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Notas:
1) Toda la información contenida en estos estados financieros consolidados está en miles de euros, salvo que se
indique lo contrario.
2) Los estados financieros y cuadros de estas cuentas anuales consolidadas se han elaborado originalmente en euros.
Posteriormente, con el fin de presentarlas en miles de euros, se ha redondeado todas las cifras al millar más
próximo, tanto las cifras base como los totales y subtotales originales en euros. Es por ello por lo que algunos totales
pueden no coincidir con la suma de las cifras sumadas expresadas en miles de euros, sin que ello suponga error
alguno.
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INFORME DE GESTIÓN
INTEGRAL DEL GRUPO CONSOLIDADO
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INFORME DE GESTIÓN INTEGRAL DEL EJERCICIO 2024
Contenido:
A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2024
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y actividades desarrolladas
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en
alquiler
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
5.- Rentabilidad, eficiencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
6.3. Recurso al capital
7. - Estrategia y evolución previsible
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
8.2. Política de dividendos
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de
acciones propias
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
10.- Actividades de I+D+I
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
A2) EPRA Earnings
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
A5) EPRA vacancy rate
A6) EPRA Cost Ratios
A7) EPRA Capex disclosure
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
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B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG)
B.1.- POLITICAS DE RESPONSABILIDAD SOCIAL CORPORATIVA (RSC) Y ESG DEL GRUPO
CEVASA
B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA
B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA
B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional
B.1.4.-Motivo del informe
B.2.- MEDIOAMBIENTE ( E )
B.2.1.- Consumos energéticos
B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.1.3.- Centros de trabajo
B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos
B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios
B.2.3.3.- Centros de trabajo
B.3.- SOCIAL (S)
B.3.1.- Personal
B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades
B.3.1.2.- Condiciones de trabajo
B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y
en razón de género.
B.3.1.4.- Seguridad y Salud
B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores
B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores
B.3.2.- Capital social
B.3.2.1.- Contribución fiscal
B.3.2.2.- Territorio
B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible
B.3.3.- Clientes
B.3.3.1.- Calidad en los servicios
B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias
B.3.3.3.- Instalaciones de calidad
B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento
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B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios
B.3.3.6.- Transparencia
B.3.3.7.- Evaluación de la calidad
B
.3.4.- Proveedores
B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa
B.3.4.2.-
Petición de cumplimiento de nuestro código ético
B
.3.4.3.-
Información en tiempo real
B
.3.4.4.-
Periodo medio de pago
B
.3.5.- Accionistas
B.3.5.1.- Valor para el accionista
B.3.5.2.- T
ransparencia
B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones
B.3.6.1.- Funcionamiento
B.3.6.2.-
Valoración cuantitativa
B.3.6.3.- Valoración cualitativa
B
.3.7.- Otras acciones sociales
B.4.- GOBERNANZA (G)
B
.4.1.- Principios de gobierno corporativo
B.4.2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno
B.4.3.-
Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía
B
.4.4.-
Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración
Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del
Consejo, ambos del ejercicio 2024
Informe Anual de Gobierno Corporativo 2024
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2024
B
.4.5.-
Gestión de riesgos y compliance
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A) INFORME FINANCIERO
1.- Magnitudes principales y aspectos a destacar del ejercicio 2024
S
on los siguientes:
- El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA (GAV) al cierre del ejercicio es de
593.850 mil euros. Excluyendo las inversiones y desinversiones realizadas, el valor
aumentó un 3.55% en el ejercicio 2024.
- Las rentas de alquiler del año 2024 han sido superiores a las del año 2023 en un 8,42%
- El Grupo CEVASA ha obtenido un resultado después de impuestos de 24.775 mil euros,
frente a los 11.641 mil euros del año anterior. El mayor resultado se debe principalmente
al procedente de venta de promociones (2.141 mil euros) y al aumento de valor de la
cartera inmobiliaria (15.372 mil euros).
- El EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) por acción, ha aumentado un 4,72 % alcanzando
los 18,38 euros al cierre del año 2024 (17,56 euros a 31 de diciembre del 2023).
- El dividendo abonado a los accionistas en el ejercicio 2024 fue de 0,22 € por acción (0,25
€ en el 2023).
2.- Sociedades que integran el grupo CEVASA y ac
tividades desarrolladas
E
l Grupo CEVASA (o el Grupo) está formado por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(CEVASA o la Sociedad), que es la cabecera y holding del Grupo y seis sociedades controladas por
CEVSA y participadas mayoritariamente. Adicionalmente, aunque no forma parte del Grupo CEVASA
según definición del artículo 42 del Código de Comercio, CEVASA participa en un 50% en la sociedad
NiCrent Residencial, S.L., que es titular de un 50% del capital de Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
Las
principales actividades del Grupo se realizan a través de las siguientes sociedades:
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- Alquiler de viviendas: CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U., CEVASA Pallaresa, S.L.U. y
SBD Lloguer Social, S.A. (SBD).
- Alquiler de oficinas: CEVASA Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
- Promoción inmobiliaria y de suelo: CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U y Projectes i
Construcció Social a Sadabell, S.A.
3.- Resultados
3.1.- CEVASA individual: Resultados
Como sociedad holding cabecera del Grupo CEVASA, sus principales ingresos son los dividendos que
sus filiales le trasladan con cargo a sus beneficios y aquellos otros por los servicios que les presta. Su
resultado depende especialmente de los primeros, y por tanto, de las decisiones sobre reparto de
dividendos de las filiales a la matriz.
Como en los pasados ejercicios y en aplicación de nuestra política, a la matriz del Grupo sólo se
traslada, mediante dividendos, una parte de los resultados de sus filiales y son aquellos generados en
actividades distintas del alquiler de viviendas (alquiler de locales y oficinas y, eventualmente, de venta
de promociones inmobiliarias), en tanto que los resultados de alquiler de viviendas pasan a integrarse
en las reservas de las sociedades en las que se han generado
Puesto que la mayor parte de los activos inmobiliarios en alquiler son residenciales y sus resultados no
se trasladan a la matriz, sólo una pequeña parte de los resultados de su grupo empresarial se trasladan
a la matriz, lo que debe tenerse en cuenta al analizar sus resultados.
El resultado obtenido por la matriz el año 2024 ha sido positivo en 1.705 mil euros, frente a un resultado
también positivo de 1.749 mil euros en el ejercicio 2023.
El desglose de los ingresos de la matriz CEVASA en al año 2024 y su comparación respecto al año
anterior se muestran en el siguiente cuadro:
2024 2023 Variación % variac.
Prestación de servicios a filiales 1.933 2.579 -646 -25,0%
Alquiler de edificios 183 183 0 0,1%
Dividendos de filiales 3.845 3.165 680 21,5%
Intereses financiación a filiales 939 347 591 170,4%
Cifra de negocios 6.900 6.274 626 9,97%
Aunque, respecto al año 2023, han aumentado los ingresos de CEVASA, su resultado ha sido muy
similar al de dicho ejercicio y ello porque han aumentado los gastos financieros en una cifra similar (620
mil euros), debido a la mayor financiación recibida.
3.2.- Grupo CEVASA: Resultados consolidados
En el año 2024, el Grupo CEVASA obtuvo un resultado positivo antes de impuestos de 31.334 mil
euros, frente a los 13.700 mil euros del año 2023 (+17.634 mil euros).
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Respecto al ejercicio anterior, las principales variaciones en los componentes del resultado antes de
impuestos han sido las siguientes:
1) Los resultados corrientes de explotación han sido 2.989 mil euros mayores en el año 2024 que
en el año 2023:
a) Los resultados corrientes derivados de la gestión del patrimonio en alquiler, minorados por
los gastos totales de gestión, administración y estructura, imputable o no al negocio de
alquiler, han aumentado 848 mil euros (+5.69%). Las principales variaciones han sido las
siguientes:
i. Respecto a las del año anterior, las rentas por alquiler de los edificios han sido
mayores en un 8,42%, aportando 1.621 mil euros más a la cuenta de
resultados.
ii. El resultado por impagados del periodo y recuperación de los de periodos
anteriores ha sido negativo en el año 2024 157 mil euros (0,75% de la
facturación sin IVA), frente a 118 mil euros en el año 2023 (-39 mil euros de
diferencia)
iii. Los gastos corrientes de la explotación del patrimonio en alquiler, junto con
todos aquellos estructurales y de administración general, han aumentado en
su conjunto en 460 mil euros, respecto a los del año 2023.
b) El resultado directo derivado de ventas de promociones inmobiliarias del año 2024 ha sido
mayor al del año 2023 en 2.141 mil euros. Aquí se incluye tanto el resultado de las ventas
como el derivado de variaciones de valor de las existencias inmobiliarias y los gastos de
comercialización.
2) El diferencial entre los ingresos y gastos financieros ha sido de -2.838 mil euros en el año 2024,
frente a -1.614 mil euros en el año 2023, lo que supone un menor resultado de 1.223 mil euros.
Los gastos financieros han aumentado, en parte debido a tipos de interés más altos aplicados
a los préstamos que financian los activos en alquiler y en parte a un mayor volumen de
financiación media, consecuencia de nuevas inversiones realizadas en el ejercicio, tanto en
suelo como en edificios para alquiler, que han sido financiadas externamente.
3) La variación de resultados no corrientes explica 15.573 mil euros de aumento en el resultado
antes de impuestos. Estos resultados son los derivados de las variaciones de valor de la cartera
inmobiliaria y préstamos asociados. La cuenta de resultados del año 2024 incluye 16.380 mil
euros positivos por esos conceptos frente 507 mil euros del año 2023, año en el que se produjo
un estancamiento en el valor de mercado de los edificios en alquiler.
4.- Evolución de los negocios
4.1.- Patrimonio inmobiliario en alquiler
4.1.a) Información sobre el patrimonio inmobiliario en alquiler
La actividad principal del Grupo CEVASA es la promoción de viviendas para su explotación en alquiler
a muy largo plazo, especialmente viviendas con algún régimen de protección pública.
Durante el año 2024 aumentó el patrimonio inmobiliario en alquiler del Grupo CEVASA en un 8,03% en
m2 construidos, con la adquisición de un edificio de 150 viviendas. En la fecha de cierre del ejercicio
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suma 354.929 m2 construidos, con un total de 6.064 espacios alquilables, de los que 2.378
corresponden a viviendas y el resto a otras tipologías (oficinas, locales, plazas de garaje, etc.).
M2 construidos en oferta a 31/12/2024
Viviendas/Locales/Oficinas
Aparcamientos
Trasteros
Total
/Edificios industriales
Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2 Nº unidades M2
Residencial 2.378 226.294 2.636 66.965 676 5.817 5.690 299.076
Retail 110 19.364 110 19.364
Oficinas 44 18.367 44 18.367
Naves industriales 1 10.943 1 10.943
Plazas de garaje en rotación
219 7.179 219 7.179
Totales 2.533 274.968 2.855 74.144 676 5.817 6.064 354.929
La casi totalidad del patrimonio inmobiliario del Grupo se sitúa en la ciudad de Barcelona, su área
metropolitana o municipios cercanos a la misma.
Las viviendas en alquiler del Grupo se distribuyen entre viviendas de renta libre o con protección oficial
pero de precio de venta y renta libres (40,9%), viviendas de protección oficial con precios limitados
administrativamente (36,1%) y viviendas de protección oficial de renta antigua (23%).
4.1.b) Evolución y tendencia de los márgenes corrientes de los edificios en alquiler
a) Ingresos por rentas de alquiler y morosidad
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En el año 2024, las rentas de alquiler han alcanzado la cifra de 20.873 mil euros, frente a los 19.252
mil euros del año anterior, lo que supone un aumento del 8,42% (6,67% en el año anterior).
Rentas de alquiler (sin repercusión de gastos)
2024 2023 Diferencia % Variac.
RESIDENCIAL 16.841 15.701 1.140 7,3%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 13.006 11.969 1.037 8,7%
Meridiano Cero (Barcelona) 8.509 7.865 644 8,2%
La Sagrera (Barcelona) 1.518 1.496 22 1,5%
V
PO S
ta. Cúbics 1 (Santa Coloma-Barcelona) 847 816 30 3,7%
Cúbics 2 (Santa Coloma-Barcelona) 326 0 326 100,0%
Igualada (Barcelona) 248 273 -25 -9,0%
VPO St. Joan Abadesses (Girona) 83 78 5 6,6%
VPO Vic (Barcelona) 465 444 21 4,6%
Cornellà (Barcelona) 406 398 7 1,8%
VPO Cornellà 2 (Barcelona) 359 350 9 2,6%
Can Gambús 3 (Sabadell-Barcelona) 2 3 -1 -26,5%
Ciutat (Barcelona) 243 246 -3 -1,0%
De SBD Lloguer Social, SA 3.835 3.732 103 2,8%
VPO Falla (Sabadell-Barcelona) 569 557 12 2,2%
VPO La Serra 2 (Sabadell-Barcelona) 521 506 15 3,0%
VPO Espronceda (Sabadell-Barcelona) 263 258 5 2,1%
VPO Can Llong 5 (Sabadell-Barcelona) 1.590 1.548 43 2,8%
VPO Can Llong 6 (Sabadell-Barcelona) 446 434 12 2,8%
VPO La Serra 4 (Sabadell-Barcelona) 446 430 16 3,6%
COMERCIAL 1.479 1.140 339 29,7%
De Cevasa Patrimonio en Alquiler, SLU 1.374 1.037 336 32,4%
Meridiano Cero (Barcelona) 1.090 794 296 37,2%
La Sagrera (Barcelona) 51 50 2 3,2%
Cúbics 1 (Santa Coloma-Barcelona) 22 26 -4 -14,0%
Cúbics 2 (Santa Coloma-Barcelona) 5 0 5 100,0%
Cornellà (Barcelona) 15 15 0 2,2%
Cornellà (Barcelona) 57 28 29 105,2%
Ciutat (Barcelona) 134 126 9 6,8%
De SBD Lloguer Social, SA 105 103 2 2,1%
OFICINAS 2.127 1.995 132 6,6%
EDIFICIOS INDUSTRIALES 183 183 0 0,1%
PARKINGS COMERCIALES 242 232 10 4,3%
TOTALES 20.873 19.252 1.621 8,42%
Respecto a los porcentajes de ocupación, se mantienen altos en residencial, especialmente en las
viviendas, con una media en el año del 99,42%, mientras que es menor en las plazas de garaje que no
pueden comercializarse en pupilaje (89,06%) y en los trasteros (92,70%).
% ocupación s/ m2 útiles
2024 2023
Viviendas 99,42% 99,46%
Plazas de parking 89,06% 88,56%
Trasteros 92,70% 98,22%
Total residencial 97,57% 97,60%
Locales 83,90% 78,71%
Oficinas 91,28% 92,18%
Edificio industrial 100,00% 100,00%
Total patrimonio (*) 96,70% 96,43%
(*) No incluye plazas de garage en rotación
Los aumentos de las rentas respecto al año 2023 se deben, en lo que a las viviendas se refiere, a
actualizaciones por variación de los índices de referencia y a rentas más altas en los nuevos contratos.
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En los edificios de oficinas la ocupación media en el año 2024 ha sido del 91,28% (92,18% en 2023 y
89,53% en 2022). La ocupación media en locales comerciales en el año 2024 ha sido del 83,90%,
frente al 78,71% del año anterior, excluyendo en este cálculo la superficie comercial adquirida y que
todavía no se enciuentra ocupada en su totalidad por estar en proceso de adecuación.
El aumento de las rentas de oficinas y locales se explica tanto por el aumento de las rentas medias
como por el aumento de la ocupación.
Alquiler residencial
La situación del mercado de alquiler residencial en España es muy heterogénea. Hay zonas donde los
precios se tensionan al alza por su gran demanda. Son las grandes ciudades del país, que ofrecen
mayores oportunidades laborales por su gran oferta de servicios o su atractivo turístico. En otras, en
cambio, la situación es mucho más equilibrada y estable y el problema de falta de oferta no se produce.
Ciudades y zonas con gran presión de la demanda, además de la ciudad de Barcelona y su área
metropolitana, son Madrid y su corona de municipios, Valencia, Vizcaya, Guipúzcoa, Málaga, Islas
Baleares, Las Palmas y Alicante.
Según el Observatorio del alquiler, el total de viviendas que salieron al mercado en el año 2024 fueron
717.338. Es una cifra menor en un 12% que en el año 2023 y un 27% menor respecto a cinco años
anteriores. Si la oferta en España ha caído en 96.512 viviendas respecto a 2023, el 38,4% de la caida
corresponde a Barcelona que viene ya registrando un retroceso de la oferta desde el año 2020.
En la fuerte caída de la oferta en Barcelona puede haber influido la declaración de zona de mercado
residencial tenso, que afecta a 271 municipios de Cataluña. La política de limitación de precios anima
a algunos propietarios a buscar otras alternativas de inversión reduciendo la oferta. otras zonas de
España en las cuales se ha anunciado la posible declaración de zonas tensionadas como el País Vasco
se empieza a notar ya la salida del mercado de viviendas de alquiler.
El precio medio del alquiler en España alcanzó en el año 2024 los 1.118 euros por vivienda, un 11,3%
más que en el año 2023. La provincia más cara es Barcelona con un precio medio de 1.604 euros., un
11% más que en el 2023. Por encima de los 1.000 euros están Madrid (1.495 euros), Valencia (1.055
euros), Vizcaya (1.232 euros) y Las Palmas (1.070 euros). En el resto de las provincias los precios son
más asequibles, aunque la tendencia general es alcista en todo el territorio. Los precios más
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económicos los encontramos en León (595 euros), Ávila (584 euros) Cuenca (576 euros), Zamora,
Ciudad Real o Teruel (484 euros). Los precios anteriores se refieren al conjunto de la oferta de alquiler.
En las zonas con escasa oferta, como por ejemplo en Barcelona, resulta dificil segregar los que se
refieren a contratos de larga duración, cada vez más escasos, de los alquileres de temporada, por lo
que los precios de los de larga duración pueden estar algo desvirtuados.
A lo largo del año 2024 no se han podido ver los efectos de la nueva Ley de la Vivienda, en el sentido
de mejorar el acceso a la vivienda por parte del conjunto de la población ya que hasta el momento no
se ha materializado el incremento de una oferta de viviendas en alquiler a precios asequibles,
especialmente en aquellas zonas donde se ha aplicado el control de precios. Un ejemplo es Barcelona,
donde podemos observar, como efecto positivo, una cierta contención en las rentas de los alquileres,
con un descenso del 3,28% según datos del Institut Català del Sòl , aunque este descenso a medida
que transcurre el tiempo se va debilitando. Pero, por otra parte y como efectos negativos, también
podemos observar la acusada caída de la oferta, hasta el puntode que la oferta de alquileres de larga
duración es casi testimonial. Con una demanda de vivienda que ha aumentado significativamente el
panorama es desolador para las familias que buscan vivienda en alquiler en la Ciudad Condal. La
presión de la demanda ha aumentado de tal forma que actualmente ante una publicación de una
vivienda en alquiler de larga duración en las primeras dos horas se reciben del orden de 150 solicitudes.
La situación no solo es grave para los arrendatarios, sino también para los arrendadores, que en
muchos casos se identifican como el origen de todos los males. En estos años de emergencia en el
mercado residencial (desde 2014) la Administración ha legislado restringiendo y penalizando el
mantenimiento de viviendas en alquiler reduciendo las inversiones en vivienda para alquiler y
destinando algunas de las viviendas ya existentes en alquiler a usos distintos o directamente a la venta.
De este modo, mientras que el ritmo de creación de nuevos hogares ha seguido y sigue creciendo a
buen ritmo, la oferta de vivienda asequible y en alquiler, no solo no se ha incrementado al mismo ritmo
sino que incluso se ha reducido sensiblemente, hasta mínimos históricos. Urgen por tanto medidas a
corto plazo que tenga en consideración a todos los agentes que intervienen en el mercado del alquiler
con el fin de no solo que se frene el descenso acelerado de la oferta en las grandes ciudades y en
especial, en aquellas zonas declaradas tensionadas, sino que permita el incremento de oferta al ritmo
que la sociedad necesita. Especialmente de oferta de vivienda asequible.
En el Grupo Cevasa no es una excepción a esta escalada de precios y, por ejemplo, los precios de las
nuevas contrataciones de las viviendas libres de su mayor promoción (Meridiano-Cero en Barcelona)
han aumentado en los dos últimos años por encima de dos dígitos, sin considerar en el cálculo las
viviendas de renta antigua. A pesar de nuestra política de limitar los incrementos de renta, los
incrementos de costes de los últimos años y en especial el incremento del impuesto de sociedades
desde el año 2023 nos han obligado a ajustar los precios en proporción a estos incrementos.
Desde CEVASA reclamamos insistentemente el desarrollo de políticas públicas de vivienda que tengan
como principal objetivo a las personas y las familias, especialmente las familias con menos recursos y
que tanto las políticas fiscales como las políticas patrimoniales y regulatorias se coordinen con este
objetivo.
En general, en el año 2024 las rentas de alquileres residenciales han aumentado en un 7,3% con
respecto al año 2023. Sin considerar la incorporación de un nuevo edificio en alquiler en Santa Coloma
(Barcelona) en el mes de octubre, el aumento hubiera sido del 5,18%.
En general los ingresos han aumentado moderadamente excepto en Meridiano-Cero en Barcelona, con
un aumento de las rentas de viviendas y anejos del 8,2%, aunque este porcentaje incorpora el
incremento de renta correspondiente a los contratos de renta antigua que han causado baja y han sido
sustituidos por nuevos contratos a precios de mercado.
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En términos globales, la rotación de producto ha sido similar al año anterior, aunque con un ligero
descenso del 2,5%. En el año 2024, en las promociones VPO en Sabadell se hicieron 77 nuevos
contratos, un -29,3% menos que en el año 2023 y en el resto de las promociones fueron 118 nuevos
contratos, con un aumento del 18%. En el complejo de Meridiano-Cero el número de nuevas
contrataciones ha descendido el 10,45%.
En el año 2024 las tasas medias de ocupación se han mantenido muy altas como en los años anteriores.
Las bajas de contratos se cubren en muy poco tiempo ante la fuerte demanda. Si en muchos casos no
se sitúa en el 100% es por la necesaria renovación de las viviendas. En la actualidad la renovación y
comercialización de una vivienda en alquiler se realiza en un máximo de 21 días.
Se considera que un alquiler superior al 40% de los ingresos netos de la familias o unidades de
convivencia es excesivo y compromete la viabilidad financiera y el desarrollo normal de las familias. De
hecho, las administraciones normalmente sitúan este esfuerzo máximo en el 30% de los ingresos brutos
y cuando se supera ese indicador tienden a adoptar medidas sociales dirigidas a subvencionar el
alquiler.
Con base a lo anterior podemos afirmar que también en nuestras promociones los precios de los
alquileres están llegando a niveles preocupantes para los inquilinos. En el siguiente cuadro, con base
al promedio de contrataciones realizadas en el año 2024 en algunas de nuestras promociones, se
muestra la ratio (tasa de esfuerzo) entre el alquiler contratado y los ingresos de las unidades de
convivencia.
Promedios contrataciones - 2.024
Promociones Importe Ingresos Unidad de Convivencia %
Can Llong 5 808,51 2.735,19 30,22
Can Llong 6 676,63 2.208,68 31,75
Espronceda 677,52 1.908,38 35,52
Falla 637,64 2.229,25 29,55
Meridiano Cero 1.229,28 4.019,73 33,84
Serra 4 749,76 2.
264,79 33,48
S
erra 2 612,37 2.038,72 30,97
Total general 1.024,32 3.360,86 32,67
Estamos observando un progresivo deterioro de la capacidad económica de los nuevos inquilinos, que
consideramos atribuible a la escasa oferta de vivienda asequible en alquiler, ante lo cual, las familias
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con menos recursos y que tradicionalmente encontraban en el mercado de vivienda protegida un
producto adecuado a su capacidad económica, ante la escasa oferta de vivienda asequible deben
acudir al mercado de vivienda libre con precios superiores y tensionando de esta manera la economía
de las familias con menos recursos.
Nuestra propuesta para corregir esta situación no se limita a promover una mayor oferta. También es
necesario estimular la contención de precios mediante una política fiscal que acompañe a estas
políticas. Una reducción en el Impuesto de Sociedades para los beneficios generados por las viviendas
que se alquilen por debajo del precio de referencia entendemos que sería un claro impulso para los
inversores que, como CEVASA, buscan un beneficio moderado a largo plazo.
Esta necesidad de reducir los gastos asociados al alquiler adquiere especial relevancia en la vivienda
protegida y en particular en los nuevos modelos de alquiler sobre derecho de superficie, donde la suma
de conceptos fiscales tales como el IVA asociado a la construcción más el IVA asociado al coste del
derecho de superficie junto con el Impuesto de Sociedades suponen una carga que repercute
directamente sobre los precios de la vivienda protegida, encareciendo el precio del alquiler.
Para todo el año 2025 prevemos una situación parecida a la actual como consecuencia de la escasez
de oferta existente. En el complejo Meridiano Cero es muy probable que el aumento de rentas alcance
el 8%, mientras que en los edificios de viviendas de protección oficial en Sabadell el aumento se situará
cerca del 4% a consecuencia de las renovaciones de contratos.
En el año 2025 finaliza el régimen de viviendas de protección oficial de Meridiano Cero en Barcelona.
De las 1.180 viviendas del complejo, después de 50 años quedan 547 con contratos de renta antigua
derivados de aquel régimen. A lo largo del año y a medida que venzan las calificaciones comenzarán
a actualizarse las rentas de estas viviendas según indica la Disposición Transitoria segunda de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Esta actualización sólo podrá aplicarse a
aquellos arrendatarios que perciban unos ingresos superiores a 2,5 veces el Salario Mínimo
Interprofesional (SMI). El cálculo para determinar la renta actualizada consiste en aplicar a la renta
inicial el aumento que haya experimentado el IPC en el transcurso de todos estos años. Si los ingresos
del arrendatario y sus convivientes son superiores en 5,5 el SMI la actualización se hará en cinco años,
a razón de un 20% cada año, y si los ingresos son menores la actualización se hará en diez años, a
razón del 10% cada año. Los arrendatarios de estas viviendas, en general, están en unaedad próxima
a la jubilación o están ya jubilados, por ello y considerando el nivel de ingresos que exige la LAU para
la actualización de las rentas es muy probable que su repercusión no sea muy relevante teniendo en
cuenta, además, que la actualización de la renta (al 100%) se produce gradualmente en cinco o diez
años.
En el 2024 hemos adquirido un edificio de 150 viviendas en Santa Coloma de Gramanet, justo al lado
de otro edificio que tiene el Grupo de las mismas características y que fueron diseñados por el mismo
equipo de arquitectura y se construyeron simultáneamente. Con estos dos magníficos edificios
CEVASA adquiere un papel relevante en la ciudad de Sta. Coloma de Gramanet no sólo por la calidad
de estos edificios si no por el enclave singular en el que se encuentran. Los precios del alquiler de este
nuevo edificio están limitados legalmente y condicionados a los precios de los contratos vigentes o a
los precios de referencia establecidos. Las viviendas disponen de excelentes acabados con parquet y
aire acondicionado: De las 150 viviendas 64 son de 2 dormitorios y 86 de un dormitorio, con una
superficie media de 76,44 m2 construidos
Alquiler de oficinas
El 46,43% de la oferta de oficinas en Barcelona se contrató principalmente en centro ciudad y en el
área de negocios y el 40% repartido entre el 22@ y la zona de la Plaza Europa-Fira District. La tasa de
disponibilidad se sitúa en Barcelona en una media del 13,8% siendo las zonas con mayor desocupación
la periferia con un 45%, el 22@ con una tasa de disponibilidad del 19,65% y plaza Europa con el 14%.
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La zona centro alcanza una disponibilidad del 18,82%, que hacía muchos años que no registraba. Esto
se debe en parte a traslados y reducción de espacios. En cambio, la Avenida Diagonal, un área de
negocios altamente demandada, presenta una tasa del 2,81%.
Respecto a nuestro parque en la Avenida Meridiana, empezamos el año 2024 con poca absorción de
los espacios disponibles después de haber cerrado el año 2023 con una tasa de disponibilidad del 7%.
El primer semestre del 2024 fue francamente malo con muy poco movimiento. Esta situación era
general en el mercado de oficinas de Barcelona, que empezó el año con signos no demasiado positivos
para terminar en fase de recuperación habiéndose contratado un 23% más que en el 2023.
A partir del segundo semestre del 2024 la situación cambió y aumentaron las contrataciones y a finales
del año cerramos con una tasa de ocupación de casi el 92% pero con reservas para el año 2025 que
nos garantizaba un repunte de la tasa, como así ha sido alcanzando en los primeros meses el 98%,
cota a la que hacía varios años que no llegábamos.
Las rentas del año 2024 han sido mayores que las del año 2023 en un 6,6%, debido a una mayor
ocupación media, puesto que las rentas se han mantenido estables a lo largo del año 2024. En nuestro
caso las oficinas de menos de 87 m2 están a 14-15 euros/m2 y las de media y planta entera a 13-14€
euros/m2
Zonas Barcelona Promedio rentas €/m2
Zona Centro 20
Diagonal - Paseo de Gracia 21
22@ 19
Plaza Europa -Fira District. 16,5
Periferia 11
La situación económica en general llama a mantener los precios por el momento. En zonas donde no
existe una tasa de ocupación alta los propietarios están realizando esfuerzos en modo de rebajas y
carencias para captar nuevos clientes. La zona más afectada es la periferia y allí se están produciendo
carencias de hasta 18 meses.
Actualmente el cliente quiere una oficina para entrar y por tanto el esfuerzo del propietario debe ser
mayor al que estaba acostumbrado anteriormente. Parece que la oficina adaptada sea una novedad,
pero en CEVASA ya hace tiempo que lo venimos aplicando como medio de captación. Las necesidades
no son las mismas para todos los clientes. Prueba de ello es la diversidad de actividades que realizan
nuestros clientes de oficinas: el 26,38% se concentran en el ámbito profesional, científico y técnico,
abarcando servicios legales, estudios de mercado, consultorías empresariales e ingenierías, entre
otros. En segundo lugar, el 20,61% se orienta hacia el sector de la información y comunicaciones,
incluyendo programación y consultoría informática. Por último, el 13,81% de las actividades se focalizan
en el comercio al por mayor, destacándose la intermediación de productos farmacéuticos y equipos
electrónicos.
La adaptación a las necesidades del cliente, junto con un precio competitivo nos ayuda a obtener unas
tasas altas de ocupación.
Como novedad del año, citar que hemos incorporado a las oficinas que comercializamos en el complejo
Meridiano Cero una sala fitness y una zona lounge, al servicio de nuestros clientes. Con ello
aumentamos la oferta de servicios que hasta la fecha ofrecíamos (conserje, vigilancia 24 horas,
aparcamiento con plazas electrificadas, servicio de mantenimiento, etc.). Su sola existencia ya nos
ayuda a captar nuevos clientes.
Alquiler de locales y edificios industriales
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Barcelona ha cerrado el año 2024 con un 16% de locales disponibles, porcentaje similar al del año
anterior, que representa aproximadamente 7.650 locales vacíos. Los precios se han mantenido
estables en las zonas prime como son el Passeig de Gràcia y Portal del Àngel, alrededor de los 300
euros/m2. Hay una tendencia a concentrar el comercio en las zonas prime y ejes comerciales de su
entorno y en calles principales de los distintos barrios de Barcelona, zonas con tasas de disponibilidad
muy bajas. La situación es muy distinta en el resto de las zonas, donde en cada calle encontramos uno
o varios locales vacíos. Del total de locales disponibles en Barcelona prácticamente la mitad está en
alquiler y la otra en venta. De los que están en alquiler, la restauración sigue siendo la actividad
mayoritaria seguida de otros servicios.
Rentas ejes comerciales principales en Barcelona:
ZONA DESDE €/m2 HASTA€/m2
Passeig de Gràcia 249 355
Av. Portal de l´Àngel 223 325
Carrer de Pelai 110 168
Rambla de Catalunya 110 160
La Rarmbla 105 170
Av. Diagonal 38 86
Era previsible que con la aprobación de la nueva Ley de la Vivienda habría un mayor interés por parte
de los inversores en los locales comerciales y esto ha sido una realidad en el 2024. Existe una demanda
de locales bien ubicados por parte de family offices, Socimis e inversorea privados y esto beneficia al
sector y le da mayor dinamismo. La demanda de locales de superficie de 80-200 son los más
demandados
El Grupo tiene una buena parte de sus locales en las plantas bajas y sótanos de sus edificios y en
pasillos interiores y su demanda en estos últimos años es baja. Son locales de tercera y cuarta línea
que cuestas alquilar. Esta situación no difiere de muchos otros locales situados en zonas con poco
tránsito, lejos del centro y ejes comerciales muy demandados. Un ejemplo de ello lo encontramos en la
promoción Meridfiano Cero, donde el 13,7% de están desocupados.
Las rentas totales de los locales han aumentado en el año 2024 un 29,7% respecto a las rentas de
2024, pero ello se debe a una mayor superficie en oferta, debido a a la compra de una gran superficie
comercial. Excluyendo las rentas de esta superficie el aumento se reduce al 4,38%.
La tasa de ocupación del total de los locales del Grupo es del 89,99% y la de los situados en su complejo
Meridiano-Cero,del 84,82%. En el segundo caso, si tuviéramos en cuenta el espacio disponible del
centro comercial adquirido en el año 2024 de 5.000m2 construidos, de los cuales 3.300 están
disponibles descendería al 67,24% en este complejo.
Respecto a las inversiones realizadas en el año 2024 merecen destacarse dos. La primera la
adquisición, en marzo de 2024 y a El Corte Inglés, de una gran superficie comerfcial situada frente a la
plaza del complejo Meridiano Cero en Barcelona. Son 5.000 m2, de los cuales 1.700 los ocupa un
gimnasio que está alquilado. La superficie restante actualmente está reservada. Es muy probable que
a mediados del 2025 ya esté alquilada a una multinacional del bricolaje. Esta contratación activará los
locales existentes del complejo y ayudará a comercializar los que estén disponibles.
En abril de 2024 finalizaron las obras de la primera fase de instalación de trasteros en un sótano de
1.000 m2 del complejo Meridiano Cero que quedó desocupada en el año 2023. Debido a su difícil
comercialización transformamos el local en trasteros y su comercialización a mediados de año fue
rápida con una ocupación actual del 90%. La primera fase son 90 trasteros y los precios van desde 50
a 150 euros/mes. Al estar en un sótano sólo podemos alquilarlos a los arrendatarios del complejo.
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b) Costes directos de la actividad de alquiler y costes generales
Los gastos corrientes de la explotación del patrimonio en alquiler, junto con todos aquellos estructurales
y de administración general han aumentado en su conjunto en 460 mil euros, respecto a los del año
2023. Con un aumento del parque en alquiler en el año 2024, en general los gastos de explotación
imputables a la actividad de alquiler se han mantenido contenidos en el ejercicio 2024, al igual que los
costes generales de dirección, administración y estructura, aunque han aumentado.
Una ratio a la que damos especial valor es la ratio EBITDA corregida excluyendo de la misma los
resultados directos procedentes de ventas de promociones pero incluyendo en ella todos los costes
que no están directamente asociados a aquellas ventas. Esta ratio nos mide la carga que suponen
todos los gastos y costes, tanto de su core bussiness, como todos aquellos generales y estructurales
como aquellos otros relacionados con el impulso y desarrollo de nuevos negocios y promociones,
cualquiera que sea su destino. Esta ratio ha pasado del 70,1% en el año 2023 al 69,2% en el ejercicio
2024. Si bien ha sufrido un leve descenso, se situa por encima de la ratio de 2022.
4.2.- Venta de promociones inmobiliarias
Durante el ejercicio 2024 el Grupo ha tenido a la venta dos promociones inmobiliarias, finalizando
durante el año la construcción de la primera en el municipio de L´Hospitalet (Barcelona), de 76
viviendas. Con el edificio completamente acabado, antes de finalizar el año se escrituró la venta de 53
de las 76 viviendas de la promoción, aportando a la cuenta de resultados un beneficio de 1.987 mil
euros.
El resultado de otras ventas de restos pendientes de venta de otras promociones fue negativo en 5 mil
euros.
En el mes de agosto se inició la construcción de una promoción en Montgat (Barcelona), de 24
viviendas. Esta promoción se encuentra en comercialización.
Respecto a la promoción de viviendas protegidas en Terrassa (Barcelona), en la que se estaba
trabajando, se ha aplazado su construcción y venta por haber priorizado otras inversiones.
4.3.- Evolución y tendencia seguida por el valor de la cartera inmobiliaria
El valor de la cartera inmobiliaria del Grupo a 31 de diciembre de 2024 es de 598.850 mil euros (552.145
mil euros en inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas en alquiler o destinadas al alquiler
y 41.705 mil euros en stocks inmobiliarios para la venta), frente a los 545.321 mil euros a 31 de
diciembre de 2023. Los derechos a percepciones futuras de subvenciones en determinados préstamos
que financian edificios VPO en alquiler se han valorado en 13.357 mil euros a 31/12/2024 (13.922 miles
a 31/12/2023).
Si excluimos las inversiones y las desinversiones realizadas a lo largo del ejercicio, el aumento del valor
de la cartera en el año 2024 fue del 3,55%, frente a un 0,25% en el año 2023, año en que se estancó
el valor debido a un aumento de las yields de descuento. En el año 2024 la mayoría de nuestros activos
ha visto aumentado su valor, si bien en porcentajes muy moderados.
En el siguiente cuadro se muestra qué variaciones de valor de los activos inmobiliarios se han
trasladado a la cuenta de resultados del Grupo CEVASA y qué otras no se recogen, en aplicación de
la normativa contable:
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(en miles de euros)
Variaciones de valor en estado de PyG
(4)=(1)-(2)-(3)
(9)=(4)-(5)
Variacion de la
(5) Resultados por
Variaciones de
(1) Diferencias
(2)
(3)
plusvalía de los
ventas y
(7) Variación
valor según
de valor según
Inversiones
Desinversiones
activos en
variaciones del
(6)
del importe
(8)=(5)+(6)+(7)
tasaciones no
tasaciones
2024
2024
cartera a
valor razonable de
Amortizaciones
devengado
TOTALES
registradas en
31/12/2024
activos, distintos
por IMIVTNU
PyG
de amortizaciones
Inversiones inmobiliarias
50.862,00 35.934,44 14.927,56
14.927,56 1.749,63 16.677,19
Derecho al cobro de subvenciones
-565,00 -565,00
-560,00 -560,00
-5,00
50.297,00 35.934,44 14.362,56 14.367,56 0,00 1.749,63 16.117,19 -5,00
Concesiones administrativas
8,00 0,00 8,00
0,00
1,73
1,73
6,27
Activos inmob.uso propio
39,00 0,00 39,00
0,00
-5,58
-5,58
39,00
Stocks inmobiliarios
-2.380,00 9.843,91 -16.595,80
4.371,89 2.784,04 2.784,04
1.587,84
47.964,00 45.778,35 -16.595,80 18.781,45 17.151,60 -3,86 1.749,63 18.897,37 1.628,12
4.4.- Inversiones realizadas en el ejercicio y proyectos en curso
Inversiones realizadas en 2024
En el año 2024 se han realizado las siguientes inversiones en activos nuevos:
- Se ha adquirido una superficie comercial de 5.500 m2 en planta baja, con planta cubierta
destinada a aparcamiento, situada dentro del complejo Meridiano-Cero en Barcelona y que ya
había pertenecido al Grupo. El importe total de la inversión ha sido de 8.810 mil euros,
incluyendo precio y costes indirectos de la transacción. Una pequeña parte de este edificio se
encuentra alquilada como gimnasio. En la actualidad se están haciendo determinadas
inversiones en el edificio con el fin de mejorar y adaptar sus instalaciones a su utilización por
un operador especializado.
- Con el fin de reponer la reserva de suelo del Grupo se han adquirido dos solares residenciales
en Montcada i Reixach (Barcelona), con una edificabilidad total de 11.040 m2. El importe total
de la inversión ha sido de 1.835 mil euros, incluyendo precio y costes indirectos de la
transacción.
- Se ha adquirido el 100% de las participaciones de una sociedad, denominada Willowbay, S.L.,
propietaria de un edificio de 150 viviendas, 152 plazas de garaje, 60 trasteros y 7 locales
comerciales. El coste imputable al activo en la adquisición de dicha sociedad fue de 26.464
millones de euros. El Grupo ha cambiado la denominación social de aquella sociedad por
CEVASA Pallaresa, SLU.
Adicionalmente se han realizado las siguientes inversiones en activos existentes:
- Un total de 7.985 mil euros en las dos promociones en curso durante el año 2024, en
L´Hospitalet y Montgat,
- Un total de 643 mil euros en los edificios en alquiler, en mejora de instalaciones existentes,
adicionales a las obras de mantenimiento y reparación. La mayor parte de esa cifra se ha
destinado a completar la remodelación de un local sótano de 1.000 m2 situado en el complejo
Meridiano-Cero en Barcelona, cambiando su uso e incorporando trasteros destinados
exclusivamente a los arrendatarios del complejo.
Proyectos en curso
a) Promociones en construcción.
Está en construcción una promoción de viviendas en Montgat (Barcelona), con 24 viviendas.
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b) “Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.” (Proyecto HMB)
A través de la sociedad NiCrent Residencial, S.L. (“NiCrent”), CEVASA participa indirectamente en el
proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona” (“HMB”), impulsado por el Área Metropolitana de Barcelona
y el Ayuntamiento de Barcelona. HMB tiene como objetivo promover y poner en explotación más de
4.500 viviendas en alquiler asequible en Barcelona y municipios de su área metropolitana. La
participación en HMB es un paso muy importante en una de nuestras líneas estratégicas: la gestión de
parques de viviendas de terceros o en los que no tengamos una participación mayoritaria.
La inversión realizada hasta la fecha por CEVASA en este proyecto es de 6 millones de euros, aunque
sus compromisos de inversión adicionales alcanzan la cifra de 28,8 millones de euros a lo largo de los
próximos años a medida que HMB acuerde aumentos de capital y requiera aportaciones de sus
accionistas. No se espera que tenga una incidencia significativa en la cuenta de resultados de CEVASA
en el corto plazo en tanto no se hayan construido y puesto en explotación las viviendas a promover y
alquilar.
Aunaue algunas de las promociones previstas para la primera fase se han demorado respecto a los
plazos previstos debido a plazos de concesión de licencias superiores a lo esperado, las promociones
en curso y en construcción de la sociedad HMB siguen avanzando. Actualmente hay cinco promociones
en construcción y tres más iniciaran su construcción en breve. Las primera viviendas se entregarán en
el último trimestre del presente ejercicio 2025.
c) Servicios inmobiliarios y participación en joint ventures
Adicionalmente a los servicios prestados a HMB, CEVASA tiene formalizado un contrato de prestación
de servicios inmobiliarios con Culmia, que tiene en promoción y construcción 867 viviendas de
protección oficial en diferentes barrios madrileños y que derivan de resultar adjudicaría de dos lotes del
Plan de Vivienda Asequible del Ayuntamiento de Madrid. CEVASA apoyó a Culmia en su oferta y le
prestará los servicios de gestión de ese parque de viviendas una vez estén construidas y destinadas al
alquiler.
5.- Rentabilidad, ef
iciencia y ratios financieros
5.1.- EBITDA NEGOCIO ALQUILER Y COSTES DE ESTRUTURA
Una buena medida de la eficiencia en la gestión y administración de los negocios corrientes es el
EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization) o beneficio antes de intereses,
impuestos y depreciaciones.
Con el fin de mostrar en qué medida los negocios que aportan rentas recurrentes al Grupo (actualmente
solo su negocio principal del Grupo, el arrendamiento de inmuebles en alquiler) son capaces de
absorber todos sus gastos corrientes, tanto aquellos relacionados directa o indirectamente con dichos
negocios como aquellos otros de soporte a dichos negocios o a otros diferentes, como el de promoción
inmobiliaria, en el cuadro siguiente se muestra el EBITDA del Grupo CEVASA excluyendo del mismo
los resultados atípicos y los resultados por ventas de promociones inmobiliarias destinadas a la venta.
19 de 180
miles de euros
2024
2023
2022
RENTAS E INGRESOS COMPLEMENTA RIOS DE A LQUILERES Y
OTROS
22.985 21.371 20.440
TOTAL INGRESOS
22.985 100,0% 21.371 100,0% 20.440 100,0%
(-) Dotacionjes por impagados
-157 -0,7% -118 -0,6% 102 0,5%
INGRESOS NETOS DE IM PAGADOS
22.828 100,0% 99,3% 21.253 100,0% 99,4% 20.542 100,0% 100,5%
GA STOS DIRECTOS Y OTROS RESULTA DOS DE LOS EDIFICIOS
EN ALQUILER Y DE NUEV OS PROY ECTOS
-3.306 -14,5% -14,4% -2.840 -13,4% -13,3% -3.646 -
17,7% -17,8%
MARGEN COMERCIAL
19.522 85,5% 84,9% 18.413 86,6% 86,2% 16.896 82,3% 82,7%
GA STOS DE GESTIÓN Y DIRECCIÓN COMERCIAL
-1.071 -4,7% -4,7% -1.009 -4,7% -4,7% -885 -4,3% -4,3%
EBIT DA NEGOCIOS DIST INT OS PROM OCIÓN INM OBIL IARIA
18.451 80,8% 80,3% 17.404 81,9% 81,4% 16.011 77,9% 78,3%
DIRECCIÓN, CONTA BILIDA D, ADMINISTRA CIÓN Y SERV ICIOS (*)
-1.689 -7,4% -7,3% -1.574 -7,4% -7,4% -1.
531 -7,5% -7,5%
GA STOS SOCIETA RIOS GENERALES Y DE CONSEJO DE
A DINISTRA CIÓN
-1.005 -4,4% -4,4% -958 -4,5% -4,5% -978 -4,
8% -4,8%
EBITDA corregido exclutendo ventas y resultados atípicos
15.757 69,0% 68,6% 14.872 70,0% 69,6% 13.502 65,7% 66,1%
EBITDA anterior corregido efecto impagados
15.913 69,2% 14.990 70,1% 13.400 65,6%
5.2.- Ratios EPRA y otros indicadores financieros
1
Como un anexo a este Informe financiero se incluyen las ratios que EPRA
recomienda publicar a las
2
sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler, y que también impulsa ASIPA
, asociación de la
que somos miembros. También publicamos los principales indicadores financieros que incluyó la
3
CNMV
en la “guía para la elaboración del informe de gestión de las entidades cotizadas”.
6.- Situación patrimonial y estructura financiera
6.1. Políticas de prudencia respecto a la financiación y calificación crediticia
El Grupo CEVASA aplica una prudente política de endeudamiento y su situación patrimonial, de
solvencia y de liquidez es muy sólida, con una contenida financiación externa, estable y a plazos muy
dilatados. El Grupo no contempla en el corto y medio plazo financiarse en los mercados de capitales.
Por ello, en la actualidad, considera innecesario la obtención de una calificación crediticia externa.
6.2. Magnitudes de la deuda, cobertura de tipos, tipos medios y coste financiero medio
En la fecha de cierre del ejercicio 2024 y excluyendo el importe que debería abonarse por liquidar las
coberturas financieras, la deuda total financiera del Grupo era de 99.725 mil euros, frente a los 73.860
mil euros el año anterior. La deuda financiera neta, incluyendo saldos a favor y en contra en coberturas
financieras, ascendía al cierre del ejercicio 2024 a 77.508 mil euros (57.7846 mil euros al cierre de
2023), lo que suponía el 12,94% del valor razonable de los activos inmobiliarios del Grupo (598.850 mil
euros) -loan to value ratio- (10,59% el 31/12/2023).
Excepto 4.360 mil euros de líneas de crédito a corto plazo dispuestas, al cierre del ejercicio 2024 (3.056
miles al cierre del 2023) el vencimiento medio ponderado de la deuda financiera instrumentada en
préstamos a largo plazo era de 16,49 años (16,37 años al cierre de 2022). Las referencias de dichos
préstamos son las siguientes:
1
European Public Real Estate Association (EPRA).
2
Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA)
3
Comisión Nacional del Mercado de Valores.
20 de 180
Totales
Referencia
(miles de
euros)
Euribor 1 año (mins. 1,%-1,45%) 18.521
Euribor 1 año 51.788
IRPH 10.661
Total a tipo variable 80.970
Tipo fijo 14.230
Total préstamos a largo plazo 95.200
Total préstamos promotor 296
95.496
Con el fin de reducir el riesgo de variación al alza de los tipos de interés, el Grupo tiene contratadas
tres operaciones de cobertura de tipos de interés (swaps), mediante las cuales tiene fijado el tipo de
interés para los próximos dos años de un total de 33.501 mil euros euros de los préstamos que tiene
indiciados al Euribor.
6.3. Recurso al capital
No se contemplan nuevas emisiones de capital. Las inversiones previstas en el vigente plan estratégico
se prevé financiarlas con el cash flow generado por las operaciones corrientes y mediante financiación
externa.
7.- Estrategia y evolución previsible
Core business
El negocio principal del Grupo CEVASA es la promoción de edificios para su explotación a largo plazo
en alquiler, principalmente viviendas. Los resultados y las rentabilidades de este negocio dependen
especialmente:
- De la evolución de los valores de mercado de la cartera inmobiliaria y de los resultados de la política
de rotación de activos en el largo plazo.
- De los márgenes ordinarios de la explotación de los edificios mientras se mantienen en cartera, en
los que tiene especial incidencia la evolución de los precios de alquiler, las ratios de ocupación de
los inmuebles y la gestión eficiente de los gastos.
- De la regulación pública en materia de impuestos, ayudas, financiación o precios, especialmente
en lo que se refiere a vivienda protegida.
Respecto a la actual cartera inmobiliaria:
- El Grupo aplica políticas orientadas a mantener la plena ocupación de sus edificios en alquiler y,
en la medida de lo posible, a reducir las rotaciones salvo que la evolución y perspectivas de los
precios de alquiler aconsejen lo contrario.
- En general existe un gap positivo entre los precios de mercado que podrían aplicarse en nuevas
contrataciones y los alquileres medios de alquiler de las unidades alquiladas. Por esta razón es
previsible un aumento moderado en las rentas de alquiler por encima de la inflación, especialmente
en las unidades residenciales.
21 de 180
- Al cierre del ejercicio 2024, el 23% de la cartera de viviendas en alquiler del Grupo eran viviendas
de renta antigua calificadas de protección oficial y con contratos indefinidos, con rentas que se
sitúan muy por debajo de las de mercado. Esta situación podrá corregirse parcial y paulatinamente
a lo largo de este año 2025 y siguientes tras el vencimiento de sus calificaciones, aplicando la
disposición transitoria segunda de la LAU.
- Respecto a los costes y márgenes, el Grupo mantiene unas elevadas ratios de eficiencia en su
gestión, aunque con poco margen de mejora salvo que aumente de manera significativa su cartera
en alquiler o en gestión, en un contexto en el que de manera progresiva debe darse respuesta tanto
a una creciente demanda de mejores servicios por parte de los arrendatarios como a nuevas
obligaciones con origen normativo, que presionan al alza los costes.
- Aunque la oferta de viviendas en alquiler es mucho menor que la demanda y puede asegurarse
que no habrá problemas de ocupación en el corto y medio plazo, desde hace algunos años, el
mercado de alquiler residencial está en el foco de las Administraciones Públicas, que aplican
políticas cada vez más regulatorias e intervencionistas. Si bien la condición de “promotor social” de
dos de las sociedades del Grupo y el gran número de viviendas protegidas que componen nuestro
parque de viviendas en alquiler a precios claramente por debajo de mercado, nos ha mantenido
parcialmente al margen de algunas de aquellas medidas cada vez nos afectan en mayor medida.
Por ello, no somos optimistas en cuanto a la evolución de las rentas de alquiler. Respecto al
previsible efecto en el Grupo de los últimos cambios regulatorios y tendencias:
o La Ley estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda tiene como uno de sus fines
principales la creación de un fondo de viviendas a precios asequibles. Aunque uno de
los instrumentos que se citan para conseguir sus objetivos son las fórmulas de
colaboración público-privada, la Ley se focaliza en acuerdos específicos con
asociaciones y entidades privadas gestoras de vivienda en alquiler y entidades del
tercer sector, dejando al margen los principales operadores y empresas inversoras en
vivienda en alquiler. La Administración parece haber perdido interés en colaboraciones
público-privadas mediante sociedades de capital mixto, como lo son Habitatge
Metròpolis Barcelona, S.A. o SBD Lloguer Social, S.A, en los que el sector público y
privado comparten riesgos y beneficios.
o Se sigue discriminando a las Entidades de Arrendamiento de Viviendas (EDAV) frente
a Socimis y Sociedades y Fondos de Fondos de Inversión Inmobiliaria, sean éstos de
carácter abierto o cerrado. Fue del todo injustificable el endurecimiento de su régimen
fiscal, que tuvo lugar unos años atrás y aún no ha sido revertido. Corremos el riesgo
de perder competitividad respecto a otros operadores del sector, mejor tratados
fiscalmente o con sede en el extranjero.
o Existe una tendencia creciente a entorpecer o incluso prohibir la libre disposición de
las viviendas por sus propietarios (p.ej.: viviendas turísticas y de temporada),
especialmente si se califica a éstos de grandes tenedores. Aunque el Grupo centra sus
actividades en el alquiler a largo plazo, en el marco de la LAU, estas actuaciones
pueden marginar a la vivienda respecto a otros productos inmobiliarios y financieros
afectando su precio de realización.
o Actualmente es casi imposible promover vivienda protegida en propiedad, puesto que
las Administraciones tienden a acaparar el suelo con ese destino y casi en su totalidad
optan por ofrecerlo en derecho de superficie, con voluntad de patrimonializar a largo
plazo toda la vivienda protegida que se construya con base a ese régimen, sin
considerar que esa voluntad patrimonialista y el tratamiento fiscal actual del alquiler y
especialmente del derecho de superficie, encarece los precios de promoción y de
alquiler y en nada ayudan a la contención de precios, más bien todo lo contrario.
22 de 180
o En Catalunya se mantienen políticas de contención de rentas mediante limitaciones
referenciadas a precios de referencia o a los del contrato que vence.
o De forma reiterada se mantienen medidas que en su día se anunciaron como puntuales
o transitorias, siempre en contra de los propietarios.
o Son muy preocupantes los mensajes que se lanzan desde determinados sectores
sociales descalificando a los propietarios y, por el contrario, exigiendo un mayor parque
en alquiler.
Las Administraciones Públicas no parecen estar dispuestas a reconocer que el problema del
encarecimiento de los precios de la vivienda sea en alquiler o en venta, que se produce en ciudades
y entornos urbanos muy demandados y casi siempre con una oferta que no puede acompañar a la
demanda, es un problema mundial y no sólo español y no lo han causado los propietarios. En la
medida en que las viviendas se alejan de las grandes ciudades el problema para los demandantes
desaparece e incluso se traslada a los oferentes, que, ante una escasez de demanda no pueden
conservar la vivienda con las mínimas condiciones de mantenimiento. Por lo tanto, ante estas
situaciones y siendo casi imposible satisfacer a toda la demanda, las mejores políticas de vivienda
deben venir acompañadas de actuaciones continuadas de mejora del transporte público
interurbano que reduzcan sustancialmente los tiempos de desplazamiento y también, de políticas
que favorezcan la redistribución en el territorio de los centros de atracción de la población. Las
Administraciones deben también prever los posibles flujos migratorios que pueden producirse,
anticipando sus efectos e implementando medidas que permitan dar respuesta adecuada. En parte,
el aumento de los precios del alquiler que ahora estamos viendo se debe al extraordinario aumento
de la población española ocasionado por los flujos migratorios acompañada de un descenso en la
producción de vivienda y suelo, descenso mucho más acusado en la producción de vivienda
asequible.
También tenemos que aplaudir los esfuerzos de la Administración en apoyar a los promotores
públicos o privados para la construcción de vivienda a precio asequible, con medidas como la
creación líneas de avales públicos desde la Administración central o el reciente Plan 50.000 de la
Generalitat de Catalunya, asegurando la financiación del 100% de los costes de las promociones
de vivienda asequible sobre derechos de superficie y bonificando el tipo de interés, todo ello en un
escenario en el que prima el desinterés de la banca comercial en financiar a muy largo plazo
proyectos de vivienda asequible en alquiler. No obstante, si existe desconfianza de las entidades
financieras en financiar estos proyectos, en parte se debe al exceso de intervencionismo en rentas
y precios, que penalizan la seguridad a los financiadores respecto a la recuperación de dichos
préstamos. Quizás debieran tomarse medidas para recuperar la confianza de los agentes privados
en la vivienda en alquiler.
Services
Una de las principales vías de crecimiento del Grupo es poner en valor nuestro know-how en la gestión
de parques de edificios en alquiler, especialmente residenciales, mediante la prestación de servicios a
terceros.
Hemos demostrado durante muchos años ser capaces de cumplir con los más altos niveles de servicio
a los arrendatarios de los edificios y con los más exigentes estándares de gestión y control y de
reporting y de transparencia informativa, lo que es una garantía para clientes que puedan estar
interesados en nuestros servicios. Adicionalmente, podemos gestionar sociedades y vehículos de
inversión inmobiliaria, incluso sujetas a supervisión, excepto en aquellos casos que legalmente no
podemos hacerlo, todo ello gracias a contar con una excelente plantilla de profesionales y sistemas de
apoyo.
23 de 180
Nuestras ratios de eficiencia (beneficio operativo vs. ingresos) son comparables a los mejores de entre
las grandes empresas de nuestro sector, gracias a la experiencia acumulada, a la mejora continua en
nuestros sistemas y a la automatización de procesos.
A corto plazo no prevemos que esta línea de negocio tenga aportaciones significativas a la cuenta de
resultados puesto que los contratos que tenemos firmados se refieren a edificios que están
construyéndose en la actualidad o están en fase de proyecto. A medida que vayan entrando en
explotación aumentarán los servicios prestados y la facturación. Somos optimistas respecto al potencial
de este negocio y a que sea, a medio y largo plazo, una significativa fuente de resultados.
Promoción inmobiliaria para la venta
Uno de nuestros objetivos es mantener el volumen de nuestra cartera de suelo en los niveles actuales,
aun aplicando parte de ella al negocio patrimonial
El Grupo continua con su política de complementarlo con el negocio de la promoción para la venta, con
el objetivo de tener del orden de 100 a 200 viviendas anuales en producción y venta.
Fuentes de financiación y costes financieros previsibles
El Grupo contempla en su Plan Estratégico un límite máximo de financiación externa, con el fin de
asegurar en todo momento que los ingresos corrientes del Grupo permiten cubrir los compromisos
financieros derivados de préstamos y el pago de dividendos.
El Grupo tiene actualmente un bajo nivel de endeudamiento. Por ello, aunque en su totalidad su
financiación de encuentra a tipos variables, el riesgo de tipo de interés está muy acotado, puesto que
se tienen contratadas coberturas que cubren parte de los actuales préstamos a largo plazo. Respecto
a nuevos endeudamientos que se han contratado, lo han sido a tipos fijos, con previsión de que los
ingresos y rentas de proyectos y edificios financiados cubrirán el servicio de la nueva deuda contratada.
8.- Política de remuneración al accionista y respecto a la acción
8.1. Información sobre la acción y su evolución bursátil
Las acciones de CEVASA se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil
(SIBE) o “mercado continuo”.
Durante el año 2024 las acciones de la Sociedad se negociaron en 110 sesiones bursátiles por un total
de 137.556 acciones (84 el año anterior por un total de 105.973).
El precio de la acción comenzó el año 2024 en 6 euros, negociándose a lo largo del año con un precio
mínimo de 5,75 euros, máximo de 8,10 y medio de 6,4910 euros, y cerrando en 7,10 euros.
24 de 180
Los precios a los que se negocian las acciones suponen alrededor de la tercera parte del que resultaría
del valor por acción de sus activos y pasivos (EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) y el precio de la
acción sigue sin evolucionar a la par que el aumento del valor del Grupo CEVASA.
8.2. Política de dividendos
La política de dividendos que viene aplicando la Sociedad se caracteriza por lo siguiente:
- La distribución de dividendos en metálico. No existen programas de retribución flexible al
accionista con entrega de acciones.
- Abono de un único dividendo anual, a mitad del ejercicio y tras su acuerdo por la junta general.
Este dividendo se distribuye con cargo a reservas, al mismo tiempo que los resultados anuales
del grupo se retienen para aumentarlas.
- Respecto al monto del dividendo, los importes que ordinariamente se han venido acordando
en los últimos ejercicios han representado un pay-out del orden del 50% del resultado operativo
consolidado del Grupo.
La junta general de accionistas celebrada el pasado día 12 de junio acordó el pago de un dividendo a
cada una de las acciones en circulación, excluidas las integrantes de la autocartera, de un total por
acción de 0,22 céntimos de euros brutos, que se pagó el pasado día 3 de julio. El importe pagado fue
superior al que se venía abonando en los pasados ejercicios (0,20 céntimos por acción) pero menor
que el pagado en el ejercicio anterior (0,25 céntimos por acción).
8.3. Facilitar el conocimiento y la liquidez del valor. Adquisición y enajenación de acciones
propias
Considerando el escaso free float, la liquidez de las acciones en el mercado se facilita por GVC
GAESCO VALORES, S.V., S.A., sociedad que opera con base a un contrato de liquidez, dentro de los
límites establecidos por la junta general de accionistas de la Sociedad. Puntualmente y coincidiendo
con los cierres trimestrales, la Sociedad publica el detalle de todas las operaciones realizadas en el
marco de dicho contrato. Esta información puede ser consultada en el apartado de nuestra web
(www.CEVASA.com) “Accionistas e inversores – hechos relevantes – otra información relevante”, con
enlace a la de la CNMV (www.cnmv.es).
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior, a lo
largo del ejercicio 2024 dicha sociedad realizó 89 operaciones de compraventa totalizando 11.089
acciones (74 operaciones en 2023 totalizando 10.429 acciones).
25 de 180
Incluyendo las cedidas a GVC GAESCO para realizar las labores que tiene encomendadas en el
contrato de liquidez, al cierre del ejercicio 2024 CEVASA tenía en autocartera un total de 94.916
acciones, lo que representaba un 0,408% el capital social.
Las filiales de CEVASA no tienen acciones de la matriz, ni realizaron acciones con éstas durante el
ejercicio 2024.
Con el fin de facilitar el conocimiento del valor por los inversores la Sociedad colabora con el Instituto
Español de Analistas Financieros, dentro de su proyecto Lighthouse, que tiene como objetivo dar
cobertura de análisis independiente a valores que no venían siendo analizados de manera sistemática
por ninguna firma de análisis. Durante los ejercicios 2023 y 2024 el Instituto ha venido publicando
informes sobre la situación y perspectivas de la Sociedad, con periodicidad trimestral y coincidiendo
con la publicación de sus resultados. Estos informes están disponibles para su consulta por cualquier
interesado en la web de la Bolsa de Madrid y el Instituto los circulariza a los principales intermediarios
financieros y firmas de inversión.
9.- Circunstancias y hechos importantes acaecidos tras el cierre del ejercicio
No se han producido hechos o circunstancias importantes tras el cierre del ejercicio 2024.
10.- Actividades de I+D+I
El Grupo, por la tipología de sus negocios, no realiza actividades de investigación y desarrollo en
sentido estricto.
26 de 180
Anexo al Informe de Gestión Financiero
A1) Tablas resumen de EPRA performance measures
20242023
Euros por
Euros por
Miles Euros
Miles Euros
A 31 de Diciembre
acción
acción
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV) 512.166 22,12 490.248 21,17
EPRA Net Tangible Asset (EPRA NTA) 448.157 19,35 427.188 18,45
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV) 425.724 18,38 406.722 17,56
2024 2023
A 31 de Diciembre
Miles Euros Miles Euros
EPRA Net Initial Yield 3,62% 3,59%
EPRA 'topped up' Net Initial Yield 3,62% 3,59%
E
PRA Vacancy Rate 1,56% 2,95%
EPRA Cost Ratio (incl.direct vacancy costs) 31,68% 30,97%
EPRA Cost Ratio (excl. Direct vacancy costs)
31,24% 30,50%
A2) EPRA Earnings
2024 2023
Miles de
Miles de
EPRA Earnings
euros
euros
Resultado neto atribuido al grupo - según IFRS 23.766 10.907
Earnings per IFRS income statement
Ajustes para calcular el resultado EPRA, excluye:
Adjustments to calculate EPRA Earnings, exclude :
(i) Cambios de valor en inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses -16.117 -745
Changes in value of investment properties, development properties held for investment and other interests
(ii) Beneficios o pérdidas de venta de inversiones inmobiliarias, inv.inmob. en desarrollo y otros intereses corrientes y no corrientes
Profits or losses on disposal of investment properties, development properties held for investment and other interests
(iii) Beneficios o pérdidas de ventas de activos mantenidos para la venta incluyendo cambios de valor de dichos activos -2.141 5
Profits or losses on sales of trading properties including impairment charges in respect of trading properties.
(iv) Impuestos por venta de activos 535
Tax on profits or losses on disposals
-1
(v) Deterioro de valor del fondo de comercio
Negative goodwill / goodwill impairment
(vi) Cambios de valor de instrumentos financieros, deuda y costes de cancelación asociados -120 -149
Changes in fair value of financial instruments and associated close-out costs
(vii) Costes de adquisición de participaciones en empresas e inversiones en joint ventures o similares
Acquisition costs on share deals and non-controlling joint venture interests
(viii) Impuestos diferidos por los ajustes EPRA considerados 3.753 209
Deferred tax in respect of EPRA adjustments
(ix) Ajustes de (i) a (viii) respecto a joint ventures (excepto si están incluidas por integración proporcional)
Adjustments (i) to (viii) ab ove in respect of joint ventures (unless already included under proportional consolidation)
(x) Intereses minoritarios respecto a las partidas anteriores 362 -117
Non-controlling interests in respect of the ab ove
Resultado EPRA 10.038 10.109
EPRA Earnings
Nº promedio de acciones 23.157 23.155
Basic number of shares
Resultado EPRA por acción (en euros) 0,43 0,44
EPRA Ea rni ngs per Sha re (EPS)
Ajustes específicos de la Compañía
Company specific adjustments:
Resultado post ajustes específicos de la Compañía 10.038 10.109
Company specific Adjusted Earnings
Resultado post ajustes específicos Cía por acción (en euros) 0,43 0,44
Company specific Adjusted EPS
27 de 180
A3) EPRA Net Asset Value Metrics
EPRA Net Asset Value Metrics - 2024
en miles de €
EPRA Net
EPRA Net
EPRA Net
Reinstatemen
Tangible
Di sposal
t Value (EPRA
Asset (EPRA
Value
NRV)
NTA)
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 407.222 407.222 407.222
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibr
id instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 407.222 407.222 407.222
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 1.277 1.277 1.277
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 17.225 17.225 17.225
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 425.724 425.724 425.724
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 86.677 86.677
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments -235 -235
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -64.008
NAV 512.166 448.157 425.724
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares 23.159 23.159 23.159
NAV por acción (NAV per share) 22,12 19,35 18,38
28 de 180
EPRA Net Asset Value Metrics - 2023
en miles de €
EPRA Net
EPRA Net
EPRA Net
Reinstatemen
Tangible
Di sposa l
t Value (EPRA
Asset (EPRA
Value
NRV)
NTA)
(EPRA NDV)
IFRS Equity attributable to shareholders 388.998 388.998 388.998
Include/Exclude:
i) Instrumentos híbridos
Hibrid instruments
NAV Diluido (Diluted NAV) 388.998 388.998 388.998
Include:
ii.a) Revaluación de inversiones inmobiliarias (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IP (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.b) Revaluación de inv.inmobiliarias en construcción (si se han valorado a coste según IAS 40)
Revaluation of IPUC (if IAS 40 cost opcion is used)
ii.c) Revaluación de otras inversiones no corrientes
Revaluation of other non-current investments 2.262 2.262 2.262
(iii) Reval.de edificios ocupados como arrendatario en contratos de leasing financiero
Revaluation of tenant leases hed as finance leases
(iv) Revaluación de existencias inmobiliarias para la venta
Revaluation of trading properties 15.462 15.462 15.462
NAV Diluido a Valor Razonable (Diluted NAV at Fair Value) 406.722 406.722 406.722
Exclude:
v) Impuestos diferidos relacionados con el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Deferred tax in relation to fair value gains of IP 84.131 84.131
vi) Valor razonable de instrumentos financieros
Fair value of financial instruments -605 -605
vii) Fondo de comercio por impuesto diferido
Goodwill as a result of deferred tax 0 0 0
viii.a) Fondo de comercio según el balance IFRS
Goodwill as per the IFRS balance sheet 0 0
viii.b) Intangibles según el balance IFRS
Intangibles as per the IFRS balance sheet 0
Include:
ix) Valor razonable de la deuda a tasa de interés fija
Fair value of fixed interest rate debt 0
x) Revaluación de intangibles a valor razonable (incluido en ii.c al estar allí la concesión administrativa)
Revaluation of intangibles to fair value 0
xi) Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Real estate transfer tax 0 -63.060
NAV 490.248 427.188 406.722
Nº de acciones a 31 de diciembre (excluida autocartera) (en miles)
Fully dilluted number of shares 23.156 23.156 23.156
NAV por acción (NAV per share) 21,17 18,45 17,56
29 de 180
A4) EPRA Net initial Yield & Topped-Up Net initial yield
2024 (31/12/2024) 2023 (31/12/2023)
EPRA NIY and 'topped-up' NIY
Miles de euros Miles de euros
Cartera de activos - en propiedad (*) 564.380 513.546
Investment property – wholly owned
Cartera de activos - con JV/Fondos
Investment property – share of JVs/Funds
Existencias inmobiliarias (incl. Participaciones in JVs)
Trading property (including share of JVs)
Menos: desarrollos -5.674 -5.876
L e ss: developments
Total Cartera en alquiler E 558.706 507.670
Completed property portfolio
Estimación de los costes de compra
Allowance for estimated purchasers’ costs
Estimación valor bruto Cartera B 558.706 507.670
Gross up completed property portfolio valuation
Passing Rent anualizada 23.042 21.229
Annualised cash passing rental income
(-) Ingresos por recuperación de gastos (considerados en la línea anterior) -2.811 -2.989
Property outgoings
Rentas Netas Anualizadas A 20.230 18.240
Annualised net rents
Suma: carencias u otros incentivos de arrendamiento
2,3
Add: notional rent expiration of rent free periods or other lease incentives
"Topped-up" Rentas Netas Anualizadas C 20.230 18.240
Topped-up net annualised rent
EPRA NIY A/B 3,62% 3,59%
EPRA “topped-up” NIY C/B 3,62% 3,59%
A5) EPRA vacancy rate
2024
2023
Ratio Desocupación EPRA
(31/12/2024)
(31/12/2023)
Miles de
Miles de
EPRA Vacancy Rate
euros
euros
Renta de mercado estimada de superfície vacía A 382 723
Estimated Rental Value of vacant space
Renta de mercado estimada del total portfolio B 24.552 24.563
Estimated rental value of the whole portfolio
Ratio Desocupación EPRA A/B 1,56% 2,95%
EPRA Vacancy Rate
30 de 180
A6) EPRA Cost Ratios
2024 2023
Miles de
Miles de
EPRA Cost Ratios
euros
euros
Incluye:
(i)
Gastos operativos y de gestión/administración de los edificios (incluye gastos generales de la empresa imputables a
la actividad de alquiler) - IFRS
7.236 6.125
Administrative/operating expense line per IFRS income statement
(ii) Gastos netos por servicios prestados a los inquilinos 73 488
Net service charge costs/fees
(iii) Fees de gestión
Management fees less actual/estimated profit element
(iv) Otros ingresos percibidos con la intención de compensarnos de gastos operativos relacionados con el alquiler
Other operating income/recharges intended to cover overhead expenses less any related profits
(v) Gastos atribuibles de Joint Ventures
Share of Joint Ventures expenses
Excluir (si es parte de lo anterior): -28 5
Exclude (if part of the above):
(vi) Depreciación de inversiones inmobiliarias, otros activos en alquiler (concesiones) y existencias inmobiliarias -28 5
Investment property depreciation
(vii) Costes de alquileres
Ground rent costs
(viii) Costes de servicio incluidos en las rentas pero no facturados separadamente
Service charge costs recovered through rents but not separately invoiced
Costes EPRA (incluyendo los costes directos de desocupación) A 7.281 6.619
EPRA Costs (including direct vacancy costs)
(ix) Costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock o en desarrollo 101 101
Direct vacancy costs
Costes EPRA (excluyendo los costes directos de desocupación) B 7.180 6.518
EPRA Costs (excluding di rect vacancy costs)
(x) Ingresos brutos por rentas menos gastos de concesiones administrativas- según IFRS 22.985 21.371
Gross Rental Income less ground rents – per IFRS
(xi) Resta: comisiones de servicio (ingresos y/o costes incluidos en Ingresos brutos por rentas)
Less: service fee and service charge costs components of Gross Rental Income (if relevant)
(xii)
Suma : ingresos atribuibles de Joint Ventures
Add: share of Joint Ventures (Gross Rental Income less ground rents)
Ingresos brutos por rentas C 22.985 21.371
Gross Rental Income
EPRA Cost Ratio (incluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en stock
o en desarrollo)
A/C 31,68% 30,97%
EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)
EPRA Cost Ratio (excluyendo costes directos de desocupación o imputables a activos inmobiliarios en
stock o en desarrollo)
B/C 31,24% 30,50%
EPRA Cost Ratio (excluding di rect vacancy costs)
31 de 180
A7) EPRA Capex disclosure
2024
2023
Miles de
Miles de
Property-related CAPEX
euros
euros
Adquisiciones 35.274
Acquisitions
Desarrollo 17 149
Development
Propiedades de inversión
Investment properties
Espacio alquilable incremental
Incremental lettable space
Espacio alquilable no incremental 643 1.033
No incremental lettable space
Incentivos para inquilinos
Tenant incentives
Otros tipos de gastos materiales no asignados
Other material non-allocated types of expenditure
Interés capitalizado (si aplica)
Capitalised interest (if applicab le)
Total Capital Expenditure 35.934 1.182
Conversión de devengo a efectivo
Conversion from accrual to cash basis
Total Capital Expenditure on cash basis 35.934 1.182
32 de 180
A8) Indicadores económico-financieros de recomendada publicación por la CNMV
INDICADORES GENERALES FINANCIEROS Y ECONOMICOS
2024 2023
Resultado de explotación+
Earnings before interests, taxes, depreciation and
amortización + deterioros +
amortization (EBITDA) (miles de euros) -no
otras par
tidas que no
17.898 14.867
incluy
e plusvalías y minusvalías de activos
suponen entradas o salidas
inmobiliarios-
de efectivo de las
operaciones
Cash-flow del ejercicio 2.481 -1.117
Cash-flow de las actividades de operación 11.077 6.193
Cash-flow de las actividades de inversión -31.451 3.652
Cash-flow de las actividades de financiación 22.855 -10.962
Beneficio operativo ajustado (en miles de euros) -
Resultado total no financiero
incluye plusvalías y minusvalías de los activos
34.197 15.335
de las operaciones
inmobil
iarios-
INDICADORES DE ESTRUCTURA PATRIMONIAL
Activos corrientes/Pasivos
Ratio de liquidez
2,43 3,54
corrientes
(Patrimonio neto+pasivos no
Ratio de solvencia
14,97 12,74
corrientes)/Activos corrientes
Deuda neta (Deuda bruta-
Efectivo e Inversiones
Ratio de endeudamiento
financi
eras)/Capital
0,14 0,10
empleado (Patrimonio
neto+Deuda neta)
Ratio de cobertura de la deuda Deuda neta/EBITDA 3,92 3,09
INDICADORES RELACIONADOS CON LA RENTABILIDAD
Resultado del
Rendimiento sobre el patrimonio neto (ROE-
ejercicio/Patrimonio Neto
5,9% 2,9%
Return of Equity)
del ejerc
icio
Resultado del
Retorno de los activos /(ROA-return on assets)
ejercicio/Activos totales
4,3% 2,1%
medios
INDICADORES OPERATIVOS DE GESTIÓN
Deterioro del
Ratio de impagados
0,4% 0,4%
ejerci
cio/Ventas
INDICADORES BURSÁTILES Y OTROS
Cotización al cierre del ejercicio 6,85 6,0
Precio de cotización al cierre
Capitalización bursátil (en miles de euros)
x número de acciones
159.289 139.523
emiti
das al cierre
Cotización de la
Price Earnings Ratios (PER)
6,4 12,0
acción/beneficio por acción
Patrimonio Neto/número de
Patrimonio Neto por acción
17,5 16,7
acciones en circulación
Retribución por acción
Rentabilidad por dividendo
3,4% 3,1%
/cotización media
33 de 180
B) INFORME NO FINANCIERO - Environmental, Social and Governance (ESG)
B.1.- POLITICAS DE ESG DEL GRUPO CEVASA
B.1.1.- Valor de la sostenibilidad para el Grupo CEVASA
En todas sus actividades y actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración:
- Su impacto social.
- Su impacto en el medio ambiente y sostenibilidad.
- Su repercusión en el bienestar de sus empleados, seguridad y salud.
- En relación con sus clientes, que estén satisfechos con los servicios, sean de calidad y exista un
equilibrio entre precio y servicios, siendo siempre receptivos a sus problemáticas, económicas o de
cualquier otro tipo.
- En relación con sus proveedores, como requisito para su homologación, se les exige un
comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas sociales y de calidad de CEVASA.
Con ellos se pretende una relación estable, equilibrada y de máxima cooperación, priorizando la
contratación de proveedores locales.
- Que se realicen con total transparencia con los grupos de interés: accionistas, clientes,
proveedores, empleados, Administraciones Públicas, etc.
- Que sean ética y socialmente responsables y acordes con nuestro código ético, que compromete
y aplica a todos aquellos que se relacionan con la empresa en sus actividades laborales,
comerciales y profesionales. Con el fin de denunciar incumplimientos se tiene puesto a disposición
de todos ellos canales electrónicos de denuncias y de reclamaciones, donde cualquiera puede
aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima. Con ello
prevenimos conductas ilegales, ilegítimas y prácticas que amenacen el buen comportamiento social
y los derechos humanos.
Estamos comprometidos en trabajar activamente con nuestros clientes, socios comerciales,
proveedores y demás partes interesadas para que apliquen políticas medioambientales responsables
y para que todas nuestras actividades tengan, directa o indirectamente, el mínimo impacto ambiental,
fomentando la prevención de la contaminación, la minimización de los residuos y la adecuada gestión
de los recursos.
Uno de los principios de la Política de Environmental, Social and Governance (ESG) es la mejora
continua, mediante nuevas actuaciones y aumento de la intensidad de las ya existentes.
En todas sus actuaciones el Grupo CEVASA tiene especialmente en consideración su impacto en el
medio ambiente y su sostenibilidad.
Ni CEVASA ni su Grupo desarrollan actividades con un impacto especialmente relevante en el medio
ambiente y en la seguridad y salud de la población. Por ello, los recursos de que disponemos,
destinados a la prevención de riesgos ambientales, están ajustados a esa realidad.
Considerando el riesgo medioambiental derivado de las actividades del grupo, no se tienen provisiones
ni constituido garantías específicas para cubrir riesgos ambientales, más allá de los seguros que
tenemos contratados y que cubren estas eventualidades.
34 de 180
B.1.2.- Desarrollo de la sostenibilidad en el Grupo CEVASA
La política de ESG de CEVASA se ha acordado por el Consejo de Administración de CEVASA, en el
marco de sus reglas y prácticas de gobierno corporativo y su impulso y seguimiento se hace, en primer
lugar, por la Comisión de Sostenibilidad, que actualmente está integrada por tres consejeros.
Sin perjuicio de otros cometidos que le asigne el Consejo de Administración, la Comisión de
Sostenibilidad tiene las siguientes funciones:
(a) Proponer al Consejo la aprobación de la estrategia y política de sostenibilidad, revisarla
periódicamente y proponer su actualización.
(b) Conocer y orientar la política, los objetivos y directrices del Grupo CEVASA en el ámbito
medioambiental y social y revisar periódicamente el desempeño en estas materias del
Grupo con el objeto de revisar la efectividad de las referidas políticas, objetivos y
directrices.
(c) Conocer, analizar e informar al Consejo de Administración acerca de las expectativas de
los distintos grupos de interés de la Sociedad, tales como accionistas, empleados, clientes,
proveedores y sociedad en general, sobre las materias objeto de su competencia.
(d) Conocer, impulsar, orientar y supervisar los objetivos, planes de actuación y prácticas de
la Sociedad y su grupo en materia de sostenibilidad, tales como derechos humanos,
seguridad, salud y prevención de riesgos laborales, empleo, diversidad e integración,
igualdad de oportunidades y conciliación, ética y conducta y medioambiente.
(e) Conocer y revisar los índices existentes para evaluar el posicionamiento del Grupo en
materia de sostenibilidad.
(f) Conocer las modificaciones legales con posible influencia significativa para la Sociedad en
materia de sostenibilidad, así como las tendencias en esta materia con el objeto de
impulsar, en su caso, planes de actuación.
(g) Definir los criterios de aplicación del presupuesto establecido anualmente para fines de
interés social.
(h) Revisar e informar cuando proceda sobre el contenido de la información no financiera en
materia de su competencia.
(i) Informar en la Junta General de Accionistas sobre las cuestiones que en ella se planteen
en materia de su competencia.
La Comisión de Sostenibilidad orienta y supervisa los objetivos, planes de actuación y prácticas de la
Sociedad en materias de ESG, evaluando las propuestas de la dirección y proponiendo al Consejo de
Administración líneas de actuación. Todo ello sin perjuicio de la debida coordinación que que se pueda
plantear en el futuro respecto a la supervisión y verificación razonable de los informes de sostenibilidad
por la Comisión de Auditoría.
Se muestra imprescindible avanzar en materias de ESG, entre otras cosas, por las siguientes:
a) Las normativas europeas y españolas están obligando a que determinadas líneas de
financiación se destinen a financiar inversiones sostenibles.
b) Los participantes en los mercados financieros y especialmente los fondos de inversión
están obligados a facilitar a los inversores información sobre la sostenibilidad de las
inversiones que financian y a qué objetivos medioambientales contribuyen las inversiones
35 de 180
(especialmente los fondos de inversión, fondos de pensiones, banca, etc.). Si CEVASA
quisiera a futuro financiarse en esos mercados debería informar a los financiadores con
detalle de la calificación ESG de las inversiones que pretende financiar y, si es una
financiación corporativa, de si cuenta con alguna certificación ESG.
c) En el entorno RICS (estándares de valoración de inmuebles y carteras inmobiliarias)
existen notas sobre sostenibilidad y ESG, que tienen como objetivo que los tasadores
tengan en cuenta esos factores cuando valoran los activos (certificados de calidad, riesgos
futuros del activo respecto a estas materias, etc.). Es evidente que los activos de mayor
calidad en ESG deberían valer más.
d) Es un hecho que en el futuro aumentarán las obligaciones respecto a que las actuaciones
de las empresas tengan en mayor consideración los intereses de la sociedad, de sus
trabajadores y de otros grupos de interés en sus políticas empresariales, por lo menos tanto
como consideran los intereses de sus accionistas. De la obligación de informar se va a
pasar, poco a poco, a la obligación de hacer.
B.1.3.- Futuro próximo: aplicación del marco europeo/nacional
En las pasadas dos décadas se ha avanzado mucho en materia de gobernanza de las empresas,
especialmente respecto a las empresas cotizadas (primero como recomendaciones como el Código
Olivenza y después muchas de ellas trasladadas a la Ley de Sociedades de Capital y otras). Sin tener
el carácter de obligación, desde hace varios años las vigentes recomendaciones en materia de
Gobierno Corporativo aplicables a las empresas cotizadas ya hacían incidencia en avanzar en materia
de ESG.
En los últimos años se ha avanzado también en normativas que afectan a cuestiones sociales y de
relación con los trabajadores y en las de sostenibilidad medioambiental. En nuestro sector, el Código
Técnico de la Edificación, que data de 2006 y se centra en cuestiones de seguridad y calidad de las
construcciones, ha quedado obsoleto y veremos como paulatinamente se le incorporan regulaciones
en materia de sostenibilidad de los edificios. También veremos pronto regulaciones que, además de a
las nuevas construcciones, afectarán al mantenimiento y renovación de las existentes en lo que a esta
materia se refiere.
También ha avanzado en los últimos años en las normas que obligan a facilitar información no
financiera, comenzando por la que aplica a las empresas financieras y continuando por las no
financieras.
La normativa que aplica a las empresas no financieras en materia de implementación e información
sobre políticas y actuaciones en materias de ESG son las siguientes:
- La Directiva 2014/95/UE del Parlamento Europeo y del Consejo: establece determinadas
obligaciones de divulgación de información no financiera e información sobre diversidad
por parte de grandes empresas y grupos.
Ley 11/2018 de Información No Financiera y diversidad, que traspuso a la normativa
española la directiva anterior:
Regulan la obligación de publicación del Estado de Información No Financiera (en adelante
EINF) y su contenido. En el futuro inmediato se deberá incluir también en estos informes, en el
apartado de información de riesgos, la exposición financiera de la empresa al cambio climático,
con identificación de aquellos riesgos y oportunidades relacionados con el cambio climático,
con su posible impacto, estrategia que se sigue, métricas, escenarios y objetivos utilizados para
evaluarlos y gestionarlos.
36 de 180
CEVASA, aun siendo una entidad de interés público (cotizada), por su dimensión (menos de
250 empleados), no está obligada a elaborar el EINF.
- Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo de 18 de junio de 2020
relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles,
conocido como Reglamento sobre Taxonomía
Mediante el mismo se obliga a las empresas que deben elaborar el EINF a:
o Divulgar en el EINF, los volúmenes y las proporciones de la cifra de negocios, CAPEX
y OPEX que pueden considerarse actividades económicas ambientales sostenibles, de
acuerdo a la taxonomía publicada.
o Divulgar a partir 01/01/2023 los indicadores clave de resultados, de acuerdo a los
anexos del Reglamento.
CEVASA no obligada por no estar obligada a elaborar el EINF.
- Directiva (UE) 2022/2464 del Parlamento Europeo y del Consejo de 14 de diciembre de
2022 por la que se modifican el Reglamento (UE) 537/2014, la Directiva 2004/109/CE, la
Directiva 2006/43/CE y la Directiva 2013/34/UE, por lo que respecta a la presentación de
información sobre sostenibilidad por parte de las empresas.
Se encuentra pendiente de trasposición a normativa española a la Directiva CSRD:
Regula la presentación de información sobre sostenibilidad y otros (ESG), ampliando los
sujetos obligados a las pymes cotizadas.
CEVASA estará obligada a partir del 1 de enero de 2027 (reporting del ejercicio 2026).
- Artículo 48 del Código de comercio
Las sociedades que formulen cuentas consolidadas y que cumplan los requisitos que se
informan deben incluir en el informe de gestión consolidado un estado de información no
financiera consolidado.
No obst
ante lo anterior, la transposición de la Directiva CSRD, actualmente en tramitación
parlamentaria, puede verse afectada por las propuestas de simplificación normativa anunciadas por la
Comisión Europea el pasado 26 de febrero que afecta directamente a su ámbito de aplicación subjetiva
(quedando obligadas las empresas que tengan un número medio de más de 1.000 empleados durante
el ejercicio) e incluye un aplazamiento de dos años (hasta 2028 ) de las obligaciones de información de
aquellas sociedades que debían informar en 2026 o 2027.
Con independencia de la obligación legal, CEVASA está trabajando en desarrollar un informe de
sostenibilidad que contenga información suficiente utilizando voluntariamente aquellos estándares que
se ajusten mejor a las características de su actividad
Estamos trabajando para desarrollar un EINF completo que no sólo se ajuste a todos los requerimientos
legales cuando nos sea de aplicación. Partiendo de las actividades que realiza el Grupo:
- Evaluaremos, para cada actividad, el cumplimiento de los umbrales y criterios que la identifican como
actividad sostenible por contribuir a uno de los objetivos que de informan en la Taxonomía
- Testearemos, para dichas actividades, que no perjudican significativamente a los demás objetivos
medioambientales.
- Estableceremos las acciones que debemos acometer para garantizar que cumplimos con los
estándares sociales mínimos.
- Respecto del total, calcularemos el porcentaje de ingresos, CAPEX y OPEX correspondientes a las
actividades ambientalmente sostenibles según la Taxonomía.
37 de 180
Adicionalmente a los KPI,s (Key Performance Indicator) obligatorios incluiremos los principales que
recomienda EPRA ( EPRA Sustainability Best Practices Recommendations Guidelines), calculados
como sugieren.
También estamos avanzando en fijar unos objetivos claros de mejora y medibles en materia de ESG.
Recientemente se ha incorporado al Grupo CEVASA un responsable en materia de ESG, con el fin de
impulsar y pilotar las actuaciones que el Grupo CEVASA deba hacer en esas materias, así como otras
que se acuerden voluntariamente.
B.1.4.-Motivo del informe
Considerando todo lo anterior y aún sin estar obligada, CEVASA viene presentando desde hace varios
años información no financiera en su informe de gestión integral. En este documento se informa de las
líneas estratégicas, actividades y compromisos asumidos en materias de ESG y también se facilitan
informaciones sobre el desempeño del Grupo CEVASA en esas materias (actividades desarrolladas,
presupuestos aplicados, y grado de ejecución y cumplimiento de los objetivos establecidos).
Con el fin de que las actuaciones realizadas puedan ser adecuadamente evaluadas y comparadas,
cuando es posible y relevante facilitan informaciones adecuadas a nuestras actividades empresariales
que tienen suficiente relevancia, Dichas informaciones se han elaborado con fiabilidad, cumpliendo, en
la medida de lo posible, las directrices de la Comisión Europea, los puntos del art.49 del Código de
comercio y los estándares de Global Reporting Initiative (GRI).
B.2
.- MEDIOAMBIENTE ( E )
Las empresas deben reducir su impacto ambiental, y una de las formas más importantes de hacerlo es
reduciendo su huella de carbono.
Respecto al sector inmobiliario, la normativa europea clasifica al sector de la construcción y actividades
inmobiliarias como sector cuyas actividades pueden tener una contribución sustancial tanto a la
mitigación del cambio climático como a la adaptación a dicho cambio. Se estima que los edificios son
cerca del 35 % de las emisiones mundiales de carbono relacionadas con la energía. De estos,
aproximadamente el 70% de esas emisiones corresponden a edificios ocupados y el 30% restante se
asocia a los procesos de construcción de nuevos edificios y de los materiales que en ellos se utilizan.
En el Grupo CEVASA estamos comprometidos con la reducción de las emisiones de efecto invernadero
y a frenar el cambio climático, desde dos vertientes: la directa, esforzándonos en reducir los consumos,
y la indirecta, trabajando con compañías de suministros que se basen en fuentes de energía
renovables.
Cuando se estima que es lo más adecuado, nuestros edificios incorporan instalaciones centralizadas y
otros sistemas de producción y ahorro energético, que contribuyen a hacer más asequibles los costes
asociados a la vivienda. CEVASA ha sido pionera en el desarrollo de promociones altamente eficientes
y que, en algunos casos, representan ahorros próximos al 50% en consumos de calefacción, respecto
a sistemas tradicionales individuales.
B.2.1.- Consumos energéticos
38 de 180
Respecto a consumos, desde hace varios años recopilamos datos de manera automatizada, y, aunque
todavía no hemos establecido objetivos de reducción cuantificables sí pretendemos que año tras año
se observe una reducción de los mismos.
B.2.1.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.1.1.A.- Objetivo
Estamos comprometidos en reducir progresivamente los consumos energéticos y de agua de nuestros
edificios, aumentando la eficiencia de los sistemas instalados y aumentando, en la medida de los
posible, los sistemas de energía renovable.
Por ello, la energía eléctrica comercializada proviene al 100% de fuentes renovables, según nos
informan las compañías eléctricas con las que la tenemos contratada, con un contenido de carbono (kg
de dióxido de carbono por kWh) del 0,00 y residuos radioactivos (miligramos por kWh) del 0,00.
2.1.1.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética realizadas
En las actuaciones corrientes de mantenimiento de los edificios y las viviendas que los mantienen en
condiciones óptimas de utilización, se tiene siempre en consideración la eficiencia energética en la
sustitución de instalaciones. Ejemplos de ellos son los siguientes:
- En los últimos años venimos cambiado la mayor parte de las luminarias de los edificios de
viviendas por leds, con el fin de reducir los consumos eléctricos.
- De manera permanente hacemos un seguimiento respecto al correcto funcionamiento de las
instalaciones centralizadas de calefacción y agua caliente, para evitar problemas de
funcionamiento que puedan generar excesos de consumo.
- De manera periódica auditamos los consumos eléctricos de los servicios comunitarios de las
diferentes promociones, con el fin de ajustar las potencias contratadas a los consumos reales,
adecuando así los costes que se repercuten por este servicio a nuestros clientes.
También realizamos actuaciones no corrientes con el carácter de obras de mejora de sistemas de
aislamiento, de iluminación y de climatización, con el fin de reducir los consumos y las emisiones. En
los últimos años hemos realizado las siguientes:
- En el complejo Meridiano-cero, en los años 2021 y 2022 cambiamos las carpinterías de madera
por carpinterías de PVC.
- En el año 2023 y con el objetivo de contribuir a la reducción de las emisiones de CO2,
instalamos 10 puntos de carga para vehículo eléctrico en el aparcamiento público situado en la
calle Dublín de Barcelona. Dicho proyecto fue financiado, en parte, por el Plan europeo Moves
III, que prevé incentivos vinculados a la movilidad eléctrica, contribuyendo al tiempo a la mejora
de las instalaciones e infraestructuras en los edificios para cumplir con las directrices europeas
en materia de sostenibilidad. El sistema se encuentra a pleno rendimiento y permite aumentar
el número de puntos de carga en función de las necesidades.
2.1.1.C.- Evolución y cumplimiento de objetivos
Certificaciones energéticas de los edificios en alquiler
Una medida de evaluación de la evolución del cumplimiento de mejora del rendimiento energético de
nuestra cartera inmobiliaria es la clasificación energética media de los edificios que la integran.
En los cuadros siguientes se aprecia la evolución en los dos últimos años:
39 de 180
Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2024 - M2 construidos
USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación
Residencial
304.249 10.314 48.835 29.452 48.462 139.424 27.763
Comercial
24.921 0 1.906 422 3.134 812 7.704 10.943
Oficinas
25.759 25.262 497
Totales
354.929 10.314 50.742 29.873 51.596 140.236 60.729 11.440
% 100% 2,91% 14,30% 8,42% 14,54% 39,51% 17,11% 3,22%
Certificación energética de edificios en alquiler a 31/12/2023 - M2 construidos
USOS TOTAL M2 A B C D E F Sin calificación
Residencial
278.634,44 10.313,51 48.835,36 29.451,50 22.847,13 139.424,24 27.762,70
Comercial
24.070 1.906 422 2.283 812 7.704 10.943
Oficinas
25.759 25.262 497
Totales
328.463 10.314 50.742 29.873 25.130 140.236 60.729 11.440
% 100% 2,91% 14,30% 8,42% 7,08% 39,51% 17,11% 3,22%
.
La mayor parte de las promociones de la cartera inmobiliaria en alquiler tienen calificaciones
energéticas por encima de la nota media y ha evolucionado positivamente en los últimos años debido
a renovaciones y adquisiciones.
También es cierto que, en cuanto a total de m2 construidos en alquiler, el promedio de la calificación
está por debajo de la nota media. Esto se debe a que la más grande y antigua de las promociones del
Grupo (que totaliza cerca de la mitad de la cartera) esté calificada con la letra E, ello a pesar de las
recientes inversiones en la mejora de la envolvente y que permitió el ahorro de aproximadamente el
40% en los consumos y emisiones, mejorando una letra su calificación energética.
En general, tratándose de viviendas asequibles en alquiler debemos mantener un equilibrio entre las
inversiones de mejora y el impacto que esto puede representar en el precio del alquiler, o lo que es lo
mismo, el equilibrio entre la sostenibilidad y el impacto social. Esto resulta especialmente importante
ya que pese a que en todas estas actuaciones se anuncian subvenciones y ayudas la realidad es tan
compleja que acaba resultando prácticamente imposible acceder a estas ayudas. Es mucho más fácil
el acceso para edificios de pocos vecinos y con capacidad económica que para grandes complejos
residenciales con alto componente social.
Consumo directo de energía eléctrica
Aunque CEVASA tiene el control respecto a los suministros eléctricos de las zonas comunes de sus
edificios, en general, nuestros arrendatarios contratan directamente sus propios suministros. Por ello,
a partir del año 2024, en los nuevos contratos que se han firmado, hemos incorporado una cláusula
que nos permite pedir a su suministrador información sobre sus consumos. También estamos
evaluando la posibilidad de contactar con todos nuestros clientes y solicitarles autorización con el
mismo fin. Aunque la respuesta sea parcial, si es representativa podremos hacer una extrapolación
estadística de los consumos totales.
La evolución en los últimos cinco años del consumo energético de las instalaciones y zonas comunes
de los edificios en alquiler (ascensores, luminarias, instalaciones eléctricas diversas, etc.), por m2
construido y año se muestra en el siguiente cuadro:
40 de 180
Promoción 2020 2021 2022 2023 2024
Conjunto "Cúbics" Sta. Coloma 84 83 82 80 76
Conjunto Can Llong 5 42 43 40 38 35
Conjunto Can Llong 6 14 14 14 14 14
Conjunto Can Mercader - BV77 37 33 36 37 41
Conjunto Can Mercader - BV84 4 4 4 4
Conjunto Espronceda 58 68 62 62 62
Conjunto Igualada 29 28 28 27 29
Conjunto La Falla 63 61 56 55 57
Conjunto La Sagrera 42 48 50 49 47
Conjunto La Serra 2 67 67 66 62 58
Conjunto La Serra 4 25 48 38 23 23
Conjunto Meridiano Cero 45 47 43 43 40
Conjunto VIC 46 46 43 43 43
Media ponderada: 45 47 45 43 41
B.2.1.2.- Promoción de nuevos edificios
2.1.2.A.- Objetivo
Respecto a nuevas promociones residenciales, destinadas tanto a la venta como al alquiler, tenemos
siempre presente su impacto medioambiental y el futuro reciclaje de sus materiales y las diseñamos
considerando los consumos y emisiones que el uso del edificio generará. Siempre que sea posible se
diseñan y construyen para alcanzar los más altos grados de eficiencia en consumo y emisiones que
sea posible técnica y económicamente. Respecto a esto último hay que tener presente que, además
de las promociones de venta y alquiler en el mercado libre, el Grupo CEVASA centra también sus
actividades en el alquiler de viviendas asequibles, destinadas a colectivos con poder adquisitivo medio-
bajo.
Una de las características de parte de los edificios que promovemos es que cuentan con determinadas
instalaciones centralizadas, con consumos energéticos medios menores que instalaciones
comparables no centralizadas. Entre aquellas se encuentran las instalaciones centralizadas de agua
caliente y calefacción, que generan un ahorro a nuestros clientes y un claro beneficio para el medio
ambiente.
Cabe recordar que el ciclo completo de análisis de impacto medioambiental debe considerar la fase de
construcción, el período de uso/explotación, y la fase de derribo. Actualmente el Código Técnico de la
Edificación se centra exclusivamente en el período de uso/explotación, que es el que mayor impacto
medioambiental conlleva. Sin embargo, se espera que la demanda futura y las sucesivas
actualizaciones del Código Técnico vayan en la línea de incidir tanto en la fase de construcción como
en la de derribo. Dicho lo anterior, en el presente más inmediato seguimos enfocando nuestros
esfuerzos en minimizar las emisiones de las nuevas promociones durante la fase de uso (eficiencia
energética del edificio). Sí que prevemos en un futuro a medio y largo plazo integrar soluciones y
estrategias tanto para la fase de construcción como para la de derribo, y nos hemos planteado como
reto aplicar alguna de ellas en una promoción futura (craddle-to-craddle, Levels, sellos como LEED o
BREEAM, contratación de servicios para monitorización y análisis de escombros generados, etc).
2.1.2.B.- Principales actuaciones para mejorar la eficiencia energética
En el año 2024 se ha finalizado la nueva promoción en l´Hospitalet (Barcelona), iniciada en 2022,
consistente en un bloque plurifamiliar de 76 viviendas con plazas de aparcamiento, trasteros y locales
41 de 180
comerciales. Este edificio tenía inicialmente, según proyecto, una calificación energética A en emisiones
y B en consumo de energía, aunque se han introducido algunas mejoras en el proyecto que han
posibilitado la obtención de la doble calificación energética A al final de la obra.
Asimismo, se ha iniciado la ejecución de la promoción de Montgat (Barcelona), consistente en un bloque
plurifamiliar de 24 viviendas, tres locales comerciales en planta baja y plazas de aparcamiento y
trasteros en sótano. Dicha promoción es resultado de una reparcelación y se acompaña con una
reurbanización de aceras/redefinición de límites de viales y un espacio ajardinado. En la línea de los
nuevos objetivos mediambientales establecidos esta promoción se ha diseñado ya desde la fase de
proyecto para la obtención de la doble calificación energética A.
2.1.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
En los últimos cinco ejercicios, el Grupo ha promovido, bien para la venta, bien para el alquiler, 4
edificios residenciales. Respecto a consumo de energía, se obtuvieron calificaciones energéticas B que,
en las últimas promociones, se han convertido en calificación energética A.
B.2.1.3.- Centros de trabajo
Desde el año 2021, nuestros equipos realizan parte de sus jornadas laborales mediante teletrabajo.
Esto no sólo favorece la conciliación de la vida personal con la profesional si no también ayuda a reducir
los desplazamientos, lo que directamente reduce las emisiones y los niveles de contaminación
atmosférica.
CEVASA continua con su política de migración progresiva a entornos cloud, reduciendo así los
servidores físicos y disminuyendo de esta forma el consumo eléctrico, no sólo por un menor número de
equipos de procesamiento y almacenamiento de datos, sino también reduciendo el número y potencia
de los dispositivos de refrigeración.
Respecto a la evolución de los consumos eléctricos de las dos plantas en las que se encuentran las
oficinas de todas las empresas del Grupo, que totalizan 525 m2, el consumo eléctrico total en el año
2024 fue de 144 KW, mientras que en el año 2023 fue de 133 KW.
B.2.2.- Consumo sostenible de materias primas, agua y otros recursos energéticos
B.2.2.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.2.1.A.- Objetivo
Adicionalmente a lo mencionado en el punto B.2.1.1. respecto a la reducción de los consumos de
energía de los edificios que componen la cartera inmobiliaria, otros de nuestros objetivos es la
reducción de los consumos de agua y de los materiales empleados en las obras de
reacondicionamiento de los edificios, sin que hasta el momento hayamos establecido objetivos
cuantitativos.
2.2.1.B.- Principales actuaciones
En el ejercicio 2024 hemos continuado con la política de adquirir los materiales utilizados en el
mantenimiento y renovación de los edificios en alquiler, a distribuidores situados en las cercanías de
nuestros edificios, contribuyendo a reducir las emisiones de carbono. Más del 99% de los materiales
utilizados son producidos en Cataluña.
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Los consumos de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler cabe calificarlos de bajos,
considerando que la mayor parte de los edificios en alquiler de nuestra cartera no cuentan con
elementos especialmente consumidores de agua (piscinas, grandes zonas ajardinadas, etc.). En la
mayor parte de ellos, el agua que se consume se utiliza en la limpieza y en obras de conservación y
actualización de los edificios. Respecto a la viabilidad de incorporar en los edificios en alquiler nuevas
instalaciones que posibiliten la recogida y el aprovechamiento de aguas de lluvia, vamos a estudiar las
opciones disponibles. A priori, parece que en la mayor parte de los casos no será posible.
2.2.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Consumo de agua
La evolución del consumo de agua en las zonas comunes de los edificios en alquiler, en los últimos
años y por cada 100 m2 construidos y año, se muestra en el siguiente cuadro:
M3 por cada 100 M2
Promoción 2021 2022 2023 2024
Meridiano Cero 7,35 5,05 5,85 5,75
"Cú b i cs" Sta . Co l o m a 1,85 1,78 1,38 1,05
Can Llong 5 1,05 0,71 1,61 1,06
Can Llong 6 2,31 2,48 6,24 2,91
Can Mercader - Bonavista 77 3,96 8,05 30,02 2,88
Can Mercader - Bonavista 84 17,91 17,20 89,90 9,46
Ciutat 7 44,40 78,40 67,98 51,75
Conjunto La Serra 4 36,35 53,41 92,40 155,97
Espronceda 2,61 3,08 3,08 3,08
Igualada 11,90 1,25 1,57 0,00
La Falla 2,19 2,11 0,00 1,58
La Sagrera 1,84 1,84 1,41 1,62
La Serra 2 0,90 1,15 1,02 2,56
VIC 4,44 2,86 4,08 5,08
MEDIA PONDERADA PROMOCIONES
5,91 5,49 10,19 6,62
Se aprecia una gran disparidad entre promociones respecto a sus consumos de agua, derivadas de
sus propias características y de consumos derivados de situaciones excepcionales.
Consumo de materiales en actuaciones de mantenimiento
En el cuadro que se muestra a continuación se informa de una estimación de los consumos de
materiales en los tres últimos ejercicios en actuaciones de mantenimiento y renovación de los edificios
en alquiler en los que se han consumido materiales.
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MATERIALES CONSUMIDOS EN ALS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO * (Kg)
2024 2023 2022
Número de actuaciones 2008 2320 2129
Madera 25,91
27,39 28,02
Metal 0,81 0,86 0,88
Material Albañileria 32,39 34,24 35,02
Pinturas 2,31 2,45 2,50
Plásticos 0,07 0,07 0,08
61,49 65,01 66,50
B.2.2.2.- Promoción de nuevos edificios
2.2.2.A.- Objetivo
El Grupo CEVASA tiene una actividad promotora muy limitada. No obstante, somos conscientes de que
en la producción de edificios nuevos deben emplearse, de manera creciente, materiales reciclados y
otros que reduzcan el consumo de materias primas no reemplazables.
Seguimos activamente los avances que se están produciendo en el uso de materiales alternativos a los
habituales que tradicionalmente se vienen utilizando en la construcción. También somos firmes
partidarios de la construcción industrializada. Sin embargo, todavía deben realizarse avances
importantes en cuanto al coste de estos nuevos materiales y técnicas. Hasta el momento, salvo los
ahorros en la reducción de los plazos de construcción, el coste sigue siendo menor en construcciones
estándares y, no siempre es posible asumir sobrecostes que acaba soportando el cliente.
Al margen de la utilización de nuevos materiales y del empleo de nuevas técnicas, para el Grupo
CEVASA es prioritario que en los edificios que promueve, mayoritariamente destinados al alquiler, se
empleen materiales duraderos y de calidad y que los edificios tengan unos consumos energéticos lo
más reducidos posible, y ello tanto en beneficio nuestro como en beneficio de los arrendatarios de
nuestras viviendas, puesto que finalmente son éstos los que acaban soportando los gastos del edificio
en sus rentas de alquiler. Además, también en beneficio de todos, el empleo de materiales e
instalaciones de calidad y duraderas repercute en un menor consumo a largo plazo de materias primas
y energía.
El personal técnico dedicado a nuevas promociones es consciente del rápido avance que está sufriendo
el mercado residencial de primera mano en materia de sostenibilidad, ya sea por la labor de
concienciación individual paulatina como por la detección de un mayor número de clientes que tienen
en consideración este aspecto. Por ello recibe formación técnica especializada en centros acreditados
donde actualiza sus conocimientos en la materia. Forma parte de los objetivos del Grupo CEVASA a
largo plazo integrar estos conocimientos en las nuevas promociones, de manera que éstos se
conviertan en un estándar de nuestra empresa.
2.2.2.B.- Principales actuaciones
Ninguna en el ejercicio.
2.2.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
No se han definido objetivos cuantitativos mesurables, al margen de los señalados en otros puntos de
este informe.
44 de 180
B.2.3.- Residuos. Transición a una economía circular, tratamiento y reciclaje de residuos
El Grupo CEVASA se esfuerza en aplicar las medidas más adecuadas para preservar el medio
ambiente mediante el fomento de la economía circular, el reciclaje y la minimización de residuos.
B.2.3.1.- Inmuebles en alquiler de la cartera inmobiliaria
2.3.1.A.- Objetivo
Nuestro objetivo es reducir los residuos que genera tanto el uso de los edificios en alquiler como su
mantenimiento y conservación y, que, en la medida de lo posible, dichos residuos sean reciclados o,
en su defecto, tratados convenientemente. Sin embargo, de momento no hemos establecido objetivos
cuantitativos.
2.3.1.B.- Principales actuaciones
Residuos generados en actuaciones de mantenimiento. Vertido y reciclaje
En las promociones tenemos puntos de recogida de bombillas, fluorescentes y otros elementos
contaminantes de especial tratamiento.
Algunas de nuestras promociones cuentan con un sistema de recogida neumática de residuos sólidos
urbanos. Este sistema supone una mejora de la calidad de vida de los usuarios, y repercute
positivamente en el medioambiente, con la eliminación de los vehículos recolectores y de los
contenedores en la calle, mejora de los aspectos sanitarios, reducción de ruidos y emisión de gases,
etc.
Una de
las actividades que genera residuos son las actuaciones de mantenimiento y renovación que
se llevan a cabo en los edificios en alquiler. Respecto a estos residuos, se retiran con sacos de cuya
gestión se encarga un proveedor autorizado y si son muebles, maderas o similares se llevan al punto
verde más cercano. Como residuo, generalmente la madera que se entrega se recicla o se convierte
en biomasa combustible.
Todos los residuos generados en las obras de construcción se seleccionan y llevan a un vertedero
autorizado.
2.3.1.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Aunque no se han establecido objetivos cuantitativos, hemos comenzado a evaluar el volumen de
residuos generados en las actividades de mantenimiento de los edificios, con el fin de establecerlos en
el futuro. Para los tres últimos ejercicios, los residuos estimados generados son los siguiente:
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MATERIALES CONSUMIDOS EN ALS ACTUACIONES DE MANTENIMIENTO * (Kg)
2024 2023 2022
Número de actuaciones 2008 2320 2129
Residuos inertes:
Residuos de construcción y demolición (RCD's) 32,39 34,24 35,02
Residuos no peligrosos:
Madera 18,97 20,05 20,51
Metal 0,81 0,86 0,88
Plásticos 0,07 0,07 0,08
52,24 55,22 56,49
Los residuos generados son equivalentes a los materiales consumidos
B.2.3.2.- Promoción de nuevos edificios
2.3.2.A.- Objetivo
A falta de determinar objetivos cuantitativos y medibles en los que podamos incidir de manera directa
o indirecta, en los edificios que promovemos controlamos que se cumpla con los planes de residuos de
cada una de ellas y que los contratistas cumplan con las normativas en vigor respecto al tratamiento y
reciclaje de residuos y, en su caso, de tierras contaminadas, llevando los residuos generados a un
vertedero autorizado y realizando un control sobre la documentación del proceso, algo obligatorio por
ley y necesario para la devolución de las fianzas de los vertederos/gestoras de residuos.
También procuramos que los edificios se diseñen con el fin de permitir un tratamiento diferencial a los
residuos que se prevén que generarán en el futuro.
2.3.2.B.- Principales actuaciones
En 2024 se ha finalizado la promoción de Hospitalet, habiéndose aplicado ciertas variaciones sobre el
proyecto aprobado, con el ánimo de mejorar algún aspecto del edificio entregado finalmente. En este
caso se han realizado mejoras de calado menor (como ejemplo, modificación de las especificaciones
de las carpinterías y vidrios, o colocación de persianas en las aberturas de zonas de días…) que han
permitido obtener la doble calificación A al final de obra.
Se ha iniciado también en 2024 la construcción de la promoción de Montgat, está ya con la premisa en
proyecto de obtener la doble calificación energética A.
2.3.2.C.-Evolución y cumplimiento de objetivos
Residuos generados en construcción de edificios
Como en el caso de los residuos procedentes del mantenimiento y mejora de los edificios, en el caso
de residuos generados por las actividades de construcción de nuevos edificios, también hemos
comenzado a evaluar el volumen de residuos generados y su tipología, con el fin de establecer objetivos
en el futuro.
En los dos últimos ejercicios, los residuos que se estiman han generado los edificios que teníamos o
tenemos en construcción son los siguientes:
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RESIDUOS GENERADOS EN CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS (Toneladas)
2024
2023
Hospitalet Montgat Hospitalet
m2 en Construcción 11.047,96 4.068,53 11.047,96
% Ejecutado en el ejercicio 44,70% 5,36% 45,97%
Residuos de Construcción
Obra de fábrica cerámica 180,91 7,99 186,05
Hormigón 180,07 7,95 185,19
Mezcla depétreos 38,82 1,71 39,92
Yesos 19,39 0,86 19,94
Otros 4,94 0,22 5,08
Maderas 5,96 0,26 6,13
Plásticos 7,80 0,34 8,02
Papel y Cartón 4,10 0,18 4,21
Metales 3,21 0,14 3,3
Total 445,23 19,68 457,86
Como podemos observar, la mayor parte de los residuos generados son residuos no peligrosos de
construcción y demolición. Además, todas nuestras obras cuentan con un plan de residuos en el que
se establece que, entre otras medidas, los residuos generados se llevarán a un vertedero autorizado.
El control de los residuos corresponde en primer lugar a la empresa constructora y cuando finaliza el
promotor está obligado a justificar que se han llevado a un vertedero autorizado todo el volumen de
tierras y residuos de la promoción, siendo esto imprescindible para recuperar la fianza depositada en
el gestor de residuos al comienzo de las obras.
B.2.3.3.- Centros de trabajo
En nuestras oficinas contamos con un sistema de reciclaje de papel que al mismo tiempo cumple con
las exigencias de protección de datos. También hemos habilitado distintos contenedores de reciclaje
para separar correctamente los residuos que generamos.
Los dispositivos informáticos averiados u obsoletos, pantallas, baterías, pilas, etc., continuan
continuado depositándose periódicamente en el punto verde cercano del distrito de Sant Andreu para
su reciclaje.
Asimismo, cada cierto tiempo se vacía el archivo con la colaboración de una empresa de gestión de
residuos certificada.
B.3.- SOCIAL (S)
B.3.1.- Personal
Para CEVASA es esencial fomentar el potencial humano de la empresa y la seguridad y confianza en
una relación estable y continuada en el tiempo de todas las personas que forman parte de nuestra
organización. Por ello, nos esforzamos en mantener un entorno en el que todos pueden contribuir,
desarrollar y utilizar plenamente sus aptitudes y capacidades, valorando la contribución única que cada
persona hace al Grupo CEVASA.
Creemos que también es bueno que en nuestros equipos exista diversidad cultural, puesto que desde
una visión cosmopolita y abierta a todas las culturas, costumbres y puntos de vista se aportan las
mejores ideas, especialmente en nuestro negocio principal, donde la diversidad cultural de nuestros
clientes es lo normal. La cooperación y el trabajo en equipo son una parte fundamental de nuestra
47 de 180
forma de trabajar y creemos que las mejores soluciones son aquellas que se fundamentan en ideas y
puntos de vista distintos.
Potenciamos la formación continuada y la mejora personal y profesional de nuestro equipo y por
supuesto, potenciamos la contratación directa, estable y de calidad de todos nuestros empleados, no
solo por un principio de responsabilidad, sino también como medio para mantener unos estándares de
calidad y de servicio hacia nuestros clientes que solo es posible con la participación e implicación de
los empleados.
También estimulamos la participación y la generación de propuestas y para ello tenemos habilitados
canales de comunicación de sugerencias y de denuncias.
B.3.1.1.- Igualdad de trato y oportunidades
El Grupo CEVASA está integrado por empleados de diversas trayectorias profesionales y habilidades
que, combinadas, supone contar con un equipo diverso y dinámico.
Todos los empleados tienen derecho a ser respetados y deben ser evaluados conforme a sus logros,
cualificaciones y desempeño. Por ello, se prohíbe la discriminación por razones de raza, etnia, religión,
afiliación política, pertenencia a sindicatos, nacionalidad, idioma, género, estado civil, condición social,
edad, discapacidad, orientación sexual o cualquier otra circunstancia, tal y como establece la
legislación. Y, en consecuencia, deviene importante y necesario tratar a los demás de forma respetuosa
y profesional, no discriminar a nadie y conocer los comportamientos y costumbres de los demás,
mostrando sensibilidad hacia las diferencias y adaptando el comportamiento en su caso.
Con el fin de favorecer todo lo anterior y evitar situaciones indeseables, como el acoso sexual o por
razón de sexo, la actuación de nuestro personal y de todos nuestros colaboradores debe atenerse en
todo momento a nuestro código ético y de conducta, complementado con el plan de igualdad, el
protocolo de prevención y actuación contra el acoso y el plan de diversidad e inclusión. Su
incumplimiento es una actuación sancionable.
Creemos firmemente en la igualdad de oportunidades y que la igualdad en el trabajo comienza por la
igualdad en las remuneraciones, sin que deban existir brechas salariales que no se correspondan
fielmente con lo que cada uno aporta al conjunto.
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable, con una antigüedad media
superior a los doce años y el 98% de la plantilla está contratada de forma indefinida.
Excluyendo contrataciones por sustituciones, suplencias y refuerzos puntuales (principalmente
personal de conserjería), los contratos indefinidos realizados en el año 2024 han representado un 100%
(mismo porcentaje en el ejercicio anterior).
B.3.1.2.- Condiciones de trabajo
Uno de los principios es la priorización de la contratación directa de personal frente a la externalización
de servicios, ofreciendo contratos laborables indefinidos con objeto de ofrecer un entorno de trabajo
estable, previsible y seguro a todos los empleados, por ejemplo, contratando conserjes en lugar de
servicios externos de limpieza.
Además, las retribuciones medias del Grupo CEVASA, en función de las categorías, son superiores a
las medias nacionales, medias del sector y medias en Cataluña.
En su empeño por conseguir el bienestar de todos sus trabajadores, el Grupo CEVASA apuesta por
proporcionar herramientas que ayuden a mejorar las condiciones de trabajo, la conciliación de la vida
personal con la profesional y la calidad de vida. Entre estas medidas podemos destacar:
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- Jornada con cierta flexibilidad de entrada y salida (30 min.).
- Jornadas de horario intensivo durante los meses de julio y agosto.
- Un día a la semana de teletrabajo en todos los puestos de trabajo que permiten esta modalidad,
favoreciendo la conciliación de la vida personal con la profesional.
- Aparcamiento gratuito en el mismo edificio.
- Agua, leche e infusiones en las oficinas.
Trabajamos de forma constante en la mejora continua de nuestros empleados valorando en cada
momento las circunstancias de cada uno de ellos e intentando buscar vías de solución.
B.3.1.3.- Compensación y retribución. Salario justo y reducción de la brecha salarial y
en razón de género.
A lo largo del ejercicio 2024, el Grupo CEVASA ha tenido una plantilla media de 67 colaboradores (67
también en el ejercicio 2023), aparte de los miembros del Consejo de Administración, de los cuales un
46% fueron hombres y un 54% mujeres.
La distribución, por categorías, del personal medio empleado y del existente al cierre de los ejercicios
2024 y 2023 es la siguiente:
Nº de empleados a 31 de diciembre
2024
2023
Total 2024
Total 2023
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 2 2
Directores técnicos, Rbles. Dpto. y otros
10 4 14 7 4 11
mandos intermedios
Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos 5 12 17 5 10 15
Otros 20 17 37 17 21 38
Total personal en plantilla 37 33 70 31 35 66
Consejo de Administración 4 4 8 6 2 8
Total 43 37 78 37 37 74
Número medio de empleados
2024
2023
Total 2024
Total 2023
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Directivos:
Directores Generales o de Area 2 2 2 2
Directores técnicos, Rbles. Dpto. y otros
7 4 11 7 4 11
mandos intermedios
Técnicos titulados, gestores comerciales y administrativos 5 9 14 5 9 16
Otros 17 23 40 18 20 38
Total personal en plantilla 31 36 67 32 35 67
Consejo de Administración 4 4 8 6 2 8
Total 37 38 75 38 37 75
El Grupo CEVASA cuenta con una plantilla de trabajadores muy estable. Se prevé el crecimiento de la
plantilla en los años venideros. Del mismo modo, la media de antigüedad en plantilla es superior a los
diez años y más del 98% de nuestros contratos son indefinidos
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Debe haber igualdad retributiva entre el salario de hombres y mujeres, así como transparencia en los
datos, tal y como marca el Real Decreto 901/2020 de 13 de octubre por el que se regulan los planes
de igualdad y su registro y se modifica el Real Decreto 713/2010, de 28 de mayo, sobre registro y
depósito de convenios y acuerdos colectivos de trabajo.
En el cuadro siguiente se encuentra desglosada la plantilla del Grupo por categoría profesional y sexo:
SALARIOS MEDIOS POR CATEGORIA Y SEXO
cifras en miles de euros
2024
2023
Total 2024
Total 2023
Hombres Mujeres Hombres Mujeres
Alta Dirección 174 174 169 0 169
Directores técnicos, responsables de departamento o servicio y otros
51 48 49 53 53 53
mandos intermedios
Técnicos titulados, mandos intermedios y administrativos 42 38 40 42 34 36
Otros 30 22 26 26 24 25
Total 46 29 38 43 30 36
Actualmente, el Grupo CEVASA cuenta con un Sistema Interno de Información, del que forma parte el
canal web de denuncias, que pone a disposición de todas las personas relacionadas con las empresas
del Grupo (empleados, clientes, proveedores, etc.), para la presentación de denuncias, no solo de
actuaciones contrarias a la legalidad vigente, sino también de aquellas otras que suponen
incumplimientos del Código Ético y de Conducta o de procedimientos internos de obligado
cumplimiento.
B.3.1.4.- Seguridad y Salud
El Grupo CEVASA se compromete a proporcionar un entorno de trabajo seguro y saludable para los
empleados y para aquellas personas que visiten o trabajen en nuestras instalaciones.
Este compromiso implica a todos, ya sea a nivel individual como colectivo. El Grupo CEVASA debe
demostrar siempre que se da cumplimiento a esta exigencia y, por ello y ante todo, la seguridad y la
salud deben ser el primer elemento a considerar en la toma de decisiones.
El Grupo CEVASA aplica la normativa vigente en materia de Salud y Seguridad y dispone de medidas
de prevención de riesgos laborales para prevenir y minimizar cualquier incidente.
En el mes de enero de cada año, técnicos externos de Prevención de Riesgos Laborales (PRL), junto
con la persona responsable de Prevención de Riesgos Laborales en el Grupo CEVASA, programan las
actividades a desarrollar durante el ejercicio, en cada uno de los centros de trabajo integrados en las
empresas del grupo que tienen personal.
Las acciones que se han desarrollado en los dos últimos ejercicios 2024 y 2023, relacionadas con la
seguridad y salud de los trabajadores han sido las siguientes:
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AÑO 2024:
Durante este año se han realizado las formaciones periódicas correspondientes a la prevención de
riesgos para cada puesto de trabajo.
Estas formaciones son obligatorias cuando se incorpora algún empelado al Grupo, pero durante el año
también se realizan formaciones de refuerzo. Un ejemplo de ello han sido las formaciones realizadas
para la extinción de incendios realizada en junio para todos los conserjes que se encargan de custodiar
nuestras promociones y las formaciones de trabajos en altura dirigidas al personal de mantenimiento.
Una vez registrado el Protocolo de Igualdad y Acoso Laboral hemos realizado formaciones específicas
al respecto para toda la plantilla.
En el mes de febrero de este año 2024 se implementaron nuevos procedimientos en materia de
Coordinación de Actividades Empresariales, que implican tanto a personal de mantenimiento como de
conserjería. Durante el transcurso del año se ha desarrollado de forma satisfactoria, con formación
interna a todos los implicados, especialmente a los conserjes de los edificios, que controlan los accesos
a los edificios del personal de los industriales contratados para la realización de obras en los mismos
y de trabajos de mantenimiento correctivo y preventivo de sus instalaciones. Con ello se refuerzan los
mecanismos de prevención de riesgos laborales en actuaciones que requieren la coordinación de
varios industriales como en aquellas otras en las que actúa un solo industrial.
AÑO 2023:
Se realizaron las correspondientes evaluaciones de todas nuestras instalaciones por expertos técnicos
del Servicio de Prevención Ajeno ASPY.
Se registraron los Planes de Autoprotección (PAU´s) correspondientes a los tres edificios de oficinas
del complejo Meridiano-Cero en Barcelona. Se llevaron a cabo simulacros de incendios, tanto respecto
a las oficinas de CEVASA en uno de esos edificios como a nivel global en los edificios.
Se llevó a cabo una formación específica para los conserjes en época estival sobre cómo evitar el
estrés térmico.
Adicionalmente a la implantación de un procedimiento de homologación de proveedores con soporte
web, en el que se exige, entre otras cosas, acreditar cumplir con requisitos en materia de seguridad y
salud, durante el año 2023 se trabajó en implantar una plataforma que de soporte a la coordinación de
actividades empresariales.
2.5.- Formación y desarrollo
Los objetivos del Plan de Formación del Grupo CEVASA, que abarca a todas las empresas y a todos
sus departamentos, son:
- Mantener el nivel técnico, profesional y capacidades del personal de acuerdo con las funciones
que han de desarrollar.
- Mejorar y adaptarse a los avances técnicos, normativos y de mercado que se producen.
- Impulsar el desarrollo personal y la promoción dentro de la empresa.
Adicionalmente a la formación interna sobre las novedades legislativas que han ido apareciendo,
procedimientos nuevos de trabajo y sobre las nuevas aplicaciones informáticas que se han implantado,
la formación impartida por externos durante los años 2024 y 2023 ha sido la siguiente:
AÑO 2024:
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Área, departamento o función Total horas
Tipo de Formación
Nº de personas
Conserjería Protocolo de igualdad y acoso laboral 38 424
Extinción de incendios
Idiomas
Área de Patrimonio Protocolo de igualdad y acoso laboral 7 264
Blanqueo de capitales
Idiomas
Área Financiera Protocolo de igualdad y acoso laboral 8 774
Blanqueo de capitales
Idiomas
Protocolo de igualdad y acoso laboral 8 110
Mantenimiento
Formación de trabajos en altura
Cerrajería integral
Servicios corporativos
Protocolo de igualdad y acoso laboral
Sistemas de construcción
Actualizaciones normativas
5
214
English/ Alemán
TOTAL 66 1.786
AÑO 2023:
Área, departamento o función Total horas
Tipo de Formación
Nº de personas
Conserjería 38 201
Cómo combatir estrés térmico
Formación interna sobre medidas y
procedimientos
Área de Patrimonio 7 264
Excel básico-intermedio/Habilidades com
Formación interna sobre medidas y
procedimientos
Área Financiera 8 424
Excel intermedio/Habilidades comunicativ
Formación interna sobre medidas y
procedimientos/ Office 365/ English
Mantenimiento 8 156
Excel básico-intermedio/Formación
interna sobre medidas y procedimientos
Servicios corporativos 5 893
Sistemas de construcción
excel intermedio/coaching empresarial
English/ Alemán
TOTAL 66 1.938
Se han podido desarrollar más del 85% de las formaciones previstas en el Plan de Formación diseñado
para 2024.
De las personas que integran el Grupo CEVASA depende que se apliquen con todo su potencial
nuestras políticas de ESG. Por ello, adicionalmente formamos a nuestros empleados en los valores y
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normas (código ético) que deben regir su conducta desde el momento en que se incorporan a la
plantilla.
Adicionalmente, periódicamente a todos y en el momento de acogida a las nuevas incorporaciones, se
les forma en la comprensión de las diversas tareas e instrucciones que deben cumplirse en el marco
de los procedimientos del Grupo CEVASA y se les da una formación adecuada sobre los mismos en el
marco de las normas ISO, de manera que puedan realizar una excelente labor en el Grupo.
B.3.1.5.- Representantes de los trabajadores
CEVASA cumple fielmente con la normativa laboral y cada una de las empresas del Grupo CEVASA
cuenta con un órgano de representación de los trabajadores, acorde a lo que marca la ley, que varía
en función del número de trabajadores oscilando entre uno y tres representantes designados por los
mismos en elecciones sindicales.
B.3.1.6.- Comunicación con los trabajadores
Respecto a cuestiones laborales, los trabajadores de CEVASA pueden dirigir sus inquietudes y
peticiones bien a los directores de las áreas en las que se encuentran bien directamente al
departamento de personal. También a sus representantes sindicales, que las trasladaran después a
aquellos.
El Grupo dispone de una dirección de correo electrónico donde cualquier persona de la organización
puede realizar sugerencias de todo tipo respecto al funcionamiento y sistemas de la organización.
Las comunicaciones que afectan a toda o parte de la organización se realizan por la empresa mediante
circularizaciones a los interesados y también mediante comunicaciones en el tablón de anuncios.
En los últimos ejercicios y con el fin de hacer partícipes a los trabajadores de los retos, planes y
proyectos del Grupo, anualmente se realiza una reunión con todo el personal, en la que se informa de
la actualidad del Grupo.
B.3.2.- Capital social
B.3.2.1.- Contribución fiscal
Las actividades realizadas por el Grupo CEVASA durante el ejercicio 2024 aportarán a las arcas
públicas un total de 8.044 miles de euros (4.822 miles en 2023), distribuidos entre los siguientes
conceptos:
- 2.044 miles de euros en impuestos locales y tasas (IBI, IAE, Impuesto sobre Plusvalía, etc.) (1.747
miles en 2023).
- 692 miles de euros en aportaciones a la Seguridad Social (694 miles en 2023).
- 2.475 miles de euros en concepto de Impuestos cedidos a las Comunidades Autónomas (0 miles
en 2023).
- 569 miles de euros en concepto de IVA soportado y no deducible (605 miles en 2023). Dos
sociedades del Grupo CEVASA tienen como actividad principal el arrendamiento de viviendas,
actividad exenta y que supone que el Grupo deba hacerse cargo del IVA soportado sin posibilidad
de deducción.
- 2.264 miles de euros en concepto de impuesto sobre sociedades (1.776 miles en 2023). La
tributación hubiera sido mayor de no haberse minorado por la deducción de un total de 869 miles
en concepto de bonificación por arrendamiento de viviendas, derivada del régimen especial de
arrendamiento de viviendas que aplican dos sociedades del Grupo (808 miles en 2023). En el caso
de que las reservas con origen en resultados procedentes del arrendamiento de viviendas no
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quedasen en dichas sociedades de manera indefinida (p.ej.: reinvirtiéndolos en nuevas viviendas)
y se distribuyeran a la matriz, se perdería el 50% de dicha bonificación.
La carga fiscal efectiva total soportada por el Grupo supondrá el 35,2% de sus rentas por alquileres,
servicios y resultados por venta de promociones (24,9% en 2023).
Durante el ejercicio, el Grupo CEVASA percibió subvenciones por 1.931 miles de euros (1.969 miles
en 2023), todas ellas en concepto de subvenciones relacionadas con la promoción de edificios de
protección oficial destinados al alquiler y con rentas limitadas durante un plazo de 25 años.
B.3.2.2.- Territorio
Una de las líneas de actuación de nuestra política de ESG es favorecer a los territorios donde el Grupo
desarrolla principalmente sus actividades, en particular en el del barrio de Sant Andreu en Barcelona y
en la ciudad de Sabadell. Actuaciones de este tipo son:
- Oferta de ocupación preferente a los inquilinos de nuestros edificios, en situación de desempleo o
necesidad económica. Muchos de nuestros conserjes y operarios de mantenimiento son inquilinos.
- Contratación de proveedores locales siempre que sea posible.
- Ayudas a las entidades locales, culturales y asociaciones de vecinos, con presencia en tales
ámbitos, con patrocinio de sus actividades, aportaciones financieras o en especie (utilización de
instalaciones de CEVASA para sus actividades).
- Respecto a las entidades sin ánimo de lucro destinatarias del 0,7% del beneficio neto consolidado
del Grupo, excluyendo los resultados derivados de la variación de valor de los edificios, priorizamos
aquellas que dan soporte a personas desfavorecidas de los territorios donde desarrollamos
nuestras actividades
Todo ello desde una óptica de desarrollo sostenible de las comunidades locales en las que se
encuentran nuestros edificios y en un marco de dialogo con sus diferentes actores, especialmente con
los Ayuntamientos.
B.3.2.3.- Ayudas a fundaciones y entidades sin ánimo de lucro
CEVASA destina a actividades sociales el 0,7% del resultado neto procedente de actividades corrientes
(EPRA Earnings), especialmente apoyando financieramente a entidades sin ánimo de lucro dedicadas
a los sectores más desfavorecidos, en especial relacionados con la infancia y la integración social.
Durante el 2024, se han otorgado donaciones a las siguientes entidades:
Casa Ronald McDonald: Obras de mejora en las ventanas y puertas de la zona común de la
Casa Ronald McDonald donde se alojan los familiares de niños enfermos.
Fundación Sergi – Misión de mejorar les condiciones de vida de persones en riesgo de
exclusión social.
Fundació d’Oncologia Infantil Enriqueta Villavecchia: Atención social a las familias con
hijos gravemente enfermos.
Fundació Sant Joan de Déu: Cobertura a la actividad de investigación, tanto en ámbito
biomédico como en el social, contribuyendo a la mejora de la salud y el bienestar de las
personas enfermas.
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Fundació El Llindar: Programa Connecta't dirigido a jóvenes que emigran solos y se focaliza
en obtener el certificado de primera acogida.
Club Natació Sant Andreu: Patrocinio en proyectos de competiciones de natación.
Associació La Sagrera es mou: Programa para combatir la pobreza infantil en el barrio de La
Sagrera.
Fundació Habitat 3: Proyecto “Llar Casa Bloc”. Derecho a la vivienda para personas en
situación de vulnerabilidad.
Fundació CorAvant: Proyecto “Corazones Valientes”: soporte a niños con cardiopatía que
están en situación de refugiados saharauis en los campamentos de Tindouf.
Sabadell Capital de la Cultura Catalana: Su misión es situar la cultura como eje central de
la vida ciudadana y mostrar la capacidad productiva de la ciudad como fábrica cultural.
B.3.2.4.- Compromiso con la vivienda asequible
Las dificultades para acceder a una vivienda para muchos segmentos de población nos reafirman en
nuestra política de inversiones, que se concentra en nuevas promociones de vivienda asequible.
El principal objeto social de CEVASA es la promoción de Viviendas de Protección Oficial en régimen
de arrendamiento. Orientamos nuestras actuaciones hacia la vivienda en alquiler de precio asequible,
buscando de esta manera el máximo impacto en las zonas donde actuamos, ofreciendo viviendas de
alta calidad a personas y unidades familiares y de convivencia que de otra manera verían seriamente
comprometida su economía. El precio medio de alquiler de nuestras viviendas de protección oficial con
renta limitada se sitúa muy por debajo de los precios de la vivienda libre en las zonas donde se
encuentran y suponen un esfuerzo menor al del estándar recomendado respecto a los ingresos
familiares.
Prueba del compromiso del Grupo CEVASA con la vivienda asequibles es que las dos principales
sociedades que integran el mismo (CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A.)
están calificadas por la Administración Pública catalana como “promotores sociales”, de acuerdo a la
Ley 18/2007 del Dret a l´Habitatge, que únicamente se concede a aquellos promotores que se orientan
en aumentar la oferta de viviendas con protección oficial en Cataluña, de manera principal, habitual,
estable en el tiempo y concertada con el Gobierno catalán.
B.3.3.- Clientes
B.3.3.1.- Calidad en los servicios
El Grupo CEVASA trabaja activamente en ofrecer los máximos niveles de calidad en sus productos y
servicios, empezando por la calidad y funcionalidad en el diseño de sus viviendas y teniendo como
objetivo la excelencia en la relación con sus clientes, desde el momento en que contratan nuestros
servicios y hasta la finalización de nuestra relación.
Nuestros objetivos giran siempre en torno a la satisfacción del cliente, buscando siempre el equilibrio
más favorable entre precio y servicios.
Para CEVASA es prioritario cumplir con las expectativas del cliente respecto a disponer de un hogar
de calidad a un precio asequible y a recibir buenos servicios por parte de la propiedad. Con un elevado
número de viviendas y clientes, el cumplimiento de nuestros altos estándares de servicio al cliente solo
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es posible aplicando correctamente los procesos, procedimientos e instrucciones de trabajo que se
describen en los manuales operativos.
Desde hace más de una década estamos certificados con la norma ISO 9001:2015 y, con el fin de
mejorar año tras año, establecemos anualmente objetivos y subobjetivos de calidad y satisfacción del
cliente, que se refieren tanto a los servicios que presta nuestro personal como al adecuado
funcionamiento de las instalaciones y de los inmuebles en general.
B.3.3.2.- Relación cercana y normas comunitarias
Los pilares que sustentan la calidad de nuestros servicios al cliente son:
- Cercanía al cliente y relación personalizada, escuchando sus inquietudes, sugerencias, peticiones
y quejas y atendiéndolas siempre que sea posible.
- Promoción de buenas prácticas: Si bien la diversidad de nuestros clientes enriquece las
comunidades y va en beneficio de todos ellos, también somos conscientes que deben evitarse
comportamientos que puedan suponer molestias a otros vecinos. Por ello, en cada uno de los
edificios que gestionamos existen unas normas de comunidad que pedimos se cumplan por
nuestros clientes, y que, de no cumplirse, puede ser causa de resolución del contrato.
B.3.3.3.- Instalaciones de calidad
Estamos comprometidos en mantener nuestros edificios competitivos y en perfecto estado, asegurando
la continuidad de los servicios que prestan las instalaciones de los edificios, sometiéndolas a
inspecciones y mantenimientos preventivos periódicos, con el fin de prevenir posibles malfunciones y
evitar la interrupción de los servicios. Todo esto es gestionado y controlado con gran eficiencia con
apoyo en nuestro sistema informático.
B.3.3.4.- Compromiso en el mantenimiento
Nuestro compromiso con la seguridad de nuestros edificios y sus instalaciones es total, y para ello nos
aseguramos el cumplir con las normas respecto a su seguridad, que se mantengan al día los planes de
emergencia, que se realicen las preceptivas inspecciones legales y que las instalaciones sean
sometidas a mantenimientos preventivos regulares.
También estamos comprometidos en la actualización de nuestros edificios, mediante inversiones
continuas en renovación y actualización de las zonas comunes.
Respecto al reacondicionamiento de los interiores de los espacios alquilables, se reparan, renuevan y
actualizan de forma sistemática por nuestros equipos, aprovechando las rotaciones, de forma que se
ofrecen en alquiler en perfectas condiciones. Durante el año 2024 se han realizado 164 actuaciones de
este tipo (136 en 2023).
B.3.3.5.- Gestión rápida de peticiones y servicios
En el ejercicio 2024 se atendieron 3.486 peticiones de servicio relacionadas con intervenciones
corrientes de mantenimiento correctivo (2.867 en 2023).
Tenemos siempre abiertas las líneas de comunicación con nuestros clientes para atenderles y agilizar
la resolución de las incidencias que nos comuniquen. También tenemos a su disposición en nuestra
web un Portal del cliente con diversas funcionalidades.
B.3.3.6.- Transparencia
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Aplicamos políticas de total transparencia con los clientes, a los que informamos, personalmente o a
sus representantes (asociaciones de vecinos) de las consultas que nos realizan, especialmente las
relacionadas con los importes que les refacturamos en concepto de servicios y consumos. También les
facilitamos acceso en tiempo real a documentación e informaciones económicas. En aras a una mayor
agilidad disponen de muchas de ellas en tiempo real en el portal del cliente de nuestra web, donde
pueden también realizar pagos directos.
B.3.3.7.- Evaluación de la calidad
Sometemos a permanente evaluación la calidad de los servicios que prestamos y la satisfacción de
nuestros clientes sobre las instalaciones y servicios de nuestras viviendas y edificios. Nuestros
controles y procedimientos, encuestas y servicios están orientados al mantenimiento y mejora
permanente de la calidad, y esto repercute en la estabilidad de nuestros clientes
Con el fin de tener una completa visión de cómo son percibidos nuestros servicios, mejorarlos
continuamente y evaluar el cumplimiento de nuestros objetivos, recabamos periódicamente de nuestros
clientes su opinión sobre nuestros servicios y las instalaciones, mediante encuestas que cubren todos
los momentos en que nos relacionamos con nuestros clientes: atención a solicitudes, procesos de
contratación, reparaciones, incidencias con la facturación, atención de sugerencias, reclamaciones y
quejas, etc.
La elaboración de encuestas en todas las nuevas contrataciones, así como encuestas aleatorias entre
nuestros clientes nos permiten evaluar y mejorar continuamente nuestros servicios y la relación con
nuestros clientes.
En el ejercicio 2024 se han realizado un total de 635 encuestas (678 encuestas en el ejercicio 2023),
analizando el índice de satisfacción y cumplimiento de hasta un total de 40 indicadores que abarcan
los siguientes procesos e indicadores:
• Satisfacción del cliente.
• Procesos de comercialización y marketing.
• Proceso de contratación.
• Gestión de cobro y recobro.
• Conservación y mantenimiento de los inmuebles y las viviendas.
• Procesos de compra de materiales y servicios.
Durante el ejercicio 2024, la media de los indicadores supera el 90% sobre 100, superando la media
del 2023 (90% sobre 100%). El grado de cumplimiento de los objetivos de calidad ha sido muy alto.
B.3.4.- Proveedores
B.3.4.1.- Compromiso y gestión colaborativa
La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas
y una buena relación comercial y profesional.
Frente a la práctica cada vez más extendida de externalizar servicios buscando el mínimo coste, que
es la causa de gran parte de la precariedad de muchos empleos, nuestra política es la de realizar
contrataciones directas de personal y evitar, siempre que sea posible, las subcontrataciones.
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La calidad de nuestros servicios depende en gran medida de la calidad de los servicios que recibimos
de nuestros proveedores. Para ello es imprescindible mantener con ellos relaciones de negocio justas
y una buena relación comercial y profesional.
B.3.4.2.-
Petición de cumplimiento de nuestro código ético
Exigimos a nuestros proveedores un comportamiento ético y responsable, acorde con las políticas
sociales y de calidad de CEVASA, siendo éste un requisito imprescindible para la homologación de
proveedores y su contratación. Dicho código puede descargarse en nuestra página web
www.CEVASA.com.
B.3.4.3.-
Información en tiempo real
Desde hace años, en nuestra web tenemos a disposición de nuestros proveedores un Portal específico
con diversas funcionalidades que facilitan la comunicación entre ambas partes y la agilización de los
procesos administrativos y de facturación electrónica.
B.3.4.4.- Periodo medio de pago
Respecto a los periodos de pago, CEVASA y todas las sociedades de su grupo pagan a sus
proveedores dentro de los plazos máximos legales, tal y como se detalla en el apartado específico de
sus respectivas memorias.
Puesto que todas las empresas del Grupo CEVASA cumplen y han vendido cumpliendo puntualmente
con lo establecido en la normativa de morosidad, no se prevé aplicar medidas, adicionales a las ya
aplicadas, encaminadas a reducir el periodo medio de pago.
B.3.5.- Accionistas
B.3.5.1.- Valor para el accionista
Uno de los principales objetivos del Grupo es la creación de valor para el accionista, de forma que,
junto con una adecuada política retributiva, se sientan satisfechos con los rendimientos de su inversión
y la mantengan en el largo plazo.
B.3.5.2.- Transparencia
Adicionalmente, CEVASA aplica una política de total transparencia con inversores y accionistas,
poniendo a su disposición información de calidad sobre los resultados y actividades del Grupo. Muchas
de ellas pueden consultarse directamente en el apartado “Accionistas e Inversores” de nuestra web
www.CEVASA.com
.
Tenemos a disposición de nuestros accionistas canales electrónicos de comunicación con la Sociedad.
Adicionalmente, los accionistas son atendidos telefónicamente, a través de correo electrónico o
presencialmente cuando lo desean, para informarles de cuanto necesiten.
B.3.6.- Canales de denuncias y reclamaciones
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B.3.6.1.- Funcionamiento
Dentro de sus Sistemas Internos de Información, CEVASA tiene habilitados canales electrónicos, tanto
de denuncias como de reclamaciones y sugerencias, abiertos a todas las personas y entidades con las
que nos relacionamos: empleados, clientes, proveedores, accionistas, etc., donde cualquier puede
aportar sus quejas, reclamaciones o sugerencias, de forma nominal o anónima.
Respecto a la presentación de denuncias relativas a incumplimientos legales de nuestro código de
conducta., pueden presentarse a través de los siguientes canales:
- Correo postal remitido a la dirección siguiente: Avda Meridiana número 350, planta 5ª 08027 Barcelona
(a la atención del/de la Presidente/Presidenta de la Comisión de Auditoría)
- Correo electrónico a: canaldedenuncias@CEVASA.com
- Correo electrónico interno del superior jerárquico si el denunciante es un empleado del Grupo.
- A través del canal web, disponible en nuestra web, apartado “Responsabilidad Social y Código Ético”.
B.3.6.2.- Valoración cuantitativa
Como en los años anteriores, tampoco en el año 2024 se ha recibido ninguna denuncia por ninguno
de los canales habilitados para ello. Sólo re ha recibido una queja de un cliente por dicho canal, de
manera errónea, puesto que este tipo de comunicaciones tienen otros canales de comunicación. No
obstante, la queja se atendió debidamente.
B.3.6.3.- Valoración cualitativa
Puesto que tanto el personal del Grupo como otras partes interesadas están al corriente de la existencia
de los canales de denuncias, el hecho de no haber recibido ninguna desde su creación es un dato que
hay que valorar positivamente.
B.3.7.- Otras acciones sociales
Participamos activamente en todas las iniciativas orientadas a contribuir a la promoción de vivienda
asequible y vivienda social, proponiendo medidas en beneficio de los ciudadanos, como es la reducción
de las cargas asociadas al alquiler de viviendas en sus diferentes modalidades con objeto de trasladar
esa reducción de cargar a una reducción del precio del alquiler. En este sentido participamos en
diferentes asociaciones de iniciativa pública y privada como el Consell d’Habitatge Social de Barcelona,
la Asociación de gestores de Políticas Sociales de Vivienda, la mesa de emergencia habitacional de
Sabadell o el Observatorio Metropolitano de l’Habitatge.
B.4.- GOBERNANZA (G)
B.4.1.- Principios de gobierno corporativo
En su nivel más alto (órganos de gobierno) el Grupo cumple con la práctica totalidad de las
recomendaciones de gobierno corporativo de sociedades cotizadas.
Como cualquier otra organización, el Grupo CEVASA tiene unos objetivos que cumplir, económicos,
sociales y medioambientales. No todo vale para alcanzar esos objetivos. Se debe cumplir con todas las
leyes que le son aplicables y con otras limitaciones. Considerando objetivos, limitaciones y recursos
financieros y humanos disponibles, el Grupo CEVASA tiene organizada cada una de sus
funcionalidades para lograr que, a través de la realización de tareas específicas de los miembros del
equipo, se consigan aquellos objetivos.
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Como organización objeto de gobierno y gestión, en el Grupo CEVASA se han diseñado sus
estructuras, procesos y normas internas bajo un enfoque basado en procesos. Procesos y
procedimientos son el eje principal sobre el que giran todas las actividades que se llevan a cabo. Unos
y otros están perfectamente documentados para dejar constancia de cómo se deben hacer las cosas y
pueden ser consultados por las personas que desarrollan las tareas y cualquier otra persona de la
organización que desee y tenga acceso a los mismos.
B.4.
2.- Estructura organizativa y órganos de gobierno
Consejo de administración y comisiones
La estructura organizativa del Grupo está encabezada por el Consejo de Administración de CEVASA,
que define tanto las políticas de la matriz como de sus filiales participadas al 100%. El Consejo de
Administración de la Sociedad a 31 de diciembre de 2024 esta formado por 8 consejeros, 4 de ellos
hombres y 4 mujeres.
El Consejo de Administración de CEVASA tiene creadas cuatro comisiones: la de Estrategia e
Inversiones, la de Auditoría, la de Nombramientos y Retribuciones y la de Sostenibilidad, con las
responsabilidades legales y las previstas en el Reglamento del Consejo de la Sociedad y en los propios
de cada una de las comisiones. Desde el mes de junio de 2024 la Comisión de Estrategia e Inversiones
ha suspendido sus actividades, que ha asumido el Consejo de Administración.
Todas las sociedades participadas en un 100% por CEVASA tienen a esta Sociedad como
administradora única. SBD y PROCOSOSA, participadas directa o indirectamente en un 80%, están
administradas por consejos de administración de cinco miembros, vinculados en su mayoría a
CEVASA.
En CEVASA, SBD y PROCOSOSA, existen consejeros delegados.
Alta dirección
La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2024 y 2023 estaba formada por
tres hombres, uno de ellos el consejero delegado.
La Alta Dirección del Grupo la encabeza el consejero-delegado y director general de CEVASA. También
son miembros de la misma los dos directivos al frente de las dos áreas principales: el subdirector
general y director del área financiera y el director de patrimonio.
El equipo directivo y el personal de gestión administrativa se integran en la plantilla de CEVASA, que
presta servicios a todas sus filiales. El resto de la plantilla está repartida entre las diferentes sociedades
del Grupo en función de su labor y responsabilidades.
B.4.3.- Prácticas de participación del personal en el gobierno de la compañía
Los intereses de los trabajadores se tienen muy en cuenta en las decisiones que adoptan los órganos
de administración del Grupo CEVASA. La participación de los empleados se canaliza a través de los
sistemas de participación que se han descrito anteriormente a través de los canales de sugerencias y
a través de la estructura orgánica de la compañía. No se descartan otras formas de participación en el
futuro, ya que nuestro objetivo es incrementar el nivel de implicación y participación del conjunto de
empleados.
B.4.4.- Informaciones publicadas sobre Gobernanza y retribución a los órganos de administración
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Informe Anual de Gobierno Corporativo e Informe Anual de Retribuciones del Consejo, ambos
del ejercicio 2024
El Informe Anual de Gobierno Corporativo (IAGC) y el Informe Anual de Retribuciones del Consejo
(IAR), de CEVASA y del ejercicio 2024 se aprueban conjuntamente con las cuentas anuales del
ejercicio 2024 y con este Informe Integral, que incluye el Informe de Gestión financiero y el Informe no
Financiero.
De acuerdo a lo que establece el artículo 538 de la Ley de Sociedades de Capital, y al ser CEVASA
una sociedad cotizada, el IAGC y el IAR deben incluirse en el Informe de Gestión del ejercicio, en una
sección separada, que es la presente sección.
Informe Anual de Gobierno Corporativo 2024
Aunque forma parte integrante de este Informe, consta en un documento que se incluye aquí
referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a en la web de
la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com
, donde se
informa de:
- La est
ructura de propiedad.
- Aspectos relativos a la junta general.
- Estructura de la administración de la Sociedad.
- Operaciones vinculadas y operaciones intragrupo.
- Los sistemas de control y gestión de riesgos.
- Los sistemas internos de control y gestión de riesgos en relación con el proceso en emisión de
información financiera (SCIIF).
- El grado de seguimiento de las recomendaciones de gobierno corporativo.
- Otras informaciones de interés.
Informe Anual de Remuneraciones de los Consejeros 2024
Al igual que el IAGC, el IAR forma parte integrante de este Informe, y consta en un documento que se
incluye aquí referenciado. En el mismo momento en que se publique este Informe podrá consultarse a
en la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.cevasa.com
.
B.4.5.- Gestión de riesgos y compliance
Partiendo de la identificación de los riesgos más relevantes que afectan al Grupo, de origen externo o
interno, y de su clasificación por tipología, se tiene implantado un sistema integral de gestión de riesgos
(SIGR) compuesto por diferentes subsistemas específicos para determinados riesgos. El sistema es
supervisado por la Comisión de Auditoría, con el apoyo de un Comité de Riesgos, ambos de la sociedad
matriz.
Respecto a dichos riesgos, el sistema se caracteriza por:
- Su identificación. Todos los riesgos que pueden afectar negativamente al Grupo CEVASA son
identificados y se evalúan en función de su probabilidad y del impacto que tendrían. Los más relevantes
son los relacionados con cambios en los marcos legales: regímenes fiscales, regulación sobre
arrendamientos urbanos y precios aplicables al alquiler de vivienda de protección oficial, etc.
- Su monitorización. Se tiene implantadas diversas medidas para monitorizar cada uno de los riesgos
identificados, o para seguir su evolución (desaparición o no del riesgo y aumento o disminución de su
probabilidad de ocurrencia).
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- Su prevención. Se tiene implantadas diversas medidas para prevenir, si es posible, la materialización
de cada uno de los riesgos identificados. Por ejemplo, procedimientos implantados que aseguren el
cumplimiento normativo, sistemas antivirus, etc.
- Su mitigación. Se tiene implantadas diversas medidas para mitigar los efectos del riesgo en caso de
materializarse. Estas medidas mitigadoras son tanto planes de respuesta, que en su mayor parte son
actuaciones que se harían para evitar el mal o la mayor parte del mal, como medidas compensadoras
de los daños que pudiera ocasionar la materialización del riesgo
Se tiene elaborado y actualizado un detallado mapa de riesgos, evaluando la probabilidad de que cada
uno de los riesgos identificados acontezca y ocasione daños al Grupo y, en caso de que llegara a
ocasionarlos, una estimación económica de los mismos.
De manera continua diferentes responsables realizan un seguimiento de unos y otros riesgos, y de
forma periódica, se hace un seguimiento de todo el sistema, primero por parte del Comité de Riesgos,
que asesora y recomienda a la Comisión de Auditoría sobre aquellas medidas que debieran adoptarse
para reducir la exposición del Grupo a cada uno de los riesgos, bien sean medidas de monitorización,
prevención o mitigación. La Comisión de Auditoría evalúa las recomendaciones del Comité de Riesgos
y efectúa su propio análisis, especialmente respecto a los riesgos que tienen que ver con la estrategia
empresarial, y recomienda las actuaciones que considera necesarias en el Consejo de Administración
de la sociedad matriz, que adopta los acuerdos oportunos, que se trasladan a la Alta Dirección del
Grupo para su implantación.
Respecto a los riesgos relacionados con la sostenibilidad, que deben tratarse desde una amplia
perspectiva, hasta ahora sólo se han tratado en el sistema de gestión de riesgos desde la perspectiva
de potenciales incumplimientos de la normativa mercantil y financiera relacionada con la información
no financiera, sin perjuicio de que en el futuro se amplie el objeto de análisis con el foco puesto en la
integración de la política sobre riesgos de sostenibilidad en el proceso de toma de decisiones.
El Comité de Riesgos se reúne al menos una vez al año, asumiendo las competencias del Comité de
Calidad, del “Órgano de Gestión y Comunicación (OCIC)” respecto a la normativa de prevención del
blanqueo de capitales, y una parte de sus miembros integran el “compliance officer” que aconseja la
normativa sobre prevención de delitos societarios o en el seno de las organizaciones.
El Grupo CEVASA cumple con altos estándares en cuanto a “compliance”. Actualmente, las actividades
del Grupo CEVASA están certificadas UNE-EN ISO 9001:2015 de sistemas de gestión de la calidad.
En el apartado E “Sistemas de control y gestión de riesgos”, del Informe Anual de Gobierno Corporativo
del ejercicio 2024, se informa de las características de los sistemas implantados en el Grupo CEVASA
y de la gestión realizada en el ejercicio 2024. Dicho Informe está disponible en la en la web de la
Comisión Nacional del Mercado de Valores www.cnmv.es y en la web www.CEVASA.com
(apartado
“Accionistas e Inversores-Gobierno Corporativo-Informes Anuales de Gobierno Corporativo).
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CUENTAS ANUALES CONSOLIDADAS DEL EJERCICIO 2024
Contenido:
Estados Financieros consolidados generales:
- Balance de situación consolidado.
- Estado de resultados consolidado.
- Estado del resultado global consolidado.
- Estados de cambio en el patrimonio neto consolidado.
- Estado de flujos de efectivo consolidado.
Estados Financieros consolidados por segmentos:
- Balance de situación consolidado.
- Estado de resultados consolidado.
- Estado de flujos de efectivo consolidado.
Memoria:
1. Actividad del grupo CEVASA.
2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados.
3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del grupo.
4. Normas de valoración.
5. Resultado por acción.
6. Información financiera por segmentos.
7. Activos intangibles.
8. Inmovilizado material.
9. Inversiones inmobiliarias.
10. Inversiones en empresas asociadas.
11. Combinaciones de negocio.
12. Activos financieros no corrientes.
13. Existencias.
14. Activos financieros corrientes.
15. Patrimonio neto e ingresos diferidos.
16. Deudas con entidades de crédito y otros pasivos financieros.
17. Riesgos financieros e instrumentos financieros derivados,
18. Provisiones y pasivos contingentes,
19. Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes.
20. Situación fiscal.
21. Ingresos y gastos.
22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y a los miembros del
equipo directivo.
23. Retribución a los auditores.
24. Otra información.
25. Informe sobre el medio ambiente.
26. Hechos posteriores.
Anexo 1. Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación.
Anexo 2. Unidades generadoras de efectivo (UGEs).
Anexo 3. Balances de situación y Estado de pérdidas y ganancias de empresas asociadas.
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ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS
GENERALES
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Balance de situación consolidado
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Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS
BALANCES DE SITUACIÓN CONSOLIDADOS
Miles de Euros
Miles de euros
NotasTOTAL GENERALNotas TOTAL GENERAL
ACTIVO
PASIVO
31.12.2024
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
A) ACTIVOS NO CORRIENTES
564.813
513.615
PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B)
420.960
401.655
AI. Activos intangibles
7
1.287
1.045
A) PATRIMONIO NETO ATRIBUIBLE A LA SOCIEDAD DOMINANTE
15
406.408
388.173
2. Concesiones
1.510
1.278
AI. Capital
6.976
6.976
3. Aplicaciones informáticas
545
476
1. Capital social
6.976
6.976
4. Amortización acumulada de activos intangibles
(768)
(709)
AII. Acciones propias de la sociedad dominante
(671)
(698)
AII. Inmovilizado material
8
359
316
Solares
41
41
AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global
375.571
369.746
Construcciones, Instalaciones y Obras
1.436
1.380
1. Reservas con disponibilidad limitada
11.577
11.290
Amortización acumulada de inmovilizado material
(1.118)
(1.105)
2. Otras reservas y resultados pendientes de aplicación
119.387
116.585
A III. Inversiones inmobiliarias
9
549.545
498.683
3. Reservas aplicación NIIF,s
244.607
241.871
1.a) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler
543.871
493.116
AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante
23.626
10.907
Solares
145.327
131.201
Construcciones
398.544
361.915
AV. Reservas en sociedades asociadas
(41)
(26)
1.b) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock
5.674
5.567
1. Reservas en sociedades consolidadas por el método de participación
(41)
(26)
AVI. Otros instrumentos de patrimonio neto
32
24
AIV. Inversiones en empresas asociadas
10
5.923
5.947
AVII. Ajustes por valoración de instrumentos financieros
15
235
605
1. Participaciones puestas en equivalencia
5.923
5.947
2. Operaciones de cobertura
235
605
AV. Activos financieros no corrientes
12
5.592
5.798
1. Instrumentos financieros de patrimonio
350
350
AVIII. Diferencias negativas de consolidación/combinación de negocios
680
639
2. Créditos a terceros y otros activos financieros
5.242
5.448
B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO
11
14.552
13.482
AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar
20
2.107
1.826
1. Activos por impuestos diferidos y pérdidas a compensar
2.107
1.826
C) INGRESOS DIFERIDOS
15
814
825
C1. Subvenciones de capital
585
596
B) ACTIVOS CORRIENTES
40.285
43.986
C2. Subvenciones por préstamos subsidiados
229
229
BI. Existencias
24.577
28.717
PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E)
183.324
155.121
A) Existencias inmobiliarias
13
24.480
28.623
1. Terrenos y solares y anticipos sobre terrenos y solares
12.802
14.927
D) PASIVOS NO CORRIENTES
166.721
142.597
2. Edificios en construcción
4.560
13.547
DI. Préstamos y pasivos no corrientes
16 - 17
77.805
55.874
3. Edificios acabados
7.118
149
1. Deudas con entidades de crédito por préstamos a l/p
75.024
53.475
Valor nominal
88.912
67.399
B) Existencias comerciales y otros aprovisionamientos
97
94
Ajuste por valor razonable de los préstamos
(13.888)
(13.924)
2. Otros aprovisionamientos
97
94
2. Otros pasivos no corrientes
2.636
2.222
ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BI+BIII+BIV+BV+BVI+BVII+BX)
15.708
15.269
3. Pasivos por derivados financieros a largo plazo, instrumentos de cobertura
145
177
BII. Deudores
14
880
2.809
DII. Impuestos diferidos
20
86.854
84.174
1. Clientes, neto de anticipos de clientes y provisiones por deterioro
129
367
2. Deudores
747
275
DIII. Provisiones
18
655
970
3. Personal
1
4
4. Administraciones públicas
20
3
2.163
DIV. Otros pasivos no corrientes
16
1.407
1.579
BIII. Depósitos
14
51
56
E) PASIVOS CORRIENTES
16.603
12.524
BIV. Préstamos y deudores con intereses
14
-
-
EI. Deudas con entidades de crédito
10.954
6.461
2. Por vencimientos a c/p de préstamos a l/p, liquidación de coberturas
BV. Inversiones en empresas asociadas a C/P
1.739
1.652
y utilización de líneas de crédito
16 - 17
10.954
6.461
1. Créditos a sociedades puestas en equivalencia
1.739
1.652
BVI. Inversiones financieras
14
1.724
1.791
EII. Provisiones a corto plazo
18
429
22
1. Inversiones financieras disponibles para su negociación
1.724
1.791
EIV. Deudas corrientes con Administraciones Públicas
20
1.689
1.357
BVII. Periodificaciones
-
128
1. Hacienda Pública
1.602
1.787
2. Organismos Seguridad Social
78
65
BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes
14
11.314
8.833
3. Otras Administraciones Públicas
9
(495)
1. Caja
2
4
2. Bancos
11.312
8.829
EV. Dividendos pasivos a pagar
-
-
EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas)
19
315
1.579
EVII. Acreedores comerciales
19
2.715
2.674
1. Proveedores
1.047
1.231
2. Acreedores y efectos a pagar
1.668
1.443
EVIII. Otros acreedores corrientes
19
452
431
2. Acreedores por operaciones varias
(1)
-
3. Remuneraciones pendientes de pago
453
431
EIX. Periodificaciones
49
-
TOTAL ACTIVO
605.098
557.601
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO
605.098
557.601
Las Notas 1 a 26 y los anexos de 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Balance de situación consolidado correspondiente al ejercicio 2024.
66 de 180
Estado de resultados consolidado
67 de 180
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
ESTADO DE RESULTADOS CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2024 Y 2023
TOTAL GENERAL
Notas
2024
2023
1) INGRESOS
39.580
21.377
1A) Ingresos por alquiler y explotación de edificios en propiedad o en 21.1)
20.873
19.252
concesión administrativa
1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios21.6)
16.596
6
a) Ingresos por ventas de edificios construidos y acabados
16.596
6
1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria 15
151
139
a) Ingresos por prestación de servicios de gestión inmobiliaria
151
139
1E) Otros ingresos y resultados
1.960
1.980
b) Subvenciones de explotación
1.931
1.969
c) Ingresos por servicios diversos
29
11
2) GASTOS
(21.544)
(6.620)
2A) Gastos operativos
21.3)
(4.587)
(3.981)
a) Compras de mercaderías
(5)
(4)
b) Variación de existencias de mercaderías
(2)
1
c) Reparaciones y conservación edificios en propiedad
(1.800)
(1.797)
d) Servicios de profesionales independientes
(1.123)
(575)
e) Primas de seguros
(244)
(225)
f) Servicios bancarios y similares
(92)
(27)
g) Suministros
(705)
(792)
h) Otros servicios
(616)
(562)
2B) Gastos de personal
21.4)
(4.006)
(3.879)
a) Sueldos, salarios e indemnizaciones
(2.847)
(2.685)
b) Seguridad social a cargo de la empresa
(692)
(694)
c) Otros gastos sociales
(115)
(109)
d) Consejo de Administración y comités del mismo
(352)
(391)
2C) Otros gastos
21.5)
(1.947)
(1.749)
a) Arrendamientos y cánones
(46)
(27)
b) Publicidad y comunicación
(74)
(18)
c) Otros tributos
(1.827)
(1.709)
d) Ajustes en la imposición directa o indirecta
-
5
2D) Ingresos por recuperación de gastos
4,5)
3.048
3.002
2E) Depreciación inmovilizado material
(19)
(18)
2F) Depreciación del inmovilizado intangible
7
(59)
(52)
2G) Impagados
(157)
(119)
a) Pérdidas de créditos comerciales incobrables
(212)
(292)
b) Dotación a la provisión por insolvencias de tráfico
(280)
(219)
c) Cancelación de la provisión por insolvencias de tráfico
335
392
2H) Excesos de provisiones
-
156
2I) Coste de las existencias inmobiliarias vendidas y deterioros de valor de exi
21.6)
(13.817)
20
a) Coste de las ventas de los inmuebles o derechos vendidos
(13.814)
(11)
c) Variaciones de valor en existencias inmobiliarias
(3)
31
3) OTROS RESULTADOS
(220)
70
(4)=(1)+(2)+(3) Resultado de las explotaciones, negocios corrientes y otros
17.816
14.827
5) RDO.ENAJENACIONES Y OTROS DE INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR
INMUEBLES Y PASIVOS ASOCIADOS
16.380
508
5B) Deterioro o recup. de deterioro de inmov.material y variacs. de valor de
inver. Inmobiliarias y préstamos asociados
21.9)
16.349
761
Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos asociados e IMIVT
16.117
745
Deterioros y recuperación de deterioros de inmovilizado material e inmaterial
232
16
5C) Subvenciones de capital y otras aplicadas a la cuenta de resultados (o
reversión de aplicaciones anteriores)
21.8)
31
(253)
Subvenciones de capital traspasadas al ejercicio o reversión de aplicaciones previas
31
(250)
De préstamos asociados a concesiones administrativas (inmov.inmaterial)
-
(3)
(6)=(4)+(5) Resultado total no financiero de las operaciones
34.196
15.335
7) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS
21.10)
268
243
b) Intereses y descuentos financieros
268
243
8) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS
21.10)
(3.226)
(2.007)
a) Intereses de deudas con terceros y otros asimilados
(3.226)
(2.002)
b) Pérdidas en valores negociables y diferencias de cambio
-
(5)
9) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS
120
149
a) Cartera de negociación y otros.
120
149
10) Participación en beneficios (pérdidas) de sociedades puestas en equivalencia
(24)
(20)
(11)=(7)+(8)+(9)+(10) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio
31.334
13.700
(12) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS
20)
(6.560)
(2.059)
(13)=(11)+(12) Resultado Neto del Ejercicio
24.774
11.641
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante
23.626
10.907
b) Resultado neto atribuido a intereses minoritarios
1.148
734
BENEFICIO BASICO Y DILUIDO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOM
5
1,02
0,47
Las Notas 1 a 26 y los anexos de 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante de la Cuenta de Resultados consolidada correspondiente al ejercicio 2024.
68 de 180
Estado del resultado global consolidado
69 de 180
ESTADOS DEL RESULTADO GLOBAL CONSOLIDADO DE LOS EJERCICIOS 2024 Y 2023
Miles de Euros
TOTAL GENERAL
2024
2023
A)
RESULTADO CONSOLIDADO DEL EJERCICIO
24.774
11.641
INGRESOS Y GASTOS EN PATRIMONIO NETO QUE PUEDEN SER RECLASIFICADOS A
B)
(448)
(603)
RESULTADOS:
1.
Por valoración de instrumentos financieros:
-
-
a) Activos financieros a valor razonable con cambios en otro resultado global
-
-
2.
Por coberturas de flujos de efectivo
(598)
(804)
3.
Efecto impositivo
150
201
C)
INGRESOS Y GASTOS QUE NO SE RECLASIFICARAN A RESULTADOS
-
-
1.
Por valoración de instrumentos financieros:
-
-
a) Activos financieros a valor razonable con cambio en otro resultado global
-
-
3.
Efecto impositivo
-
-
TOTAL INGRESOS/(GASTOS) RECONOCIDOS (A+B+C)
24.326
11.038
a) Resultado atribuido a la entidad dominante
23.180
10.383
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios
1.146
655
70 de 180
Estado de cambios en el patrimonio neto consolidado
71 de 180
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO NETO CONSOLIDADO
Miles de Euros
Patrimonio neto atribuido a la entidad dominante
FONDOS PROPIOS
Ajustes por cambio
Intereses
Total
Resultado del
Patrimonio
Notas
Capital
Prima de emisión y
Accs. y particip.en
ejercicio atribuido a la
Otros instrumentos de valor
minoritarios
neto
Reservas
patrimonio propias
de patrimonio neto
entidad dominante
SALDO FINAL DEL AÑO 2022
16
6.976
34 6.793
(713)
28.717
655
1.129
12.827
396.384
Ajustes por cambios de criterio contable
-
-
-
-
-
-
-
-
SALDO INICIAL DEL AÑO 2022
16
6.976
34 6.793
(713)
28.717
655
1.129
12.827
396.384
I. Total ingresos /(gastos) reconocidos
-
-
-
10.907
-
(524)
655
11.038
II. Operaciones con socios o propietarios.
-
(5.789)
(1)
-
-
-
-
(5.790)
1. Aumentos/(Reducciones) de capital.
-
-
-
-
-
-
-
-
2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto
-
-
-
-
-
-
-
-
3. Distribución de dividendos.
-
(5.789)
-
-
-
-
-
(5.7 89)
4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
-
-
(1)
-
-
-
-
(1)
6. Incrementos/(Reducciones) por combinaciones de negocios
-
-
-
-
-
-
-
-
6. Otras operaciones con socios o propietarios.
-
-
-
-
-
-
-
-
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
-
28.7 16
16
(28.717)
8
-
-
23
1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio
-
-
16
-
8
-
-
24
2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto
-
28.7 17
-
(28.7 17)
-
-
-
-
3. Otras variaciones
-
(1)
-
-
-
-
-
(1)
SALDO FINAL DEL AÑO 2023
16
6.976
36 9.720
(698)
10.907
663
605
13.482
401.655
I. Total ingresos /(gastos) reconocidos
-
-
-
23.626
-
(370)
1.070
24.326
II. Operaciones con socios o propietarios.
-
(5.097)
-
-
-
-
-
(5.0 97)
1. Aumentos/(Reducciones) de capital.
-
-
-
-
-
-
-
-
2. Conversión de pasivos financieros en patrimonio neto
-
-
-
-
-
-
-
-
3. Distribución de dividendos.
-
(5.095)
-
-
-
-
-
(5.0 95)
4. Operaciones con acciones o participaciones propias (netas)
-
(2)
-
-
-
-
-
(2)
III. Otras variaciones del patrimonio neto.
-
10.9 07
27
(10.907)
49
-
-
76
1.Pagos basados en instrumentos de patrimonio
-
-
27
-
8
-
-
35
2. Traspasos entre partidas de patrimonio neto
-
10.9 07
-
(10.9 07)
-
-
-
-
3. Otras variaciones
-
-
-
-
41
-
-
41
SALDO FINAL DEL AÑO 2024
16
6.976
37 5.530
(671)
23.626
712
235
14.552
420.960
Las Notas 1 a 26 y Anexos 1 a 3 descritos en la Memoria adjunta forman parte integrante del Estado en el Cambio del Patrimonio Neto correspondiente al ejercicio 2024.
72 de 180
Estado de flujos de efectivo consolidado
73 de 180
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
TOTALES
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2024 Y 2023
2024
2023
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
COBROS DE CLIENTES Y OTROS COBROS DE EXPLOTACIÓN (IVA incluido)
41.980
23.753
PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS
(26.508)
(14.870)
Pagos a proveedores, invesiones en stocks de promoción inmobiliaria y otros cobros y pagos corrientes
(16.489)
(8. 762)
Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad Social
(3.303)
(2. 941)
Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones de IVA e IRPF
(6.716)
(3. 167)
Efectivo generado por las operaciones
15.472
8 .883
Intereses cobrados
17
48
Intereses pagados
(3.292)
(1. 944)
Impuestos sobre beneficios, pagos y cobros
(1.120)
(794)
Flujos de efectivo de las actividades de operación
11.077
6 .193
Flujos netos de efectivo de las actividades de operación
11.077
6.193
B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION
Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados)
(9.541)
(1. 220)
Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos a terceros
(21.978)
4.845
Intereses cobrados
67
27
Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión
(31.452)
3. 652
C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION
Rescate de acciones de la empresa/compraventas de autocartera
0
(4)
Cobros/pagos de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre negocios)
36.310
(3. 155)
Reembolso de fondos tomados en préstamo
(10.310)
(3. 979)
Dividendos netos pagados a los accionistas y liquidación de retenciones fiscales s/dividendos
(5.095)
(5. 789)
Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subsidiaciones)
1.951
1.966
Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación
22.856
(10.961)
D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
2.481
(1. 116)
F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO
2.481
(1.116)
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO
8.833
9.948
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO
11.314
8 .833
74 de 180
Estados Financieros Consolidados por Segmentos
75 de 180
Balance de situación consolidado
76 de 180
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
TOTAL GENERALPatrimonio en alquiler
Promociones y proyectos inmobiliarios
Inversiones financieras, operaciones
ACTIVO 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023
A) ACTIVOS NO CORRIENTES 564.813 513.615 558.371 506.836 517 827 5.925 5.952
AI. Activos intangibles 1.287 1.045 1.279 1.035 8 10 - -
2. Concesiones 1.510 1.278 1.510 1.278 - - - -
3. Aplicaciones informáticas 545 476 470 401 74 74 1 1
4. Amortización acumulada de activos intangibles (768) (709) (701) (644) (66) (64) (1) (1)
AII. Activos materiales 549.904 498.999 549.876 498.973 28 26 - -
1. Inmovilizado material 359 316 331 290 28 26 - -
Solares 41 41 41 41 - - - -
Construcciones 1.436 1.380 1.243 1.190 187 184 6 6
Amortización acumulada de inmovilizado material (1.118) (1.105) (953) (941) (159) (158) (6) (6)
2. Inversiones inmobiliarias 549.545 498.683 549.545 498.683 - - - -
1.a) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler 543.871 493.116 543.871 493.116 - - - -
Solares 145.327 131.201 145.327 131.201 - - - -
Construcciones 398.544 361.915 398.544 361.915 - - - -
1.b) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock 5.674 5.567 5.674 5.567 - - - -
Solares 5.674 5.567 5.674 5.567 - - - -
AIV. Inversiones en empresas asociadas 5.923 5.947 - - - - 5.923 5.947
1. Inversiones en empresas subsidiarias 5.923 5.947 - - - - 5.923 5.947
AV. Activos financieros no corrientes 5.592 5.798 5.235 5.036 356 761 1 1
1. Instrumentos financieros de patrimonio 350 350 350 350 - - - -
2. Otros activos financieros 5.242 5.448 4.885 4.686 356 761 1 1
AVI. Activos por impuestos diferidos y créditos por pérdidas a compensar
2.107 1.826 1.981 1.792 125 30 1 4
1. Activos por impuestos diferidos y pérdidas a compensar 2.107 1.826 1.981 1.792 125 30 1 4
B) ACTIVOS CORRIENTES 40.285 43.986 30.255 31.584 4.403 6.204 5.627 6.198
BI. Existencias 24.577 28.717 2.863 2.860 21.714 25.857 - -
A) Existencias inmobiliarias 24.480 28.623 2.766 2.766 21.714 25.857 - -
1. Terrenos y solares 12.802 14.927 2.766 2.766 10.036 12.161 - -
1. Terrenos y solares 12.802 14.927 2.766 2.766 10.036 12.161 - -
2. Edificios en construcción 4.560 13.547 - - 4.560 13.547 - -
1. Promociones en curso 4.560 13.547 - - 4.560 13.547 - -
3. Edificios acabados 7.118 149 - - 7.118 149 - -
1. Edificios acabados 7.118 149 - - 7.118 149 - -
B) Existencias comerciales y otros aprovisionamientos 97 94 97 94 - - - -
2. Otros aprovisionamientos 97 94 97 94 - - - -
ACTIVOS FINANCIEROS CORRIENTES (BI+BIII+BIV+BV+BX) 15.708 15.269 27.392 28.724 (17.311) (19.653) 5.627 6.198
BII. Deudores 880 2.811 928 2.225 (44) 622 (4) (36)
1. Clientes corrientes 129 368 394 368 (261) 4 (4) (4)
2. Deudores 747 275 531 115 216 192 - (32)
3. Personal 1 4 - 3 1 1 - -
4. Administraciones públicas 3 2.164 3 1.739 - 425 - -
BIII. Depósitos 51 56 11 16 40 40 - -
BV. Préstamos y deudores con intereses
1.739 1.652 - - - - 1.739 1.652
1. Préstamos y deudores con intereses 1.739 1.652 - - - - 1.739 1.652
BVI. Inversiones financieras
1.724 1.791 - - - - 1.724 1.791
1. Inversiones financieras disponibles para su negociación 1.724 1.791 - - - - 1.724 1.791
BVII. Periodificaciones
0 127 0 -54 0 181 0 0
BX. Efectivo y otros medios líquidos equivelentes 11.314 8.832 26.453 26.537 -17.307 -20.496 2.168 2.791
1. Caja 2 3 4 6 9 8 -11 -11
2. Bancos 11.312 8.829 26.449 26.531 -17.316 -20.504 2.179 2.802
TOTAL ACTIVO 605.098 557.601 588.626 538.420 4.920 7.031 11.552 12.150
77 de 180
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
TOTAL GENERALPatrimonio en alquiler
Promociones y proyectos inmobiliarios
Inversiones financieras, operaciones
PASIVO 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023 31/12/2024 31/12/2023
PATRIMONIO NETO TOTAL = (A) + (B) 420.960 401.657 410.080 389.411 (331) 574 11.212 11.672
A) PATRIMONIO NETO ATRIBUIBLE A LA SOCIEDAD DOMINANTE 406.408 388.175 395.528 377.756 (331) (1.247) 11.212 11.666
AI. Capital 6.976 6.976 6.913 6.913 5 5 58 58
1. Capital social 6.976 6.976 6.913 6.913 5 5 58 58
AII. Acciones propias de la Sociedad dominante (671) (698) - - - - (671) (698)
AIII. Reservas de sociedades integradas por consolidación global 375.571 369.748 365.948 359.050 (1.442) (904) 11.065 11.602
1. Reservas con disponibilidad limitada 11.577 11.291 2.722 2.393 309 325 8.546 8.573
2. Reservas disponibles 119.387 116.585 118.205 114.359 (1.338) (807) 2.520 3.033
3. Reservas1ª aplicación NIIF,s, disponibles y no disponibles 244.607 241.872 245.021 242.298 (413) (422) (1) (4)
AIV. Resultado del ejercicio imputable a la sociedad dominante 23.626 10.907 22.406 11.169 1.100 (353) 121 91
AV. Reservas y otros instrumentos de patrimonio neto en sociedades aso
(41) (26) - - - - (41) (26)
2) Reservas en sociedades consolidadas por el método de participación
AVI. Otros instrumentos de patrimonio neto 32 24 26 19 6 5 - -
AVI. Ajustes por valoración de instrumentos financieros 235 605 235 605 - - - -
2. Operaciones de cobertura 235 605 235 605 - - - -
AVII. Diferencia negativa de consolidación
680 639 - - - - 680 639
B) INTERESES DE MINORITARIOS EN EL BALANCE CONSOLIDADO 14.552 13.482 14.552 11.655 - 1.821 - 6
C) INGRESOS DIFERIDOS 814 825 814 825 - - - -
C1. Subvenciones de capital 585 596 585 596 - - - -
C2. Subvenciones por préstamos subsidiados 229 229 229 229 - - - -
PASIVO EXIGIBLE = (D)+(E) 183.324 155.119 177.733 148.184 5.251 6.457 340 478
D) PASIVOS NO CORRIENTES 166.721 142.597 164.316 139.539 2.390 3.060 15 (2)
DI. Préstamos y pasivos no corrientes 77.805 55.873 75.472 52.922 2.333 2.951 - -
1. Deudas con entidades de crédito por préstamos a l/p 75.024 53.475 72.691 50.524 2.333 2.951 - -
Valor nominal 88.912 67.399 86.576 64.448 2.336 2.951 - -
Ajuste por valor razonable de los préstamos (13.888) (13.924) (13.885) (13.924) (3) - - -
2. Otros pasivos no corrientes 2.636 2.221 2.636 2.221 - - - -
3. Pasivos por derivados financieros a largo plazo, instrumentos de cobertura 145 177 145 177 - - - -
DII. Impuestos diferidos 86.854 84.175 86.912 84.250 (73) (73) 15 (2)
DIII. Provisiones 655 970 525 788 130 182 - -
DIV. Otros pasivos no corrientes 1.407 1.579 1.407 1.579 - - - -
E) PASIVOS CORRIENTES 16.603 12.522 13.417 8.645 2.861 3.397 325 480
EI. Deudas con entidades de crédito y sociedades asociadas 10.954 6.461 10.147 6.461 807 - - -
2. Por vencimientos a c/p de préstamos a l/p, liquidación de coberturas y utiliza
10.954 6.461 10.147 6.461 807 - - -
EII. Provisiones a corto plazo 429 21 13 18 416 3 - -
EIV. Pasivos fiscales distintos a los impuestos diferidos 1.689 1.358 948 1.211 421 (326) 320 473
1. Hacienda Pública 1.602 1.788 867 1.646 415 (331) 320 473
2. Organismos Seguridad Social 78 65 72 60 6 5 - -
3. Otras Administraciones Públicas 9 (495) 9 (495) - - - -
EVI. Anticipos y depósitos de clientes (no fianzas) 315 1.579 315 26 - 1.553 - -
EVII. Acreedores comerciales 2.715 2.674 1.490 572 1.219 2.094 6 8
1. Proveedores 1.047 1.231 235 182 805 1.042 7 7
2. Acreedores y efectos a pagar 1.668 1.443 1.255 390 414 1.052 (1) 1
EVIII. Otros acreedores corrientes 452 431 380 358 73 73 (1) -
2. Acreedores por operaciones varias (1) - - - - - (1) -
3. Remuneraciones pendientes de pago 453 431 380 358 73 73 - -
EIX. Periodificaciones 49 (2) 124 (1) (75) - - (1)
TOTAL PASIVO 605.098 557.601 588.627 538.420 4.920 7.031 11.552 12.150
78 de 180
Estado de resultados consolidado
79 de 180
Inversiones financieras,
ESTADOS O CUENTA DE RESULTADOS 2024 y 2023
Promociones y proyectos
TOTAL GENERAL
Patrimonio en alquiler
operaciones corporativas y
inmobiliarios
otras actividades
2024
20232024
20232024
202320242023
1) INGRESOS 39.580 21.378 22.839 21.237 16.733 137 8 4
1A) Ingresos de inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas
20.873 19.252 20.871 19.248 2 4 - -
a) Ingresos por arrendamientos de inversiones inmobiliariasn y concesiones ad
20.873 19.252 20.871 19.248 2 4 - -
Rentas de terceros no grupo
20.873 19.252 20.871 19.248 2 4 - -
1B) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios
16.596 6 - - 16.596 6 - -
a) Ingresos por ventas de edificios construidos y acabados
16.596 6 - - 16.596 6 - -
1C) Ingresos y ganancias por servicios a la propiedad inmobiliaria
151 139 13 13 130 125 8 1
a) Ingresos por prestación de servicios de gestión inmobiliaria
151 139 13 13 130 125 8 1
1E) Otros ingresos y resultados
1.960 1.981 1.955 1.976 5 2 - 3
b) Subvenciones de explotación
1.931 1.969 1.931 1.969 - - - -
c) Ingresos por servicios diversos
29 12 24 7 5 2 - 3
2) GASTOS (21.544) (6.620) (6.567) (5.967) (14.977) (614) - (39)
2A) Gastos operativos (4.587) (3.981) (3.896) (3.752) (691) (219) - (10)
a) Compras de mercaderías
(5) (4) (4) (3) (1) (1) - -
b) Variación de existencias de mercaderías
(2) 1 (2) 1 - - - -
c) Reparaciones y conservación edificios en propiedad
(1.800) (1.797) (1.764) (1.776) (36) (21) - -
d) Servicios de profesionales independientes
(1.123) (575) (639) (474) (484) (95) - (6)
e) Primas de seguros
(244) (224) (228) (210) (16) (14) - -
f) Servicios bancarios y similares
(92) (27) (26) (23) (66) (4) - -
g) Suministros
(705) (792) (686) (776) (19) (13) - (3)
h) Otros servicios
(616) (563) (547) (491) (69) (71) - (1)
2B) Gastos de personal
(4.006) (3.879) (3.644) (3.523) (362) (356) - -
a) Sueldos, salarios e indemnizaciones
(2.847) (2.685) (2.616) (2.466) (231) (219) - -
b) Seguridad social a cargo de la empresa
(692) (694) (644) (649) (48) (45) - -
c) Otros gastos sociales
(115) (109) (102) (95) (13) (14) - -
d) Consejo de Administración y comités del mismo
(352) (391) (282) (313) (70) (78) - -
2C) Otros gastos
(1.947) (1.748) (1.844) (1.696) (103) (51) - (1)
a) Arrendamientos y cánones
(46) (27) (24) (23) (22) (4) - -
b) Publicidad y comunicación
(74) (18) (33) (14) (41) (4) - -
c) Otros tributos
(1.827) (1.708) (1.787) (1.664) (40) (43) - (1)
d) Ajustes en la imposición directa o indirecta
- 5 - 5 - - - -
e) Deterioro de valor de activos intangibles
- - - - - - - -
f) Pérdidas, deterioro y variación de provisiones por otras operaciones comerci
- - - - - - - -
2D) Ingresos por recuperación de gastos
3.048 3.001 3.048 3.001 - - - -
2E) Amortzación del inmovilizado material
(19) (18) (17) (16) (2) (2) - -
2F) Amortización del inmovilizado intangible
(59) (52) (57) (50) (2) (2) - -
2G) Impagados
(157) (119) (157) (87) - (4) - (28)
a) Pérdidas de créditos comerciales incobrarbles
(212) (292) (212) (292) - - - -
b) Dotación a la provisión por insolvencias de tráfico
(280) (219) (280) (187) - (4) - (28)
c) Cancelación de la provición por insolvencias de tráfico
335 392 335 392 - - - -
2H) Excesos de provisiones
- 156 - 156 - - - -
2I) Deterioros de valor de existencias inmobiliarias
(13.817) 20 - - (13.817) 20 - -
a) Coste de las ventas de los inmuebles o derechos vendidos (13.814) (11) - - (13.814) (11) - -
c) Variaciones de valor en existencias inmobiliarias para la venta (3) 31 - - (3) 31 - -
3) Otros Resultados (220) 70 (3) 70 (217) - - -
(3)=(1)+(2) Resultado de las explotaciones y negocios corrientes
17.816 14.828 16.269 15.340 1.539 (477) 8 (35)
4) RDO.VENTAS INVERS.INMOB.Y VARIAC. VALOR INMUEBLES Y PASIVO
16.380 508 16.380 508 - - - -
4B) Deterioro o recuperaciones de deterioro del valor de inver. Inmob., ac
16.349 761 16.349 761 - - - -
Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos asociados e IM
16.117 745 16.117 745 - - - -
Deterioros y recuperación de deterioros de inmovilizado material e inmateria
232 16 232 16 - - - -
4C) Partidas de ingresos diferidos aplicados a la cuenta de resultados (o r
31 (253) 31 (253) - - - -
Por subvenciones de capital traspasadas al ejercicio o reversión de aplicacio
31 (250) 31 (250) - - - -
Por subsidiaciones de préstamos asociados a inmov.inmaterial e inversiones
- (3) - (3) - - - -
(5)=(3)+(4) Resultado total no financiero de las operaciones
34.196 15.336 32.649 15.848 1.539 (477) 8 (35)
6) INGRESOS Y RESULTADOS FINANCIEROS POSITIVOS
268 242 173 141 39 30 56 71
b) Intereses y descuentos financieros 268 242 173 140 39 31 56 71
7) GASTOS FINANCIEROS Y RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS
(3.226) (2.007) (3.082) (1.968) (144) (34) - (5)
a) Intereses de deudas con terceros y otros asimilados (3.226) (2.002) (3.082) (1.968) (144) (34) - -
b) Pérdidas en valores negociables, créditos y diferencias de cambio - (5) - - - - - (5)
8) VARIACIONES DE VALOR EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS
120 149 - 37 - - 120 112
a) Cartera de negociación y otros. 120 149 - 37 - - 120 112
10) PARTICIPACIÓN EN BENEFICIOS (PÉRDIDAS) DE SOCIEDADES PUES
(24) (20) - - - - (24) (20)
(11)=(5)+(6)+(7)+(8)+(9)+(10) Ganancia o pérdida bruta del ejercicio
31.334 13.700 29.740 14.058 1.434 (481) 160 123
(12) GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS
(6.560) (2.059) (6.186) (2.152) (335) 126 (39) (32)
(13)=(11)+(12) RESULTADO NETO DEL EJERCICIO
24.774 11.641 23.554 11.906 1.099 (355) 121 91
a) Resultado neto atribuido a la entidad dominante
23.626 10.907
b) Resultado atribuido a intereses minoritarios
1.148 733
BENEFICIO BÁSICO POR ACCION ATRIBUIDO A LA SOCIEDAD DOMINAN
1,02 0,47
80 de 180
Estado de flujos de efectivo consolidado
81 de 180
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
Miles de Euros
Inversiones financieras, operaciones
TOTALES
Patrimonio en alquiler
Promociones y proyectos inmobiliarios
corporativas y otras actividades
ESTADOS DE FLUJOS DE EFECTIVO EJERCICIOS 2024 Y 2023
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
A) FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
COBROS DE CLIENTES (IVA incluido) 41.980 23.753 25.620 22.900 15.867 743 493 109
PAGOS CORRIENTES IVA INCLUIDO MÁS LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS (26.508) (14.869) (15.813) (3.578) (11.685) (5.418) 990 (5.873)
Pagos a proveedores (-recobro pagos anteriores) y otros cobros y pagos (16.488) (8.760) (6.811) (4.010) (10.681) (4.742) 1.004 (8)
Pagos netos al personal y liqudaciones a la Seguridad social (3.304) (2.941) (3.008) (2.712) (296) (229) - -
Pagos de impuestos corrientes y liquidaciones IVA e IRPF + devoluciones de impuestos (6.716) (3.167) (5.994) 3.144 (708) (447) (14) (5.864)
Efectivo generado por las operaciones 15.472 8.884 9.806 19.322 4.182 (4.674) 1.483 (5.763)
Intereses cobrados y bonificaciones 17 48 12 16 3 0 2 32
Intereses pagados y no activados (3.292) (1.944) (2.904) (1.870) (388) (74) - -
Impuestos sobre las ganancias pagados (1.120) (793) 683 (762) (381) (69) (1.423) 38
Flujos de efectivo de las actividades de operación 11.077 6.194 7.599 16.706 3.416 (4.818) 62 (5.693)
Flujos netos de efectivo de las actividades de operación 11.077 6.194 7.599 16.706 3.416 (4.818) 62 (5.693)
B) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE INVERSION
Adqui.de propiedades, planta y equipo (incluye intereses activados) (9.541) (1.220) (9.540) (1.218) - (3) - -
Venta de propiedades, planta y equipo y traspasos entre negocios - (0) - (0) - (0) - -
Traspaso de patrimonio (activos y pasivos) entre líneas de negocios - - 259 (11.881) (336) 1.092 77 10.789
Inversiones/desinversiones en Invers.financ.tempor. y préstamos (21.978) 4.845 (22.146) 10.004 (7) (7) 175 (5.152)
Intereses cobrados 67 27 - - - - 67 27
Flujos netos de efectivo de las actividades de inversión (31.452) 3.652 (31.427) (3.095) (343) 1.082 319 5.664
C) FLUJOS DE EFECTIVO POR LAS ACTIVIDADES DE FINANCIACION
Rescate de acciones de la empresa/compraventa de autocartera 0 (4) - - - - 0 (4)
Cobros de préstamos a largo plazo y diferencial anual de utilización líneas de crédito ( y traspasos entre
36.310 (3.155) 29.805 (6.106) 6.505 2.951 - -
Reembolso de fondos tomados en préstamo (10.310) (3.979) (3.994) (3.979) (6.317) - - -
Dividendos pagados a los accionistas (5.095) (5.789) (4.017) (4.238) (73) (424) (1.005) (1.127)
Cobros/pagos por otras actividades de financiación (subvenciones y subsidiaciones) (*) 1.951 1.966 1.951 1.966 - - - -
Flujos netos de efectivo de las actividades de financiación 22.856 (10.962) 23.745 (12.357) 115 2.527 (1.005) (1.131)
D) A+B+C = INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO 2.481 (1.116) (83) 1.252 3.188 (1.209) (623) (1.160)
F) INCREMENTO DE EFECTIVO Y DEMÁS EQUIVALENTES AL EFECTIVO INCLUYENDO CAMBIOS DE PE
2.481 (1.116) (83) 1.252 3.188 (1.209) (623) (1.160)
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL COMIENZO DE PERIODO 8.833 9.948 26.537 25.284 (20.496) (19.286) 2.791 3.951
EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO AL FINAL DEL PERIODO 11.314 8.833 26.454 26.537 (17.308) (20.496) 2.168 2.791
82 de 180
Memoria
83 de 180
1. Actividad del Grupo CEVASA
Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. (en adelante CEVASA o la Sociedad Dominante), se constituyó
como sociedad anónima en España, por un periodo de tiempo indefinido, el 22 de noviembre de 1968. Su domicilio
social se encuentra en Barcelona, Avda. Meridiana, 350, 6º planta.
La actividad principal de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes (en adelante, el
Grupo o Grupo CEVASA) es el arrendamiento de bienes inmuebles, así como la promoción y construcción de edificios
de toda naturaleza; la urbanización y parcelación de terrenos para su posterior explotación y la adjudicación y
contratación de toda clase de obras, estudios y proyectos. El Grupo desarrolla toda su actividad en territorio español.
Las acciones de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. están admitidas a negociación en las Bolsas de
valores españolas y se negocian en la modalidad “fixing” del Sistema de Interconexión Bursátil.
El Grupo no tiene gastos, activos, ni provisiones y contingencias de naturaleza medioambiental que pudieran ser
significativos en relación con el patrimonio, la situación financiera y los resultados del mismo. Por este motivo no se
incluyen desgloses específicos en las notas relativas a los estados financieros consolidados respecto a información de
cuestiones medioambientales. Este tipo de informaciones se incluyen en el Informe de Gestión Integral, en su apartado
de Informe No Financiero.
2. Bases de presentación de los estados financieros consolidados
a) Bases de presentación
Las cuentas anuales consolidadas de Compañía Española de Viviendas de Alquiler, S.A. y Sociedades Dependientes
por la Sociedad Dominante y las cuentas anuales individuales de la Sociedad Dominante del Grupo CEVASA, han sido
formuladas por los Administradores de la Sociedad Dominante en reunión de su Consejo de Administración de fecha 28
de marzo de 2025.
Estas cuentas anuales consolidadas han sido elaboradas de acuerdo con lo establecido por las Normas Internacionales
de Información Financiera (NIIF) adoptadas por la Unión Europea, teniendo en consideración la totalidad de los
principios y normas contables y de los criterios de valoración de aplicación obligatoria, así como el Código de Comercio,
la Ley de Sociedades de Capital, la Ley de los Mercados de Valores, de los Servicios de Inversión y la demás
legislación mercantil que le es aplicable, de forma que muestran la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera
del Grupo CEVASA al 31 de diciembre de 2024 y del estado de resultado consolidado, de los cambios en el patrimonio
neto consolidado y de los flujos de efectivo consolidados que se han producido en el Grupo en el ejercicio terminado en
esa fecha.
El Marco Conceptual de las NIIF establece que debe primar la esencia sobre la forma y que la información sirve para
representar fielmente las transacciones y demás sucesos que se pretende reflejar, que es necesario que estos se
contabilicen y presenten de acuerdo, a su esencia y realidad económica, y no meramente según su forma legal.
Si bien la aplicación de las NIIF tendrá como consecuencia, normalmente, que los estados financieros transmitan lo que
generalmente se entiende como una imagen fiel, o una presentación razonable de la información, la NIC 1 permite que
en determinadas circunstancias los administradores no apliquen un requisito establecido en una Norma o Interpretación,
sí concluyen que entra en conflicto con el objetivo de los estados financieros establecido en el Marco Conceptual, y que
la entidad no lo aplique.
Las cuentas anuales consolidadas se han preparado bajo el enfoque de coste histórico modificado por los criterios de
registro de las inversiones inmobiliarias y ciertos activos y pasivos financieros (incluidos los instrumentos derivados),
que se presentan a valor razonable.
Los principios contables y criterios de valoración aplicados en la preparación de las cuentas anuales consolidadas del
Grupo al 31 de diciembre de 2024 son los mismos para todas las entidades integradas en el mismo y, por ello, en el
proceso de consolidación no se han introducido ajustes ni reclasificaciones de homogeneización.
84 de 180
Con el objeto de presentar de una forma homogénea las distintas partidas que componen las cuentas anuales
consolidadas se han aplicado a todas las sociedades incluidas en el perímetro de consolidación los principios y normas
de valoración seguidos por la Sociedad Dominante.
Los Administradores de la entidad dominante del Grupo CEVASA han llegado a la conclusión de que los estados
financieros del Grupo, cerrados a 31 de diciembre de 2024 presentan la imagen fiel de la situación y desempeños
financieros y los flujos de efectivo.
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023
fueron aprobadas por la Junta General de Accionistas de la Sociedad Dominante celebrada el 12 de junio de 2024.
b) Adopción de las Normas Internacionales de Información Financiera
Las cuentas anuales consolidadas del Grupo CEVASA correspondientes al ejercicio terminado el 31 de diciembre de
2005 fueron las primeras elaboradas de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera, conforme a
lo establecido en el Reglamento (CE) nº 1606/2002 del Parlamento Europeo y en el Consejo del 19 de julio de 2002. En
España, la obligación de presentar cuentas anuales consolidadas bajo NIIF aprobadas en Europa fue, asimismo,
regulada en la disposición final undécima de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y
de orden social.
Las principales políticas contables y normas de valoración adoptadas por el Grupo CEVASA se presentan en la Nota 4.
Normas, modificaciones e interpretaciones efectivas en el ejercicio 2024
Durante el ejercicio 2024 entraron en vigor nuevas normas contables y modificaciones que, por tanto, han sido tenidas
en cuenta en la elaboración de los estados financieros consolidados adjuntos. Las siguientes normas han sido
aplicadas en estos estados financieros consolidados adjuntos sin que hayan tenido impactos significativos en la
presentación y desglose de los mismos:
Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones
Aplicación obligatoria en ejercicios anuales
Aprobadas para su uso en la Unión Europea
iniciados a partir de:
Modificación a la NIC 1 – Clasificación de Aclaraciones respecto a la
pasivos como corrientes o no corrientes presentación de pasivos como
1 de enero de 2024
(publicada en enero de 2020) corrientes o no corrientes
Su objetivo es mejorar la
información proporcionada cuando
Modificación a NIC 1 – Pasivos no
el derecho a diferir el pago de un
corrientes con acuerdos (publicada en
pasivo está sujeto al cumplimiento
1 de enero de 2024
octubre de 2022)
de condiciones (“covenants”) dentro
de los doce meses siguientes al
año sobre el que se informa.
Modificaciones a la NIIF 16 – Pasivo por
Estas modificaciones definen cómo
arrendamiento en venta con arrendamiento
presentar los pasivos por
posterior (publicada en
arrendamiento que surgen en las
1 de enero de 2024
septiembre de 2022)
transacciones de venta y
arrendamiento posterior
Introduce requisitos de desglose
Modificaciones a la NIC 7 y la NIIF 7 sobre acuerdos de financiación de
–Acuerdos de financiación con proveedores proveedores y sus efectos sobre
1 de enero de 2024
(publicada en mayo de 2023) los pasivos, los flujos de efectivo y
la exposición al riesgo de liquidez
de una empresa.
Normas e interpretaciones emitidas vigentes de aplicación para ejercicio 2025 y siguientes:
85 de 180
Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones
Aplicación obligatoria en ejercicios
anuales iniciados a partir de:
Aprobadas para su uso en la Unión Europea
Proporciona orientación sobre la
Modificaciones a la NIC 21 - Ausencia de convertibilidad
determinación de si una moneda es
intercambiable con otra y el tipo de
1 de enero de 2025
(publicada en agosto de 2023)
cambio al contado que debe utilizarse
cuando no lo sea.
A la fecha de formulación de estas cuentas anuales consolidadas, las siguientes normas e interpretaciones habían sido
publicadas por el IASB (International Accounting Standards Board), pero no han entrado aún en vigor, porque todavía
no han sido aprobadas por la Unión Europea:
Aplicación obligatoria en ejercicios anuales
Nuevas normas, modificaciones e interpretaciones
iniciados a partir de:
No aprobadas todavía para su uso en la Unión Europea
Estas modificaciones:
- aclaran los requisitos para el momento del reconocimiento
y la baja en cuentas de algunos activos y pasivos
financieros, y añaden una orientación adicional para
Modificaciones a la NIIF 9 y la NIIF 7 -
evaluar si un activo financiero cumple con el criterio de
Modificaciones en la clasificación y
"únicamente
pagos de principal e intereses" (SPPI, por sus
1 de enero de 2026
valoración de instrumentos financieros
siglas en inglés).
(publicada en mayo de 2024)
- añaden nuevos requerimientos de información a revelar
para ciertos instrumentos financieros con términos
contractuales que pueden cambiar los flujos de efectivo y actualizan la información a revelar para los instrumentos de
patrimonio designados a valor razonable con cambios en
otro resultado global.
la redacción en una Norma de Información Financiera o Las mejoras anuales están limitadas a cambios que aclaren
corrijan consecuencias no intencionadas menores, omisiones o conflictos entre los requisitos de las Normas de
Mejoras anuales a las NIIF - Volumen 11
a las siguientes normas:Información Financiera. Las enmiendas de 2024 se aplican
1 de enero de 2026
- NIIF 1 Adopción por primera vez de las Normas
Internacionales de Información Financiera. - NIIF 7 Instrumentos Financieros: Información a Revelar y
su Guía de Implementación.
- NIIF 9 Instrumentos Financieros.
- NIIF 10 Estados Financieros Consolidados.
- NIC 7 Estado de Flujos de Efectivo.
contratos de electricidad dependientes de la naturaleza. El propósito es abordar mejor los efectos financieros de los
Estos contratos, a menudo estructurados como acuerdos
de compra de energía (PPAs, por sus siglas en inglés),
implican la generación de electricidad a partir de fuentes
como la energía eólica y solar, cuya producción puede
variar debido a factores incontrolables, como las
Contratos Referenciados a la Electricidad condiciones meteorológicas.
Dependiente de la Naturaleza: Enmiendas a
las NIIF 9 y NIIF 7 (publicadas el 18 de
Las modificaciones incluyen:
1 de enero de 2026
diciembre de 2024) - Aclarar la aplicación de los requisitos de "uso propio". - Permitir la contabilidad de cobertura si estos contratos se
utilizan como instrumentos de cobertura.
-Agregar nuevos requisitos de divulgación para ayudar a los inversores a comprender el impacto de estos contratos en
el desempeño financiero y los flujos de efectivo de una
empresa.
en los estados financieros, con un enfoque en las
Esta es la nueva norma sobre la presentación y desgloses
nuevos conceptos clave introducidos en la NIIF 18 se
actualizaciones de la cuenta de pérdidas y ganancias. Los
relacionan con:
NIIF 18 Presentación y desgloses en los
- la estructura de la cuenta de pérdidas y ganancias
estados financieros (publicada en abril de
- desgloses requeridos en los estados financieros para
1 de enero de 2027
2024)
ganancias
ciertas medidas de desempeño de la cuenta de pérdidas y
- medidas que se informan fuera de los estados financieros
por la administración) y
de una entidad (es decir, medidas de desempeño definidas
- principios mejorados sobre agregación y desagregación
que se aplican a los estados financieros principales y a las
notas en general.
NIIF 19 Dependientes sin responsabilidad El objetivo de esta nueva norma es detallar los desgloses
pública: Desgloses (publicada en mayo de que una nueva dependiente podría opcionalmente aplicar
1 de enero de 2027
2024)
en sus estados financieros.
La aplicación de nuevas normas, modificaciones o interpretaciones será objeto de consideración por parte del Grupo
una vez ratificadas y adoptadas, en su caso, por la Unión Europea.
86 de 180
La aplicación de las anteriores normas, modificaciones e interpretaciones anteriores no se estima que tenga un
impacto significativo en las cuentas anuales consolidadas.
c) Moneda funcional
Las presentes cuentas anuales consolidadas se presentan en la moneda funcional del Grupo, el euro, por ser ésta la
moneda del entorno económico en el que opera el Grupo.
d) Responsabilidad de la información y estimaciones y juicios contables
realizados
La información contenida en estas cuentas anuales consolidadas es responsabilidad de los Administradores de la
Sociedad Dominante. Se han realizado estimaciones con base a informaciones objetivas obtenidas por la Dirección de
la Sociedad Dominante para cuantificar algunos de los activos, pasivos, ingresos, gastos y compromisos que figuran
registrados en ellas. Las estimaciones y criterios con los que se realizan se refieren a:
▪ Como valor razonable de las inversiones inmobiliarias y de otros activos inmobiliarios, en inmovilizado o en
existencias, se ha considerado el informado en las tasaciones de la cartera inmobiliaria efectuadas por terceros
expertos independientes y respecto a la fecha de cierre de las correspondientes cuentas anuales consolidadas.
Se adjunta cuadro resumen de las tasaciones realizadas sobre toda la cartera inmobiliaria del Grupo:
Miles de euros
Valor
subsidiaciones
Sociedad
Activo inmobiliario
Dirección
Tipología
Valor del activo
futuras a
Valor total
préstamos que
financian los
activos
CEVASA
Bon pastor
C/Torrent de l'Estadella (Barcelona)
Edificio industrial
4.184
6.579
Suelo Bon Pastor
Passeig de la Verneda, 150 (Barcelona)
Solar industrial (edificabilidad remanente)
2.395
CEVASA Pallaresa, S.L.U.
Santa Coloma de Gramenet
Av. Puig Castellar, 5 (Santa Coloma de Gramanet)
Viviendas Libre, Locales, Trasteros y Aparcamiento
30.462
30.462
Meridiano Cero
Av. Meridiana y C/Torroella de Montgrí (Barcelona)
Vivienda Libre, VPO, Locales y Aparcamiento
281.206
281.206
La Sagrera
C/Costa Rica, 17 y Josep Estivill, 75-77 (Barcelona)
Vivienda Libre, Locales y Aparcamientos y Trasteros
38.579
38.579
Igualada
Av. Gaudí (Igualada)
Vivienda Libre, Vivienda VPO Aparcamiento Libre y Aparcamiento VPO
6.181
162
6.343
Santa Coloma de Gramenet
Av. Pallaressa, 101-103 (Santa Coloma de Gramenet)
Vivienda VPO, Locales, Aparcamientos VPO, Aparcamiento Libre y Trasteros VPO
22.459
22.459
CEVASA Patrimonio en
Sant Joan de les Abadesses
Plaza Pompeu Fabra (Sant Joan de les Abadesses)
Vivienda VPO
947
222
1.169
Alquiler, S.L.U.
Vic
C/Pellaire Dulcet, 12-18 (Vic)
Vivienda VPO, Trasteros VPO y Aparcamientos VPO
8.511
1.710
10.221
Vivienda Libre, Vivienda VPO, Trasteros Libres, Trasteros VPO, Aparc. Libre,
Cornellà de Llobregat
C/Bonavista, 77-79 (Cornellà de Llobregat)
Aparc. VPO y Local
9.983
9.983
Cornellà de Llobregat
C/Bonavista, 84 (Cornellà de Llobregat)
Vivienda VPO, Aparcamientos y Trasteros Libres
8.188
8.188
C/ Ciutat
C/Ciutat, 7 (Barcelona)
Vivienda libre
7.810
7.810
Meridiano Cero (oficinas)
Av. Meridiana, 350-358 (Barcelona)
Oficinas y Locales
34.769
34.769
Meridiano Cero (locales)
Plaza de la Tolerancia (Barcelona)
Locales
9.583
9.583
CEVASA Patrimonio en
Parquing C/ Dublín
Av. Meridiana, 350-358 (Barcelona)
Parquing en Rotación
4.161
4.161
Alquiler 2, S.L.U.
Esplugues de Llobregat
C/Rafel Casanovas (Esplugues de Llobregat)
Local
778
778
C/ Ciutat
C/Ciutat, 7 (Barcelona)
Locales y Oficina
3.202
3.202
C/ Buenos Aires
C/Buenos Aires, 1-7 (Barcelona)
Oficina
1.713
1.713
Falla
C/ Antonio Vico, 104 y Manuel de Falla, 43 (Sabadell)
Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales
11.868
866
12.734
Serra 2
C/ Susqueda, 53-59 (Sabadell)
Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales
11.170
532
11.702
SBD Lloguer Social, S.A.
Espronceda
Pl. Ordidores, 1-2 (Sabadell)
Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO
4.857
394
5.251
Can Llong 5
C/Budapest, 85 (Sabadell)
Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO y Locales
29.481
6.077
35.558
Can Llong 6
C/Praga, 116-122 (Sabadell)
Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO
8.248
1.660
9.908
La Serra 4
C/Banyoles, 12-14 (Sabadell)
Viviendas VPO, Trasteros VPO, Aparcamientos VPO
8.131
1.734
9.865
Berga I y Berga II
C/Pla del Alemany (Berga)
Trasteros y aparcamientos
34
34
Montgat
Av. Sant Jordi, 17 (Montgat)
Aparcamiento
15
15
Hospitalet de Llobregat
C/Cobalto, 1-7 (Hospitalet de Llobregat)
Obra finalizada
9.312
9.312
CEVASA Proyectos
Can Gambús
Can Gambús (Sabadell)
Trasteros y aparcamientos
108
108
Inmobiliarios, S.L.U.
El Vendrell
Ámbito de PAU de "Les Madrigueres" (El Vendrell)
Suelo en gestión
22.037
22.037
La Seu d'Urgell
Ámbito de la Ciutadella de Torreciutat (La Seu d'Urgell)
Suelo en gestión
3.168
3.168
Montgat
C/Marina (Montgat)
Solar
4.906
4.906
Terrassa
Can Colomer-Torrent Mitger parcela nº.6 (Terrassa)
Solar
3.279
3.279
Sant Joan Despí
Creu d'en Muntaner (Sant Joan Despí)
50% de la parcela
228
228
Montcada i Reixac (Finca A)
Avda. de la Ribera (finca A)
Suelo urbano
1.429
1.429
Montcada i Reixac (Finca B)
Avda. de la Ribera (finca B)
Suelo urbano
468
468
Total
593.850
13.357
607.207
▪ El valor de préstamos subvencionados, asociados a la financiación de determinadas inversiones inmobiliarias, se
ha obtenido también de las valoraciones de expertos independientes (Nota 15).
87 de 180
▪ La vida útil de los activos intangibles o activos materiales para uso propio e inversiones inmobiliarias (Notas 7, 8 y
9).
▪ La razonabilidad del mantenimiento de las provisiones registradas al 31 de diciembre de 2024 (Nota 18) y la
necesidad o no de dotar nuevas provisiones, a 31 de diciembre de 2024.
▪ El valor razonable de determinados instrumentos financieros (Nota 12).
▪ La recuperación de los créditos fiscales por bases imponibles negativas y deducciones fiscales y por impuestos
diferidos asociados a activos y pasivos registrados en el balance de situación consolidado adjunto por un valor
diferente a su valor fiscal (Nota 20).
A pesar de que estas estimaciones se realizaron en función de la mejor información disponible a la fecha de formulación
de las presentes cuentas anuales consolidadas, es posible que acontecimientos que puedan tener lugar en el futuro
obliguen a modificarlas (al alza o a la baja), lo que se haría conforme a la NIC 8, de forma prospectiva, reconociendo los
efectos del cambio de estimación en la cuenta de resultados consolidada.
Desglose de los niveles de jerarquía de valor razonable en los que se clasifican los valores razonables obtenidos por el
grupo.
De acuerdo con lo señalado en la NIIF 13, a continuación, se informa de las jerarquías de valor razonable aplicadas a la
valoración de los activos inmobiliarios y también de los instrumentos financieros, siendo la prioridad más alta (nivel 1)
los precios cotizados en mercados activos para activos y pasivos idénticos, y el nivel más bajo (nivel 3) los datos de
entrada no observables. Las variables de nivel 2 son distintas de los precios cotizados que se incluyen en el nivel 1, que
son observables en relación con el activo o pasivo ya sea directa o indirectamente.
Valoración inmobiliaria y préstamos cualificados
Valoración instrumentos financieros
asociados
Se ha utilizado los precios de cierre publicados
por los mercados de valores donde se cotizan
Variables de Nivel 1
No se han utilizado
los activos financieros. También los valores
liquidativos informados por las gestoras de
fondos de inversión.
Se han utilizado las siguientes:
Valoraciones de swaps facilitadas por las
- Previsiones de inflación futura
entidades financieras contrapartes, calculadas
- Precios módulos de venta y alquiler de VPO,s en función de los precios negociados en los
Variables de Nivel 2
emitidos por la Generalitat de Catalunya
mercados de capitales de swaps contratados a
plazos similares a los que restan para los
Inputs utilizados en las valoraciones contratados por el Grupo CEVASA.
correspondientes principalmente a los datos
Variables de Nivel 3
comparativos en el mercado, costes de construcción
y urbanizaciòn, absorción, yields o rentabilidades
exigidas por inversiones inmobiliarias para edificios
en alquiler, etc.
e) Principios de consolidación
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han preparado a partir de los registros de contabilidad de Compañía
Española de Viviendas de Alquiler, S.A., y de las sociedades controladas por la misma, cuyas cuentas anuales han sido
preparadas por los administradores de cada sociedad. El control se considera ostentado por la Sociedad Dominante
cuando ésta tiene el control efectivo sobre las mismas.
88 de 180
Todas las cuentas a cobrar y pagar y otras transacciones entre sociedades consolidadas han sido eliminadas en el
proceso de consolidación.
Cuando es necesario, los estados financieros de las sociedades dependientes se ajustan con el objetivo de que las
políticas contables utilizadas sean homogéneas con las utilizadas por la Sociedad Dominante del Grupo.
Los criterios seguidos para determinar el método de consolidación aplicable a cada una de las sociedades que
componen el Grupo han sido los siguientes:
Integración global:
▪ Se consolidan por el método de integración global las sociedades dependientes, entendidas como todas las
entidades en las que la Sociedad Dominante controla directa o indirectamente las políticas financieras y operativas,
de forma que ejerce el poder sobre la participada. Ello, generalmente viene acompañado de una participación
superior a la mitad de los derechos de voto. Adicionalmente, para evaluar si el Grupo controla a otra entidad, se
considera el poder sobre la participada, la exposición o el derecho a los resultados variables de la inversión y la
capacidad de utilizar dicho poder de modo que se pueda influir en el importe de esos retornos. A la hora de evaluar
si el Grupo controla otra entidad se considera la existencia y el efecto de los derechos potenciales de voto, tanto los
mantenidos por la Sociedad Dominante como por terceros, siempre que dichos derechos tengan carácter sustantivo.
▪ La contabilización de las sociedades dependientes se realiza por el método de adquisición. A excepción de SBD
Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U., y Cevasa Pallaresa, S.L.U. el resto de las
sociedades dependientes se crearon en una operación de reestructuración empresarial, por aportación de las
diferentes ramas de actividad del Grupo CEVASA, en la que el coste de adquisición de dichas participaciones en la
sociedad aportante fue el valor contable o de coste de los activos y pasivos entregados. Dichos activos y pasivos se
registraban en CEVASA por su valor de coste, a excepción de los instrumentos financieros, que se registraban y
aportaron a su valor razonable. Con esos mismos criterios registraron los activos y pasivos recibidos las sociedades
que se crearon. No existió fondo de comercio alguno en dicha operación.
▪ SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U. se integraron en las cuentas
consolidadas del grupo CEVASA tras su toma de control, en una combinación de negocios en la cual los activos y
pasivos adquiridos por el grupo se integraron en las cuentas consolidadas a su valor razonable en aquella fecha.
Puesto que el 20% del capital de estas dos empresas es titularidad de accionistas externos al grupo CEVASA, los
estados financieros muestran, en concepto de “Intereses Minoritarios”, el valor de su participación en aquellas
empresas, y la parte del resultado que les es atribuible.
Consolidación por el método de la participación:
▪ Se consolidan por el método de integración de la participación aquellas sociedades que tienen la consideración de
sociedades asociadas. El coste de dichas participaciones se reconoce inicialmente por su coste de adquisición.
▪ Se consideran sociedades asociadas todas las entidades sobre las que el Grupo CEVASA ejerce una influencia
significativa, pero sobre las que no tiene control que, generalmente, viene acompañado por una participación de
entre un 20% y un 50% de los derechos de voto.
▪ La participación del Grupo en los beneficios o pérdidas posteriores a la adquisición de sus asociadas se reconoce en
la cuenta de resultados integral consolidada, mientras que los movimientos posteriores registrados directamente en
las reservas de la sociedad asociada se reconocen directamente en el Patrimonio Neto del Grupo. Los movimientos
posteriores a la adquisición acumulados se ajustan contra el importe en libros de la inversión. Cuando la
participación del Grupo en las pérdidas de una asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida
cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el Grupo CEVASA no reconoce pérdidas adicionales, a no ser que
haya incurrido en obligaciones o realizados pagos en nombre de la asociada.
▪ Las ganancias no realizadas por transacciones entre el Grupo CEVASA y sus asociadas se eliminan en función del
porcentaje de participación del Grupo CEVASA en éstas. Asimismo, también se eliminan las pérdidas no realizadas,
excepto si existe evidencia de pérdida por deterioro del valor del activo que se transfiere.
Las cuentas anuales consolidadas adjuntas no incluyen el efecto fiscal que, en su caso, pudiera producirse como
consecuencia de la incorporación de las reservas de las sociedades consolidadas en el patrimonio de la Sociedad
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Dominante, por considerar que las citadas reservas se destinarán a la financiación de las operaciones de cada
sociedad.
A excepción de la reserva por prima de emisión, la mayor parte de reservas de las filiales proceden de resultados
bonificados en el Impuesto sobre Sociedades (régimen especial de entidades de arrendamiento de viviendas). Su
distribución originaria una tributación parcial. Sin embargo, estos estados financieros no muestran impuestos diferidos
por este concepto puesto que se prevé que en futuro se mantenga la política de no distribuir esos resultados a la matriz,
distribuyéndose exclusivamente los procedentes de actividades no bonificadas, como viene ocurriendo en la última
década.
f) Variaciones en el perímetro de consolidación y sus efectos en los estados
financieros consolidados
La principal variación habida en el perímetro de consolidación durante el ejercicio 2024 ha sido la siguiente:
El 13 de septiembre de 2024 la Sociedad CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. adquirió el 100% de la sociedad
Willowbay, S.L.U., Esta sociedad cambió su denominación social por CEVASA Pallaresa, S.L.U. y su actividad, la cual
tiene por objeto social el alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia. El valor de la transacción ha sido por un
importe total de 23.550 miles de euros.
En el ejercicio 2023 no se produjeron variaciones en perímetro de consolidación de los estados financieros.
g) Cambios de criterios contables, comparación de la información y
corrección de errores
La información contenida en esta memoria anual consolidada del ejercicio 2024 es plenamente comparable con la del
ejercicio 2023.
En la elaboración de las cuentas anuales consolidadas adjuntas se han aplicado las mismas políticas y métodos
contables que en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2023.
h) Situación financiera – Fondo de maniobra
El balance de situación consolidado al 31 de diciembre de 2024 presenta un fondo de maniobra positivo por importe de
23,68 millones de euros, si bien los activos corrientes del balance de situación consolidado a dicha fecha incluyen 24,58
millones de euros de existencias inmobiliarias que no son activos realizables en el corto plazo. Según se indica en las
Notas 15 y 16, la operativa del grupo genera anualmente excedentes de tesorería fruto de su actividad patrimonial y
dispone de líneas de crédito por importe 18,5 millones de euros, de las que a 31 de diciembre de 2024 se ha dispuesto
un importe de 4,60 millones de euros, cuyo vencimiento se produce durante el ejercicio 2025 mayoritariamente y que se
prevé renovar a su vencimiento.
En este contexto, los Administradores de la Sociedad Dominante consideran que no existen dudas de que el Grupo
podrá atender a sus compromisos en el corto plazo.
3. Distribución del resultado de la Sociedad Dominante del Grupo
La propuesta de distribución de resultados del ejercicio 2024 que prevén realizar los Administradores de la Sociedad
Dominante y que debe aprobar la Junta General de Accionistas, es la siguiente:
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Miles de Euros
Base de reparto
Resultado del ejercicio - Beneficio
1.705
Distribución
A Reservas voluntarias
1.705
4. Normas de valoración
Las principales normas de valoración utilizadas en la elaboración de las cuentas anuales consolidadas, de acuerdo con
las establecidas por las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), así como las interpretaciones en vigor
en el momento de realizar dichas cuentas anuales consolidadas son las siguientes:
a) Inversiones inmobiliarias (Nota 9)
Son inversiones inmobiliarias los activos de la cartera inmobiliaria que se mantienen para obtener rentas o apreciación
del capital o con ambos fines, y:
- no son usados en la producción o suministro de bienes y servicios o para usos administrativos
- no se tienen para su venta en el curso ordinario de las operaciones.
Son inversiones inmobiliarias, además de los edificios en alquiler:
- Los terrenos que se tienen con el objetivo de obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto
plazo.
- Terrenos para uso indeterminado. Si no se designan para venderse en el corto plazo o para realizar una
promoción inmobiliaria para la venta, se considerarán inversión inmobiliaria.
- Edificios desocupados ofertados en alquiler.
- Edificios en construcción para su alquiler futuro.
No son inversiones inmobiliarias:
- Los edificios ocupados por la propiedad (p.ej.: oficinas administrativas).
- Inmuebles con el propósito de venderlos a corto plazo o que se encuentran en construcción o desarrollo con
vistas a vender los edificios construidos.
- Las concesiones administrativas.
De las opciones de valoración que se mencionan en la NIC 40 para este tipo de activos, los Administradores de la
Sociedad Dominante han optado por el de valor razonable, con la finalidad de que los estados financieros consolidados
muestren con mayor fidelidad la verdadera situación financiera del grupo y sus resultados.
Las reglas básicas de registro en el método de valor razonable son las siguientes:
- Los ajustes iniciales derivados del cambio de criterio de valor de coste a valor razonable se llevan a reservas
(plusvalía neta de impuestos) y a pasivos por impuestos diferidos (carga fiscal sobre la plusvalía).
- Los cambios en el valor razonable se reconocen en el estado de resultados y forman parte del resultado del
ejercicio.
- No se practican amortizaciones. Esta “pérdida de valor” por uso y paso del tiempo y otras minusvalías o
plusvalías ya se encuentran implícitas en los cambios del valor razonable.
- Tanto en el caso de aplicar el método de valor razonable como el valor de coste, en la memoria se informa con
detalle de los ingresos derivados de las inversiones inmobiliarias, de los gastos directos de operación que
generaron ingresos, de los gastos directos de operación que no generaron ingresos por rentas y de las
variaciones del valor razonable recogidas en las cuentas de resultados.
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Respecto a la determinación del valor razonable, la NIC 40 no obliga a realizar tasaciones externas. Pudiera hacerse
internamente, aunque en la práctica es muy difícil estimar los valores razonables sin la colaboración de un experto
independiente. Adicionalmente tanto los organismos reguladores del mercado de valores, como las asociaciones de
sociedades inmobiliarias con patrimonio en alquiler recomiendan la tasación externa. Esta recomendación la aplica el
Grupo CEVASA, que encarga tasaciones semestrales de su cartera inmobiliaria, coincidiendo con el 30 de junio y el 31
de diciembre de cada año.
a.1) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler
Las inversiones inmobiliarias se valoran de acuerdo con la NIC 40.
Su valoración inicial se realiza al coste, incluyendo en el mismo los costes de transacción.
Posteriormente, las inversiones inmobiliarias se valoran por su valor razonable y sus cambios de valor se reconocen en
el estado de resultados consolidado. Las modificaciones en los impuestos diferidos asociados a esos cambios de valor
se acreditan o abonan también en el estado de resultados consolidado, como gastos o ingresos por impuestos diferidos.
El grupo testea los valores razonables de sus inversiones de manera periódica, en las fechas de cierre del primer y
segundo semestre del ejercicio, tras recibir informes de tasación de expertos externos al Grupo.
Respecto a las nuevas inversiones que realice el Grupo durante el ejercicio, en nuevos edificios en alquiler o solares
con ese destino, el Grupo entiende que la mejor estimación de su valor razonable, entre el momento de su adquisición y
su primera tasación semestral, es su coste de adquisición a terceros ajenos al Grupo, en una transacción entre partes
independientes.
Por regla general, entre dichas tasaciones semestrales, el Grupo no modifica el valor razonable de sus inversiones
inmobiliarias en alquiler, ni tan siquiera cuando realiza en dichos inmuebles sustituciones o renovaciones de elementos
completos que aumentan el valor de dichos inmuebles, en coherencia con los supuestos realizados por los tasadores
externos, que, en la determinación del valor (y especialmente el valor residual de los inmuebles) al término de los
periodos de arrendamiento, consideran que el Grupo realizará en el futuro las inversiones necesarias para mantener los
activos en perfecto estado de conservación, y así se encontrarán en las fechas supuestas, en que se establecen los
valores residuales. En consonancia con este supuesto, el Grupo entiende que la mayor parte del coste de las obras que
se realizan entre tasaciones no se tendrá en cuenta por los tasadores externos y no aumentarán los valores razonables
por ellos calculados. No obstante, en el caso de que se realicen inversiones que, a juicio de los Administradores,
permitan alquilar los inmuebles por importes superiores a los supuestos considerados por los tasadores externos en sus
informes, tales inversiones se reconocen, entre dichas tasaciones semestrales, aumentando el valor razonable de
dichos inmuebles.
En determinadas ocasiones, en aplicación del párrafo 53 de la NIC 40, cuando se trata de obras en curso no finalizadas
realizadas en estos activos, y se entiende que no se han tenido en cuenta por los tasadores en sus valoraciones, su
coste se añade al valor razonable informado para dichos activos. Especialmente se aplica este criterio cuando parte del
coste de estas obras podrá ser recuperado de nuestros clientes o de terceros, bien sea mediante un aumento de las
rentas contratadas o compensaciones directas. En la mayor parte de estos casos, es difícil apreciar por los tasadores
externos el alcance de las obras en curso que se están realizando, en tanto dichas obras no están finalizadas, momento
en que son consideradas en sus informes de valoración. Entre tanto, el Grupo añade al valor razonable del activo,
determinado externamente sin considerar las obras en curso, el coste de dichas obras como equivalente a su valor
razonable.
El Grupo CEVASA no tiene restricción alguna para enajenar “Inversiones inmobiliarias”. Sin embargo, la existencia de
contratos de arrendamiento en vigor supone un condicionante a tales enajenaciones. La duración de estos contratos
oscila entre el año y los siete años para los contratos de arrendamiento de inmuebles de renta libre o de renta limitada
administrativamente (Viviendas de Protección Oficial modernas) mientras que es indefinida en aquellos contratos de
renta antigua anteriores al año 1985 y sujetos al régimen de Viviendas de Protección Oficial (en adelante VPO). Éstas
últimas constituyen el 23% del número total de viviendas en alquiler.
Respecto a los inmuebles calificados como viviendas de protección oficial el Grupo debe de cumplir con su normativa
específica, que, regula, entre otros, las condiciones a tener en cuenta en la enajenación de estos inmuebles.
a.2) Propiedades en construcción o en stock con destino Inversiones inmobiliarias
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Un elemento en stock o en construcción con destino inversiones inmobiliarias es registrado como activo en este
epígrafe cuando:
- Es posible que la empresa obtenga beneficios económicos futuros derivados del mismo.
- El coste futuro del activo puede ser determinado con suficiente fiabilidad.
Dentro de este apartado se incluyen los siguientes solares:
- Un solar calificado como industrial en el barrio barcelonés de Bon Pastor, que se destinará, en principio, a promover
una edificación en alquiler.
- Un solar en la localidad de Terrassa (Barcelona), que se prevé destinar a promover un edificio de viviendas de
protección oficial destinado al alquiler.
De acuerdo con la NIC 40, las inversiones inmobiliarias en construcción y aquellas otras en desarrollo deben de ser
reconocidas a valor razonable durante su construcción, a menos que el valor razonable no pueda ser determinado de
manera fiable. También los cambios en el valor razonable de estos activos deben ser reconocidos en la cuenta de
resultados.
Si el valor razonable no puede ser determinado de manera fiable, las inversiones en construcción y en desarrollo son
reconocidas al valor de coste. Una vez finalizada la construcción o total modificación y estas inversiones están
disponibles para su puesta en funcionamiento y alquiler, estas propiedades se reclasifican como inversiones
inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler.
Durante los ejercicios 2024 y 2023, no se han activado gastos de personal dentro del coste de las propiedades, planta y
equipo, en construcción o en stock.
Durante el ejercicio 2024 y 2023 no se han activado gastos financieros en inversiones inmobiliarias en construcción o en
stock.
a.3) Criterios aplicados en la determinación del valor razonable de las inversiones
inmobiliarias, consideradas como unidades generadoras de efectivo (UGEs)
Se define como Unidad Generadora de Efectivo (UGE) un activo o un grupo de activos, que, considerados
individualmente o conjuntamente, aportan o generan efectivo por su funcionamiento y explotación continuados, que son,
en buena medida independientes de las entradas producidas por otros activos o grupos de activos. En el caso del
Grupo CEVASA y con el fin de eliminar asimetrías contables, se han considerado dentro de las UGEs, tanto los activos
como, en el caso de promociones VPO, los préstamos subsidiados mediante las que se perciben subvenciones que
complementan las rentas de alquiler de los edificios.
Como norma general, el importe recuperable de una UGE es el mayor valor entre su valor razonable y su valor de uso,
sin embargo, el valor aplicado en Inversiones inmobiliarias es a valor razonable.
Las UGEs del Grupo CEVASA se identifican con sus inversiones inmobiliarias en alquiler (y en algunos casos,
préstamos subsidiados vinculados), los inmuebles explotados en el régimen de concesión administrativa y los activos
asociados a la actividad de servicios de mantenimiento a terceros.
Los activos comunes del Grupo no generan entradas de efectivo por ellos mismos ni pueden ser atribuidos a ninguna
UGE en particular.
En el Anexo 2 se identifican las Unidades Generadoras de Efectivo existentes en el Grupo, así como sus valores
razonables, reconocidos en el activo del balance al cierre de los ejercicios 2024 y 2023 para algunas de ellas.
En el caso de fincas en alquiler, cada una de ellas considerada individualmente se considera una UGE, puesto que
cumple los requisitos para serlo. Sin embargo, en el cuadro del Anexo 2 mencionado han sido agrupadas en cada una
de las promociones o complejos inmobiliarios a las que pertenecen, con el fin de evitar relacionar miles de fincas.
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Ni durante el año 2024 ni en el 2023 se han producido cambios en la forma de agrupar los activos, para identificar las
UGEs.
Ni durante el año 2024 ni en el 2023 ha habido cambios significativos en las hipótesis clave, sobre las que la dirección o
las sociedades de tasaciones externas se han basado para la determinación del valor de las UGEs.
Los importes registrados para las UGEs no incluyen ninguno referido a fondo de comercio o activos intangibles con
vidas útiles indefinidas.
Tanto para las inversiones inmobiliarias en alquiler, como para inversiones inmobiliarias en curso y solares, clasificados
también como inversiones inmobiliarias, se identifica el valor razonable con el valor de tasación de los mismos. Las
tasaciones realizadas el 31 de diciembre de 2024 y el 31 de diciembre de 2023 fueron realizadas por la firma
independiente Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, S.A.U. (Savills Aguirre Newman).
Las valoraciones inmobiliarias se han realizado de conformidad con las Normas Profesionales de Valoración de enero
de 2022 “Libro Rojo de RICS” de la Royal Institution of Chartered Surveyors publicadas en noviembre de 2021 y que
entraron en vigor el 31 de enero de 2022; y más concretamente de conformidad con los requisitos que dicta la NPV 3
titulada Informes de valoración.
El estándar de valoración 3 del Red Book (edición 2021) reconoce las bases de valoración posibles y, de acuerdo con
las instrucciones recibidas, la base de valoración de la señalada instrucción es Valor de Mercado, cuya definición se
detalla a continuación:
“El importe estimado por la que un activo u obligación podría intercambiarse en la fecha de valoración, entre un
comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización
adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, prudencia y sin coacción”.
Métodos y supuestos utilizados en las valoraciones de las inversiones inmobiliarias, en fechas 31.12.2024 y
31.12.2023
Valoración realizada por Savills Aguirre Newman Valoraciones y Tasaciones, S.A.:
En función del tipo de activo estudiado los métodos aplicados han sido los siguientes:
1) SUELO
Los métodos de valoración empleados fueron los de Descuento de Flujo de Caja (DFC), Comparación, Método Residual
Dinámico y Método del Coste.
A) El método DFC consiste en plantear el desarrollo de una promoción para su venta a la finalización de la misma
o en rentabilidad a través de las rentas contratadas, detrayendo en cada momento del tiempo los gastos
(construcción, de arquitectura, urbanísticos y de adquisición, además de una partida para contingencias y
gastos de comercialización) que sean necesarios para llevar a término la misma e ingresando en cada
momento del tiempo las ventas o las rentas generadas por el activo. Como resultado se obtendrán unos flujos
de caja que se actualizarán a fecha de valoración a una tasa de descuento apropiada para el tipo de inmueble
y la situación de mercado, que es indicativa del riesgo asumido por el promotor y del beneficio que espera
obtener del proyecto.
En la valoración de los suelos, se han estimado los plazos de desarrollo que se consideran más probables, de
acuerdo con las prácticas habituales del mercado.
Se ha planteado el desarrollo de las promociones (bien sean residenciales, comerciales o industriales), de
acuerdo con las prácticas de mercado en lo que a venta de producto final o de suelo urbano se refiere. En
algunos casos se ha planteado la venta final de parcelas de suelo urbanizado, en lugar del producto terminado
a desarrollar en el mismo.
B) La metodología de Comparación se basa en el principio de sustitución. Este método permite calcular el valor de
mercado de un inmueble realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables.
Se entiende por comparable aquel que, contando con la misma tipología edificatoria uso y características, está
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ubicado en el entorno inmediato o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de
comparables válidos en el entorno inmediato, se pueden emplear comparables de otras ubicaciones que sean
similares en cuanto a nivel socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamientos y servicios, etc.
Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de
valoración. No obstante, teniendo en cuenta la escasa transparencia del mercado español, el estudio de
mercado también puede basarse en ofertas de inmuebles similares. En estos casos, se aplica a los precios de
oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de
comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos comparables se
homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad, estado de
conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades.
C) Para el supuesto de parcelas con un único edificio ha sido empleado el Método Residual Dinámico. Para el
desarrollo de este método de valoración se requiere la estimación de costes de demolición y de construcción
en este caso, así como la proyección de unos precios de venta de las unidades a construir, todo ello mediante
un estudio de mercado. Una vez que se dispone de esta información, el método residual descuenta del valor
total de mercado en venta de las unidades construidas, los costes totales de construcción de las mismas, así
como los costes de demolición, y no de urbanización, en este caso. Al valor obtenido, se le aplica la tasa de
descuento que un promotor requeriría, teniendo en cuenta el riesgo que conlleva la promoción.
La cifra neta o residual resultante representa el valor más alto que en caso de compraventa se ofertaría por
esa propiedad. La utilización del Método Residual Dinámico es adecuada en aquellos casos en los que exista
menor precisión en la fijación de los futuros precios de venta de la promoción, así como de los costes de
construcción y el tiempo esperado hasta la finalización de la misma. En este caso, el valorador se acoge al
principio de prudencia para juzgar las suposiciones y datos asumidos en la valoración, asegurándose de su
razonabilidad y tratando de ajustarse de la forma más precisa a la valoración concreta. En todo caso, cualquier
método que se utilice para llegar al valor residual requiere de la estimación de un amplio número de variables.
2) ACTIVO EN ALQUILER
Los métodos de valoración empleados fueron Descuento de Flujo de Caja (DFC) y Comparación.
A) Método de Descuento de Flujo de Caja (DFC):
Se ha realizado la valoración de los inmuebles de la cartera basándose en lo acordado en los contratos
vigentes o los acuerdos de pre - alquiler. De esta manera se ha tenido en cuenta la renta actual que generan
estos inmuebles minorada por los gastos operativos proporcionales a la superficie de cada unidad. Como
resultado se obtendrán unos flujos de caja que se actualizarán a fecha de valoración a una tasa de descuento
apropiada para el tipo de inmueble y la situación de mercado a fecha de valoración, que es indicativa del riesgo
asumido por el propietario y del beneficio que espera obtener.
B) Metodología de Comparación:
Se basa en el principio de sustitución. Este método permite calcular el valor de mercado de un inmueble
realizando un estudio de mercado que permita disponer de una serie de comparables. Se entiende por
comparable aquel que, contando con la misma tipología edificatoria y uso, está ubicado en el entorno inmediato
o próximo al inmueble objeto de valoración. En el caso de no disponer de comparables válidos en el entorno
inmediato, se pueden emplear comparables de otras ubicaciones que sean similares en cuanto a nivel
socioeconómico, comunicaciones, nivel de equipamientos y servicios, etc.
Los comparables deben basarse principalmente en transacciones recientes de inmuebles similares al objeto de
valoración. No obstante, teniendo en cuenta la escasa transparencia del mercado español, el estudio de
mercado también puede basarse en ofertas de inmuebles similares. En estos casos, se aplica a los precios de
oferta de los comparables seleccionados los descuentos pertinentes en función de la fuente de
comercialización, su experiencia y conocimiento del mercado local. Los precios de estos comparables se
homogeneizan atendiendo a sus características (ubicación, superficie, calidad, antigüedad, estado de
conservación, etc.) y se ponderan posteriormente eliminándose las subjetividades.
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Cuando se ha creído oportuno, se han estimado los costes de reforma en caso de que fuera necesaria una
reforma para lograr la renta de mercado estimada. La información de costes de reforma está basada en el
estado de conservación en las inspecciones de los inmuebles.
Para determinar el valor de mercado de este tipo de activos se han estimado diferentes tipologías de costes,
tales como reletting fee, void period, vacancy rate, management fee, contingencias, bonificaciones, etc. usuales
a lo largo del proceso de gestión de los mismos.
Los principales supuestos y premisas consideradas por Savills Aguirre Newman son los siguientes:
1) Métodos de valoración aplicados y número de periodos de cash-flow considerados y determinación del
valor residual o de liquidación al término del periodo considerado
Según se desprende del informe de la firma independiente Savillls Valoraciones y Tasaciones (en adelante
“los Tasadores”), de fecha 10 de marzo de 2025, en la valoración de las inversiones inmobiliarias en
alquiler, como método principal se ha aplicado el método de descuento de flujos de caja (“DFC”) a toda la
cartera en alquiler. Cabe destacar que el método de comparación se ha utilizado en la valoración de cada
activo para validar que el valor de mercado obtenido del DFC se encuentra en un rango razonable de
valores. Además, el método de comparación se encuentra implícito en el DCF al utilizarse para obtener las
rentas de mercado, así como otros inputs que se utilizan en la valoración.
Adicionalmente a los cash-flows previstos resultantes de los contratos en vigor durante el plazo de
duración de los contratos, se ha estimado un valor de liquidación de los activos en la fecha de vencimiento
del contrato, o, de ser mayor de 10 años, al término de los 10 años. Este valor de liquidación se ha
estimado de la siguiente manera:
- Viviendas y anejos de renta libre
o Se supone que dicha liquidación se produce a un precio de mercado o precio de compraventa de una
unidad vacía. Con el fin de determinar este valor y último flujo de caja se han tenido en consideración los
precios de mercado de unidades comparables en la zona en la fecha de la valoración (método de
comparación) y se ha supuesto que el precio de venta al finalizar el contrato sería aquel precio actualizado
con el Indice de Precios al Consumo (“IPC”).
En el informe de tasación no se informa que para estos activos haya sido necesario aplicar modelos de
valoración adicionales para asegurarse de que el precio de desinversión estimado se encuentre dentro de
un rango razonable de valores.
- Viviendas y anejos con renta máxima limitada por legislación VPO
o Se considera que el activo se mantendrá en alquiler hasta la fecha de finalización de la calificación. El
valor de liquidación al final del contrato se establece como el resultante de la capitalización de las rentas
netas esperadas para la vivienda en el futuro, tras el contrato vencido y bajo nuevos contratos, bien sea
durante su periodo de protección o tras la finalización del mismo, a través del Método Term&Reversion.
Para calcular ese valor se aplican diferentes tasas de capitalización en función de los plazos de calificación
de la protección (reflejando el riesgo relativo a cada plazo) y las rentas y cash-flows futuros esperados.
Este precio de liquidación debe ser equivalente al que resultaría de minorar el precio de mercado actual
para el caso de una vivienda libre, actualizado con el IPC hasta el momento de la liquidación, en una
cantidad en concepto de compensación por tener que mantener el régimen de protección hasta el final de
la calificación. Esta compensación se obtiene del cálculo actual de la diferencia entre las rentas de
mercado libre y la renta contractual protegida máxima, hasta el final de la calificación.
- Viviendas con renta antigua:
La valoración considera que se mantienen en alquiler por un plazo determinado en función de la
esperanza de vida de los arrendatarios.
o Si antes de transcurridos 10 años se estima que la vivienda quedará vacía se considera que se
liquidará en ese momento, Con el fin de determinar valor de liquidación y último flujo de caja se han tenido
en consideración los precios de mercado de unidades comparables en la zona en la fecha de la valoración
(método de comparación) y han supuesto que el precio de venta al finalizar el contrato sería aquel valor
actualizado con el IPC. Este precio se ajusta a la baja al considerar que la unidad debe reformarse,
estableciéndose un descuento orientativo de 250 €/m2 en concepto de actualización de la vivienda.
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o Si se estima que tras el transcurso de 10 años la vivienda se mantendrá en alquiler de renta antigua,
para determinar el valor de liquidación o valor residual en el décimo año se aplica el Método
Term&Reversion. Se aplican diferentes tasas de capitalización en función del año que se estime que la
vivienda se desocupará en función de la esperanza de vida de sus arrendatarios (reflejando el riesgo
relativo a cada plazo) y las rentas y cash-flows futuros esperados. Según nuestra opinión, este precio de
liquidación es equivalente al que resultaría de minorar el precio de mercado actual para el caso de una
vivienda libre, actualizado con el IPC hasta el momento de la liquidación, en una cantidad en concepto de
compensación por tener que mantener el contrato de renta antigua hasta la fecha en que se espera que
quede desocupada. Esta minoración se obtiene del cálculo actual de la diferencia entre la renta de
mercado libre y la renta antigua contractual, hasta la fecha esperada de desocupación.
- Locales comerciales y edificios industriales: Ídem viviendas de renta libre.
- Oficinas y parking comercial: El valor de desinversión viene determinado por la capitalización de las
rentas futuras esperadas, en base a un estudio de mercado de los tasadores, aplicando una tasa de
rentabilidad adecuada para cada caso.
La estimación de los valores residuales u de liquidación en aquellos casos que se determina mediante el
método Term&Reversionary yield, se han aplicado las siguientes tasas, que considera el perfil de riesgo del
activo y su capacidad de generación de rentas
REVERSIONARY
TERM YIELD
YIELD
Viviendas Residencial VPO
4,33%
5,22%
Oficinas
5,48%
5,48%
2) Valores futuros del índice de precios al consumo o IPC:
IPC, s considerados
2025
2,13%
2026
1,88%
2027
1,92%
2028
1,97%
2029
1,98%
De 2030 a 2034
2,00%
El índice de precios al consumo o IPC.
a. En la mayoría de los casos el IPC es la base para la actualización de las rentas de los contratos en
vigor y, por tanto, para la estimación de las mismas en el futuro.
b. Junto a las rentas actuales de mercado y, en caso de las VPO,s, de las rentas legales máximas
actuales, es una variable importante que se considera respecto a la estimación de las rentas esperadas de los
nuevos contratos que realicen tras el vencimiento de los actuales.
c. Las rentas estimadas en los periodos en que se supone la liquidación/desinversión de los activos, se
determinan con base a lo mencionado en los apartados a y b anteriores y donde el IPC es uno de los
principales supuestos considerados.
3) Tasas de descuento (TIR’,s):
Las tasas de descuento aplicadas en las valoraciones o en los flujos estimados hasta la supuesta desinversión
del activo, incluye dentro de ellos el valor de liquidación estimado, que son las siguientes:
97 de 180
Sociedad
Localización y promoción
Uso
TIR (%)
2024
2023
Barcelona, Bon Pastor
Industrial
9,50%
9,50%
Cevasa
Suelo
Cevasa Pallaresa, S.L.
Santa Coloma (Cubics) (*)
Residencial
7,60%
Barcelona, Meridiano Cero
Residencial
6,35%
6,50%
Barcelona, La Sagrera
Residencial libre
4,75%
4,75%
Igualada, Avda. Gaudí
Residencial libre y VPO
6,00%
6,25%
Cevasa Patrimonio en Alquiler,
Santa Coloma (Cubics)
Residencial VPO y algunos parkins libres
7,75%
7,25%
S.L.U.
Sant Joan de les Abadesses, Colonia Espona
Residencial VPO
9,00%
9,00%
Vic, Pellaire Dulcet
Residencial VPO
9,00%
9,25%
Cornellà de Llobregat, Bonavisat, 77-79
Residencial libre y VPO
7,50%
7,75%
Cornellà de Llobregat, Bonavista, 84
Residencial VPO y parkings libres
8,00%
8,25%
Barcelona, Ciutat
Residencial libre
5,00%
5,25%
Barcelona, Meridiano Cero
Oficinas
7,35%
7,60%
Barcelona, Meridiano Cero (*)
Local
8,75%
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2,
Barcelona, Parquing Dublín
Parquing Público
6,25%
6,25%
S.L.U.
Esplugues de Llobregat, La Mallola
Local
6,75%
7,00%
Barcelona, Ciutat
Local
6,50%
6,75%
Barcelona, Buenos Aires
Local
7,25%
7,50%
Sabadell, Falla
Residencial VPO
8,50%
8,75%
Sabadell, Serra 2
Residencial VPO
8,50%
8,75%
SBD Lloguer Social, S.A.
Sabadell, Espronceda
Residencial VPO
8,50%
8,75%
Sabadell, Can Llong 5
Residencial VPO
8,50%
8,75%
Sabadell, Can Llong 6
Residencial VPO
8,50%
8,75%
Sabadell, Serra 4
Residencial VPO
8,50%
8,75%
(*) Adquisición producida durante el ejercicio 2024, por lo que no se muestran datos comparativos de estas promociones.
4) Consideraciones realizadas respecto a los componentes de sostenibilidad ambiental y de aportación social
de la cartera inmobiliaria valorada
Las definiciones de sostenibilidad abordan la equidad social y los impactos ambientales, como el uso de
energía y el consumo de recursos durante la creación y operación.
Existe una expectativa general de que los edificios que priorizan el medio ambiente y la salud de los
ocupantes, al tiempo que minimizan el uso de recursos naturales y el impacto negativo en la biodiversidad,
mantendrán su valor a largo plazo en comparación con aquellos que no lo hacen. El estándar internacional
para la inversión sostenible o de impacto es obtener una buena puntuación de ESG (Environmental, Social,
Governance), siendo "Paris Proof / Net Zero" la puntuación más alta alcanzable.
La evaluación de ESG analiza el impacto del edificio físico (especificaciones básicas y uso) en el medio
ambiente, y otros como sus emisiones de carbono, certificaciones a nivel de activos, ya sean ambientales o de
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salud y bienestar, gestión de energía y servicios públicos, hasta el despliegue de tecnología para monitorear y
medir el cumplimiento.
Los beneficios sociales y comunitarios, así como la naturaleza de las operaciones de los inquilinos, también
pueden ser consideraciones y, especialmente, los costes de transición para que los edificios cumplan con los
criterios ESG. También se reconoce que ESG está cambiando lo que los inquilinos desean, impulsando sus
necesidades ocupacionales actuales y futuras, y que los edificios deben adaptarse a estas necesidades.
Tanto debido a la legislación como a la presión social, las consideraciones ESG son cada vez más cruciales
para la comercialización de una propiedad. El mercado demanda edificios de alto rendimiento en términos de
emisiones de carbono, eficiencia energética y servicios sociales. Sin embargo, para algunas características de
sostenibilidad, aún no es posible determinar qué influencia tienen en el valor de mercado de la propiedad
valorada. Algunas características, como la eficiencia energética, pueden proporcionar un beneficio directo
mayor para el inquilino que para el propietario. No obstante, investigaciones internacionales demuestran que
las características sostenibles se traducen en un valor más alto, por ejemplo, debido a unos precios de venta
más altos o unos alquileres más altos, períodos de comercialización más cortos, aumento de las tasas de
ocupación, menores gastos operativos, mayor ingreso neto por alquiler, tasas de capitalización más bajas y
aumento de la productividad/bienestar de los empleados.
Según los tasadores y la Guía de Valoración de RICS:
Evalúan y reportan el valor a la luz de la evidencia obtenida. Los tasadores han obtenido información sobre los
cambios actuales o anticipados en los alquileres y otros ingresos relevantes de la propiedad/es, así como
cualquier cambio importante en los atributos no físicos de la propiedad/es, como otros términos de
arrendamiento, permisos de planificación, avisos legales, etc., si bien, como es habitual en estos casos, no han
llevado a cabo una investigación detallada ni test en las propiedades, así como tampoco se les ha
proporcionado ningún estudio medioambiental de las mismas. Sin embargo, informan sin responsabilidad que
durante nuestra inspección no hubo nada que suscitara preocupación en cuanto a una posible contaminación.
- En cuanto al análisis ESG nos informan de lo siguiente:
o Si bien los valoradores deben reflejar los mercados, no los lideran y son conscientes de las
características de sostenibilidad y las implicaciones que pueden tener en los valores de las
propiedades a corto, medio y largo plazo.
o Se han producido operaciones de venta de propiedades de la misma tipología en algunos lugares de
Europa, las cuales han afectado negativamente a los precios de compra, penalizándolos por no
obtener una calificación de certificación suficientemente buena. No obstante, el impacto real de
momento no se ha visto en España en este tipo de operaciones de compraventa puede que no haya
un efecto directo en los ingresos, pero sí en la rentabilidad.
o Están a la espera de ver cómo el comité cambiará la metodología sobre cómo hacer estas
calificaciones y si tendrá un impacto en el EPC (Certificados de Eficiencia Energética), lo cual es
probable. Con una posible revisión de las metodologías, lo que solía ser una C puede acabar siendo
un D. Todavía no estamos seguros de esto, ya que no se sabrá hasta que la directiva sea aprobada
en Europa, lo cual se espera que pase a finales de año.
o Si una propiedad no cumple en algún momento con los diferentes limites, podría influir en la liquidez
del activo y, por lo tanto, los compradores potenciales lo tendrían en cuenta en la valoración, ya que
las mejoras de eficiencia implican CAPEX, invertir dinero adicional para cumplir con la regulación.
o En el largo plazo (2040), el activo puede tener un riesgo potencial de alineación con la nueva directiva,
lo que podría requerir una inversión de CAPEX para reforzar su rendimiento energético. Para
evaluarlo mejor, siempre debería llevarse a cabo un diagnóstico CRREM (basado en el consumo real
de los últimos 12 meses) para ver dónde puede estar el posible riesgo de obsolescencia en un
horizonte 2030-2050.
o En el caso de locales comerciales individuales integrados en un edificio, entendemos que la capacidad
de llevar a cabo una obra de CAPEX de inversión, en relación con el rendimiento energético, es más
limitada para el conjunto del edificio.
o Entendemos que, con el tiempo, a medida que se vaya definiendo la normativa de sostenibilidad, se
ejecutará a medio plazo el CAPEX necesario para realizar mejoras en los activos, con el fin de cumplir
con dicha normativa y evitar tener un activo varado (“stranded asset”).
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b) Inmovilizado material (Nota 8)
Inmuebles para uso propio
Los inmuebles para uso propio, así como el mobiliario y equipos de oficina se reconocen por su coste de adquisición
menos la amortización y pérdidas por deterioro acumuladas correspondientes. El más destacado corresponde a las
oficinas administrativas situadas en la localidad de Barcelona.
El coste histórico incluye los gastos directamente atribuibles a la adquisición de los inmuebles.
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de activos que precisan
un período de tiempo sustancial para estar preparados para su uso, se añaden al coste de dichos activos, hasta ese
momento. Los ingresos obtenidos en la inversión temporal de préstamos específicos que aún no se han invertido en
aquellos activos, se deducen de los costes por intereses aptos para la capitalización. Los demás costes por intereses se
reconocen en la cuenta de resultados en el período en que se incurren.
Los costes de ampliación, modernización o mejora que representan un aumento de la productividad, capacidad o
eficiencia, o un alargamiento de la vida útil de los bienes, se capitalizan como mayor coste de los correspondientes
bienes, cuando es posible que estas inversiones generen beneficios económicos adicionales a los que hubiera
generado el activo de realizarse tales inversiones, mientras que los gastos de conservación y mantenimiento se cargan
a la cuenta de resultados integral del ejercicio en que se incurren.
Durante los ejercicios 2024 y 2023 no se han capitalizado gastos financieros en el epígrafe “Inmovilizado material”.
Las sociedades del Grupo amortizan su inmovilizado material para uso propio y otro inmovilizado siguiendo el método
lineal, distribuyendo el coste de los activos entre los años de vida útil estimada. El detalle de las vidas útiles para los
inmuebles de uso propio, desde que se adquirieron o finalizó su construcción, es el siguiente:
Años de vida
Categoría
útil estimada
Edificios para uso propio
57 años
Mobiliario de oficina
10 años
Equipos de oficina
6,7 años
Equipos proceso información
4 - 8 años
Respecto al inmovilizado material, no se han producido cambios en la estimación de la vida útil ni en los valores
residuales. Los métodos de depreciación aplicados en el ejercicio 2024 no han experimentado variación alguna respecto
a los aplicados en el ejercicio anterior.
Bienes en régimen de arrendamiento financiero.
A 31 de diciembre de 2024 y 2023 el Grupo no disponía de bienes en régimen de arrendamiento financiero.
El resto de los arrendamientos son considerados como arrendamientos operativos y se registran como gasto en base a
su devengo anual.
El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos
elementos de su inmovilizado tangible, así como las posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio
de su actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos.
En las fechas de cierre de los ejercicios 2024 y 2023 (31 de diciembre) el Grupo no tenía formalizados compromisos
contractuales para la adquisición de inmovilizado material.
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c) Activos intangibles (Nota 7)
En el epígrafe “Activos intangibles, concesiones” se recoge la inversión en un edificio que se encuentra en explotación
en régimen de concesión administrativa, valorada por el coste total incurrido en la ejecución de la construcción del
edificio y sus instalaciones, estudios y proyectos, dirección y gastos de administración de obras, así como los intereses
de la financiación destinada a financiar su construcción, hasta la puesta en funcionamiento del edificio.
Únicamente se activan los costes de licitación incurridos que procedan de actividades técnicas directamente
relacionados con el acuerdo concesional y de naturaleza incremental, es decir, los costes en los cuales se haya
incurrido con ocasión del acuerdo y no los relacionados con funciones administrativas generales del Grupo, los que, en
todo caso, se registran en la cuenta de resultados del periodo en que se incurran. El Grupo, conforme al contrato
concesional, no mantiene obligaciones de reposición a lo largo del período concesional.
El Grupo amortiza el coste de la concesión a lo largo del periodo de duración de la misma.
Periódicamente se realiza un test de deterioro y se determina el valor recuperable de esta concesión administrativa,
como el mayor entre el valor en uso y su valor razonable menos los costes de venta. En el caso de que el valor
recuperable sea menor que su valor neto contable en función del valor de coste se registra por el primero, modificando
las bases de amortización.
Respecto al epígrafe “Activo intangible, aplicaciones informáticas”, se reconocen inicialmente por su coste de
adquisición o desarrollo propio y, posteriormente se valoran a su coste menos, según proceda, su correspondiente
amortización acumulada y las pérdidas por deterioro que hayan experimentado, todo ello siguiendo el tratamiento de
referencia de las NIIF.
El Grupo amortiza las aplicaciones informáticas en base a la vida estimada de las mismas. Dichos elementos incurren
rápidamente en obsolescencia tecnológica y se amortizan linealmente, a razón de un 25% anual.
Un activo intangible generado internamente únicamente se reconoce si se cumplen todas las condiciones indicadas a
continuación:
a) si se crea un activo que pueda identificarse (como software o nuevos procesos);
b) si es probable que el activo creado genere beneficios económicos en el futuro; y
c) si el coste del desarrollo del activo puede evaluarse de forma fiable.
Los activos intangibles generados internamente se amortizan linealmente a lo largo de sus vidas útiles.
Los activos intangibles pueden ser de “vida útil indefinida“- cuando, sobre la base de los análisis realizados de todos los
factores relevantes, se concluye que no existe un límite previsible del período durante el cual se espera que generarán
flujos de efectivo netos a favor de las entidades consolidadas - o de “vida útil definida “, en los restantes casos.
En el caso del Grupo CEVASA no existen activos intangibles desarrollados internamente.
d) Deterioro de valor de inmovilizados materiales, intangibles, existencias
inmobiliarias y otros activos
d.1) Criterios generales tenidos en cuenta para estimar los valores razonables y los
posibles deterioros de valor de inmovilizados materiales e intangibles.
En la fecha de cada cierre semestral, el Grupo revisa los importes en libros de sus activos materiales e intangibles
(estos últimos son concesiones administrativas) para determinar si existen indicios de que dichos activos hayan sufrido
pérdidas por deterioro de valor. Si existe cualquier indicio, el importe recuperable del activo se calcula con el objeto de
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determinar el alcance de la pérdida por deterioro de valor (si la hubiera). En caso de que el activo no genere flujos de
efectivo por sí mismo que sean independientes de otros activos, el Grupo calcula el importe recuperable de la unidad
generadora de efectivo a la que pertenece el activo.
El Grupo dota las oportunas provisiones por depreciación de activos inmobiliarios para uso propio cuando el valor
recuperable es menor que el coste contabilizado. Si se estima que el importe recuperable de un activo es menor a su
importe en libros, el importe en libros del activo se reduce a su importe recuperable. Inmediatamente se reconoce una
pérdida por deterioro de valor como gasto.
El importe recuperable es el mayor importe entre el valor razonable menos los costes de venta y el valor de uso o de
explotación. El primero se determina en función de los valores informados por tasadores externos. El segundo se
calcula internamente.
d.1.1.-Deterioro de Inmovilizado material
Los Administradores de la Sociedad Dominante evalúan periódicamente la existencia de deterioros en los activos
inmobiliarios registrados en el epígrafe de “Inmovilizado material”.
d.1.2.-Deterioro de concesiones administrativas y otros activos intangibles
Se reconoce contablemente en la cuenta de resultados cualquier pérdida por deterioro que haya podido producirse en el
valor registrado de estos activos, o, en su caso, de las recuperaciones de las pérdidas por deterioro registradas en
ejercicios anteriores, aplicándose aquí los criterios establecidos para activos valorados por el menor entre su valor
recuperable y el coste neto de amortizaciones.
Los criterios para la determinación del valor razonable de estos activos son similares a los aplicados para las
inversiones inmobiliarias.
Las bases de cálculo del valor en uso, para el caso de las concesiones administrativas, con las siguientes:
a) Sobre los flujos de efectivo proyectados para cada año hasta el fin del periodo concesional:
o Se han considerado como entradas y salidas de caja las rentas y gastos corrientes previstos
directamente imputables a la explotación del activo.
o En los cash flows corrientes calculados se tiene en cuenta el pago por Impuesto sobre Sociedades de
la empresa, sin contemplar la bonificación del régimen de entidades dedicadas al arrendamiento de
viviendas, por dos motivos: el primero por prudencia (esta bonificación existe desde hace algunos
años y puede desaparecer), y el segundo, por el hecho de que actualmente está limitada al 40% y si
se distribuyeran las reservas a la matriz o a los accionistas el tipo efectivo final abonado por el Grupo
sería de aprox. el 25%.
Paralelamente y en consonancia con lo anterior, las tasas de descuento son las rentabilidades que
exigirían los financiadores, previas a su propio impuesto.
b) En el caso de concesiones administrativas no existen flujos de efectivo al final del plazo de extinción.
La tasa de descuento debe estimarse a partir del tipo implícito en las transacciones de mercado para activos similares,
pero lo habitual es que no haya transacciones de concesiones administrativas de edificios de viviendas de protección
oficial, y que, de haberlas, las regulaciones de las viviendas que se transfieran sean muy diferentes (localización,
precios, tiempo que resta para finalizar el régimen, etc,). Ante esta falta de información, aplicaremos como alternativa el
coste medio ponderado de financiación (WACC) de la propia empresa que detenta el activo.
En el cálculo del WAAC se considera:
- Respecto a la financiación externa el tipo de interés que se pacta en el préstamo que financia la concesión.
Con el fin de dotar de cierta estabilidad a la tasa de descuento y, por ende, al valor en uso, en lugar de
considerar los tipos variables a corto plazo que se aplican, con base al Euribor, se aplican los equivalentes de
convertir los tipos variables a corto plazo en tipos fijos a largo plazo, mediante operaciones swap de
intercambio de tipo variable contra tipo fijo.
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- Respecto al capital o los fondos propios aplicados, los accionistas exigen, tanto por el capital aportado como
por el retenido en forma de reservas, una rentabilidad superior a la que ofrece la Deuda Pública a un plazo
similar al de la inmovilización del activo. De lo contrario indudablemente escogerán invertir en Deuda Pública,
sin riesgo. Adicionalmente, los titulares de estos fondos tienen en cuenta las características y riesgos de las
concesiones administrativas, que pueden resultar en diferentes escenarios de cash-flows con diferentes
probabilidades de ocurrencia. En lugar de considerar diferentes escenarios de flujos, asignación de
probabilidades, etc, se ajustan aquellos riesgos en el componente de la tasa de descuento imputable a los
fondos propios aportados, añadiendo un diferencial del 6% sobre la TIR de la Deuda Pública española a largo
plazo, que se desglosa en los siguientes diferenciales:
i. Diferencial tipo de la vivienda libre s/ activo sin riesgo = 3%
ii. Diferencial adicional por riesgo legal = 1 %
iii. Diferencial por ausencia de revalorización = 1%
iv. Diferencial por menor liquidez = 1%
Los valores actuales de inversiones que generan caja a lo largo de plazos tan dilatados como los contemplados
en la VPO en alquiler son muy sensibles a la variación de los tipos de descuento. Los que invierten en este tipo
de proyectos no se replantean mantenerse o salir de estas inversiones por cambios puntuales en los tipos de
interés ni en los entornos legales o políticos y basan sus decisiones e influyen en sus expectativas cambios
duraderos en sus referencias de rentabilidad. Por ello, salvo circunstancias excepcionales, no sólo mantienen
los diferenciales que exigen sobre la tasa libre de riesgo, sino que también atenúan las variaciones puntuales
de esta última. Por esa razón, la tasa libre de riesgo utilizada por Grupo CEVASA en cada estimación del valor
en uso no es la rentabilidad de la Deuda Pública a largo plazo en dicha fecha, sino la media de los últimos
cinco años, con una oscilación mucho menor.
Los principales supuestos y premisas consideradas por Savills Aguirre Newman para valorar las existencias
inmobiliarias, son las siguientes:
d.2) Criterios aplicables a las existencias inmobiliarias
Como el resto de activos inmobiliarios del Grupo, también los inmuebles asociados a las actividades de desarrollo
(promoción inmobiliaria) son tasados semestralmente y al cierre de cada ejercicio por un experto independiente. Si
como resultado de las mismas), se aprecia que alguno de estos inmuebles ha sufrido algún deterioro de valor respecto
al valor de coste, éste se reflejaría directamente en la cuenta de resultados. Si de posteriores valoraciones se aprecia
que tal deterioro ha desparecido se anularía el mismo hasta el total registrado previamente como máximo. El deterioro
de las existencias inmobiliarias aparece detallado en la Nota 21.8) de la presente memoria consolidada.
Las metodologías utilizadas para la determinación del valor razonable de las existencias (terrenos y solares,
promociones en curso y edificios acabados para la venta) han sido principalmente las siguientes:
a) Desarrollo: Este método indirecto es especialmente idóneo para propiedades que van a requerir un
desarrollo inmobiliario que se extiende en el tiempo por un período superior a un año.
En este método se anticipa el probable nivel de ingresos derivados de la venta de las propiedades, supuestas
construidas, de acuerdo con los parámetros fijados por la ordenanza urbanística. Dicha progresión de las
ventas se determina en función del volumen edificable permitido, y del grado de absorción del mercado, que
finalmente determina el horizonte temporal de la inversión. A continuación, se establece el programa de
construcción que permita sostener las ventas previstas, y cubrir la demanda del mercado.
Como gastos inherentes al desarrollo y venta de las citadas propiedades tenemos los gastos de venta y
comercialización, y los costes de proyecto, licencia, construcción y legalización de los edificios a construir, etc.
La diferencia obtenida al restar de los ingresos los costes y gastos, representa el beneficio que se espera
obtener a través de las ventas, y el ingreso atribuible a la propiedad o la recuperación del desembolso
efectuado en la compra de la propiedad valorada a través de las ventas.
El beneficio que el inversor o promotor desea obtener es a su vez el riesgo de la inversión, pues está sujeto a
una serie de variables en las que no es posible determinar con exactitud el grado de incertidumbre de estas.
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Deduciendo, por tanto, el beneficio esperado por el inversor de la diferencia entre ingresos y costes y gastos,
obtenemos por diferencia la recuperación de la propiedad o el valor atribuible a la misma.
c) Mercado: De acuerdo con este método, se compara la propiedad objeto de estudio con otras de similares
características, recientemente vendidas o que se están ofertando en el mercado, haciendo un análisis
comparativo de las mismas, realizando los correspondientes ajustes debido a factores que pueden producir
diferencias, tales como situación, superficie, dimensiones, forma, topografía, accesos, calificación
urbanística, tipo de construcción, antigüedad, conservación, distribución, funcionalidad, diseño, etc. Este
método es especialmente válido para existencias industriales finalizadas y en comercialización.
Respecto a las unidades pendientes de venta de promociones acabadas, su valor razonable se estima mediante el
método de comparación, estimando el precio de venta de dichas unidades, con base a estudios de mercado.
Respecto a lo que a promociones en curso y construcción se refiere, se conocen las promociones en curso, los costes
contratados, los costes soportados hasta el momento de la valoración y se estiman los pendientes hasta el momento de
su finalización (construcción, de arquitectura, gastos de comercialización y posibles contingencias). También se
conocen las ventas realizadas en contrato privado, las unidades pendientes de venta, los precios de comercialización y
los precios de mercado de comparables. Considerando las superficies sobre y bajo rasante y ponderando las bajo
rasante en un 50%, los precios de venta futuros estimados por los Tasadores para estas promociones están en una
media de 4.503 €/m2 construido para promociones en primera línea de costa y 2.460 €/m2 para promociones en zonas
no privilegiadas, ambas del entorno metropolitano de Barcelona.
Con todo ello se estiman los flujos de caja futuros, y, para determinar el valor razonable de la promoción en curso en la
fecha de cierre del ejercicio se descuentan aquellos flujos de caja a una tasa de descuento adecuada, que se informan
en el cuadro siguiente (se aplica el método de Descuento de Flujo de Caja).
En lo que a terrenos y solares se refiere, se supone que sobre éstos se desarrollarán promociones para su venta con
base a los parámetros fijados por la normativa urbanística y pare ello se utilizan varias hipótesis. Aunque en el informe
de tasación externa no se mencionan hipótesis “clave”, en nuestra opinión las más relevantes son: número de años de
desarrollo hasta la finalización de las promociones que se suponen, costes hasta su finalización, ventas, importes de las
ventas y su progresión. Todas esas variables se estiman en función del conocimiento de los Tasadores y, en el caso de
los precios de venta del producto final, éstos se apoyan en estudios de mercado que permiten disponer de comparables
(método de comparación). Todo ello da lugar a estimaciones de flujos de caja futuros hasta el fin de la venta de las
promociones proyectadas.
Los precios medios de venta futuros estimados por los Tasadores varían en función de los usos permitidos en aquellos
terrenos y solares y su situación en Catalunya, siendo sus medias de 2.453 €/m2 en residencial libre plurifamiliar, 2.221
€/m2 en residencial VPO, 890 €/m2 en locales comerciales y 12.000 € por plaza de aparcamiento.
Una vez estimados dichos flujos de caja, con el fin de determinar el valor razonable en la fecha de cierre del ejercicio de
los suelos sobre los que se suponen aquellas promociones, se descuentan aquellos flujos de caja en una tasa de
descuento adecuada en función de la situación y años de desarrollo previstos para completar la edificación y venta, que
se informan en el siguiente cuadro (se aplica el método de Descuento de Flujo de Caja).
d.3) – Información sobre el deterioro de otros activos
Adicionalmente a los activos integrantes de las Unidades Generadoras de Efectivo, entre los activos del Grupo se
encuentran los activos comunes de la Sociedad (oficinas administrativas), no imputables de forma directa a ninguna
UGE, y activos circulantes no integrantes de tales UGEs. Entre ellos se encuentran valores mobiliarios, créditos y saldos
deudores a favor del Grupo, depósitos bancarios, etc.
Algunos de estos activos han sufrido cierto deterioro, que se ha registrado, en la cuenta de resultados del Grupo.
Los deterioros más relevantes de estos otros activos durante los años 2024 y 2023 han sido los siguientes:
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- Cartera de valores:
Con relación a estos activos, valorados de acuerdo a las NIIF,s, sus plusvalías o minusvalías se detallan
convenientemente en la Nota 14 de esta Memoria consolidada.
- Clientes y deudores:
Cuando algunos clientes o deudores del Grupo incurren en alguna de las siguientes situaciones:
a) Son reclamados judicialmente.
b) Son declarados en concurso de acreedores o situaciones análogas.
c) Mantiene deudas con las sociedades del Grupo de antigüedad superior a 6 meses.
d) Se tiene dudas razonables sobre la voluntad o capacidad de pago de los mismos.
Entonces se considera probable que la totalidad de la deuda que estos mantienen con las sociedades del Grupo es de
dudoso cobro y por tanto se dota una provisión por deterioro por el 100% de la misma, contra la cuenta de resultados.
En ciertas ocasiones y sin haber dotado previamente provisión alguna por deterioro, aún sin incurrir los deudores y
clientes en las anteriores situaciones, se decide que ciertos saldos son totalmente irrecuperables por múltiples razones
o que intentar su recuperación sería más costoso que tales saldos. Estos saldos se eliminan del activo directamente con
cargo a la cuenta de resultados consolidada del ejercicio.
e) Instrumentos financieros (sin incluir instrumentos financieros derivados)
Un instrumento financiero es un contrato que da lugar a un activo financiero de una entidad y, simultáneamente, a un
pasivo financiero o a un instrumento de patrimonio neto de otra entidad. Los instrumentos financieros se reconocen
inicialmente cuando la entidad del grupo es una parte obligada del contrato o negocio jurídico, conforme a las
disposiciones del mismo. Los instrumentos financieros se clasifican según las categorías siguientes:
Activos financieros (Notas 10,12 y 14):
- Activos financieros a valor razonable con cambios en otro resultado global, que comprenden:
• Títulos de patrimonio neto que no se mantienen para negociar, y para los que el Grupo ha hecho una
elección irrevocable en el momento de reconocimiento inicial de reconocer en esta categoría. Son
inversiones estratégicas y el grupo considera que esta clasificación es más relevante. En el momento de
enajenación de estas inversiones de patrimonio neto, cualquier saldo relacionado dentro de la reserva de
valor razonable con cambios en otro resultado global se reclasifica a reservas.
• Fondos de inversión en garantía de algunos préstamos hipotecarios reflejados en el pasivo.
• Títulos de deuda donde los flujos de efectivo contractuales son solamente principal e intereses y el objetivo
del modelo de negocio del grupo se consigue tanto a través del cobro de flujos de efectivo contractuales
como de la venta de activos financieros. En el momento de venta de estas inversiones en deuda, cualquier
saldo relacionado dentro de la reserva de valor razonable con cambios en otro resultado global se
reclasifica a resultados.
- Activos financieros a valor razonable con cambios en resultados, que comprenden :
• Inversiones en deuda que no califican para valoración a coste amortizado o a valor razonable con cambios
en otro resultado global.
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• Inversiones en patrimonio neto y fondos de inversión que se mantienen para negociar, e inversiones en
patrimonio neto para las que la entidad no ha optado por reconocer las ganancias y pérdidas en el valor
razonable a través del otro resultado global.
- Otros activos financieros no corrientes:
1) Depósitos bancarios a largo plazo en entidades financieras.
2) Los depósitos y fianzas no corrientes que corresponden, básicamente, a los depósitos
efectuados, de acuerdo con la legislación vigente, en organismos oficiales por las fianzas
cobradas a los arrendatarios de inmuebles.
- Clientes y otros deudores: los saldos de deudores son registrados por su valor recuperable, es decir,
minorados, en su caso, por las correcciones que permiten cubrir los saldos, en los cuales concurran
circunstancias que permitan, razonablemente, su calificación como de dudoso cobro. El saldo considerado de
dudoso cobro es el importe total acreditado a clientes de los que se estima poco probable su cobro por darse
determinadas circunstancias. En estos casos, se dota la correspondiente pérdida contra la cuenta de
resultados. Si posteriormente se producen determinados hechos que hacen que se estime mucho más
probable el cobro de esos créditos (o si se cobran esas deudas), entonces se reajusta al alza el valor
recuperable de los mismos, con abono a la cuenta de resultados.
Mensualmente se evalúan los posibles deterioros de valor de esos saldos, ajustándose los mismos a los
importes que se estime probable recuperar (valor razonable) o cobrar, ajustándose las cuentas compensadoras
“provisión por insolvencias” contra la cuenta de resultados.
Los Administradores de la Sociedad dominante consideran que el importe en libros de las cuentas de deudores
comerciales y otras cuentas a cobrar se aproxima a su valor recuperable.
- Personal:
Los importes acreditados de personal empleado a las sociedades del Grupo se valoran por el valor nominal del
importe entregado. Tras solicitud solo se conceden anticipos hasta el máximo a que da derecho al empleado la
normativa laboral.
Pasivos financieros (Notas 16, 17 y 19)
Los pasivos financieros se valoran inicialmente por su valor razonable y posteriormente por su coste amortizado, todo
ello teniendo en cuenta los acuerdos contractuales y el fondo económico. Los intereses devengados se contabilizan en
la cuenta de resultados de acuerdo con el tipo de interés efectivo.
Las subsidiaciones futuras en las cuotas de los préstamos subvencionados, asociados a las inversiones inmobiliarias
valoradas siguiendo el criterio de valor razonable, se valoran también por su valor razonable, y sus variaciones de valor
se imputan, paralelamente a las de los inmuebles que financian, a la cuenta de resultados del ejercicio.
Los pasivos financieros se dan de baja cuando se extinguen las obligaciones que los han generado.
f) Existencias
Las existencias de terrenos y solares, promociones en curso y terminadas, son valoradas inicialmente al precio de
adquisición o coste de ejecución más los costes directos asociados a la transmisión e impuestos que graven las
operaciones. Posteriormente se valoran por el menor coste de entre el valor razonable y el coste de la adquisición o el
coste de ejecución, según corresponda.
El coste de ejecución recoge los gastos directos necesarios hasta la terminación de promociones, así como de los
gastos financieros incurridos en la financiación de las obras mientras las mismas se encuentran en curso de
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construcción, siempre y cuando dicho proceso tenga una duración superior a un año. El Grupo CEVASA no imputa ni
activa costes indirectos en proyectos en curso de suelo ni en promociones inmobiliarias en construcción.
Las entregas a cuenta, fruto de la suscripción de contratos de compromiso de compra, se registran como anticipos de
existencias y asumen el cumplimiento de las expectativas sobre las condiciones que permitan el ejercicio de las
mismas.
El Grupo registra las oportunas pérdidas por deterioro del valor de existencias cuando el valor neto de realización
(entendido como el valor razonable menos los costes de venta) es menor al valor neto contable. Los Administradores de
la Sociedad Dominante consideran como valor razonable el determinado por terceros expertos independientes (Savills
Aguirre Newman), en los informes de tasación que realizan semestralmente y cuyas premisas se han detallado en la
Nota 4.d) “Deterioro de valor de activos materiales, intangibles y otros activos” y criterios aplicables a las existencias
inmobiliarias (punto d.2).
Respecto a las existencias no inmobiliarias, tales como los productos para reposición, en el caso de mantenimiento de
inmuebles (aprovisionamientos), se encontraban valoradas al coste medio ponderado. También para este tipo de
existencias se realizan tests de deterioro con base en inventarios periódicos. En caso de deterioro se registra el mismo
en la cuenta de resultados.
g) Efectivo y medios equivalentes
El epígrafe “Efectivo y otros medios líquidos equivalentes” incluye tanto los importes existentes en las cajas del Grupo,
como los saldos existentes a favor del Grupo en cuentas corrientes y de crédito, abiertas en diferentes entidades
financieras. También se recogen los depósitos con un vencimiento menor o igual a tres meses.
h) Instrumentos de patrimonio propio
Un instrumento de patrimonio propio representa una participación residual en el Patrimonio Neto de la Sociedad
Dominante, una vez deducidos todos sus pasivos del valor de sus activos.
Los instrumentos de capital emitidos por la Sociedad Dominante se registran en el Patrimonio Neto por el importe
recibido, netos de los gastos de emisión.
Según las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), el valor de coste de la autocartera de la Sociedad
Dominante debe presentarse en el balance consolidado reduciendo el Patrimonio Neto. Al cierre del ejercicio 2024
existían 94.916 acciones en autocartera con un coste total de 671 miles de euros (0,408 % del capital social). Al cierre
del ejercicio 2023 existían 98.177 acciones en autocartera con un coste total de 698 miles de euros (0,422 % del capital
social).
i) Ingresos diferidos
Los ingresos diferidos son una de aquellas partidas que de acuerdo con el marco conceptual de las NIIF’,s, no
satisfacen las definiciones de activo o pasivo, pero que tampoco deben mostrarse en el Patrimonio Neto.
Deben registrarse como Ingresos Diferidos las Subvenciones del Gobierno, que pueden clasificarse como subvenciones
relacionadas con activos o subvenciones relacionadas con los ingresos.
De acuerdo con el punto 3 de Definiciones de la NIC 20, las “subvenciones relacionadas con activos” son subvenciones
cuya concesión implica que la entidad beneficiaria debe comprar, construir o adquirir cualquier forma de activos fijos,
mientras que las “subvenciones relacionadas con los ingresos” son las subvenciones del gobierno distintas de aquellas
que se relacionan con los activos.
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En la promoción de edificios de VPO para arrendamiento (acaben siendo de propiedad plena o se tenga la titularidad de
una concesión administrativa) se distinguen dos tipos de subvenciones:
- Las subvenciones de capital que percibe el promotor (como compensación por la promoción del edificio y su menor
valor económico en caso de venta, respecto a un edificio libre, sin restricción alguna respecto al uso, destino, etc.),
son exigibles a la Administración una vez finalice la construcción del mismo y se obtenga la cédula de calificación
definitiva.
- Los subsidios en las cuotas de los préstamos cualificados son exigibles a lo largo de la vida del préstamo y mientras
dure el mismo, que acostumbra a ser la duración de la calificación del edificio como VPO en alquiler.
Cuando el edificio de viviendas de protección oficial se encuentra en construcción, es criterio de este Grupo no
reconocer ingresos diferidos, dado que no existe una prudente seguridad de que tales subvenciones y subsidios se
recibirán, puesto que es requisito previo para ello la finalización del edificio y su calificación definitiva como viviendas de
protección oficial. Además, el promotor puede renunciar a dicha calificación en tanto no solicite la calificación definitiva,
renunciando al régimen de Protección Oficial y a las ayudas públicas.
También se ha de considerar aquí que mientras el edificio está en construcción el préstamo calificado tiene cierto
carácter de provisionalidad, pues su mantenimiento depende de que finalmente se finalice el edificio y se acabe
calificando definitivamente el mismo como VPO en arrendamiento.
Con base a lo anterior y en aplicación del punto 7 de la NIC 20, ni las posibles subvenciones de capital, ni los posibles
subsidios futuros de cuotas hipotecarias se registran en balance, aplicando la NIC 20 y la NIIF 9, hasta haber finalizado
el edificio, devengando las primeras y teniendo ciertas seguridades de devengar en el futuro los segundos.
Las subvenciones de capital que se reciben meses después de construir el edificio VPO deben calificarse inicialmente
como “subvenciones relacionadas con activos”, puesto que el perceptor de las mismas o entidad beneficiaria (el
promotor) las percibe después de cumplir con la obligación de construir el edificio VPO con destino al alquiler, con lo
que se cumplen los postulados establecidos en el punto 3 mencionado para calificarlas como tales, y ello aunque el
posterior titular del edificio tenga la obligación, salvo los supuestos legales considerados, de mantener el edificio en
alquiler bajo el régimen de protección oficial el tiempo que dura dicho régimen, lo que, de no hacerse, pudiera
ocasionarle sanciones y la devolución de las ayudas recibidas por el promotor.
Respecto a la subsidiación de cuotas de préstamos cualificados obtenidos con la finalidad de promover edificios de
viviendas de protección oficial en alquiler, una vez construido el edificio, el titular del préstamo, que es la entidad
beneficiaria de la futura subsidiación de las cuotas hipotecarias (no necesariamente el promotor, también la sociedad
patrimonial que ha adquirido el edificio y el préstamo) percibirá dichas subsidiaciones, no por la construcción del edificio
(que puede haber no realizado) de no ser el promotor directo sino por alquilar sus viviendas con los límites establecidos
en la legislación (rentas máximas, clientes/ arrendatarios limitados, etc.) y como compensación a dichas limitaciones
durante el plazo de calificación. Por tanto, si bien contablemente deben calificarse también como “subvenciones
relacionadas con los activos” puesto que incentivan la promoción de edificios VPO y sin ellas posiblemente no se
promoverían, en el fondo se trata de subvenciones que pretenden compensar los ingresos reducidos por el alquiler de
este tipo de viviendas.
Las primeras se perciben tras la finalización del edificio. Las segundas se percibirán en el futuro (a lo largo del periodo
de amortización del préstamo, generalmente en el caso de este Grupo, durante 25 años).
En el segundo caso es cierto que el derecho y expectativas de percibir esos subsidios tiene un valor en el momento
presente y ello se muestra por su valor razonable, y, de acuerdo con la NIIF 9, tal valor se muestra en el pasivo del
balance minorando el coste amortizado de los préstamos cuyas cuotas se subsidian.
La NIC 20 establece que las subvenciones no serán acreditadas directamente en el Patrimonio Neto, debiendo
reconocerse:
1) Reconocimiento inicial:
- Las subvenciones de capital percibidas tras la finalización de edificios de viviendas VPO para el alquiler,
relacionadas con activos, de acuerdo con la NIC 20, deberán reconocerse inicialmente como Ingresos Diferidos.
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- Respecto a las subvenciones que se recibirán por construir edificios VPO en alquiler, en paralelo a la amortización
de los préstamos cualificados que los financian, que coincide con el plazo en que dichos edificios tienen limitadas
sus rentas legalmente, su reconocimiento y medición inicial se realizan, también como Ingresos Diferidos, de
acuerdo con la NIC 20 y NIIF 9.
Las NIIF permiten, respecto a las primeras, registrarlas como Ingresos Diferidos o, alternativamente, minorando el
valor de los activos con los que se relacionan. Respecto a las segundas (las relacionadas con préstamos
subsidiados) no se permite dicho tratamiento alternativo.
2) Reconocimiento posterior:
2.1.) Ingresos Diferidos derivados de subvenciones de capital y valoración a valor razonable de las subsidiaciones
futuras en cuotas de préstamos vinculados con inversiones inmobiliarias valoradas mediante el criterio de
valor razonable.
En términos económicos, las fuentes de ingresos de un edificio VPO financiado con préstamos subsidiados
son, por un lado, sus rentas de alquiler, y por otro, los subsidios que se perciben del préstamo subsidiado,
que no son sino complementos de las bajas rentas de alquiler limitadas por el régimen VPO. Estos subsidios
se perciben a través de las liquidaciones de intereses y amortización de los préstamos, pero en el fondo
podrían recibirse mediante cualquier otro mecanismo alternativo, habiendo escogido éste la Administración
con el fin de trasladar a las entidades financieras el control de que en la explotación del edificio en alquiler se
cumplen todos los requisitos del régimen.
Sin embargo, en términos de valoración es práctica habitual valorar separadamente, por un lado, los
inmuebles excluyendo las subsidiaciones provenientes del préstamo y, por otro dichas subsidiaciones.
Adicionalmente, el hecho de registrar inicialmente las subvenciones de capital como ingresos diferidos en
lugar de como menor coste de inversión de los edificios, aplicando una de las opciones de la NIIF, hace que,
con el fin de evitar asimetrías contables, sea necesario, cuando se valoren por su valor razonable activos
inmobiliarios y activos financieros (mostrados como menores pasivos, como en el caso de las
subsidiaciones), comparar conjuntamente la suma de los valores razonables del edificio VPO y de su
préstamo asociado considerando tales subsidiaciones, con la suma del valor de coste del edificio (neto de
subvenciones de capital) y el valor nominal del capital pendiente de amortizar del préstamo. La diferencia
entre unos y otros es la plusvalía que debe trasladarse a la cuenta de resultados, en aplicación conjunta de
las NIC 40 (criterio de valor razonable) y la NIIF 9. Es por ello por lo que los ingresos diferidos inicialmente
reconocidos de estas subvenciones y subsidios y mientras las inversiones inmobiliarias con las que se
relacionan no se valoran por su valor razonable (desde su construcción y puesta en explotación y hasta la
fecha de su primera tasación), deban ser registrados después en el patrimonio neto, en el mismo momento
que se reconocen plusvalías o minusvalías contables por comparación entre los valores razonables y el valor
de coste. A partir de ese momento, las variaciones de valor de los inmuebles y de los préstamos vinculados
se reconocen en la cuenta de resultados dentro del epígrafe “Variaciones de valor de inversiones
inmobiliarias y pasivos asociados”.
2.2.) Ingresos diferidos derivados de subvenciones de capital y valoración a valor razonable de subsidiaciones
futuras de cuotas de préstamos vinculados con inmovilizado intangible (concesiones administrativas),
valoradas mediante el criterio de valor de coste.
Tanto unos como otros se imputan a la cuenta de resultados de manera paralela al reconocimiento de los
costes que compensan:
- Los ingresos diferidos, procedentes de subvenciones de capital se imputan a la cuenta de resultados al
mismo ritmo que la amortización del coste de inversión de la concesión administrativa.
- Los ingresos diferidos procedentes de subsidios de las cuotas de los préstamos subsidiados, valorados
inicialmente por su valor razonable, se imputan a la cuenta de pérdidas y ganancias aplicando un criterio
financiero al ritmo en que se perciben dichas subsidiaciones, durante el plazo del préstamo cualificado,
que suele coincidir con el periodo en que las viviendas de protección oficial tienen sus rentas de alquiler
limitadas legalmente.
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j) Provisiones y pasivos contingentes
Los Administradores de la Sociedad Dominante, en la formulación de las cuentas anuales consolidadas, diferencian
entre:
▪ Provisiones: saldos acreedores que cubren obligaciones surgidas como consecuencia de sucesos pasados de los
que pueden derivarse perjuicios patrimoniales para las sociedades del Grupo, concretos en cuanto a su naturaleza
pero indeterminados en cuanto a su importe y/o momento de cancelación, y
▪ Pasivos contingentes: obligaciones posibles surgidas como consecuencia de sucesos pasados, cuya materialización
está condicionada a que ocurra, o no, uno o más eventos futuros independientes de la voluntad de las sociedades
consolidadas.
Las cuentas anuales consolidadas recogen todas las provisiones significativas con respecto a las cuales se estima que
la probabilidad de atender la obligación es mayor que de lo contrario. En las fechas 31 de diciembre de 2024 y 2023 no
se reconocen pasivos contingentes, puesto que los Administradores estiman su inexistencia.
Las provisiones, que se cuantifican teniendo en consideración la mejor información disponible sobre las consecuencias
del suceso en el que traen su causa y que son reestimadas con ocasión de cada cierre contable, se utilizan para
afrontar los riesgos específicos y probables para los cuales fueron originalmente reconocidas, procediéndose a su
reversión, total o parcial, cuando dichos riesgos desaparecen o disminuyen.
k) Prestaciones a los empleados
Adicionalmente a las retribuciones fijas y variables con las que se remunera al personal contratado, que responde a sus
contratos laborales, las retribuciones a los miembros de la Alta Dirección, al consejero-delegado y a los miembros del
Consejo de Administración, responde a la Política de Remuneración en vigor, accesible en la web de la Sociedad
(https://www.cevasa.com/accionistas-e-inversores/gobierno-corporativo/politica-retributiva/).
También están accesibles en la web (https://www.cevasa.com/accionistas-e-inversores/gobierno-corporativo/informes-
anuales-de-retribuciones/) los informes anuales de retribuciones de los miembros del Consejo de Administración,
consejero-delegado y otros miembros de la Alta Dirección.
Pagos basados en instrumentos de patrimonio propio: Una parte de los servicios prestados por el Consejero Delegado a
la Sociedad Dominante se remunera mediante la entrega de acciones propias. La Sociedad Dominante reconoce el
valor de las acciones a entregar devengadas durante el ejercicio como un gasto de personal, con contrapartida de
Patrimonio Neto, valoradas a su valor razonable referido a la fecha del acuerdo de concesión. Una vez reconocidos, no
se realizarán ajustes adicionales.
Los pasivos reconocidos con respecto a los Planes de incentivos a Largo Plazo se valoran al valor actual de los flujos
de efectivo futuros estimados que se espera que el Grupo genere en relación con los servicios prestados por los
empleados hasta la fecha del cierre del ejercicio.
Los potenciales pagos futuros basados en acciones a liquidar mediante instrumentos de patrimonio a empleados se
contabilizan en el momento que es probable su existencia, en base a la estimación por el Grupo del número de
instrumentos de patrimonio que llegará a consolidarse, por su valor razonable en la fecha de la concesión.
El impacto de la revisión de las estimaciones previas, en su caso, se contabiliza en la cuenta de resultados de modo
que el gasto acumulado refleje la estimación revisada, con el ajuste correspondiente en las reservas.
l) Instrumentos financieros derivados
El Grupo utiliza instrumentos financieros derivados para gestionar su exposición a las variaciones de tipo de interés de
pasivos financieros. Todos los instrumentos financieros derivados designados de cobertura se han contabilizado a valor
razonable, siendo éste el valor de mercado que, en el caso de los contratados, equivale al coste o beneficio de
deshacer la posición liquidándola con la entidad financiera contraparte (importe que la misma nos informa), o en caso de
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que ésta no accediese, al valor actual de los flujos de caja que el instrumento contratado tendría en el futuro de
mantenerse las expectativas de tipos de interés futuros implícitos en los precios de mercado de instrumentos derivados
similares al contratado. También al coste de contratar en el mercado un instrumento derivado paralelo al contratado y de
efectos inversos, todo ello a la fecha de valoración, de forma que las consecuencias de variaciones futuras de los tipos
de interés fuesen equivalentes pero inversas en la Sociedad contratante.
La entidad financiera contraparte ha facilitado las valoraciones de mercado de los instrumentos financieros derivados en
las fechas de cierre de los ejercicios 2024 y 2023.
A efectos de reconocimiento contable de estos instrumentos de cobertura, las variaciones positivas o negativas de la
valoración de las operaciones con tratamiento de contabilización de cobertura se imputan, netas de impuestos,
directamente en el epígrafe “Ajustes en patrimonio por valoración de instrumentos financieros” del Patrimonio Neto
hasta que la transacción comprometida o esperada ocurra, siendo en este momento imputados a la cuenta de
resultados consolidada. Las posibles diferencias positivas o negativas de la valoración de la parte ineficiente se
reconocen, en caso de existir, directamente en la cuenta de resultados consolidada.
De acuerdo a la NIIF 13, el Grupo ha estimado la consideración del riesgo de crédito en la valoración de la cartera de
derivados.
La contabilización de coberturas deja de aplicarse cuando un instrumento de cobertura llega a vencimiento, es vendido
o ejercido, o bien no cualifica contablemente para la cobertura. Todo beneficio o pérdida acumulada realizada sobre el
instrumento de cobertura contabilizado en Patrimonio Neto se mantiene hasta que dicha transacción se realice. En ese
momento, el beneficio o pérdida acumulada en Patrimonio Neto se transfiere a la cuenta de resultados consolidada del
ejercicio.
m) Corriente / no corriente
La clasificación entre partidas corrientes y no corrientes se realizará de acuerdo con los siguientes criterios:
a) El activo corriente comprenderá:
- Los activos vinculados al ciclo normal de explotación que la empresa espera vender, consumir o realizar en el
transcurso del mismo. Se entiende por ciclo normal de explotación, el periodo de tiempo que transcurre entre la
adquisición de los activos que se incorporan al proceso productivo y la realización de los productos en forma de
efectivo o equivalentes al efectivo. En el caso de activos inmobiliarios (suelos o promociones en construcción) el
periodo mencionado puede ser de varios años.
- Aquellos activos, diferentes de los citados en el párrafo anterior, cuyo vencimiento, enajenación o realización se
espera que se produzca en el corto plazo, es decir, en el plazo máximo de un año, contado a partir de la fecha de
cierre del ejercicio.
- Los activos financieros clasificados como mantenidos para negociar, excepto los derivados financieros cuyo plazo
de liquidación sea superior a un año.
- El efectivo y otros activos líquidos equivalentes, cuya utilización no esté restringida, para ser intercambiados o
usados para cancelar un pasivo al menos dentro del año siguiente a la fecha de cierre del ejercicio.
Los demás elementos del activo se clasificarán como no corrientes.
b) El pasivo corriente comprenderá:
- Las obligaciones vinculadas al ciclo normal de explotación que la empresa espera liquidar en el transcurso del
mismo.
- Las obligaciones cuyo vencimiento o extinción se espera que se produzca en el corto plazo, es decir, en el plazo
máximo de un año, contado a partir de la fecha de cierre del ejercicio.
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- Los pasivos financieros clasificados como mantenidos para negociar, excepto los derivados financieros cuyo plazo
de liquidación sea superior a un año.
Los demás elementos del pasivo se clasificarán como no corrientes.
n) Impuesto sobre Sociedades
El gasto por impuesto sobre beneficios representa la suma del gasto corriente por impuesto sobre beneficios del
ejercicio, y del gasto por impuesto diferido derivado de los activos y pasivos por impuestos diferidos generados en el
ejercicio.
El gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio se calcula aplicando los tipos impositivos vigentes en el momento
de su devengo, sobre la base imponible del ejercicio, y después de aplicar las bonificaciones y deducciones que
fiscalmente son admisibles. La base imponible difiere del resultado bruto presentado en la cuenta de pérdidas y
ganancias consolidada porque excluye partidas de ingresos o gastos que no son gravables o deducibles o lo son en
ejercicios futuros. Estos últimos dan lugar a activos o pasivos por impuestos diferidos.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos incluyen:
1) Aquellos que se relacionan con diferencias temporarias, y se identifican como aquellos importes que se prevén
pagaderos o recuperables por las diferencias entre los importes en libros de los activos y pasivos y su valor
fiscal.
2) Las bases imponibles negativas pendientes de compensación y los créditos por deducciones fiscales no
aplicados fiscalmente.
3) Créditos fiscales por limitaciones temporales en la deducción fiscal de gastos financieros y amortizaciones.
Dichos importes se registran aplicando a la diferencia temporaria o crédito que corresponda el tipo de gravamen al que
se espera recuperarlos o liquidarlos.
Los activos por impuestos diferidos solo se reconocen en el caso de que se considere probable que las entidades
consolidadas van a tener en el futuro suficientes ganancias fiscales contra las que poder hacerlos efectivos.
Con ocasión de cada cierre contable, se revisan los impuestos diferidos registrados (tanto activos como pasivos) con
objeto de comprobar que se mantienen vigentes, efectuándose las oportunas correcciones a los mismos de acuerdo con
los resultados de los análisis realizados.
Activos y pasivos por impuestos diferidos derivados de la valoración con el criterio de valor razonable de las inversiones
inmobiliarias y sus pasivos asociados:
Los pasivos por impuestos diferidos derivados de estas valoraciones, que se muestran en los estados financieros,
tienen dos orígenes:
1) Con motivo de los ajustes semestrales en los valores razonables se estiman los impuestos locales que
correspondería pagar en el caso de realización de las inversiones inmobiliarias, concretamente el Impuesto
Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (en adelante IIVTNU). Estas variaciones se abonan o
cargan directamente en el epígrafe de la cuenta de resultados “variaciones de valor de inversiones
inmobiliarias y préstamos asociados e IIVTNU” con contrapartida en la partida de pasivo “Impuestos Diferidos”.
Para la estimación de dichos impuestos se ha considerado la vigente Ley de Haciendas Locales y cada una de
las ordenanzas fiscales de los municipios donde se encuentran las inversiones inmobiliarias del grupo.
2) Las plusvalías o minusvalías fiscales y potenciales, netas de IIVTNU, puestas de manifiesto por las diferencias
entre el valor razonable de las inversiones inmobiliarias (y los derechos de cobro de subsidiaciones futuras
encuitas de préstamos asociados) y sus valores fiscales, dan lugar a potenciales impuestos diferidos en
concepto de Impuesto sobre Sociedades (en adelante IS), o impuestos que por este concepto deberían
abonarse en caso de realización de dichos activos por su valor razonable.
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A estos efectos y con el fin de determinar la carga fiscal por IS por esas plusvalías o minusvalías, se considera el criterio
de empresa en funcionamiento, por ser nada razonable suponer que el Grupo va a vender toda su cartera inmobiliaria
en el ejercicio 2024. El supuesto realizado es de la venta paulatina de todas las inversiones inmobiliarias en los
próximos 20 años, de forma lineal, bajo el supuesto de rotación de esos activos.
Con el supuesto realizado, las tasas impositivas consideradas en el cálculo de los impuestos sobre sociedades
potenciales (23,10%) son menores que las que se aplicarían bajo el supuesto de empresa en liquidación (25%), porque
la legislación tributaria actual (y estimada también como futura) contempla mecanismos que reducen las tasas
impositivas efectivas. A estos efectos, únicamente se ha considerado el supuesto de reducción de las bases imponibles
por reserva de capitalización, y ningún otro.
La Sociedad Dominante, Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. es la cabecera de un Grupo de sociedades
acogido al Régimen de Consolidación fiscal, con el grupo fiscal nº 655/09 formado por las siguientes sociedades:
CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U., CEVASA, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., CEVASA, Proyectos Inmobiliarios,
S.L.U., SBD Lloguer Social, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.
Las sociedades del grupo CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD Lloguer Social, S.A., están acogidas al
régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, régimen compatible con el de consolidación
fiscal.
o) Combinación de negocios
En la fecha de adquisición los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se registran por su valor
razonable, siempre y cuando dicho valor razonable haya podido ser medido con suficiente fiabilidad, con las siguientes
excepciones:
- Activos no corrientes que se clasifican como mantenidos para la venta: se reconocen por su valor razonable
menos los costes de venta.
- Activos y pasivos por impuesto diferido: se valoran por la cantidad que se espere recuperar o pagar, según los
tipos de gravamen que vayan a ser objeto de aplicación en los ejercicios en los que se espera realizar los activos o
pagar los pasivos, a partir de la normativa en vigor o la aprobada pero pendiente de publicación, en la fecha de
adquisición. Los activos y pasivos por impuesto diferido no son descontados.
- Activos y pasivos asociados a planes de pensiones de prestación definida: se contabilizan en la fecha de
adquisición, por el valor actual de las retribuciones comprometidas menos el valor razonable de los activos afectos a los
compromisos con los que se liquidarán las obligaciones.
- Inmovilizados intangibles cuya valoración no puede ser efectuada por referencia a un mercado activo y que
implicarían la contabilización de un ingreso en la cuenta de pérdidas y ganancias consolidada: se han deducido de la
diferencia negativa calculada.
- Activos recibidos como indemnización frente a contingencias e incertidumbres: se registran y valoran de forma
consistente con el elemento que genera la contingencia o incertidumbre.
- Derechos readquiridos reconocidos como inmovilizado intangible: se valoran y amortizan sobre la base del
período contractual que resta hasta su finalización.
- Obligaciones calificadas como contingencias: se reconocen como un pasivo por el valor razonable de asumir
tales obligaciones, siempre y cuando dicho pasivo sea una obligación presente que surja de sucesos pasados y su valor
razonable pueda ser medido con suficiente fiabilidad, aunque no sea probable que para liquidar la obligación vaya a
producida una salida de recursos económicos.
El exceso, en la fecha de adquisición, del coste de la combinación de negocios sobre el correspondiente valor de los
activos identificables adquiridos menos el de los pasivos asumidos se reconoce como un fondo de comercio, si fuese el
caso.
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Si el importe de los activos identificables adquiridos menos los pasivos asumidos han sido superior al coste de la
combinación de negocios; este exceso, en caso de ser significativo, se contabilizaría en la cuenta de pérdidas y
ganancias consolidada como un ingreso. Antes de reconocer el citado ingreso se ha evaluado nuevamente si se han
identificado y valorado tanto los activos identificables adquiridos y pasivos asumidos como el coste de la combinación
de negocios, no siendo significativo el impacto.
p) Ingresos y gastos
Los ingresos y gastos se imputan en función del criterio de devengo, es decir cuando se produce la corriente real de
bienes y servicios que representan y con independencia del momento en que se produce la corriente monetaria o
financiera derivada de ellos.
Siguiendo los principios recogidos en el marco conceptual de las NIIF, el Grupo registra paralelamente los ingresos que
se devengan y todos los gastos asociados. Las ventas de bienes se reconocen cuando se han transferido al comprador
sustancialmente todos los riesgos y ventajas que aporta la titularidad de los mismos.
Los intereses recibidos de activos financieros se reconocen utilizando el método del tipo de interés efectivo y los
dividendos, cuando se declara el derecho del accionista a recibirlos. En cualquier caso, los intereses y dividendos de
activos financieros devengados con posterioridad al momento de la adquisición se reconocen como ingresos en la
cuenta de resultados.
Arrendamientos
Los arrendamientos se clasifican como arrendamientos financieros siempre que de las condiciones de los mismos se
deduzca que se transfieren al arrendatario sustancialmente los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo
objeto del contrato. Los demás arrendamientos se clasifican como arrendamientos operativos. Al 31 de diciembre de
2024 y 2023, la totalidad de los arrendamientos del Grupo tienen el tratamiento de arrendamientos operativos.
Los ingresos y gastos derivados de los acuerdos de arrendamiento operativo se imputan en el estado de resultados
integral consolidado en el ejercicio en que se devengan.
Actividad de promoción y suelo
▪ Reconocimiento de las ventas de promociones y suelo.
Siguiendo las NIIF, el Grupo reconoce los ingresos por ventas de promociones y suelo cuando se transfiere el
control de los mismos y todos los beneficios y riesgos de la propiedad, que suele coincidir con el momento de la
escrituración. En cualquier otro caso se mantiene el coste incurrido en la construcción de la promoción en el
epígrafe de “Existencias”, registrándose el importe recibido a cuenta del precio total de la venta en el epígrafe
“Anticipos y depósitos de clientes” en el balance de situación consolidado.
q) Costes por intereses
Los costes por intereses directamente imputables a la adquisición, construcción o producción de inversiones
inmobiliarias o promociones inmobiliarias, que son activos que necesariamente precisan un periodo de tiempo
sustancial para estar preparados para su uso o venta previstos, se añaden al coste de dichos activos, hasta el momento
en que los activos estén sustancialmente preparados para su uso o venta.
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r) Estado de resultados global o de ingresos y gastos reconocidos en el
Patrimonio Neto consolidado
El Grupo CEVASA ha optado por presentar el resultado integral utilizando dos estados, siendo el primero de ellos la
cuenta de Pérdidas y Ganancias del ejercicio o Estado de Resultados, y el segundo el Estado de Ingresos y Gastos
Reconocidos.
El resultado global o integral total comprende todos los componentes del “resultado”, mostrados en el Estado o Cuenta
de Resultados y los componentes de “Otro resultado global o integral” (ORI) se muestran en el apartado B) del “Estado
de Ingresos y Gastos Reconocidos”, clasificados por naturaleza. Todas las partidas que aquí se muestran se
reclasifican en otros ejercicios a resultados si se cumplen determinados requisitos.
s) Estado de flujos de efectivo consolidado (método directo)
En el estado de flujos de efectivo consolidado, se utilizan las siguientes expresiones en los siguientes sentidos:
▪ Flujos de efectivo: entradas y salidas de dinero en efectivo y de activos financieros equivalentes, entendiendo por
éstos las inversiones corrientes de gran liquidez y bajo riesgo de alteraciones en su valor.
▪ Actividades de explotación: actividades típicas de la explotación, así como otras actividades que no pueden ser
calificadas como de inversión o de financiación. En este sentido, todos los cobros y pagos derivados de la actividad
de promoción inmobiliaria y de suelo se consideran dentro de este apartado, incluyendo la adquisición y venta de
inmuebles clasificados como existencias.
▪ Actividades de inversión: las de adquisición, enajenación o disposición por otros medios de activos no corrientes y
otras inversiones no incluidas en el efectivo y medios equivalentes.
▪ Actividades de financiación: actividades que producen cambios en el tamaño y composición del patrimonio neto y de
los pasivos que no forman parte de las actividades de explotación.
El Grupo CEVASA ha elaborado el estado de flujos de efectivo con base en los movimientos reales de su tesorería
clasificados de acuerdo a una categorización de conceptos asociados cada uno de ellos a los tres tipos de actividades
que integran dicho estado (método directo).
La mayor parte de los importes informados como "Cobros por otras actividades de financiación” son subsidiaciones de
cuotas hipotecarias de préstamos cualificados que financian promociones VPO en alquiler, que compensan los
alquileres limitados de esas promociones. Como en pasados ejercicios, se han presentado en el cuadro dentro de los
denominados “Flujos de actividades de financiación” al estar asociados a los préstamos, pero, como complementos de
rentas, también pueden clasificarse como "Flujo de las actividades de explotación", dentro de la partida "Cobros de
clientes y otros cobros de explotación". Hay que mencionar que los ingresos correspondientes a esos cobros se
clasifican en la cuenta de Pérdidas y Ganancias como “Otros ingresos y resultados”, dentro del resultado de explotación
y de los negocios corrientes.
t) Costes repercutidos a arrendatarios
De acuerdo con las NIIF, el Grupo no considera como ingresos (sino como menores gastos), los costes repercutidos a
los arrendatarios de sus inversiones inmobiliarias. La facturación por estos conceptos en los ejercicios 2024 y 2023 ha
ascendido a 3.048 y 3.002 miles de euros, respectivamente. Estos ingresos se presentan separadamente minorando los
gastos de explotación.
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w) Transacciones con partes vinculadas
El Grupo realiza todas sus operaciones con partes vinculadas a valores de mercado. Adicionalmente, los precios de
transferencia se encuentran adecuadamente soportados, por lo que los Administradores de la Sociedad Dominante
consideran que no existen riesgos significativos por estos conceptos de los que puedan derivarse pasivos en el futuro.
A) Transacciones entre sociedades incluidas en el perímetro de consolidación
El origen de las transacciones entre las empresas del Grupo ha sido:
A.1) Operaciones con filiales que han sido eliminadas en el proceso de elaboración de los Estados Financieros:
1) Prestación de servicios: CEVASA, en su función de sociedad holding, centraliza la administración a nivel
de Grupo mediante la prestación a sus filiales de determinados servicios, que son:
- Servicios de apoyo a la dirección y gestión de negocios.
- Asistencia financiera y legal.
- Servicios de gestión administrativa y contable.
- Control de cumplimiento de los estándares de calidad.
- Servicios de gestión del personal.
- Servicios de asesoría legal.
- Servicios informáticos.
2) Gestión patrimonial y administrativa: CEVASA presta a su filial SBD Lloguer Social, S.A. determinados
servicios de gestión patrimonial y administrativa de sus activos y pasivos, relacionados con su parque de
viviendas en alquiler.
3) Prestación de garantías: CEVASA y sus filiales se prestan entre ellas garantías de cobertura de riesgo en
relación a la realización de determinadas operaciones financieras.
4) Servicios de mantenimiento: La filial de CEVASA, Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. presta servicios
de mantenimiento de inmuebles e instalaciones a las sociedades del Grupo.
5) Cuenta corriente de préstamo y préstamos intragrupo: Las sociedades del Grupo CEVASA y CEVASA
(como sociedad matriz) realizan préstamos entre ellas con el fin de optimizar el rendimiento financiero en
activos y pasivos. Asimismo, CEVASA y sus asociadas participadas directamente mantienen líneas de
financiación entre ellas.
6) Servicios de arrendamiento operativo: Cevasa, Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U., ha arrendando durante los
ejercicios 2024 y 2023 dos plantas de oficinas de su propiedad a las siguientes empresas del Grupo:
- Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
- Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
- Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
7) Dividendos: Las filiales de CEVASA reparten dividendos a la matriz.
El principio regulador de todas estas operaciones es su realización a precio o valor de mercado.
Tanto los saldos como los resultados consecuencia de las transacciones entre la sociedad matriz el grupo y las
sociedades filiales de ésta y las realizadas entre estas últimas, han sido eliminados en el proceso de
consolidación de los estados financieros consolidados.
A.2) Operaciones con sociedades asociadas:
CEVASA tiene otorgado un préstamo a NiCRent Residencial, S.L. con vencimiento 31 de diciembre de 2024
(renovable anualmente) por un importe nominal de 1.739 miles de euros al cierre del ejercicio 2024 y 1.652
miles de euros al cierre del ejercicio 2023. Los intereses devengados a favor de CEVASA del anterior préstamo
en el ejercicio 2024 ascendieron a 76 miles de euros (69 miles de euros en el ejercicio 2023). El saldo de este
préstamo no se elimina en el proceso de consolidación.
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NICRent Residencial, S.L. (“NICRent”) es una entidad participada por Cevasa en un 50%, como se informa en
la Nota 10 de la memoria consolidada.
NICRent participa en Habitatge Metropolis Barcelona, S.A. (“HMB”) con un 50%, y. como socio privado de esa
entidad, debe cumplir con los compromisos asumidos frente a HMB y que resultan del Pliego de condiciones en
el que resultaron adjudicatarios sus dos socios (Cevasa y Neinor). En garantía de los mismos ha entregado y
depositado a HMB un total de 3.114 miles de euros. Con el fin de materializar dicho depósito y de financiar sus
operaciones, adicionalmente al capital aportado a NICRent por sus dos socios, éstos financian a la sociedad
mediante préstamos a corto plazo, en proporción a su participación en el capital social. Esta es la finalidad del
préstamo concedido a NICRent por Cevasa.
B) Retribuciones a los Órganos de Administración
Los miembros del órgano de administración de CEVASA, perciben retribuciones fijas, dietas y atenciones estatutarias.
También se provisionan a su favor premios por permanencia, a percibir tras desarrollar su labor durante un plazo mayor
de diez años y cesar en sus cargos.
El Consejero Delegado de CEVASA, percibe una remuneración por sus roles ejecutivos y no percibe dietas por su
pertenencia al Consejo de Administración ni genera derecho al premio de permanencia.
En los ejercicios 2024 y 2023 el Consejero Delegado de CEVASA, ha devengado una retribución consistente en una
asignación fija y otra variable en función del cumplimiento de objetivos, que se abona, en parte en metálico y en parte
en acciones de la Sociedad.
El importe de estas retribuciones puede verse en la Nota 22 de esta memoria.
C) Operaciones con Administradores y Directivos y personas, físicas o jurídicas, vinculadas a ellos
Durante el ejercicio 2024 y 2023 se han realizado las siguientes operaciones con partes, físicas o jurídicas, vinculadas
con Administradores y Directivos.
- En el 2024, un familiar con segundo grado de consanguinidad al directivo de la Sociedad dominante Don Arnau
Grabulosa Areny, prestó servicios de arquitectura a la sociedad CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U., por un
importe total de 14 mil euros (5 mil euros en 2023, en ese ejercicio también se realizaron servicios de la misma
tipología a la sociedad CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.). Asimismo, otro familiar con el mismo grado de
consanguinidad, del anterior directivo, durante el ejercicio 2024 arrendó una vivienda propiedad de CEVASA
Patrimonio en Alquiler, S.L.U., el importe de la anterior operación ascendió a 4 miles de euros.
- Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. presta servicios de alquiler de oficinas de su propiedad a una empresa
vinculada a la Sra. María Vaqué Boix (accionista de Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y miembro
de su Consejo de Administración). El importe facturado por este concepto en el ejercicio 2024 ha sido de 3 mil
euros, (12 miles de euros en el 2023).
El precio regulador de todos estos servicios es a precio o valor de mercado.
D) Operaciones con accionistas significativos y personas, físicas o jurídicas, vinculadas a los mismos
En el ejercicio 2024 y 2023, las operaciones realizadas fueron las siguientes:
1. Con Montania Creative, S.L., sociedad vinculada al accionista Don Albert Víctor Vaqué: dicha sociedad prestó
servicios de asesoramiento publicitario y de marketing, por un importe total facturado de 83 mil euros a CEVASA
(159 mil euros a todo el Grupo). Esta facturación en 2023 ascendió a 68 mil euros a CEVASA y 98 mil euros a todo
el Grupo.
Asimismo, Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L., alquila una oficina a Montania Creative, S.L., sociedad vinculada
al accionista D. Albert Víctor Vaqué. El importe facturado por este concepto en el ejercicio 2024 fue de 6 mil euros,
(mismo importe en el año anterior).
117 de 180
2. Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U. alquila dos oficinas a los accionistas Eulalia Vaqué Boix y María Boix Gacia
por un importe total de 10 mil euros (6 miles de euros en el 2023).
3. Durante los ejercicios 2024 y 2023 el Grupo CEVASA realizó las siguientes operaciones con su accionista
significativo, Banco Santander, S.A.:
- CEVASA (matriz)
1) En el ejercicio 2024, Banco Santander, S.A. concedió una línea de crédito de 6.000 miles de euros
a CEVASA, no dispuesta a 31 de diciembre de 2024 (en el 2023 dicha entidad bancaria también
concedió una línea de crédito por 6.000 miles de euros y se encontraba dispuesta a 31 de diciembre
de 2023 en 1.245 miles de euros). Los intereses devengados en el 2024 ascendieron a 86 miles de
euros (66 miles de euros en 2023).
2) En el 2024 Banco Santander, S.A. otorgó a CEVASA un préstamo corporativo con vencimiento
junio de 2031 de 12.000 miles de euros, el capital pendiente de amortizar del señalado préstamo a 31
de diciembre de 2024 era de 11.230 miles de euros. Los intereses devengados en el 2024 han
ascendido a 201 miles de euros.
2) Asimismo, Banco Santander, S.A. tiene prestados 2 avales urbanísticos a la matriz por un total de
517 miles de euros, que han supuesto unos gastos por comisiones en el ejercicio 2024 de 6 miles de
euros (mismo importe en el ejercicio 2023).
- CEVASA, Patrimonio en Alquiler, S.L.U. mantiene con el Banco Santander los dos siguientes préstamos
hipotecarios:
1) Préstamo con vencimiento octubre de 2025, el capital pendiente de amortizar del señalado
préstamo a 31 de diciembre de 2024 era de 259 miles de euros (502 miles de euros en el año
anterior).
2) Préstamo con vencimiento diciembre de 2035, el capital pendiente de amortizar del mismo a 31 de
diciembre de 2024 era de 462 miles de euros (493 miles de euros en el 2023).
Asimismo, CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. tiene contratado con Banco Santander, S.A. dos
instrumentos de cobertura de tipo de interés para dos préstamos que financian dos inversiones
inmobiliarias, el primer instrumento tiene una fecha de vencimiento junio de 2026 y segundo agosto de
2026. El importe cubierto a 31 de diciembre de 2024 era de 15.366 miles de euros y su valoración a
31 de diciembre de 2024 ascendía a -22 miles de euros (+53 miles de euros el 31 de diciembre de
2023).
Los intereses devengados en el ejercicio 2024 de todas las anteriores operaciones dieron lugar a un
menor gasto por intereses de 147 miles de euros (45 miles de euros de gasto por intereses de los
préstamos hipotecarios, 192 miles de euros de menor gasto derivado de los instrumentos de
cobertura), (37 miles de euros de gasto por intereses de los préstamos hipotecarios, 82 miles de euros
de menor gasto derivado de los instrumentos de cobertura 99 miles de euros en el ejercicio anterior).
- El Banco Santander, S.A. tenía prestado un aval urbanístico a CEVASA, Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.,
por un importe de 150 mil euros. Dicho aval fue cancelado enero de 2024, el importe pagado en concepto
de gastos por comisiones en el 2023 fue de 2 miles de euros.
- SBD Lloguer Social, S.A. tiene contratado con Banco Santander, S.A. un préstamo hipotecario de
vencimiento octubre 2033, con un capital pendiente de amortizar a 31 de diciembre de 2024 de 3.417
miles de euros (3.744 miles de euros en el 2023).
Asimismo, SBD Lloguer Social, S.A. tiene contratado con Banco Santander, S.A. un instrumento de
cobertura de tipo de interés para uno de los préstamos que financia una inversión inmobiliaria, el mismo
tiene fecha de vencimiento diciembre de 2026. El importe cubierto a 31 de diciembre de 2023 era de
17.944 miles de euros, y su valoración a 31 de diciembre de 2024 ascendía a + 419 miles de euros (+ 942
miles de euros el 31 de diciembre de 2023).
118 de 180
Los intereses devengados en el ejercicio 2024 de todas las anteriores operaciones ascendieron a un
menor gasto por intereses de 438 miles de euros (123 miles de euros de gasto por intereses del préstamo
hipotecario, 561 miles de euros de menor gasto derivado del instrumento de cobertura contratado), (91
miles de euros de gasto por intereses del préstamo hipotecario, 356 miles de euros de menor gasto
derivado del instrumento de cobertura contratado en el 2023)
4. Con Habitatges Municipals de Sabadell, S.A. (VIMUSA). VIMUSA es accionista de la sociedad del grupo SBD
Lloguer Social, S.A. (SBD). SBD tiene prestado a VIMUSA 2.281 miles de euros a 31 de diciembre de 2024 (2.212
miles de euros al cierre del ejercicio 2023). Este préstamo ha generado unos ingresos por intereses por importe de
89 miles de euros durante el ejercicio 2024 (86 miles de euros en el ejercicio 2023).
SBD Lloguer Social, S.A. se creó tras un concurso en el que participó Cevasa, con el objetivo de promover y
mantener en explotación alrededor de 1.100 viviendas de protección oficial en Sabadell, en suelos procedentes de
patrimonio público y de titularidad de VIMUSA. En tanto SBD Lloguer Social, S.A. no aplica su liquidez en
inversiones inmobiliarias, su liquidez se ha trasladado a sus socios mediante préstamos, tanto a VIMUSA como a
Cevasa en proporción a su participación en el capital (los saldos resultantes de este último se han compensado en
la elaboración de las cuentas consolidadas). Estos préstamos se contrataron a tres años con vto. 17/04/2024, con
la potestad de SBD de reclamar su devolución anticipada. En su fecha de vencimiento se han renovado tres años
más como se preveía en la fecha de cierre del ejercicio 2023, razón por la que se clasificaron como pasivos no
corrientes. Las condiciones actuales de los préstamos vigentes a 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de
2023 son de mercado y en su devengo de intereses se aplica el Euribor de depósitos a 1 año más un 1% de
diferencial, con un mínimo del 0,5% en cuanto a tipo resultante actualmente para el caso de que el índice estuviera
por debajo del 0%.
El precio regulador de todos estos servicios es a precio o valor de mercado.
E) Pagos de dividendos a partes vinculadas
Durante al año 2024, la Sociedad Dominante distribuyó un dividendo a sus accionistas de 5.095 miles de euros (5.789
miles de euros en el 2023).
Las acciones de la Sociedad están representadas por medio de anotaciones en cuenta y los dividendos no se satisfacen
directamente a los accionistas de la Sociedad, sino a través de las entidades depositarias, que son las encargadas de
su abono posterior a los accionistas que constan como tales en sus registros en la fecha de su devengo. Por ello, la
Sociedad no conoce con exactitud y certeza el importe de dividendos abonados a la totalidad de las partes vinculadas.
5. Resultado por acción
a) Resultado básico por acción
El resultado básico por acción se determina dividiendo el resultado neto atribuido a los accionistas de la Sociedad
Dominante (después de impuestos y minoritarios) entre el número medio ponderado de las acciones en circulación
durante ese periodo, sin incluir el número medio de acciones de la Sociedad dominante en autocartera. De acuerdo con
ello:
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Miles de Euros
2024
2023
Resultado consolidado del ejercicio atribuida a los accionistas de la
Sociedad Dominante:
- procedente de actividades continuadas
23.626
10.907
Nº.de acciones
Nº.de acciones
Número medio de acciones ordinarias (en miles)
23.157
23.155
Resultado básico por acción atribuido a la Sociedad Dominante
Euros
Euros
- procedente de actividades continuadas
1,02
0,47
b) Resultado diluido por acción
El resultado diluido por acción puede producirse cuando una sociedad tiene obligaciones u otros instrumentos
financieros convertibles en acciones.
El resultado por acción diluido se calcula como el cociente entre el resultado neto del período atribuible a los accionistas
ordinarios ajustados por el efecto atribuible a las acciones ordinarias potenciales con efecto de dilución y el número
medio ponderado de acciones ordinarias en circulación durante el periodo, ajustado por el promedio ponderado de las
acciones ordinarias que serían emitidas si se convirtieran todas las acciones ordinarias potenciales en acciones
ordinarias de la sociedad. A estos efectos se considera que la conversión tiene lugar al comienzo del período o en el
momento de la emisión de las acciones ordinarias potenciales, si éstas se hubiesen puesto en circulación durante el
propio período.
Puesto que no existen pasivos financieros convertibles en acciones, el resultado básico coincide con el diluido. En el
Grupo CEVASA no existen instrumentos financieros con efecto de dilución.
6. Información financiera por segmentos
Criterios de segmentación
- Marco conceptual, metodología y guía para la interpretación de la información segmentada.
a) La información por segmentos que se facilita (Estados financieros por segmentos) se basa en los registros
contables detallados que se realizan para cada uno de los centros de coste/beneficio del Grupo y que se genera
mediante las aplicaciones informáticas con las que cuenta el Grupo.
Cada uno de estos segmentos está considerado como línea de negocio autónomo, que dispone de recursos
propios e independientes.
b) Un segmento de operaciones es un componente identificable del Grupo, encargado de suministrar un único
producto o servicio, o bien un conjunto de ellos que se encuentran relacionados, y que se caracterizan por estar
sometidos a riesgos y rendimientos de naturaleza diferente a los que corresponden a otros segmentos de negocio
dentro de la misma empresa.
c) Los activos, pasivos, ingresos y gastos directamente atribuibles a los segmentos se han atribuido a los mismos.
120 de 180
- Los activos y pasivos de un segmento son los correspondientes a la operación del Grupo, que el segmento
emplea para llevar a cabo su actividad, incluyendo los directamente atribuibles al segmento en cuestión.
- Los ingresos de un segmento están formados por aquellos directamente atribuibles al mismo.
- El gasto de un segmento está formado por los gastos derivados de las actividades de operación del
mismo, que le son directamente atribuibles.
Los activos, pasivos, ingresos y gastos asociados a los servicios centrales y otros servicios relacionados con el
funcionamiento del Grupo como un todo no se consideran directamente atribuibles a ninguna de las actividades o
segmentos de operación en concreto, aunque se han imputado a éstos en función del consumo de estos servicios
por los mismos.
Con el fin de ofrecer una información lo más fiable posible respecto a los rendimientos de cada segmento, se ha
optado por imputar el gasto por el impuesto sobre las ganancias a los diferentes segmentos del Grupo, calculado
en función del importe que de sus ganancias o pérdidas se deriva, considerando las bonificaciones y deducciones
fiscales que le son directamente imputables.
Bajo el criterio anterior, entre los activos y pasivos derivados de los segmentos, además de los derivados de las
operaciones del mismo, se incluyen la deuda o crédito por el Impuesto sobre Sociedades, corriente y diferido o
anticipado, directamente asociado al segmento.
d) Los fondos propios de las sociedades del Grupo se han imputado a cada uno de los segmentos tras analizar la
procedencia de los mismos desde el comienzo de las operaciones del Grupo, en base a la información segmentada
de la que se dispone:
- Se ha analizado el origen, por segmentos, de los resultados anuales del grupo consolidado.
- De aquí se ha extrapolado qué parte de las reservas dotadas y de los dividendos distribuidos en cada
ejercicio procedía de los resultados de cada segmento, considerando que aquellos centros de
coste/beneficio y segmentos con resultados negativos no contribuyen a los dividendos satisfechos.
- Las operaciones de aumento y reducción de capital han originado movimientos en cada uno de los
epígrafes de los fondos propios (capital y diferentes reservas) distribuibles proporcionalmente a los
diferentes segmentos en función de los saldos previos imputables a los mismos.
- Las reservas que han tenido su origen en revalorizaciones legales de elementos de activos (leyes de
regularización y actualización de balances) se ha distribuido entre los diferentes segmentos en función de
la atribución a los mismos de los activos actualizados o revalorizados.
- Los fondos propios que han tenido su origen en operaciones corporativas como fusiones, combinaciones
de negocios y similares se han distribuido al segmento “Inversiones financieras y operaciones
corporativas”.
e) La distribución del efectivo y otros medios líquidos equivalentes, entre los diferentes segmentos, se ha realizado
como un complemento residual de la imputación del resto de activos y pasivos y de los fondos propios de las
sociedades del Grupo, llevada a cabo bajo los criterios anteriores.
Los saldos positivos o negativos por segmentos deben interpretarse como:
- Existe un saldo de tesorería total generado por todos los negocios en conjunto.
- Los saldos positivos deben interpretarse como el saldo de caja generado por las actividades del segmento.
- Los saldos negativos deben interpretarse como que los segmentos a los que se les atribuye se están
financiando con cargo a los saldos positivos generados por otros segmentos. Este es un criterio similar al
saldo de una cuenta de crédito multiempresa en las que algunas sociedades aportan flujos positivos
mientras que otras se financian de la misma.
f) Tratamiento de recalificaciones de activos o pasivos de un segmento a otro: cuando activos y pasivos son
reclasificados de un segmento a otro (p.ej.: un edificio en construcción y su financiación externa, inicialmente
121 de 180
destinado a la venta -promoción inmobiliaria- se destina finalmente al alquiler –patrimonio inmobiliario-), esta
reclasificación supone una transmisión interna de esos activos y pasivos por su valor en libros y por el valor
diferencial entre los primeros y segundos. El segmento adquiriente reduce su tesorería y la aumenta el segmento
transmitente.
Además, aquellos fondos propios preexistentes imputables a los activos y pasivos reclasificados se clasifican
dentro del segmento destinatario, por considerarse que, puesto que el activo se clasifica finalmente en un nuevo
negocio, sus costes (o beneficios) históricos asociados deben entenderse costes (o beneficios) del segmento en el
que finalmente queda asignado el activo.
El efecto de estos cambios se muestra, junto con otras transferencias entre segmentos, en la línea del estado de
flujos de efectivo segmentados “Traspaso de Patrimonio entre líneas de negocio”.
g) Tratamiento de la autocartera: mientras se ostentan acciones propias, éstas se consideran minorando los
Fondos Propios del segmento “Inversiones financieras, operaciones corporativas y otras actividades”, puesto que
se trata de un activo de esa naturaleza y no se ha decidido cuál será el destino de dicha autocartera (venta o
amortización futura). Por tanto, todas las compras y ventas de autocartera se consideran realizadas por dicho
segmento o línea de negocio.
- Criterios de segmentación e identificación de los segmentos.
a) La información por segmentos se estructura, en primer lugar, en función de las distintas líneas de negocio del
Grupo y, en segundo lugar, siguiendo una distribución geográfica.
b) Las líneas de negocio del Grupo CEVASA se identifican; teniendo en cuenta, por un lado, la naturaleza de los
productos y servicios ofrecidos y, por otro, los segmentos de clientes a los que van dirigidos.
En el ejercicio 2024 y 2023 el Grupo CEVASA centró sus actividades en las siguientes grandes líneas de negocio:
- Patrimonio en alquiler.
- Proyectos y promociones inmobiliarias.
- Inversiones financieras, operaciones corporativas y otras actividades.
Las principales agrupaciones de UGEs o Unidades Generadoras de Efectivo integrantes de cada uno de los
segmentos anteriores o línea de negocio, son las siguientes:
Patrimonio en alquiler:
1) Inversiones inmobiliarias y concesiones administrativas.
El Grupo CEVASA tiene en la Comunidad Autónoma de Cataluña, edificios que se explotan en arrendamiento,
excepto las superficies destinadas a oficinas propias. Las unidades y superficies de los inmuebles arrendados a 31
de diciembre de 2024, ofrecidos en arrendamiento o recientemente acabados con destino el alquiler se detallan a
continuación:
122 de 180
Viviendas
Garajes y anexos
Total
Número de
Número de viviendas,
viviendas, locales
locales comerciales,
Metros
Número de
Número de
Metros
comerciales,
Metros
oficinas y edificios
cuadrados
garajes trasteros
cuadrados
oficinas,
cuadrados
industriales
edificios
industriales,
RESIDENCIAL
garajes y anexos.
A) INVERSIONES INMOBILIARIAS
2.353
224.433
2.636
676
72.783
5.665
297.215
Viviendas de rentas libres
Sin protección oficial
390
38.006
571
183
18.879
1.144
56.885
Calificadas VPO 1968
583
56.894
739
90
16.895
1.412
73.789
Viviendas con renta máxima limitada por
legistación VPO
Calificadas VPO regimenes modernos
833
76.153
779
403
25.230
2.015
101.383
Viviendas con renta antigua
Calificadas VPO 1968
547
53.380
547
11.779
1.094
65.159
B) CONCESIONES ADMINISTRATIVAS
25
1.861
25
1.861
Viviendas con renta máxima limitada por
legislación VPO
Calificadas VPO regimenes modernos
25
1.861
25
1.861
TOTAL RESIDENCIAL
2.378
226.294
2.636
676
72.783
5.690
299.076
COMERCIAL
A) INVERSIONES INMOBILIARIAS
Locales
110
19.364
110
19.364
Oficinas
44
18.367
44
18.367
Edificios industriales
1
10.943
1
10.943
Parking comercial
1
7.179
1
7.179
TOTAL COMERCIAL
156
55.853
156
55.853
TOTAL
2.534
282.147
2.636
676
72.783
5.846
354.929
En el ejercicio 2024 respecto al 2023, se produjeron las siguientes variaciones de las inversiones inmobiliarias en
alquiler:
- Mediante la adquisición de las participaciones de la sociedad Willowbay, S.L.U., (véase nota 11) se adquirió
indirectamente su principal activo, un inmueble situado en la localidad de Santa Coloma de Gramenet
(Barcelona), compuesto por 150 viviendas, 152 párquines, 60 trasteros y 7 locales.
- Adquisición de una superficie comercial en la localidad de Barcelona, de 5.500 m² construidos.
También se incluyen en este segmento aquellas inversiones que se realizan en promociones en curso con destino
en alquiler o en solares en los que se prevé edificar sobre ellos promociones para alquiler. Son los siguientes:
1) Solares en propiedad:
- Solar industrial situado en Barcelona, de 7.289 m² (14.662 m² edificables).
- Solar adquirido en la localidad de Terrassa (Barcelona), con una edificabilidad de 8.193 m².
Proyectos y promociones inmobiliarias:
1) Propiedades en construcción o en stock.
123 de 180
Se tiene como criterio imputar a esta actividad o segmento aquellas inversiones que se realizan en solares en los
que se prevé edificar sobre ellos promociones destinadas a la venta.
En base a este criterio se han clasificado en este segmento las inversiones que se mencionan a continuación:
1) Edificios en construcción:
-Edificio en construcción sobre un solar en la localidad de Montgat (Barcelona), con una edificabilidad total de
3.000 m² en residencial y comercial.
2) Proyectos en desarrollo sobre solares urbanos.
- Siete solares por 6.297,84 m² en la localidad de la Seu d’Urgell (Lleida), con un techo edificable de 18.500m².
- Once solares en la localidad de El Vendrell (Tarragona), con un techo edificable de 67.340 m².
- 50% de un solar con una superficie de 1.782 m², en la localidad de Sant Joan Despí (Barcelona).
- Dos solares en la localidad de Montcada i Reixac (Barcelona), con una superficie total de 3.278 m².
3) Promociones finalizadas y en comercialización para la venta:
A fecha 31 de diciembre de 2024 quedaban por vender:
- Algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la promoción acabada “El Pulmó Verd”, fase I y fase II en la
localidad de Berga (Barcelona).
- Una plaza de aparcamiento de una promoción inmobiliaria en la localidad de Montgat (Barcelona).
- Algunos trasteros y plazas de aparcamiento de la promoción finalizada “Can Gambús 3” en la localidad de
Sabadell (Barcelona).
- A finales del ejercicio 2024 finalizó una promoción inmobiliaria en la localidad de Hospitalet de Llobregat
(Barcelona) Dicha promoción consta de 73 viviendas más los correspondientes aparcamientos, trasteros y
locales comerciales, a 31 de diciembre de 2024 se había vendido aproximadamente el 70% de dicha
promoción.
Inversiones financieras:
Las inversiones financieras realizadas por el Grupo CEVASA son mayoritariamente inversiones en activos
financieros.
Durante los ejercicios 2024 y 2023 todas las actividades del Grupo se han desarrollado en la Comunidad de
Cataluña.
7. Activos intangibles
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Activos intangibles” durante los ejercicios 2024 y 2023, han sido
los siguientes:
Miles de Euros
Coste
31/12/2023
Adiciones
31/12/2024
Concesiones administrativas
2.058
-
2.058
Aplicaciones informáticas
476
69
545
Total coste
2.534
69
2.603
124 de 180
Miles de Euros
Amortizaciones
31/12/2023
Dotaciones
31/12/2024
Concesiones administrativas
339
30
369
Aplicaciones informáticas
370
30
400
Total amortización acumulada
709
60
768
Miles de Euros
Deterioros
31/12/2023
Retiros
31/12/2024
Concesiones administrativas
780
(232)
548
Total deterioros
780
(232)
548
Miles de Euros
Coste
31/12/2022
Adiciones
31/12/2023
Concesiones administrativas
2.058
-
2.058
Aplicaciones informáticas
444
32
476
Total coste
2.502
32
2.534
Miles de Euros
Amortizaciones
31/12/2022
Dotaciones
31/12/2023
Concesiones administrativas
313
26
339
Aplicaciones informáticas
344
26
370
Total amortización acumulada
657
52
709
Miles de Euros
Deterioros
31/12/2022
Retiros
31/12/2023
Concesiones administrativas
795
(15)
780
Total deterioros
795
(15)
780
125 de 180
Total Inmovilizado Intangible
Miles de Euros
31/12/2024
31/12/2023
Coste
2.603
2.534
Amortizaciones
768
709
Total neto
1.835
1.825
Deterioro
548
780
Total concesiones
1.142
939
administrativas
Total otro inmovilizado
145
106
intangible
Total Inmovilizado intangible
1.287
1.045
Valor razonable o Valor en Uso
(el mayor) de las concesiones
1.142
939
administrativas
La única concesión administrativa de titularidad del Grupo CEVASA, registrada a 31 de diciembre de 2024 y a 31 de
diciembre de 2023, tiene las siguientes características:
- Se trata de una concesión administrativa sobre suelo municipal para la promoción y explotación en arrendamiento
de 25 viviendas de Protección Oficial (VPO) en la localidad de Sant Joan de les Abadesas (Girona), durante el
plazo de 47 años desde el inicio de la misma (otorgamiento de la licencia de obras: 2 de noviembre de 2009).
- Como contrapartida a la construcción del edificio, el Grupo podrá explotarlo en arrendamiento hasta el final de la
concesión el 2 de noviembre de 2056. Hasta el 30 de diciembre de 2036 cumpliendo las condiciones y limitaciones
del régimen de protección oficial y como viviendas libres después de esa fecha.
- Las viviendas deben permanecer en arrendamiento durante toda la duración de la concesión.
El coste bruto de los activos intangibles totalmente amortizados pero que siguen prestando servicio es el siguiente:
Miles de Euros
Descripción
31/12/2024
31/12/2023
Aplicaciones informáticas
280
267
Total
280
267
Compromisos de compra de inmovilizado intangible:
A 31 de diciembre de 2024 y 2023 no existían compromisos de compra de inmovilizado intangible.
126 de 180
8. Inmovilizado material
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes del “Inmovilizado material” durante los ejercicios 2024 y 2023, han
sido los siguientes:
Miles de Euros
Coste
31/12/2023
Adiciones
31/12/2024
Propiedades para uso propio
Solar Oficinas administrativas
41 - 41
Oficinas administrativas (Edificación,
mobiliario e instalaciones)
1.380
56
1.436
Total coste
1.422
56
1.477
Miles de Euros
31/12/2023
Retiros
Dotaciones
31/12/2024
Amortizaciones
Propiedades para uso propio
Oficinas administrativas (Edificación,
mobiliario e instalaciones)
1.105
(6)
19
1.118
Total amortización acumulada
1.105
(6)
19
1.118
Coste
31/12/2022
Adiciones
31/12/2023
Propiedades para uso propio
Solar Oficinas administrativas
41 - 41
Oficinas administrativas (Edificación,
mobiliario e instalaciones)
1.378
2
1.380
Total coste
1.420
2
1.421
Miles de Euros
31/12/2022
Dotaciones
31/12/2023
Amortizaciones
Propiedades para uso propio
Oficinas administrativas (Edificación,
mobiliario e instalaciones)
1.092
13
1.105
Total amortización acumulada
1.092
13
1.105
127 de 180
Miles de Euros
Total Propiedades para uso propio
31/12/2024
31/12/2023
Coste
1.477
1.421
Amortizaciones
1.118
1.105
Total neto
359
316
Valor razonable plantas de oficinas ocupadas
1.653
1.614
por el dueño
Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, el Grupo tiene destinadas al uso propio dos plantas del edificio de su propiedad
situado en la Avenida Meridiana, 350, de Barcelona.
Ninguno de los bienes del ‘Inmovilizado material’ está hipotecado o utilizado como garantía en ninguna transacción
financiera.
El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos
elementos de su inmovilizado material, así como las posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio
de su actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos.
El coste bruto de los elementos totalmente amortizados a 31 de diciembre de 2024 y 2023 es el siguiente:
Miles de Euros
Descripción
31/12/2024
31/12/2023
Oficinas administrativas
552
539
Utillaje y herramientas
13
13
Total
565
552
9. Inversiones inmobiliarias
9.1) Inversiones inmobiliarias en alquiler u ofrecidas en alquiler valoradas por el criterio de
valor razonable
Los movimientos habidos en los distintos epígrafes de “Inversiones inmobiliarias” en alquiler u ofrecidas en alquiler,
durante los ejercicios 2024 y 2023 han sido los siguientes:
Miles de Euros
Concepto
31/12/2023
Incrementos/Disminuciones
31/12/2024
Inversiones
del valor razonable
Solar
131.201
14.126
-
145.327
Edificios
361.915
21.791
14.838
398.544
Total
493.116
35.917
14.838
543.871
128 de 180
Miles de Euros
Concepto
31/12/2022
Incrementos/Disminucion
31/12/2023
Inversiones
Reclasificaciones
es del valor razonable
Solar
130.769
-
432
-
131.201
Edificios
359.937
1.033
(432)
1.377
361.915
Total
490.706
1.033
-
1.377
493.116
Los valores razonables de las inversiones inmobiliarias del Grupo a 31 de diciembre de 2024 y 2023 informados en los
anteriores cuadros son los facilitados por Savills Aguirre Newman, tasador independiente no vinculado al Grupo, en sus
informes de valoración de fechas 10 de marzo de 2025 y 20 de febrero de 2024, respectivamente, y cuyas principales
premisas para su elaboración se facilitan en la nota 4.d) de esta memoria.
Las rentas, netas de repercusiones de gastos, devengadas durante los ejercicios 2024 y 2023, y derivadas del alquiler
de las inversiones inmobiliarias en alquiler han ascendido a 20.790 y 19.174 miles de euros (véase Nota 21.1),
respectivamente, y figuran registrados en el epígrafe “Ingresos por alquiler de explotación de edificios en propiedad o
concesión administrativa” de la cuenta de resultados consolidada adjunto.
Movimientos del ejercicio 2024 y 2023, en el valor razonable, derivado de inversiones en nuevos activos
inmobiliarios
Durante el ejercicio 2024, fruto de la adquisición de las participaciones de la sociedad Willowbay, S.L.U., se adquirió el
principal activo de la misma, un edificio de 150 viviendas, 152 plazas de aparcamiento, 60 trasteros y 7 locales
comerciales situado en la localidad de Santa Coloma de Gramenet (Barcelona). En el momento de la compra y hasta
finales de noviembre de 2024, dicho inmueble estaba clasificado como una existencia inmobiliaria, pero a partir de
noviembre de 2024 el mismo se reclasificó como una inversión inmobiliaria.
Asimismo, durante el 2024 se adquirió una superficie comercial en la localidad de Barcelona, con una superficie útil de
4.672 m².
Durante el 2023 no se adquirieron nuevos activos inmobiliarios.
Compromisos de compras de inversiones inmobiliarias
Ninguna sociedad de las que integran el Grupo CEVASA tenía a 31 de diciembre de 2024 compromisos de compra de
inversiones inmobiliarias frente a sociedades no integrantes del Grupo CEVASA.
9.2) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock
En la Nota 6 “Información financiera por segmentos” se ofrece la relación de inversiones inmobiliarias en construcción o
en stock que se utilizarán como propiedades, planta y equipos.
Los movimientos habidos en los diferentes epígrafes de “Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock”, durante
los ejercicios 2024 y 2023, han sido los siguientes:
129 de 180
Miles de Euros
Variaciones
Concepto
31/12/2023
Inversiones
del valor
31/12/2024
razonable
Solares sin edificar
5.567
17
90
5.674
Total
5.567
17
90
5.674
Miles de Euros
Variaciones
Concepto
31/12/2022
Inversiones
del valor
31/12/2023
razonable
Solares sin edificar
5.421
149
(3)
5.567
Total
5.421
149
(3)
5.567
Movimientos del ejercicio 2024 y 2023 derivados de nuevas inversiones
Durante el 2024 y 2023 no se adquirieron nuevos activos.
Inversiones inmobiliarias con garantía hipotecaria
Al 31 de diciembre de 2024, el Grupo tiene firmados préstamos con garantía hipotecaria por un importe pendiente de
amortizar de 80.120 miles de euros (Notas 15 y 16), sobre varios inmuebles integrantes de sus inversiones inmobiliarias
en alquiler u ofrecidas en alquiler o en construcción. Estas inversiones finalizadas o en construcción tenían un valor
razonable al cierre del periodo de 175.466 miles de euros. Al 31 de diciembre de 2023, los importes anteriores
ascendían a 66.855 y 134.834 miles de euros, respectivamente.
10. Inversiones en empresas asociadas
Ni en ejercicio 2024 ni en el 2023 se realizaron inversiones en empresas asociadas.
A mediados del ejercicio 2021 se constituyó la sociedad NICRENT RESIDENCIAL, S.L.U. participada por CEVASA en
un 50% de su capital. El valor a 31 de diciembre de 2024 de dicha participación (valoración realizada por el método de
participación) ascendió a 5.923 miles de euros (5.947 miles de euros en el 2023).
NICRENT RESIDENCIAL, S.L., participa en un 50% en el capital de la sociedad Habitatge Metròpolis Barcelona, S.A.
Esta última sociedad tiene como objetivo promover viviendas de protección pública en alquiler en Barcelona y su área
metropolitana por un total de 4.500 viviendas en los próximos 6 años.
130 de 180
Nombre
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Dirección
Avda. Meridiana, 350
08027 (Barcelona)
Actividad
Servicios financieros y contables
Servicios a la propiedad inmobiliaria
Miles de Euros
Cuentas anuales
31/12/2024
31/12/2023
Capital
63
63
Reservas y prima de emisión
11.936
11.936
Resultados de ejercicios anteriores
(141)
(81)
Resultado del ejercicio
(148)
(61)
Patrimonio Neto s/NIIF
11.710
11.857
Diferencias en determinadas partidas
entre normativa NIIF y normativa
contable española
Patrimonio Neto s/normativa contable
española
11.710
11.857
En el Anexo 3 se adjuntan los Balances de Situación cerrados a 31 de diciembre de 2024, así como la cuenta de
pérdidas y ganancias del ejercicio 2024, según normativa contable española.
Compromiso de inversiones en empresas asociadas:
Respecto al proyecto “Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB)”, CEVASA, junto con Neinor Homes, S.A., se ha
comprometido a aportar a HMB el capital necesario para promover y poner en alquiler 4.500 viviendas VPO en
Barcelona y su área metropolitana, a desarrollar sobre solares a aportar por el Ayuntamiento de Barcelona y el Área
Metropolitana de Barcelona, siempre que los suelos estén disponibles y los proyectos a desarrollar sean viables
económicamente. El capital mínimo a aportar conjuntamente por CEVASA y Neinor se estima en 57,89 millones de
euros y se realizará mediante NICRent Residencial, S.L, sociedad constituida al efecto para participar en dicho
proyecto.
Adicionalmente a las aportaciones ya realizadas, el resto de las aportaciones previstas son las siguientes:
Millones de euros
FASE 1
FASE 2
FASE 3
FASE 4
Total
Completada
Por el socio privado
57,89
12,00
10,59
17,65
17,65
Por el socio público
57,89
12,00
10,59
17,65
17,65
115,78
24,00
21,18
35,30
35,30
El compromiso asumido es el de realizar dichas aportaciones de capital cuando sean necesarias, aportaciones que
podrán variar en un 20% al alza o a la baja respecto a dichas cifras en función de las circunstancias específicas del
131 de 180
momento (falta de crédito, incremento de los precios de mercado de las promociones a desarrollar por HMB, cambios
legislativos, cambios en elementos de la coyuntura económica o social).
11. Combinaciones de negocio
Con fecha 13 de septiembre de 2024 se ha adquirido el 100% de las participaciones de la sociedad WILLOWBAY,
S.L. U. dedicada al negocio de promoción inmobiliaria por un total de 23.550 miles de euros, con el compromiso
adicional de devolver una bonificación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) de que dicha sociedad
se había beneficiado.
El precio acordado de 23.550 miles de euros respondió al valor razonable de los activos y pasivos de la sociedad, el
siguiente detalle en miles de euros:
En miles de euros
Valoración de activos inmobiliarios
26.299
(-) Compromiso devolución ITP
(2.298)
24.000
Valor razonable resto de actvos de la sociedad
330
Valor razonable pasivos
(780)
23.550
En consecuencia, no existen diferencias relevantes significativas entre el precio pagado y el valor razonable de los
activos netos adquiridos.
Esta combinación de negocios no ha tenido un impacto significativo en la cuenta de resultados del Grupo, y en caso
de haberse producido dicha transacción a efectos 1 de enero, el impacto no sería significativo.
En el ejercicio 2023 no se produjo combinación de negocios alguna.
132 de 180
12. Activos financieros no corrientes
12.1.) Instrumentos financieros de patrimonio
Al cierre de los ejercicios 2024 y 2023, el Grupo CEVASA tenía en este epígrafe una inversión total de 350 miles de
euros. Este importe se corresponde con la parte pignorada en garantía de préstamos de participaciones en fondos de
inversión. La parte no pignorada se clasifica dentro del activo corriente.
El Grupo CEVASA no está utilizando ni utilizó en los años 2024 y 2023 instrumentos financieros derivados con fines de
cobertura de las exposiciones a los riesgos financieros de estas inversiones.
12.2.) Créditos a terceros y otros activos financieros a largo plazo
Se incluyen en este epígrafe mayoritariamente los importes depositados por el Grupo CEVASA ante las
Administraciones Públicas, que previamente ha recibido de los inquilinos de los complejos inmobiliarios, en concepto de
fianzas. También incluye depósitos urbanísticos y otras partidas.
El detalle y movimiento de este epígrafe, durante los años 2024 y 2023, han sido los siguientes:
Miles de Euros
Aplicaciones, mayor
Saldo
valor o mayor
Saldo
a 31.12.2023
depósito / Traspaso
a 31.12.2024
a pasivo
Depósitos urbanísticos
292
-
292
Deposítos ante las AAPP de fianzas recibidas por arrendamientos
1.523
297
1.820
Préstamos a terceros
2.212
69
2.281
Derechos de reembolso contrato seguros retribuciones a l/p al personal
250
57
307
Instrumentos de cobertura (swaps)
1.171
(629)
542
Total
5.448
(206)
5.242
Miles de Euros
Saldo
Aplicaciones, mayor
Saldo
a 31.12.2022
valor o mayor
a 31.12.2023
depósito
Depósitos urbanísticos
292
-
292
Deposítos ante las AAPP de fianzas recibidas por arrendamientos
1.449
74
1.523
Préstamos a terceros
2.134
78
2.212
Derechos de reembolso contrato seguros retribuciones a l/p al personal
197
53
250
Instrumentos de cobertura (swaps)
1.798
(627)
1.171
Total
5.870
(422)
5.448
Respecto a los activos financieros no corrientes (epígrafes AV.1 y AV.2 del balance), ninguno de ellos se encontraba en
mora a 31 de diciembre de 2024 ni a 31 de diciembre de 2023.
13. Existencias
Existencias inmobiliarias
En la Nota 6. “Información financiera por segmentos” se ofrece la relación de existencias inmobiliarias asociadas al
negocio de promoción inmobiliaria.
Los movimientos habidos en este epígrafe durante los ejercicios 2024 y 2023, han sido los siguientes:
133 de 180
Miles de Euros
Coste
31/12/2023
Adiciones
Traspasos
Retiros
31/12/2024
Terrenos
12.160
1.857
(3.982)
-
10.035
Anticipos de solares
2.767
2.767
Edificios en construcción
13.547
7.791
(16.778)
-
4.560
Promociones terminadas
175
-
20.760
(13.817)
7.118
Total coste
28.649
9.648
-
(13.817)
24.480
Miles de Euros
Retiros y
Deterioros
31/12/2023
Adiciones
31/12/2024
Reclasificaciones
Terrenos
Promociones terminadas
26
-
(26)
-
Total deterioros
26
-
(26)
-
Miles de Euros
Coste
31/12/2022
Adiciones
31/12/2023
Terrenos
11.719
441
12.160
Anticipos de solares
2.767
-
2.767
Edificios en construcción
7.462
6.085
13.547
Promociones terminadas
175
-
175
Total coste
22.123
6.526
28.649
Miles de Euros
Deterioros
31/12/2022
Retiros y
31/12/2023
Reclasificaciones
Terrenos
31
(31)
-
Promociones terminadas
20
6
26
Total deterioros
51
(25)
26
134 de 180
Total existencias
Miles de Euros
inmobiliarias
31/12/2024
31/12/2023
Coste
24.480
28.649
Deterioro
-
26
Total
24.480
28.623
Valor razonable
44.679
46.852
En el ejercicio 2024 se adquirieron las siguientes existencias inmobiliarias:
- Dos solares urbanos en la localidad de Montcada i Reixac (Barcelona), con una superficie de 3.278 m².
Durante el 2023 no se adquirieron nuevas existencias inmobiliarias. Únicamente se realizaron inversiones en proyectos
en curso.
Durante el ejercicio 2024 se realizaron las ventas de aproximadamente el 70% de las unidades de la promoción
inmobiliaria “Leonardo Park”, situada en la localidad de Hospitalet de Llobregat (Barcelona). Dicha promoción está
constituida por setenta y tres viviendas, noventa plazas de aparcamiento, veintiséis trasteros y cuatro locales
comerciales, asimismo se vendieron tres trasteros y dos plazas de parking de las unidades pendientes de venta en la
localidad de Sabadell (Can Gambús) en Barcelona.
Durante el ejercicio 2023 se realizaron las ventas de dos trasteros de las unidades pendientes de venta en la localidad
de Berga y Sabadell en Barcelona.
A 31 de diciembre de 2024 la promoción inmobiliaria finalizada situada en la localidad de Hospitalet de Llobregat
(Barcelona) estaba gravada con una hipoteca en garantía de un préstamo promotor, el importe pendiente de amortizar
del mismo a cierre del ejercicio asciende a 296 miles de euros.
A 31 de diciembre de 2023 la señalada promoción situada en Hospitalet de Llobregat se encontraba en construcción y la
misma estaba gravada con una hipoteca en garantía de un préstamo promotor, que estaba dispuesto al cierre de ese
ejercicio por un importe de 2.951 miles de euros.
Ninguna otra existencia inmobiliaria está hipotecada o utilizada como garantía en ninguna transacción financiera.
El Grupo tiene formalizadas pólizas de seguros para cubrir los posibles riesgos a que están sujetos los diversos
elementos de sus existencias, así como posibles reclamaciones que se le puedan presentar por el ejercicio de su
actividad, entendiendo que dichas pólizas cubren de manera suficiente los riesgos a los que están sometidos.
Los Administradores de la Sociedad dominante han registrado una provisión por deterioro de determinadas existencias
de acuerdo con la valoración obtenida por un tercero experto independiente.
Compromisos de compra de existencias
La filial de SBD Lloguer Social, S.A. denominada “Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.” tiene firmados
sendos compromisos de compra de dos solares en Sabadell, a unos precios determinados en su momento. A la fecha
de cierre del ejercicio 2024 no es posible concretar si finalmente dichos solares se adquirirán o si finalmente se
resolverán los contratos firmados y se recuperarán los importes entregados a cuenta.
135 de 180
Valor razonable de las existencias
El valor razonable a 31 de diciembre de 2024 de las existencias inmobiliarias es de 41.705 miles de euros (44.085 miles
de euros a 31 de diciembre de 2023). Su comparación con el valor de libros a esa fecha es el siguiente:
31 de diciembre de 2024
Valor Valor de Provisión Valor neto
Metodologia
TIR
razonable coste bruto deterioro contable
Terrenos,solareseimportesanticipados
Métododedesarrollo
14-16%
27.487
12.902 -
3
12.899
Promociones en construcción
Método de desarrollo
12%
4.906
4.560
-
4.560
Promocionesacabadasenventa(Restos)
Métododemercado
9.312
7.141 -
23
7.118
Totales
41.705
24.603 -
26
24.577
Salvo en algunas unidades acabadas a la venta (plazas de aparcamiento y trasteros), con un peso muy pequeño dentro
de las existencias inmobiliarias, donde una disminución razonable del precio de venta futuro respecto al supuesto en el
informe de tasación podría suponer que sus valores de realización se situasen por debajo de sus valores en libros, los
valores razonables de los activos que componen la cartera de stocks inmobiliarios a 31 de diciembre de 2024 tienen
unos valores de una media de un 44,5% superiores a sus valores en libros, por lo que solo cambios importantes en los
valores e hipótesis supuestos en el informe de tasación externo tendrían como consecuencia que, en algunos casos,
sus valores de realización se situasen por debajo de sus valores en libros. Consideramos estos últimos cambios en las
hipótesis supuestas poco razonables en el momento actual.
14. Activos financieros corrientes
La composición del epígrafe “Activos financieros corrientes” del balance de situación consolidado adjunto al 31 de
diciembre de 2024 y 2023 se muestra a continuación:
Miles de Euros
31/12/2024 31/12/2023
Deudores
880
2.809
Depósitos
51
56
Inversiones en empresas asociadas
1.739
1.652
Inversiones financieras disponibles para su negociación
1.724
1.791
Periodificaciones
-
128
Efectivo y otros medios líquidos equivalentes
11.314
8.833
Total activos financieros corrientes
15.708
15.269
De acuerdo con la nota 4.e, las inversiones incluidas en el cuadro anterior se corresponden con activos financieros a
valor razonable con cambios en resultados.
Los únicos activos financieros corrientes del balance que se encontraban en mora a 31 de diciembre de 2024 estaban
incluidos en los grupos B.II.1) Clientes y B.II.2.) Deudores. Respecto a todos aquellos que se consideraban de “dudoso
cobro” a esa fecha, se han realizado las oportunas provisiones por deterioro.
136 de 180
a) Inversiones financieras disponibles para su negociación
Este epígrafe recoge el valor razonable, en la fecha de cierre de los ejercicios 2024 y 2023 de las siguientes
inversiones:
Miles de Euros
31/12/2024
31/12/2023
Bono negociable
-
165
Resto de fondos
1.724
1.613
Intereses depósitos bancarios
-
13
Total
1.724
1.791
b) Clientes corrientes
Una de las partidas del epígrafe “deudores” es la de clientes.
El movimiento del epígrafe clientes durante los ejercicios 2024 y 2023 se detalla a continuación:
Miles de Euros
Saldo
Nuevos saldos
Saldos anteriores
Saldos anteriores
Variación saldos
Saldo
a 31.12.2023
clasificados como
clasificados como
clasificados como dudosos
corrientes
a 31.12.2024
dudosos
dudosos e incobrables
y cobrados
Clientes (-) anticipos
367
(280)
-
-
42
129
Clientes dudosos
680
280
(212)
123
-
871
Provisión por insolvencias
(680)
(280)
212
(123)
-
(871)
Total
367
(280)
-
-
42
129
Miles de Euros
Saldo
Nuevos saldos Saldos anteriores Saldos anteriores
Variación saldos
Saldo
a 31.12.2022
clasificados como clasificados como clasificados como dudosos
corrientes
a 31.12.2023
dudosos dudosos e incobrables y cobrados
Clientes (-) anticipos
352
(219)
-
-
234
367
Clientes dudosos
901
219
(292)
(148)
-
680
Provisión por insolvencias
(901)
(219)
292
148
-
(680)
Total
352
(219)
-
-
234
367
137 de 180
15. Patrimonio Neto e Ingresos diferidos
15.1.) Patrimonio Neto
Capital social
Al 31 de diciembre de 2024 el capital social de la Sociedad Dominante ascendía a 6.976.140 euros y estaba
representado por 23.253.800 acciones de 0,30 euros de valor nominal, totalmente suscritas y desembolsadas y de una
única serie.
Todas las acciones son de carácter ordinario y no tienen ningún tipo de limitación o de restricción de disponibilidad y
están admitidas a cotización en las bolsas de valores de Madrid, Barcelona y Valencia y se negocian en el mercado
continuo, modalidad Fixing.
Según las comunicaciones oficiales realizadas a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en cumplimiento
de la normativa vigente, los accionistas con participación superior al 3% al cierre del ejercicio 2024 eran los siguientes:
Denominació del partícipe
Directas
Indirectas
Total
Banco Santander, S.A.
24,07%
24,07%
Eulalía Vaqué Boix
18,16%
18,16%
Taller de Turisme i Medi Ambient, S.L.
16,81%
16,81%
María Boix Gacia
12,28%
0,57%
12,85%
Manuel Valiente Margelí
0,00%
6,54%
6,54%
Bernat Víctor Vaqué
3,75%
3,75%
Gemma Víctor Vaqué
3,58%
3,58%
Albert Víctor Vaqué
3,42%
3,42%
Alexandre Víctor Vaqué
3,15%
3,15%
Total:
67,06%
25,27%
92,33%
Acciones propias de la Sociedad Dominante
Al cierre del ejercicio 2024 existían 94.916 acciones en autocartera con un coste total de 671 miles de euros (0,408%
del capital social). El movimiento de las acciones en autocartera de los ejercicios 2024 y 2023 se detalla a continuación:
138 de 180
Miles de
alo
Euros
nº.de títulos
Contable
% participación
Saldo a 1 de enero de 2023
99.700
713
0,429%
Adquisiciones
5.553
36
0,024%
Enajenaciones (-)
7.076
51
0,030%
Saldo a 31 de diciembre de 2023
98.177
698
0,422%
Adquisiciones
5.864
36
0,025%
Enajenaciones (-)
9.125
63
0,039%
Saldo a 31 de diciembre de 2024
94.916
671
0,408%
De ese total, a cierre del ejercicio 2024 se tiene previsto entregar al Consejero Delegado 4.400 acciones, con un coste
contable de 32 miles de euros. Este compromiso se registra en el epígrafe AVI. del Balance.
Reservas con disponibilidad limitada
El detalle de las reservas bajo éste epígrafe es el siguiente:
a) Reservas Legales: De acuerdo con el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, debe destinarse una
cifra igual al 10% del beneficio del ejercicio a la reserva legal hasta que ésta alcance, al menos, el 20% del
capital social. La reserva legal podrá utilizarse para aumentar el capital en la parte de su saldo que exceda del
10% del capital ya aumentado. Salvo para la finalidad mencionada anteriormente, y mientras no supere el 20%
del capital social, esta reserva sólo podrá destinarse a la compensación de pérdidas y siempre que no existan
otras reservas disponibles suficientes para este fin. El saldo contabilizado en estas cuentas es de 4.848 miles
de euros.
Parte de las reservas legales 2.976 miles de euros, se ha dotado con cargo a resultados de actividades
bonificadas en el régimen especial del Impuesto sobre Sociedades, de entidades de arrendamiento de
viviendas. La eventual distribución de estas reservas a la matriz supondría la tributación parcial de las mismas.
b) Reservas indisponibles por acciones propias: La Sociedad Dominante tiene limitada la disposición de sus
reservas libres en un importe equivalente a las acciones propias adquiridas que se mantienen en autocartera.
El importe de esta limitación es de 671 miles de euros a cierre del presente ejercicio.
c) Reserva por capital amortizado: Recoge el importe de las reducciones de capital llevadas a cabo acogiéndose
CEVASA a lo que disponían los artículos 47 y 101 de la Ley de Sociedades Anónimas de 17.07.51, derogada
hace años. Como en estas reducciones, y de acuerdo con la citada Ley, no se requería el cumplimiento de los
requisitos del art. 98 de la misma, era obligatorio crear una reserva indisponible en los términos de la reserva
legal, por el importe nominal de las reducciones de capital. El importe acumulado en esta cuenta asciende a
2.070 miles de euros.
d) Reserva artículo 163 del Texto Refundido de la pasada Ley de Sociedades Anónimas y artículo 335 c) de la
Ley de Sociedades de Capital: La disposición de esta reserva debe cumplir ciertos requisitos y recoge el
importe de las reducciones de capital realizados con cargo a las reservas libres, vía amortización de acciones
de la autocartera. En estos casos, el importe nominal de las acciones amortizadas debe destinarse a esta
reserva, de que solo será posible disponer con los mismos requisitos que los exigidos para la reducción de
capital social. El saldo contabilizado en esta cuenta asciende a 1.739 miles de euros.
e) Reserva de capitalización: En el impuesto sobre sociedades de los ejercicios 2016 y 2015 se redujo la base
imponible del impuesto en un 10% del importe correspondiente al incremento de los fondos propios de los
mencionados ejercicios, con el límite del 10% de la base imponible previa. Este beneficio está condicionado al
mantenimiento de las reservas durante los cinco años siguientes y a la dotación de una reserva indisponible,
equivalente a aquel 10% del aumento, durante el mencionado plazo. El saldo contabilizado en la mencionada
reserva indisponible asciende a 2.249 miles de euros.
139 de 180
Reservas disponibles
El detalle de las reservas bajo éste epígrafe es el siguiente:
a) Prima de emisión: Por un importe de 544 miles de euros, sin limitaciones a su disponibilidad. El Texto
Refundido de la Ley de Sociedades de Capital permite expresamente la utilización del saldo de la prima de
emisión para ampliar el capital y no establece restricción específica alguna para la disponibilidad de dicho
saldo.
b) Reserva de fusión: Creada tras las operaciones de reordenación societaria en la que la Sociedad Dominante
absorbió a sus antiguas filiales, tiene un saldo de 9.369 miles de euros, según balances individuales NIIF de la
dominante.
c) Reserva de revalorización RL 7/1996, 7 de junio: Esta cuenta, desde el 31 de diciembre de 2007 es distribuible
sin ningún tipo de limitación y puede destinarse, entre otros fines, a incrementar las reservas de libre
disposición. El saldo de esta cuenta es de 22.069 miles de euros.
d) Reservas voluntarias y resultados negativos de ejercicios anteriores: Estas reservas tienen un saldo, corregido
tras los ajustes de consolidación, de 87.405 miles de euros en los balances individuales NIIF de las sociedades
del Grupo.
Del importe total de estas últimas reservas, 79.655 miles de euros se corresponden con reservas de filiales de
CEVASA procedentes de resultados de actividades bonificadas en el régimen especial del Impuesto sobre
sociedades, de entidades de arrendamiento de viviendas. La distribución de esas reservas a la matriz
supondría la tributación parcial de las mismas.
Reservas con origen en la aplicación del criterio de valor razonable según NIIF’s
a) Como consecuencia del cambio de criterio de valoración de las inversiones inmobiliarias (y sus pasivos asociados) a
partir de 1 de enero de 2017, a valor razonable en lugar de a valor de coste, se revalorizaron dichos elementos
patrimoniales, generándose una plusvalía que, neta de impuestos, se abonó en esta reserva. El importe total en esta
reserva a 31 de diciembre de 2024, con origen en dicha primera revalorización, es de 147.248 miles de euros, y
responde al siguiente detalle:
Miles de euros
Importe
Diferencia entre el valor razonable y el valor de coste
(+)
204.649
de los activos y pasivos revalorizados el 01/01/2017
Impuesto Municipal s/ Incremento de Valor de los
(-)
Terrenos de Naturaleza Urbana, a pagar en caso de
venta (*)
13.169
Plusvalía bruta antes de I.S.
191.480
(-) Impuesto sobre sociedades (*)
44.232
A Reservas
147.248
(*) Registrados en el balance dentro del epígrafe de pasivos DII. Impuestos
Diferidos
b) Asimismo, en las mencionadas reservas se recoge, a 31 de diciembre de 2024, un total de 97.359 miles de euros,
correspondiente a los resultados del Grupo obtenidos durante los ejercicios 2018 a 2023 derivados de la aplicación del
criterio de valor razonable a las inversiones inmobiliarias (plusvalías o minusvalías de activos inmobiliarios no
140 de 180
registradas según la normativa mercantil española). Dichos resultados no pueden ser distribuidos, puesto que la
normativa mercantil española no contempla el mencionado criterio de valor razonable.
Por lo tanto, no todas las reservas con origen en la aplicación de los criterios de la normativa internacional NIIF son
distribuibles. Estas reservas se muestran en diversas cuentas de Patrimonio Neto de los estados financieros
individuales de las sociedades integrantes del grupo, algunas de ellas distribuibles y otras que no lo son.
Diferencias negativas de consolidación
Se originaron, en gran parte, en el año 2014, fruto de la toma de control por parte de la Sociedad dominante, de la que
hasta ese momento era sociedad asociada, SBD LLoguer Social, S.A. y la filial de la misma Projectes i Construcció
Social a Sabadell, S.L.U.
Ajustes en patrimonio por valoración de instrumentos financieros
Este epígrafe del balance de situación consolidado recoge el importe, neto de impuestos diferidos, de las variaciones de
valor no imputados a la cuenta de resultados, de tres swaps de cobertura de flujos de efectivo de tres préstamos
hipotecarios (Nota 17).
El movimiento del saldo de este epígrafe se presenta seguidamente:
Miles de Euros
2024
Aumento/Disminución (*)
Variación de
valor y aplicación a
Variación de
TOTAL
31/12/2023
la cuenta de
Impuestos
MOVIMIENTO
TOTAL
resultados del
diferidos
2024
ejercicio
Swaps
605
(247)
62
(185)
235
Total
605
(247)
62
(185)
235
Miles de Euros
2023
Aumento/Disminución (*)
Variación de
valor y aplicación a
Variación de
TOTAL
01/01/2023
la cuenta de
Impuestos
MOVIMIENTO
TOTAL
resultados del
diferidos
2023
ejercicio
Swaps
1.129
(350)
88
(262)
605
Total
1.129
(350)
88
(262)
605
(*) No incluido el impacto con minoritarios
15.2.) Ingresos diferidos
El movimiento de este epígrafe durante los años 2024 y 2023 se muestra a continuación:
141 de 180
2024
Aplicación a
Aumento/Disminución
31/12/2023
la cuenta de
Adiciones /
TOTAL A
resultados del
reducciones
31/12/2024
ejercicio
Subvenciones por la promoción de Vdas. VPO
596
31
(42)
585
Subvenciones en cuotas de préstamos subsidiados
229
-
-
229
Total
825
31
(42)
814
2023
Aumento/Disminución
Aplicación a
01/01/2023
la cuenta de
Adiciones /
TOTAL A
resultados del
reducciones
31/12/2023
ejercicio
Subvenciones por la promoción de Vdas. VPO
212
253
131
596
Subvenciones en cuotas de préstamos subsidiados
234
-
(5)
229
Total
446
253
126
825
Las subvenciones que se identifican por la promoción de viviendas VPO en los cuadros anteriores son subvenciones
calificadas como “relacionadas con los activos” y se devengaron por la promoción de viviendas de protección oficial
destinadas al arrendamiento en régimen de concesión administrativa. Se imputan a la cuenta de resultados,
ordinariamente, de forma paralela a la amortización de dicha concesión, y también, cuando se producen deterioros de
valor de la misma, para compensar dichos deterioros.
Las subvenciones que se identifican en cuotas de préstamos subsidiados, que financian la concesión administrativa
mencionada en el párrafo anterior, se imputan ordinariamente a la cuenta de resultados durante el periodo en que se
perciben los subsidios, que coincide con el del préstamo y con el plazo de calificación VPO.
A) Obligaciones asumidas respecto a subvenciones percibidas o a percibir en el futuro.
El Grupo CEVASA ha percibido subvenciones por la promoción de edificios de viviendas de protección oficial, con la
obligación de mantenerlas en ese régimen durante el periodo de calificación administrativa como viviendas de
protección oficial.
Adicionalmente, el Grupo ha percibido subvenciones a través de préstamos calificados que tienen subsidiadas sus
cuotas, con el mismo condicionante que en el caso anterior.
B) Respecto a las subvenciones de capital percibidas tras la finalización de edificios de viviendas VPO para el alquiler.
El desglose de las subvenciones percibidas hasta el 31 de diciembre de 2024 es el siguiente:
142 de 180
- Subvenciones percibidas por la promoción de edificios VPO en alquiler:
Miles de Euros
Importe
Fecha
percibido
Relacionadas con inmovilizado intangible:
09/01/2012
Subvención capital promoción edificio VPO alquiler en Sant Joan de les
Abadesses (Girona) (concesión administrativa)
1.100
Relacionadas con inversiones inmobiliarias:
02/01/2011 Subvención de capital promocion edifico VPO en Igualada (Barcelona)
280
02/01/2011
Subvención capital promoción edificio VPO alquiler en Sta. Coloma de
Gramenet (Barcelona)
1.306
27/11/2012
Subvenciones de capital promoción edificio VPO alquiler en Vic (Barcelona)
3.234
15/10/2014
21/11/2014 Subvención de capital promoción "La Serra 2" (Sabadell)
2.176
21/11/2014 Subvención de capital promoción "Espronceda 2" (Sabadell)
714
21/11/2014 Subvención de capital promoción "Falla 2" (Sabadell)
1.702
21/11/2014 Subvención de capital promoción "Can Llong 5" (Sabadell)
6.199
21/11/2014 Subvención de capital promoción "Can Llong 6" (Sabadell)
1.890
21/11/2014 Subvención de capital promoción "La Serra 4" (Sabadell)
1.944
Total:
20.545
Deben de considerarse las subvenciones percibidas como subvenciones no reintegrables, por cuanto ya se ha cumplido
con la obligación de construir los edificios VPO en alquiler y no cabe posibilidad alguna de descalificación administrativa,
porque:
a) En la mayor parte de los casos la normativa que ampara la calificación VPO de las viviendas promovidas no
permite la descalificación voluntaria de las mismas. En los pocos casos que se permite, el Grupo no lo
contempla como hipótesis de futuro.
b) Sólo puede perderse la calificación VPO a instancias de la Administración con competencias en esta materia
ante supuestos gravísimos por parte de los propietarios de viviendas VPO en alquiler, que razonablemente no
pueden contemplarse. Aunque el supuesto de descalificación no es contemplable, de darse, la contrapartida
sería que las viviendas quedarían liberadas de todas las limitaciones de la VPO destinada a alquiler o venta,
pasando a ser viviendas libres de inmediata realización, lo que compensaría los perjuicios que de ello se
derivaran.
No se ha incumplido ninguna condición relacionada con las subvenciones.
C) Respecto a las subvenciones a percibir en el futuro, se trata de subsidiaciones en cuotas de préstamos que financian
promociones VPO.
Desde la formalización de estos préstamos y en las fechas de liquidación de intereses y cuotas, se vienen percibiendo
subsidiaciones de la Administración. El devengo y cobro de dichas subsidiaciones en las cuotas está condicionado al
mantenimiento de los préstamos cualificados y al cumplimiento de todas sus cláusulas, entre ellas las relativas al
mantenimiento de los edificios financiados, en régimen de VPO en arrendamiento, durante toda la duración de sus
calificaciones, y cumpliendo estrictamente la normativa que les es de aplicación.
No se ha incumplido ninguna condición, ni existen contingencias relacionadas con estas ayudas futuras.
143 de 180
La expectativa de cobro futuro de estos subsidios hasta la fecha de amortización de los préstamos y las tasas de
descuento de los flujos esperados inciden en la valoración de estos subsidios a valor razonable.
El valor razonable de estos subsidios a 31 de diciembre de 2024 es de 13.357 miles de euros (13.922 miles de euros a
31 de diciembre de 2023). El detalle es el siguiente:
Miles de Euros
Importe
Préstamo promoción Igualada (Barcelona)
162
Préstamo promoción Vic (Barcelona)
1.710
Préstamo promoción Sant Joan de les Abadesses (Girona)
222
Préstamo promoción "La Serra 2" (Sabadell)
532
Préstamo promoción "Espronceda 2" (Sabadell)
394
Préstamo promoción "La Falla 2" (Sabadell)
866
Préstamo promoción "Can Llong 5" (Sabadell)
6.077
Préstamo promoción "Can Llong 6" (Sabadell)
1.660
Préstamo promoción "La Serra 4" (Sabadell)
1.734
Total:
13.357
El valor de estas subsidiaciones se muestra en el balance consolidado minorando el valor nominal o de reembolso de
los préstamos subsidiados.
Durante el ejercicio 2024 se percibieron 1.931 miles de euros (1.969 miles de euros en 2023) en concepto de
subsidiaciones de cuotas hipotecarias de préstamos cualificados VPO, que se registraron en la cuenta de resultados.
Todas ellas están reconocidas en el epígrafe de la cuenta de resultados 1.E.b).
16. Deudas con entidades de crédito y pasivos financieros.
A continuación, se facilita información de los flujos de efectivo no descontados comprometidos (devolución de capital
más intereses) que se derivan de los préstamos y otros pasivos no corrientes informados, en vigor a 31 de diciembre de
2024 y 31 de diciembre de 2023, basados en el valor de sus índices de referencia en dicha fecha:
144 de 180
A 31 de diciembre de 2024
Corriente
No corriente
Miles de Euros
En Balance a
Menor 1 año
Entre 1 y 2
Entre 2 y 3
Entre 3 y 4
Entre 4 y 5
Mayor de 5 años
Vencimiento
Total
31/12/2024
años
años
años
años
indeterminado
1) Deudas con entidades de crédito
10.954
7.594
7.723
6.779
7.114
61.661
111.489
85.978
A. Préstamos a lp
6.594
7.594
7.723
6.779
7.114
61.661
107.129
81.618
a.1 Valor nominal
6.594
6.558
6.677
5.869
6.099
63.709
95.506
95.506
a.2 Intereses a pagar y liquidaciones de instrumentos de cobertura
3.126
2.756
2.730
2.447
2.240
15.693
28.992
-
a.3 Subsidiaciones a percibir (*)
(1.720)
(1.720)
(1.684)
(1.537)
(1.225)
(9.483)
(17.369)
(13.888)
B. Otros pasivos bancarios
4.360
4.360
4.360
b.1 Por utilización de líneas de crédito
4.360
4.360
4.360
2) Pasivos por valoración de instrumentos de cobertura
145
145
145
3)Otros pasivos financieros
3.482
2.636
6.118
6.118
A) Pasivos derivados de operaciones comerciales y otros acreedores corrientes
3.482
2.636
6.118
6.118
TOTAL
14.436
7.594
7.723
6.779
7.114
64.297
145
117.752
92.241
A 31 de diciembre de 2023
Corriente
No corriente
Miles de Euros
En Balance a
Menor 1 año
Entre 1 y 2
Entre 2 y 3
Entre 3 y 4
Entre 4 y 5
Mayor de 5 años
Vencimiento
Total
31/12/2023
años
años
años
años
indeterminado
1) Deudas con entidades de crédito y liquidación instrumentos de cobertura
6.461
7.146
4.060
4.652
4.793
56.368
83.481
59.937
A. Préstamos a lp
3.406
7.146
4.060
4.652
4.793
56.368
80.425
56.881
a.1 Valor nominal
3.406
6.517
3.455
3.608
3.772
50.047
70.805
70.805
a.2 Intereses a pagar y liquidaciones de instrumentos de cobertura
2.078
2.349
2.325
2.728
2.558
17.030
29.068
-
a.3 Subsidiaciones a percibir (*)
(1.720)
(1.720)
(1.720)
(1.684)
(1.537)
(10.709)
(19.090)
(13.924)
B. Otros pasivos bancarios
3.056
3.056
3.056
b.1 Por utilización de líneas de crédito
3.056
3.056
3.056
b.1 Intereses a pagar por utilización línias de crédito
139
139
139
2) Pasivos por valoración de instrumentos de cobertura
177
177
177
3)Otros pasivos financieros
4.681
2.222
6.903
6.903
A) Pasivos derivados de operaciones comerciales y otros acreedores corrientes
4.681
2.222
6.903
6.903
TOTAL
11.142
7.146
4.060
4.652
4.793
58.590
177
90.561
67.016
(*) El total de estos importes se muestra en el balance consolidado a valor actual descontado
Pólizas
El Grupo tiene pólizas de crédito con un límite conjunto de 18.500 miles de euros, y el importe sin disponer a 31 de
diciembre de 2024 era de 14.140 miles de euros. Su vencimiento se sitúa en el corto plazo, si bien el Grupo espera
renovarlas. A 31 de diciembre de 2023, el límite en pólizas ascendía a 13.500 miles de euros y el importe sin disponer a
esa fecha era de 10.444 miles de euros.
Préstamos
Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, el Grupo mantenía los préstamos con garantía hipotecaria que se detallan en los
cuadros anteriores y que financiaban en su mayor parte promociones inmobiliarias acabadas en arrendamiento u
ofrecidas en arrendamiento o en construcción.
Los valores de mercado de los activos hipotecados reflejados en el balance, informados en las tasaciones efectuadas
por un experto independiente, eran de 176.413 miles de euros a 31 de diciembre de 2024 y de 135.773 miles de euros a
31 de diciembre de 2023.
Asimismo, a 31 de diciembre de 2024 se habían dispuesto 296 miles de euros del préstamo al promotor (2.951 miles de
euros a 31 de diciembre de 2023), que ha financiado una promoción inmobiliaria con destino a la venta. El valor
razonable del inmueble que financia dicho préstamo asciende a 31 de diciembre de 2024 a 9.312 miles de euros
(14.701 miles de euros a 31 de diciembre de 2023).
145 de 180
Conforme a lo dispuesto en aquella normativa, el Grupo tiene derecho a las siguientes subsidiaciones en las cuotas
hipotecarias:
1 préstamo acogido al Plan 2002-2005
2 préstamos acogidos al 6 préstamos acogidos
Plan 2005-2008 al Plan 2009-2012
Plazo amortización
25 años
25 años
25 años
Subsidiación cuota (euros/años por cada
50% de la cuota (5 primeros años)
263 €(5 primeros años)
10.000 euros de préstamo)
40% de la cuota (15 últimos años)
205€ (15 últimos años)
250 €
Duración subsidiación (años) desde
20 años
20 años
25 años
finalización periodo de carencia
Plazo medio ponderado de la
subsidiación desde 31/12/2024
8,79 años
9,98 años
17,26 años
Conciliación endeudamiento financiero neto con el Estado de Flujos de Efectivo
Los cambios en el endeudamiento financiero neto acaecido durante los ejercicios 2024 y 2023, surgidos de flujos de
efectivo y otros, se presentan a continuación:
Miles de Euos
Cambios de valor
que no suponen
31/12/2023
Flujos de efectivo
fjujos de efectivo
31/12/2024
Préstamos y líneas de crédito dispuestas
73.862
25.860
4
99.726
Pasivos a largo plazo por instrumentos de cobertura
(994)
-
597
(397)
Endeudamiento financiero bruto (nominal deuda
bruta)
72.868
25.860
601
99.329
Activos financieros líquidos y otros asociados con
el endeudamiento
(6.293)
(4.353)
(10.646)
Efectivo y medios equivalentes
(8.829)
(2.485)
(11.314)
Endeudamiento financiero neto
57.746
19.022
601
77.368
Miles de Euos
Cambios de valor
que no suponen
31/12/2022
Flujos de efectivo
fjujos de efectivo
31/12/2023
Préstamos y líneas de crédito dispuestas
80.996
(7.134)
73.862
Pasivos a largo plazo por instrumentos de cobertura
(1.798)
804
(994)
Endeudamiento financiero bruto (nominal deuda
bruta)
79.198
(7.134)
804
72.868
Activos financieros líquidos y otros asociados con
el endeudamiento
(11.063)
4.770
(6.293)
Efectivo y medios equivalentes
(9.948)
1.119
(8.829)
Endeudamiento financiero neto
58.188
(1.245)
804
57.746
Respecto al valor razonable total de los activos inmobiliarios del Grupo (607.207 miles euros), el importe total de la
deuda financiera neta (77.509 miles de euros) suponen un Loan to Value ratio (LTV), del 12,76%. El ratio se ha
calculado considerando las siguientes partidas:
146 de 180
LTV = A/B x100
Siendo:
A = Total deudas con entidades de crédito a valor de reembolso (-) activos financieros no corrientes en garantía de
dichos préstamos y otros préstamos (-) efectivo y otros medios líquidos equivalentes (-) préstamos y deudores con
intereses (-) inversiones financieras.
B= Valor razonable de toda la cartera inmobiliaria del Grupo.
17. Riesgos financieros e instrumentos financieros derivados
Objetivo de la política de gestión de riesgos
La política de gestión de riesgos del Grupo CEVASA está enfocada a los siguientes aspectos:
▪ Riesgo de precio: el Grupo tiene pequeñas posiciones en renta variable o en fondos de inversión con riesgo de
variación de precio. Las variaciones de precio de estos activos pueden afectar a los resultados o al patrimonio neto
del grupo.
▪ Riesgo de tipo de interés: el Grupo tiene contratada su deuda a tipos de interés variables y por tanto, indexada a la
evolución de los tipos de interés de mercado. La política de gestión del riesgo tiene por objetivo limitar y controlar
las variaciones de tipo de interés sobre el resultado y los flujos de caja, manteniendo un adecuado coste global de
la deuda. Para conseguir este objetivo y cuando se considera necesario o conveniente, se contratan instrumentos
de cobertura de tipo de interés para cubrir las posibles oscilaciones del coste financiero.
▪ Riesgo de refinanciación: la estructura financiera del Grupo requiere diversificar sus fuentes de financiación tanto
en entidades como en productos y en vencimientos.
▪ Riesgos de contraparte: el Grupo mitiga este riesgo contratando las operaciones financieras con instituciones de
primer nivel.
▪ Riesgo de liquidez: Los activos circulantes del grupo y la ordinaria generación de caja de sus negocios corrientes
cubren suficientemente sus pasivos circulantes y las obligaciones de pago que se tienen comprometidas, por lo que
no existe riesgo alguno de insolvencia.
▪ Riesgo de crédito: la Sociedad Dominante analiza de forma periódica la exposición de sus cuentas a cobrar al
riesgo de mora, llevando a cabo un seguimiento de la liquidación de los créditos y, en su caso, del registro de los
deterioros de los créditos para los que se estima que existe riesgo de mora.
A) Cobertura de riesgos asociados a pasivos financieros. Uso de instrumentos
financieros derivados
El uso de derivados financieros no está restringido de forma explícita por el Consejo de Administración de
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. ni por los órganos de administración de las sociedades filiales,
aunque, dada la elevada volatilidad de estos productos, cualquier inversión en estos activos se somete a
aprobación del Consejo de Administración.
a) De cobertura de flujos de efectivo de pasivos financieros
147 de 180
El Grupo tiene contratados tres instrumentos financieros de cobertura de tipo de interés a 31 de diciembre de 2024
y 31 de diciembre de 2023. A continuación, se detallan dichos instrumentos financieros y el valor razonable de cada
uno de ellos en cada una de esas fechas:
2024
Miles de Euros
Tipo de interés
Valor razonable – Activo /
Instrumento financiero
Contraparte
intercambiado
Inicio
Vencimiento
Nominal contratado
(Pasivo)
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Euribor 1 año/
11/06/2018
11/06/2026
7.166
123
Banco Santander, S.A.
Fijo 0,99%
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Euribor 1 año/
10/12/2018
10/12/2026
24.775
419
Banco Santander, S.A.
Fijo 1,05%
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Euribor 1 año/
20/04/2023
28/08/2026
10.499
(145)
Total al 31 de diciembre de 2024
Banco Santander, S.A.
Fijo 3,545%
42.440
397
con terceros
42.440
397
Coberturas tipo variable a tipo fijo
42.440
397
2023
Miles de Euros
Tipo de interés
Valor razonable – Activo /
Instrumento financiero
Contraparte
intercambiado
Inicio
Vencimiento
Nominal contratado
(Pasivo)
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Euribor 1 año/
11/06/2018
11/06/2026
7.166
230
Banco Santander, S.A.
Fijo 0,99%
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Euribor 1 año/
10/12/2018
10/12/2026
24.775
941
Banco Santander, S.A.
Fijo 1,05%
Swap de intercambio de tipo variable por fijo
Euribor 1 año/
20/04/2023
28/08/2026
10.499
(177)
Total al 31 de diciembre de 2023
Banco Santander, S.A.
Fijo 3,545%
42.440
994
con terceros
42.440
994
Coberturas tipo variable a tipo fijo
42.440
994
Respecto a los informados a 31 de diciembre de 2024 todos ellos cubren el 100% del principal de varios préstamos
hipotecarios, los dos primeros durante 8 años y el tercero durante 3 años. Las bases cubiertas disminuyen a medida
que van amortizándose dichos préstamos. A 31 de diciembre de 2024 dichas bases eran de 5,1, 17,4 y 10,4 millones de
euros, respectivamente.
Puesto que se trata de swaps de cobertura, de intercambio de tipos variables contra tipos fijos, cualquier variación en
los tipos de interés tiene como efecto un aumento o disminución de los importes a pagar en las cuotas hipotecarias que
financian los préstamos cubiertos, que se ve compensada, en cuanto al total capital cubierto, por liquidaciones
negativas o positivas en los swaps contratados, de forma que el coste anual de aquel capital financiado y cubierto es fijo
y equivalente al tipo fijo de intercambio del swap, más el diferencial sobre Euribor de los préstamos cubiertos. En
términos equivalentes, es como si, en lugar de tipos de interés variables aquellos préstamos se hubieran financiado a
tipos fijos. Así, para el capital cubierto, las variaciones en los tipos de interés de mercado no tienen impacto en la cuenta
de resultados. Los Administradores de la Sociedad consideran que se cumplen todos los requisitos para la
consideración de instrumentos de cobertura.
B) Cobertura de riesgos asociados a activos financieros
Riesgo de tipo de interés y de variación de precio
Este tipo de inversiones exponen al Grupo CEVASA fundamentalmente a los riesgos financieros de las variaciones de
los precios de los activos.
El Grupo CEVASA no está utilizando ni utilizó en los años 2024 y 2023 instrumentos financieros derivados para cubrir
estos riesgos.
148 de 180
Riesgo de crédito
Los principales activos financieros del Grupo son saldos de caja y efectivo, deudores comerciales, cuentas a cobrar, e
inversiones financieras y préstamos en participadas en equivalencia, que representan la exposición máxima del Grupo
al riesgo de crédito en relación con los activos financieros.
El riesgo de crédito del Grupo atribuible a sus deudores comerciales está ciertamente limitado. El Grupo no tiene una
concentración significativa en este tipo de riesgo, estando la exposición distribuida entre un gran número de clientes y
contrapartes.
Los saldos acreditados a clientes y deudores comerciales que se estima que pueden no ser realizables son
provisionados en su totalidad con cargo a la cuenta de resultados, registrando en ese momento la posible pérdida por
deterioro del valor de esos saldos como si tal pérdida ya se hubiera producido. Sólo se revierte esta provisión, también
contra la cuenta de resultados, si tales saldos se realizan efectivamente. Esto responde a una política de máxima
prudencia, por cuanto se dota el 100% de aquellos saldos en lugar de un porcentaje menor que resultaría de un cálculo
de probabilidades de insolvencia. El importe total provisionado al cierre de año 2024 es de 871 miles de euros (680
miles de euros al cierre del año 2023).
El riesgo de crédito atribuible a sus fondos más líquidos como saldos en efectivo, depósitos bancarios e inversiones
financieras disponibles para su venta, está acotado al trabajar con varios intermediarios financieros y depositarios, todos
ellos de elevada solvencia patrimonial y profesional, así como elevado rating crediticio, lo que reduce el riesgo
contraparte.
Aunque es innegable la existencia de riesgo de crédito en los fondos líquidos, depósitos bancarios e inversiones
financieras, estimamos que es muy poco probable que estos riesgos se materialicen, una vez analizados los activos que
se poseen y los intermediarios y depositarios con los que se trabaja. El Grupo CEVASA no ha tenido jamás una
experiencia negativa en cuanto a insolvencias en este tipo de activos. Además, los procesos establecidos de control
interno están diseñados con el fin de evitar cualquier tipo de riesgo de fraudes internos y externos.
C) Análisis de sensibilidad respecto a variaciones de tipos de interés
Las posiciones financieras del Grupo CEVASA lo exponen al riesgo derivado de variaciones de los tipos de interés,
puesto que los préstamos que tiene contratados y que financian sus activos a largo plazo son a tipos variables y
mayores que los activos financieros que se tienen también a tipo variable.
La cartera de préstamos a 31 de diciembre de 2024 está referenciada a Euribor 1 año o a IRPH según el siguiente
cuadro:
Miles de euros
Referencia
Totales
- Euribor 1 año (min. 1,10%)
18.521
- Euribor 1 año
51.788
- IRPH
10.661
Total a tipo variable
80.970
Tipo fijo
14.230
Total préstamos a largo plazo
95.200
Total préstamos promotor
296
Total
95.496
149 de 180
Con las citadas referencias y “floors” el mayor riesgo es el de aumento de tipos, especialmente respecto a los
préstamos referenciados al Euribor.
Si se cumplen los pronósticos actuales y se mantiene el actual escenario de estabilización y lenta pero progresiva
reducción de los tipos de interés, ello supondrá una leve reducción de los gastos financieros pare el Grupo CEVASA en
el ejercicio 2025.
Se tienen contratados tres swaps de cobertura del 62% de la cartera de préstamos referenciados al Euribor, o del 35%
del total de la cartera total de préstamos, que vencen todos ellos en 2026.
1. Con un aumento de los tipos variables en 100 pb. respecto a los actuales, los intereses de financiación del
Grupo CEVASA en el ejercicio 2025 serían 0,1 millones de euros mayores a los que se tendría sin estos, de no
contratarse nuevas operaciones de financiación.
2. Si los tipos de interés se comportasen como esperan los mercados y se deriva de la curva de cotizaciones de
los IFRS. Los intereses de financiación de 2025 serian similares a los que se tendrían de no variar los tipos
respecto a los actuales.
Considerando todas las operaciones contratadas, de financiación y de cobertura, la eventual incidencia de un alza
progresiva en 100 pb de los tipos de interés a lo largo de 2025, y un mantenimiento posterior en los nuevos niveles de
manera indefinida, supondría, en los próximos 30 años, pagar 7,8 millones de euros adicionales en concepto de
intereses y liquidaciones de los swaps. Si en lugar de un alza se produjera un descenso en -100 pb, con un
mantenimiento posterior, ello supondría unos menores costes financieros en 7,7 millones de euros en los próximos 30
años.
Si se materializasen las variaciones de los tipos de interés implícitas en las cotizaciones de los mercados swap, en los
próximos 30 años el coste por intereses sería mayor en 0,6 millones de euros, al que tendría el Grupo de mantenerse
en los niveles actuales de manera indefinida.
18. Provisiones, pasivos contingentes y otros pasivos no corrientes
A) Provisiones y pasivos contingentes empresas del Grupo
El movimiento para los ejercicios 2024 y 2023 del citado epígrafe del balance de situación consolidado, y su
correspondiente detalle, es el siguiente:
Miles de Euros
Provisiones no
Provisiones
corrientes
corrientes
Saldo a 1 de enero de 2023
1.206
123
Adiciones
81
6
Retiros
(317)
(107)
Saldo a 31 de diciembre de 2023
970
22
Adiciones
61
434
Retiros
(376)
(27)
Saldo a 31 de diciembre de 2024
655
429
150 de 180
En los cierres de los ejercicios 2024 y 2023, aunque existían reclamaciones de terceros de escasa cuantía, no se ha
realizado provisión alguna por estos conceptos, puesto que los Administradores de la Sociedad Dominante consideran
muy poco probable que tales reclamaciones fuesen a tener efectos adversos para el Grupo.
Se registra en este epígrafe tanto el saldo de las dotaciones realizadas al fondo para premios de permanencia a favor
de los miembros del Consejo de Administración como las previsiones sociales a los miembros de la Alta Dirección. A 31
de diciembre de 2024 el total registrado por estos conceptos ascendía a 677 miles de euros (930 miles de euros a 31 de
diciembre de 2023). La principal variación del ejercicio es el desembolso de parte del fondo provisionado, derivado del
cese en el ejercicio 2024 de dos miembros del Consejo de Administración producida en el ejercicio.
Las otras provisiones registradas como pasivos no corrientes son de tipo fiscal y se corresponden con impuestos
recurridos, y que se encuentran en diferentes instancias administrativas o judiciales. Los importes registrados son los
exigidos o exigibles por las diferentes administraciones tributarias. No se registran posibles intereses legales por
considerar que los casos en que se resuelva en contra de las empresas del grupo y deban satisfacerse los impuestos,
serán compensados, en sentido inverso, por devoluciones de ingresos indebidos solicitados en otros contenciosos en
los que se obtendrán resoluciones administrativas y sentencias judiciales favorables, con devolución de impuestos
previamente satisfechos, intereses legales y gastos incurridos por garantías.
El epígrafe del balance D IV. “Otros pasivos no corrientes” cuyo importe asciende al importe de 1.407 miles de euros,
corresponden en su mayoría a estimaciones entre los impuestos satisfechos y los que deberían haberse satisfecho
aplicando criterios administrativos que el Grupo considera no ajustados a las leyes fiscales y no acepta .
19. Acreedores comerciales y otros pasivos corrientes
El desglose de este epígrafe por naturaleza y vencimientos de los estados de situación financiera consolidados es el
siguiente:
Miles de Euros
31/12/2024
31/12/2023
Corriente
Corriente
Pasivos fiscales distintos a los impuestos diferidos
1.689
1.357
Anticipos y depósitos de clientes
315
1.579
Acreedores comerciales
2.715
2.674
Otros acreedores corrientes
452
431
Total:
5.171
6.041
La cuenta de acreedores comerciales incluye saldos a favor de proveedores y acreedores por prestación de servicios
recibidos y pagos pendientes de solares adquiridos en los que se ha aplazado una parte del precio. El periodo de
crédito medio para las compras comerciales es de 29 días, y no devengan explícitamente intereses.
A continuación, se detalla la información requerida por la disposición adicional tercera de la Ley 15/2010, de 5 de julio
(modificada a través de la Disposición final segunda de Ley 31/2014, de 3 de diciembre y el artículo 9. Dos de la Ley
18/2023, de 28 de septiembre, de creación y crecimiento de empresas) preparada conforme la Resolución del ICAC de
29 de enero de 2016, sobre la información a incorporar en la memoria de las cuentas anuales consolidadas en relación
con el periodo medio de pago a proveedores en operaciones comerciales:
151 de 180
2024
2023
Dias
Dias
Periodo medio de pago a proveedores
29,20
31,48
Ratio de operaciones pagadas
25,44
34,13
Ratio de operaciones pendientes de pago
9,62
5,26
Importe
Importe
Total pagos realizados
13.161
11.151
Total pagos pendientes
1.335
1.128
A continuación, se detalla el volumen monetario y número de facturas pagadas dentro del plazo legal
establecido:
2024
2023
Volumen monetario (miles de euros)
11.733
10.568
Porcentaje sobre el total de pagos realizados
89%
95%
Nª. De facturas
9.117
7.777
Porcentaje sobre el total de pagos realizados
86%
83%
20. Situación fiscal
El Grupo aplica el denominado régimen de tributación consolidada en el Impuesto sobre Sociedades.
Las Sociedades con actividad principal de alquiler de viviendas, CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L. y SBD LLoguer
Social, S.A., están acogidas al régimen especial, en el Impuesto sobre sociedades, de entidades de arrendamiento de
viviendas. Por el hecho de estar acogidas al señalado régimen, gozan de una bonificación de 40% sobre las rentas
bonificadas en el Impuesto sobre sociedades.
El Grupo aplica en el Impuesto sobre el Valor Añadido, el denominado régimen especial de grupo de entidades, aunque
de este régimen está excluida Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.
Las sociedades con actividad principal de arrendamiento de viviendas aplican también la regla de prorrata del IVA, de lo
que resulta que, el 92% en el caso de Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y el 97% en el caso de SBD LLoguer
Social, S.A., y Cevasa Pallaresa, S.L. del total de las cuotas que soportan por el mencionado impuesto, no sean
deducibles, considerándose como mayor gasto o inversión, según sea el destino de los bienes y servicios adquiridos.
El detalle de los saldos con Administraciones Públicas en el balance de situación consolidado adjunto es el siguiente:
152 de 180
Miles de Euros
Activos por impuestos
Corriente
No corriente
31/12/2024
31/12/2023
31/12/2024
31/12/2023
Activos por impuestos diferidos
-
-
2.107
1.826
Devolución pdte. Ayuntamiento de Barcelona en concepto de IBI
-
35
-
-
Hacienda Pública, deudora por I.S.
3
2.123
-
-
Otras Administraciones Públicas (INCASOL)
-
5
-
-
Total saldo deudores
3
2.163
2.107
1.826
Miles de Euros
Pasivos por impuestos
Corriente
No corriente
31/12/2024
31/12/2023
31/12/2024
31/12/2023
Hacienda Pública, acreedora por I.V.A.
1.160
60
-
-
Hacienda Pública, acreedora por I.S.
290
1.085
-
-
Pasivos por impuestos diferidos
-
-
86.854
84.171
Hacienda Pública, acreedora por I.R.P.F. y rentas del capital
152
147
-
-
Organismos de la Seguridad Social acreedores
78
65
-
-
Otras Administraciones Públicas (INCASOL)
9
-
-
-
Total saldo acreedores
1.689
1.357
86.854
84.171
Ejercicios sujetos a inspección fiscal
A 31 de diciembre de 2024, se encontraban sujetos a revisión por las autoridades fiscales los últimos cuatro ejercicios
liquidados respecto a la mayoría de los impuestos que son de aplicación a las entidades integrantes del Grupo.
Respecto al Impuesto sobre Sociedades están sujetos a las señaladas revisiones los ejercicios del 2021 al 2024.
A finales del ejercicio 2024, se recibió un requerimiento de información por parte de la Agencia Tributaria, en relación a
la solicitud de devolución correspondiente a la autoliquidación del Impuesto sobre sociedades consolidado del Grupo
CEVASA del ejercicio 2023.
No se espera que se devenguen pasivos relevantes, adicionales a los registrados por el Grupo, como consecuencia de
eventuales inspecciones.
Asimismo, a finales de marzo de 2023, la sociedad del Grupo, Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. y su matriz (por
estar incluida aquella Sociedad en el régimen especial de consolidación fiscal del Impuesto sobre sociedades) finalizó
una actuación de inspección que cuestionaba la procedencia de la compensación de bases imponibles negativas,
originadas por dicha Sociedad antes de su incorporación al régimen de consolidación fiscal y compensadas, en parte,
en el ejercicio 2016, con su base imponible individual positiva dentro del Grupo fiscal. El expediente de inspección se
cerró sin generar ningún tipo de sanción.
Impuesto de sociedades
A continuación, se detalla la conciliación entre el beneficio contable antes de impuestos, la base imponible del impuesto
a liquidar, así como el gasto por impuesto sobre beneficios del ejercicio 2024:
153 de 180
2024
SOBRE BENEFICIOS EN PyG
GASTO POR IMPUESTO
NIIF
Corriente
Diferido
Total
CONCILIACIÓN ENTRE LOS RESULTADOS EN NORMATIVA MERCANTIL ESPAÑOLA, EL
tipo
RESULTADO CONSOLIDADO NIIF Y EL RESULTADO FISCAL DEL EJERCICIO
impositivo
(1) SUMA DE LOS RESULTADOS INDIVIDUALES ANTES DE IMPUESTOS S/
NORMATIVA ESPAÑOLA CON SUJECCIÓN AL RÉGIMEN DE CONSOLIDACIÓN
16.414
25%
4.104
4.104
FISCAL
(2) Correcciones agregadas Régimen de Consolidación Mercantil con sujección el
régimen de consolidación fiscal
2.1 - Dan lugar a impuestos diferidos en contabilidades individuales
467
25%
117
117
2.1.1 -Dividendo intragrupo
-3.845
25%
-961
-961
(3 )=(1)+(2) RESULTADO CONSOLIDADO MERCANTIL EN NORMATIVA
ESPAÑOLA ANTES DE IS CON SUJECCIÓN AL RÉGIMEN DE CONSOLIDACIÓN
13.036
25%
3.260
3.260
FISCAL
(4) Resultados fiscales, adicionales a los mercantiles del Grupo CEVASA, que dan
lugar a activos y pasivos con diferente valor contable-mercantil y fiscal, y por tanto a
impuestos diferidos en el balance consolidado mercantil con normativa española.
-212
25%
-53
-53
(5)=(3)+(4) RESULTADO CONSOLIDADO FISCAL ANTES DE IS
12.824
25%
3.206
3.206
(6) RESULTADO DE CEVASA PALLARESA, S.L., entidad no sujeta en
-3.253
23,1%
-751
-751
2024 al régimen de consolidación fiscal
(7) Corrección agregadas Régimen de Consolidación Mercantil sin sujección el
7.307
23,1%
1.688
1.688
régimen de consolidación fiscal
(8) Diferencias agregadas generadas en el ejercicio
2024,
entre los valores fiscales de
activos y pasivos y sus valores en normativa NIIF con el criterio de registro a valor
14.595
23,1%
3.371
3.371
razonable de las inversiones inmobiliarias. Dan lugar a impuestos diferidos en balance
NIIF
(5)=(6)+(7)+(8) RESULTADO CONSOLIDADO NIIF ANTES DE IS
A) CÁLCULO DE LA BASE IMPONIBLE A PARTIR DEL RESULTADO FISCAL DEL EJERCICIO
31.473
3.206
4.308
7.514
(8) RESULTADO CONSOLIDADO FISCAL ANTES DE IS
Resultados no deducibles y resultados fiscales del ejercicio con tributación diferida o de ejercicios
12.824
pasados con tributación en este ejercicio:
(9) Diferencias permanentes:
(9.1)
5% del dividendo intragrupo excluido del resultado fiscal pero que se incluye en la
192
25%
48
48
base imponible
(9.2) Por gastos no deducibles fiscalmente y no computables en la BI + rdos anotados
85
0
21
21
directamente en PN que se incluyen en la BI
(10) Diferencias temporales:
(10.1) Por resultados originados en otros ejercicios y computables en la BI del
(161)
presente ejercicio (amortizaciones ptes.de deducir)
(10.2) Por resultados originados de otros ejercicios y computables en la BI del
(391)
presente ejercicio
(10.3) Por resultados originados en el ejercicio
y computables en la BI
1.457
de otros ejercicios
(11)=(8)+(9)+(10) BASE IMPONIBLE GENERADA EN EL EJERCICIO
14.006
B) CÁLCULO DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO DE SOCIEDADES
(14) BASE IMPONIBLE A GRAVAR EN 2023
14.006
(13)*0,25 Cuota íntegra total
3.502
Bonificaciones fiscales REAV
(869)
(869)
(869)
Cuota íntegra correguida
2.633
Deducciones por reinv.benef.extraor.originada en ejercicios anteriores y aplicadas en
el I.S. del 2024
(332)
Deducciones por donaciones originadas en el ejercicio 2024 y aplicada en este mismo
ejercicio
(28)
(28)
(28)
Diferencias temporales ej.anteriores recup. gtos amortizaciones (diferencial tipos 30%-
25%)
(8)
Cuota líquida
2.264
Retenciones fiscales
(1.951)
Importe a pagar IS
C) CÁLCULO DEL GASTO POR IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS AÑO 2024
313
Total
2.378
4.308
6.686
Provisión para impuestos en el ejercicio 2024
172
172
(1) Gasto por Impuesto sobre beneficios del ejercicio 2024
2.550
4.308
6.858
a) Gasto por impuesto sobre beneficios ejercicios anteriores
67
67
b) Cancelación provisión para impuestos ejercicios anteriores
(365)
(365)
(2)= (1) + (a) + (b) Gasto por Impuesto sobre beneficios agregado registrado PyG NIIF
2.550
4.010
6.560
154 de 180
Reserva de capitalización
Ejercicios 2024 y 2023: En los ejercicios 2024 y 2023 se ha producido un incremento de los fondos propios del Grupo.
Dicho incremento proviene exclusivamente por las actividades bonificadas del Grupo y, por ello, no se ha podido reducir
la base imponible de ambos ejercicios debido a que la normativa del LIS establece la incompatibilidad entre la
bonificación derivada del Régimen especial de entidades dedicadas al alquiler de viviendas (al que están acogidas las
sociedades del Grupo, CEVASA Patrimonio en Alquiler, S.L.U. y SBD LLoguer Social, S.A.) y la reducción de la base
por aplicación de la Reserva de capitalización.
Activos por impuestos diferidos y créditos fiscales por bases imponibles negativas y deducciones fiscales pendientes de
aplicación -
El detalle de los activos fiscales del Grupo y por estos conceptos es el siguiente:
Registrados contablemente (miles de euros)
Activos por impuesto diferido del Grupo
31/12/2023
Altas
Bajas
Reclasificaciones
31/12/2024
Créditosfiscales por Retribuciones a l/p, deterioro inversiones inmobiliarias
1.257
-
(74)
-
1.183
Impuesto s/beneficios anticipado por limitación BIN,s ejercicios 2023 y 2024
-
364
(24)
241
581
Créditos fiscales por deducción reinversión pendientes de aplicar
313
-
(332)
19
-
Créditos fiscales por deducción incentivo det.actividades
3
-
-
-
3
Impuesto s/ beneficios anticipado por limitación amortizaciones pdtes. de deducir
52
-
(52)
-
-
Activos por impuestos anticipados por diferente valor contable y fiscal de activos y pasivos
201
139
-
-
340
Total:
1.826
503
(482)
260
2.107
Registrados contablemente (miles de euros)
Activos por impuesto diferido del Grupo
31/12/2022
Altas
Bajas
Reclasificaciones
31/12/2023
Créditosfiscales por Retribuciones a l/p, deterioro inversiones inmobiliarias y deterioro provisiones
créditos comerciales
1.237
273
(253)
-
1.257
Créditos fiscales por deducción reinversión pendientes de aplicar
416
-
(341)
238
313
Créditos fiscales por deducción incentivo det.actividades
3
-
-
-
3
Impuesto s/ beneficios anticipado por limitación amortizaciones pdtes. de deducir
102
-
(50)
-
52
Activos por impuestos anticipados por diferente valor contable y fiscal de activos y pasivos
155
46
-
-
201
Total:
1.913
319
(644)
238
1.826
Créditos fiscales por pérdidas a compensar
A cierre del ejercicio 2023 se compensaron la totalidad de bases imponibles negativas originadas por la sociedad
CEVASA Proyectos Inmobiliarios, S.L.U. en los ejercicios 2008 y 2009.
A cierre de 2024 y 2023, según la aplicación de la nueva normativa de la LIS, las empresas pertenecientes al régimen
de consolidación fiscal tienen una limitación del 50% respecto a la compensación de las bases imponibles originadas
dentro del grupo fiscal. El 50% no compensando en aquellos ejercicios se irá incorporando de forma proporcional a la
base imponible durante los 10 años siguientes. En el ejercicio 2024 se aplicó dicha limitación a las bases imponibles
negativas originadas por Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A. y Projectes i Construcció Social a Sabadell,
S.L.U. (en el ejercicio 2023 dicha limitación afectó a las mismas sociedades junto con Cevasa Proyectos Inmobiliarios,
S.L.U.).
El detalle de las bases imponibles afectas a la señalada limitación se adjunta a continuación:
Miles de Euros
Altas
Bajas
Total
Ejercicio
2024
1.456
(100)
1.356
2023
964
-
964
Total
2.420
(100)
2.320
155 de 180
Créditos fiscales por deducciones
La naturaleza e importe de las deducciones registradas contablemente por el Grupo, pendientes de aplicar a 31 de
diciembre de 2024 por insuficiencia de cuota, y sus correspondientes plazos máximos de compensación son los
siguientes:
Miles de Euros
Ejercicio de
Pendientes de
Plazo máximo para
generación aplicación su aplicación
Naturaleza
Deducción para incentivar det.actividades
2007
1
2025
2009
2
2027
Deducción por reinversión
2017
2032
Total:
3
Respecto a las deducciones por reinversión de importes percibidos en ventas de inmovilizado e inversiones
inmobiliarias, a 31 de diciembre de 2024 el Grupo ya había aplicado su totalidad.
La mencionada deducción por reinversión de beneficios extraordinarios tiene su origen en la venta de la totalidad de una
inversión inmobiliaria situada en la localidad de Madrid denominada “Complejo Santa María de la Cabeza”, realizada a
finales del ejercicio 2014, según el siguiente detalle:
Miles de Euros
Importe de la transmisión
Beneficio de la
Ajuste en la Base
Base imponible imputada
venta
Imponible
Elemento
Complejo inmobiliario "Santa María de la
Cabeza" (Madrid)
36.540
23.090
(1.698)
21.392
El importe obtenido en la mencionada transmisión se ha ido reinvirtiendo en los ejercicios 2014 al 2017 de la siguiente
manera y con el siguiente detalle:
156 de 180
Miles de Euros
Ajuste de la
Aplicada en el
Aplicada en
Año
Adquisición
Importe de
Ajustes
Base imponible
Ajuste de la base ejecicio 2018
base ejecicio
Base
Deducción
ejercicio de
ejercicios
Pdte.de aplicar en
adquisición
imputada inicial
2019
definitiva
generada
generación
posteriores de
próx.ejercicios
generación
Compra partcipaciones SBD Lloguer Social,
S.A.
5.259
3.324
3.324
399
399
2014
Aplicaciones informáticas
53
33
33
4
4
Equipos proceso información
26
17
17
2
2
Mobiliario de explotación
40
25
25
3
3
Instalaciones complementarias edificios
329
208
208
25
25
5.707
3.607
3.607
433
433
Aplicaciones informáticas
15
9
9
1
1
2015
Equipos proceso información
15
9
9
1
1
Instalaciones complementarias edificios
1.308
826
826
99
8
91
1.338
845
845
101
10
91
2016
Planta de Oficinas en Barcelona
1.294
818
818
98
98
Instalaciones complementarias edificios
2.586
1.634
(258)
1.376
165
165
3.880
2.452
(258)
2.194
263
263
Edificio vdas. Cornellà de Llobregat
(Barcelona)
9.003
661
6.107
(543)
5.564
667
667
Edificio en centro Barcelona
12.036
7.606
(676)
6.929
831
96
734
2017
Inmov.material + Inmov.intangible
36
135
108
(10)
98
13
13
Rehabilitación fachadas Complejo
inmobiliario "Meridiano Cero"
4.540
(796)
2.366
(210)
2.156
259
259
25.615
16.185
(1.439)
14.747
1.769
109
1.660
Total
36.540
23.089
(258)
(1.439)
21.392
2.566
815
1.751
Recuperación de los créditos fiscales activados
Los activos por impuesto diferido y créditos fiscales, indicados anteriormente, han sido registrados en el balance de
situación por considerar los Administradores que, conforme a la mejor estimación sobre los resultados futuros del
Grupo, incluyendo determinadas actuaciones de planificación fiscal, es probable que dichos activos sean recuperados.
Pasivos por impuestos diferidos registrados en balance
El detalle de los pasivos por impuestos diferidos y variación en los ejercicios 2024 y 2023, se muestra en los siguientes
cuadros:
Miles de Euros
Pasivos por impuestos diferidos
31/12/2023
Altas
Bajas
31/12/2024
Pasivos por impuestos diferidos por diferente
valor contable y fiscal de determinados activos y
pasivos.
74.738
4.429
79.167
Pasivos por impuestos diferidos por Impuesto
Municipal sobre el Incremento de los Terrenos
de Naturaleza Urbana, asociado a la hipótesis
de realización de las inversiones inmobiliarias
9.436
(1.749)
7.687
Total
84.174
4.429
(1.749)
86.854
157 de 180
Miles de Euros
31/12/2022
Altas
Bajas
31/12/2023
Pasivos por impuestos diferidos
Pasivos por impuestos diferidos por diferente
valor contable y fiscal de determinados activos y
pasivos
74.135
603
74.738
Pasivos por impuestos diferidos por Impuesto
Municipal sobre el Incremento de los Terrenos
de Naturaleza Urbana, asociado a la hipótesis
de realización de las inversiones inmobiliarias
9.509
(73)
9.436
Total
83.644
603
(73)
84.174
Los pasivos por impuestos diferidos que se tiene registrados tienen los siguientes orígenes:
- Los impuestos potenciales que se liquidarían en caso de realización, por venta a terceros, de las inversiones
inmobiliarias, registradas bajo el criterio de valor razonable. Estos son:
- Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
- Impuesto sobre Sociedades.
- Aún sin venta efectiva, los impuestos que se liquidarían en caso de disolución del grupo fiscal.
Puesto que, en algunos casos, en el balance consolidado mercantil los valores registrados de algunos activos
e impuestos diferidos son diferentes a los valores fiscales, tras los ajustes derivados de la consolidación
económica del régimen del grupo de sociedades, en el balance de situación consolidado se registran
impuestos diferidos por estas diferencias (155 mil euros), que se liquidarían en caso de disolución del grupo
fiscal.
Adicionalmente a los importes registrados en las cuentas consolidadas, en las contabilidades individuales de las
sociedades integrantes del grupo se muestran los activos y pasivos por impuestos diferidos derivados de los resultados
internos eliminados en el régimen fiscal del grupo de sociedades. Dichos impuestos diferidos se van liquidando
paulatinamente conforme se amortizan los activos o dichos resultados se incorporan a la base imponible. Los que
restan deberían liquidarse en el caso, poco probable, de disolución del grupo fiscal. La suma total registrada en aquellas
contabilidades, por estos conceptos, asciende a 1.037 miles de euros.
21 Ingresos y gastos
21.1.) Ingresos por arrendamiento de inversiones inmobiliarias
De las 2.378 viviendas en cartera al 31 de diciembre de 2024:
1. 1.988 están sometidas a la legislación de Viviendas de Protección Oficial. De estas:
- 858 viviendas son de regímenes modernos de VPO y tienen las rentas máximas reguladas.
- 1.130 son de regímenes antiguos de protección oficial, y de ellas:
* 547 tienen rentas antiguas.
* 583 tienen rentas libres.
2. 390 viviendas son libres (no sometidas a calificación de protección) y están alquiladas u ofrecidas en
158 de 180
arrendamiento.
Como resultado de la normativa en vigor todas las viviendas de protección oficial arrendadas con anterioridad a 1985,
se encuentran alquiladas a rentas bajas, desfasadas de las de mercado y están bajo contratos de alquiler de duración
indefinida. Las restantes están, mayoritariamente, bajo contratos de arrendamiento de duración entre 1 y 7 años.
De las primeras se están percibiendo rentas muy por debajo de las de mercado, sin posibilidad de actualización de
rentas, salvo la aplicación del IPC. Solo se permite actualizar las rentas a precios de mercado en los nuevos contratos
después de que las viviendas queden desocupadas, en tanto no se extingue el régimen de VPO (año 2025 en el caso
de las viviendas del Grupo) y pueda aplicarse la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos
(LAU), que permite una actualización de estas rentas, con limitaciones, durante un plazo de 10 años posterior a la
extinción del régimen.
Las rentas por arrendamientos en el año 2024 totalizaron 20.873 miles de euros (de ellos 83 miles de euros
correspondían a las rentas de un edificio en régimen de la concesión administrativa). En el año 2023 las mismas
totalizaron 19.252 miles de euros (78 miles de euros correspondientes al edificio en régimen de concesión
administrativa).
Todos los contratos de arrendamiento de viviendas son cancelables, pues es una potestad que la LAU concede a los
arrendatarios. Algunas cancelaciones darán lugar a indemnizaciones a favor del Grupo y otras no.
Al 31 de diciembre de los años 2024 y 2023, el importe total de los cobros mínimos futuros de arrendamientos no
cancelables, correspondientes todos ellos a contratos en vigor de alquiler de oficinas y locales, y sin tener en cuenta
repercusión de gastos comunes, incrementos futuros por IPC ni actualizaciones futuras de rentas pactadas
contractualmente, es el siguiente:
Miles de Euros
Valor Nominal
Cuotas mínimas de arrendamiento 31 de diciembre de 31 de diciembre
operativos no cancelables 2024 de 2023
Menos de un año
2.810
2.274
Entre uno y cinco años
6.890
5.531
Más de cinco años
1.640
1.169
Total
11.340
8.974
Ninguno de los clientes del grupo supone más de un 10% de la cifra de facturación total del Grupo CEVASA.
21.2.) Ingresos por ventas de stocks inmobiliarios y de otras actividades operativas
Los ingresos por ventas de las promociones finalizadas destinadas a la venta ascendieron en el 2024 a 16.596 miles de
euros, la mayoría de ellos correspondientes a las unidades vendidas de la promoción inmobiliaria situada en la localidad
de Hospitalet de Llobregat (Barcelona). En el 2023 los señalados ingresos ascendieron a 6 miles de euros.
Respecto a los ingresos generados por otras actividades operativas ascendieron durante el ejercicio 2024 a 151 miles
de euros (139 miles de euros en el 2023).
21.3.) Gastos operativos
El epígrafe “Gastos operativos” de la cuenta de resultados consolidada presenta la siguiente composición:
159 de 180
Miles de Euros
2024
2023
Compras de mercaderías
5
4
Variación de existencias de mercaderías
2
(1)
Reparaciones y conservación edificios en propiedad
1.800
1.797
Servicios de profesionales independientes
1.123
575
Primas de seguros
244
225
Servicios bancarios y similares
92
27
Suministros
705
792
Otros
616
562
Total
4.587
3.981
21.4.) Gastos de personal
El epígrafe "Gastos de personal" de la cuenta de resultados consolidada adjunta presenta la siguiente composición:
Miles de Euros
AÑO 2024
AÑO 2023
Sueldos y salarios
2.847
2.685
Seguridad social a cargo de la Empresa
692
694
Retribución
a
l/p.
mediante
un
sistema
de
aportación definida
37
35
Otros gastos sociales
104
74
Gastos personal
3.680
3.488
Dietas, Atenciones Estatutarias y Premios
por permanecia (Consejo de Administración)
326
391
Total Gasto:
4.006
3.879
El número de personas empleadas por el Grupo al 31 de diciembre de 2024 y 2023, así como el número medio de
empleados durante los ejercicios 2024 y 2023, en el desarrollo de sus actividades continuadas, distribuido por nivel de
responsabilidad y género, han sido los siguientes:
160 de 180
Nº de empleados a 31 de diciembre
2024
Total
2023
Total
Hombres
Mujeres
2024
Hombres Mujeres
2023
Alta Dirección
2
2
2
2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
10
14
4
4
7
11
intermedios
Técnicos titulados, gestores comerciales y
5
17
12
10
5
15
técnicos
Otros
20
37
17
21
17
38
Total personal en plantilla
37
70
33
35
31
66
Consejo de Administración
4
8
4
2
6
8
Total
41
78
37
37
37
74
Número medio de empleados
2024
Total
2023
Total
Hombres
Mujeres
2024
Hombres Mujeres
2023
Alta Dirección
2
2
2
2
Directores técnicos, responsables de
departamento o servicio y otros mandos
7
11
4
4
7
11
intermedios
Técnicos titulados, mandos intermedios y
5
14
9
11
5
16
administrativos
Otros
17
40
23
20
18
38
Total personal en plantilla
31
67
36
35
32
67
Consejo de Administración
4
8
4
2
6
8
Total
35
75
40
37
38
75
En la plantilla del 2024 y 2023 existe un trabajador con un grado de discapacidad superior al 33%.
21.5.) Otros gastos de explotación
El epígrafe “Otros gastos de explotación” de la cuenta de resultados consolidada presenta la siguiente composición:
Miles de Euros
2024
2023
Arrendamientos y cánones
46
27
Publicidad y comunicación
74
18
Otros tributos
1.827
1.709
Ajustes en la imposición directa o indirecta
-
(5)
Total
1.947
1.749
161 de 180
21.6.) Ingresos y ganancias por actividades de promoción inmobiliaria
En el ejercicio 2024 se vendieron aproximadamente el 70% de unidades de la promoción inmobiliaria en la localidad de
Hospitalet de Llobregat (Barcelona). Los ingresos obtenidos por dichas ventas ascendieron a 16.567 miles de euros. Así
mismo se vendieron algunas unidades residuales de la promoción de Sabadell (Can Gambús) en Barcelona los ingresos
obtenidos de la mismas ascendieron a 29 miles de euros.
En el ejercicio 2023 se vendieron dos unidades residuales de las promociones de Sabadell y Berga en Barcelona los
ingresos obtenidos ascendieron a 6 mil euros.
El movimiento durante los ejercicios 2024 y 2023 de las dotaciones y recuperaciones por deterioro de valor de las
existencias inmobiliarias es el siguiente:
Miles de Euros
A 01.01.2023
Dotación por Retiros por
A 31.12.2023
Reversión por
A 31.12.2024
deterioro deterioro deterioro
Solares
31
-
(31)
-
-
-
Edificios construidos
20
6
-
26
(26)
-
Total
51
6
(31)
26
(26)
-
21.7.) Resultado por enajenaciones y bajas del inmovilizado y de inversiones inmobiliarias
Ni durante el 2024 ni durante el 2023 se realizaron enajenaciones del inmovilizado.
El importe que aparece en este epígrafe a 31 de diciembre de 2024 corresponde al valor neto contable de elementos del
inmovilizado material dados de baja.
21.8.) Deterioro del inmovilizado material e intangible, plusvalías en pasivos asociados y
aplicaciones y reversiones de ingresos diferidos.
El movimiento durante los ejercicios 2024 y 2023 es el siguiente:
Miles de euros
Movimiento 2024
Aplicación (-)
o reversión (+)
de plusvalías
Variación provisiones por deterioro inmovilizado intangible
en pasivos
Efecto conjunto en
Dotación por
Retiro dotación por
Prov. a 01/01/2024
Prov. a 31/12/2024
Subvenciones
la cuenta de
deterioro
deterioro
resultados 2024
Concesiones administrativas
780
-
548
232
-
232
Total
780
-
548
232
-
232
162 de 180
Miles de euros
Movimiento 2023
Aplicación (-)
o reversión (+)
de plusvalías
Variación provisiones por deterioro inmovilizado intangible
en pasivos
Efecto conjunto en
Dotación por
Retiro dotación por
Prov. a 01/01/2023
Prov. a 31/12/2023
Subvenciones
la cuenta de
deterioro
deterioro
resultados 2023
Concesiones administrativas
795
-
780
15
(3)
18
Total
795
-
780
15
-3
18
Los Administradores de la Sociedad dominante, en la formulación de las Cuentas Anuales Consolidadas, han analizado
la existencia de deterioros en concesiones administrativas, de acuerdo con lo descrito en la Nota 4. En el ejercicio 2024
se registró un beneficio por un importe de 232 miles de euros en la cuenta de resultados consolidada del ejercicio (18
miles de euros de beneficio en el ejercicio 2023) y considerando la suma de las anotaciones realizadas por variaciones
de valor del activo y las realizadas respecto a los ingresos diferidos asociados con el activo.
21.9.) Variaciones de valor de inversiones inmobiliarias, préstamos vinculados y de los
impuestos diferidos asociados, diferentes al Impuesto sobre sociedades
Durante los ejercicios 2024 y 2023 se produjeron los siguientes resultados, derivados de las variaciones de valor de las
inversiones inmobiliarias y sus préstamos vinculados (en caso de edificios VPO en alquiler), contabilizados de acuerdo
el criterio de valor razonable.
Miles de Euros
Importes registrados en el estado de resultados referidos a activos según su clasificación en la fecha de cierre del
ejercicio
2024
2023
a) Inversiones inmobiliarias en explotación y préstamos asociados al cierre del ejercicio
(+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de los activos inmobiliarios
50.755
2.410
(-) Inversiones realizadas en los activos en alquiler que minoran la plusvalía bruta
(35.917)
(1.033)
(+/-) Plusvalía por variación en el valor razonable de los activos
14.838
1.377
(+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de las subsidiaciones futuras en
cuotas de préstamos vinculados
(560)
(701)
(i) Plusvalía o minusvalía neta imputable a invers.inmob.en explotación y subsidiaciones
asociadas
14.278
676
a) Inversiones inmobiliarias en construcción o en stock al cierre del ejercicio
(+/-) Diferencia en el año entre los valores razonables de los activos inmobiliarios
107
146
- Inversiones realizadas en los activos en desarrollo que minoran la plusvalía bruta
(17)
(149)
(i) Plusvalía o minusvalía neta imputable a invers.inmob.en stock
90
(3)
(iii)+/- Variación del importe devengado por IIVTNU
1.749
72
(i) + (ii) + (iii) Total plusvalía o minusvalía
16.117
745
21.10.) Ingresos y gastos financieros
El desglose del resultado financiero para los ejercicios 2024 y 2023, por su naturaleza, es el siguiente:
163 de 180
Miles de Euros
Ingresos financieros:
2024
2023
Intereses e ingresos asimilados
268
243
Total ingresos financieros
268
243
Gastos financieros y gastos asimilados
(3.226)
(2.006)
Variación de valor de instrumentos
financieros
120
149
Participación en beneficios de
sociedades puestas en equivalencia
(24)
(20)
Total Gastos Financieros
(3.130)
(1.877)
Total resultado financiero
(2.862)
(1.635)
21.11.) Participación en el resultado de empresas del Grupo
El desglose de la participación en el resultado consolidado antes de impuestos del ejercicio 2024, de cada una de las
empresas del Grupo, se detalla a continuación:
Resultado antes de impuestos
Miles de Euros
2024
Empresas del Grupo:
Compañía Española de Viviendas en Alquiler, S.A.
(3.070)
Cevasa Patrimonio en Alquiler, S.L.U.
17.695
Cevasa Patrimonio en Alquiler 2, S.L.U.
4.000
Cevasa Proyectos Inmobiliarios, S.L.U.
2.126
Cevasa Pallaresa, S.L.U.
4.138
SBD Lloguer Social, S.A.
6.445
Projectes i Construcció Social a Sabadell, S.L.U.
-
Total
31.334
22. Retribuciones y otras prestaciones al Consejo de Administración y
a los miembros de la Alta Dirección
El Consejo de Administración de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2024 estaba formado por cuatro
hombres y cuatro mujeres, en el 2023 estaba formado por seis hombres y dos mujeres.
La Alta Dirección de la Sociedad Dominante, a 31 de diciembre de 2024 y 2023 estaba formada por dos hombres.
Retribución del Consejo de Administración-
En los ejercicios 2024 y 2023 se reconocieron las siguientes retribuciones a favor del Consejo de Administración y de la
Dirección de las Sociedades del grupo:
164 de 180
Miles de Euros
2024
2023
Remuneración Consejo de Administración:
936
610
Retribución fija y variable
238
226
Premios de permanencia
300
Dietas
124
146
Atenciones estatutarias
241
214
Remuneración en acciones
32
24
Remuneración Alta Dirección
348
338
Total
1.284
948
Durante el ejercicio los miembros del Consejo de Administración han devengado las siguientes retribuciones que deben
ser informadas a la Junta General, para su votación con carácter consultivo:
- Importes devengados durante el ejercicio 2024.
1) Un total de 240 miles de euros en concepto de atenciones estatutarias correspondientes al ejercicio 2024
todavía no satisfechas.
2) Un total de 300 miles de euros en concepto de premios de permanencia satisfechos en el ejercicio 2024.
3) Un total de 71 miles de euros por dietas de asistencia a las sesiones del Consejo.
4) Un total de 24 miles de euros por dietas de asistencia a las reuniones de las Comisiones del Consejo de
Administración.
5) Un total de 29 miles de euros en concepto de dietas por mayor dedicación, satisfechas al anterior Presidente
del Consejo de Administración
6) Se han devengado por el Consejero Delegado un total de 272 miles de euros (excluyendo las atenciones
estatutarias), de los que 32 miles de euros se abonarán mediante la entrega de 4.400 acciones de la sociedad.
- Dotaciones al fondo para cubrir premios de permanencia.
Se han dotado durante el ejercicio 2024 un total de 10 mil euros al fondo destinado a cubrir los pagos que en
un futuro deban realizarse a los actuales consejeros en concepto de premios por permanencia.
La principal variación del ejercicio 2024 respecto al ejercicio 2023 se deben a cambios producidos en el
Consejo de Administración de las Sociedad Dominante, y por los cuales se han pagado premios de
permanencia por un importe de 300 miles de euros durante el presente ejercicio.
En la fecha de cierre de cada ejercicio se registra como provisión el importe en que se estima que debe
realizarse la dotación al fondo. El importe acumulado de este fondo a cierre del ejercicio 2024 es de 370 miles
de euros.
El Grupo no tiene concedidos créditos ni avales en favor de anteriores o actuales administradores y consejeros, ni en
favor de consejeros de la Sociedad Dominante ni de Administradores o Consejeros de sus filiales.
Respecto a la Alta Dirección y el Consejero Delegado de la Sociedad Dominante, se tiene contratado un sistema de
previsión a largo plazo, complementado por un seguro de vida. Los beneficiarios podrán percibir los importes del
primero en caso de permanecer en el Grupo hasta la edad de jubilación (aprox. 100 mil euros) o, sus herederos, esa
165 de 180
misma cifra, en caso de defunción. Los importes provisionados por este concepto ascienden a 307 mil euros a 31 de
diciembre de 2024 (250 miles de euros a 31 de diciembre de 2023).
En el ejercicio 2023 se aprobó el establecimiento de un plan de incentivos a largo plazo mediante la entrega de
acciones de la Sociedad, cuyos beneficiarios serán determinados directivos de la Sociedad y su Grupo, incluyendo al
Consejero Delegado. Este plan será objeto de liquidación y pago único al concluir el ejercicio cerrado a 31 de diciembre
de 2028. Ni a 31 de diciembre de 2024 ni a 31 de diciembre de 2023 se tenía registrada provisión alguna por este
concepto, en función del cumplimiento y previsible cumplimiento de las condiciones establecidas para devengar estos
incentivos. En el Informe Anual de Retribuciones que forma parte del Informe de gestión se detallan las condiciones que
deben darse para devengar derechos por los directivos afectados.
Una vez aprobadas las Cuentas Anuales consolidadas del Grupo CEVASA correspondientes al ejercicio cerrado a 31 de
diciembre de 2028 para el Beneficio antes de Impuestos (excluida la variación de valor de los activos) (BT) y del valor
EPRA NDV (NT), se calculará la tasa de crecimiento anual equivalente ( r) en porcentaje con dos decimales como
sigue:
El global de acciones que se repartirán según la tasa obtenida ( r) se establece en la siguiente tabla, usando una
interpolación lineal entre valores no enteros de r. Para una tasa de r inferior a 5 no se lograría incentivo a largo plazo.
Tampoco habría incrementos adicionales para una tasa superior a 12.
r
2023
2024
2025
2026
2027
2028
Acciones
5
9.000
9.000
9.000
9.000
9.000
9.000
54.000
6
10.500
10.500
10.500
10.500
10.500
10.500
63.000
7
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
12.500
75.000
8
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
90.000
9
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
18.000
108.000
10
21.500
21.500
21.500
21.500
21.500
21.500
129.000
11
25.500
25.500
25.500
25.500
25.500
25.500
153.000
12 o más
30.000
30.000
30.000
30.000
30.000
30.000
180.000
El detalle de todas estas remuneraciones puede consultarse en el Informe Anual de Retribuciones de los Consejeros de
Sociedades Anónimas Cotizadas del ejercicio 2024, en la web www.cevasa.com.
No existen compromisos post-empleo ni cláusulas de blindaje o compensatorias por el cese de los miembros de la Alta
Dirección en sus cargos actuales, salvo las señaladas por la legislación vigente en el caso de contratos laborales.
Durante el ejercicio 2024, los miembros de los órganos de administración de las sociedades integrantes del Grupo
CEVASA, no han comunicado ni a otros consejeros ni a los órganos de administración ni en Juntas Generales a los que
pertenecen, ninguna situación de conflicto, directa o indirectamente, que ellos o personas a ellos vinculados, pudieran
tener con el interés de las sociedades del Grupo.
23. Retribución a los auditores
Los honorarios relativos a servicios de auditoría de cuentas, correspondientes a los ejercicios 2024 y 2023 de las
distintas sociedades que componen el Grupo CEVASA, de las firmas auditoras del grupo consolidado y de todas las
sociedades individuales que someten a auditoría sus cuentas anuales, han ascendido a los siguientes importes:
166 de 180
Miles de Euros
Honorarios correspondientes a Deloitte
Auditores, S.L. o Empresa de la misma
Red
2024
2023
Servicios de auditoria
117
116
Servicios distintos de la auditoría
Servicios exigidos por la normativa aplicable
Otros servicios de verificación
4
Servicios fiscales
Otros servicios
Total servicios
121
116
El auditor del Grupo CEVASA en el año 2024 y 2023 ha sido la firma Deloitte Auditores, S.L.
Los honorarios del auditor representan menos de un 0,5 % de su facturación en España.
24. Otra información
24.1.) Incidencia en el Grupo de cambio en los precios
Los cambios en los precios de los activos inciden en el Grupo principalmente de la siguiente forma:
1) El aumento del IPC repercute favorablemente en los ingresos procedentes de las rentas en alquiler, que son
actualizables anualmente en función de ese índice.
2) Las variaciones de los precios en los productos inmobiliarios para la venta afectan directamente al Grupo:
a) Aumentando o disminuyendo sus expectativas de beneficio o pérdida respecto a aquellas promociones
inmobiliarias planificadas, en promoción o finalizadas pero pendientes de venta.
b) Aumentando o disminuyendo el valor razonable de sus activos inmobiliarios en patrimonio, fundamentalmente
las inversiones inmobiliarias, que son realizables en los mercados inmobiliarios.
c) La variación en el precio de los productos inmobiliarios finalistas se traslada en el mismo sentido al precio de
los terrenos y solares pendientes de desarrollo propiedad del Grupo.
Puesto que el Grupo contabiliza sus inversiones inmobiliarias a valor razonable, todas las variaciones e ese valor
se trasladan a la cuenta de resultados. Respecto a otros inmuebles, como son las propiedades ocupadas por el
Grupo o las existencias inmobiliarias, contabilizadas a valor de coste, las variaciones negativas en los precios
pueden afectar a la cuenta de resultados del Grupo, si éstas ocasionan pérdidas por deterioro de valor de dichos
activos (su valor razonable fuera menor que el valor de coste). También afectan a la cuenta de resultados las
variaciones positivas que supone revertir deterioros registrados en ejercicios anteriores.
3) Las variaciones en los precios de los activos financieros en la cartera del Grupo se trasladan directamente a su
valor contable con cargos o abonos en la cuenta de resultados o en el Patrimonio Neto, según se produzca
minusvalías o plusvalías respecto al valor registrado.
El valor razonable de los activos inmobiliarios se determina semestralmente mediante valoraciones realizadas por un
tercero experto independiente de acuerdo con los parámetros detallados en la Nota 4.
167 de 180
Por contra, las variaciones en el precio de los activos financieros se trasladan a los valores contables al cierre de cada
mes, con una periodicidad mensual.
Por lo tanto, las sociedades del Grupo recogen los efectos de los precios cambiantes, al alza o la baja cuando se trata
de activos financieros e inversiones inmobiliarias y pasivos asociados, y, en determinados casos, sólo a la baja en el
caso de otros activos inmobiliarios (excepto las reversiones de estas minusvalías, hasta su valor de coste, cuando se
producen).
Las propiedades ocupadas por el Grupo y las concesiones administrativas se contabilizan por su valor de coste o por su
valor recuperable si éste es menor, al igual que los inmuebles en existencias. En el cuadro de detalle de las UGE’s
facilitado en el Anexo 2 de esta Memoria se informa del valor razonable de estos activos.
24.2.) Sobre el valor residual de los activos inmobiliarios y su valor razonable
Los valores razonables informados a 31 de diciembre de 2024 y 31 de diciembre de 2023 son los resultantes de
informes de tasación externos realizados para cada una de las fincas susceptibles de alquilar separadamente, de los
edificios en alquilar, que son varios miles. Dichos valores razonables se han calculado por tasadores terceros
especializados, con base en múltiples supuestos e hipótesis, y es nuestro criterio no cuestionar ni dichas hipótesis ni los
valores resultantes si consideramos las hipótesis y supuestos suficientemente razonables.
Respecto a los valores residuales considerados en el cálculo del valor razonable, los supuestos considerados en las
tasaciones externas son los siguientes:
- Para la reserva de suelo en inmuebles no alquilados no existe valor residual sino valor presente. Para estos
casos se ha supuesto que el valor residual es el valor razonable y por tanto, el porcentaje es el 100%.
Tampoco para el inmovilizado material para uso propio.
- Para viviendas, locales comerciales y oficinas alquiladas, se supone que no se alquilan más allá del
vencimiento de sus contratos, siendo en la fecha de finalización de los mismos cuando se supone un valor
residual.
- Para viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos se supone que continuaran en
arrendamiento durante todo el periodo que resta para concluir dicha calificación de viviendas de protección
oficial en arrendamiento. Según el actual tasador externo independiente, Savills Aguirre Newman, estos
valores residuales se sitúan en las fechas de vencimiento de los contratos de alquiler.
- Para viviendas con contratos de renta antigua, se supone que se mantienen en arrendamiento durante toda la
vida esperada de sus inquilinos, situándose sus valores residuales al término de la misma.
24.3.) Análisis de sensibilidad de los valores razonables de la cartera inmobiliaria a
31.12.2024 en función de diferentes hipótesis
A) OCUPACIÓN
Creemos que las hipótesis de ocupación consideradas por el tasador externo a 31 de diciembre de 2024 y 2023 son
coherentes con los niveles de ocupación que razonablemente pueden esperarse en el futuro, que, probablemente,
diferirán muy poco de los observados históricamente en todos nuestros inmuebles en alquiler. Por ello, creemos que, de
entre todas las variables que inciden en el valor de los inmuebles (valores de transacción actuales, evolución de los
precios de los inmuebles no arrendados, las tasas de descuento y rentabilidades exigidas por los agentes del mercado
inmobiliario, evolución de las rentas futuras, evolución de las normativas, costes de mantenimiento de los edificios, etc.),
la ocupación de los inmuebles del Grupo es la que se ha mostrado históricamente más estable, y cercana a la plena
ocupación en nuestro “core business”, el segmento de viviendas en alquiler.
Bajo los supuestos considerados en la tasación externa respecto al mantenimiento de los edificios en alquiler,
mencionados en el punto anterior, solo para las viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos y para
las viviendas de renta antigua se supone que las mismas se mantendrán en alquiler u ofrecidas en alquiler durante
plazos dilatados. Para las segundas se parte del supuesto de que estarán alquiladas en un 100%, puesto que los
168 de 180
inquilinos de renta antigua no renunciarán a sus contratos ventajosos. Por ello, para estas viviendas no es razonable
hacer otros supuestos de ocupación. Respecto a las viviendas de protección oficial sometidas a regímenes modernos,
al 31.12.2024 y 31.12.2023 tenían una ratio de ocupación próximo al 100%, supuesto de futuro bajo el cual se realizó la
tasación externa y se calcularon los valores razonables. Con el mantenimiento de los precios actuales, que se sitúan
muy por debajo de los precios de mercado de las viviendas de renta libre de las mismas zonas no es razonable suponer
un descenso de ocupación.
B) TASAS DE DESCUENTO DE FLUJOS DE CAJA CONSIDERADAS (TIR’S)
Son especialmente sensibles a las tasas de descuento de los flujos de caja esperados los valores razonables de los
inmuebles arrendados con contratos a muy largo plazo (por ejemplo: viviendas de renta antigua), y los de aquellos
otros, arrendados o no, pero con un uso obligado el arrendamiento (por ejemplo: viviendas calificadas de protección
oficial) durante largos periodos de tiempo y los de edificios diseñados con uso industrial, comercial o de oficinas, donde
sus ocupantes ocupan los espacios en régimen de arrendamiento y no en propiedad.
En lo que se refiere a la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA, compuesta por una diversidad de inmuebles, con
características diferentes en función de su uso actual o futuro, situación arrendaticia, etc., se ha solicitado a los actuales
tasadores un análisis de sensibilidad de los valores de mercado (o razonables) respecto a la variación de la TIR. El
resultado para los ejercicios 2024 y 2023 es el siguiente:
Ejercicio 2024
Miles de euros
Inversión Inmobilairia
Valor Promoción
Tir
+ 0,50%
- 0,50%
+ 0,25%
- 0,25%
inmobiliaria
Bon pastor
6.579
9,50%
6.538
6.620
6.558
6.599
Meridiano Cero
281.206
6,35%
275.313
287.194
278.124
284.180
La Sagrera
38.579
4,75%
37.995
39.167
38.296
38.877
Igualada
6.181
6,00%
6.087
6.277
6.133
6.226
Santa Coloma de Gramenet (Avda. Pallaresa)
22.459
7,75%
22.076
22.822
22.261
22.631
Santa Coloma de Gramenet (Avda. Puig Castellar)
30.462
7,60%
29.862
31.069
30.162
30.754
Sant Joan de les Abadesses
947
9,00%
947
947
947
947
Vic
8.511
9,00%
8.372
8.657
8.448
8.576
Cornellà de Llobregat (Bonavista 84)
8.188
8,00%
8.038
8.338
8.114
8.258
Cornellà de Llobregat (Bonavista 77)
9.983
7,50%
9.859
10.105
9.925
10.045
C/ Ciutat
11.012
5,00%
10.868
11.160
10.940
11.086
Meridiano Cero (oficinas)
34.769
7,35%
34.518
35.024
34.645
34.898
Parquing C/ Dublín
4.161
6,25%
3.942
4.161
3.942
4.161
Esplugues de Llobregat
778
6,75%
753
805
765
791
C/ Buenos Aires
1.713
7,25%
1.677
1.751
1.695
1.732
Local en Meridiano Cero
9.583
8,75%
9.495
9.675
9.539
9.629
Falla
11.868
8,50%
11.747
11.990
11.807
11.931
Serra 2
11.170
8,50%
11.052
11.286
11.111
11.225
Espronceda
4.857
8,50%
4.809
4.898
4.831
4.880
Can Llong 5
29.481
8,50%
29.159
29.848
29.320
29.650
Can Llong 6
8.248
8,50%
8.169
8.348
8.207
8.300
La Serra 4
8.131
8,50%
8.046
8.211
8.094
8.171
Total
548.866
539.322
558.353
543.864
553.547
169 de 180
Ejercicio 2023
Miles de euros
Inversión Inmobiliaria
Valor Promoción
Tir
+ 0,50%
- 0,50%
+ 0,25%
- 0,25%
inmobiliaria
Bon pastor
6.485
9,50%
6.446
6.526
6.466
6.506
Meridiano Cero
274.892
6,50%
269.683
280.103
272.152
277.479
La Sagrera
37.520
4,75%
36.979
38.049
37.246
37.795
Igualada
6.107
6,25%
6.025
6.202
6.060
6.154
Santa Coloma de Gramenet
24.240
7,25%
23.919
24.582
24.071
24.409
Sant Joan de les Abadesses
939
9,00%
939
939
939
939
Vic
8.198
9,25%
8.080
8.334
8.140
9.269
Cornellà de Llobregat (Bonavista 84)
7.878
8,25%
7.685
8.039
7.790
7.955
Cornellà de Llobregat (Bonavista 77)
9.520
7,75%
9.405
9.627
9.453
9.567
C/ Ciutat
10.872
5,25%
10.698
11.056
10.786
10.965
Meridiano Cero (oficinas)
34.067
7,60%
33.790
34.350
33.926
34.208
Parquing C/ Dublín
3.942
6,25%
3.723
4.161
3.942
3.942
Esplugues de Llobregat
704
7,00%
702
706
703
705
C/ Buenos Aires
1.684
7,50%
1.643
1.726
1.663
1.705
Falla
11.548
8,75%
11.428
11.680
11.491
11.617
Serra 2
10.623
8,75%
10.499
10.772
10.561
10.698
Espronceda
4.662
8,75%
4.608
4.713
4.638
4.691
Can Llong 5
28.364
8,75%
28.075
28.723
28.216
28.535
Can Llong 6
7.956
8,75%
7.882
8.033
7.920
7.999
La Serra 4
7.837
8,75%
7.763
7.915
7.797
7.877
Total
498.038
489.972
506.236
493.960
503.015
Respecto a la sensibilidad de la cartera inmobiliaria del Grupo CEVASA ante variaciones de la TIR, a continuación, se adjunta
cuadro resumen para los ejercicios 2024 y 2023:
Miles de euros
Variación de las
Variación del valor razonable
tasas de
de la cartera inmobiliaria
descuento
2023
2024
+ 50 p.b.
-9.544
-8.066
+ 25 p.b.
-5.002
-4.078
- 25 p.b.
4.681
4.977
- 50 p.b.
9.487
8.198
170 de 180
24.4.) Objetivos, políticas y procesos que sigue el grupo para gestionar el capital
Los objetivos, políticas y procesos que sigue el Grupo para gestionar el capital son los siguientes:
1) Se considera capital el emitido por cada una de las sociedades del Grupo CEVASA.
2) Las cifras de los capitales sociales de las sociedades del Grupo no están sometidas a requerimientos
externos adicionales a los que se derivan de la legislación mercantil y financiera en vigor.
3) Las sociedades del Grupo no tienen emitidos instrumentos financieros convertibles en capital, ni se
prevé su emisión.
4) La emisión de nuevo capital social es competencia de la Junta General a propuesta del Consejo de
Administración y es una alternativa de financiación a la financiación externa. En el plan estratégico en
vigor no se plantean nuevas emisiones de capital social.
5) La reducción del capital social es también competencia de la Junta General, a propuesta del Consejo de
Administración.
6) Desde el 20 de junio de 2018, los órganos de administración de la Sociedad Dominante y sus filiales
están autorizados a adquirir acciones propias de la sociedad dominante, con el objetivo de facilitar liquidez
a los accionistas cuando no encuentran contrapartida en los mercados. Las operaciones se realizan
mediante GVC Gaesco Valores, S.V., S.A. (GVC), que actúan en nombre de la Sociedad de acuerdo a un
contrato de liquidez, cumpliendo todos los requisitos legales. Ni la sociedad dominante ni sus filiales
pueden realizar operaciones de manera directa y al margen de las realizadas en el marco del citado
contrato de liquidez.
7) Si bien en el pasado la Sociedad acababa amortizando las acciones adquiridas en operaciones de
autocartera, desde hace varios ejercicios considera que es positivo mantener, como mínimo, el free float
actual con el fin de que el mercado ofrezca liquidez a los accionistas.
Los importes de los capitales sociales de CEVASA y sus sociedades dependientes a 31 de diciembre de 2024 se
encuentran en el Anexo 1 de la memoria del grupo.
La información sobre las operaciones realizadas con acciones de la Sociedad dominante se encuentra en la Nota 15.1
de esta memoria consolidada del grupo y en la Nota 24.5. Actualmente, la Sociedad pública trimestralmente información
detallada sobre las operaciones realizadas en el marco del citado contrato de liquidez. Puede consultarse en la web de
la Sociedad www.cevasa.com y en la de la CNMV www.cnmv.es, apartado ”otra información relevante”.
24.5.) Operaciones con acciones de la sociedad dominante
Con el fin de facilitar liquidez al mercado y en el marco del contrato citado en el párrafo anterior GVC Gasco Valores,
S.V., S.A., a lo largo del ejercicio 2024 y por cuenta de la Sociedad, realizó 89 operaciones de compraventa totalizando
11.089 acciones (74 operaciones en 2023 totalizando 10.429 acciones).
Ninguna otra Sociedad del Grupo CEVASA adquirió acciones de la matriz durante los años 2024 y 2023. En el año
2024 y hasta la fecha de cierre de este informe se han adquirido 5.564 acciones propias y se han vendido 8.825.
A cierre del ejercicio 2024, se tienen en autocartera un total de 94.916 acciones, con un coste total de 671 miles de
euros, lo que representa un 0,408% del capital social.
25. Información sobre el medio ambiente
Dadas las actividades a las que se dedican fundamentalmente las entidades integradas en el Grupo, no generan un
impacto significativo en el medio ambiente. Por esta razón, en las cuentas anuales consolidadas del Grupo del ejercicio
2024 no se desglosa ninguna información relativa a esta materia.
171 de 180
En el informe de Gestión Integral del ejercicio se informa de las actuaciones del grupo CEVASA en mejoras
medioambientales, dentro de la política de Responsabilidad Social Corporativa.
Las sociedades del Grupo y las asociadas cumplen con toda la normativa medioambiental que les es de aplicación,
incorporando en lo posible, instalaciones encaminadas al ahorro energético y con bajo impacto medioambiental.
26. Hechos posteriores
No se han producido acontecimientos posteriores al cierre del ejercicio que afecten significativamente al Grupo
CEVASA.
Desde la fecha de cierre del ejercicio hasta la fecha de formulación de las cuentas anuales consolidadas, no se han
producido eventos o circunstancias que impliquen cambios significativos en las valoraciones de los inmuebles, ni en las
estimaciones ni en las hipótesis clave utilizadas para la determinación de los valores reflejados en los estados
financieros. Tras revisar las condiciones existentes, se concluye que no es necesario realizar ajustes en los valores de
cierre del ejercicio, ya que no se han identificado situaciones que pudieran modificar de manera sustancial los saldos
presentados a 31 de diciembre de 2024. En consecuencia, las cuentas anuales consolidadas se consideran adecuados
y no requieren modificaciones respecto a los valores registrados al cierre del ejercicio.
172 de 180
ANEXO 1
Sociedades incluidas en el perímetro de consolidación
Al 31 de diciembre de 2024 y 2023, las sociedades dependientes consolidadas y la principal información relacionada con las mismas es la
siguiente:
Miles de Euros
Reservas/Prima de Resultado
emisión/Acciones individual con
Participación directas propias/Rdos. normativa
e indirectas de
Capital
Ejercicios anteriores. mercantil española
Auditoria de
Cotización
Sociedades Dependientes
C.I.F.
Domicilio social
Principal actividad
CEVASA a 31/12/2023
31/12/2024
31/12/2023
31/12/2024
31/12/2023
2024
2023
las cuentas
bursátil
CEVASA PATRIMONIO EN ALQUILER, S.L.
B-64324692
Av. Meridiana, 350 (Barcelona)
Inversión inmobiliaria residencial
100%
2.000
2.000
99.011
96.507
6.355
6.349
SI
NO
CEVASA PATRIMONIO EN ALQUILER 2, S.L.
B-64324734
Av. Meridiana, 350 (Barcelona)
Inversión inmobiliaria comercial y oficinas
100%
1.000
1.000
4.019
4.019
767
542
NO
NO
CEVASA PROYECTOS INMOBILIARIOS, S.L.
B-64324643
Av. Meridiana, 350 (Barcelona)
Promoción inmobiliaria
100%
1.000
1.000
18.360
18.604
1.239
(246)
NO
NO
CEVASA PALLARESA, S.L.U. (*)
B-64324734
Av. Meridiana, 350 (Barcelona)
Inversión inmobiliaria residencial
100%
3
3
30.905
13.293
(2.936)
(5.582)
NO
NO
SBD LLOGUER SOCIAL, S.A.
A-63634653
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell) Inversión inmobiliaria residencial (VPO)
80%
17.800
17.800
25.982
21.978
3.565
3.915
SI
NO
PROJECTES I CONSTRUCCIÓ SOCIAL A SABADELL, S.L.U.
B-64624976
C/Blasco de Garay, 17 (Sabadell) Promoción inmobiliaria
80%
300
300
527
582
(52)
(55)
NO
NO
Sociedad Matriz
COMPAÑÍA ESPAÑOLA DE VIVIENDAS EN ALQUILER, S.A.
A-28218543
Av. Meridiana, 350 (Barcelona)
Prestación de servicios a empresas del Grupo
6.976
6.976
42.861
46.183
1.698
1.749
SI
SI
Inversión inmobiliaria
(*) En el ejercicio 2023, Cevasa Pallaresa, S.L. se denominaba Willowbay, S.L. y no pertenecía al Grupo CEVASA. No obstante se presenta información respecto a ese ejercicio, a efectos comparativos.
173 de 180
ANEXO 2
Unidades Generadoras de Efectivo (UGEs)
Miles de euros
31/12/2024
31/12/2023
Valor razonable
Valor razonable de
Valor razonable
Valor razonable de
de las
los subsidios de
de las
los subsidios de
inversiones
préstamos que
Valor razonable
inversiones
préstamos que
Valor razonable
inmobiliarias y
financian
total de la UGE
inmobiliarias y
financian
total de la UGE
concesiones
inv.inmob./conces.a
concesiones
inv.inmob./conces.a
administrativas
dm.
administrativas
dm.
Agrupaciones de UGE,s
RESIDENCIAL:
Viviendas y parquings Libres:
Viviendas promoción Igualada (Barcelona)
5.104
5.104
5.034
5.034
Viviendas promoción La Sagrera Centre (Barcelona)
38.029
38.029
36.967
36.967
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona
7.693
7.693
7.494
7.494
Parquings promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84)
(Barcelona)
586
586
587
587
Viviendas Libres C/ Ciutat (Barcelona)
7.810
7.810
7.753
7.753
Viviendas Complejo inmobiliario Santa Coloma de Gramenet
(Av.P.Castellar) (Barcelona)
30.336
30.336
Viviendas VPO con rentas antiguas:
Viviendas del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona)
95.832
95.832
94.126
94.126
Viviendas y anexos VPO regimenes moderno:
Viviendas del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona)
175.625
175.625
170.774
170.774
Viviendas Protección Oficial Complejo inmobiliario Sta. Coloma de
Gramenet (Avda. Pallaresa) (Barcelona)
22.080
22.080
23.883
23.883
Viviendas promoción Igualada (Barcelona)
1.077
162
1.239
1.073
169
1.242
Concesión Administrativa sobre viviendas en Sant Joan de les
Abadesses (Girona)
947
222
1.169
939
227
1.166
Viviendas promoción en Vic (Barcelona)
8.511
1.710
10.221
8.198
1.744
9.942
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona
2.044
2.044
1.774
1.774
Viviendas promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84)
(Barcelona)
6.742
6.742
6.459
6.459
Viviendas Complejo Inmobiliario La Serra 2 (Sabadell)
10.756
532
11.288
10.221
644
10.865
Viviendas Complejo Inmobiliario Espronceda (Sabadell)
4.857
394
5.251
4.662
453
5.115
Viviendas Complejo Inmobiliario La Falla 2 (Sabadell)
11.493
866
12.359
11.180
995
12.175
Viviendas Complejo Inmobiliario La Serra 4 (Sabadell)
8.131
1.734
9.865
7.837
1.782
9.619
Viviendas Complejo Inmobiliario Can Llong 6 (Sabadell)
8.248
1.660
9.908
7.956
1.696
9.652
Viviendas Complejo Inmobiliario Can Llong 5 (Sabadell)
28.757
6.077
34.834
27.701
6.212
33.913
474.658
13.357
488.015
434.618
13.922
448.540
COMERCIAL:
Locales del Complejo inmobiliario Meridiano Cero (Barcelona)
19.332
19.332
9.992
9.992
Locales promoción Santa Coloma de Gramenet (Avda.Pallaresa)
(Barcelona)
379
379
357
357
Locales promoción La Sagrera Centre (Barcelona)
550
550
553
553
Locales promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 77-79) (Barcelona)
246
246
252
252
Locales promoción Cornellà de Llobregat (Bv. 84)
(Barcelona)
860
860
832
832
Local comercial La Mallola
778
778
704
704
Locales C/ Ciutat (Barcelona)
3.202
3.202
3.119
3.119
Locales Complejo Inmobiliario La Serra 2 (Sabadell)
414
414
402
402
Locales Complejo Inmobiliario La Falla 2 (Sabadell)
375
375
368
368
Locales Complejo Inmobiliario Can Llong 5 (Sabadell)
724
724
663
663
Locales promoción Santa Coloma de Gramenet (Av.P.Castellar)
(Barcelona)
126
26.986
26.860
17.242
17.242
OFICINAS:
Torres de oficinas Complejo inmobiliario Meridiano Cero
33.116
33.116
32.453
32.453
Oficina C/ Buenos Aires
1.713
1.713
1.684
1.684
34.829
34.829
34.137
34.137
PARKING COMERCIAL:
Parquing Dublín
4.161
4.161
3.942
3.942
4.161
4.161
3.942
3.942
INDUSTRIAL:
Edificio industrial Bon Pastor
4.184
4.184
4.116
4.116
4.184
4.184
4.116
4.116
Total:
544.818
13.357
558.049
494.055
13.922
507.977
174 de 180
ANEXO 3
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
BALANCE GENERAL
ACTIVO
CUENTAS
31.12.2024
31.12.2023
A) ACTIVO NO CORRIENTE
15.202
15.157
IV. Inmovilizaciones en empresas del grupo y asociadas a L/P
12.000
12.000
1.Instrumentos de patrimonio
12.000
12.000
V. Inmovilizaciones financieras a L/P
3.114
3.114
5. Otros activos financieros (Depósito, fianzas, etc.)
3.114
3.114
VI. Activos por impuesto diferido
88
43
B) ACTIVO CORRIENTE
167
62
III. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar
113
10
2. Clientes, empresas del grupo y asociadas
113
10
6. Otros créditos con las Administraciones Públicas
VII. Efectivo y otros activos liquidos equivalentes
54
52
1. Tesorería
54
52
TOTAL ACTIVO
15.369
15.219
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
BALANCE GENERAL
PASIVO
CUENTAS
31.12.2024
31.12.2022
A)PATRIMONIO NETO
11.710
11.857
A-1) Fondos propios
11.710
11.857
I. Capital
63
63
1. Capital escriturado
63
63
II. Prima de emisión
11.940
11.940
III. Reservas
(4)
(4)
2. Otras reservas
(4)
(4)
V. Resultado de ejercicios anteriores
(141)
(81)
2. Resultados negativos de ejercicios anteriores
(141)
(81)
VII. Resultado del ejercicio
(148)
(61)
Pérdidas y Ganancias del ejercicio
(148)
(61)
C) PASIVO CORRIENTE
3.659
3.362
IV. Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo
3.478
3.304
V. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar
181
58
3. Acreedores varios
160
31
6. Otras deudas con las Administraciones Públicas
21
27
TOTAL PASIVO
15.369
15.219
175 de 180
ANEXO 3
NICRENT RESIDENCIAL, S.L.
Miles de euros
ESTADO DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS
2024
2023
A) OPERACIONES CONTINUADAS
1. Importe neto de la cifra de negocios
223
45
b) Prestación de servicios
223
45
7. Otros gastos de explotación
(263)
(37)
a) Servicios exteriores
(263)
(37)
b) Tributos
A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN (7)
(40)
8
13. Gastos Financieros
(152)
(138)
a) Por deudas con empresas del grupo y asociadas
(152)
(138)
16. Deterioro y resultado por enajenaciones de instrumentos financieros
54
a) Deterioros y pérdidas
54
A.2) RESULTADO FINANCIERO (13+16)
(152)
(84)
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS (A.1+A.2)
(192)
(76)
17. Impuestos sobre beneficios
44
15
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO PROCEDENTE DE OPERACIONES CONTINAUADAS (A.3+17)
(148)
(61)
B) OPERACIONES INTERRUMPIDAS
A.5) RESULTADO DEL EJERCICIO (A.4)
(148)
(61)
176 de 180
NOTA SOBRE LAS MEDIDAS ALTERNATIVAS DEL
RENDIMIENTO QUE SE CITAN EN EL INFORME DE GESTIÓN Y
LAS CUENTAS ANUALES
177 de 180
En el informe anual del ejercicio 2024, bien sea en las cuentas anuales o en el informe de gestión, se
incluyen determinadas informaciones, adicionales a las contempladas en la normativa contable, que tienen
el carácter de Medidas Alternativas del Rendimiento (MAR), según definición de la European Securities and
Market Authority (ESMA). La mayor parte de las incluidas son las recomendadas para las sociedades
inmobiliarias europeas con cotización bursátil por la European Public Real Estate Association (EPRA). Estas
últimas medidas se están convirtiendo en estándares internacionales y se utilizan de forma generalizada
por accionistas e inversores para comparar empresas del sector. Dichas medidas se han calculado
siguiendo los criterios y recomendaciones de EPRA (EPRA Best Practices Recommendations o EPRA
BPR), que pueden consultarse en su web www.epra.com.
Las definiciones, métodos de cálculo y propósito de dichas MAR, son los siguientes:
178 de 180
Medida alternativa de rendimiento Definición y método de cálculo Propósito
EPRA Earnings Ganancias procedentes de las actividades operativas
Una medida clave de los resultados operativos subyacentes de una empresa y una indicación de la medida
en que los pagos de dividendos son apoyados por ganancias
EPRA NAV (Net Asset Value)
Valor liquidativo ajustado que incluye las inversiones inmobiliarias a valor
Realiza ajustes a las NIIF NAV para proporcionar a las partes interesadas la mayor Información relevante
razonable y excluye otros patrimonios que no se espera que se
sobre el valor razonable de los activos y pasivos de una empresa de inversiones inmobiliarias con una
materialicen a largo plazo . Se calcula con base en el patrimonio neto de y
estrategia de inversión a largo plazo.
ajustando determinadas partidas según recopmendaciones de EPRA.
EPRA Net Asset Value metrics (EPRA NRV, EPRA
El valor liquidativo (NAV) es una medida de rendimiento clave que se utiliza en el sector inmobiliario. Sin
NTA y EPRA NDV)
embargo, el NAV informado en los estados financieros bajo NIIF puede no proporcionar a los interesados la
información más relevante sobre el valor razonable de los activos y pasivos. A medida que las empresas
inmobiliarias se han convertido en entidades gestionadas activamente, incluidas las actividades operativas
ajenas a la propiedad, esto se ha traducido en una propiedad más activa, una mayor rotación de activos y
la financiación del balance ha pasado de los préstamos bancarios tradicionales a los mercados de capital.
Estas medidas pretenden reflejar la naturaleza de las empresas inmobiliarias. De esta forma, los anteriores
EPRA NAV y EPRA NNNAV se sustituyeron por tres nuevas métricas de Valoración Neta Patrimonial: EPRA
Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets and EPRA Net Disposal Value
EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV)
EPRA Net Reinstatement Value: Supone que las entidades nunca venden
activos y pretende representar el valor necesario para reconstruir la
entidad
EPRA Net Tangible Assets (EPRA NTA)
EPRA Net Tangible Assets: Supone que las entidades compran y venden
activos, materializando así ciertos niveles de impuestos diferidos
El conjunto de métricas EPRA NAV hacen
inevitables.
ajustes al NAV qyue resulta de los
Estados Financieros IFRS, para proporcionar a
EPRA Net Disposal Value (EPRA NDV)
EPRA Net Disposal Value: Representa el valor de las acciones bajo un
partes interesadas información más relevante
escenario de liquidación, donde impuestos diferidos, instrumentos
sobre el valor razonable de los
financieros y ciertos otros ajustes son calculados en toda la extensión de
activos y pasivos de una sociedad de inversión inmobiliaria, bajo diferentes
los pasivos, neto de cualquier impuesto resultante
escenarios.
(i) EPRA Net Initial Yield (NIY)
Ingresos por alquileres anualizados basados en las rentas contradadas rn
Una medida para comparar carteras inmobiliarias. Esta medida pretende hacer más fácil a los inversores
ls fecha de cierre del balance menos los gastos operativos no
comparar una cartera X con una cartera Y.
recuperables de los arrendatarios, divididos por el valor de mercado de la
cartera (de las inversiones inmobiliarias) incrementado con los costes
estimados que tendrían compradores por adquirir la cartera.
(ii) EPRA 'topped-up' NIY
Esta medida incorpora un ajuste al EPRA NIY respecto a periodos sin renta
en contratos de alquiler u otros incentivos vigentes en los arrendamientos,
tales como como períodos de alquiler y descuentos
EPRA Vacancy Rate
Valor estimado en rentas perdidas de imputables a las superfícies no
Una medida del % de pérdida de rentas que representa el espacio no alquilado de la cartera inmobiliaria en
alquiladas, dividido por las rentas estimadas para toda la cartera
oferta
EPRA Cost Ratios
Costes operativos y de gestión/administración de la cartera (excluyendo
Una medida que permite medir la magnitud relativa de los costes operativos de la empresa
los imputables a las superficies desocupadas), dividido por las rentas
totales de alquileres
GAV (Gross Asset Value) including transfer costs
Valor de mercado de la cartea inmobiliaria incluyendo costes de
transacción
EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes,
Beneficio total ajustado excluyendo gastos por el impuesto sobre las
Indicador de beneficios operativos identificados como çlos beneficios del grupo considerando solo los
Depreciation and Amortization)
ganancias (Impuesto sobre Sociedades), corriente y diferido, intereses,
procedentes de la actividad productiva y eliminando el efecto del endeudamiento.
amortizaciones y resultados imputables a variaciones de valor de los
activos.
Like-for-Like Rentas
Importes de las rentas por alquileres incluidas en la partida “Importe neto
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de los ingresos por rentas de un activo o
de la cifra de negocios” comparables entre dos periodos. Para obtenerlas
grupo de activos.
se excluyen las rentas procedentes de inversiones o desinversiones
hechas entre los dos peridodos y otras atípicas como las indemnizaciones
por rescisión anticipada de contratos de alquiler.
Like-for-Like Valoración
Importes de las valoraciones de mercado (exluyendo los costes de
Permite comparar, sobre una base homogénea, la evolución de la valoración de mercado de la cartera
transacción) exxluyendo los activos adquridos o endidos entre dos
inmobiliaria.
periodos.
Loan to Value Grup o LTV Grup
Calculado como el resultado de dividir el endeutamento financiero bruto,
Permite relacionar el endeudamiento financiero neto con la valoraicón de los activos en cartera del Grupo.
minorado por el importe de las partidas "Préstamos y otros deudores con
intereses", "Inversiones Financieras", “Efectivo y otros medios líquidos
equivalentes” y determinados"Activos Financieros no corrientes"
relacionados con el endeudamiento, tales como depósitos a largo plazo
pignorados en garantía, entre la valoración de mercado de la cartera de
activos del Grupo incluyendo los costes de transacción.
179 de 180
DECLARACIÓN DE RESPONSABILIDAD DEL INFORME FINANCIERO
ANUAL INTEGRADO DEL EJERCICIO TERMINADO EL 31 DE
DICIEMBRE DE 2024 (GRUPO CEVASA)
Los miembros del Consejo de Administración de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A.” declaran que, hasta donde alcanza su
conocimiento, las cuentas anuales consolidadas de “Compañía Española de
Viviendas en Alquiler, S.A. y sus sociedades dependientes (estados
financieros consolidados generales, integrados por el balance de situación
consolidado, estado de resultados consolidado, estado de resultado global
consolidado, estado de cambios en el patrimonio neto consolidado y estado
de flujos de efectivo consolidado; estados financieros consolidados por
segmentos, integrados por el balance de situación segmentado consolidado,
estado de resultados segmentado consolidado y estado de flujos de efectivo
consolidado; y memoria consolidada, que se acompañan con una nota
aclaratoria sobre medidas alternativas del rendimiento -MAR-),
correspondientes al ejercicio social cerrado a 31 de diciembre de 2024,
formuladas por el Consejo de Administración en su reunión de 28 de marzo
de 2025 y elaboradas conforme a los principios de contabilidad que resultan
de aplicación, ofrecen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera
y de los resultados consolidados de “Compañía Española de Viviendas en
Alquiler, S.A.” y sus sociedades dependientes comprendidas en la
consolidación, tomadas en su conjunto, y que el informe de gestión
complementario de las cuentas anuales consolidadas incluye un análisis fiel
de la evolución y los resultados empresariales y de la posición de “Compañía
Española de Viviendas en Alquiler, S.A.” y de sus sociedades dependientes
comprendidas en la consolidación, tomadas en su conjunto, así como la
descripción de los principales riesgos e incertidumbres a los que se enfrentan.
__________________________
__________________________
María Vaqué Boix
Donato Muñoz Montes
Presidenta
Consejero Delegado
__________________________
__________________________
Manuel Valiente Margelí
Blanca Bofill Vaqué
Consejero
Consejera
__________________________
__________________________
Juan Babio Fernández
Bru Pellissa i Vaqué
Consejero
Consejero
__________________________
__________________________
Montserrat Guillén i Estany
Ana Ribalta Roig
Consejera
Consejera
180 de 180