436
8) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS
21.10)
a) Cartera de negociación y otros.
9) RESULTADOS DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS A L/P
21.10)
-220 121
c) Resultados por enajenaciones de instrumentos financieros a l/p
-220 121
10) PARTICIPACIÓN EN BENEFICIOS (PÉRDIDAS) DE SOCIEDADES PUESTAS EN EQUIVALENCIA
-11 0
(11)=(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10) Ganancia o pé rdida bruta del ejercicio
(12) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS
20)
-5. 175 -1.498
(13)=(11)+(12) Resultado Neto del Ejercicio
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios
BENEFICIO BÁSICO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINANTE (En Euros) 5
Las Notas 1 a 26 descritas y los Anexos 1 a 3 contenidos en la Memoria forman parte integrante del estado de resultado consolidado correspondiente al ejercicio 2021.
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
ESTADOS DE RESULTADOS DE LOS EJERCICIOS 2021 y 2020
Miles de Euros
TOTAL GENERAL
66 de 179
Estado del resultado global consolidado
67 de 179
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO
B) INGRESOS Y GASTOS EN PATRIMONIO NETO QUE PUEDEN SER RECLASIFICADOS A RESULTADOS:
1. Por valoración de instrumentos financieros:
-3 2 9 -14 0
a) Activos financieros a valor razonable con cambios en otro resultado global
-3 2 9 -14 0
2. Por coberturas de flujos de efectivo
3. Efecto impositivo
-132 116
C) INGRESOS Y GASTOS QUE NO SE RECLASIFICARAN A RESULTADOS
1. Por valoración de instrumentos financieros:
a) Activos financieros a valor razonable con cambio en otro resultado global
3. Efecto impositivo
-57 0
TOTAL INGRESOS/(GASTOS) RECONOCIDOS (A+B+C)
a) Resultado atribuido a la entidad dominante
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios
ESTADOSDELRESU L T ADOGLOBALCONSOLIDADODELOSEJERCICIOS2021Y2020
Mi le sdeEuros
TOTAL GENERAL
2021 2020
68 de 179
Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado
69 de 179
Notas
Capital
Prima de emisión y
Reservas
Accs. y particip.en
patrimonio propias
Resultado del
ejercicio atribuido a la
entidad dominante
Otros instrumentos
de patrimonio neto
SALDO FINAL DEL AÑO 2019
16
Ajustes por cambios de criterio contable
SALDO INICIAL DEL AÑO 2020
I. Total ingresos /(gastos) reconocidos
II. Operaciones con socios o propietarios.
1. Aumentos/(Reducciones) de capital.
00000000
2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto
00000000
3. Distribución de dividendos.
4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
6. Incrementos/(Reducciones) por combinaciones de negocios
00000000
6. Otras operaciones con socios o propietarios.
00000000
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
0 21.983 0 -21. 981 0 0 0 2
1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio
00000000
2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto
0 21.981 0 -21. 981 0 0 0 0
3. Otras variaciones
02 00000 2
SALDO FINAL DEL AÑO 2020
16
I. Total ingresos /(gastos) reconocidos
0 0 0 24. 521 0 464 959 25.944
II. Operaciones con socios o propietarios.
1. Aumentos/(Reducciones) de capital.
00000000
2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto
00000000
3. Distribución de dividendos.
4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
00000000
6. Incrementos/(Reducciones) por combinaciones de negocios
00000000
6. Otras operaciones con socios o propietarios.
00000000
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
0 9. 259 0 -9. 258 0 15 -15 1
1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio
00000000
2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto
0 9. 258 0 -9.258 0 0 0 0
3. Otras variaciones
01 00015 -15 1
SALDO FINAL DEL AÑO 2021
16
Las Notas 1 a 26 descritas y los Anexos 1 a 3 contenidos en la Memoria forman parte integrante del estado de cambios en el patrimonio neto consolidado correspondiente al ejercicio 2021.
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO
Miles de Euros
Patrimonio neto atribuido a la entidad dominante
Intereses
minoritarios
Total
Patrimonio
neto
FONDOS PROPIOS
Ajustes por cambio
de valor
70 de 179
Estado de flujos de efectivo consolidado
71 de 179
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2021 Y 2020
2021 2020
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
COBROS DE CLIENTES Y OTROS COBROS DE EXPLOTACIÓN (IVA incluido)
PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS
-1 6. 858 -1 0. 963
Pagos a proveedores, invesiones en stocks de promoción inmobiliaria y otros cobros y pagos corrientes
-1 1. 097 -5. 204
Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad Social
-2.6 03 -2.48 8
Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones de IVA e IRPF
-3.1 58 -3.27 1
Efectivo generado por las operaciones
Intereses cobrados y bonificaciones
Intereses pagados y no activados
-1.4 04 -1.43 0
Impuestos sobre beneficios, pagos y cobros
-59 3 -1.93 5
Flujos de efectivo de las actividades de operación
Flujos netos de efectivo de las actividades de operación
B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION
Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados)
-1.4 58 -4.56 4
Inversiones en subsidiarias y otras unidades de negocio
-7.5 78 0
Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos a terceros
-1. 777 1.831
Intereses cobrados
Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión
-1 0. 813 -2. 731
C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION
Rescate de acciones de la empresa/compraventas de autocartera
Cobros de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre negocios)
Reembolso de fondos tomados en préstamo
-6.6 04 -6.40 8
Dividendos netos pagados a los accionistas y liquidación de retenciones fiscales s/dividendos
-4.6 31 -4.63 1
Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subsidiaciones)
Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación
D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO INCLUYENDO CAMBIOS DE PERÍMETRO
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO
CompañíaEspañoladeViviendasenAlquiler,S.A.ySociedadesDependientes Mi l e sdeEuros
TOTALES
72 de 179
Estados Financieros Consolidados por Segmentos
73 de 179
Balance de situación consolidado
74 de 179
ACTIVO
31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020
A) ACTIVOS NO CORRIENTES 494.490 473.682 485.931 473.180 548 494 8.011 8
AI. Activos intangibles 1.098 991 1.086 978 12 13 0 0
AII. Propiedades, planta y equipo 479.759 461.650 479.733 461.623 26 27 0 0
AIV. Inversiones en empresas asociadas 5.990 0 0 60 0 -60 5.990 0
AV. Activos financieros no corrientes 4.261 7.059 1.925 6.750 319 308 2.017 1
AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar 3.382 3.982 3.187 3.769 191 206 4 7
B) ACTIVOS CORRIENTES 46.117 32.366 35.759 17.971 5.194 1.704 5.164 12.691
BI. Existencias 29.476 23.271 2.851 2.842 26.625 20.429 0 0
ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BI+BIII+BIV+BV+BX)
16.641 9.095 32.908 15.129 -21.431 -18.725 5.164 12.691
BII. Deudores 3.179 3.004 2.947 3.156 195 -183 37 31
BIII. Depósitos 247 203 230 14 17 189 0 0
BIV. Préstamos y deudores con intereses
2.126
2.120
1.697
1
424
-1
5
2.120
BV. Préstamos y deudores con intereses
1.583
0
0
0
0
0
1.583
0
BVI. Inversiones financieras
4.505
160
4.342
0
0
0
163
160
BVII. Periodificaciones
71
0
81
0
-10
0
0
0
BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes 4.930 3.608 23.611 11.958 -22.057 -18.730 3.376 10.380
TOTAL ACTIVO 540.607 506.048 521.690 491.151 5.742 2.198 13.175 12.699
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler Promociones y proyectos Inversiones financieras, operaciones
75 de 179
PASIVO
31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020
PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) 368.948 347.634 357.483 336.396 -1.442 -680 12.907 11.918
A) PATRIMONIO NETO ATRIBUIBLE A LA SOCIEDAD DOMINANTE 357.540 337.170 347.521 327.265 -2.882 -2.007 12.901 11.912
AI. Capital 6.976 6.976 6.913 6.913 5 5 58 58
AII. Acciones propias de la Sociedad dominante -718 -718 0 0 0 0 -718 -718
AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global 326.903 322.275 317.222 311.331 -2.757 -1.701 12.438 12.645
AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante 24.521 9.258 24.167 9.770 -130 -439 484 -73
AVI. Dividendo activo a cuenta 0 0 0 0 0 0 0 0
AVI. Ajustes por valoración de instrumentos financieros -781 -1.260 -781 -1.260 0 0 0 0
AVII. Diferencia negativa de consolidación
639
639
0
511
0
128
639
0
B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO 11.408 10.464 9.962 9.131 1.440 1.327 6 6
C) INGRESOS DIFERIDOS 479 406 479 406 0 0 0 0
PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) 171.180 158.008 163.728 154.349 7.184 2.878 268 781
D) PASIVOS NO CORRIENTES 142.947 144.717 137.566 144.119 5.383 85 -2 513
DI. Préstamos y pasivos no corrientes 60.110 63.347 54.822 63.342 5.288 5 0 0
DII. Impuestos diferidos 78.921 76.539 78.996 76.614 -73 -73 -2 -2
DIII. Provisiones 1.168 1.704 1.000 1.036 168 153 0 515
DIV. Otros pasivos no corrientes 2.748 3.127 2.748 3.127 0 0 0 0
E) PASIVOS CORRIENTES 28.233 13.291 26.162 10.230 1.801 2.793 270 268
EI. Deudas con entidades de crédito y sociedades asociadas 23.266 9.589 23.266 6.571 0 3.018 0 0
EII. Povisiones a corto plazo 70 3 67 0 3 3 0 0
EIV. Pasivos fiscales distintos a los impuestos diferidos 719 238 1.465 1.125 -1.005 -1.143 259 256
EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas) 2.256 416 11 410 2.242 3 3 3
EVII. Acreedores comerciales 1.552 2.761 1.042 1.897 501 855 9 9
EVIII. Otros acreedores corrientes 370 349 311 292 60 57 -1 0
EIX. Periodificaciones 0 -65 0 -65 0 0 0 0
TOTAL PASIVO 540.607 506.048 521.690 491.151 5.742 2.198 13.175 12.699
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler Promociones y proyectos Inversiones financieras, operaciones
76 de 179
Estado de resultados consolidado
77 de 179
2021
2020
2021
2020
2021
2020
2021
2020
1) INGRESOS 19.427 19.058 19.240 19.021 175 24 12 13
1A) Ingresos de inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas
17.148 16.933 17.127 16.912 21 21 0 0
1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios
1 0 0 0 1 0 0 0
1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria
161 16 0 0 149 3 12 13
1E) Otros ingresos y resultados
2.117 2.109 2.113 2.109 4 0 0 0
2) GASTOS -5.330 -6.641 -5.694 -6.114 -147 -515 511 -12
2A) Gastos operativos
-4.237 -3.261 -3.905 -3.075 -330 -177 -2 -9
2B) Gastos de personal
-3.370 -3.131 -3.097 -2.852 -273 -278 0 -1
2C) Otros gastos
-1.563 -1.649 -1.498 -1.594 -64 -53 -1 -2
2D) Ingresos por recuperación de gastos
2.504 2.444 2.504 2.444 0 0 0 0
2E) Amortzación del inmovilizado material
-23 -23 -21 -21 -2 -2 0 0
2F) Amortización del inmovilizado intangible
-48 -43 -45 -40 -3 -3 0 0
2G) Impagados
374 -984 368 -976 6 -8 0 0
2H) Excesos de provisiones
514 0 0 0 0 0 514 0
2I) Deterioros de valor de existencias inmobiliarias
519 6 0 0 519 6 0 0
(3)=(1)+(2) Resultado de las explotaciones y negocios corrientes
14.097 12.417 13.546 12.907 28 -491 523 1
4) RDO.VENTAS INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES Y PASIVOS ASOCIADOS
17.925 185 17.925 185 0 0 0 0
4B) Deterioro o recuperaciones de deterioro del valor de inver. Inmob., acabadas o en construcción
16.791 190 16.791 190 0 0 0 0
4C) Partidas de ingresos diferidos aplicados a la cuenta de resultados (o reversión de aplicaciones anteriores)
1.134 -5 1.134 -5 0 0 0 0
(5)=(3)+(4) Resultado total no financiero de las operaciones
32.022 12.602 31.471 13.092 28 -491 523 1
6) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS
90 28 154 -17 -149 -3 85 47
7) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS
-1.339 -1.436 -1.324 -1.402 -15 -34 0 0
8) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS
9 5 -10 0 0 0 19 5
9) RESULTADOS DE INSTRUMENTOS FINANCIEROS A L/P
-220 121 -218 121 -2 0 0 0
10) PARTICIPACIÓN EN BENEFICIOS (PÉRDIDAS) DE SOCIEDADES PUESTAS EN EQUIVALENCIA
-11 0 -11 0 0 0 0 0
(11)=(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio
30.551 11.320 30.062 11.794 -138 -528 627 53
(12) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS
-5.175 -1.498 -5.040 -1.460 8 89 -143 -126
(13)=(11)+(12) RESULTADO NETO DEL EJERCICIO
25.376 9.822 25.022 10.334 -130 -439 484 -73
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante
24.521 9.258 24.167,00 9.770,00 -130,00 -439,00 484,00 -73,00
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios
855 564 855,00 564,00
BENEFICIO BÁSICO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINANTE (En Euros)
1,06 0,40
#¡DIV/0!
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
ESTADOS O CUENTA DE RESULTADOS 2021 y 2020
Miles de Euros
TOTAL GENERAL Patrimonio en alquiler
Promociones y proyectos
inmobiliarios
Inversiones financieras,
operaciones corporativas y
otras actividades
78 de 179
Estado de flujos de efectivo consolidado
79 de 179
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2021 Y 2020
2021 2020 2021 2020 2021 2020 2021 2020
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
COBROS DE CLIENTES Y OTROS COBROS DE EXPLOTACIÓN (IVA incluido)
23.309 19.239 20.633 19.186 2.663 34 13 19
PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS
-16.858 -10.963 -9.617 -7.579 -7.231 -3.680 -10 296
Pagos a proveedores, invesiones en stocks de promoción inmobiliaria y otros cobros y pagos corrientes
-11.097 -5.203 -4.481 -2.708 -6.615 -2.723 -1 228
Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad Social
-2.603 -2.488 -2.421 -2.321 -182 -167
Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones de IVA e IRPF
-3.158 -3.271 -2.715 -2.550 -435 -789 -9 68
Efectivo generado por las operaciones
6.451 8.276 11.016 11.607 -4.568 -3.645 3 314
Intereses cobrados
32 6 1 2 4 30
Intereses pagados y no activados
-1.404 -1.430 -1.359 -1.426 -45 -4
Impuestos sobre beneficios, pagos y cobros
-593 -1.934 -593 -1.548 62 -387 -62
Flujos de efectivo de las actividades de operación
4.486 4.917 9.065 8.635 -4.550 -4.032 -29 314
Flujos netos de efectivo de las actividades de operación
4.486 4.917 9.065 8.635 -4.550 -4.032 -29 314
B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION
Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados)
-1.458 -4.565 -1.456 -4.553 -2 -11
Venta de propiedades, planta y equipo y traspasos entre negocios
Inversiones en subsidiarias y otras unidades de negocio
-7.578 -7.578
Traspaso de patrimonio (activos y pasivos) entre líneas de negocios
8.762 -2.515 -4.162 3.612 -4.600 -1.096
Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos a terceros
-1.777 1.831 54 3.102 170 -50 -2.001 -1.220
Intereses cobrados
2 2
Dividendos cobrados
Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión
-10.813 -2.731 7.360 -3.965 -3.994 3.551 -14.179 -2.317
C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION
Rescate de acciones de la empresa/compraventas de autocartera
1 -5 1 -5
Cobros de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre negocios)
15.538 5.922 2.151 5.922 5.283 8.103
Reembolso de fondos tomados en préstamo
-6.604 -6.408 -6.604 -7.385 -244 1.221
Dividendos netos pagados a los accionistas y liquidación de retenciones fiscales s/dividendos
-4.631 -4.631 -3.664 -3.664 -66 -66 -900 -900
Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subsidiaciones)
3.345 2.092 3.345 2.092
Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación
7.649 -3.030 -4.772 -3.035 5.217 -311 7.204 315
D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
1.322 -844 11.653 1.635 -3.327 -792 -7.004 -1.687
F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
1.322 -844 11.653 1.635 -3.327 -792 -7.004 -1.687
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO
3.608 4.452 11.958 10.322 -18.730 -17.938 10.380 12.067
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO
4.930 3.608 23.611 11.958 -22.057 -18.730 3.376 10.380
Patrimonio en alquilerTOTALES
Promociones y proyectos
inmobiliarios
Inversiones financieras,
operaciones corporativas, servicios
de gestión inmobiliaria y otras
actividades
Miles de Euros
80 de 179
Memoria
81 de 179
1. Actividad del Grupo CEVASA
como sociedad anónima en España , por un periodo de tiempo indefinido, el 22 de noviembre de 1968. Su domicilio
social se encuentra en Barcelona, Avda. Meridiana, 350, 6º planta
La actividad principal de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes (en adelante, el
Grupo o Grupo CEVASA) es el arrendamiento de bienes inmuebles, así como la promoción y construcción de edificios
Las acciones de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. están admitidas a negociación en las Bolsas de
valores españolas y se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil.
Dada la actividad a la que se dedica el Grupo, no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza
medioambiental que pudieran ser significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados del
mismo. Por este motivo no se incluyen desgloses específicos en las notas relativas a los estados financieros
consolidados respecto a información de cuestiones medioambientales, si bien el Grupo sigue una política
medioambiental activa en sus actividades de promoción y de conservación del patrimonio inmobiliario.
2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados
a) Bases de presentación
Las cuentas anuales consolidadas de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
por la Sociedad Dominante y las cuentas anuales individuales de la Sociedad Dominante del Grupo CEVASA, han sido
formuladas por los Administradores de la Sociedad Dominante en reunión de su Consejo de Administración de fecha 29
de marzo de 2022.
Estas cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas de acuerdo con lo establecido por las Normas Internacionales
de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea, teniendo en consideración la totalidad de los
principios y normas contables y de los criterios de valoración de aplicación obligatoria, así como el Código de Comercio,
la Ley de Sociedades de Capital, la Ley del Mercado de Valores y la demás legislación mercantil que le es aplicable, de
forma que muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera del Grupo CEVASA al 31 de diciembre de
2021 y de los estados de resultados consolidados de los cambios en el patrimonio neto consolidado y de los flujos de
efectivo consolidados que se han producido en el Grupo en el ejercicio terminado en esa fecha.
El Marco Conceptual de las NIIF establece que debe primar la esencia sobre la forma y que la información sirve para
representar fielmente las transacciones y demás sucesos que se pretende reflejar, que es necesario que estos se
contabilicen y presenten de acuerdo a su esencia y realidad económica, y no meramente según su forma legal.
Si bien la aplicación de las NIIF tendrá como consecuencia, normalmente, que los estados financieros transmitan lo que
generalmente se entiende como una imagen fiel, o una presentación razonable de la información, la NIC 1 permite que
en determinadas circunstancias los administradores no apliquen un requisito establecido en una Norma o Interpretación,
sí concluyen que entra en conflicto con el objetivo de los estados financieros establecido en el Marco Conceptual, y que
la entidad no lo aplique.
Las cuentas anuales consolidadas se han preparado bajo el enfoque de coste histórico modificado por los criterios de
registro de las inversiones inmobiliarias y ciertos activos y pasivos financieros (incluidos los instrumentos derivados),
que se presentan a valor razonable.
82 de 179
Los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas anuales consolidadas del
Grupo al 31 de diciembre de 2021 son los mismos para todas las entidades integradas en el mismo y, por ello, en el
proceso de consolidación no se han introducido ajustes ni reclasificaciones de homogeneización.
Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales
consolidadas se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y normas
de valoración seguidos por la Sociedad Dominante.
Los Administradores de la entidad dominante del Grupo CEVASA han llegado a la conclusión de que los estados
financieros del Grupo, cerrados a 31 de diciembre de 2021 presentan razonablemente y fielmente la situación y
desempeños financieros y los flujos de efectivo.
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2020
fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante celebrada el 16 de junio de 2021.
b) Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo CEVASA correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de
2005 fueron las primeras elaboradas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera, conforme a
lo establecido en el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y en el Consejo del 19 de julio de 2002. En
España, la obligación de presentar cuentas anuales consolidadas bajo NIIF aprobadas en Europa fue, asimismo,
regulada en la disposición final undécima de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y
de orden social.
Las principales políticas contables y normas de valoración adoptadas por el Grupo CEVASA se presentan en la Nota 4.
Normas, modificaciones e interpretaciones efectivas en el ejercicio 2021
Las modificaciones de aplicación en el ejercicio que comenzó el 1 de enero de 2021 son:
Modificaciones a la NIIF 9, NIC 39,
NIIF 7, NIIF 4 y NIIF 16 Reforma de
los Tipos de interés de Referencia -
Fase 2 (publicada en junio de 2020)
Modificaciones a la NIIF 9, NIC 39, NIIF 7, NIIF 4 y NIIF 16 relacionadas con la reforma de los índices de
referencia (segunda fase),
Modificación a la NIIF 4 Diferimiento
de la aplicación de la NIIF 9
(publicada en junio de 2020)
Diferimiento de la aplicación de la NIIF 9 hasta 2023.
Modificacióna la NIIF 16
Arrendamientos. Mejora de rentas
(publicada en marzo de 2021)
Modificación para ampliar el plazo de aplicación de la solución práctica de la NIIF 16 prevista para las
mejoras de alquiler relacionadas con el COVID-19.
Aplicación
anticipada permitida
en ejercicios
anuales iniciados a
partir de 1 de abril
de 2021
Aplicación
obligatoria en
ejercicios anuales
iniciados a partir de
1 de enero de 2021
Modificaciones y/o interpretaciones
Aprobadas para su uso en la Unión Europea
Nuevas normas y modificaciones
La aplicación de las normas, modificaciones e interpretaciones anteriores, no han tenido un impacto significativo
en las cuentas anuales consolidadas.
Normas, modificaciones e interpretaciones efectivas posteriores al ejercicio que comenzó el 1 de enero de 2021
Las nuevas normas, modificaciones e interpretaciones de aplicación obligatoria en ejercicios posteriores al
ejercicio que comenzó el 1 de enero de 2021 son:
83 de 179
Modificación a la NIIF3 Referencia al
Marco Conceptual (publicada en
mayo de 2020)
Se actualiza la NIIF 3 para alinear las definiciones de activo y pasivo en una combinación de negocios con
las contenidas en el marco conceptual. Además, se introducen ciertas aclaraciones relativas al registro de
pasivos y activos contingentes.
Modificación a la NIC 16 Ingresos
obtenidos antes del uso previsto
(publicada en mayo de 2020)
La modificación prohibe deducir del coste de un inmovilizado material cualquier ingreso obtenido de la venta
de los artículos producidos mientras la entidad está preparando el activo para su uso previsto. Los ingresos
por la venta de tales muestras, junto con los costes de producción, deben registrarse en la cuenta de
resultados.
Modificación a la NIC 37 Contratos
onerosos - Coste de cumplir un
contrato (publicada en mayo de 2020)
La modificación explica que el coste directo de cumplir un contrato comprende los costes incrementales de
cumplir ese contrato y una asignación de otros costes que se relacionan directamente con el cumplimiento
del contrato.
Mejoras a las NIIF Ciclo 2018-2020
(publicada en mayo de 2020)
Modificaciones menores a la NIIF 1, NIIF 9, NIIF 16 y NIC 41.
Modificación a la NIC 1 Clasificación
de pasivos como corrientes o no
corrientes (publicada en enero de
2020)
Clarificaciones respecto a la presentación de pasivos como corrientes o no corrientes.
Modificación a la NIC 1 Desglose de
políticas contables (publicada em
febrero de 2021)
Modificaciones que permiten a las entidades identificar adecuadamente la información sobre políticas
contables materiales que debe ser desglosada en los estados financieros.
Modificación a la NIC 8 Definición de
estimación contable (publicada en
febrero de 2021)
Modificaciones y aclaraciones sobre qué debe entenderse como un cambio de una estimación contable.
Modificación a la NIC 12 Impuestos
diferidos derivados de activos y
pasivos que resultan de una única
transacción (publicada en mayo de
2021)
Clarificaciones sobre cómo las entidades deben registrar el impuesto diferido que se genera en operaciones
como arrendamientos y obligaciones por desmantelamiento.
Modificación a la NIIF 17 Contratos de
Seguros - Aplicación inicial de la NIIF
17 y NIIF 9. Información comparativa
(publicada en diciembre de 2021)
Modificación de los requisitos de transición de la NIIF 17 para las aseguradoras que aplican la NIIF 17 y la
NIIF 9 por primera vez al mismo tiempo.
NIIF 17 Contratos de seguros y sus
modificaciones (publicada en mayo
de 2017 y en junio de 2020 las
modificaciones)
Reemplaza a la NIIF 4 y recoge los principios de registro, valoración, presentación y desglse de los contratos
de seguros con el objetivo de que la entidad proporciones información relevante y fiable que permita a los
usuarios de la información financiera determinar el efecto que los contratos de seguros tienen e los estados
financieros.
No aprobadas todavía para su uso en la Unión Europea en la fecha de esta publicación
Modificaciones
Nuevas normas
Nuevas normas y modificaciones
Aprobadas para su uso en la Unión Europea
Modificaciones
Algunas de las normas anteriores son de aplicación al ejercicio iniciado el 1 de enero de 2022 y otras en el
ejercicio que se iniciará el 1 de enero de 2023.
La aplicación de las normas, modificaciones e interpretaciones anteriores no se estima que tenga un impacto
significativo en las cuentas anuales consolidadas.
84 de 179
c) Moneda funcional
Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en la moneda funcional del Grupo, el euro, por ser ésta la
moneda del entorno económico en el que opera el Grupo.
d) Responsabilidad de la información y estimaciones y juicios contables
realizados
La información contenida en estas cuentas anuales consolidadas es responsabilidad de los Administradores de la
Sociedad Dominante. Se han realizado estimaciones con base a informaciones objetivas obtenidas por la Dirección de
la Sociedad Dominante para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran
registrados en ellas. Las estimaciones y criterios con los que se realizan se refieren a:
Como valor razonable de las inversiones inmobiliarias y de otros activos inmobiliarios, en inmovilizado o en
existencias, se ha considerado el informado en las tasaciones de la cartera inmobiliaria efectuadas por terceros
expertos independientes y respecto a la fecha de cierre de las correspondientes cuentas anuales consolidadas.
Se adjunta cuadro resumen de las tasaciones realizadas sobre toda la cartera inmobiliaria del Grupo:
Sociedad Activo inm obiliario Dirección Tipología Subvención
Valor de
mercado
Valor mercado
total
Bon pastor C/Torrent de l'Estadella Edificio industrial
4.315
Suelo Bon Pastor Passeig de la Verneda, 150 Solar industrial (edificabilidad remanente)
2.414
Meridiano Cero Av. Meridiana y C/Torroella de Montgrí Vivienda Libre, VPO, Locales y Aparcamiento 257.821 257.821
La Sagrera C/Costa Rica, 17 y Josep Estivill, 75-77 Vivienda Libre, Locales y Aparcamientos y Trasteros 36.868
36.868
Igualada Av. Gaudí Vivienda Libre, Vivienda VPO Aparcamiento Libre y Aparcamiento VPO 172 6.324 6.496
Santa Coloma de Gramenet Av. Pallaressa, 101-103 Vivienda VPO, Locales, Aparcamientos VPO, Aparcamiento Libre y Trasteros VPO 204 23.902 24.106
Sant Joan de les Abades ses Plaza Pompeu Fabra Vivienda VPO 231 1.005 1.236
Vic C/Pellaire Dulcet, 12-18 Vivienda VPO, Trasteros VPO y Apracamientos VPO 1.771 7.898 9.669
Cornellà de Llobregat C/Bonavista, 77-79
Vivienda Libre, Vivienda VPO, Trasteros Libre, Trasteros VPO, Aparc. Libre, Aparc.
VPO y Local 9.472 9.472
Cornellà de Llobregat C/Bonavista, 84
Vivienda VPO, Aparcamientos y Trasteros Libres 7.993 7.993
C/ Ciutat C/Ciutat, 7 Vivienda libre 7.836 7.836
Meridiano Cero (oficinas) Av. Meridiana, 350-358 Oficinas y Locales 34.645 34.645
Parquing C/ Dublín Av. Meridiana, 350-358 Parquing en Rotación 4.161 4.161
Esplugues de Llobregat C/Rafel Casanovas Local Com ercial 755 755
C/ Ciutat C/Ciutat, 7 Locales y Oficina 3.271 3.271
C/ Buenos Aires C/Buenos Aires, 1-7 Oficina 1.705 1.705
Falla C/ Antonio Vico, 104 y Manuel de Falla, 43 Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales 1.281 11.194 12.475
Serra 2 C/ Susqueda, 53-59 Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales 877 10.068 10.945
Espronceda Pl. Ordidores, 1-2 Viviendas VPO, Tras teros VPO, Aparcam ientos VPO 583 4.517 5.100
Can Llong 5 C/Budapest, 85 Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales 6.309 27.621 33.930
Can Llong 6 C/Praga, 116-122 Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO 1.723 7.862 9.585
La Serra 4 C/Banyoles, 12-14 Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO 1.812 7.429 9.241
Berga I y Berga II C/Pla del Alemany Trastero y aparcamientos 37 37
Montgat Av. Sant Jordi, 17 Aparcamiento 15 15
El Vendrell Ámbito de PAU de "Les Madrigueres" del Vendrell Suelo en gestión 20.792 20.792
La Seu d'Urgell Ámbito de la Ciutadella de Torreciutat de la Seu d'Urgell Suelo en gestión 3.217 3.217
Montgat C/Marina Solar 3.422 3.422
Terrass a Can Colomer-Torrent Mitger parcela nº.6 Solar 3.014 3.014
Hos pitalet de Llobregat C/Cobalto, 1-7 Obra en curso 7.085 7.085
Sant Joan Despí Creu d'en Muntaner 50% de la parcela 225 225
Can Gambús Can Gambús Obra en curso 13.360 13.360
Total 14.963 530.243 545.206
CEVASA Proyectos
Inmobiliarios, S.L.U.
6.729
CEVASA Patrimonio en
Alquiler, S.L.U.
Miles de euros
CEVASA
CEVASA Patrim onio en Alquiler
2, S.L.U.
SBD Lloguer Social, S.A.
85 de 179
El valor de préstamos subvencionados, asociados a la financiación de determinadas inversiones inmobiliarias, se
ha obtenido también de las valoraciones de expertos independientes (Nota 15).
La vida útil de los activos intangibles o activos materiales para uso propio e inversiones inmobiliarias (Notas 7 y 9).
La razonabilidad del mantenimiento de las provisiones registradas al 31 de diciembre de 2021 (Nota 18) y la
necesidad o no de dotar nuevas provisiones, a 31 de diciembre de 2021.
El valor razonable de determinados instrumentos financieros (Nota 12).
La recuperación de los créditos fiscales por bases imponibles negativas y deducciones fiscales y por impuestos
diferidos asociados a activos y pasivos registrados en el balance de situación consolidado adjunto por un valor
diferente a su valor fiscal (Nota 20).
A pesar de que estas estimaciones se realizaron en función de la mejor información disponible a la fecha de formulación
de las presentes cuentas anuales consolidadas, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro
obliguen a modificarlas (al alza o a la baja), lo que se haría conforme a la NIC 8, de forma prospectiva, reconociendo los
efectos del cambio de estimación en la cuenta de resultados consolidada.
Desglose de los niveles de jerarquía de valor razonable en los que se clasifican los valores razonables obtenidos por el
grupo.
De acuerdo a lo señalado en la NIIF 13, a continuación se informa de las jerarquías de valor razonable aplicadas a la
valoración de los activos inmobiliarios y también de los instrumentos financieros, siendo la prioridad más alta (nivel 1)
los precios cotizados en mercados activos para activos y pasivos idénticos, y el nivel más bajo (nivel 3) los datos de
entrada no observables. Las variables de nivel 2 son variables distintas de los precios cotizados que se incluyen en el
nivel 1, que son observables en relación con el activo o pasivo ya sea directamente o indirectamente.
Valoración inmobiliaria y préstamos cualificados
asociados
Valoración instrumentos financieros
Variables de Nivel 1 No se han utilizado
Se ha utilizado los precios de cierre publicados
por los mercados de valores donde se cotizan
los activos financieros. También los valores
liquidativos informados por las gestoras de
fondos de inversión.
Se han utilizado las siguientes:
- Previsiones de inflación futura
- Precios módulos de venta y alquiler de VPO,s
emitidos por la Generalitat de Catalunya
Variables de Nivel 3
Inputs utilizados en las valoraciones
correspondientes principalmente a los datos
comparativos en el mercado, costes de construcción
y urbanizaciòn, absorción, yields o rentabilidades
exigidas por inversiones inmobiliarias para edificios
en alquiler, etc.
Variables de Nivel 2
Valoraciones de swaps facilitadas por las
entidades financieras contrapartes, calculadas
en función de los precios negociados en los
mercados de capitales de swaps contratados a
plazos similares a los que restan para los
contratados por el Grupo CEVASA.
86 de 179
e) Principios de consolidación
Los principales principios de consolidación seguidos por los Administradores de la Sociedad Dominante para la
elaboración de las cuentas anuales consolidadas han sido los siguientes:
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han preparado a partir de los registros de contabilidad de Compañía
Española de Viviendas de Alquiler, S.A., y de las sociedades controladas por la misma, cuyas cuentas anuales han sido
preparadas por los Administradores de cada sociedad. El control se considera ostentado por la Sociedad Dominante
cuando ésta tiene el control efectivo sobre las mismas. Todas las cuentas a cobrar y pagar y otras transacciones entre
sociedades consolidadas han sido eliminadas en el proceso de consolidación.
Cuando es necesario, los estados financieros de las sociedades dependientes se ajustan con el objetivo de que las
políticas contables utilizadas sean homogéneas con las utilizadas por la Sociedad Dominante del Grupo.
Los criterios seguidos para determinar el método de consolidación aplicable a cada una de las sociedades que
componen el Grupo, han sido los siguientes:
Integración global:
Se consolidan por el método de integración global las sociedades dependientes, entendidas como todas las
entidades en las que la Sociedad Dominante controla directa o indirectamente las políticas financieras y operativas,
de forma que ejerce el poder sobre la participada. Ello, generalmente viene acompañado de una participación
superior a la mitad de los derechos de voto. Adicionalmente, para evaluar si el Grupo controla a otra entidad, se
considera el poder sobre la participada, la exposición o el derecho a los resultados variables de la inversión y la
capacidad de utilizar dicho poder de modo que se pueda influir en el importe de esos retornos. A la hora de evaluar
si el Grupo controla otra entidad se considera la existencia y el efecto de los derechos potenciales de voto, tanto los
mantenidos por la Sociedad Dominante como por terceros, siempre que dichos derechos tengan carácter sustantivo.
La contabilización de las sociedades dependientes se realiza por el método de adquisición. A excepción de SBD
Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U., el resto de sociedades dependientes se
crearon en una operación de reestructuración empresarial por aportación de las diferentes ramas de actividad del
grupo CEVASA, en la que el coste de adquisición de dichas participaciones en la sociedad aportante fue el valor
contable o de coste de los activos y pasivos entregados. Dichos activos y pasivos se registraban en CEVASA por su
valor de coste, a excepción de los instrumentos financieros, que se registraban y aportaron a su valor razonable.
Con esos mismos criterios registraron los activos y pasivos recibidos las sociedades que se crearon. No existió
fondo de comercio alguno en dicha operación.
SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. se integraron en las cuentas
consolidadas del grupo CEVASA tras su toma de control, en una combinación de negocios en la cual los activos y
pasivos adquiridos por el grupo se integraron en las cuentas consolidadas a su valor razonable en aquella fecha.
Puesto que el 20% del capital de estas dos empresas es titularidad de accionistas externos al grupo CEVASA, los
estados financieros muestran, en concepto de “Intereses Minoritarios”, el valor de su participación en aquellas
empresas, y la parte del resultado que les es atribuible.
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas no incluyen el efecto fiscal que, en su caso, pudiera producirse como
consecuencia de la incorporación de las reservas de las sociedades consolidadas en el patrimonio de la Sociedad
Dominante, por considerar que las citadas reservas se destinarán a la financiación de las operaciones de cada
sociedad.
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A excepción de la reserva por prima de emisión, la mayor parte de reservas de las filiales proceden de resultados
bonificados en el Impuesto sobre Sociedades (régimen especial de entidades de arrendamiento de viviendas). Su
distribución originaria una tributación parcial. Sin embargo estos estados financieros no muestran impuestos diferidos
por este concepto puesto que se prevé que en futuro se mantenga la política de no distribuir esos resultados a la matriz,
distribuyéndose exclusivamente los procedentes de actividades no bonificadas, como viene ocurriendo en la última
década.
Consolidación por el método de la participación:
Se consolidan por el método de integración de la participación aquellas sociedades que tienen la consideración de
sociedades asociadas. El coste de dichas participaciones se reconoce inicialmente por su coste de adquisición.
Se consideran sociedades asociadas todas las entidades sobre las que el Grupo CEVASA ejerce una influencia
significativa pero sobre las que no tiene control que, generalmente, viene acompañado por una participación de
entre un 20% y un 50% de los derechos de voto.
La participación del Grupo en los beneficios o pérdidas posteriores a la adquisición de sus asociadas se reconoce en
la cuenta de resultados integral consolidada, mientras que los movimientos posteriores registrados directamente en
las reservas de la sociedad asociada se reconocen directamente en el Patrimonio Neto del Grupo. Los movimientos
posteriores a la adquisición acumulados se ajustan contra el importe en libros de la inversión. Cuando la
participación del Grupo en las pérdidas de una asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida
cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el Grupo CEVASA no reconoce pérdidas adicionales, a no ser que
haya incurrido en obligaciones o realizado pagos en nombre de la asociada.
Las ganancias no realizadas por transacciones entre el Grupo CEVASA y sus asociadas se eliminan en función del
porcentaje de participación del Grupo CEVASA en éstas. Asimismo, también se eliminan las pérdidas no realizadas,
excepto si existe evidencia de pérdida por deterioro del valor del activo que se transfiere.
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas no incluyen el efecto fiscal que, en su caso, pudiera producirse como
consecuencia de la incorporación de las reservas de las sociedades consolidadas en el patrimonio de la Sociedad
Dominante, por considerar que las citadas reservas se destinarán a la financiación de las operaciones de cada
sociedad.
f) Variaciones en el perímetro de consolidación y sus efectos en los estados
financieros consolidados
Con fecha 9 de junio de 2021 se formalizó en escritura publicada la constitución de la mercantil NICRENT
RESIDENCIAL, S.L. Dicha sociedad está participada en un 50% de su capital por CEVASA y el resto 50% por NEINOR
HOMES, S.A. La anterior participación del 50% se registra en los Estados consolidados aplicando el método de
participación.
Con fecha 25 de noviembre de 2021, se formalizó en escritura pública la fusión por absorción de la mercantil CEVASA
CEVASA HOTELES, S.L.U. (sociedad absorbida) con CEVASA (sociedad absorbente). La fecha a partir de la cual las
operaciones se consideran realizadas, a efectos contables, por cuenta de la sociedad beneficiaria, CEVASA, es el 1 de
enero de 2021. La mencionada fusión se inscribió en el Registro Mercantil de Barcelona, con efecto día 29 de
noviembre de 2021.
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La mencionada fusión por absorción no ha tenido efecto financiero en los estados consolidados del ejercicio 2021 ni en
los anteriores comparativos.
De acuerdo a lo previsto en el Real Decreto Legislativo 27/2014 de 27 de noviembre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades, se optó por someter la operación de fusión al Régimen Fiscal previsto
en el Capítulo VII del título VII de la citada Ley.
No hubo variaciones en el perímetro durante el ejercicio 2020.
g) Cambios de criterios contables, comparación de la información y
corrección de errores
La información contenida en esta memoria anual consolidada del ejercicio 2021 es plenamente comparable con la del
ejercicio 2020.
En la elaboración de las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han aplicado las mismas políticas y métodos
contables que en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2020.
h) Situación financiera – Fondo de maniobra
El balance de situación consolidado al 31 de diciembre de 2021 presenta un fondo de maniobra positivo por importe de
18 millones de euros, si bien los activos corrientes del balance de situación consolidado a dicha fecha incluyen 29
millones de euros de existencias inmobiliarias que no son activos realizables en el corto plazo. Según se indica en las
Notas 15 y 16, la operativa del grupo genera anualmente excedentes de tesorería fruto de su actividad patrimonial y
dispone de líneas de crédito por importe 18 millones de euros, de las que a 31 de diciembre de 2021 se ha dispuesto un
importe de 11 millones de euros, cuyo vencimiento se produce durante el ejercicio 2022 y que se prevé renovar a su
vencimiento.
En este contexto, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen dudas de que el Grupo
podrá atender a sus compromisos en el corto plazo.
3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del Grupo
La propuesta de distribución de resultados del ejercicio 2021 que prevén realizar los Administradores de la Sociedad
Dominante y que debe aprobar la Junta General de Accionistas, es la siguiente:
Miles de Euros
Base de reparto
Resultado del ejercicio - Beneficio 678
Distribución
A Compensación Resultados negativos
ejercicios anteriores 396
A Reservas voluntarias 282
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4. Normas de valoración
Las principales normas de valoración utilizadas en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas, de acuerdo con
las establecidas por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), así como las interpretaciones en vigor
en el momento de realizar dichas cuentas anuales consolidadas son las siguientes:
a) Inversiones inmobiliarias (Nota 9)
Son inversiones inmobiliarias los activos de la cartera inmobiliaria que se mantienen para obtener rentas o apreciación
del capital o con ambos fines, y:
- no son usados en la producción o suministro de bienes y servicios o para usos administrativos
- no se tienen para su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Son inversiones inmobiliarias, además de los edificios en alquiler:
- Los terrenos que se tienen con el objetivo de obtener plusvalías a l/p y no para venderse en el corto plazo.
- Terrenos para uso indeterminado. Si no se señalan para venderse en el corto plazo o para realizar una
promoción inmobiliaria para la venta, se considerarán inversión inmobiliaria.
- Edificios desocupados ofertados en alquiler.
- Edificios en construcción para su alquiler futuro.
No son inversiones inmobiliarias:
- Los edificios ocupados por el dueño (p.ej.: oficinas administrativas)
- Inmuebles con el propósito de venderlos a corto plazo o que se encuentran en construcción o desarrollo con
vistas a vender los edificios construidos.
- Las concesiones administrativas.
De las opciones de valoración que se mencionan en la NIC 40 para este tipo de activos, los Administradores de la
Sociedad Dominante han optado por el de valor razonable, con la finalidad de que los estados financieros consolidados
muestren con mayor fidelidad la verdadera situación financiera del grupo y sus resultados.
Las reglas básicas de registro en el método de valor razonable son las siguientes:
- Los ajustes iniciales derivados del cambio de criterio de valor de coste a valor razonable se llevan a reservas
(plusvalía neta de impuestos) y a pasivos por impuestos diferidos (carga fiscal sobre la plusvalía).
- Los cambios en el valor razonable se reconocen en el estado de resultados y forman parte del resultado del
ejercicio.
- No se practican amortizaciones. Esta “pérdida de valor” por uso y paso del tiempo y otras minusvalías o
plusvalías ya se encuentran implícitas en los cambios del valor razonable.
- Tanto en el caso de aplicar el método de valor razonable como el valor de coste, en la memoria se informa con
detalle de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias, de los gastos directos de operación que
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generaron ingresos, de los gastos directos de operación que no generaron ingresos por rentas y de las
variaciones del valor razonable recogidas en las cuentas de resultados.
Respecto a la determinación del valor razonable, la NIC 40 no obliga a tasación externa. Pudiera hacerse internamente,
aunque en la práctica es muy difícil estimar las tasaciones sin la colaboración de un experto independiente.
Adicionalmente tanto los organismos reguladores del mercado de valores, como las asociaciones de sociedades
inmobiliarias con patrimonio en alquiler recomiendan la tasación externa. Esta recomendación la aplica el Grupo
CEVASA, que encarga tasaciones semestrales de su cartera inmobiliaria, coincidiendo con el 30 de junio y el 31 de
diciembre de cada año.
a.1) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler
Las inversiones inmobiliarias se valoran de acuerdo a la NIC 40.
Su valoración inicial se realiza al coste, incluyendo en el mismo los costes de transacción.
Posteriormente, las inversiones inmobiliarias se valoran por su valor razonable y sus cambios de valor se reconocen en
la cuenta de resultados. Las modificaciones en los impuestos diferidos asociados a esos cambios de valor se acreditan
o abonan también en la cuenta de resultados, como gastos o ingresos por impuestos diferidos. El grupo testea los
valores razonables de sus inversiones de manera periódica, en las fechas de cierre del primer y segundo semestre del
ejercicio, mediante encargo de informes de tasación a expertos exteriores al Grupo.
Respecto a las nuevas inversiones que realice el Grupo durante el ejercicio, en nuevos edificios en alquiler o solares
con ese destino, el Grupo entiende que la mejor estimación de su valor razonable, entre el momento de su adquisición y
su primera tasación semestral, es su coste de adquisición a terceros ajenos al Grupo, en una transacción entre partes
independientes.
Por regla general, entre dichas tasaciones semestrales, el Grupo no modifica el valor razonable de sus inversiones
inmobiliarias en alquiler, ni tan siquiera cuando realiza en dichos inmuebles sustituciones o renovaciones de elementos
completos que aumentan el valor de dichos inmuebles, en coherencia con los supuestos realizados por los tasadores
externos, que, en la determinación del valor (y especialmente el valor residual de los inmuebles) al término de los
periodos de arrendamiento, consideran que el Grupo realizará en el futuro las inversiones necesarias para mantener los
activos en perfecto estado de conservación, y así se encontrarán en las fechas supuestas, en que se establecen los
valores residuales. En consonancia con este supuesto, el Grupo entiende que la mayor parte del coste de las obras que
se realizan no se tendrá en cuenta por los tasadores externos y no aumentarán los valores razonables por ellos
calculados. No obstante, en el caso de que se realicen inversiones que, a juicio de los Administradores, permitan
alquilar los inmuebles por importes superiores a los supuestos por los tasadores externos en sus informes, tales
inversiones se reconocen, entre dichas tasaciones semestrales, aumentando el valor razonable de dichos inmuebles.
En determinadas ocasiones, en aplicación del párrafo 53 de la NIC 40, cuando se trata de obras en curso no finalizadas,
realizadas en estos activos y el Grupo entiende que pudieran ser tenidas en cuenta por los tasadores en sus
valoraciones futuras, su coste se añade al valor razonable de dichos activos. Especialmente se aplica este criterio
cuando parte del coste de estas obras podrá ser recuperado de nuestros clientes o de terceros, bien sea mediante un
aumento de las rentas contratadas o compensaciones directas. En la mayor parte de estos casos, es difícil apreciar por
los tasadores externos el alcance de las obras en curso que se están realizando, en tanto dichas obras no están
finalizadas, momento en que son consideradas en sus informes de valoración. Entre tanto, el Grupo añade al valor
razonable del activo, determinado externamente sin considerar las obras en curso, el coste de dichas obras como
equivalente a su valor razonable.
El Grupo CEVASA no tiene restricción alguna para enajenar “Inversiones inmobiliarias”. Sin embargo la existencia de
contratos de arrendamiento en vigor supone un condicionante a tales enajenaciones. La duración de estos contratos
oscila entre el año y los siete años para los contratos de arrendamiento de inmuebles de renta libre o de renta limitada
administrativamente (Viviendas de Protección Oficial modernas) mientras que es indefinida en aquellos contratos de
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renta antigua anteriores al año 1985 y sujetos al régimen de Viviendas de Protección Oficial (en adelante VPO). Éstas
últimas constituyen el 26,80% del número total de viviendas en alquiler.
a.2) Propiedades en construcción o en stock con destino Inversiones inmobiliarias
Un elemento en stock o en construcción con destino inversiones inmobiliarias es registrado como activo en este
epígrafe cuando:
- Es posible que la empresa obtenga beneficios económicos futuros derivados del mismo.
- El coste futuro del activo puede ser determinado con suficiente fiabilidad.
Dentro de este apartado se incluyen los siguientes solares:
- Un solar calificado como industrial en el barrio barcelonés de Bon Pastor, que se destinará, en principio, a promover
una edificación en alquiler.
- Un solar en la localidad de Terrassa (Barcelona), que destinará a promover un edificio de viviendas de protección
oficial destinado al alquiler.
- En diciembre de 2021 se finalizó un edificio en la localidad de Cornellà de Llobregat (Barcelona), constituido por 41
viviendas de protección oficial en alquiler. A 31 de diciembre de 2020 se incluía dentro de este epígrafe.
De acuerdo con la NIC 40, las inversiones inmobiliarias en construcción y aquellas otras en desarrollo deben de ser
reconocidas a valor razonable, durante su construcción, a menos que el valor razonable no pueda ser determinado de
manera fiable. También los cambios en el valor razonable de estos activos deben ser reconocidos en la cuenta de
resultados.
Si el valor razonable no puede ser determinado de manera fiable, las inversiones en construcción y en desarrollo son
reconocidas al valor de coste.
Una vez finalizada la construcción o total modificación y estas inversiones están disponibles para su puesta en
funcionamiento y alquiler, estas propiedades se reclasifican como inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en
alquiler.
Durante los ejercicios 2021 y 2020, no se han activado gastos de personal dentro del coste de las propiedades, planta y
equipo, en construcción o en stock.
Durante el ejercicio 2021 se han activado gastos financieros por un total de 103 miles de euros correspondientes a
promociones inmobiliarias en desarrollo que necesitan un periodo de tiempo sustancial para estar preparadas para su
uso previsto. Durante el ejercicio 2020 se activaron por este mismo concepto 21 miles de euros.
a.3) Criterios aplicados en la determinación del valor razonable de las inversiones
inmobiliarias, consideradas como unidades generadoras de efectivo (UGEs)
Se define como Unidad Generadora de Efectivo (UGE) un activo o un grupo de activos, que, considerados
individualmente o conjuntamente, aportan o generan efectivo por su funcionamiento y explotación continuados, que son,
en buena medida independientes de las entradas producidas por otros activos o grupos de activos. En el caso del
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Grupo CEVASA y con el fin de eliminar asimetrías contables, se han considerado dentro de las UGEs, tanto los activos
como, en el caso de promociones VPO, los préstamos subsidiados mediante las que se perciben subvenciones que
complementan las rentas de alquiler de los edificios.
El importe recuperable de una UGE es el mayor valor entre su precio de venta y su valor de uso.
Las UGEs del Grupo CEVASA se identifican con sus inversiones inmobiliarias en alquiler (y en algunos casos,
préstamos subsidiados vinculados), los inmuebles explotados en el régimen de concesión administrativa y los activos
asociados a la actividad de servicios de mantenimiento a terceros.
Los activos comunes del Grupo no generan entradas de efectivo por ellos mismos ni pueden ser atribuidos a ninguna
UGE en particular.
En el Anexo 2 se identifican las Unidades Generadoras de Efectivo existentes en el Grupo, así como sus valores
razonables, reconocidos en el activo del balance al cierre de los ejercicios 2020 y 2021 para algunas de ellas.
En el caso de fincas en alquiler, cada una de ellas considerada individualmente se considera una UGE, puesto que
cumple los requisitos para serlo. Sin embargo, en el cuadro del Anexo 2 mencionado han sido agrupadas en cada una
de las promociones o complejos inmobiliarios a las que pertenecen, con el fin de evitar relacionar miles de fincas.
Ni durante el año 2021 ni en el 2020 se han producido cambios en la forma de agrupar los activos, para identificar las
UGEs.
Ni durante el año 2021 ni en el 2020 han habido cambios significativos en las hipótesis clave, sobre los cuales la
dirección o las sociedades de tasaciones independientes se han basado para la determinación del valor de las UGEs.
Los importes registrados para las UGEs no incluyen ninguno referido a fondo de comercio o activos intangibles con
vidas útiles indefinidas.
Tanto para las inversiones inmobiliarias en alquiler, como para inversiones inmobiliarias en curso y solares, clasificados
también como inversiones inmobiliarias, se identifica el valor razonable con el valor de tasación de los mismos. Las
tasaciones realizadas el 31 de diciembre de 2021 y el 31 de diciembre de 2020 fueron realizadas por la firma
independiente Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, S.A.U. (Savills Aguirre Newman).
Las valoraciones inmobiliarias se han realizado de acuerdo con los Estándares de Valoración RICS, en base a la
edición del Red Book publicada el noviembre de 2019 y efectiva desde el 31 de enero de 2020 “RICS Valuation –
Professional Standards Incorporating the International Valuation Standars”.
La situación originada por la COVID-19 originó que en las tasaciones de los activos realizadas por el experto
independiente al cierre de 2020 se considerase, aplicando las normas RICS VPS3 y VPGA 10, que existía incertidumbre
material en la valoración como consecuencia de poder atribuir menor peso a la evidencia previa del mercado con fines
de comparación para informar plenamente de las opiniones de valor y encontrarse con un conjunto de circunstancias sin
precedentes sobre las cuales basar un juicio. En consecuencia, advirtieron que dichas valoraciones deberían
considerarse más cautelosamente, y bajo revisión periódica. En la valoración a 31 de diciembre de 2021 no se han
considerado supuestos especiales.
El estándar de valoración 3 del Red Book (edición 2020) reconoce las bases de valoración posibles y, de acuerdo con
las instrucciones recibidas, la base de valoración de la señalada instrucción es Valor de Mercado, cuya definición se
detalla a continuación:
“El importe estimado por la que un activo u obligación podría intercambiarse en la fecha de valoración, entre un
comprador y un vendedor dispuestos a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada en la que
las partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coacción”.
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Métodos y supuestos utilizados en las valoraciones de las inversiones inmobiliarias, en fechas 31.12.2021 y
31.12.2020
Valoración realizada por Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, S.A.:
En función del tipo de activo estudiado los métodos aplicados han sido los siguientes:
1) SUELO
Los métodos de valoración empleados fueron los de Descuento de Flujo de Caja (DFC), Comparación, Método Residual
Dinámico y Método del Coste.
A) El método DFC consiste en plantear el desarrollo de una promoción para su venta a la finalización de la misma
o en rentabilidad a través de las rentas contratadas, detrayendo en cada momento del tiempo los gastos
(construcción, de arquitectura, urbanísticos y de adquisición, además de una partida para contingencias y
gastos de comercialización) que sean necesarios para llevar a término la misma e ingresando en cada
momento del tiempo las ventas o las rentas generadas por el activo. Como resultado se obtendrán unos flujos
de caja que se actualizarán a fecha de valoración a una tasa de descuento apropiada para el tipo de inmueble
y la situación de mercado, que es indicativa del riesgo asumido por el promotor y del beneficio que espera
obtener del proyecto.
En la valoración de los suelos, se han estimado los plazos de desarrollo que se consideran más probables, de
acuerdo con las prácticas habituales del mercado.
Se ha planteado el desarrollo de las promociones (bien sean residenciales, comerciales o industriales), de
acuerdo con las prácticas de mercado en lo que a venta de producto final o de suelo urbano se refiere. Se
resalta que en algunos casos se ha planteado la venta final de parcelas de suelo urbanizado, en lugar del
producto terminado a desarrollar en el mismo.
B) La metodología de Comparación se basa en el principio de sustitución. Este método permite calcular el valor de
mercado de un inmueble realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables.
Se entiende por comparable aquel que, contando con la misma tipología edificatoria uso y características, está
ubicado en el entorno inmediato o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de
comparables válidos en el entorno inmediato, se pueden emplear comparables de otras ubicaciones que sean
similares en cuanto a nivel socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamientos y servicios, etc.
Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de
valoración. No obstante, teniendo en cuenta la escasa transparencia del mercado español, el estudio de
mercado también puede basarse en ofertas de inmuebles similares. En estos casos, se aplica a los precios de
oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de
comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos comparables se
homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad, estado de
conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades.
C) Para el supuesto de parcelas con un único edificio ha sido empleado el Método Residual Dinámico. Para el
desarrollo de este método de valoración se requiere la estimación de costes de demolición y de construcción
en este caso, así como la proyección de unos precios de venta de las unidades a construir, todo ello mediante
un estudio de mercado. Una vez que se dispone de esta información, el método residual descuenta del valor
total de mercado en venta de las unidades construidas, los costes totales de construcción de las mismas, así
como los costes de demolición, y no de urbanización, en este caso. Al valor obtenido, se le añade la tasa de
descuento que un promotor requeriría, teniendo en cuenta el riesgo que conlleva la promoción.
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La cifra neta o residual resultante representa el valor más alto que en caso de compra venta se ofertaría por
esa propiedad. La utilización del Método Residual Dinámico es adecuada en aquellos casos en los que exista
menor precisión en la fijación de los futuros precios de venta de la promoción, así como de los costes de
construcción y el tiempo esperado hasta la finalización de la misma. En este caso, el valorador se acoge al
principio de prudencia para juzgar las suposiciones y datos asumidos en la valoración, asegurándose de su
razonabilidad y tratando de ajustarse de la forma más precisa a la valoración concreta. En todo caso, cualquier
método que se utilice para llegar al valor residual requiere de la estimación de un amplio número de variables.
2) ACTIVO EN ALQUILER
Los métodos de valoración empleados fueron Descuento de Flujo de Caja (DFC) y Comparación.
A) Método de Descuento de Flujo de Caja (DFC):
Se ha realizado la valoración de los inmuebles de la cartera basándose en lo acordado en los contratos
vigentes o los acuerdos de pre-alquiler. De esta manera se ha tenido en cuenta la renta actual que generan
estos inmuebles minorada por los gastos operativos proporcionales a la superficie de cada unidad. Como
resultado se obtendrán unos flujos de caja que se actualizarán a fecha de valoración a una tasa de descuento
apropiada para el tipo de inmueble y la situación de mercado a fecha de valoración, que es indicativa del riesgo
asumido por el propietario y del beneficio que espera obtener.
La valoración se ha llevado a cabo bajo el supuesto de un activo en Liquidación, considerando la
comercialización y desinversión de las unidades tras el vencimiento de cada uno de los contratos. Se considera
que en el año 10 del cashflow, la totalidad de las unidades se habrán vendido.
En el caso de las viviendas cuyos contratos son de renta antigua, se ha considerado la permanencia de los
inquilinos según la edad media de esperanza de vida. En caso de alcanzar la edad máxima esperada, los
contratos se darían por extinguidos y la unidad se podría comercializar a precio libre de mercado, del mismo
modo que se hace para las viviendas libres, considerando el IPC. De todos modos el precio unitario será
inferior al precio establecido para la vivienda libre, puesto que se entiende que esta unidad no se ha reformado
prácticamente nada en todos los años de duración del contrato.
En aquellas viviendas con renta antigua, donde sus contratos de arrendamiento tengan una duración más allá
de los 10 años del cashflow, se asume su comercialización en el último año del cash flow. Para determinar el
precio de venta de estas unidades en el año 10, se establece, por un lado, el precio unitario de esa unidad,
considerando el IPC, y por otro lado, a este precio se le aplica un descuento en concepto de indemnización. El
descuento ha sido obtenido tras aplicar un coeficiente corrector sobre la diferencia de la renta de mercado
proyectada a futuro (indexada al IPC) y la renta contractual traída al año 10 del cashflow. El coeficiente
corrector se ha determinado en cada caso en función de los años que se estiman restantes del contrato..
B) Metodología de Comparación:
Se basa en el principio de sustitución. Este método permite calcular el valor de mercado de un inmueble
realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables. Se entiende por
comparable aquel que, contando con la misma tipología edificatoria y uso, está ubicado en el entorno inmediato
o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de comparables válidos en el entorno
inmediato, se pueden emplear comparables de otras ubicaciones que sean similares en cuanto a nivel
socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamientos y servicios, etc.
Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de
valoración. No obstante, teniendo en cuenta la escasa transparencia del mercado español, el estudio de
mercado también puede basarse en ofertas de inmuebles similares. En estos casos, se aplica a los precios de
oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de
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comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos comparables se
homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad, estado de
conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades.
Cuando se ha creído oportuno, se han estimado los costes de reforma en caso de que fuera necesaria una
reforma para lograr la renta de mercado estimada. La información de costes de reforma está basada en el
estado de conservación en las inspecciones de los inmuebles.
Para determinar el valor de mercado de este tipo de activos se han estimado diferentes tipologías de costes,
tales como reletting fee, void period, vacancy rate, management fee, contingencias, bonificaciones, etc. usuales
a lo largo del proceso de gestión de los mismos.
Los principales supuestos y premisas consideradas por Savills Aguirre Newman son los siguientes:
1) Número de períodos de cash-flows.
En la cartera del Grupo CEVASA se dan tres circunstancias diferentes que han llevado a utilizar diferentes
criterios en la ejecución de la metodología de valoración:
- Unidades libres (tanto locales como viviendas): se supone que cada unidad se vende al finalizar el contrato a
un precio libre. Se calcula los cashs-flows hasta la finalización de dicho contrato.
- Viviendas y anejos calificados con protección oficial: en el caso de viviendas calificadas protegidas con
limitación legal en sus rentas máximas de alquiler, la metodología utilizada para determinar su valor
razonable fue el descuento de flujos de caja estimados. La valoración de cada una de las viviendas se realiza
considerando todos los cash-flows hasta la finalización del contrato actual. Una vez finalizado este contrato
se vende la unidad a un precio libre actualizado con el IPCy los crecimientps de mercado, estimado hasta ese
momento, como si de una vivienda libre se tratara. En el caso de viviendas VPO, el precio de venta se minora
con una cantidad en compensación por el mantenimiento del régimen de protección hasta el final de la
calificación. Esta reducción se obtiene de calcular la diferencia entre las rentas de mercado futuras y la renta
contractual protegida máxima hasta el final de la calificación, actualizándose con una tasa.
Savills Aguirre Newman estima un valor de realización para cada inmueble al final de cada contrato de
alquiler bajo el supuesto de activo en liquidación, pero considerando que se mantendrá en alquiler hasta la
fecha de finalización de la calificación. En cualquier caso, no se consideran más de 10 años de cash-flow.
- Viviendas y anejos con contratos de renta antigua: se supone que cada unidad se vende al finalizar el
contrato a un precio libre. Este precio se calcula un poco por debajo del mercado, porque se supone que
después de muchos años de renta antigua las viviendas requieren de una inversión importante de
actualización. En aquellos casos en que los contratos tengan más de 10 años, se estiman los cash-flows del
contrato hasta la finalización del año 10, momento en que se supone la venta a un precio de mercado.
2) Tasa de actualización de rentas:
IPC, s considerados
2022 1,80%
2023 1,40%
2024 1,60%
2025 1,70%
2026 1,90%
De 2027 a 2031 2,00%
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3) Valor residual al término de los contratos o al final del periodo de 10 años, en caso de contratos de mayor
duración:
- Unidades libres (locales, viviendas y anejos): precio libre de mercado.
- Unidades calificadas de protección oficial (viviendas y anejos): precio de mercado libre actualizado con el IPC,
,minorado en una cantidad en concepto de compensación por tener que mantener el régimen de protección
hasta el final de la calificación. Esta compensación se obtiene del cálculo actual de la diferencia entre las
rentas de mercado libre y la renta contractual protegida máxima, hasta el final de la calificación.
- Viviendas y anejos de renta antigua: precio libre de mercado estimado en el momento de finalización del
contrato, minorado en el monto de las inversiones que se estima de renovación/actualización. La duración de
los contratos viene dada por la esperanza de vida de los inquilinos. Como mucho se consideran 10 años.
4) Tasas de descuento (TIR’,s):
Sociedad Localización y promoción Uso
2021 2020
Industrial 8,50%
Barcelona, Bon Pastor
Suelo 12,00%
Barcelona, Meridiano Cero Residencial 5,50% 5,50%
Barcelona, La Sagrera Residencial libre 3,50% 3,75%
Igualada, Avda. Gaudí Residencial libre y VPO 5,00% 5,00%
Santa Coloma (Cubics) Residencial VPO y algunos parkins libres 6,00% 4,25%
Sant Joan de les Abadesses, Colonia Espona Residencial VPO 8,25% 6,00%
Vic, Pellaire Dulcet Residencial VPO 8,00% 8,00%
Cornellà de Llobregat, 77-79 Residencial libre y VPO 6,00% 5,00%
Cornellà de Llobregat, 84 Residencial VPO y parkings libres 7,50%
Barcelona, Ciutat Residencial libre 4,00% 4,00%
Barcelona, Meridiano Cero Oficinas 6,25% 5,50%
Barcelona, Parquing Dublín Parquing Público 5,50% 4,50%
Esplugues de Llobregat, La Mallola Local 5,75% 5,75%
Barcelona, Ciutat Local 4,75% 4,75%
Barcelona, Buenos Aires Local 7,00% 6,50%
Sabadell, Falla Residencial VPO 7,50% 7,50%
Sabadell, Serra 2 Residencial VPO 7,50% 6,00%
Sabadell, Espronceda Residencial VPO 7,50% 7,50%
Sabadell, Can Llong 5 Residencial VPO 7,50% 8,00%
Sabadell, Can Llong 6 Residencial VPO 7,50% 8,00%
Sabadell, Serra 4 Residencial VPO 8,00% 8,00%
Cevasa
Cevasa Patrimonio en Alquiler,
S.L.U.
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2,
S.L.U.
SBD Lloguer Social, S.A.
TIR (%)
8,25%
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b) Inmovilizado material (Nota 8)
Inmuebles para uso propio
Los inmuebles para uso propio, así como el mobiliario y equipos de oficina se reconocen por su coste de adquisición
menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes. El más destacado corresponde a las
oficinas administrativas situadas en la localidad de Barcelona.
El coste histórico incluye los gastos directamente atribuibles a la adquisición de los inmuebles.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de activos que precisan
un período de tiempo sustancial para estar preparados para su uso, se añaden al coste de dichos activos, hasta ese
momento. Los ingresos obtenidos en la inversión temporal de préstamos específicos que aún no se han invertido en
aquellos activos, se deducen de los costes por intereses aptos para la capitalización. Los demás costes por intereses se
reconocen en la cuenta de resultados en el período en que se incurren.
Los costes de ampliación, modernización o mejora que representan un aumento de la productividad, capacidad o
eficiencia, o un alargamiento de la vida útil de los bienes, se capitalizan como mayor coste de los correspondientes
bienes, cuando es posible que estas inversiones generen beneficios económicos adicionales a los que hubiera
generado el activo de realizarse tales inversiones, mientras que los gastos de conservación y mantenimiento se cargan
a la cuenta de resultados integral del ejercicio en que se incurren.
Durante los ejercicios 2021 y 2020 no se han capitalizado gastos financieros en el epígrafe “Inmovilizado material”.
Las sociedades del Grupo amortizan su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el método
lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada. El detalle de las vidas útiles para los
inmuebles de uso propio, desde que se adquirieron o finalizó su construcción, es el siguiente:
Categoría
Años de vida
útil estimada
Edificios para uso propio 57 años
Mobiliario de oficina
10 años
Equipos de oficina
6,7 años
Equipos poroceso información
4 - 8 años
Respecto al inmovilizado material, no se han producido cambios en la estimación de la vida útil ni en los valores
residuales. Los métodos de depreciación aplicados en el ejercicio 2021 no han experimentado variación alguna respecto
a los aplicados en el ejercicio anterior.
Bienes en régimen de arrendamiento financiero.
A 31 de diciembre de 2021 y 2020 el Grupo no disponía de bienes en régimen de arrendamiento financiero.
El resto de arrendamientos son considerados como arrendamientos operativos y se registran como gasto en base a su
devengo anual.
El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos
elementos de su inmovilizado tangible, así como las posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio
de su actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos.
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En las fechas de cierre de los ejercicios 2021 y 2020 (31 de diciembre), el Grupo no tenía formalizados compromisos
contractuales para la adquisición de inmovilizado material.
c) Activos intangibles (Nota 7)
En el epígrafe “Activos intangibles, concesiones” se recoge la inversión en un edificio que se encuentra en explotación
en régimen de concesión administrativa, valorada por el coste total incurrido en la ejecución de la construcción del
edificio y sus instalaciones, estudios y proyectos, dirección y gastos de administración de obras, así como los intereses
de la financiación destinada a financiar su construcción, hasta la puesta en funcionamiento del edificio.
Únicamente se activan los costes de licitación incurridos que procedan de actividades técnicas directamente
relacionados con el acuerdo concesional y de naturaleza incremental, es decir, los costes en los cuales se haya
incurrido con ocasión del acuerdo y no los relacionados con funciones administrativas generales del Grupo, los que, en
todo caso, se registran en la cuenta de resultados del periodo en que se incurran. El Grupo, conforme al contrato
concesional, no mantiene obligaciones de reposición a lo largo del período concesional.
El Grupo amortiza el coste de la concesión a lo largo del periodo de duración de la misma.
Periódicamente se obtiene el valor razonable de esta concesión administrativa, y, en caso de que el mismo sea menor
que su valor neto contable en función del valor de coste, se registra por el primero, modificando las bases de
amortización.
Respecto al epígrafe “Activo intangible, aplicaciones informáticas”, se reconocen inicialmente por su coste de
adquisición o desarrollo propio y, posteriormente se valoran a su coste menos, según proceda, su correspondiente
amortización acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado, todo ello siguiendo el tratamiento de
referencia de las NIIF.
El Grupo amortiza las aplicaciones informáticas en base a la vida estimada de las mismas. Dichos elementos incurren
rápidamente en obsolescencia tecnológica y se amortizan linealmente, a razón de un 25% anual.
Un activo intangible generado internamente únicamente se reconoce si se cumplen todas las condiciones indicadas a
continuación:
a) si se crea un activo que pueda identificarse (como software o nuevos procesos);
b) si es probable que el activo creado genere beneficios económicos en el futuro; y
c) si el coste del desarrollo del activo puede evaluarse de forma fiable.
Los activos intangibles generados internamente se amortizan linealmente a lo largo de sus vidas útiles.
Los activos intangibles pueden ser de “vida útil indefinida“ - cuando, sobre la base de los análisis realizados de todos los
factores relevantes, se concluye que no existe un límite previsible del período durante el cual se espera que generarán
flujos de efectivo netos a favor de las entidades consolidadas - o de “vida útil definida “, en los restantes casos.
En el caso del Grupo CEVASA no se han desarrollado activos internamente.
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d) Deterioro de valor de inmovilizados materiales, intangibles, existencias
inmobiliarias y otros activos
d.1) Criterios generales tenidos en cuenta para estimar los valores razonables y los
posibles deterioros de valor de inmovilizados materiales e intangibles.
En la fecha de cada cierre semestral, el Grupo revisa los importes en libros de sus activos materiales e intangibles para
determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido pérdidas por deterioro de valor. Si existe cualquier
indicio, el importe recuperable del activo se calcula con el objeto de determinar el alcance de la pérdida por deterioro de
valor (si la hubiera). En caso de que el activo no genere flujos de efectivo por sí mismo que sean independientes de
otros activos, el Grupo calcula el importe recuperable de la unidad generadora de efectivo a la que pertenece el activo.
El Grupo dota las oportunas provisiones por depreciación de activos inmobiliarios para uso propio cuando el valor
razonable es menor que el coste contabilizado, en base a tasaciones realizadas por terceros expertos independientes.
Si se estima que el importe recuperable de un activo es menor a su importe en libros, el importe en libros del activo se
reduce a su importe recuperable. Inmediatamente se reconoce una pérdida por deterioro de valor como gasto.
El importe recuperable es el mayor importe entre el valor razonable y el valor de uso o de explotación. El grupo entiende
que pocas diferencias puede haber entre el valor razonable y el de uso de las concesiones administrativas de que es
titular. Por ello, y en aplicación de lo que indica la NIC 36.21, se considera el valor razonable como valor recuperable de
dichas concesiones.
d.1.1.- Deterioro de Inmovilizado material
Los Administradores de la Sociedad Dominante evalúan periódicamente la existencia de deterioros en los activos
inmobiliarios registrados en el epígrafe de “Inmovilizado material”.
d.1.2.-Deterioro de concesiones administrativas y otros activos intangibles
Se reconoce contablemente en la cuenta de resultados cualquier pérdida que haya podido producirse en el valor
registrado de estos activos. Los criterios para la determinación del valor razonable de estos activos son similares a los
aplicados para las inversiones inmobiliarias, pero son completamente diferentes para el reconocimiento de las pérdidas
por deterioro de estos activos y, en su caso, de las recuperaciones de las pérdidas por deterioro registradas en
ejercicios anteriores, aplicándose aquí los criterios establecidos para activos valorados por el menor entre su valor
recuperable y el coste neto de amortizaciones.
d.2) Criterios aplicables a las existencias inmobiliarias
Como el resto de activos inmobiliarios del Grupo, también los inmuebles asociados a las actividades de desarrollo
(promoción inmobiliaria) son tasados semestralmente y al cierre de cada ejercicio por un experto independiente. Si
como resultado de la misma, se aprecia que alguno de estos inmuebles ha sufrido algún deterioro de valor respecto al
valor de coste, éste se reflejaría directamente en la cuenta de resultados. Si de posteriores valoraciones se aprecia que
tal deterioro ha desparecido se anularía el mismo hasta el total registrado previamente como máximo. El deterioro de
las existencias inmobiliarias aparece detallado en la Nota 21.8) de la presente memoria consolidada.
Las metodologías utilizadas para la determinación del valor razonable de las existencias (terrenos y solares,
promociones en curso y edificios acabados para la venta) han sido principalmente las siguientes:
a) Desarrollo: Este método indirecto es especialmente idóneo para propiedades que van a requerir un
desarrollo inmobiliario que se extiende en el tiempo por un período superior a un año.
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En este método se anticipa el probable nivel de ingresos derivados de la venta de las propiedades, supuestas
construidas, de acuerdo con los parámetros fijados por la ordenanza urbanística. Dicha progresión de las
ventas se determina en función del volumen edificable permitido, y del grado de absorción del mercado, que
finalmente determina el horizonte temporal de la inversión.
A continuación se establece el programa de construcción que permita sostener las ventas previstas, y
cubrir la demanda del mercado.
Como gastos inherentes al desarrollo y venta de las citadas propiedades tenemos los gastos de venta y
comercialización, y los costes de proyecto, licencia, construcción y legalización de los edificios a construir, etc.
La diferencia obtenida al restar de los ingresos los costes y gastos, representa el beneficio que se espera
obtener a través de las ventas, y el ingreso atribuible a la propiedad o la recuperación del desembolso
efectuado en la compra de la propiedad valorada a través de las ventas.
El beneficio que el inversor o promotor desea obtener es a su vez el riesgo de la inversión, pues está sujeto a
una serie de variables en las que no es posible determinar con exactitud el grado de incertidumbre de las
mismas.
Deduciendo, por tanto, el beneficio esperado por el inversor de la diferencia entre ingresos y costes y gastos,
obtenemos por diferencia la recuperación de la propiedad o el valor atribuible a la misma.
b) Mercado: De acuerdo con este método, se compara la propiedad objeto de estudio con otras de similares
características, recientemente vendidas o que se están ofertando en el mercado, haciendo un análisis
comparativo de las mismas, realizando los correspondientes ajustes debido a factores que pueden producir
diferencias, tales como situación, superficie, dimensiones, forma, topografía, accesos, calificación
urbanística, tipo de construcción, antigüedad, conservación, distribución, funcionalidad, diseño, etc. Este
método es especialmente válido para existencias industriales finalizadas y en comercialización.
d.3) – Información sobre el deterioro de otros activos
Adicionalmente a los activos integrantes de las Unidades Generadoras de Efectivo, entre los activos del Grupo se
encuentran los activos comunes de la Sociedad (oficinas administrativas), no imputables de forma directa a ninguna
UGE, y activos circulantes no integrantes de tales UGEs. Entre ellos se encuentran valores mobiliarios, créditos y saldos
deudores a favor del Grupo, depósitos bancarios, etc.
Algunos de estos activos han sufrido cierto deterioro, que se ha registrado, bien en la cuenta de resultados o con cargo
al Patrimonio Neto del Grupo.
Los deterioros más relevantes de estos otros activos durante los años 2021 y 2020 han sido los siguientes:
- Cartera de valores:
Con relación a estos activos, valorados de acuerdo a las NIIF,s, sus plusvalías o minusvalías se detallan
convenientemente en la Nota 14 de esta Memoria consolidada.
- Clientes y deudores:
Cuando algunos clientes o deudores del Grupo incurren en alguna de las siguientes situaciones:
a) Son reclamados judicialmente.
b) Son declarados en concurso de acreedores o situaciones análogas.
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c) Mantiene deudas con las sociedades del Grupo de antigüedad superior a 6 meses.
d) Se tiene dudas razonables sobre la voluntad o capacidad de pago de los mismos.
Entonces se considera probable que la totalidad de la deuda que estos mantienen con las sociedades del Grupo es de
dudoso cobro y por tanto se dota una provisión por deterioro por el 100% de la misma, contra la cuenta de resultados.
En ciertas ocasiones y sin haber dotado previamente provisión alguna por deterioro, aún sin incurrir los deudores y
clientes en las anteriores situaciones, se decide que ciertos saldos son totalmente irrecuperables por múltiples razones
o que intentar su recuperación sería más costoso que tales saldos. Estos saldos se eliminan del activo directamente con
cargo a la cuenta de resultados consolidada del ejercicio.
e) Instrumentos financieros (sin incluir instrumentos financieros derivados)
Un instrumento financiero es un contrato que da lugar a un activo financiero de una entidad y, simultáneamente, a un
pasivo financiero o a un instrumento de patrimonio neto de otra entidad. Los instrumentos financieros se reconocen
inicialmente cuando la entidad del grupo es una parte obligada del contrato o negocio jurídico, conforme a las
disposiciones del mismo. Los instrumentos financieros se clasifican según las categorías siguientes:
Activos financieros (Notas 10,12 y 14):
- Activos financieros a valor razonable con cambios en otro resultado global, que comprenden:
Títulos de patrimonio neto que no se mantienen para negociar, y para los que el Grupo ha hecho una
elección irrevocable en el momento de reconocimiento inicial de reconocer en esta categoría. Son
inversiones estratégicas y el grupo considera que esta clasificación es más relevante. En el momento de
enajenación de estas inversiones de patrimonio neto, cualquier saldo relacionado dentro de la reserva de
valor razonable con cambios en otro resultado global se reclasifica a reservas.
Fondos de inversión, en garantía de algunos préstamos hipotecarios reflejados en el pasivo
Títulos de deuda donde los flujos de efectivo contractuales son solamente principal e intereses y el objetivo
del modelo de negocio del grupo se consigue tanto a través del cobro de flujos de efectivo contractuales
como de la venta de activos financieros. En el momento de venta de estas inversiones en deuda, cualquier
saldo relacionado dentro de la reserva de valor razonable con cambios en otro resultado global se
reclasifica a resultados.
- Activos financieros a valor razonable con cambios en resultados, que comprenden:
Inversiones en deuda que no califican para valoración a coste amortizado o a valor razonable con cambios
en otro resultado global.
Inversiones en patrimonio neto y fondos de inversión que se mantienen para negociar, e inversiones en
patrimonio neto para las que la entidad no ha optado por reconocer las ganancias y pérdidas en el valor
razonable a través del otro resultado global.
- Otros activos financieros no corrientes:
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1) Depósitos bancarios a largo plazo en entidades financieras.
2) Los depósitos y fianzas no corrientes que corresponden, básicamente, a los depósitos
efectuados, de acuerdo con la legislación vigente, en organismos oficiales por las fianzas
cobradas a los arrendatarios de inmuebles.
- Clientes y otros deudores: los saldos de deudores son registrados por su valor recuperable, es decir,
minorados, en su caso, por las correcciones que permiten cubrir los saldos, en los cuales concurran
circunstancias que permitan, razonablemente, su calificación como de dudoso cobro. El saldo considerado de
dudoso cobro es el importe total acreditado a clientes de los que se estima poco probable su cobro por darse
determinadas circunstancias. En estos casos, se dota la correspondiente pérdida contra la cuenta de
resultados. Si posteriormente se producen determinados hechos que hacen que se estime mucho más
probable el cobro de esos créditos (o si se cobran esas deudas), entonces se reajusta al alza el valor
recuperable de los mismos, con abono a la cuenta de resultados.
Mensualmente se evalúan los posibles deterioros de valor de esos saldos, ajustándose los mismos a los
importes que se estime probable recuperar (valor razonable) o cobrar, ajustándose las cuentas compensadoras
“provisión por insolvencias” contra la cuenta de resultados.
Los Administradores de la Sociedad dominante consideran que el importe en libros de las cuentas de deudores
comerciales y otras cuentas a cobrar se aproxima a su valor recuperable.
- Personal
Los importes acreditados de personal empleado a las sociedades del Grupo se valoran por el valor nominal del
importe entregado. Tras solicitud solo se conceden anticipos hasta el máximo a que da derecho al empleado la
normativa laboral.
Pasivos financieros (Notas 16, 17 y 19)
Los pasivos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable y posteriormente por su coste amortizado, todo
ello teniendo en cuenta los acuerdos contractuales y el fondo económico. Los intereses devengados se contabilizan en
la cuenta de resultados de acuerdo con el tipo de interés efectivo.
Los préstamos subvencionados asociados a las inversiones inmobiliarias valoradas siguiendo el criterio de valor
razonable, se valoran también por su valor razonable, y sus variaciones de valor se imputan, paralelamente a las de los
inmuebles que financian, a la cuenta de resultados del ejercicio.
Los pasivos financieros se dan de baja cuando se extinguen las obligaciones que los han generado.
f) Existencias
Las existencias de terrenos y solares, promociones en curso y terminadas, son valoradas inicialmente al precio de
adquisición o coste de ejecución más los costes directos asociados a la transmisión e impuestos que graven las
operaciones. Posteriormente se valoran por el menor coste de entre el valor razonable y el coste de la adquisición o el
coste de ejecución, según corresponda.
El coste de ejecución recoge los gastos directos necesarios hasta la terminación de promociones, así como de los
gastos financieros incurridos en la financiación de las obras mientras las mismas se encuentran en curso de
construcción, siempre y cuando dicho proceso tenga una duración superior a un año. El Grupo CEVASA no imputa ni
activa costes indirectos en proyectos en curso de suelo ni en promociones inmobiliarias en construcción.
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Las entregas a cuenta, fruto de la suscripción de contratos de compromiso de compra, se registran como anticipos de
existencias y asumen el cumplimiento de las expectativas sobre las condiciones que permitan el ejercicio de las
mismas.
El Grupo registra las oportunas pérdidas por deterioro del valor de existencias cuando el valor neto de realización es
menor al valor neto contable. Los Administradores de la Sociedad Dominante consideran como valor razonable el
determinado por terceros expertos independientes (Savills Aguirre Newman), en los informes de tasación que realizan
semestralmente y cuyas premisas se han detallado en la Nota 4.d) “Deterioro de valor de activos materiales, intangibles
y otros activos” (punto d.2).
Respecto a las existencias no inmobiliarias, tales como los productos para reposición, en el caso de mantenimiento de
inmuebles (aprovisionamientos), se encontraban valoradas al coste medio ponderado. También para este tipo de
existencias se realizan tests de deterioro con base en inventarios periódicos. En caso de deterioro se registra el mismo
en la cuenta de resultados.
g) Efectivo y medios equivalentes
El epígrafe “Efectivo y otros medios líquidos equivalentes” incluye tanto los importes existentes en las cajas del Grupo,
como los saldos existentes a favor del Grupo en cuentas corrientes y de crédito, abiertas en diferentes entidades
financieras. También se recogen los depósitos con un vencimiento menor o igual a tres meses.
h) Instrumentos de patrimonio propio
Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el Patrimonio Neto de la Sociedad
Dominante, una vez deducidos todos sus pasivos del valor de sus activos.
Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad Dominante se registran en el Patrimonio Neto por el importe
recibido, netos de los gastos de emisión.
Según las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), el valor de coste de la autocartera de la Sociedad
Dominante debe presentarse en el balance consolidado reduciendo el Patrimonio Neto. Al cierre del ejercicio 2021
existían 100.315 acciones en autocartera con un coste total de 718 miles de euros (0,43 % del capital social).
i) Ingresos diferidos
Los ingresos diferidos son una de aquellas partidas que de acuerdo con el marco conceptual de las NIIF’,s, no
satisfacen las definiciones de activo o pasivo, pero que tampoco deben mostrarse en el Patrimonio Neto. La NIC 20
establece que las subvenciones no serán acreditadas directamente en el Patrimonio Neto, debiendo reconocerse:
1) Reconocimiento inicial:
- Las subvenciones de capital percibidas tras la finalización de edificios de viviendas VPO para el alquiler,
relacionadas con activos, de acuerdo a la NIC 20, deberán reconocerse inicialmente como Ingresos Diferidos.
- Respecto a las subvenciones que se recibirán por construir edificios VPO en alquiler, en paralelo a la amortización
de los préstamos cualificados que los financian, que coincide con el plazo en que dichos edificios tienen limitadas
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sus rentas legalmente, estas subvenciones también se relacionan con los activos y, su reconocimiento y medición
inicial, de acuerdo a la NIIF 9 y NIC 20.
Las NIIF permiten, respecto a las primeras, registrarlas como Ingresos Diferidos o, alternativamente, minorando el
valor de los activos con los que se relacionan. Respecto a las segundas (las relacionadas con préstamos subsidiados)
no se permite dicho tratamiento alternativo.
De acuerdo con el punto 3 de Definiciones de la NIC 20, las “subvenciones relacionadas con activos” son
subvenciones cuya concesión implica que la entidad beneficiaria debe comprar, construir o adquirir cualquier forma de
activos fijos, mientras que las “subvenciones relacionadas con los ingresos” son las subvenciones del gobierno
distintas de aquellas que se relacionan con los activos.
Las subvenciones de capital que se reciben meses después de construir el edificio VPO deben calificarse inicialmente
como “subvenciones relacionadas con activos”, puesto que el perceptor de las mismas o entidad beneficiaria (el
promotor) las percibe después de cumplir con la obligación de construir el edificio VPO con destino al alquiler, con lo
que se cumplen los postulados establecidos en el punto 3 mencionado para calificarlas como tales, y ello aunque el
posterior titular del edificio tenga la obligación, salvo los supuestos legales considerados, de mantener el edificio en
alquiler bajo el régimen de protección oficial el tiempo que dura dicho régimen, lo que, de no hacerse, pudiera
ocasionarle sanciones y la devolución de las ayudas recibidas por el promotor.
Respecto a la subsidiación de cuotas de préstamos cualificados obtenidos con la finalidad de promover edificios de
viviendas de protección oficial en alquiler, una vez construido el edificio, el titular del préstamo, que es la entidad
beneficiaria de la futura subsidiación de las cuotas hipotecarias (no necesariamente el promotor, también la Sociedad
patrimonial que ha adquirido el edificio y el préstamo) percibirá dichas subsidiaciones, no por la construcción del
edificio (que puede haber no realizado) de no ser el promotor directo sino por alquilar sus viviendas con los límites
establecidos en la legislación (rentas máximas, clientes/ arrendatarios limitados, etc.) y como compensación a dichas
limitaciones durante el plazo de calificación. Por tanto, se trata de subvenciones, que pretenden compensar ingresos
los reducidos por el alquiler de este tipo de viviendas.
Las primeras se perciben tras la finalización del edificio. Las segundas se percibirán en el futuro (a lo largo del periodo
de amortización del préstamo, generalmente en el caso de este Grupo, durante 25 años).
Sin embargo, en el segundo caso es cierto que la expectativa de percibir esos subsidios tiene un valor en el momento
presente y ello reduce el valor razonable de los pasivos (préstamos recibidos). Por ello dicho valor, se aplica en las
cuentas consolidadas, de acuerdo con la NIIF 9.
En la promoción de edificios de VPO para arrendamiento (acaben siendo de propiedad plena o se tenga la titularidad
de una concesión administrativa):
- Las subvenciones de capital que percibe el promotor (como compensación por la promoción del edificio y su menor
valor económico en caso de venta, respecto a un edificio libre, sin restricción alguna respecto al uso, destino, etc.),
son exigibles a la Administración una vez finalice la construcción del mismo y se obtenga la cédula de calificación
definitiva.
- Los subsidios en las cuotas de los préstamos cualificados son exigibles a lo largo de la vida del préstamo y mientras
dure el mismo, que acostumbra a ser la duración de la calificación del edificio como VPO en alquiler.
Cuando el edificio de viviendas de protección oficial se encuentra en construcción, es criterio de este Grupo no
reconocer ingresos diferidos, dado que no existe una prudente seguridad de que tales subvenciones y subsidios se
recibirán, puesto que es requisito previo para ello la finalización del edificio y su calificación definitiva como viviendas
de protección oficial. Además, el promotor puede renunciar a dicha calificación en tanto no solicite la calificación
definitiva, renunciando al régimen de Protección Oficial y a las ayudas públicas.
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También se ha de considerar aquí que mientras el edificio está en construcción el préstamo calificado tiene cierto
carácter de provisionalidad, pues su mantenimiento depende de que finalmente se finalice el edificio y se acabe
calificando definitivamente el mismo como VPO en arrendamiento.
Con base a lo anterior y en aplicación del punto 7 de la NIC 20, ni las posibles subvenciones de capital, ni los posibles
subsidios futuros de cuotas hipotecarias se registran en balance, aplicando la NIC 20 y la NIIF 9, hasta haber
finalizado el edificio, devengando las primeras y teniendo ciertas seguridades de devengar en el futuro los segundos.
2) Reconocimiento posterior:
2.1.) Ingresos Diferidos derivados de subvenciones de capital y valoración a valor razonable de préstamos
vinculados con inversiones inmobiliarias valoradas mediante el criterio de valor razonable.
En términos económicos, las fuentes de ingresos de un edificio VPO financiado con préstamos subsidiados
son, por un lado, sus rentas de alquiler, y por otro, los subsidios que se perciben del préstamo subsidiado, que
no son sino complementos de las bajas rentas de alquiler limitadas por el régimen VPO. Estos subsidios se
perciben a través de las liquidaciones de intereses y amortización de los préstamos, pero en el fondo podrían
recibirse mediante cualquier otro mecanismo alternativo, habiendo escogido éste la Administración con el fin de
trasladar a las entidades financieras el control de que en la explotación del edificio en alquiler se cumplen todos
los requisitos del régimen.
Sin embargo, en términos de valoración es práctica habitual valorar separadamente, por un lado, los inmuebles
excluyendo las rentas provenientes del préstamo y, por otro los préstamos, lo que se traduce en que una parte
del valor de la explotación económica está en el edificio y otra en el préstamo.
Adicionalmente, el hecho de registrar inicialmente las subvenciones de capital como ingresos diferidos en lugar
de como menor coste de inversión de los edificios, aplicando una de las opciones de la NIIF, hace que, con el
fin de evitar asimetrías contables, sea necesario, cuando se valoren por su valor razonable activos y pasivos,
comparar conjuntamente la suma de los valores razonables del edificio VPO y de su préstamo asociado, con la
suma del valor de coste del edificio (neto de subvenciones de capital) y el valor nominal del capital pendiente
de amortizar del préstamo. La diferencia entre unos y otros es la plusvalía que debe trasladarse a la cuenta de
resultados, en aplicación conjunta de las NIC 40 (criterio de valor razonable) y la NIIF 9. Es por ello que los
ingresos diferidos inicialmente reconocidos de estas subvenciones y subsidios y mientras las inversiones
inmobiliarias con las que se relacionan no se valoran por su valor razonable (desde su construcción y puesta
en explotación y hasta la fecha de su primera tasación), deban ser registrados después en el patrimonio neto,
en el mismo momento que se reconocen plusvalías o minusvalías contables por comparación entre los valores
razonables y el valor de coste. A partir de ese momento, las variaciones de valor de los inmuebles y de los
préstamos vinculados se reconocen en la cuenta de resultados dentro del epígrafe “Variaciones de valor de
inversiones inmobiliarias y pasivos asociados”.
2.2.) Ingresos diferidos derivados de subvenciones de capital y valoración a valor razonable de préstamos
vinculados con inmovilizado intangible (concesiones administrativas), valoradas mediante el criterio de valor de
coste.
Tanto unos como otros se imputan a la cuenta de resultados de manera paralela al reconocimiento de los
costes que compensan:
- Los ingresos diferidos, procedentes de subvenciones de capital se imputan a la cuenta de resultados al
mismo ritmo que la amortización del coste de inversión de la concesión administrativa.
- Los ingresos diferidos procedentes de subsidios de las cuotas de los préstamos subsidiados se imputan a
la cuenta de pérdidas y ganancias al ritmo en que se perciben dichas subsidiaciones, durante el plazo del
préstamo cualificado, que suele coincidir con el periodo en que las viviendas de protección oficial tienen
sus rentas de alquiler limitadas legalmente.
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j) Provisiones y pasivos contingentes
Los Administradores de la Sociedad Dominante, en la formulación de las cuentas anuales consolidadas, diferencian
entre:
Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones surgidas como consecuencia de sucesos pasados de los
que pueden derivarse perjuicios patrimoniales para las sociedades del Grupo, concretos en cuanto a su naturaleza
pero indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación, y
Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya materialización
está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros independientes de la voluntad de las sociedades
consolidadas.
Las cuentas anuales consolidadas recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima que
la probabilidad de atender la obligación es mayor que de lo contrario. En las fechas 31 de diciembre de 2021 y 2020 no
se reconocen pasivos contingentes, puesto que los Administradores estiman su inexistencia.
Las provisiones, que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las consecuencias
del suceso en el que traen su causa y que son reestimadas con ocasión de cada cierre contable, se utilizan para
afrontar los riesgos específicos y probables para los cuales fueron originalmente reconocidas, procediéndose a su
reversión, total o parcial, cuando dichos riesgos desaparecen o disminuyen.
k) Prestaciones a los empleados
1) Participación en beneficios y premios por permanencia a los miembros del Consejo de Administración
Por acuerdo de junta general conforme a los estatutos sociales, la remuneración máxima del Consejo de Administración
en el ejercicio económico 2021 es de 700 mil euros, a distribuir entre diferentes conceptos (Atenciones Estatutarias,
dietas de asistencia, premios de permanencia, etc.). El propio Consejo debe concretar para cada ejercicio la cifra y su
distribución.
Respecto a los citados premios, se ha acordado premiar a los miembros del Consejo de Administración, excepto al
Consejero Delegado, por la permanencia en sus cargos. Así en el momento en que cesen en sus cargos, y solo en caso
de que hayan ejercido en los mismos durante más de 10 años y cumplan determinados requisitos, los consejeros no
ejecutivos tienen derecho a percibir 10 miles de euros por cada año de permanencia, hasta un máximo de 100 miles de
euros. Esto mismo se aplica, adicionalmente, al cargo del Presidente.
Respecto a los premios por permanencia, en la fecha de cierre de cada ejercicio se registra como provisión a largo
plazo el importe en que se estima que debe realizarse la dotación, en función de aquel acuerdo.
2) Complemento de previsión social a favor de la Alta Dirección
A finales del ejercicio 2016 el Consejo de Administración acordó retribuir adicionalmente a los tres miembros de la Alta
Dirección mediante un sistema complementario de previsión social, que funciona como instrumento de fidelización,
perdiéndose el derecho en caso de cese voluntario del directivo o si concurre despido procedente. A partir del ejercicio
2016, la Sociedad está realizando aportaciones anuales a un fondo de pensiones externo, equivalentes al 8,26% de su
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salario fijo. Estas dotaciones se registran como una provisión a largo plazo, y se materializarán como retribución en
cuanto se cumplan los requisitos para ello o se alcance la edad de jubilación.
Excepcionalmente, para el Consejero Delegado y como consecuencia del cambio en su relación laboral, la aportación
anual por importe equivalente al 8,26% de su retribución fija, se ha materializado en el año 2021, mediante un abono
directo que se aportará a un plan personal de previsión.
3) Indemnizaciones por cese
De acuerdo con la legislación vigente, el Grupo está obligado al pago de indemnizaciones a aquellos empleados con los
que, bajo determinadas condiciones, rescinda su relación laboral. Por tanto, las indemnizaciones por despido
susceptibles de cuantificación razonable se registran como gasto en el ejercicio en el que se adopta la decisión y se
crea una expectativa válida frente a terceros sobre el despido.
l) Instrumentos financieros derivados
El Grupo utiliza instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición a las variaciones de tipo de interés de
pasivos financieros. Todos los instrumentos financieros derivados designados de cobertura se han contabilizado a valor
razonable, siendo éste el valor de mercado que, en el caso de los contratados, equivale al coste o beneficio de
deshacer la posición liquidándola con la entidad financiera contraparte (importe que la misma nos informa), o en caso de
que ésta no accediese, al valor actual de los flujos de caja que el instrumento contratado tendría en el futuro de
mantenerse las expectativas de tipos de interés futuros implícitos en los precios de mercado de instrumentos derivados
similares al contratado. También al coste de contratar en el mercado un instrumento derivado paralelo al contratado y de
efectos inversos, todo ello a la fecha de valoración, de forma que las consecuencias de variaciones futuras de los tipos
de interés fuesen equivalentes pero inversas en la Sociedad contratante.
La entidad financiera contraparte ha facilitado las valoraciones de mercado de los instrumentos financieros derivados en
las fechas de cierre de los ejercicios 2021 y 2020.
A efectos de reconocimiento contable de estos instrumentos de cobertura, las variaciones positivas o negativas de la
valoración de las operaciones con tratamiento de contabilización de cobertura se imputan, netas de impuestos,
directamente en el epígrafe “Ajustes en patrimonio por valoración de instrumentos financieros” del Patrimonio Neto
hasta que la transacción comprometida o esperada ocurra, siendo en este momento imputados a la cuenta de
resultados consolidada. Las posibles diferencias positivas o negativas de la valoración de la parte ineficiente se
reconocen, en caso de existir, directamente en la cuenta de resultados consolidada.
De acuerdo a la NIIF 13, el Grupo ha estimado la consideración del riesgo de crédito en la valoración de la cartera de
derivados.
La contabilización de coberturas deja de aplicarse cuando un instrumento de cobertura llega a vencimiento, es vendido
o ejercido, o bien no cualifica contablemente para la cobertura. Todo beneficio o pérdida acumulada realizada sobre el
instrumento de cobertura contabilizado en Patrimonio Neto se mantiene hasta que dicha transacción se realice. En ese
momento, el beneficio o pérdida acumulada en Patrimonio Neto se transfiere a la cuenta de resultados consolidada del
ejercicio.
m) Corriente / no corriente
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Se entiende por ciclo normal de explotación, el periodo de tiempo que transcurre entre la adquisición de los activos que
se incorporan al desarrollo de las distintas actividades del Grupo y la realización de los productos en forma de efectivo o
equivalentes al efectivo.
El negocio principal del Grupo lo constituye la actividad de alquiler de sus edificios de propiedad, para el que se
considera que el ciclo normal de sus operaciones se corresponde con el ejercicio natural. Adicionalmente, el Grupo
desarrolla la actividad de promoción inmobiliaria y gestión de suelo, cuyo ciclo normal de las operaciones es
significativamente distinto al del segmento patrimonial, que constituye la actividad principal del Grupo.
Asimismo, las deudas con entidades de crédito se clasifican como corrientes o no corrientes si el Grupo debe atender
irrevocablemente las mismas en un plazo menor o superior a doce meses a partir del cierre del periodo.
n) Impuesto sobre Sociedades
El gasto por impuesto sobre beneficios representa la suma del gasto corriente por impuesto sobre beneficios del
ejercicio, y del gasto por impuesto diferido derivado de los activos y pasivos por impuestos diferidos generados en el
ejercicio.
El gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio se calcula aplicando los tipos impositivos vigentes en el momento
de su devengo, sobre la base imponible del ejercicio, y después de aplicar las bonificaciones y deducciones que
fiscalmente son admisibles. La base imponible difiere del resultado bruto presentado en la cuenta de pérdidas y
ganancias consolidada porque excluye partidas de ingresos o gastos que no son gravables o deducibles o lo son en
ejercicios futuros. Estos últimos dan lugar a activos o pasivos por impuestos diferidos.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos incluyen:
1) Aquellos que se relacionan con diferencias temporarias, y se identifican como aquellos importes que se prevén
pagaderos o recuperables por las diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos y su valor
fiscal.
2) Las bases imponibles negativas pendientes de compensación y los créditos por deducciones fiscales no
aplicados fiscalmente.
3) Créditos fiscales por limitaciones temporales en la deducción fiscal de gastos financieros y amortizaciones.
Dichos importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que
se espera recuperarlos o liquidarlos.
Los activos por impuestos diferidos solo se reconocen en el caso de que se considere probable que las entidades
consolidadas van a tener en el futuro suficientes ganancias fiscales contra las que poder hacerlos efectivos.
Con ocasión de cada cierre contable, se revisan los impuestos diferidos registrados (tanto activos como pasivos) con
objeto de comprobar que se mantienen vigentes, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos de acuerdo con
los resultados de los análisis realizados.
Activos y pasivos por impuestos diferidos derivados de la valoración con el criterio de valor razonable de las inversiones
inmobiliarias y sus pasivos asociados:
Los pasivos por impuestos diferidos derivados de estas valoraciones, que se muestran en los estados financieros,
tienen dos orígenes:
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1) Con motivo de los ajustes semestrales en los valores razonables se estiman los impuestos locales que
correspondería pagar en el caso de realización de las inversiones inmobiliarias, concretamente el Impuesto
Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (en adelante IIVTNU). Estas variaciones se abonan o
cargan directamente en el epígrafe de la cuenta de resultados “variaciones de valor de inversiones
inmobiliarias y préstamos asociados e IIVTNU” con contrapartida en la partida de pasivo “Impuestos Diferidos”.
Para la estimación de dichos impuestos se ha considerado la vigente Ley de Haciendas Locales y cada una de
las ordenanzas fiscales de los municipios donde se encuentran las inversiones inmobiliarias del grupo.
También los criterios jurisprudenciales del Tribunal Constitucional y otros tribunales de menor rango.
2) Las plusvalías o minusvalías fiscales y potenciales, netas de IIVTNU, puestas de manifiesto por las diferencias
entre el valor razonable de las inversiones inmobiliarias (y sus pasivos asociados) y sus valores fiscales, dan
lugar a potenciales impuestos diferidos en concepto de Impuesto sobre Sociedades (en adelante IS), o
impuestos que por este concepto deberían abonarse en caso de realización de dichos activos por su valor
razonable.
A estos efectos y con el fin de determinar la carga fiscal por IS por esas plusvalías o minusvalías, se considera el criterio
de empresa en funcionamiento, por ser nada razonable suponer que el grupo va a vender toda su cartera inmobiliaria en
el ejercicio 2022. El supuesto realizado es de la venta paulatina de todas las inversiones inmobiliarias en los próximos
20 años, de forma lineal, bajo el supuesto de rotación de esos activos.
Con el supuesto realizado, las tasas impositivas consideradas en el cálculo de los impuestos sobre sociedades
potenciales (23,10%) son menores que las que se aplicarían bajo el supuesto de empresa en liquidación (25%), porque
la legislación tributaria actual (y estimada también como futura) contempla mecanismos que reducen las tasas
impositivas efectivas. A estos efectos, únicamente se ha considerado el supuesto de reducción de las bases imponibles
por reserva de capitalización, y ningún otro.
La Sociedad Dominante, Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. es la cabecera de un Grupo de sociedades
acogido al Régimen de Consolidación fiscal, con el grupo fiscal nº 655/09 formado por las siguientes sociedades:
Cevasa, Patrimonio en Alquiler, S.L.U., Cevasa, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., Cevasa, Proyectos Inmobiliarios,
S.L.U., SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.
Las sociedades del grupo CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A., están acogidas al
régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, régimen compatible con el de consolidación
fiscal.
o) Ingresos y gastos
Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir cuando se produce la corriente real de
bienes y servicios que representan y con independencia del momento en que se produce la corriente monetaria o
financiera derivada de ellos.
No obstante, siguiendo los principios recogidos en el marco conceptual de las NIIF, el Grupo registra los ingresos que
se devengan y todos los gastos asociados. Las ventas de bienes se reconocen cuando se han transferido al comprador
sustancialmente todos los riesgos y ventajas que aporta la titularidad de los mismos.
Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de interés efectivo y los
dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En cualquier caso, los intereses y dividendos de
activos financieros devengados con posterioridad al momento de la adquisición se reconocen como ingresos en la
cuenta de resultados.
Arrendamientos
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Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de los mismos se
deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo
objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos. Al 31 de diciembre de
2021 y 2020, la totalidad de los arrendamientos del Grupo tienen el tratamiento de arrendamientos operativos.
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se imputan en el estado de resultados
integral consolidado en el ejercicio en que se devengan.
Asimismo, el coste de adquisición de los bienes arrendados se presenta en el estado de situación financiera
consolidado conforme a su naturaleza, incrementado por el importe de los costes del contrato directamente imputables,
los cuales se reconocen como gastos en el plazo del contrato, aplicando el mismo criterio utilizado para el
reconocimiento de los ingresos de los arrendamientos.
Cualquier cobro o pago que pudiera realizarse al contratar un arrendamiento operativo se tratará como un cobro o pago
anticipado que se imputará al estado de resultados integral consolidado a lo largo del periodo del arrendamiento, a
medida que se cedan o reciban los beneficios del activo arrendado.
Actividad de promoción y suelo
Reconocimiento de las ventas de promociones y suelo.
Siguiendo las NIIF, el Grupo reconoce los ingresos por ventas de promociones y suelo cuando se transfiere el
control de los mismos y todos los beneficios y riesgos de la propiedad, que suele coincidir con el momento de la
escrituración. En cualquier otro caso se mantiene el coste incurrido en la construcción de la promoción en el
epígrafe de “Existencias”, registrándose el importe recibido a cuenta del precio total de la venta en el epígrafe
“Anticipos y depósitos de clientes” en el balance de situación consolidado.
p) Costes por intereses
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de inversiones
inmobiliarias o promociones inmobiliarias, que son activos que necesariamente precisan un periodo de tiempo
sustancial para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos activos, hasta el momento
en que los activos estén sustancialmente preparados para su uso o venta.
q) Estado de resultados global o de ingresos y gastos reconocidos en el
Patrimonio Neto consolidado
El Grupo CEVASA ha optado por presentar el resultado integral utilizando dos estados, siendo el primero de ellos la
cuenta de Pérdidas y Ganancias del ejercicio o Estado de Resultados, y el segundo el Estado de Ingresos y Gastos
Reconocidos.
El resultado global o integral total comprende todos los componentes del “resultado”, mostrados en el Estado o Cuenta
de Resultados y los componentes de “Otro resultado global o integral” (ORI) se muestran en el apartado B) del “Estado
de Ingresos y Gastos Reconocidos”, clasificados por naturaleza. Todas las partidas que aquí se muestran se
reclasifican en otros ejercicios a resultados si se cumplen determinados requisitos, al estar relacionados con ajustes por
valoración de instrumentos financieros.
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r) Estado de flujos de efectivo consolidado (método directo)
En el estado de flujos de efectivo consolidado, se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:
Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes, entendiendo por
éstos las inversiones corrientes de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor.
Actividades de explotación: actividades típicas de la explotación, así como otras actividades que no pueden ser
calificadas como de inversión o de financiación. En este sentido, todos los cobros y pagos derivados de la actividad
de promoción inmobiliaria y de suelo se consideran dentro de este apartado, incluyendo la adquisición y venta de
inmuebles clasificados como existencias.
Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos no corrientes y
otras inversiones no incluidas en el efectivo y medios equivalentes.
Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio neto y de
los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.
El Grupo CEVASA ha elaborado el estado de flujos de efectivo con base en los movimientos reales de su tesorería
clasificados de acuerdo a una categorización de conceptos asociados cada uno de ellos a los tres tipos de actividades
que integran dicho estado (método directo).
La mayor parte de los importes informados como "Cobros por otras actividades de financiación” son subsidiaciones de
cuotas hipotecarias de préstamos cualificados que financian promociones VPO en alquiler, que compensan los
alquileres limitados de esas promociones. Como en pasados ejercicios, se han presentado en el cuadro dentro de los
denominados “Flujos de actividades de financiación” al estar asociados a los préstamos, pero, como complementos de
rentas, también pueden clasificarse como "Flujo de las actividades de explotación", dentro de la partida "Cobros de
clientes y otros cobros de explotación". Hay que mencionar que los ingresos correspondientes a esos cobros se
clasifican en la cuenta de Pérdidas y Ganancias como “Otros ingresos y resultados”, dentro del resultado de explotación
y de los negocios corrientes.
s) Costes repercutidos a arrendatarios
De acuerdo con las NIIF, el Grupo no considera como ingresos (sino como menores gastos), los costes repercutidos a
los arrendatarios de sus inversiones inmobiliarias. La facturación por estos conceptos en los ejercicios 2021 y 2020 ha
ascendido a 2.504 y 2.444 miles de euros, respectivamente. Estos ingresos se presentan separadamente minorando
los gastos de explotación.
t) Transacciones con partes vinculadas
El Grupo realiza todas sus operaciones con partes vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios de
transferencia se encuentran adecuadamente soportados, por lo que los Administradores de la Sociedad Dominante
consideran que no existen riesgos significativos por estos conceptos de los que puedan derivarse pasivos en el futuro.
A) Transacciones entre sociedades incluidas en el perímetro de consolidación
El origen de las transacciones entre las empresas del Grupo ha sido:
1) Prestación de servicios: CEVASA, en su función de sociedad holding, centraliza la administración a nivel de
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Grupo mediante la prestación a sus filiales de determinados servicios, que son:
- Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
- Asistencia financiera y legal.
- Servicios de gestión administrativa y contable.
- Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
- Servicios de gestión del personal.
- Servicios de asesoría legal.
- Servicios informáticos.
Asimismo los señalados servicios los presta CEVASA a la sociedad asociada NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
2) Gestión patrimonial y administrativa: CEVASA presta a su filial SBD Lloguer Social, S.A. determinados
servicios de gestión patrimonial y administrativa de sus activos y pasivos, relacionados con su parque de
viviendas en alquiler.
3) Prestación de garantías: CEVASA y sus filiales se prestan entre ellas garantías de cobertura de riesgo en
relación a la realización de determinadas operaciones financieras.
El monto total del importe medio durante el año 2021, de los préstamos a filiales garantizado por la matriz, fue
de 42 millones de euros. En el ejercicio 2021 CEVASA facturó por prestar dichas garantías un total de 112 mil
euros, en función del saldo medio garantizado durante el ejercicio. Estos ingresos y gastos han sido eliminados
en el proceso de consolidación.
4) Servicios de mantenimiento: La filial de CEVASA, Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. presta servicios de
mantenimiento de inmuebles e instalaciones a las sociedades del Grupo.
5) Cuenta corriente de préstamo y préstamos intragrupo: Las sociedades del Grupo CEVASA y CEVASA realizan
préstamos entre ellas con el fin de optimizar el rendimiento financiero en activos y pasivos. Asimismo, CEVASA
y sus asociadas participadas directamente mantienen líneas de financiación entre ellas. El único préstamo
cuyo saldo no se elimina en el proceso de consolidación es el que CEVASA ha realizado a su única asociada
NICRent Residencial, S.L., por un total de 1.583 miles de euros. Los intereses devengados a 31 de diciembre
de 2021 del señalado préstamo ascendieron a 8 mil euros.
6) Servicios de arrendamiento operativo: Cevasa, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., ha arrendando durante los
ejercicios 2021 y 2020 dos plantas de oficinas de su propiedad a las siguientes empresas del Grupo:
- Cevasa, Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
- Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
- Cevasa, Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
- Cevasa, Hoteles, S.L.U.
7) Dividendos: Las filiales de CEVASA reparten dividendos a la matriz.
Aunque el Grupo tributa en régimen de consolidación fiscal y no está obligado a documentar las operaciones
vinculadas, todas las operaciones entre las empresas del Grupo están debidamente documentadas según los criterios
establecidos en el art. 18 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre del Impuesto sobre Sociedades.
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de mercado.
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Tanto los saldos como los resultados consecuencia de las transacciones entre la sociedad matriz el grupo y las
sociedades filiales de ésta y las realizadas entre estas últimas, han sido eliminados en el proceso de consolidación de
los estados financieros consolidados.
B) Retribuciones a los Órganos de Administración
Los miembros del órgano de administración de CEVASA, a excepción de D. Carlos Manzano Cuesta, que ha
renunciado a ellas, perciben retribuciones fijas, dietas y atenciones estatutarias. También se provisionan a su favor
premios por permanencia, a percibir tras desarrollar su labor durante un plazo mayor de diez años y cesar en sus
cargos.
A mediados del 2020 se nombró al Sr. Donato Muñoz Montes como Consejero Delegado de CEVASA, que percibe
remuneración por sus roles ejecutivos y que no percibe ni dietas ni atenciones estatutarias por su pertenencia al
Consejo de Administración ni genera derecho al premio de permanencia.
C) Operaciones con Administradores y Directivos y personas, físicas o jurídicas, vinculadas a ellos
Durante el ejercicio 2021 se han realizado las siguientes operaciones con partes, físicas o jurídicas, vinculadas con
Administradores y Directivos.
- Durante el ejercicio 2021, un familiar con primer grado de consanguinidad al consejero de la Sociedad Don Manuel
Valiente Margelí, realizó a favor de Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. servicios de arquitectura, por un importe
de 34 mil euros (48 mil euros en 2020).
- En el 2021, un familiar con segundo grado de consanguinidad al directivo de la Sociedad Don Arnau Grabulosa
Areny, prestó servicios de arquitectura a las sociedades Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. y Cevasa
Patrimonio en Alquiler, S.L.U., por un importe total de 48 mil euros (60 mil euros en 2020).
- Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. presta servicios de alquiler de oficinas de su propiedad a empresas
vinculadas a la Sra. María Vaqué Boix (accionista de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y miembro
de su Consejo de Administración). El importe facturado por este concepto ha sido de 12 mil euros, mismo importe
que en el 2020.
El precio regulador de todos estos servicios es a precio o valor de mercado.
D) Operaciones con accionistas significativos y personas, físicas o jurídicas, vinculadas a los mismos
En el ejercicio 2021, las operaciones realizadas con accionistas significativos fueron las siguientes:
- Con Montania Creative, S.L., sociedad vinculada al accionista Don Albert Víctor Vaqué: dicha sociedad prestó
servicios de asesoramiento publicitario y de marketing, por un importe total facturado de 51 mil euros a CEVASA (76
mil euros a todo el Grupo). Esta facturación en 2020 ascendió a 55 mil euros a CEVASA y 93 mil euros a todo el
Grupo.
- Asimismo, Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L., alquila una oficina a Montania Creative, S.L., sociedad vinculada
al accionista D. Albert Víctor Vaqué. El importe facturado por este concepto en el ejercicio 2021 fue de 5 mil euros,
(6 mil euros el año anterior).
- El Grupo CEVASA durante el 2021 y 2020 realizó las siguientes operaciones con su accionista significativo, Banco
Santander, S.A.:
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- La Sociedad Dominante mantiene un préstamo corporativo con vencimiento diciembre de 2022. A 31 de
diciembre de 2021 el capital pendiente de amortizar es de 1.442 miles de euros (2.863 miles de euros en
el año anterior). Los intereses devengados durante el ejercicio 2021 ascendieron a 33 miles de euros, y a
53 miles de euros en el 2020.
Adicionalmente en el ejercicio 2021, Banco Santander, S.A. concedió una línea de crédito de 6.000 miles
de euros a CEVASA, dispuesta a 31 de diciembre de 2021 en 4.314 miles de euros. Los intereses
devengados en el 2021 ascendieron a 19 miles de euros.
Asimismo, Banco Santander, S.A. prestó 2 avales urbanísticos a la matriz por un conjunto total de 517
miles de euros (mismo importe a cierre de 2020), que han supuesto unos gastos por comisiones de 6
miles de euros en ambos ejercicios.
- CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. mantiene los tres siguientes préstamos hipotecarios:
1) Préstamo con vencimiento octubre de 2025, el capital pendiente de amortizar del señalado
préstamo a 31 de diciembre de 2021 era de 987 miles de euros (1.224 miles de euros en el año
anterior).
2) Préstamo con vencimiento diciembre de 2035, el capital pendiente de amortizar del mismo a 31 de
diciembre de 2021 era de 522 miles de euros (600 miles de euros en el 2020).
3) Préstamo con vencimiento marzo de 2023, con un capital pendiente de amortizar a 31 de diciembre
de 2021 de 1.461 miles de euros (2.611 miles de euros en el 2020).
Asimismo, CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. tiene contratado con Banco Santander, S.A. un
instrumento de cobertura de tipo de interés para uno de los préstamos que financia una inversión
inmobiliaria con fecha de vencimiento junio de 2026. El importe cubierto a 31 de diciembre de 2021 es de
6.097 miles de euros y su valoración a 31 de diciembre de 2021 ascendía a -251 miles de euros (- 419
miles de euros en el 2020).
Los intereses devengados en el ejercicio 2021 de todas las anteriores operaciones ascendió 131 miles de
euros (156 miles de euros en el ejercicio anterior).
- El Banco Santander, S.A. prestó un aval urbanístico a CEVASA, Proyectos Inmobiliarios, S.L.U., por un
importe de 150 mil euros, que ha supuesto pagar, en el 2021, 2 miles de euros en concepto de gastos por
comisiones (mismo importe en el 2020).
- SBD Lloguer Social, S.A. tiene contratado con Banco Santander, S.A. un préstamo hipotecario de
vencimiento octubre 2033, con un capital pendiente de amortizar a 31 de diciembre de 2021 de 4.427
miles de euros (4.766 miles de euros en el 2020).
Asimismo SBD Lloguer Social, S.A.. tiene contratado con Banco Santander, S.A. un instrumento de
cobertura de tipo de interés para uno de los préstamos que financia una inversión inmobiliaria, el mismo
tiene fecha de vencimiento diciembre de 2026. El importe cubierto a 31 de diciembre de 2021 es de
21.419 miles de euros, y su valoración a 31 de diciembre de 2021 ascendía a -989 miles de euros (-1.677
miles de euros en el 2020).
Los intereses devengados en el ejercicio 2021 de todas las anteriores operaciones ascendió a 410 miles
de euros (396 miles de euros en el 2020).
El precio regulador de todos estos servicios es a precio o valor de mercado.
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E) Pagos de dividendos a partes vinculadas
Durante al año 2021, la Sociedad Dominante ha distribuido un dividendo a sus accionistas de 4.631 miles de euros.
Durante el año 2020 se distribuyó el mismo importe.
Las acciones de la Sociedad están representadas por medio de anotaciones en cuenta y los dividendos no se satisfacen
directamente a los accionistas de la Sociedad, sino a través de las entidades depositarias, que son las encargadas de
su abono posterior a los accionistas que constan como tales en sus registros en las fechas de los pagos. Por ello, la
Sociedad no conoce con exactitud y certeza el importe de dividendos abonados a la totalidad de las partes vinculadas.
5. Resultado por acción
a) Resultado básico por acción
El resultado básico por acción se determina dividiendo el resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad
Dominante (después de impuestos y minoritarios) entre el número medio ponderado de las acciones en circulación
durante ese periodo, sin incluir el número medio de acciones de la Sociedad dominante en autocartera. De acuerdo con
ello:
2021 2020
Resultado consolidado del ejercicio atribuida a los accionistas de la
Sociedad Dominante:
- procedente de actividades continuadas 24.521 9.258
Nº.de acciones Nº.de acciones
Número medio de acciones ordinarias (en miles) 23.185 23.154
Euros Euros
Resultado básico por acción atribuido a la Sociedad Dominante
- procedente de actividades continuadas 1,06 0,40
Miles de Euros
b) Resultado diluido por acción
El resultado diluido por acción puede producirse cuando una sociedad tiene obligaciones u otros instrumentos
financieros convertibles en acciones.
El resultado por acción diluido se calcula como el cociente entre el resultado neto del período atribuible a los accionistas
ordinarios ajustados por el efecto atribuible a las acciones ordinarias potenciales con efecto dilutivo y el número medio
ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el periodo, ajustado por el promedio ponderado de las
acciones ordinarias que serían emitidas si se convirtieran todas las acciones ordinarias potenciales en acciones
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ordinarias de la sociedad. A estos efectos se considera que la conversión tiene lugar al comienzo del período o en el
momento de la emisión de las acciones ordinarias potenciales, si éstas se hubiesen puesto en circulación durante el
propio período.
Puesto que no existen pasivos financieros convertibles en acciones, el resultado básico coincide con el diluido. En el
Grupo CEVASA no existen instrumentos financieros dilutivos.
6. Información financiera por segmentos
Criterios de segmentación
- Marco conceptual, metodología y guía para la interpretación de la información segmentada.
a) La información por segmentos que se facilita (Estados financieros por segmentos) se basa en los registros
contables detallados que se realizan para cada uno de los centros de coste/beneficio del Grupo y que se genera
mediante las aplicaciones informáticas con las que cuenta el Grupo.
Cada uno de estos segmentos está considerado como línea de negocio autónomo, que dispone de recursos
propios e independientes.
b) Un segmento de operaciones es un componente identificable del Grupo, encargado de suministrar un único
producto o servicio, o bien un conjunto de ellos que se encuentran relacionados, y que se caracterizan por estar
sometidos a riesgos y rendimientos de naturaleza diferente a los que corresponden a otros segmentos de negocio
dentro de la misma empresa.
c) Los activos, pasivos, ingresos y gastos directamente atribuibles a los segmentos se han atribuido a los mismos.
- Los activos y pasivos de un segmento son los correspondientes a la operación del Grupo, que el segmento
emplea para llevar a cabo su actividad, incluyendo los directamente atribuibles al segmento en cuestión.
- Los ingresos de un segmento están formados por aquellos directamente atribuibles al mismo.
- El gasto de un segmento está formado por los gastos derivados de las actividades de operación del
mismo, que le son directamente atribuibles.
Los activos, pasivos, ingresos y gastos asociados a los servicios centrales y otros servicios relacionados con el
funcionamiento del Grupo como un todo no se consideran directamente atribuibles a ninguna de las actividades o
segmentos de operación en concreto, aunque se han imputado a éstos en función del consumo de estos servicios
por los mismos.
Con el fin de ofrecer una información lo más fiable posible respecto a los rendimientos de cada segmento, se ha
optado por imputar el gasto por el impuesto sobre las ganancias a los diferentes segmentos del Grupo, calculado
en función del importe que de sus ganancias o pérdidas se deriva, considerando las bonificaciones y deducciones
fiscales que le son directamente imputables.
Bajo el criterio anterior, entre los activos y pasivos derivados de los segmentos, además de los derivados de las
operaciones del mismo, se incluyen la deuda o crédito por el Impuesto sobre Sociedades, corriente y diferido o
anticipado, directamente asociado al segmento.
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d) Los fondos propios de las sociedades del Grupo se han imputado a cada uno de los segmentos tras analizar la
procedencia de los mismos desde el comienzo de las operaciones del Grupo, en base a la información segmentada
de la que se dispone:
- Se ha analizado el origen, por segmentos, de los resultados anuales del grupo consolidado.
- De aquí se ha extrapolado qué parte de las reservas dotadas y de los dividendos distribuidos en cada
ejercicio procedía de los resultados de cada segmento, considerando que aquellos centros de
coste/beneficio y segmentos con resultados negativos no contribuyen a los dividendos satisfechos.
- Las operaciones de aumento y reducción de capital han originado movimientos en cada uno de los
epígrafes de los fondos propios (capital y diferentes reservas) distribuibles proporcionalmente a los
diferentes segmentos en función de los saldos previos imputables a los mismos.
- Las reservas que han tenido su origen en revalorizaciones legales de elementos de activos (leyes de
regularización y actualización de balances) se ha distribuido entre los diferentes segmentos en función de
la atribución a los mismos de los activos actualizados o revalorizados.
- Los fondos propios que han tenido su origen en operaciones corporativas como fusiones, combinaciones
de negocios y similares se han distribuido al segmento “Inversiones financieras y operaciones
corporativas”.
e) La distribución del efectivo y otros medios líquidos equivalentes, entre los diferentes segmentos, se ha realizado
como un complemento residual de la imputación del resto de activos y pasivos y de los fondos propios de las
sociedades del Grupo, llevada a cabo bajo los criterios anteriores.
Los saldos positivos o negativos por segmentos deben interpretarse como:
- Existe un saldo de tesorería total generado por todos los negocios en conjunto.
- Los saldos positivos deben interpretarse como el saldo de caja generado por las actividades del segmento.
- Los saldos negativos deben interpretarse como que los segmentos a los que se les atribuye se están
financiando con cargo a los saldos positivos generados por otros segmentos. Este es un criterio similar al
saldo de una cuenta de crédito multiempresa en las que algunas sociedades aportan flujos positivos
mientras que otras se financian de la misma.
f) Tratamiento de recalificaciones de activos o pasivos de un segmento a otro: cuando activos y pasivos son
reclasificados de un segmento a otro (p.ej.: un edificio en construcción y su financiación externa, inicialmente
destinado a la venta -promoción inmobiliaria- se destina finalmente al alquiler –patrimonio inmobiliario-), esta
reclasificación supone una transmisión interna de esos activos y pasivos por su valor en libros y por el valor
diferencial entre los primeros y segundos. El segmento adquiriente reduce su tesorería y la aumenta el segmento
transmitente.
Además, aquellos fondos propios preexistentes imputables a los activos y pasivos reclasificados se clasifican
dentro del segmento destinatario, por considerarse que puesto que el activo se clasifica finalmente en un nuevo
negocio, sus costes (o beneficios) históricos asociados deben entenderse costes (o beneficios) del segmento en el
que finalmente queda asignado el activo.
El efecto de estos cambios se muestra, junto con otras transferencias entre segmentos, en la línea del estado de
flujos de efectivo segmentados “Traspaso de Patrimonio entre líneas de negocio”.
118 de 179
g) Tratamiento de la autocartera: mientras se ostentan acciones propias, éstas se consideran minorando los
Fondos Propios del segmento “Inversiones financieras, operaciones corporativas y otras actividades”, puesto que
se trata de un activo de esa naturaleza y no se ha decidido cuál será el destino de dicha autocartera (venta o
amortización futura). Por tanto, todas las compras y ventas de autocartera se consideran realizadas por dicho
segmento o línea de negocio.
- Criterios de segmentación e identificación de los segmentos.
a) La información por segmentos se estructura, en primer lugar, en función de las distintas líneas de negocio del
Grupo y, en segundo lugar, siguiendo una distribución geográfica.
b) Las líneas de negocio del Grupo CEVASA se identifican; teniendo en cuenta, por un lado, la naturaleza de los
productos y servicios ofrecidos y, por otro, los segmentos de clientes a los que van dirigidos.
En el ejercicio 2021 el Grupo CEVASA centró sus actividades en las siguientes grandes líneas de negocio:
- Patrimonio en alquiler.
- Proyectos y promociones inmobiliarias.
- Inversiones financieras, operaciones corporativas y otras actividades.
Las principales agrupaciones de UGEs o Unidades Generadoras de Efectivo integrantes de cada uno de los
segmentos anteriores o línea de negocio, son las siguientes:
Patrimonio en alquiler:
1) Inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas.
El Grupo CEVASA tiene en la Comunidad Autónoma de Catalunya, edificios que se explotan en arrendamiento,
excepto las superficies destinadas a oficinas propias. Las unidades y superficies de los inmuebles arrendados a
31.12.2021, ofrecidos en arrendamiento o recientemente acabados con destino el alquiler se detallan a
continuación:
119 de 179
Número de
viviendas, locales
comerciales,
oficinas y edificios
industriales
Metros
cuadrados
Número de
garajes
Número de
trasteros
Metros
cuadrados
Número de
viviendas, locales
comerciales,
oficinas,
edificios
industriales,
garajes y anexos.
Metros
cuadrados
2.203 210.604 2.484 550 65.895 5.145 276.498
Viviendas de rentas libres
Sin protección oficial 240 24.177 419 154 12.973 762 37.150
Calificadas VPO 1968 533 52.014 689 14.837 1.222 66.851
Viviendas con renta máxima limitada por
legistación VPO
Calificadas VPO regimenes modernos 833 76.153 779 396 25.230 1.967 101.383
Viviendas con renta antigua
Calificadas VPO 1968 597 58.260 597 12.855 1.194 71.115
25 1.861 25 1.861
Viviendas con renta máxima limitada por
legislación VPO
Calificadas VPO regimenes modernos 25 1.861 25 1.861
2.228 212.465 2.484 550 65.895 5.170 278.359
Locales 103 13.695 103 13.695
Oficinas 44 18.367 44 18.367
Edificios industriales 1 10.943 1 10.943
Parking comercial 1 7.179 1 7.179
149 50.184 149 50.184
2.377 262.649 2.484 550 65.895 5.319 328.544
Viviendas
Garajes y anexos
TOTAL
RESIDENCIAL
Total
A) INVERSIONES INMOBILIARIAS
TOTAL RESIDENCIAL
TOTAL COMERCIAL
COMERCIAL
A) INVERSIONES INMOBILIARIAS
B) CONCESIONES ADMINISTRATIVAS
En el ejercicio 2021 se ha incorporado una nueva inversión inmobiliaria en alquiler en localidad de Cornellà de
Llobregat (Barcelona) constituida por las siguientes unidades:
- 41 viviendas calificadas de régimen de protección oficial.
- 27 plazas de aparcamiento, 24 trasteros y un local comercial, todos ellos en régimen de rentas libres.
También se incluyen en este segmento aquellas inversiones que se realizan en promociones en curso con destino
en alquiler o en solares en los que se prevé edificar sobre ellos promociones para alquiler. Son los siguientes:
120 de 179
1) Solares en propiedad:
- Solar industrial situado en Barcelona, de 7.289 m2 (14.662 m2 edificables), que se tiene previsto destinar, en
principio, a construir edificios en alquiler.
- Solar adquirido en la localidad de Terrassa (Barcelona), destinado a construir edificios en alquiler, con una
edificabilidad de 8.193m2.
Proyectos y promociones inmobiliarias:
1) Propiedades en construcción o en stock.
Se tiene como criterio imputar a esta actividad o segmento aquellas inversiones que se realizan en solares en los
que se prevé edificar sobre ellos promociones destinadas a la venta.
En base a este criterio se han clasificado en este segmento las inversiones que se mencionan a continuación:
1) Edificios en construcción:
-Edificio en construcción sobre un solar en la localidad de Sabadell (Barcelona), con un techo edificable de
12.258,50 m².
2) Proyectos en desarrollo sobre solares urbanos.
- Siete solares por 6.297,84 m² en la localidad de la Seu d’Urgell (Lleida), con un techo edificable de 18.500m².
- Once solares en la localidad de El Vendrell (Tarragona), con un techo edificable de 67.340 m².
- Una actuación frente al mar en la localidad de Montgat (Barcelona), con una edificabilidad total de 3.600 m²
en residencial y comercial.
-Un solar con una superficie de 1.538 m², ubicado en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona).
-50% de un solar con una superficie de 1.782 m², en la localidad de Sant Joan Despí (Barcelona).
3) Promociones finalizadas y en comercialización para la venta:
- A fecha 31 de diciembre de 2021 quedaban por vender algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la
promoción acabada “El Pulmó Verd”, fase I y fase II en la localidad de Berga (Barcelona).
- A fecha 31 de diciembre de 2021 quedaba por vender 1 plaza de aparcamiento de una promoción inmobiliaria
en la localidad de Montgat (Barcelona).
Inversiones financieras:
Las inversiones financieras realizadas por el Grupo CEVASA son mayoritariamente inversiones en activos
financieros.
La actividad de explotación del patrimonio en alquiler se ha desarrollado en el transcurso del año 2021 y 2020 en la
Comunidad de Catalunya así como el resto de actividades del Grupo.
7. Activos intangibles
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Activos intangibles” durante los ejercicios 2021 y 2020, han sido
los siguientes:
121 de 179
Coste 31/12/2020 Adiciones 31/12/2021
Concesiones administrativas 2.058 2.058
Aplicaciones informáticas 369 44 413
Total coste 2.427 44 2.471
Miles de Euros
Amortizaciones 31/12/2020 Dotaciones 31/12/2021
Concesiones administrativas
260
26
286
Aplicaciones informáticas 298 22 320
Total amortización acumulada 558 48 606
Miles de Euros
Deterioros 31/12/2020 Retiros 31/12/2021
Concesiones administrativas
877
-111
766
Total deterioros 877 -111 766
Miles de Euros
122 de 179
31/12/2021 31/12/2020
Coste
2.471
2.427
Amortizaciones 606 558
Total neto 1.865 1.869
Deterioro 766 877
Total concesiones
administrativas
1.005 920
Total otro inmovilizado
intangible
93 71
Total Inmovilizado intangible 1.098 991
Valor razonable concesiones
administrativas
1.005 920
Total Inmovilizado Intangible
Miles de Euros
Coste 31/12/2019 Adiciones 31/12/2020
Concesiones administrativas 2.058 2.058
Aplicaciones informáticas 325 44 369
Total coste 2.383 44 2.427
Miles de Euros
Amortizaciones 31/12/2019 Dotaciones 31/12/2020
Concesiones administrativas 234 26 260
Aplicaciones informáticas 281 17 298
Total amortización acumulada 515 43 558
Miles de Euros
123 de 179
Deterioros 31/12/2019 Retiros 31/12/2020
Concesiones administrativas 887 -10 877
Total deterioros 887 -10 877
Miles de Euros
31/12/2020 31/12/2019
Coste 2.427 2.383
Amortizaciones 558 515
Total neto 1.869 1.868
Deterioro 877 887
Total concesiones
administrativas
920 937
Total otro inmovilizado
intangible
71 44
Total Inmovilizado intangible 991 981
Valor razonable concesiones
administrativas
920 937
Miles de Euros
Total Inmovilizado Intangible
La única concesión administrativa de titularidad del Grupo CEVASA, registrada a 31 de diciembre de 2021 y a 31
de diciembre de 2020, tiene las siguientes características:
- Se trata de una concesión administrativa sobre suelo municipal para la promoción y explotación en arrendamiento
de 25 viviendas de Protección Oficial (VPO) en la localidad de Sant Joan de les Abadesses (Girona), durante el
plazo de 47 años desde el inicio de la misma (otorgamiento de la licencia de obras: 2 de noviembre de 2009.
- Como contrapartida a la construcción del edificio, el grupo podrá explotarlo en arrendamiento hasta el final de la
concesión el 2 de noviembre de 2056. Hasta el 30 de diciembre de 2036 cumpliendo las condiciones y limitaciones
del régimen de protección oficial y como viviendas libres después de esa fecha.
- Las viviendas deben permanecer en arrendamiento durante toda la duración de la concesión.
- Dicho edificio está completamente ocupado.
124 de 179
El coste bruto de los activos intangibles totalmente amortizados pero que siguen prestando servicio es el siguiente:
Descripción 31/12/2021 31/12/2020
Aplicaciones informáticas 230 219
Total 230 219
Miles de Euros
Compromisos de compra de inmovilizado intangible:
El 10 de enero de 2022, una de las sociedades del Grupo CEVASA se presentó a un concurso del Ayuntamiento de
Sant Joan Despí (Barcelona), que, en caso de resultar adjudicataria, le obligará al desarrollo de una promoción
inmobiliaria destinada al alquiler de 80 viviendas de protección oficial bajo el régimen de concesión administrativa
durante un plazo de 75 años.
8. Inmovilizado material
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes del “Inmovilizado material” durante los ejercicios 2021 y 2020, han
sido los siguientes:
Coste 31/12/2020 Adiciones Retiros 31/12/2021
Propiedades para uso propio
Solar Oficinas administrativas
41
41
Oficinas administrativas (Edificación,
mobiliario e instalaciones)
1.375 6 -20 1.361
Total coste 1.416 6 -20 1.403
Miles de Euros
125 de 179
Amortizaciones
Propiedades para uso propio
Oficinas administrativas (Edificación,
mobiliario e instalaciones)
1.064 23 -19 1.068
Total amortización acumulada 1.064 23 -19 1.068
31/12/2020 Dotaciones Retiros 31/12/2021
Miles de Euros
Total Propiedades para uso propio
31/12/2021 31/12/2020
Coste
1.403
1.416
Amortizaciones 1.068 1.064
Total neto 335 352
Valor razonable plantas de oficinas ocupadas
por el dueño
1.661 1.586
Miles de Euros
Coste 31/12/2019 Adiciones 31/12/2020
Propiedades para uso propio
Solar Oficinas administrativas
41
41
Oficinas administrativas (Edificación,
mobiliario e instalaciones)
1.360 15 1.374
Total coste 1.401 15 1.416
Miles de Euros
126 de 179
Amortizaciones
Propiedades para uso propio
Oficinas administrativas (Edificación,
mobiliario e instalaciones)
1.042 22 1.064
Total amortización acumulada 1.042 22 1.064
31/12/2019 Dotaciones 31/12/2020
Miles de Euros
Total Propiedades para uso propio
31/12/2020 31/12/2019
Coste 1.416 1.401
Amortizaciones 1.064 1.042
Total neto 352 359
Valor razonable plantas de oficinas ocupadas
por el dueño
1.586 1.443
Miles de Euros
Al 31 de diciembre de 2021 y 2020, el Grupo tiene destinadas al uso propio dos plantas del edificio de su propiedad
situado en la Avenida Meridiana, 350 de Barcelona.
Ninguno de los bienes del ‘Inmovilizado material’ está hipotecado o utilizado como garantía en ninguna transacción
financiera.
El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos
elementos de su inmovilizado material, así como las posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio
de su actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos.
El coste bruto de los elementos totalmente amortizados a 31 de diciembre de 2021 y 2020 es el siguiente:
Descripción 31/12/2021 31/12/2020
Oficinas administrativas
536
530
Utillaje y herramientas 13 13
Total 549 543
Miles de Euros
127 de 179
9. Inversiones inmobiliarias
9.1) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler valoradas por el criterio de
valor razonable
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Inversiones inmobiliarias” en alquiler u ofrecidas en alquiler,
durante los ejercicios 2021 y 2020 han sido los siguientes:
Concepto 31/12/2020
Inversiones
31/12/2021
Solar
126.221
1.258
-375
127.104
Edificios 322.366 231 6.780 17.515 346.892
Total 448.587 231 8.038 17.140 473.996
Miles de Euros
Incrementos/Disminuciones
del valor razonable
Traspasos de
inversiones
inmobiliarias en
construcción a
finalizadas
Concepto 31/12/2019
Inversiones
31/12/2020
Solar
124.621
1.600
126.221
Edificios 323.826 259 -1.719 322.366
Total 448.447 259 -119 448.587
Miles de Euros
Incrementos/Disminuciones
del valor razonable
Los valores razonables de las inversiones inmobiliarias del Grupo a 31 de diciembre de 2021 y 2020 informados en los
anteriores cuadros son los facilitados por Savills Aguirre Newman, tasador independiente no vinculados al Grupo, en
sus informes de valoración de fechas 25 de enero de 2022 y 19 de enero de 2021, respectivamente, y cuyas principales
premisas para su elaboración se facilitan en la nota 4.d) de esta memoria.
Las rentas, netas de repercusiones de gastos, devengadas durante los ejercicios 2021 y 2020, y derivadas del alquiler
de las inversiones inmobiliarias en alquiler han ascendido a 17.076 y 16.864 miles de euros (véase Nota 21.1),
respectivamente, y figuran registrados en el epígrafe “Ingresos de inversiones inmobiliarias y de concesiones
administrativas” de la cuenta de resultados consolidada adjunto.
128 de 179
Movimientos del ejercicio 2021 y 2020, en el valor razonable, derivado de inversiones en nuevos activos
inmobiliarios
Durante el ejercicio 2020 no se adquirieron nuevas inversiones inmobiliarias. En el 2021 se incorporó la inversión
inmobiliaria que se ha detallado en la Nota 6 “Información financiera por segmentos”.
Compromisos de compras de inversiones inmobiliarias
Ninguna sociedad de las que integran el Grupo CEVASA tenía a 31 de diciembre de 2021 compromisos de compra de
inversiones inmobiliarias frente a sociedades no integrantes del Grupo CEVASA.
9.2) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock
En la Nota 6 “Información financiera por segmentos” se ofrece la relación de inversiones inmobiliarias en construcción o
en stock que se utilizarán como propiedades, planta y equipos.
Los movimientos habidos en los diferentes epígrafes de “Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock”, durante
los ejercicios 2021 y 2020, han sido los siguientes:
Concepto 31/12/2020 Inversiones
Variaciones
del valor
razonable
Traspasos a
inversiones
inmobiliarias
finalizadas
31/12/2021
Solares sin edificar
5.210
218
5.428
Edificio en construcción
7.501
1.190
-653
-8.038
Total 12.711 1.190 -435 -8.038 5.428
Miles de Euros
Concepto 31/12/2019 Inversiones
Variaciones
del valor
razonable
31/12/2020
Solares sin edificar 4.806 404 5.210
Edificio en construcción 2.591 4.235 675 7.501
Total 7.397 4.235 1.079 12.711
Miles de Euros
129 de 179
Movimientos del ejercicio 2021 y 2020 derivados de nuevas inversiones
Durante el 2021 y 2020 no se adquirieron nuevas inversiones.
Inversiones inmobiliarias con garantía hipotecaria
Al 31 de diciembre de 2021, el Grupo tiene firmados préstamos con garantía hipotecaria por un importe pendiente de
amortizar de 77.230 miles de euros (Notas 15 y 16), sobre varios inmuebles integrantes de sus inversiones inmobiliarias
en alquiler u ofrecidas en alquiler o en construcción. Estas inversiones finalizadas o en construcción tenían un valor
razonable al cierre del periodo de 156.063 miles de euros. Al 31 de diciembre de 2020, los importes anteriores
ascendían a 80.260 y 150.263 miles de euros, respectivamente.
10. Inversiones en empresas asociadas
El ejercicio 2020 no se realizaron inversiones en empresas asociadas. A mediados del ejercicio 2021 se constituyó la
sociedad NICRENT RESIDENCIAL, S.L.U. participada por CEVASA en un 50% de su capital.
El valor a 31 de diciembre de 2021 de la señalada participación (valoración realizada por el método de participación)
ascendió a 5.990 miles de euros.
NICRENT RESIDENCIAL, S.L., participa en un 50% en el capital de la sociedad Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.,
esta última sociedad desarrollará un programa consistente en la promoción de viviendas de protección pública en
alquiler en Barcelona y su área metropolitana de cerca de 4.500 viviendas.
Nombre
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Dirección
Avda. Meridiana, 350
08027 (Barcelona)
Actividad
Servicios financieros y contables
Servicios de la propiedad inmobiliaria
Miles de Euros
Cuentas anuales 31/12/2021
Capital 63
Reservas y prima de emisión 11.936
Resultado del ejercicio -36
Patrimonio Neto s/NIIF 11.963
Diferencias en determinadas
partidas entre normativa NIIF y
normativa contable española
Patrimonio Neto
s/normativa contable
española
11.963
130 de 179
En el Anexo 3 se adjuntan los Balances de Situación cerrados a 31 de diciembre de 2021, así como la cuenta de
pérdidas y ganancias del ejercicio 2021, según normativa contable española.
Compromiso de inversiones en empresas asociadas:
Respecto al proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)” mencionado en el Informe de Gestión, CEVASA, junto
con Neinor Homes, S.A., como adjudicatarias del concurso público que allí se menciona, se han comprometido a aportar
a HMB el capital necesario para promover y poner en alquiler 4.500 viviendas VPO en Barcelona y su área
metropolitana, a desarrollar sobre solares a aportar por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área Metropolitana de
Barcelona, siempre que los suelos estén disponibles y los proyectos a desarrollar sean viables económicamente, como
se prevé inicialmente. Dicho capital se estima en 57,9 millones de euros y se realizará mediante NICRent Residencial,
S.L, sociedad constituida al efecto para participar en dicho proyecto..
Adicionalmente a las aportaciones ya realizadas, el resto de aportaciones previstas son las siguientes:
FASE 1 FASE 2 FASE 3 FASE 4
Total
Realizadas en
2021
mayo 2022 a
abril 2023
mayo 2023 a
abril 2024
mayo 2024 a
mayo 2026
Por el socio privado 57,89 12,00 10,59 17,65 17,65
Por el socio público 57,89 12,00 10,59 17,65 17,65
115,79 24,00 21,18 35,30 35,30
millones de euros
En cualquier caso, el compromiso asumido es el de realizar dichas aportaciones de capital cuando sean necesarias,
aportaciones que podrán variar en un 20% al alza o a la baja respecto a dichas cifras en función de las circunstancias
específicas del momento (falta de crédito, incremento de los precios de mercado de las promociones a desarrollar por
HMB, cambios legislativos, cambios en elementos de la coyuntura económica o social).
11. Combinaciones de negocio
Ni durante el ejercicio 2021 y 2020 se han llevado a cabo combinaciones de negocio.
12. Activos financieros no corrientes
12.1.) Instrumentos financieros de patrimonio
Al cierre de los ejercicios 2021 y 2020, el Grupo CEVASA tenía en este epígrafe una inversión total de 2.366 y 5.118
miles de euros, respectivamente, a valor razonable, en participaciones en instituciones de inversión colectiva, la mayoría
de las anteriores inversiones correspondían al cierre del ejercicio 2020 a fondos de inversión pignorados. Las
diferencias entre el valor razonable de estos activos y su valor de coste se registran en el Patrimonio Neto.
La explicación de la disminución del importe en este epígrafe en el ejercicio 2021 se explica porque a 31 de diciembre
de 2021 el Grupo tenia un Fondo de Inversin garantizado v estaba registrado como un activo financiero a valor
razonable con cambios en Patrimonio Neto. El modelo de inversión era tener el fondo varios años con una rentabilidad
garantizada. Además, este fondo estaba en garantía de un préstamo. En el año 2021, una vez vencido se canceló dicho
131 de 179
fondo de inversión y se ha reinvertido en otro fondo, donde la inversión no está sujeta en garantía de ningún préstamo y
el modelo de negocio ha cambiado. Este nuevo fondo se ha registrado como un activo financiero a valor razonable con
cambios en el estado de resultados.
El Grupo CEVASA no está utilizando ni utilizó en los años 2021 y 2020 instrumentos financieros derivados con fines de
cobertura de las exposiciones a los riesgos financieros de estas inversiones.
12.2.) Créditos a terceros y otros activos financieros a largo plazo
Se incluyen en este epígrafe mayoritariamente los importes depositados por el Grupo CEVASA ante las
Administraciones Públicas, que previamente ha recibido de los inquilinos de los complejos inmobiliarios, en concepto de
fianzas, también depósitos urbanísticos y otras partidas.
El detalle y movimiento de este epígrafe, durante los años 2021 y 2020, han sido los siguientes:
Depósitos urbanísticos 456 -153 303
Deposítos ante las AAPP de fianzas recibidas por arrendamientos 1.363 45 1.408
Préstamos a terceros 4 4
Derechos de reembolso contrato seguros retribuciones a l/p al personal 118 62 180
Total 1.941 -46 1.895
Depósitos urbanísticos 196 260 456
Deposítos ante las AAPP de fianzas recibidas por arrendamientos 1.384 -21 1.363
Préstamos a terceros 135 -131 4
Depósitos bancarios pignorados en garantía de préstamos 1.990 -1.990
Derechos de reembolso contrato seguros retribuciones a l/p al personal 118 118
Total 3.705 -1.764 1.941
Saldo
a 31.12.2019
Saldo
a 31.12.2020
Aplicaciones, mayor
valor o mayor depósito
Miles de Euros
Saldo
a 31.12.2020
Aplicaciones, mayor
valor o mayor depósito
Saldo
a 31.12.2021
Miles de Euros
Respecto a los activos financieros no corrientes (epígrafes AV.1 y AV.2 del balance), ninguno de ellos se encontraba en
mora a 31 de diciembre de 2021 ni a 31 de diciembre de 2020.
13. Existencias
Existencias inmobiliarias
En la Nota 6. “Información financiera por segmentos” se ofrece la relación de existencias inmobiliarias asociadas al
negocio de promoción inmobiliaria.
Los movimientos habidos en este epígrafe durante los ejercicios 2021 y 2020, han sido los siguientes:
132 de 179
Coste 31/12/2020 Adiciones 31/12/2021
Terrenos
11.675
14
11.689
Anticipos de solares 2.767 2.767
Edificios en construcción 9.352 5.659 15.011
Promociones terminadas 48 48
Total coste 23.842 5.673 29.515
Miles de Euros
Deterioros 31/12/2020
Retiros y
Reclasificaciones
31/12/2021
Terrenos
628
-525
103
Promociones terminadas 19 1 20
Total deterioros 647 -524 123
Miles de Euros
Total existencias
inmobiliarias
31/12/2021 31/12/2020
Coste
29.515
23.842
Deterioro 123 647
Total
29.392
23.195
Valor razonable 50.920 40.405
Miles de Euros
133 de 179
Coste 31/12/2019 Adiciones
Retiros y
Reclasificaciones
31/12/2020
Terrenos 11.679
-4
11.675
Anticipos de solares 2.767 2.767
Edificios en construcción 6.066 3.286 9.352
Promociones terminadas 48 48
Total coste 20.560 3.286 -4 23.842
Miles de Euros
Deterioros 31/12/2019
Retiros y
Reclasificaciones
31/12/2020
Terrenos 633 -5 628
Promociones terminadas 20 -1 19
Total deterioros 653 -6 647
Miles de Euros
Total existencias
inmobiliarias
31/12/2020 31/12/2019
Coste 23.842 20.560
Deterioro 647 653
Total 23.195 19.907
Valor razonable 40.405 38.859
Miles de Euros
Ni durante el ejercicio 2021 ni 2020 se ha adquirido nuevas existencias inmobiliarias. Únicamente se realizaron
inversiones en proyectos en curso.
Ni durante los ejercicios 2021 ni 2020 se realizaron ventas de existencias inmobiliarias, aunque si se formalizaron en
contratos privados, ventas de fincas integrantes de promociones en construcción para la venta (epígrafe EVI).
Una de las promociones inmobiliarias en construcción a 31 de diciembre de 2021 estaba gravada con una hipoteca en
garantía de un préstamo promotor, dispuesto a esa fecha en 5.283 miles de euros.
Ninguna de las existencias inmobiliarias está hipotecada o utilizada como garantía en ninguna transacción financiera.
134 de 179
El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos
elementos de sus existencias, así como posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio de su
actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos.
Los Administradores han registrado una provisión por deterioro de determinadas existencias de acuerdo con la
valoración obtenida por un tercero experto independiente.
Compromisos de compra de existencias
La filial de SBD Lloguer Social, S.A. denominada “Projectes i Construccio Social a Sabadell, S.L.U.” tiene firmados
sendos compromisos de compraventa de dos solares en Sabadell, a unos precios determinados en su momento. A la
fecha de cierre del ejercicio 2021 no es posible concretar si finalmente dichos solares se dispondrán o si finalmente se
resuelven los contratos firmados y se recuperarán los importes entregados a cuenta.
14. Activos financieros corrientes
La composición del epígrafe “Activos financieros corrientes” del balance de situación consolidado adjunto al 31 de
diciembre de 2021 y 2020 se muestra a continuación:
31/12/2021 31/12/2020
Deudores 3.178 3.004
Depósitos 247 203
Préstamos y deudores con intereses 2.127 2.120
Inversiones en empresas asociada NICRENT RESIDENCIAL, S.L. 1.583
Inversiones financieras mantenidas para negociar (renta variable) 4.505 160
Periodificaciones 71
Efectivo y otros medios líquidos equivalentes 4.930 3.608
Total activos financieros corrientes 16.641 9.095
Miles de Euros
Los únicos activos financieros corrientes que se encontraban en mora a 31 de diciembre de 2021 estaban incluidos en
los grupos B.II.1) Clientes y B.II.2.) Deudores. Respecto a todos aquellos que se consideraban de “dudoso cobro” a esa
fecha, se han realizado las oportunas provisiones por deterioro.
a) Inversiones financieras disponibles para su negociación
Este epígrafe recoge el valor razonable, en la fecha de cierre de los ejercicios 2021 y 2020 de las siguientes
inversiones:
135 de 179
31/12/2021 31/12/2020
Fondo de inversión 4.342
Bono negociable 163 160
Total 4.505 160
Miles de Euros
b) Clientes corrientes
Una de las partidas del epígrafe “deudores” es la de clientes.
El movimiento del epígrafe clientes durante los ejercicios 2021 y 2020 se detalla a continuación:
Saldo
a 31.12.2020
Nuevos saldos
clasificados como
dudosos
Saldos anteriores
clasificados como
dudosos e incobrables
Saldos anteriores
clasificados como dudosos
y cobrados
Variación saldos
corrientes
Saldo
a 31.12.2021
Clientes (-) anticipos
147
-470 658
335
Clientes dudosos
1.546
470 -45 -845
1.126
Provisión por insolvencias
-1.546
-470 45 845
-1.126
Total 147 -470 658 335
Miles de Euros
Saldo
a 31.12.2019
Nuevos saldos
clasificados como
dudosos
Saldos anteriores
clasificados como
dudosos e incobrables
Saldos anteriores
clasificados como dudosos
y cobrados
Variación saldos
corrientes
Saldo
a 31.12.2020
Clientes (-) anticipos
246
-1.124
1.025
147
Clientes dudosos
804
1.124
-241
-141
1.546
Provisión por insolvencias
-804
-1.124
241
141
-1.546
Total
246 -1.124 1.025 147
Miles de Euros
15. Patrimonio Neto e Ingresos diferidos
15.1.) Patrimonio Neto
Capital social
Al 31 de diciembre de 2021 el capital social de la Sociedad Dominante ascendía a 6.976.140 euros y estaba
representado por 23.253.800 acciones de 0,30 euros de valor nominal, totalmente suscritas y desembolsadas y de una
única serie.
136 de 179
Todas las acciones son de carácter ordinario y no tienen ningún tipo de limitación o de restricción de disponibilidad y
están admitidas a cotización en las bolsas de valores de Madrid, Barcelona y Valencia y se negocian en el mercado
continuo, modalidad Fixing.
Según las comunicaciones oficiales realizadas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en cumplimiento
de la normativa vigente, los accionistas con participación superior al 3% al cierre del ejercicio 2021 eran los siguientes:
Banco Santander, S.A. 24,07%
24,07%
Eulalia Vaqué Boix 18,16%
18,16%
Taller de Turisme i Medi Ambient, SL
16,81%
16,81%
Maria Boix Gacia 12,28% 0,57%
12,85%
Manuel Valiente Margelí 6,85%
6,85%
Bernat Víctor Vaqué 3,75%
3,75%
Gemma Víctor Vaqué 3,58%
3,58%
Albert Víctor Vaqué 3,42%
3,42%
Alexandre Víctor Vaqué 3,15%
3,15%
73,91% 18,73% 92,64%
%
participación
directa
%
participación
indirecta
% TotalDenominación del partícipe
Acciones propias de la Sociedad Dominante
Al cierre del ejercicio 2021 existían 100.315 acciones en autocartera con un coste total de 718 miles de euros (0,43%
del capital social). El movimiento de las acciones en autocartera de los ejercicios 2021 y 2020 se detalla a continuación:
Miles de Euros
nº.de títulos
(*)
Valor
Contable % participación
Saldo a 31 de diciembre de 2019 99.474 711 0,428%
Adquisiciones
3.993
29
0,017%
Enajenaciones 3.145 22
0,014%
Saldo a 31 de diciembre de 2020 100.322 718 0,431%
Adquisiciones
3.471
25
0,015%
Enajenaciones 3.478
25
0,015%
Saldo a 31 de diciembre de 2021 100.315 718 0,431%
137 de 179
Reservas con disponibilidad limitada
El detalle de las reservas bajo éste epígrafe es el siguiente:
a) Reservas Legales: De acuerdo con el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, debe destinarse una
cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del
capital social. La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del
10% del capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20%
del capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan
otras reservas disponibles suficientes para este fin. El saldo contabilizado en estas cuentas es de 4.031 miles
de euros.
Parte de las reservas legales 1.958 miles de euros, se ha dotado con cargo a resultados de actividades
bonificadas en el régimen especial del Impuesto sobre Sociedades, de entidades de arrendamiento de
viviendas. La eventual distribución de estas reservas a la matriz supondría la tributación parcial de las mismas.
b) Reservas indisponibles por acciones propias: La Sociedad dominante tiene limitada la disposición de sus
reservas libres en un importe equivalente a las acciones propias adquiridas que se mantienen en autocartera.
El importe de esta limitación es de 718 miles de euros.
c) Reserva por capital amortizado: Recoge el importe de las reducciones de capital llevadas a cabo acogiéndose
CEVASA a lo que disponían los artículos 47 y 101 de la Ley de Sociedades Anónimas de 17.07.51, derogada
hace años. Como en estas reducciones, y de acuerdo con la citada Ley, no se requería el cumplimiento de los
requisitos del art. 98 de la misma, era obligatorio crear una reserva indisponible en los términos de la reserva
legal, por el importe nominal de las reducciones de capital. El importe acumulado en esta cuenta asciende a
2.070 miles de euros.
d) Reserva artículo 163 del TR de la pasada Ley de Sociedades Anónimas y artículo 335 c) de la Ley de
Sociedades de Capital: La disposición de esta reserva debe cumplir ciertos requisitos y recoge el importe de
las reducciones de capital realizados con cargo a las reservas libres, vía amortización de acciones de la
autocartera. En estos casos, el importe nominal de las acciones amortizadas debe destinarse a esta reserva,
de que solo será posible disponer con los mismos requisitos que los exigidos para la reducción de capital
social. El saldo contabilizado en esta cuenta asciende a 1.739 miles de euros.
e) Reserva de capitalización: En el impuesto sobre sociedades de los ejercicios 2016 y 2015 se redujo la base
imponible del impuesto en un 10% del importe correspondiente al incremento de los fondos propios de los
mencionados ejercicios, con el límite del 10% de la base imponible previa. Este beneficio está condicionado al
mantenimiento de las reservas durante los cinco años siguientes y a la dotación de una reserva indisponible,
equivalente a aquel 10% del aumento, durante el mencionado plazo. El saldo contabilizado en la mencionada
reserva indisponible asciende a 2.250 miles de euros.
Reservas disponibles
El detalle de las reservas bajo éste epígrafe es el siguiente:
a) Prima de emisión: Por un importe de 544 miles de euros, sin limitaciones a su disponibilidad. El Texto
Refundido de la Ley de Sociedades de Capital permite expresamente la utilización del saldo de la prima de
emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna para la disponibilidad de dicho
saldo.
b) Reserva de fusión: Creada tras las operaciones de reordenación societaria en la que la Sociedad Dominante
absorbió a sus antiguas filiales, tiene un saldo de 9.369 miles de euros, según cuentas individuales NIIF de la
dominante.
138 de 179
c) Reserva de revalorización RL 7/1996, 7 de junio: Esta cuenta, desde el 31 de diciembre de 2007 es distribuible
sin ningún tipo de limitación y puede destinarse, entre otros fines, a incrementar las reservas de libre
disposición. El saldo de esta cuenta es de 22.069 miles de euros.
d) Reservas voluntarias y resultados negativos de ejercicios anteriores: Estas reservas tienen un saldo, corregido
tras los ajustes de consolidación, de 71.222 miles de euros en las cuentas individuales NIIF de las sociedades
del Grupo.
Del importe total de estas últimas reservas, 59.292 miles de euros se corresponden con reservas de filiales de
CEVASA procedentes de resultados de actividades bonificadas en el régimen especial del Impuesto sobre
sociedades, de entidades de arrendamiento de viviendas. La distribución de esas reservas a la matriz
supondría la tributación parcial de las mismas.
Reservas con origen en la aplicación del criterio de valor razonable según NIIF’s
a) Como consecuencia del cambio de criterio de valoración de las inversiones inmobiliarias (y sus pasivos
asociados) a partir de 1 de enero de 2017, a valor razonable en lugar de a valor de coste, se revalorizaron
dichos elementos patrimoniales, generándose una plusvalía que, neta de impuestos, se abonó en esta reserva.
El importe total en esta reserva a 31 de diciembre de 2021, con origen en dicha primera revalorización, es de
147.248 miles de euros, y responde al siguiente detalle:
Importe
(+)
Diferencia entre el valor razonable y el valor de coste
de los activos y pasivos revalorizados el 01/01/2017
204.649
(-)
Impuesto Municipal s/ Incremento de Valor de los
Terrenos de Naturaleza Urbana, a pagar en caso de
venta (*)
13.169
Plusvalía bruta antes de I.S.
191.480
(-) Impuesto sobre sociedades (*) 44.232
A Reservas
147.248
(*) Registrados en el balance dentro del epígrafe de pasivos DII. Impuestos
Diferidos
Miles de euros
b) Asimismo, en las mencionadas reservas se recoge, a 31 de diciembre de 2021, un total de 65.643 miles de
euros, correspondiente a los resultados del Grupo obtenidos durante los ejercicios 2018 a 2020 derivados de la
aplicación del criterio de valor razonable a las inversiones inmobiliarias (plusvalías o minusvalías de activos
inmobiliarios no registradas según la normativa mercantil española). Dichos resultados no pueden ser
distribuidos, puesto que la normativa mercantil española no contempla el mencionado criterio de valor
razonable.
Por lo tanto, no todas las reservas con origen en la aplicación de los criterios de la normativa internacional NIIF son
distribuibles. Estas reservas se muestran en diversas cuentas de Patrimonio Neto de los estados financieros
individuales de las sociedades integrantes del grupo, algunas de ellas distribuibles y otras que no lo son.
139 de 179
Diferencias negativas de consolidación
Se originaron en el año 2014, fruto de la toma de control por parte de la matriz, de la que hasta ese momento era
sociedad asociada, SBD LLoguer Social, S.A. y la filial de la misma Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.
Ajustes en patrimonio por valoración de instrumentos financieros -
Este epígrafe del balance de situación consolidado recoge el importe, neto de impuestos diferidos, de las variaciones de
valor no imputados a la cuenta de resultados, de:
a) La cartera de inversiones financieras a largo plazo clasificadas como inversiones financieras a valor razonable con
cambios en otro resultado global (Nota 12).
b) Dos swaps de cobertura de flujos de efectivo de dos préstamos hipotecarios (Nota 17).
El movimiento del saldo de este epígrafe se presenta seguidamente:
31/12/2020
Variación de
valor y aplicación a
la cuenta de
resultados del
ejercicio
Variación de
Impuestos
diferidos
TOTAL
MOVIMIENTO
2021
TOTAL
Inversiones financieras 60 -41 11 -30
Sw aps -1.320 361 -91 270 -781
Total -1.260 320 -80 240 -781
Miles de Euros
2021
Aumento/Disminución
31/12/2019
Variación de
valor y aplicación a
la cuenta de
resultados del
ejercicio
Variación de
Impuestos
diferidos
TOTAL
MOVIMIENTO
2020
TOTAL
Inversiones financieras 144 -56 14 -42 60
Sw aps -1.116 -136 34 -102 -1.320
Total -973 -192 48 -144 -1.260
Aumento/Disminución
Miles de Euros
2020
140 de 179
15.2.) Ingresos diferidos
El movimiento de este epígrafe durante los años 2021 y 2020 se muestra a continuación:
31/12/2020
Aplicación a
la cuenta de
resultados del
ejercicio
Variaciones de
valor
TOTAL A
31/12/2021
Subvenciones por la promoción de Vvdas. VPO 141 9 98 248
Subvenciones en ctas. de préstamos subsidiados 265 -34 231
Total 406 9 64 479
Aumento/Disminución
2021
Miles de Euros
31/12/2019
Aplicación a
la cuenta de
resultados del
ejercicio
Variaciones de
valor
TOTAL A
31/12/2020
Subvenciones por la promoción de Vvdas. VPO 136 5 141
Subvenciones en ctas. de préstamos subsidiados 275 -10 265
Total 411 5 -10 406
Aumento/Disminución
2020
Miles de Euros
Las subvenciones de capital registradas en este epígrafe son subvenciones calificadas como “relacionadas con los
activos” que se devengaron por la promoción de viviendas de protección oficial destinadas al arrendamiento en régimen
de concesión administrativa, y se imputan a la cuenta de resultados, ordinariamente, de forma paralela a la amortización
de dicha concesión, y también, cuando se producen deterioros de valor de la misma, para compensar dicho deterioro.
Las subvenciones que se relacionan con la valoración a valor razonable del préstamo con cuotas subsidiadas, que
financió aquella concesión, registrado inicialmente como Ingreso diferido, se imputan ordinariamente a la cuenta de
resultados durante el periodo de calificación VPO de los edificios financiados en la medida en que se perciben dichos
subsidios, y también, cuando se producen deterioros de valor (o reversiones de deterioros anteriores) de aquella
concesión, para compensar dichos deterioros/reversiones.
A) Obligaciones asumidas respecto a subvenciones percibidas o a percibir en el futuro.
141 de 179
En los últimos años, el Grupo CEVASA ha percibido subvenciones por la promoción de edificios de viviendas de
protección oficial, con la obligación de mantenerlas en ese régimen durante el periodo de calificación administrativa
como viviendas de protección oficial.
Adicionalmente, el Grupo ha percibido subvenciones a través de préstamos calificados que tienen subsidiadas sus
cuotas.
B) Respecto a las subvenciones de capital percibidas tras la finalización de edificios de viviendas VPO para el alquiler.
El desglose de las subvenciones percibidas hasta el 31 de diciembre de 2021 es el siguiente:
- Subvenciones percibidas por la promoción de edificios VPO en alquiler:
Fecha
Importe
percibido
Relacionadas con inmovilizado intangible:
09/01/2012 Subvención capital promoción edificio VPO alquiler en Sant Joan de les
Abadesses (Girona) (concesión administrativa)
1.100
Relacionadas con inversiones inmobiliarias:
02/01/2011 Subvención de capital promocion edifico VPO en Igualada (Barcelona)
280
02/01/2011 Subvención capital promoción edificio VPO alquiler en Sta. Coloma de
Gramenet (Barcelona)
1.306
27/11/2012
15/10/2014
21/11/2014
Subvención de capital promoción "La Serra 2" (Sabadell)
2.176
21/11/2014
Subvención de capital promoción "Espronceda 2" (Sabadell)
714
21/11/2014
Subvención de capital promoción "Falla 2" (Sabadell)
1.702
21/11/2014
Subvención de capital promoción "Can Llong 5" (Sabadell)
6.199
21/11/2014
Subvención de capital promoción "Can Llong 6" (Sabadell)
1.890
21/11/2014
Subvención de capital promoción "La Serra 4" (Sabadell)
1.944
Total: 20.545
Miles de Euros
Subvenciones de capital promoción edificio VPO alquiler en Vic (Barcelona) 3.234
Deben de considerarse las subvenciones percibidas como subvenciones no reintegrables, por cuanto ya se ha cumplido
con la obligación de construir los edificios VPO en alquiler y no cabe posibilidad alguna de descalificación administrativa,
porque:
a) En la mayor parte de los casos la normativa que ampara la calificación VPO de las viviendas promovidas no
permite la descalificación voluntaria de las mismas. En los pocos casos que se permite, el Grupo no lo
contempla como hipótesis de futuro.
b) Sólo puede perderse la calificación VPO a instancias de la Administración con competencias en esta materia
ante supuestos gravísimos por parte de los propietarios de viviendas VPO en alquiler, que razonablemente no
pueden contemplarse. Aunque el supuesto de descalificación no es contemplable, de darse, la contrapartida
sería que las viviendas quedarían liberadas de todas las limitaciones de la VPO destinada a alquiler o venta,
pasando a ser viviendas libres de inmediata realización, lo que compensaría los perjuicios que de ello se
derivaran.
142 de 179
No se ha incumplido ninguna condición relacionada con las subvenciones.
- Subvenciones percibidas por rehabilitación y mejoras de fachadas:
Durante el ejercicio 2021 el Grupo ha recibido una subvención por importe de 1.241 miles de euros correspondiente a
los trabajos realizados sobre las fachadas y otros elementos implícitos para la mejora energética y aislamiento de los
edificios situados en el complejo Meridiano Cero en Barcelona.
C) Respecto a las primeras de las subvenciones a percibir en el futuro minorando las cuentas de préstamos
cualificados, se informa en cuadro del punto 16 de esta memoria, respecto al valor nominal o de reembolso de estos
préstamos.
Como se ha informado, desde su formalización y en las fechas de liquidación de intereses y cuotas, se vienen
percibiendo subsidiaciones de la Administración. El devengo y cobro de aquellas subsidiaciones en las cuotas está
condicionado al mantenimiento de los préstamos cualificados y al cumplimiento de todas sus cláusulas, entre ellas las
relativas al mantenimiento de los edificios financiados, en régimen de VPO en arrendamiento, durante toda la duración
de sus calificaciones, y cumpliendo estrictamente la normativa que les es de aplicación.
No se ha incumplido ninguna condición, ni existen contingencias relacionadas con estas ayudas futuras.
Adicionalmente, la expectativa de cobro futuro de estos subsidios hasta la fecha de amortización de los préstamos
incide en la valoración de estos préstamos a valor razonable.
La diferencia entre el valor razonable de estos préstamos cualificados (instrumentos financieros) y su valor amortizable
a 31/12/2021 es de 14.963 miles de euros, como consecuencia del derecho de cobro de subsidiaciones en paralelo al
pago de las cuotas hipotecarias. El detalle de esa diferencia es la siguiente:
Importe
Préstamo promoción Igualada (Barcelona) 172
Préstamo promoción Sta. Coloma de Gramenet (Barcelona) 204
Préstamo promoción Vic (Barcelona) 1.771
Préstamo promoción Sant Joan de les Abadesses (Girona) 231
Préstamo promoción "La Serra 2" (Sabadell) 877
Préstamo promoción "Espronceda 2" (Sabadell) 583
Préstamo promoción "La Falla 2" (Sabadell) 1.281
Préstamo promoción "Can Llong 5" (Sabadell) 6.309
Préstamo promoción "Can Llong 6" (Sabadell) 1.723
Préstamo promoción "La Serra 4" (Sabadell) 1.812
Total: 14.963
Miles de Euros
Durante el ejercicio 2021 se percibieron 2.104 miles de euros (2.107 miles de euros en 2020) en concepto de
subsidiaciones de cuotas hipotecarias de préstamos cualificados VPO, que se registraron en la cuenta de resultados.
Todas ellas están reconocidas en el epígrafe de la cuenta de resultados 1.E.b).
143 de 179
16. Deudas con entidades de crédito y pasivos financieros.
El detalle del señalado epígrafe, por vencimientos, al 31 de diciembre de 2021 y 31 de diciembre de 2020, es el
siguiente:
Corriente
Menor 1 año
Entre 1 y 2
años
Entre 2 y 3
años
Entre 3 y 4
años
Entre 4 y 5
años
Mayor de 5 años
Vencimiento
indeterminado
1) Deudas con entidades de crédito 23.266 4.590 4.342 4.388 4.179 54.309 -14.963 56.845 80.111
A. Préstamos a lp 12.145 4.590 4.342 4.388 4.179 54.309 56.845 68.990
a.1 Valor nominal 12.145 4.590 4.342 4.388 4.179 54.309 71.808 83.953
a.2 Ajustes de valor de los préstamos (subsidiación) -14.963 -14.963 -14.963
B. Otros pasivos bancarios 11.121 11.121
b.1 Por utilización de líneas de crédito 11.121 11.121
2) Pasivos por valoración de instrumentos de cobertura 1.240 1.240 1.240
3)Otros pasivos financieros 4.178 2.025 2.025 6.203
A) Pasivos derivados de operaciones comerciales y otros acreedores corrientes 4.178 2.025 2.025 6.203
TOTAL 27.444 4.590 4.342 4.388 4.179 54.309 -11.698 60.110 87.554
A 31 de diciembre de 2021
Miles de Euros
No corriente
Total
Total no corriente
Corriente
Menor 1 año
Entre 1 y 2
años
Entre 2 y 3
años
Entre 3 y 4
años
Entre 4 y 5
años
Mayor de 5 años
Vencimiento
indeterminado
1) Deudas con entidades de crédito 9.589 6.777 4.509 4.263 4.312 56.691 -17.214 59.338 68.927
A. Préstamos a lp 6.572 6.777 4.509 4.263 4.312 56.691 59.338 65.910
a.1 Valor nominal 6.572 6.777 4.509 4.263 4.312 56.691 76.552 83.124
a.2 Ajustes de valor de los préstamos (subsidiación) -17.214 -17.214 -17.214
B. Otros pasivos bancarios 3.017 3.017
b.1 Por utilización de líneas de crédito 3.017 3.017
2) Pasivos por valoración de instrumentos de cobertura 2.096 2.096 2.096
3)Otros pasivos financieros 3.525 1.913 1.913 5.438
A) Pasivos derivados de operaciones comerciales y otros acreedores corrientes 3.525 1.913 1.913 5.438
TOTAL 13.114 6.777 4.509 4.263 4.312 56.691 -13.205 63.347 76.461
No corriente
Total
A 31 de diciembre de 2020
Miles de Euros
Total no corriente
Pólizas
El Grupo tiene pólizas de crédito con un límite conjunto de 17.500 miles de euros, y el importe sin disponer al 31 de
diciembre de 2021 era de 6.585 miles de euros. Su vencimiento se sitúa en el corto plazo, si bien el Grupo espera
renovarlas. A 31 de diciembre de 2020, el límite en pólizas ascendía a 8.500 miles de euros y el importe a disponer a
esa fecha era de 5.483 miles de euros.
Préstamos
Al 31 de diciembre de 2021 y 2020, el Grupo mantenía los préstamos con garantía hipotecaria que se detallan en los
cuadros anteriores y que financiaban en su mayor parte promociones inmobiliarias acabadas en arrendamiento u
ofrecidas en arrendamiento o en construcción.
El hecho de que diez de los préstamos hipotecarios que financian promociones de viviendas con protección oficial
destinadas al arrendamiento se hayan contratado a tipos de interés menores que los actuales de mercado, y tengan sus
cuotas subsidiadas, hace que sus valores razonables sean distintos a sus valores nominales o de reembolso.
144 de 179
Los valores de mercado de los activos hipotecados reflejados en el balance, informados en las tasaciones efectuadas
por un experto independiente, eran de 170.428 miles de euros a 31.12.2021 y de 151.183 miles de euros a 31 de
diciembre de 2020.
Conforme a lo dispuesto en aquella normativa, el Grupo tiene derecho a las siguientes subsidiaciones en las cuotas
hipotecarias:
1 préstamo acogido al Plan 2002-
2005
1 préstamo acogido al
Plan 2005-2008
2 préstamos acogidos al
Plan 2005-2008
6 préstamos acogidos
al Plan 2009-2012
Plazo amortización 25 años 10 años 25 años 25 años
Subsidiación cuota (euros/años por cada 50% de la cuota (5 primeros años) 295€ (5 primeros años) 263 €(5 primeros años)
10.000 euros de préstamo) 40% de la cuota (15 últimos años) 177€ (5 últimos años) 205€ (15 últimos años) 250 €
Duración subsidiación (años) desde 20 años 10 años 20 años 25 años
finalización periodo de carencia
Plazo medio ponderado de la
subsidiación desde 31/12/2021 11,79 años 1,17 años 12,98 años 20,26 años
Conciliación endeudamiento financiero neto con el Estado de Flujos de Efectivo
Los cambios en el endeudamiento financiero neto acaecido durante los ejercicios 2021 y 2020, surgidos de flujos de
efectivo y otros, se presentan a continuación:
31/12/2020 Flujos de efectivo
Cambios de valor
que no suponen
fjujos de efectivo 31/12/2021
Préstamos y líneas de crédito dispuestas 86.141 8.934 -1 95.074
Pasivos a largo plazo por instrumentos de
cobertura 2.096 -856 1.240
Endeudamiento financiero bruto
(nominal deuda bruta) 88.237 8.934 -857 96.314
Activos financieros líquidos y otros
asociados con el endeudamiento -7.722 -3.831 540 -11.013
Efectivo y medios equivalentes -3.608 -1.322 -4.930
Endeudamiento financiero neto 76.907 3.781 -317 80.372
Miles de Euos
145 de 179
31/12/2019 Flujos de efectivo
Cambios de valor
que no suponen
fjujos de efectivo 31/12/2020
Préstamos y líneas de crédito dispuestas 86.640 -486 -13 86.141
Pasivos a largo plazo por instrumentos de
cobertura 1.770 326 2.096
Endeudamiento financiero bruto
(nominal deuda bruta) 88.410 -486 313 88.237
Activos financieros líquidos y otros
asociados con el endeudamiento -9.572 1.831 19 -7.722
Efectivo y medios equivalentes -4.452 844 -3.608
Endeudamiento financiero neto 74.386 2.189 332 76.907
Miles de Euos
Respecto al valor razonable total de los activos inmobiliarios del Grupo (531.001 miles euros), el importe total de la
deuda financiera neta (80.372 miles de euros) suponen un Loan to Value ratio (LTV), del 15,16%. El ratio se ha
calculado considerando las siguientes partidas:
LTV = A/B x100
Siendo:
A = Total deudas con entidades de crédito a valor de reembolso (-) activos financieros no corrientes en garantía de
dichos préstamos y otros préstamos (-) efectivo y otros medios líquidos equivalentes (-) préstamos y deudores con
intereses (-) inversiones financieras.
B= Valor razonable de toda la cartera inmobiliaria del Grupo.
17. Riesgos financieros e instrumentos financieros derivados
Objetivo de la política de gestión de riesgos
La política de gestión de riesgos del Grupo CEVASA está enfocada a los siguientes aspectos:
Riesgo de precio: el Grupo tiene pequeñas posiciones en renta variable o en fondos de inversión con riesgo de
variación de precio. Las variaciones de precio de estos activos pueden afectar a los resultados o al Patrimonio neto
del grupo.
Riesgo de tipo de interés: el Grupo tiene contratada su deuda a tipos de interés variables y por tanto, indexada a la
evolución de los tipos de interés de mercado. La política de gestión del riesgo tiene por objetivo limitar y controlar
las variaciones de tipo de interés sobre el resultado y los flujos de caja, manteniendo un adecuado coste global de
la deuda. Para conseguir este objetivo y cuando se considera necesario o conveniente, se contratan instrumentos
de cobertura de tipo de interés para cubrir las posibles oscilaciones del coste financiero.
146 de 179
Riesgo de refinanciación: la estructura financiera del Grupo requiere diversificar sus fuentes de financiación tanto
en entidades como en productos y en vencimientos.
Riesgos de contraparte: el Grupo mitiga este riesgo efectuando las operaciones financieras con instituciones de
primer nivel.
Riesgo de liquidez: Los activos circulantes del grupo y la ordinaria generación de caja de sus negocios corrientes
cubren suficientemente sus pasivos circulantes y las obligaciones de pago que se tienen comprometidas, por lo que
no existe riesgo alguno de insolvencia.
Riesgo de crédito: la Sociedad Dominante analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar al
riesgo de mora, llevando a cabo un seguimiento de la liquidación de los créditos y, en su caso, del registro de los
deterioros de los créditos para los que se estima que existe riesgo de mora.
A) Cobertura de riesgos asociados a pasivos financieros. Uso de instrumentos financieros
derivados
El uso de derivados financieros no está restringido de forma explícita por el Consejo de Administración de Compañía
Española de Viviendas en Alquiler, S.A. ni por los órganos de administración de las sociedades filiales, aunque, dada la
elevada volatilidad de estos productos, cualquier inversión en estos activos se somete a aprobación de la Alta Dirección.
a) De cobertura de flujos de efectivo de pasivos financieros
El Grupo tiene contratados dos instrumentos financieros de cobertura de tipo de interés. A continuación se detallan
dichos instrumentos financieros y el valor razonable de cada uno de ellos al 31 de diciembre de 2021 y 2020:
Tipo de interés
intercambiado
Banco Santander, S.A.
Euribor 1 año/
Fijo 0,99%
11/06/2018 11/06/2026 7.166 -251
Banco Santander, S.A.
Euribor 1 año/
Fijo 1,05%
10/12/2018 10/12/2026 24.775 -989
31.941 -1.240
31.941 -1.240
31.941 -1.240 Coberturas tipo variable a tipo fijo
Inicio
Valor razonable – Activo /
(Pasivo)
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Total al 31 de diciembre de 2021
con terceros
2021 Miles de Euros
Instrumento financiero Contraparte Vencimiento Nominal contratado
Tipo de interés
intercambiado
Banco Santander, S.A.
Euribor 1 año/
Fijo 0,99%
11/06/2018 11/06/2026 7.166 -419
Banco Santander, S.A.
Euribor 1 año/
Fijo 1,05%
10/12/2018 10/12/2026 24.775 -1.677
31.941 -2.096
31.941 -2.096
31.941 -2.096
Miles de Euros
InicioContraparte Vencimiento Nominal contratado
Valor razonable – Activo /
(Pasivo)
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Total al 31 de diciembre de 200
con terceros
Coberturas tipo variable a tipo fijo
2020
Instrumento financiero
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
147 de 179
Respecto a los informados a 31 de diciembre de 2021 el primero de ellos cubre 100% del principal de un préstamo
hipotecario con Banco Santander, S.A., durante 8 años, el segundo cubre el 100% de un préstamo hipotecario con
CaixaBank y el ICF, también durante 8 años. Las bases cubiertas disminuyen a medida que van amortizándose dichos
préstamos. A 31/12/2021 dichas bases eran de 6,1 y 21,4 millones de euros.
Puesto que se trata de swaps de cobertura, de intercambio de tipos variables contra tipos fijos, cualquier variación en
los tipos de interés tiene como efecto un aumento o disminución de los importes a pagar en las cuotas hipotecarias que
financian los préstamos cubiertos, que se ve compensada, en cuanto al total capital cubierto, por liquidaciones
negativas o positivas en los swaps contratados, de forma que el coste anual de aquel capital financiado y cubierto es fijo
y equivalente al tipo fijo de intercambio del swap, más el diferencial sobre Euribor de los préstamos cubiertos. En
términos equivalentes, es como si, en lugar de tipos de interés variables para aquellos 32 millones de euros de
financiación cubiertos, se hubieran financiado a tipos fijos. Así, para el capital cubierto, las variaciones en los tipos de
interés de mercado no tienen impacto en la cuenta de resultados. Los Administradores de la Sociedad consideran que
se cumplen todos los requisitos para la consideración de instrumentos de cobertura.
B) Cobertura de riesgos asociados a activos financieros
Riesgo de tipo de interés y de variación de precio
Este tipo de inversiones exponen al Grupo CEVASA fundamentalmente a los riesgos financieros de las variaciones de
los precios de los activos.
El Grupo CEVASA no está utilizando ni utilizó en los años 2021 y 2020 instrumentos financieros derivados para cubrir
estos riesgos.
Riesgo de crédito
Los principales activos financieros del Grupo son saldos de caja y efectivo, deudores comerciales, cuentas a cobrar, e
inversiones financieras y préstamos en participadas en equivalencia, que representan la exposición máxima del Grupo
al riesgo de crédito en relación con los activos financieros.
El riesgo de crédito del Grupo atribuible a sus deudores comerciales está ciertamente limitado. El Grupo no tiene una
concentración significativa en este tipo de riesgo, estando la exposición distribuida entre un gran número de clientes y
contrapartes.
Los saldos acreditados a clientes y deudores comerciales que se estima que pueden no ser realizables son
provisionados en su totalidad con cargo a la cuenta de resultados, registrando en ese momento la posible pérdida por
deterioro del valor de esos saldos como si tal pérdida ya se hubiera producido. Sólo se revierte esta provisión, también
contra la cuenta de resultados, si tales saldos se realizan efectivamente. Esto responde a una política de máxima
prudencia, por cuanto se dota el 100% de aquellos saldos en lugar de un porcentaje menor que resultaría de un cálculo
probabilidades de insolvencia. El importe total provisionado al cierre de año 2021 es de 1.126 miles de euros (1.546
miles de euros al cierre del año 2020).
El riesgo de crédito atribuible a sus fondos más líquidos como saldos en efectivo, depósitos bancarios e inversiones
financieras disponibles para su venta, está acotado al trabajar con varios intermediarios financieros y depositantes,
todos ellos de elevada solvencia patrimonial y profesional así como elevado rating crediticio, lo que reduce el riesgo
contraparte.
Aunque es innegable la existencia de riesgo de crédito en los fondos líquidos, depósitos bancarios e inversiones
financieras, estimamos que es muy poco probable que estos riesgos se materialicen, una vez analizados los activos que
se poseen y los intermediarios y depositantes con los que se trabaja. El Grupo CEVASA no ha tenido jamás una
experiencia negativa en cuanto a insolvencias en este tipo de activos. Además, los procesos establecidos de control
interno están diseñados con el fin de evitar cualquier tipo de riesgo de fraudes internos y externos.
148 de 179
C) Análisis de sensibilidad respecto a variaciones de tipos de interés
Las posiciones financieras del Grupo CEVASA lo exponen al riesgo derivado de variaciones de los tipos de interés,
puesto que los préstamos que tiene contratados y que financian sus activos a largo plazo son a tipos variables, y ello
aún considerando que se tiene contratados algunos swaps de cobertura.
Un escenario de aumento de los tipos de interés posiblemente fuera consecuencia de la mejora de la situación
económica o de un repunte de la inflación. Cualquiera de los dos escenarios posiblemente vendría en su día
acompañado de un aumento de las rentas de alquiler de los nuevos contratos o de una mayor actualización (por
aumento del índice) de las rentas de alquiler, que seguramente compensaría parte del efecto negativo del aumento de
los tipos de interés. También, parcialmente, por un mayor rendimiento de la cartera de activos financieros.
La cartera de préstamos a 31/12/2021 está referenciada a Euribor 1 año o a IRPH según el siguiente cuadro.
Total préstamos 83.654
- TIPO FIJO 1.442
- Ref. EUR 1 año con floors 11.028
- Ref. IRPH 15.025
- Ref. EUR 1 año 56.159
Miles de euros
Sistema francés
cuotas constantes
Con las citadas referencias y “floors” el mayor riesgo de aumento de tipos se concentra en los préstamos referenciados
al EUR 1 año, puesto que, respecto a los referenciados al IRPH, deberían darse fuertes subidas del primero para que el
IRPH subiera por encima de los niveles actuales de manera significativa, todo ello considerando la correlación entre el
IRPH y el Euribor. En los últimos años se ha observado que el primero se resiste a bajar por debajo del 1,55% incluso
con Euribor negativo, y en periodos de tipos positivos, solo con Euribor 1 año > 2% el IRPH ha estado cercano al 3%
(+100 pb) y con Euribor 1 año > 3% el IRPH ha tenido diferenciales sobre el Euribor de alrededor de 50 pb.
Con el comportamiento citado, parece que aunque el Euribor 1 año suba, el IRPH no lo hará hasta que se hayan
alcanzado niveles del 1,3%-1,5%, incidiendo en una subida del IRPH desde el aproximadamente 1,56% actual al 2,5%.
Por ello, no vemos demasiado riesgo en préstamos referenciados a IRPH.
Respecto a los préstamos referenciados a Euribor pero con floors, el Euribor debería subir más allá del 1.6% para estar
en costes mayores que los actuales.
Respecto a los otros préstamos referenciados a Euribor 1 año, casi todos ellos ya tienen fijados los tipos aplicables para
la mayor parte del año 2021, y, por ejemplo una subida inmediata de los tipos de interés de 100 pb tendría un efecto
insignificante en los resultados del año 2021, aunque sí en los años siguientes.
149 de 179
Se tienen contratados dos swaps de cobertura del 49% de la cartera de préstamos referenciados al Euribor, o del 32%
del total de la cartera total de préstamos, lo que elevará en casi 100 pb el coste de esa parte en los próximos 5 años, a
cambio de evitar un riesgo de mayor subida de tipos en dicho periodo.
Una vez fijado el coste futuro de gran parte de la financiación, cualquier aumento de tipos de interés tendrá efectos
negativos en la parte de la financiación no cubierta y a tipos variables.
Considerando todas las operaciones contratadas, de financiación y de cobertura, la posible incidencia de un alza
inmediata en 100 pb de los tipos de interés supondría, en los próximos 30 años, pagar 11,2 millones de euros en
concepto de intereses y liquidaciones de los swaps, respecto a 9,2 millones de euros en el caso de no producirse
variaciones en los tipos actuales.
Si se materializasen las variaciones de los tipos de interés implícitas en las cotizaciones de los mercados swap, en lugar
de los 9,2 millones de euros se pagarían 13,5 millones de euros.
18. Provisiones, pasivos contingentes y otros pasivos no corrientes
A) Provisiones y pasivos contingentes empresas del Grupo
El movimiento para los ejercicios 2020 y 2021 del citado epígrafe del balance de situación consolidado, y su
correspondiente detalle, es el siguiente:
Provisiones
corrientes
Saldo a 31 de diciembre de 2019 4.653 3
Adiciones
89
Retiros
-324
Reclasificaciones -2.715 (*)
Saldo a 31 de diciembre de 2020 1.703 3
Adiciones
62
67
Retiros -597
Saldo a 31 de diciembre de 2021 1.168 70
(*) En el ejercicio 2020 se procedió a realizar una reclasificación de saldos por un total de 2.715 miles de euros,
que se tenían registrados como provisiones no corrientes, y que a 31/12/2020 se muestran dentro del
epígrafe Otros pasivos no corrientes, de acuerdo con el que entendemos es el criterio del Comité de
Interpretaciones de las NIIF,s respecto al registro de la incertidumbre relativa impuesto sobre las ganancias,
regulado en la NIC 12 y en la CINIIF 23.
Miles de Euros
Provisiones no
corrientes
150 de 179
En los cierres de los ejercicios 2020 y 2021, aunque existían reclamaciones de terceros de escasa cuantía, no se ha
realizado provisión alguna por estos conceptos, puesto que los Administradores consideraban muy poco probable que
tales reclamaciones fuesen a tener efectos adversos para el Grupo.
Se registra en este epígrafe el saldo de las dotaciones realizadas tanto al fondo para premios de permanencia a favor
de los miembros del Consejo de Administración como las previsiones sociales a los miembros de la Alta Dirección. A 31
de diciembre de 2021 el total registrado por estos conceptos ascendía a 814 mil euros.
Las otras provisiones registradas como pasivos no corrientes son de tipo fiscal y se corresponden con impuestos
recurridos, y que se encuentran en diferentes instancias administrativas o judiciales. Los importes registrados son los
exigidos o exigibles por las diferentes Administraciones tributarias. No se registran posibles intereses legales por
considerar que los casos en que se resuelva en contra de las empresas del grupo y deban satisfacerse los impuestos,
serán compensados, en sentido inverso, por devoluciones de ingresos indebidos solicitados en otros contenciosos en
los que se obtendrán resoluciones administrativas y sentencias judiciales favorables, con devolución de impuestos
previamente satisfechos, intereses legales y gastos incurridos por garantías.
En el epígrafe del balance D IV. “Otros pasivos no corrientes” cuyo importe asciende al importe de 2.748 miles de euros,
corresponden en su mayoría a estimaciones entre los impuestos satisfechos y los que deberían haberse satisfecho
aplicando criterios administrativos con los que el Grupo considera no ajustados a las leyes fiscales y no acepta.
19. Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes
El desglose de este epígrafe por naturaleza y vencimientos de los estados de situación financiera consolidados es el
siguiente:
31/12/2021 31/12/2020
Corriente Corriente
Pasivos fiscales distintos a los impuestos diferidos
719
238
Anticipos y depósitos de clientes
2.256
416
Acreedores comerciales
1.552
2.761
Otros acreedores corrientes
370
349
Periodificaciones -65
Total: 4.897 3.699
Miles de Euros
La cuenta de acreedores comerciales incluye saldos a favor de proveedores y acreedores por prestación de servicios
recibidos y pagos pendientes de solares adquiridos en los que se ha aplazado una parte del precio. El periodo de
crédito medio para las compras comerciales es de 35 días, y no devengan explícitamente intereses.
De acuerdo con resolución, de fecha 29 de enero de 2016, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas se
ofrece la siguiente información:
151 de 179
Miles de Euros
2021 2020
Dias Dias
Periodo medio de pago a proveedores 35,10 27,76
Ratio de operaciones pagadas 35,38 29,16
Ratio de operaciones pendientes de pago 27,17 18,32
Importe Importe
Total pagos realizados 11.822 9.985
Total pagos pendientes 410 1.479
GRUPO CEVASA
Adicionalmente a la información anterior, las sociedades del Grupo CEVASA han calculado, para todos los pagos de
facturas recibidas en el ejercicio, las diferencias (días) entre las fechas de expedición de las facturas por los
proveedores y las fechas de recepción de las mismas por las sociedades del Grupo y las fechas en que dichas facturas
fueron pagadas, siendo dichas informaciones un complemento a las que se ofrecen en este punto.
20. Situación fiscal
El Grupo aplica el denominado régimen de tributación consolidada en el Impuesto sobre Sociedades.
Las Sociedades con actividad principal de alquiler de viviendas, CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L. y SBD LLoguer
Social, S.A., están acogidas al régimen especial, en el Impuesto sobre sociedades, de entidades de arrendamiento de
viviendas. Hasta el 31 de diciembre de 2021 ambas sociedades, por el hecho de estar acogidas al señalado régimen,
gozaban de una bonificación de 85% sobre las rentas bonificadas en el Impuesto sobre sociedades. No obstante para
los ejercicios iniciados a partir de 1 de enero de 2022 en adelante, la anterior bonificación se reduce al 40%.
El Grupo aplica en el Impuesto sobre el Valor Añadido, el denominado régimen especial de grupo de entidades, aunque
de este régimen está excluida Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.
Las sociedades con actividad principal de arrendamiento de viviendas aplican también la regla de prorrata del IVA, de lo
que resulta que, el 93% en el caso de Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y el 97% en el caso de SBD LLoguer
Social, S.A., del total de las cuotas que soportan por el mencionado impuesto, no sean deducibles, considerándose
como mayor gasto o inversión, según sea el destino de los bienes y servicios adquiridos.
El detalle de los saldos con Administraciones Públicas en el balance de situación consolidado adjunto es el siguiente:
152 de 179
31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020
Activos por impuestos diferidos 3.382 3.982
Hacienda Pública, deudora por I.S. 2.358 2.369
Ayuntamiento de Madrid, deudor por IIVTNU 227
Total saldo deudores 2.585 2.369 3.382 3.982
31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020
Hacienda Pública, acreedora por I.V.A. 500 60
Pasivos por impuestos diferidos 78.921 76.539
Hacienda Pública, acreedora por I.R.P.F. y rentas del capital 151 126
Organismos de la Seguridad Social acreedores 56 60
Otras Administraciones Públicas (INCASOL) 12 -8
Total saldo acreedores 719 238 78.921 76.539
Miles de Euros
Activos por impuestos
Miles de Euros
Corriente
Corriente No corriente
Pasivos por impuestos
No corriente
Ejercicios sujetos a inspección fiscal
A 31 de diciembre de 2021, se encontraban sujetos a revisión por las autoridades fiscales los últimos cuatro ejercicios
liquidados respecto a la mayoría de los impuestos que son de aplicación a las entidades integrantes del Grupo.
Respecto al Impuesto sobre Sociedades están sujetos a las señaladas revisiones los ejercicios del 2016 al 2021. No se
espera que se devenguen pasivos relevantes, adicionales a los registrados por el Grupo, como consecuencia de
eventuales inspecciones.
Asimismo, a 31 de diciembre de 2021, la sociedad del Grupo, CEVASA PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L.U. y su
matriz (por estar incluida aquella Sociedad en el régimen especial de consolidación fiscal del Impuesto sobre
sociedades) tienen iniciada una actuación de inspección en la que se cuestiona la procedencia de la compensación de
bases imponibles negativas, originadas por dicha Sociedad antes de su incorporación al régimen de consolidación fiscal
y compensadas, en parte, en el ejercicio 2016, con su base imponible individual positiva dentro del Grupo fiscal. Ambas
sociedades han facilitado a la inspección toda la documentación solicitada. A fecha de redacción del presente
documento no se ha recibido resolución por parte de la inspección.
Impuesto de sociedades
A continuación se detalla la conciliación entre el beneficio contable antes de impuestos, la base imponible del impuesto
a liquidar así como el gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio 2021:
153 de 179
Corriente Diferido
Total
12.005
25%
3.001 3.001
2.1 - Dan lugar a impuestos diferidos en contabilidades individuales -863 25% -216 -216
-449
25%
-112 -112
-1.006
25%
-251 -251
9.687
25%
2.422 2.422
449
25%
112 112
429
25%
107 107
10.565 25% 2.641 0 2.641
-449 25% -112 -112
20.427 23% 4.719 4.719
8 25% 2 2
30.543 2.529 4.721 7.250
10.565
-514
25%
-129 -129
50 25% 13 13
61 25% 15 15
-161
-472
99
(12.4) Por resultados originados en el ejercicio y computables en la BI de otros
ejercicios
60
9.688
(14) Compensación de bases imponibles negativas individuales antes de
incorporación al Grupo fiscal
-177
9.511
(14) BASE IMPONIBLE A GRAVAR EN 2021 9.511
(13)=(12)*0,25 Cuota íntegra total 2.378
Bonificaciones fiscales REAV -1.647 -1.647 -1.647
Cuota íntegra correguida 731
-181
-18
-18 -18
-8
Cuota líquida 524
Retenciones fiscales
-1.823
Importe a devolver IS -1.299
Total 763 4.721 5.483
Provisión para impuestos en el
ejercicio 2021
387 387
(1) Gasto por Impuesto sobre
beneficios del ejercicio 2021
1.150 4.721 5.870
a) Gasto por impuesto sobre
beneficios ejercicios anteriores
121 121
b) Cancelación provisión para
impuestos ejercicios anteriores
-816 -816
(2)= (1) + (a) + (b) Gasto por Impuesto
sobre beneficios agregado registrado
PyG NIIF
455 4.721 5.175
(5) Resultados fiscales, adicionales a los mercantiles del Grupo CEVASA, que dan lugar a
activos y pasivos con diferente valor contable-mercantil y fiscal, y por tanto a impuestos
diferidos en el balance consolidado mercantil con normativa española.
GASTO POR IMPUESTO SOBRE
BEENFICIOS EN PyG NIIF
CONCILIACIÓN ENTRE LOS RESULTADOS EN NORMATIVA MERCANTIL ESPAÑOLA, EL RESULTADO
CONSOLIDADO NIIF Y EL RESULTADO FISCAL DEL EJERCICIO
(1) SUMA DE LOS RESULTADOS INDIVIDUALES ANTES DE IMPUESTOS S/
NORMATIVA ESPAÑOLA
(2) Correcciones agregadas Régimen de Consolidación Mercantil
(12.2) Por resultados originados de otros ejercicios y computables en la BI del presente ejercicio
(12.3) Por resultados originados de otros ejercicios y computables en la BI del presente ejercicio
(13)=(10)+(11)+(12) BASE IMPONIBLE GENERADA EN EL EJERCICIO
(15)=(13)+(14 BASE IMPONIBLE
(10) RESULTADO CONSOLIDADO FISCAL ANTES DE IS
Resultados no deducibles y resultados fiscales del ejercicio con tributación diferida o de ejercicios pasados con
tributación en este ejercicio:
(11) Diferencias permanentes:
(11.1) Por ingresos registrados en es te ejercicio pero liquidados en la declaración del IS 2020
(11.2) 5% del dividendo intragrupo excluido del resultado fiscal pero que se incluye en la base
imponible
(11.3) Por gastos no deducibles fiscalmente y no computables en la BI + rdos anotados
directamente en PN que se incluyen en la BI
Miles de Euros
2021
tipo impositivo
(12) Diferencias temporales:
(12.1) Por resultados originados en otros ejercicios y computables en la BI del presente ejercicio
(amortizaciones ptes.de deducir)
(6)=(3)+(4)+(5) RESULTADO CONSOLIDADO FISCAL ANTES DE IS
(7) Resultado fiscal del ejercicio 2021, que no forma parte del resultado cons olidado NIIF, que
ya lo recogió en ejercicios pasados (1ª integración SBD) (*)
(8) Diferencias agregadas generadas en el ejercicio 2021, entre los valores fiscales de activos y
pasivos y sus valores en normativa NIIF con el criterio de registro a valor razonable de las
inversiones inmobiliarias. Dan lugar a impues tos diferidos en balance NIIF
(9) Diferencias agregadas de valor fiscal y en cuentas NIIF de determinados activos y
pasivos.Dan lugar a impuestos diferidos en balance NIIF
(10)=(6)+(7)+(8)+ (9) RESULTADO CONSOLIDADO NIIF ANTES DE IS
CÁLCULO DE LA BASE IMPONIBLE A PARTIR DEL RESULTADO FISCAL DEL EJERCICIO
2.2 - Minoran el gasto corriente y no dan lugar a impuestos diferidos en contabilidades
individuales
2.2.1 -Resultado incluido en PyG individual SBD en el ejercicio 2021, que se registró como
resultado consolidado mercantil en ejercicios anteriores - 1ª integración SBD (*)
2.2.2 -Dividendo intragrupo
(3 )=(1)+(2) RESULTADO CONSOLIDADO MERCANTIL EN NORMATIVA ESPAÑOLA
ANTES DE IS
(4) Resultados mercantiles del Grupo CEVASA, registrados en PyG consolidaddo de otros
ejercicios, y que tributan en el ejercicio (1ª integración SBD) (*)
CÁLCULO DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES
Deducciones por reinv.benef.extraor.originada en ejercicios anteriores y aplicadas en el I.S. del
2021
Deducciones por donaciones originadas en el ejercicio 2021 y aplicada en este mismo ejercicio
Diferencias temporales ej.anteriores recup. gtos amortizaciones (diferencial tipos 30%-25%)
154 de 179
Reserva de capitalización
Ejercicios 2021 y 2020: En las liquidaciones del Impuesto sobre Sociedades del Grupo CEVASA de los años 2021 y
2020 se han producido un incremento de los fondos propios del Grupo. Dicho incremento proviene exclusivamente por
las actividades bonificadas del Grupo y, por ello, no se ha podido reducir la base imponible de ambos ejercicios debido a
que la normativa del LIS establece la incompatibilidad entre la bonificación derivada del Régimen especial de entidades
dedicadas al alquiler de viviendas (al que están acogidas las sociedades del Grupo, CEVASA Patrimonio en Alquiler,
S.L.U. y SBD LLoguer Social, S.A.) y la reducción de la base por aplicación de la Reserva de capitalización.
Activos por impuestos diferidos y créditos fiscales por bases imponibles negativas y deducciones fiscales pendientes de
aplicación -
El detalle de los activos fiscales del Grupo y por estos conceptos es el siguiente:
Activos por impuesto diferido del Grupo
31/12/2020 Altas Bajas Reclasificaciones 31/12/2021
Créditos fiscales por pérdidas a compensar
482 -44 438
Créditosfiscales por Retribuciones a l/p, deterioro inversiones inmobiliarias y deterioro provisiones
créditos comercialas
1.533 40 -118 1.455
Créditos fiscales por deducción reinversión pendientes de aplicar
1.247 -181 -33 1.033
Créditos fiscales por deducción incentivo det.actividades
3 3
Impuesto s/ beneficios anticipado por limitación amortizaciones pdtes. de deducir
196 -47 149
Activos por impuestos anticipados por diferente valor contable y fiscal de activos y pasivos
521 521
Total: 3.982 40 -390 3.599 3.382
Registrados contablemente
Activos por impuesto diferido del Grupo
31/12/2019 Altas Bajas 31/12/2020
Créditos fiscales por pérdidas a compensar
482 482
Créditosfiscales por Retribuciones a l/p, deterioro inversiones inmobiliarias y deterioro provisiones
créditos comercialas
1.444 302 -213 1.533
Créditos fiscales por deducción reinversión pendientes de aplicar
1.396 -149 1.247
Créditos fiscales por deducción incentivo det.actividades
3 3
Impuesto s/ beneficios anticipado por limitación amortizaciones pdtes. de deducir
243 -47 196
Activos por impuestos anticipados por diferente valor contable y fiscal de activos y pasivos
441 80 521
Total:
4.009
382
-409
3.982
Registrados contablemente
Créditos fiscales por pérdidas a compensar
De acuerdo con la legislación vigente, las pérdidas de un ejercicio pueden compensarse a efectos impositivos con los
beneficios de los ejercicios siguientes. Sin embargo, el importe final a compensar por dichas pérdidas fiscales pudiera
ser modificado, como consecuencia de la comprobación de los ejercicios en que se produjeron. El balance de situación
consolidado a 31 de diciembre de 2021 muestra junto con otros activos por impuestos diferidos, créditos fiscales por
bases imponibles negativas de ejercicios anteriores por importe de 1.753 miles de euros, todo ello en el epígrafe
“Activos por impuestos diferidos y créditos fiscales”. Los importes de las bases imponibles negativas pendientes de
compensar, todas ellas registradas, son los siguientes:
155 de 179
Miles de Euros
Ejercicio
2008 754
2009 999
Total 1.753
De las sociedades
integrantes del grupo de
consolidación fiscal
Créditos fiscales por deducciones
La naturaleza e importe de las deducciones registradas contablemente por el Grupo, pendientes de aplicar a 31 de
diciembre de 2021 por insuficiencia de cuota, y sus correspondientes plazos máximos de compensación son los
siguientes:
Naturaleza
Ejercicio de
generación
Pendientes de
aplicación
Plazo máximo para
su aplicación
Deducción para incentivar det.actividades 2007 1 2025
2009 2 2027
Deducción por reinversión 2017 1.033 2032
Total: 1.036
Miles de Euros
Respecto a las deducciones por reinversión de importes percibidos en ventas de inmovilizado e inversiones
inmobiliarias, a 31 de diciembre de 2021 el Grupo tenía pendiente de aplicación 1.033 miles de euros.
La mencionada deducción por reinversión de beneficios extraordinarios tiene su origen en la venta de la totalidad de una
inversión inmobiliaria situada en la localidad de Madrid denominada “Complejo Santa María de la Cabeza”, realizada a
finales del ejercicio 2014, según el siguiente detalle:
Elemento
Importe de la
transmisión
Beneficio de la
venta
Ajuste en la
Base Imponible
Base
imponible
imputada
Complejo inmobiliario "Santa María de la
Cabeza" (Madrid)
36.540 23.090 -1.698 21.392
Miles de Euros
156 de 179
El importe obtenido en la mencionada transmisión, se ha ido reinvirtiendo en los ejercicios 2014 al 2017 de la siguiente
manera y con el siguiente detalle:
Año Adquisición
Importe de
adquisición
Ajustes
Base imponible
imputada inicial
Ajuste de la base ejecicio 2018
Ajuste de la
base ejecicio
2019
Base
definitiva
Deducción
generada
Aplicada en el
ejercicio de
generación
Aplicada en
ejercicios
posteriores de
generación
Pdte.de aplicar en
próx.ejercicios
Compra partcipaciones SBD Lloguer Social,
S.A.
5.259 3.324 3.324 399 399
Aplicaciones informáticas
53 33 33 4 4
Equipos proceso información
26 17 17 2 2
Mobiliario de explotación
40 25 25 3 3
Instalaciones complementarias edificios
329 208 208 25 25
5.707 3.607 3.607 433 433
Aplicaciones informáticas
15 9 9 1 1
Equipos proceso información
15 9 9 1 1
Instalaciones complementarias edificios
1.308
826
826
99
8
91
1.338 845 845 101 10 91
Planta de Oficinas en Barcelona
1.294 818 818 98 98
Instalaciones complementarias edificios
2.586 1.634 -258 1.376 165 165
3.880 2.452 -258 2.194 263 263
Edificio vdas. Cornellà de Llobregat
(Barcelona)
9.003 661 6.107 -543 5.564 667
Edificio en centro Barcelona
12.036 7.606 -676 6.929 831 96 627
Inmov.material + Inmov.intangible
36 135 108 -10 98 13 13
Rehabilitación fachadas Complejo
inmobiliario "Meridiano Cero"
4.540 -796 2.366 -210 2.156 259
25.615 16.185 -1.439 14.747 1.769 109 627 1.033
Total
36.540 23.089 -258 -1.439 21.392 2.566 815 718 1.033
Miles de Euros
2014
2015
2016
2017
Recuperación de los créditos fiscales activados
Los activos por impuesto diferido y créditos fiscales, indicados anteriormente, han sido registrados en el balance de
situación por considerar los Administradores que, conforme a la mejor estimación sobre los resultados futuros del
Grupo, incluyendo determinadas actuaciones de planificación fiscal, es probable que dichos activos sean recuperados.
Pasivos por impuestos diferidos registrados en balance
El detalle de los pasivos por impuestos diferidos y variación en los ejercicios 2021 y 2020, se muestra en los siguientes
cuadros:
157 de 179
Pasivos por impuestos diferidos
31/12/2020 Altas Bajas 31/12/2021
Pasivos por impuestos diferidos por diferente
valor contable y fiscal de determinados activos
y pasivos. 64.826 4.713 69.539
Pasivos por impuestos diferidos de resultados
en PN 137 -137
Pasivos por impuestos diferidos por Impuesto
Municipal sobre el Incremento de los Terrenos
de Naturaleza Urbana, asociado a la hipótesis
de realización de las inversiones inmobiliarias 11.576 -2.194 9.382
Total 76.539 4.576 -2.194 78.921
Pasivos por impuestos diferidos
31/12/2019 Altas Bajas 31/12/2020
Pasivos por impuestos diferidos por diferente
valor contable y fiscal de determinados activos
y pasivos 64.474 489 64.963
Pasivos por impuestos diferidos por Impuesto
Municipal sobre el Incremento de los Terrenos
de Naturaleza Urbana, asociado a la hipótesis
de realización de las inversiones inmobiliarias 11.596 -20 11.576
Total 76.070 489 -20 76.539
Miles de Euros
Miles de Euros
Los pasivos por impuestos diferidos que se tiene registrados tienen los siguientes orígenes:
- Los impuestos potenciales que se liquidarían en caso de realización, venta a terceros de las inversiones
inmobiliarias, registradas bajo el criterio de valor razonable. Estos son:
- Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Impuesto sobre Sociedades.
- Aún sin venta efectiva, los impuestos que se liquidarían en caso de disolución del grupo fiscal.
- Puesto que, en algunos casos, en el balance consolidado mercantil los valores registrados de algunos activos
e impuestos diferidos son diferentes a los valores fiscales, tras los ajustes derivados de la consolidación
económica del régimen del grupo de sociedades en el balance de situación consolidado se registran
impuestos diferidos por estas diferencias (155 mil euros), que se liquidarían en caso de disolución del grupo
fiscal.
158 de 179
Adicionalmente a los importes registrados en las cuentas consolidadas, en las contabilidades individuales de las
sociedades integrantes del grupo se muestran los activos y pasivos por impuestos diferidos derivados de los resultados
internos eliminados en el régimen fiscal del grupo de sociedades. Dichos impuestos diferidos se van liquidando
paulatinamente conforme se amortizan los activos o dichos resultados se incorporan a la base imponible. Los que
restan deberían liquidarse en el caso, poco probable, de disolución del grupo fiscal. La suma total registrada en aquellas
contabilidades, por estos conceptos, asciende a 1.060 miles de euros.
21 Ingresos y gastos
21.1.) Ingresos por arrendamiento de inversiones inmobiliarias
De las 2.228 viviendas en cartera al 31 de diciembre de 2021:
1. 1.988 están sometidas a la legislación de Viviendas de Protección Oficial. De estas:
- 858 viviendas son de regímenes modernos de VPO y tienen las rentas máximas reguladas.
- 1.130 son de regímenes antiguos de protección oficial, y de ellas:
* 597 tienen rentas antiguas.
* 533 tienen rentas libres. De estas:
- una vivienda se utiliza como piso muestra.
2. 240 viviendas son libres (no sometidas a calificación de protección) y están alquiladas u ofrecidas en
arrendamiento.
Como resultado de la normativa en vigor todas las viviendas de protección oficial arrendadas con anterioridad a 1985 se
encuentran alquiladas a rentas bajas desfasadas de las de mercado y están bajo contratos de alquiler de duración
indefinida. Las restantes están, mayoritariamente, bajo contratos de arrendamiento de duración entre 1 y 5 años.
De las primeras se están percibiendo rentas muy por debajo de las de mercado, sin posibilidad de actualización de
rentas, salvo la aplicación del IPC. Solo se permite actualizar las rentas a precios de mercado en los nuevos contratos
después de que las viviendas queden desocupadas, en tanto no se extingue el régimen de VPO (año 2025 en el caso
de las viviendas del Grupo) y pueda aplicarse la D.T. 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite una
actualización de estas rentas, con limitaciones, durante un plazo de 10 años posterior a la extinción del régimen.
Las rentas por arrendamientos en el año 2021 totalizaron 17.148 miles de euros (de ellos 71 miles de euros
correspondían a las rentas de un edificio en régimen de la concesión administrativa). En el año 2020 las mismas
totalizaron 16.933 miles de euros (69 miles de euros correspondientes al edificio en régimen de concesión
administrativa).
Todos los contratos de arrendamiento de viviendas son cancelables, pues es una potestad que la L.A.U. concede a los
arrendatarios. Algunas cancelaciones darán lugar a indemnizaciones a favor del Grupo y otras no.
Al 31 de diciembre de los años 2021 y 2020, el importe total de los cobros mínimos futuros de arrendamientos no
cancelables, correspondientes todos ellos a contratos en vigor de alquiler de oficinas y locales, y sin tener en cuenta
repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC ni actualizaciones futuras de rentas pactadas
contractualmente, es el siguiente:
159 de 179
Cuotas mínimas de arrendamiento
operativos no cancelables
31 de diciembre de
2021
31 de diciembre
de 2020
Menos de un año 1.942 1.663
Entre uno y cinco años 4.184 4.030
Más de cinco años 724 1.039
Total 6.850 6.732
Miles de Euros
Valor Nominal
Ninguno de los clientes del grupo supone más de un 10% de la cifra de facturación total del Grupo CEVASA
21.2.) Ingresos de otras actividades operativas
Los ingresos generados por este concepto ascendieron durante el ejercicio 2021 a 161 miles de euros (16 miles de
euros en el 2020).
21.3.) Gastos operativos
El epígrafe “Gastos operativos” de la cuenta de resultados consolidada presenta la siguiente composición:
2021 2020
Compras de mercaderías 2 2
Variación de existencias de mercaderías 2 -1
Reparaciones y conservación edificios en propiedad 1.841 1.456
Servicios de profesionales independientes 1.045 537
Primas de seguros 203 191
Servicios bancarios y similares 73 42
Suministros 602 591
Otros 469 444
Total 4.237 3.262
Miles de Euros
21.4.) Gastos de personal
El epígrafe "Gastos de personal" de la cuenta de resultados consolidada adjunta presenta la siguiente composición:
160 de 179
AÑO 2021 AÑO 2020
Sueldos y salarios 2.394 2.182
Seguridad social a cargo de la Empresa 578 565
Retribución a l/p. mediante un sistema de
aportación definida 20 31
Otros gastos sociales 21 23
Gastos personal asalariado 3.013 2.801
Dietas, Atenciones Estatutarias y Premios
por permanecia (Consejo de
Administración) 357 330
Total Gasto: 3.370 3.131
Miles de Euros
El número de personas empleadas por el Grupo al 31 de diciembre de 2021 y 2020, así como el número medio de
empleados durante los ejercicios 2021 y 2020, en el desarrollo de sus actividades continuadas, distribuido por
categorías y género, han sido los siguientes:
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 2 2
Otros Directores 2 2 2 2
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
10 12 22 8 10 18
Otros 17 18 35 18 16 34
Total personal en plantilla 31 30 61 30 26 56
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 37 32 69 36 28 64
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 3 3
Otros Directores 2 2 2 2
Técnicos titulados, mandos intermedios y
administrativos
7 10 17 7 10 17
Otros 22 17 39 20 17 37
Total personal en plantilla 33 27 60 32 27 59
Consejo de Administración
6 2 8 6 2 8
Total 39 29 68 38 29 67
Número medio de empleados
2021 2020
2021 2020
Total
2021
Total
2020
Nº de empleados a 31 de diciembre
Total
2021
Total
2020
161 de 179
A mediados del ejercicio 2020 un miembro de la Alta Dirección, pasó a formar parte del Consejo de Administración,
asumiendo el cargo de Consejero Delegado.
En la plantilla del 2021 y 2020 existe un trabajador con un grado de discapacidad superior al 33%.
21.5.) Otros gastos de explotación
El epígrafe “Otros gastos de explotación” de la cuenta de resultados consolidada presenta la siguiente composición:
2021 2020
Arrendamientos y cánones 22 19
Publicidad y comunicación 20 13
Otros tributos 1.523 1.614
Ajustes en la imposición directa o indirecta -2 3
Total 1.563 1.649
Miles de Euros
21.6.) Ingresos y ganancias por actividades de promoción inmobiliaria
En el ejercicio 2021 se vendió un trastero de una de las promociones que desarrolló y vendió en años anteriores. El
importe de la venta fue por 3 mil euros. Durante el ejercicio 2020 no se realizaron ventas de promociones inmobiliarias
El movimiento durante los ejercicios 2020 y 2021 de las dotaciones y recuperaciones por deterioro de valor de las
existencias inmobiliarias es el siguiente:
A 31.12.2019
Dotación por
deterioro
Retiros/Reclasificaciones
deterioro
A 31.12.2020
Dotación por
deterioro
Retiros por
deterioro
A 31.12.2021
Solares 634 -5 629 -521 108
Edificios construidos 20 -1 19 1 20
Total 654 -6 648 1 -521 128
Miles de Euros
21.7.) Resultado por enajenaciones y bajas del inmovilizado y de inversiones inmobiliarias
Ni durante el 2021 ni durante el 2020 se realizaron enajenaciones del inmovilizado.
El importe que aparece en este epígrafe a 31 de diciembre de 2021 corresponde al valor neto contable de elementos del
inmovilizado material dados de baja.
162 de 179
21.8.) Deterioro del inmovilizado material e intangible, plusvalías en pasivos asociados y aplicaciones y
reversiones de ingresos diferidos.
El movimiento durante los ejercicios 2021 y 2020 es el siguiente:
Aplicación (-) o
reversión (+)
de plusvalías
en pasivos
Concesiones administrativas 878 111 767
4 107
Total
878 111 767 4 107
Aplicación (-) o
reversión (+)
de plusvalías
en pasivos
Concesiones administrativas 887 9 878
2 7
Total
887 9 878 2 7
Movimiento 2021
Prov. a 01/01/2020
Prov. a 01/01/2021
Miles de euros
Subvenciones
Efecto conjunto en
la cuenta de
resultados 2020
Efecto conjunto en
la cuenta de
resultados 2021
Movimiento 2020
Dotación por
deterioro
Retiro dotación por
deterioro
Provisiones por deterioro inmovilizado intangible
Dotación por
deterioro
Prov. a 31/12/2020
Variación provisiones por deterioro inmovilizado intangible
Subvenciones
Miles de euros
Retiro dotación por
deterioro
Prov. a 31/12/2021
Los Administradores, en la formulación de las Cuentas Anuales, han analizado la existencia de deterioros en
concesiones administrativas, de acuerdo con lo descrito en la Nota 4, sobre la base de valoraciones realizadas por
terceros expertos independientes. En el ejercicio 2020 se registró un beneficio por un importe de 107 miles de euros en
la cuenta de resultados consolidada del ejercicio (7 miles de euros en el 2020) y considerando la suma de las
anotaciones realizadas por variaciones de valor del activo y las realizadas respecto a los ingresos diferidos asociados
con el activo.
21.9.) Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos vinculados y de los impuestos
diferidos asociados, diferentes al Impuesto sobre sociedades
Durante los ejercicios 2021 y 2020 se produjeron los siguientes resultados, derivados de las variaciones de valor de las
inversiones inmobiliarias y sus préstamos vinculados (en caso de edificios VPO en alquiler), contabilizados de acuerdo
el criterio de valor razonable.
163 de 179
2021 2020
a) Inversiones inmobiliarias en explotación y préstamos asociados al cierre del ejercicio
(+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de los activos inmobiliarios 17.908 140
(-) Inversiones realizadas en los activos en alquiler que minoran la plusvalía bruta -1.421 -259
(+/-) Plusvalía por variación en el valor razonable de los activos 16.487 -119
(+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de los préstamos vinculados -2.217 -799
(i) Plusvalía o minusvalía neta imputable a invers.inmob.en explotación y préstamos vinculados 14.270 -918
a) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock al cierre del ejercicio
(+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de los activos inmobiliarios 219 5.314
- Inversiones realizadas en los activos en desarrollo que minoran la plusvalía bruta 0 -4.235
(i) Plusvalía o minusvalía neta imputable a invers.inmob.en stock 219 1.079
(iii)+/- Variación del importe devengado por IIVTNU 2.191 20
(i) + (ii) + (iii) Total plusvalía o minusvalía 16.680 181
Miles de Euros
Importes registrados en el estado de resultados referidos a activos según su clasificación en la fecha de cierre del ejercicio
21.10.) Ingresos y gastos financieros
El desglose del resultado financiero para los ejercicios 2021 y 2020, por su naturaleza, es el siguiente:
2021 2020
Ingresos financieros:
Intereses e ingresos asimilados 90 28
Total ingresos financieros 90 28
Gastos financieros y gastos asimilados -1.339 -1.436
Deterioros inst.financ.a l/p.
Rdos. c/v instrumentos financieros -220 120
Variación de valor de instrumentos
financieros 9 5
Participación en beneficios de sociedades
puestas en equivalencia -11
Total Gastos Financieros -1.561 -1.311
Total resultado financiero -1.471 -1.283
Miles de Euros
21.11.) Participación en el resultado de empresas del Grupo
El desglose de la participación al resultado consolidado antes de impuestos del ejercicio 2021, de cada una de las
empresas del Grupo, se detalla a continuación:
164 de 179
Miles de Euros
2021
Empresas del Grupo:
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. -1.695
Cevasa, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. 23.905
Cevasa, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. 3.421
Cevasa, Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. -73
SBD Lloguer Social, S.A. 4.992
Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. 1
Total 30.551
Resultado antes de impuestos
22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y
a los miembros del equipo directivo
Retribución del Consejo de Administración-
En los ejercicios 2021 y 2020 se reconocieron las siguientes retribuciones a favor del Consejo de Administración y de la
Dirección de las Sociedades del grupo:
2021 2020
Remuneración Consejo de Administración: 531 374
Retribución fija 214 73
Dietas 142 137
Atenciones estatutarias 175 164
Remuneración equipo directivo 453 528
1) Alta dirección 348 428
2) Otros directivos 105 100
Total 984 902
Miles de Euros
En la fecha de cierre del ejercicio 2021 y en concepto de provisión se tiene registrado un saldo de 630 miles de euros a
favor de los consejeros del grupo, en concepto de premios de permanencia (590 miles de euros en ejercicio 2020).
En la fecha de cierre del ejercicio 2021, el importe devengado en concepto de Atenciones Estatutarias, por la labor
realizada en el ejercicio 2021, es de 162 miles de euros (150 miles de euros en 2020). Dicho importe está contabilizado
165 de 179
como gasto del ejercicio 2021, en función del importe que ha aprobado el Consejo de Administración e informará en la
próxima Junta General, aunque se abonará dentro del año 2022.
Al 31 de diciembre de 2021 y 2020, la Sociedad Dominante tenía y tiene contratado un seguro de responsabilidad civil
que cubre a la totalidad de los Consejeros y miembros de la Alta Dirección de la Sociedad Dominante. El importe de la
prima del 2021 fue de 41 miles de euros (26 miles de euros en 2020).
El Grupo no tiene concedidos créditos ni avales en favor de anteriores o actuales administradores y consejeros, ni en
favor de consejeros de la Sociedad Dominante ni de administradores o consejeros de sus filiales.
Respecto a la Alta Dirección y el Consejero Delegado de la Sociedad Dominante, se tiene contratado un sistema de
previsión a largo plazo, complementado por un seguro de vida. Los beneficiarios podrán percibir los importes del
primero en caso de mantenerse como empleados del Grupo hasta la edad de jubilación (aprox. 100 mil euros) o, sus
herederos, esa misma cifra, en caso de defunción. Los importes provisionados por este concepto ascienden a 184 mil
euros a 31 de diciembre de 2020 (153 mil euros a 31 de diciembre de 2020).
No existen compromisos post-empleo ni cláusulas de blindaje o compensatorias por el cese de los miembros de la Alta
Dirección en sus cargos actuales, salvo las señaladas por la legislación vigente en el caso de contratos laborales.
El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante a 31 de diciembre de 2021 y 2020 estaba formado por seis
hombres y dos mujeres.
La Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2021 y 2020 estaba formada por 4 hombres. En el 2021 y
2020 dos de ellos forman parte de la Alta Dirección.
Durante el ejercicio 2021, los miembros de los órganos de administración de las sociedades integrantes del grupo
CEVASA, no han comunicado ni a otros consejeros ni a los órganos de administración ni en Juntas Generales a los que
pertenecen, ninguna situación de conflicto, directa o indirectamente, que ellos o personas a ellos vinculados, pudieran
tener con el interés de las sociedades del grupo.
23. Retribución a los auditores
Los honorarios relativos a servicios de auditoría de cuentas, correspondientes a los ejercicios 2021 y 2020 de las
distintas sociedades que componen el Grupo CEVASA, de las firmas auditoras del grupo consolidado y de todas las
sociedades individuales que someten a auditoría sus cuentas, han ascendido a los siguientes importes:
Miles de Euros
Auditor
Servicios de auditoria 78
Total ejercicio 2021 78
Ejercicio 2020 -
Servicios de auditoria 68
Total ejercicio 2020 68
166 de 179
El auditor del Grupo CEVASA en el año 2021 es la firma Deloitte, S.L.
En el año 2020 el auditor del Grupo CEVASA fue Price Waterhouse Coopers Auditores, S.L.
Las dos anteriores firmas de auditoría no han prestado servicios distintos a los de auditoría de cuentas.
Los honorarios del auditor representan menos de un 0,5 % de su facturación en España.
24. Otra información
24.1.) Incidencia en el Grupo de cambio en los precios
Los cambios en los precios de los activos inciden en el Grupo principalmente de la siguiente forma:
1) El aumento del índice de precios al consumo (IPC) repercute favorablemente en los ingresos procedentes de las
rentas en alquiler, que son actualizables anualmente en función de ese índice.
2) Las variaciones de los precios en los productos inmobiliarios para la venta afectan directamente al Grupo:
a) Aumentando o disminuyendo sus expectativas de beneficio o pérdida respecto a aquellas promociones
inmobiliarias planificadas, en promoción o finalizadas pero pendientes de venta.
b) Aumentando o disminuyendo el valor razonable de sus activos inmobiliarios en patrimonio, fundamentalmente
las inversiones inmobiliarias, que son realizables en los mercados inmobiliarios.
c) La variación en el precio de los productos inmobiliarios finalistas se traslada en el mismo sentido al precio de
los terrenos y solares pendientes de desarrollo propiedad del Grupo.
Puesto que el Grupo contabiliza sus inversiones inmobiliarias a valor razonable, todas las variaciones e ese valor
se trasladan a la cuenta de resultados. Respecto a otros inmuebles, como son las propiedades ocupadas por el
Grupo o las existencias inmobiliarias, contabilizadas a valor de coste, las variaciones negativas en los precios
pueden afectar a la cuenta de resultados del Grupo, si éstas ocasionan pérdidas por deterioro de valor de dichos
activos (su valor razonable fuera menor que el valor de coste). También afectan a la cuenta de resultados las
variaciones positivas que supone revertir deterioros registrados en ejercicios anteriores.
3) Las variaciones en los precios de los activos financieros en la cartera del Grupo se trasladan directamente a su
valor contable con cargos o abonos en la cuenta de resultados o en el Patrimonio Neto, según se produzca
minusvalías o plusvalías respecto al valor registrado.
El valor razonable de los activos inmobiliarios se determina semestralmente mediante valoraciones realizadas por un
tercero experto independiente de acuerdo con los parámetros detallados en la Nota 4.
Por contra, las variaciones en el precio de los activos financieros se trasladan a los valores contables al cierre de cada
mes, con una periodicidad mensual.
Por lo tanto, las sociedades del Grupo recogen los efectos de los precios cambiantes, al alza o la baja cuando se trata
de activos financieros e inversiones inmobiliarias y pasivos asociados, y, en determinados casos, sólo a la baja en el
caso de otros activos inmobiliarios (excepto las reversiones de estas minusvalías, hasta su valor de coste, cuando se
producen).
167 de 179
Las propiedades ocupadas por el Grupo y las concesiones administrativas se contabilizan por su valor de coste o por
su valor recuperable si éste es menor, al igual que los inmuebles en existencias. En el cuadro de detalle de las UGE’s
facilitado en el Anexo 2 de esta Memoria se informa del valor razonable de estos activos.
24.2.) Valor residual de los activos inmobiliarios sobre su valor razonable
Los valores razonables informados a 31 de diciembre de 2021 y 31 de diciembre de 2020 son los resultantes de
informes de tasación externos realizados para cada una de las fincas susceptibles de alquilar separadamente, de los
edificios en alquilar, que son varios miles. Dichos valores razonables se han calculado por tasadores terceros
especializados, con base en múltiples supuestos e hipótesis, y es nuestro criterio no cuestionar ni dichas hipótesis ni los
valores resultantes si consideramos las hipótesis y supuestos suficientemente razonables.
Respecto a los valores residuales considerados en el cálculo del valor razonable, los supuestos considerados en las
tasaciones externas son los siguientes:
- Para la reserva de suelo en inmuebles no alquilados no existe valor residual si no valor presente. Para estos
casos se ha supuesto que el valor residual es el valor razonable y por tanto, el porcentaje es el 100%.
Tampoco para el inmovilizado material para uso propio.
- Para viviendas, locales comerciales y oficinas alquiladas, se supone que no se alquilan más allá del
vencimiento de sus contratos, siendo en la fecha de finalización de los mismos cuando se supone un valor
residual.
- Para viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos se supone que continuaran en
arrendamiento durante todo el periodo que resta para concluir dicha calificación de viviendas de protección
oficial en arrendamiento. Según el actual tasador independiente, Savills Aguirre Newman, estos valores
residuales se sitúan en las fechas de vencimiento de los contratos de alquiler.
- Para viviendas con contratos de renta antigua, se supone que se mantienen en arrendamiento durante toda la
vida esperada de sus inquilinos, situándose sus valores residuales al término de la misma.
24.3.) Análisis de sensibilidad de los valores razonables de la cartera inmobiliaria a
31.12.2021 en función de diferentes hipótesis
A) OCUPACIÓN
Creemos que las hipótesis de ocupación consideradas por el tasador externo a 31 de diciembre de 2021 son coherentes
con los niveles de ocupación que razonablemente pueden esperarse en el futuro, que, probablemente, diferirán muy
poco de los observados históricamente en todos nuestros inmuebles en alquiler. Por ello, creemos que, de entre todas
las variables que inciden en el valor de los inmuebles (valores de transacción actuales, evolución de los precios de los
inmuebles no arrendados, las tasas de descuento y rentabilidades exigidas por los agentes del mercado inmobiliario,
evolución de las rentas futuras, evolución de las normativas, costes de mantenimiento de los edificios, etc.), la
ocupación de los inmuebles del Grupo es la que se ha mostrado históricamente más estable, y cercana a la plena
ocupación en nuestro “core business”, el segmento de viviendas en alquiler.
Bajo los supuestos considerados en la tasación externa respecto al mantenimiento de los edificios en alquiler,
mencionados en el punto anterior, solo para las viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos y para
las viviendas de renta antigua se supone que las mismas se mantendrán en alquiler u ofrecidas en alquiler durante
plazos dilatados. Para las segundas se parte del supuesto de que estarán alquiladas en un 100%, puesto que los
inquilinos de renta antigua no renunciarán a sus contratos ventajosos. Por ello, para estas viviendas no es razonable
hacer otros supuestos de ocupación. Respecto a las viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos,
168 de 179
el 31.12.2021 tenían una ratio de ocupación próximo al 100%, supuesto de futuro bajo el cual se realizó la tasación
externa y se calcularon los valores razonables. Con el mantenimiento de los precios actuales, que se sitúan muy por
debajo de los precios de mercado de las viviendas de renta libre de las mismas zonas no es razonable suponer un
descenso de ocupación.
B) TASAS DE DESCUENTO
Se consideran tasas de descuento o “yields”, o rendimientos mínimos para rentas de alquiler, que demandan los
inversores interesados en edificios destinados a su explotación en alquiler. Son especialmente sensibles a las tasas de
descuento los valores razonables de los inmuebles arrendados con contratos a muy largo plazo (por ejemplo: viviendas
de renta antigua), y los de aquellos otros, arrendados o no, pero con un uso obligado el arrendamiento (por ejemplo:
viviendas calificadas de protección oficial) durante largos periodos de tiempo y los de edificios diseñados con uso
industrial, comercial o de oficinas, donde sus ocupantes ocupan los espacios en régimen de arrendamiento y no en
propiedad.
En lo que se refiere a la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA, compuesta por una diversidad de inmuebles, con
características diferentes en función de su uso actual o futuro, situación arrendaticia, etc., se ha solicitado a los actuales
tasadores un análisis de sensibilidad de los valores de mercado (o razonables) respecto a la variación de la TIR. El
resultado para los ejercicios 2021 y 2020 es el siguiente:
Activo inmobiliario
Valor Promoción
inmobiliaria
Tir + 0,50% - 0,50% + 0,25% - 0,25%
Bon pastor 6.729
8,25% 6.695 6.764 6.712 6.746
Meridiano Cero 257.821
5,50%
252.739 263.106 255.235 260.528
La Sagrera 36.868 3,50% 36.382 37.383 36.616 37.140
Igualada 6.324 5,00% 6.236 6.417 6.281 6.371
Santa Coloma de Gramenet 23.902 6,00% 23.569 24.224 23.745 24.067
Sant Joan de les Abadesses 1.005 8.25% 1.005 1.005 1.005 1.005
Vic 7.898 8,00% 7.801 7.998 7.854 7.951
Cornellà de Llobregat (Bonavista 84) 7.993 7,50% 7.813 8.195 7.899 8.086
Cornellà de Llobregat (Bonavista 77) 9.472 6,00% 9.350 9.604 9.413 9.528
C/ Ciutat 11.107 4,00% - 4,75% 10.906 11.310 11.006 11.209
Meridiano Cero (oficinas) 34.645 6,25% 34.180 35.120 34.412 34.878
Parquing C/ Dublín 4.161 5,50% 3.942 4.161 3.942 4.161
Esplugues de Llobregat 755 5,75% 753 757 754 756
C/ Buenos Aires 1.705 7,00% 1.702 1.709 1.704 1.707
Falla 11.194 7,50% 11.090 11.304 11.138 11.262
Serra 2 10.068 7,50% 9.961 10.181 10.014 10.128
Espronceda 4.517 7,50% 4.480 4.560 4.501 4.542
Can Llong 5 27.621 7,50% 27.302 27.918 27.475 27.770
Can Llong 6 7.862 7,50% 7.763 7.953 7.799 7.914
La Serra 4 7.429 8,00% 7.356 7.515 7.396 7.479
Berga I y Berga II 37
Montgat
15
Total 479.128 471.025 487.184 474.901 483.228
Ejercicio 2021
169 de 179
Activo inmobiliario
Valor Promoción
inmobiliaria
Tir + 0,50% - 0,50% + 0,25% - 0,25%
Bon pastor 4.233
8,25% 4.290 4.177 4.261 4.205
Suelo Bon Pastor 2.201
Meridiano Cero 247.355 4,00% - 8,00% 243.047 251.837 245.176 249.565
La Sagrera 37.119 3,75% 36.707 37.537 36.897 37.342
Igualada 6.089 4,50% - 7,25% 6.017 6.159 6.052 6.125
Santa Coloma de Gramenet 22.125 4,25% 21.897 22.364 22.004 22.241
Sant Joan de les Abadesses 920 6,00% 869 976 895 949
Vic 7.766 8,00% 7.706 7.820 7.734 7.786
Cornellà de Llobregat 9.271 4,75% - 7,50% 9.155 9.384 9.212 9.332
C/ Ciutat 10.971 4,00% - 4,75% 10.852 11.096 10.909 11.034
Meridiano Cero (oficinas) 32.899 3,75% 32.604 33.194 32.748 33.044
Parquing C/ Dublín 3.980 4,50% 3.819 4.150 3.899 4.064
Esplugues de Llobregat 751 5,75% 747 755 749 753
C/ Buenos Aires 1.874 6,50% 1.846 1.903 1.860 1.888
Falla 10.743 7,50% 10.653 10.832 10.694 10.787
Serra 2 9.619 6,00% 9.533 9.712 9.581 9.668
Espronceda 4.334 7,50% 4.290 4.381 4.306 4.355
Can Llong 5 26.412 8,00% 26.212 26.605 26.298 26.517
Can Llong 6 7.554 8,00% 7.496 7.600 7.530 7.575
La Serra 4 7.078 8,00% 7.019 7.133 7.051 7.105
Berga I y Berga II 40
Montgat
14
Total 453.348 444.759 457.615 447.856 454.335
Ejercicio 2020
Miles de euros
170 de 179
Respecto a la sensibilidad de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA ante variaciones de la TIR, a continuación
se adjunta cuadro resumen para los ejercicios 2021 y 2020:
2021
2020
+ 50 p.b. -8.051 -6.334
+ 25 p.b. -4.175 -3.237
- 25 p.b. 4.152 3.242
- 50 p.b. 8.108 6.522
Variación de las
tasas de
descuento
Variación del valor razonable de la
cartera inmobiliaria
Miles de euros
24.4.) Objetivos, políticas y procesos que sigue el grupo para gestionar el capital
Los objetivos, políticas y procesos que sigue el Grupo para gestionar el capital son los siguientes:
1) Se considera capital el emitido por cada una de las sociedades del Grupo CEVASA.
2) Las cifras de los capitales sociales de las sociedades del Grupo no están sometidas a requerimientos
externos adicionales a los que se derivan de la legislación mercantil y financiera en vigor.
3) Las sociedades del Grupo no tienen emitidos instrumentos financieros convertibles en capital, ni se
prevé su emisión.
4) La emisión de nuevo capital social es competencia de la Junta General a propuesta del Consejo de
Administración y es una alternativa de financiación a la financiación externa. En el plan estratégico en
vigor no se plantean nuevas emisiones de capital social.
5) La reducción del capital social es también competencia de la Junta General, a propuesta del Consejo de
Administración.
6) Desde el 20 de junio de 2018, los órganos de administración de la sociedad dominante y sus filiales
están autorizados a adquirir acciones propias de la sociedad dominante, con el objetivo de facilitar liquidez
a los accionistas cuando no encuentran contrapartida en los mercados. Las operaciones se realizan
mediante Gaesco Valores, S.V., S.A. (GVC), que actúan en nombre de la Sociedad de acuerdo a un
contrato de liquidez, cumpliendo todos los requisitos legales. Ni la sociedad dominante ni sus filiales
pueden realizar operaciones de manera directa y al margen de las realizadas en el marco del citado
contrato de liquidez.
7) Si bien en el pasado la Sociedad acababa amortizando las acciones adquiridas en operaciones de
autocartera, desde hace varios ejercicios considera que es positivo mantener, como mínimo, el free float
actual con el fin de que el mercado ofrezca liquidez a los accionistas.
171 de 179
Los importes de los capitales sociales de CEVASA y sus sociedades dependientes a 31 de diciembre de 2021 se
encuentran en el Anexo 1 de la memoria del grupo.
La información sobre las operaciones realizadas con acciones de la Sociedad dominante se encuentra en la Nota 15.1
de esta memoria consolidada del grupo y en la Nota 24.5. Actualmente, la Sociedad publica trimestralmente información
detallada sobre las operaciones realizadas en el marco del citado contrato de liquidez. Puede consultarse en la web de
la Sociedad www.cevasa.com y en la de la CNMV www.cnmv.es, apartado ”otra información relevante”.
24.5.) Operaciones con acciones de la sociedad dominante
En el ejercicio 2021, la Sociedad ha adquirido 3.471 acciones propias por un total de 25 miles de euros (7,19 euros de
coste medio unitario de adquisición) y ha vendido 3.478 acciones propias por un coste total de 25 miles de euros.
Ninguna otra Sociedad del Grupo CEVASA adquirió acciones de la matriz durante los años 2021 y 2020. En el año
2022 y hasta la fecha de cierre de este informe se han adquirido 866 acciones propias y se han vendido 479.
A cierre del ejercicio 2021, se tienen en autocartera un total de 100.315 acciones, con un coste total de 718 miles de
euros, lo que representa un 0,43% del capital social.
25. Información sobre el medio ambiente
Dadas las actividades a las que se dedican fundamentalmente las entidades integradas en el Grupo, no generan un
impacto significativo en el medio ambiente. Por esta razón, en las cuentas anuales consolidadas del Grupo del ejercicio
2021 no se desglosa ninguna información relativa a esta materia.
En el informe de Gestión Integral del ejercicio se informa de las actuaciones del grupo CEVASA en mejoras
medioambientales, dentro de la política de Responsabilidad Social Corporativa.
Las sociedades del Grupo y las asociadas cumplen con toda la normativa medioambiental que les es de aplicación,
incorporando en lo posible, instalaciones encaminadas al ahorro energético y con bajo impacto medioambiental.
26. Hechos posteriores
Tras la fecha de cierre del ejercicio, cuando la pandemia del COVID-19 parecía haberse superado, la guerra
desencadenada por la aberrante invasión de Ucrania por Rusia, ha ocasionado en Europa una crisis humanitaria sin
precedentes y el comienzo de una nueva crisis económica que se vislumbra peor que la anterior, y que, sin duda nos va
a afectar a todos sin excepción, también al Grupo CEVASA. No se espera que la situación tenga efectos relevantes en
el negocio y las operaciones del Grupo en el corto plazo.
172 de 179
ANEXO 1
Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación
Al 31 de diciembre de 2021 y 2020, las sociedades dependientes consolidadas y la principal información relacionada con las mismas es la
siguiente:
Auditoria de Cotización
Sociedades Dependientes
C.I.F. Domicilio social Principal actividad 31/12/2021 31/12/2020 31/12/2021 31/12/2020 2021 2020 las cuentas bursátil
CEVASA, PATRIMONIO EN ALQUILER, S.L. B-64324692 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Inversión inmobiliaria residencial
100% 2.000 2.000 83.389 78.193 5.966 6.068 SI NO
CEVASA, PATRIMONIO EN ALQUILER 2, S.L. B-64324734 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Inversión inmobiliaria comercial y oficinas
100% 1.000 1.000 4.019 4.019 702 354 NO NO
CEVASA, HOTELES, S.L. (*) B-64324726 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Gestión hotelera
100% 1.000 3.216 47 NO NO
CEVASA, PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L. B-64324643 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Promoción inmobiliaria
100% 1.000 1.000 15.012 14.816 691 196 NO NO
SBD, LLOGUER SOCIAL, S.A. A-63634653 C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell) Inversión inmobiliaria residencial (VPO)
80% 17.800 17.800 18.665 12.760 3.302 2.603 SI NO
PROJECTES I CONSTRUCCIÓ SOCIAL A SABADELL, S.L.U. B-64624976 C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell) Promoción inmobiliaria
80% 300 300 614 635 -18 -21 NO NO
Sociedad Matriz
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A. A-28218543 Av. Meridiana, 350 (Barcelona) Prestación de servicios a empresas del Grupo
6.976 6.976 54.468 58.852 678 -2 SI SI
Inversión inmobiliaria
(*) Sociedad absorbida por su matriz en el ejercicio 2021
Miles de Euros
Capital
Reservas/Prima de
emisión/Acciones
propias/Rdos.
Ejercicios anteriores.
Resultado
individual con
normativa
mercantil
española
Participación directas
e indirectas de
CEVASA a 31/12/2021
173 de 179
ANEXO 2
Unidades Generadoras de Efectivo (UGEs)
Agrupaciones de UGE,s
RESIDENCIAL:
Viviendas y parkings Libres:
Viviendas promoción Igualada (Barcelona) 5.280 5.280 5.124 5.124
Viviendas promoción La Sagrera Centre (Barcelona) 36.217 36.217 36.468 36.468
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona)
7.507 7.507 7.304 7.304
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 442 442
Viviendas Libres C/ Ciutat (Barcelona) 7.836 7.836 7.702 7.702
Viviendas VPO con rentas antiguas:
Viviendas del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 88.049 88.049 95.123 95.123
Viviendas y anexos VPO regimenes moderno:
Viviendas del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 159.741 159.741 140.880 140.880
Viviendas Protección Oficial Complejo inmobiliario Sta. Coloma
de Gramenet (Barcelona)
23.504 204 23.708 21.714 366 22.080
Viviendas promoción Igualada (Barcelona) 1.044 172 1.216 965 203 1.168
Concesión Administrativa sobre viviendas en Sant Joan de les
Abadesses (Girona) 1.005 231 1.236 920 265 1.185
Viviendas promoción en Vic (Barcelona) 7.898 1.771 9.669 7.766 2.033 9.799
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona)
1.711 1.711 1.707 1.707
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 6.720 6.720
Viviendas Complejo Inmobiliario La Serra 2 (Sabadell)
9.693
877
10.570
9.198
973
10.171
Viviendas Complejo Inmobiliario Espronceda (Sabadell)
4.517
583
5.100
4.334
635
4.969
Viviendas Complejo Inmobiliario La Falla 2 (Sabadell)
10.812
1.281
12.093
10.352
1.396
11.748
Viviendas Complejo Inmobiliario La Serra 4 (Sabadell) 7.429 1.812 9.241 7.078 2.100 9.178
Viviendas Complejo Inmobiliario Can Llong 6 (Sabadell)
7.862
1.723
9.585
7.554
1.981
9.535
Viviendas Complejo Inmobiliario Can Llong 5 (Sabadell) 26.893 6.309 33.202 25.888 7.262 33.150
414.160
14.963
429.123
390.077
17.214
407.291
COMERCIAL:
Locales del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona) 10.031 10.031 11.352 11.352
Locales promoción Santa Coloma de Gramenet (Barcelona) 398 398 411 411
Locales promoción La Sagrera Centre (Barcelona) 651 651 651 651
Locales promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona) 254 254 260 260
Locales promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84) (Barcelona) 831 831
Local comercial La Mallola 755 755 751 751
Locales C/ Ciutat (Barcelona) 3.271 3.271 3.269 3.269
Locales Complejo Inmobiliario La Serra 2 (Sabadell) 375 375 421 421
Locales Complejo Inmobiliario La Falla 2 (Sabadell) 382 382 391 391
Locales Complejo Inmobiliario Can Llong 5 (Sabadell)
728
728
524
524
17.676 17.676 18.030 18.030
OFICINAS:
Torres de oficinas Complejo inmobiliario Meridiano Cero 32.984 32.984 31.313 31.313
Oficina C/ Buenos Aires 1.705 1.705 1.874 1.874
34.689 34.689 33.187 33.187
PARKING COMERCIAL:
Parking Dublín 4.161 4.161 3.980 3.980
4.161 4.161 3.980 3.980
INDUSTRIAL:
Edificio industrial Bon Pastor 4.315 4.315 4.233 4.233
4.315 4.315 4.233 4.233
Total: 475.001 14.963 489.964 449.507 17.214 466.721
Miles de euros
Valor razonable
de las
inversiones
inmobiliarias y
concesiones
administrativas
Valor razonable de
los subsidios de
préstamos que
financian
inv.inmob./conces.a
dm.
Valor razonable
total de la UGE
31/12/2020
Valor razonable
de las
inversiones
inmobiliarias y
concesiones
administrativas
Valor razonable de
los subsidios de
préstamos que
financian
inv.inmob./conces.a
dm.
Valor razonable
total de la UGE
31/12/2021
174 de 179
ANEXO 3
CUENTAS
31.12.2021
A) ACTIVO NO CORRIENTE
15.099
IV. Inmovilizaciones en empresas del grupo y asociadas a L/P
11.972
1.Instrumentos de patrimonio
11.972
V. Inmovilizaciones financieras a L/P
3.114
5. Otros activos financieros (Depósito, fianzas, etc.)
3.114
VI. Activos por impuesto diferido
13
B) ACTIVO CORRIENTE
38
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
1
6. Otros créditos con las Administraciones Públicas
1
VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes
37
1. Tesorería
37
TOTAL ACTIVO
15.137
BALANCE GENERAL
ACTIVO
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
CUENTAS
31.12.2021
A)PATRIMONIO NETO
11.963
A-1) Fondos propios
11.963
I. Capital
63
1. Capital escriturado
63
II. Prima de emisión
11.940
III. Reservas
-4
2. Otras reservas
-4
VII. Resultado del ejercicio
-36
Pérdidas y Ganancias del ejercicio
-36
C) PASIVO CORRIENTE
3.174
IV. Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo
3.167
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
7
3. Acreedores varios
3
6. Otras deudas con las Administraciones Públicas
4
TOTAL PASIVO
15.137
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
BALANCE GENERAL
PASIVO
175 de 179
ANEXO 3
2021
A) OPERACIONES CONTINUADAS
7. Otros gastos de explotación
-3
a) Servicios exteriores
-3
A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (7)
-3
13. Gastos Financieros
-16
a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas
-16
16. Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
-28
a) Deterioros y pérdidas
-28
A.2) RESULTADO FINANCIERO (13+16)
-44
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A.1+A.2)
-47
17. Impuestos sobre beneficios
12
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINAUADAS (A.3+17)
-35
B) OPERACIONES INTERRUMPIDAS
A.5) RESULTADO DEL EJERCICIO (A.4)
-35
ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
176 de 179
NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL
RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE
GESTIÓN Y LAS CUENTAS ANUALES
177 de 179
En el informe anual del ejercicio 2021, bien sea en las cuentas anuales o en el informe de gestión,
se incluyen determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la normativa
contable, que tienen el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR), según definición
de la European Securities and Market Authority (ESMA). La mayor parte de las incluidas son las
recomentadas para las sociedades inmobiliarias europeas con cotización bursátil por la
European Public Real Estate Association (EPRA). Estas últimas medidas se están convirtiendo
en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada por accionistas e inversores
para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado siguiendo los criterios y
recomendaciones de EPRA (EPRA Best Ptractices Recommendatios o EPRA BPR), que pueden
consultarse en su web www.epra.com.
Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes:
178 de 179
Medida alternativa de rendimiento Definición y método de cálculo Propósito
EPRA Earnings
Ganancias procedentes de las actividades operativas Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida
en que los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value) - Utilizado
hasta el ejercicio 2019
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se
materialicen a largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y
ajustando determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante
sobre el valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una
estrategia de inversión a largo plazo.
EPRA NNNAV ("triple net asset value") -
Utilizado hasta el ejercicio 2019
Hace ajustes a EPRA NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor información relevante sobre
el actual valor razonable de todos los activos y pasivos dentro de una compañía inmobiliaria.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA
NRV, EPRA NTA y EPRA NDV)
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin
embargo, el NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la
información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas
inmobiliarias se han convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas
ajenas a la propiedad, esto se ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y
la financiación del balance ha pasado de los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital.
Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores
EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA
Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA
NRV)
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la
entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos
inevitables.
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos
financieros y ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de
los pasivos, neto de cualquier impuesto resultante
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn
ls fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no
recuperables de los arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la
cartera (de las inversiones inmobiliarias) incrementado con los costes
estimados que tendrían compradores por adquirir la cartera.
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores
comparar una cartera X con una cartera Y.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta
en contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos,
tales como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en
oferta
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo
los imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas
totales de alquileres
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
GAV (Gross Asset Value) including transfer
costs
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de
transacción
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Depreciation and Amortization)
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las
ganancias (Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses,
amortizaciones y resultados imputables a variaciones de valor de los
activos.
Indicador de beneficios operativos identificados como çlos beneficios del grupo considerando solo los
procedentes de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto
de la cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas
se excluyen las rentas procedentes de inversiones o desinversiones
hechas entre los dos peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones
por rescisión anticipada de contratos de alquiler.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o
grupo de activos.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de
transacción) exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos
periodos.
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera
inmobiliaria.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes"
relacionados con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo
pignorados en garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de
activos del Grupo incluyendo los costes de transacción.
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
partes interesadas información más relevante
sobre el valor razonable de los
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
escenarios.
179 de 179
1
El Consejo de Administración de Consejo de Administración de COMPAÑÍA
ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A., en cumplimiento de la
normativa mercantil vigente, ha formulado con fecha 29 de marzo de 2022 las
Cuentas Anuales Consolidadas y el Informe de Gestión Consolidado del ejercicio
2021 siguiendo los requerimientos y formato (y etiquetado) establecido en el
Reglamento Delegado UE 2019/815 de la Comisión Europea. Dichas cuentas
anuales y el informe de gestión se encuentran comprimidos e integrados, junto con
el resto de ficheros de la taxonomía, en un fichero ZIP que los contiene y que tiene
el código hash:
DB2BC94C65409447F972F9843FEA6E80F194D6CDB1AC33F8746F9E6E3AC453A1
Los consejeros de la Sociedad por la presente diligencia declaran firmadas las
Cuentas Anuales Consolidadas y el Informe de Gestión Consolidado del ejercicio
2021 formuladas por unanimidad, con vistas a su verificación por los auditores y
posterior aprobación por la junta general de accionistas
D. Jaume Dedeu i Bargalló
Dª. Montserrat Guillen i Estany
D. Donato Muñoz Montes
D. Carlos Manzano Cuesta
D. Ángel Segarra Ferré
Taller de Turisme i Medi
Ambient, S.L.,
representado por Bru Pellissa Vaqué
D. Manuel Valiente Marguelí
D. María Vaqué Boix
La presente diligencia se firma por todos los consejeros presentes físicamente en la
reunión. El consejero Carlos Manzano presente por vía telemática ha manifestado
expresamente su conformidad a la formulación como figura en el acta.
D. Francisco Pérez-Crespo Payá
Secretario del Consejo de Administración